Mai 2016 - Wilfried Grupe

Wo bleibt wieviel übrig?
Wilfried Grupe
Sonntag, 15. Mai 2016
Abstract
Der hohe Bruttoverdienst ist nicht allein ausschlaggebend, wenn man als qualifizierte Fachkraft in einer fremden
Großstadt eine neue Stelle sucht. Teilweise sehr hohe Wohnungsmieten schmälern den Verdienst.
Diese Dokumentation ergänzt meinen Report "Fachkräftemangel in der IT? [www.wilfried-grupe.de]". Er untersucht
die Differenzen zwischen ortsüblichen Einkommen und Mieten aus zwei verschiedenen Perspektiven: a) das
verfügbare Einkommen pro Einwohner, und b) die Bruttolöhne /-gehälter je Arbeitnehmer. Beide werden in
Relation zu den ortsüblichen Bruttokaltmieten für eine 30 m²-, 60 m²- und 100 m²-Wohnung gestellt.
Die Einkommen vermindern sich zusätzlich um Mietneben- und ggf. Mobilitätskosten, die an dem jeweiligen
Standort anfallen. Seit Jahren steigen die Mieten und Nebenkosten in vielen Städten schneller als die Einkommen.
Da stellt sich die Frage: wo bleibt wieviel übrig?
Table of Contents
Verfügbares Einkommen ./. Miete .......................................................................................... 1
Der Großstadt-Mythos ......................................................................................................... 6
Bruttolöhne, -gehälter ./. Miete .............................................................................................. 6
Die Mietbelastungsquote .................................................................................................... 11
Mietspiegel ...................................................................................................................... 12
Quellennachweis ............................................................................................................... 13
Verfügbares Einkommen ./. Miete
Die Meldung ist nicht neu: Mietwohnungen in München sind teuer. In fast jeder Wohnungskategorie und
-größe liegen München, Berlin, Hamburg, Köln und weitere Städte auf den teuren Plätzen. Teure Mieten
sind aber kein Problem, wenn auch das Einkommen entsprechend hoch ist.
Betrachtet wird in diesem Abschnitt das verfügbare Einkommen, das gezahlte Steuern und
Sozialversicherungsbeiträge, ebenso erhaltene Transfers einschließt und jenem Betrag entspricht, der für
Konsum oder Sparen verwendet werden kann.
Das durchschnittliche verfügbare Einkommen pro Einwohner betrifft die unterschiedlichsten
Bevölkerungsgruppen: Selbständige, Arbeitnehmer, Studenten, Arbeitslose, Rentner usw. In dieser
Hinsicht toppt Heilbronn 1) seit einigen Jahren sogar Starnberg und den Landkreis München.
Die Grafiken stellen die durchschnittlichen verfügbaren Einkommen pro Einwohner abzüglich der
Jahres-Bruttokaltmiete für unterschiedliche Wohnungsgrößen dar. Obwohl es standortbedingt große
Abweichungen geben kann, wurden hier Durchschnittswerte zugrunde gelegt.
1
Bereits die Zahlen von 2009 zeigten, daß Heilbronn mit einem verfügbaren Einkommen pro Kopf von 31.020 Euro die Position von
Dauerspitzenreiter Starnberg übernimmt. Die Gründe liegen nach Einschätzung des Heilbronner Oberbürgermeisters zum einem in den sehr
erfolgreichen Firmengründungen während der Industrialisierung und im 20. Jahrhundert. Zum anderen wohnen viele der rund 14.000 Mitarbeiter
des benachbarten Audi-Werks Neckarsulm in Heilbronn. siehe [http://www.stimme.de/heilbronn/nachrichten/stadt/Heilbronner-verdienen-ammeisten;art1925,2335723]
1
Wo bleibt wieviel übrig?
Verfügbares Einkommen je Einwohner
1:
2:
Heilbronn
München
Düsseldorf
Ulm
Siegen
Neuss
Ludwigsburg
8:
9:
10:
Mülheim an der Ruhr
Fürth
Reutlingen
11:
12:
13:
Erlangen
Solingen
Stuttgart
14:
15:
16:
17:
18:
Remscheid
Aschaffenburg
Würzburg
Heidelberg
Hamburg
19:
20:
21:
22:
23:
24:
25:
26:
27:
28:
29:
30:
31:
32:
33:
34:
35:
36:
37:
38:
39:
40:
41:
42:
43:
44:
45:
46:
47:
48:
49:
50:
51:
52:
53:
54:
55:
56:
57:
58:
59:
60:
Potsdam
Konstanz
Bielefeld
Regensburg
Wiesbaden
Münster
Bonn
Tübingen
Ingolstadt
Moers
Wolfsburg
Karlsruhe
Pforzheim
Nürnberg
Mönchengladbach
Bamberg
Köln
Wuppertal
Bremen
Hagen
Koblenz
Mainz
Trier
Frankfurt
Paderborn
Leverkusen
Krefeld
Essen
Darmstadt
Passau
Hannover
Bottrop
Recklinghausen
Freiburg im Breisgau
Aachen
Bochum
Braunschweig
Osnabrück
Göttingen
Lübeck
Zwickau
Saarbrücken
61:
62:
63:
64:
65:
Augsburg
Mannheim
Chemnitz
Bremerhaven
Oldenburg
66:
67:
68:
69:
70:
71:
72:
73:
74:
75:
76:
77:
78:
79:
80:
81:
82:
83:
Dortmund
Kassel
Oberhausen
Kiel
Flensburg
Berlin
Hamm
Ludwigshafen am Rhein
Jena
Dresden
Erfurt
Herne
Magdeburg
Offenbach am Main
Gelsenkirchen
Halle (Saale)
Rostock
Leipzig
Verfügbares Einkommen je Einwohner (geschätzt)
3:
4:
5:
6:
7:
Quellen:
www.vgrdl.de
Eigene Berechnungen
Wilfried Grupe
Stand: 14.05.2016
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Wo bleibt wieviel übrig?
Verfügbares Einkommen je Einwohner ./. Bruttokaltmiete 30m²
1:
2:
Heilbronn
Remscheid
Mülheim an der Ruhr
Siegen
Solingen
Neuss
Düsseldorf
8:
9:
10:
Ulm
Aschaffenburg
Potsdam
11:
12:
13:
Ludwigsburg
Fürth
München
14:
15:
16:
17:
18:
Erlangen
Hagen
Mönchengladbach
Bielefeld
Wuppertal
19:
20:
21:
22:
23:
24:
25:
26:
27:
28:
29:
30:
31:
32:
33:
34:
35:
36:
37:
38:
39:
40:
41:
42:
43:
44:
45:
46:
47:
48:
49:
50:
51:
52:
53:
54:
55:
56:
57:
58:
59:
60:
Pforzheim
Heidelberg
Regensburg
Hamburg
Konstanz
Münster
Wolfsburg
Bonn
Krefeld
Bremen
Bamberg
Essen
Paderborn
Würzburg
Bottrop
Zwickau
Leverkusen
Tübingen
Koblenz
Wiesbaden
Chemnitz
Ingolstadt
Trier
Bochum
Hannover
Karlsruhe
Bremerhaven
Köln
Mainz
Passau
Oberhausen
Lübeck
Braunschweig
Nürnberg
Osnabrück
Saarbrücken
Aachen
Stuttgart
Göttingen
Dortmund
Darmstadt
Oldenburg
61:
62:
63:
64:
65:
Frankfurt
Kiel
Kassel
Augsburg
Flensburg
66:
67:
68:
69:
70:
71:
72:
73:
74:
75:
76:
77:
78:
79:
80:
Herne
Freiburg im Breisgau
Magdeburg
Jena
Dresden
Mannheim
Erfurt
Gelsenkirchen
Hamm
Halle (Saale)
Rostock
Berlin
Ludwigshafen am Rhein
Leipzig
Offenbach am Main
Was bleibt übrig vom verfügbaren Einkommen in einer 30 m² Wohnung?
3:
4:
5:
6:
7:
Verfügbares Einkommen
Überschuss
Bruttokaltmiete
Quellen:
www.vgrdl.de
www.wohnungsboerse.de
Eigene Berechnungen
Wilfried Grupe
Stand: 14.05.2016
3
Wo bleibt wieviel übrig?
Verfügbares Einkommen je Einwohner ./. Bruttokaltmiete 60m²
1:
2:
Heilbronn
Siegen
Remscheid
Mülheim an der Ruhr
Solingen
Neuss
Fürth
8:
9:
10:
Ulm
Reutlingen
Düsseldorf
11:
12:
13:
Bielefeld
Ludwigsburg
Aschaffenburg
14:
15:
16:
17:
18:
Hagen
Moers
Mönchengladbach
Wuppertal
Pforzheim
19:
20:
21:
22:
23:
24:
25:
26:
27:
28:
29:
30:
31:
32:
33:
34:
35:
36:
37:
38:
39:
40:
41:
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45:
46:
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50:
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53:
54:
55:
56:
57:
58:
59:
60:
Erlangen
Potsdam
Krefeld
Bremen
Essen
Recklinghausen
Bottrop
Koblenz
Zwickau
Heidelberg
Paderborn
Chemnitz
Bonn
Tübingen
Regensburg
Münster
Konstanz
Bremerhaven
Leverkusen
Würzburg
Nürnberg
Karlsruhe
Wiesbaden
Bochum
Passau
Hamburg
Trier
Bamberg
Wolfsburg
Hannover
Stuttgart
Osnabrück
München
Saarbrücken
Oberhausen
Lübeck
Ingolstadt
Braunschweig
Köln
Dortmund
Hamm
Göttingen
61:
62:
63:
64:
65:
Aachen
Darmstadt
Flensburg
Kassel
Kiel
66:
67:
68:
69:
70:
71:
72:
73:
74:
75:
76:
77:
78:
79:
80:
81:
82:
83:
Mainz
Herne
Freiburg im Breisgau
Oldenburg
Magdeburg
Gelsenkirchen
Mannheim
Augsburg
Halle (Saale)
Erfurt
Dresden
Jena
Ludwigshafen am Rhein
Rostock
Frankfurt
Leipzig
Berlin
Offenbach am Main
Was bleibt übrig vom verfügbaren Einkommen in einer 60 m² Wohnung?
3:
4:
5:
6:
7:
Verfügbares Einkommen
Überschuss
Bruttokaltmiete
Quellen:
www.vgrdl.de
www.wohnungsboerse.de
Eigene Berechnungen
Wilfried Grupe
Stand: 14.05.2016
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Wo bleibt wieviel übrig?
Verfügbares Einkommen je Einwohner ./. Bruttokaltmiete 100m²
1:
2:
Heilbronn
Siegen
Remscheid
Solingen
Neuss
Mülheim an der Ruhr
Hagen
8:
9:
10:
Aschaffenburg
Mönchengladbach
Bielefeld
11:
12:
13:
Wuppertal
Fürth
Pforzheim
14:
15:
16:
17:
18:
Moers
Reutlingen
Bottrop
Ludwigsburg
Recklinghausen
19:
20:
21:
22:
23:
24:
25:
26:
27:
28:
29:
30:
31:
32:
33:
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36:
37:
38:
39:
40:
41:
42:
43:
44:
45:
46:
47:
48:
49:
50:
51:
52:
53:
54:
55:
56:
57:
58:
59:
60:
Ulm
Zwickau
Koblenz
Erlangen
Chemnitz
Paderborn
Krefeld
Bremerhaven
Düsseldorf
Regensburg
Bochum
Essen
Leverkusen
Saarbrücken
Trier
Würzburg
Hamm
Bamberg
Oberhausen
Münster
Passau
Potsdam
Herne
Bonn
Tübingen
Karlsruhe
Flensburg
Wolfsburg
Heidelberg
Bremen
Lübeck
Gelsenkirchen
Aachen
Wiesbaden
Magdeburg
Braunschweig
Nürnberg
Dortmund
Stuttgart
Osnabrück
Halle (Saale)
Kassel
61:
62:
63:
64:
65:
Göttingen
Kiel
Hannover
Darmstadt
Erfurt
66:
67:
68:
69:
70:
71:
72:
73:
74:
75:
76:
77:
78:
79:
80:
81:
82:
83:
Konstanz
Mainz
Köln
Mannheim
Oldenburg
Ludwigshafen am Rhein
Hamburg
Augsburg
Ingolstadt
Leipzig
Dresden
Jena
Rostock
München
Berlin
Freiburg im Breisgau
Offenbach am Main
Frankfurt
Was bleibt übrig vom verfügbaren Einkommen in einer 100 m² Wohnung?
3:
4:
5:
6:
7:
Verfügbares Einkommen
Überschuss
Bruttokaltmiete
Quellen:
www.vgrdl.de
www.wohnungsboerse.de
Eigene Berechnungen
Wilfried Grupe
Stand: 14.05.2016
5
Wo bleibt wieviel übrig?
Die Differenz zwischen verfügbaren Einkommen und hohen Mietpreisen beschert München bei
durchschnittlichen 60 m²-Wohnungen den Rangplatz 51 (Vormonat: 54). Hamburg liegt auf Platz 44
(Vormonat: 42), Köln auf Rang 57 (unverändert). Die Bundeshauptstadt Berlin, die mehr Einwohner zählt
als Hamburg und München zusammen, findet sich unter den Schlusslichtern unverändert an 82. Stelle.
Der Großstadt-Mythos
Gängige Fragen nach hohem Verdienst und guten Berufschancen werden gemeinhin mit "Berlin,
Hamburg, München, Köln, Frankfurt und Stuttgart" beantwortet. Wer einen Job sucht, fast egal als was,
braucht angeblich nur in eine dieser Städte zu ziehen, schon erscheint die Zukunft gesichert. Ist das wirklich
so?
Eine "Großstadt" ist nach einer Begriffsbestimmung der Internationalen Statistikkonferenz von 1887 eine
Stadt mit mindestens 100.000 Einwohnern. In Deutschland gibt es nach dieser Definition 76 Großstädte,
davon sind vier Millionenstädte mit jeweils mindestens einer Million Einwohnern: Berlin, Hamburg,
München und Köln.
In diesen 76 Großstädten leben ca. 25 Millionen Menschen, das sind etwa 31% der Gesamtbevölkerung.
Mehr als zwei Drittel der Bevölkerung in Deutschland leben damit nicht in einer Großstadt. 57 dieser
Großstädte - also drei Viertel - haben eine Einwohnerzahl von weniger als 300.000; sie zählen zu den
"kleinen" Großstädten.
Bruttolöhne, -gehälter ./. Miete
Betrachtet werden in diesem Abschnitt die durchschnittlichen Bruttolöhne bzw. Bruttogehälter pro
Arbeitnehmer, die zur besseren Vergleichbarkeit auf Nettolöhne umgerechnet wurden.
In dieser Hinsicht liegen Wolfsburg, Ingolstadt, Ludwigshafen und Erlangen vor München, Frankfurt,
Stuttgart, Leverkusen, Hamburg und Düsseldorf. Berlin liegt auf Platz 53.
Die Differenz zwischen Nettolöhnen, -gehältern und hohen Mietpreisen schiebt München bei
durchschnittlichen 60 m²-Wohnungen auf den Rangplatz 45. Hamburg liegt auf Platz 23, Köln auf Rang
34, Berlin auf 66. Stelle.
6
Wo bleibt wieviel übrig?
Bruttolöhne, -gehälter je Arbeitnehmer
1:
2:
Wolfsburg
Ingolstadt
Ludwigshafen am Rhein
Erlangen
München
Frankfurt
Stuttgart
8:
9:
10:
Leverkusen
Hamburg
Düsseldorf
11:
12:
13:
Regensburg
Wiesbaden
Darmstadt
14:
15:
16:
17:
18:
Ludwigsburg
Nürnberg
Köln
Mannheim
Neuss
19:
20:
21:
22:
23:
24:
25:
26:
27:
28:
29:
30:
31:
32:
33:
34:
35:
36:
37:
38:
39:
40:
41:
42:
43:
44:
45:
46:
47:
48:
49:
50:
51:
52:
53:
54:
55:
56:
57:
58:
59:
60:
Krefeld
Offenbach am Main
Karlsruhe
Bonn
Ulm
Augsburg
Mainz
Siegen
Essen
Reutlingen
Mülheim an der Ruhr
Fürth
Remscheid
Kassel
Braunschweig
Wuppertal
Hannover
Aschaffenburg
Bremen
Koblenz
Hagen
Heidelberg
Dortmund
Münster
Bremerhaven
Pforzheim
Herne
Bielefeld
Konstanz
Aachen
Bochum
Saarbrücken
Bamberg
Oberhausen
Berlin
Tübingen
Gelsenkirchen
Passau
Recklinghausen
Paderborn
Würzburg
Solingen
61:
62:
63:
64:
65:
Freiburg im Breisgau
Jena
Mönchengladbach
Hamm
Kiel
66:
67:
68:
69:
70:
71:
72:
73:
74:
75:
76:
77:
78:
79:
80:
81:
82:
83:
Moers
Göttingen
Bottrop
Oldenburg
Trier
Dresden
Lübeck
Osnabrück
Potsdam
Erfurt
Rostock
Flensburg
Leipzig
Heilbronn
Magdeburg
Zwickau
Chemnitz
Halle (Saale)
Bruttolöhne, Bruttogehälter je Arbeitnehmer (geschätzt)
3:
4:
5:
6:
7:
Quellen:
www.vgrdl.de
Eigene Berechnungen
Wilfried Grupe
Stand: 14.05.2016
7
Wo bleibt wieviel übrig?
Bruttolöhne, -gehälter (2/3) je Arbeitnehmer ./. Bruttokaltmiete 30m²
1:
2:
Wolfsburg
Ingolstadt
Ludwigshafen am Rhein
Erlangen
Leverkusen
Frankfurt
Düsseldorf
8:
9:
10:
München
Regensburg
Hamburg
11:
12:
13:
Krefeld
Neuss
Remscheid
14:
15:
16:
17:
18:
Wiesbaden
Mülheim an der Ruhr
Essen
Darmstadt
Offenbach am Main
19:
20:
21:
22:
23:
24:
25:
26:
27:
28:
29:
30:
31:
32:
33:
34:
35:
36:
37:
38:
39:
40:
41:
42:
43:
44:
45:
46:
47:
48:
49:
50:
51:
52:
53:
54:
55:
56:
57:
58:
59:
60:
Ludwigsburg
Wuppertal
Siegen
Mannheim
Hagen
Bonn
Köln
Bremerhaven
Kassel
Oberhausen
Herne
Braunschweig
Stuttgart
Augsburg
Ulm
Nürnberg
Gelsenkirchen
Dortmund
Hannover
Karlsruhe
Bremen
Bochum
Pforzheim
Mainz
Aschaffenburg
Koblenz
Saarbrücken
Solingen
Fürth
Jena
Münster
Paderborn
Mönchengladbach
Aachen
Bielefeld
Bamberg
Bottrop
Heidelberg
Kiel
Passau
Berlin
Konstanz
61:
62:
63:
64:
65:
Dresden
Hamm
Zwickau
Tübingen
Rostock
66:
67:
68:
69:
70:
71:
72:
73:
74:
75:
76:
77:
78:
79:
80:
Chemnitz
Erfurt
Oldenburg
Magdeburg
Lübeck
Göttingen
Potsdam
Osnabrück
Freiburg im Breisgau
Leipzig
Halle (Saale)
Trier
Flensburg
Würzburg
Heilbronn
Was bleibt übrig vom Nettogehalt in einer 30 m² Wohnung?
3:
4:
5:
6:
7:
Nettolöhne/-gehälter
Überschuss
Bruttokaltmiete
Quellen:
www.vgrdl.de
www.wohnungsboerse.de
Eigene Berechnungen
Wilfried Grupe
Stand: 14.05.2016
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Wo bleibt wieviel übrig?
Bruttolöhne, -gehälter (2/3) je Arbeitnehmer ./. Bruttokaltmiete 60m²
1:
2:
Wolfsburg
Ludwigshafen am Rhein
3:
4:
5:
6:
7:
Leverkusen
Erlangen
Krefeld
Frankfurt
8:
9:
10:
Remscheid
Siegen
Neuss
11:
12:
13:
Düsseldorf
Essen
Hagen
14:
15:
16:
17:
18:
Mülheim an der Ruhr
Wuppertal
Regensburg
Bremerhaven
Darmstadt
19:
20:
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25:
26:
27:
28:
29:
30:
31:
32:
33:
34:
35:
36:
37:
38:
39:
40:
41:
42:
43:
44:
45:
46:
47:
48:
49:
50:
51:
52:
53:
54:
55:
56:
57:
58:
59:
60:
Ludwigsburg
Stuttgart
Wiesbaden
Nürnberg
Hamburg
Mannheim
Herne
Kassel
Dortmund
Gelsenkirchen
Offenbach am Main
Karlsruhe
Oberhausen
Bonn
Braunschweig
Köln
Bremen
Recklinghausen
Bochum
Fürth
Hannover
Augsburg
Koblenz
Reutlingen
Bielefeld
Pforzheim
München
Saarbrücken
Ulm
Hamm
Mönchengladbach
Solingen
Aschaffenburg
Passau
Paderborn
Moers
Bottrop
Jena
Aachen
Mainz
Kiel
Münster
61:
62:
63:
64:
65:
Chemnitz
Zwickau
Bamberg
Heidelberg
Tübingen
66:
67:
68:
69:
70:
71:
72:
73:
74:
75:
76:
77:
78:
79:
80:
81:
82:
83:
Berlin
Rostock
Magdeburg
Dresden
Halle (Saale)
Erfurt
Osnabrück
Leipzig
Lübeck
Konstanz
Freiburg im Breisgau
Göttingen
Oldenburg
Flensburg
Trier
Potsdam
Würzburg
Heilbronn
Ingolstadt
Was bleibt übrig vom Nettogehalt in einer 60 m² Wohnung?
Nettolöhne/-gehälter
Überschuss
Bruttokaltmiete
Quellen:
www.vgrdl.de
www.wohnungsboerse.de
Eigene Berechnungen
Wilfried Grupe
Stand: 14.05.2016
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Wo bleibt wieviel übrig?
Bruttolöhne, -gehälter (2/3) je Arbeitnehmer ./. Bruttokaltmiete 100m²
1:
2:
Wolfsburg
Ludwigshafen am Rhein
3:
4:
5:
6:
7:
Leverkusen
Erlangen
Hagen
Krefeld
8:
9:
10:
Remscheid
Neuss
Herne
11:
12:
13:
Wuppertal
Bremerhaven
Siegen
14:
15:
16:
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18:
Regensburg
Gelsenkirchen
Mülheim an der Ruhr
Oberhausen
Recklinghausen
19:
20:
21:
22:
23:
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25:
26:
27:
28:
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30:
31:
32:
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35:
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37:
38:
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45:
46:
47:
48:
49:
50:
51:
52:
53:
54:
55:
56:
57:
58:
59:
60:
Essen
Hamm
Koblenz
Pforzheim
Saarbrücken
Ludwigsburg
Bochum
Mannheim
Kassel
Darmstadt
Solingen
Mönchengladbach
Bottrop
Aschaffenburg
Karlsruhe
Bielefeld
Dortmund
Paderborn
Wiesbaden
Stuttgart
Braunschweig
Bonn
Fürth
Düsseldorf
Augsburg
Nürnberg
Zwickau
Reutlingen
Chemnitz
Moers
Passau
Aachen
Offenbach am Main
Frankfurt
Ulm
Köln
Hamburg
Bamberg
Magdeburg
Halle (Saale)
Bremen
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Was bleibt übrig vom Nettogehalt in einer 100 m² Wohnung?
Nettolöhne/-gehälter
Überschuss
Bruttokaltmiete
Quellen:
www.vgrdl.de
www.wohnungsboerse.de
Eigene Berechnungen
Wilfried Grupe
Stand: 14.05.2016
10
Wo bleibt wieviel übrig?
Die Mietbelastungsquote
Ortsübliche durchschnittliche Bruttokaltmieten stellen zwar einen Richtwert dar, der unter Anderem
für die Gehaltskalkulation wesentlich ist. Mindestens genauso interessant ist das allgemeine sowie das
fachspezifische durchschnittliche Bruttoeinkommen, das in einer Stadt üblicherweise gezahlt wird. Je nach
individueller Situation errechnet sich hieraus das Nettoeinkommen, aus dem die Bruttokaltmieten bezahlt
werden müssen. Es stellt sich die Frage, wie hoch der Saldo ist: was bleibt übrig?
Dabei darf nicht vergessen werden, daß sich dieser Saldo nochmals um Mietnebenkosten, Mobilitätskosten
usw. vermindert. Unberücksichtigt bleibt auch, ob eine derzeit gut verdienende Fachkraft die teils
horrenden Mieten auch dann noch bezahlen kann, wenn sie längerfristig erkrankt oder arbeitslos wird.
Der Anteil der durchschnittlichen Bruttokaltmiete vom durchschnittlichen Nettoeinkommen wird
üblicherweise als "Mietbelastungsquote" bezeichnet. Diese Kennzahl ist ein gebräuchlicher Indikator für
die Feststellung, ob im Zeitvergleich die Mieten schneller steigen als die Einkommen.
Damit ist die Mietbelastungsquote auch ein Maßstab für die Attraktivität eines Standorts für
ortsansässige oder neue Unternehmen: steigende Mieten bedeuten steigende Personalkosten und fallende
Gewinnmargen. Hohe Mietbelastungsquoten können daher Konsequenzen für die Standortentscheidungen
der Arbeitgeber mit sich bringen.
Hohe Personalkosten sind nur ein Faktor von mehreren, die für die Standortentscheidung
neuer oder ortsansässiger Firmen wichtig sind: Energiekosten, Unternehmenssteuern, IHK-Beiträge
einerseits, Subventionen und andere Vergünstigungen andererseits, der Anteil verfügbarer Fachkräfte,
Absatzchancen, Kundennähe u.a.m. spielen ebenfalls wesentliche Rollen.
Angesichts der beträchtlichen Standortkonkurrenz, die sich viele Städte im In- und Ausland gegenseitig
liefern, könnten Firmen leicht auf die Idee kommen, in günstigere Regionen dieser Erde abzuwandern.
Nicht nur, weil die Anteilseigner höhere Gewinne erwarten, sondern weil die Unternehmen dazu
gezwungen sind: wenn die Konkurrenz anderswo deutlich billiger produzieren kann, dürfte das Anlaß sein
für eine Überprüfung eines bestehenden oder geplanten Standorts.
Abwandernde Unternehmen gefährden wiederum die Steuereinnahmen einer jeden Kommune. Daher
ist eine hohe Mietbelastungsquote ein Alarmzeichen für die Verantwortlichen - und ein Anlaß,
die Bautätigkeit massiv anzukurbeln, um die Höhe der durchschnittlichen Mietkosten einzudämmen.
Es lohnt sich, die vieldiskutierte Mietpreisbremse [http://www.faz.net/aktuell/wirtschaft/immobilien/
mieten-entwicklung-in-berlin-muenchen-koeln-frankfurt-13264766.html] ebenfalls unter diesem Aspekt
zu betrachten. Wegen stark gestiegener Strom- und Energiepreisen fordert der Bundesverband GdW auch
eine Nebenkosten-Bremse [http://www.manager-magazin.de/immobilien/artikel/a-978356.html].
(Aus der Perspektive von Investoren, die in einer Stadt Wohnraum vermieten wollen, ist neben
dem durchschnittlichen Nettoverdienst der Arbeitnehmer auch das durchschnittliche verfügbare
Einkommen der Einwohner relevant.Die Einwohner einer jeden Stadt bestehen nicht ausschliesslich aus
Arbeitnehmern, sondern aus allen Bevölkerungsgruppen. Es gibt Städte, in denen das durchschnittliche
verfügbare Einkommen der Einwohner deutlich höher liegt als der durchschnittliche Nettoverdienst der
Arbeitnehmer.)
Das Thema ist noch aus anderem Grund brisant. Nicht zuletzt bedingt durch die Niedrigzinspolitik
der Europäischen Zentralbank, sind in den Metropolen Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf,
Frankfurt und Stuttgart in den vergangenen Jahren die Kauf- und Mietpreise für Immobilien
deutlich schneller gestiegen als die Einkommen. Besonders drastisch fiel dieser Anstieg in
München aus. Durch das hohe Kaufpreisniveau in den Top-Lagen überträgt sich dieser Trend
nicht nur in die Einzugsbereiche der Großstädte, sondern auch in wirtschaftsstarke Zentren
wie Oldenburg *) [http://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/nachrichten/immobilien-haus-undwohnungspreise-laufen-einkommen-davon/11297634.html].
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Wo bleibt wieviel übrig?
Es ist absehbar, daß sich die Problematik weiterhin verschärft. Die WELT berichtet am 09.07.2015 von
einer Studie der Bertelsmann-Stiftung, nach der die Bevölkerung in Deutschland trotz wahrscheinlich
hoher Zuwanderung bis 2030 um eine halbe Million auf dann 79,97 Millionen Einwohner weiter sinken
wird. Dabei dürfte der Trend in die großen Städte anhalten, während sich der ländliche Raum weiter
ausdünnt. Den Stadtstaaten Berlin (+10,7%) und Hamburg (+7,5%) wird ein beträchtliches Wachstum
vorausgesagt, ebenso den Flächenstaaten Bayern (+3,5%) und Baden-Württemberg (+2,1%). Drastisch
steigen wird aber auch die Zahl der Hochbetagten um mehr als 47,2% auf mehr als 6,3 Millionen
Menschen. Das stellt viele Gemeinden vor Probleme.
Andere Meldungen scheinen den Trend in die Großstadt zu bestätigen. So wird für die Landeshauptstadt
Hannover ein Einwohnerzuwachs 2 konstatiert, während das Flächenland Niedersachsen insbesamt mit
einem "dramatischen Einwohnerrückgang" 3 zu kämpfen hat.
Als teuerste Stadt im Listing der Wohnungsmieten weist München auch die höchste Mietbelastungsquote
auf. Dies wird nur teilweise ausgeglichen durch die hohen durchschnittlichen Bruttogehälter pro
Arbeitnehmer, die der bajuwarischen Landeshauptstadt bei kleinen Wohnungsgrößen einen eher mittleren
Rangplatz bescheren. Je größer die Wunschwohnung, desto schlechter ist das Ranking.
Berlin - teilweise gelobt als die Stadt mit vergleichsweise günstigen Wohnungsmieten - steht auf den
hintersten Rangplätzen, wenn man die Wohnungsmieten zu den Durchschnittsverdiensten in Relation setzt.
Mietspiegel
Noch ein Wort zur "durchschnittlichen" Bruttokaltmiete: eine gängige Maßzahl ist hier die monatliche
Kaltmiete pro m² Wohnfläche. In jeder Großstadt gibt es jedoch Wohnlagen sehr unterschiedlicher
Qualität mit entsprechend unterschiedlichen Mietpreisen. Hinzu kommen beträchtliche Differenzen in der
individuellen Ausstattung einer jeden Wohnung.
All diese Unterschiede werden in der "durchschnittlichen Bruttokaltmiete" ignoriert und auf eine abstrakte
Zahl reduziert, die die tatsächliche Bandbreite des Angebots nicht annähernd umfasst und aus der sich
im Regelfall kein konkreter Anspruch ableiten läßt. Es läßt sich denken, daß die "durchschnittlichen
Bruttokaltmieten" nicht hinreichen, die komplexen Wohnungsmärkte in Großstädten abzubilden.
Auf verfügbare Marktdaten zur Wohnungsvermietung ist ebenfalls nur bedingt Verlaß. Zwar kann man
die in Maklerportalen online gestellten Vermietungsangebote auswerten; aber über die Miethöhe und bedingungen der tatsächlich abgeschlossenen Verträge gibt es m.W. keine gesicherten, repräsentativen
Informationen. Daneben gibt es zweifellos einen bedeutenden Anteil von Mietverträgen, die nicht online
angeboten, sondern direkt abgeschlossen werden.
Auch die vieldiskutierten Mietspiegel stellen keine wirkliche Hilfe dar. So meldete die
WELT [http://www.welt.de/finanzen/immobilien/article127435064/Mietspiegel-passen-oft-vorne-undhinten-nicht.html] am 29.04.2014: "Mietspiegel passen oft vorne und hinten nicht". Für die Mietspiegel
in der 3,4-Mio-Metropole Berlin wurden demnach 6.000 Befragungen mit Vermietern und noch einmal
6.000 Befragungen mit Mietern durchgeführt, quer durch alle Quartiere.
Die Lagen der Häuser in Berlin wurden dann in drei Kategorien unterteilt: einfach, mittel und gut.
Alle ab dem Jahr 1950 fertiggestellten Wohnhäuser gelten als Neubauten. Marginalien berechtigen zu
Mietminderung oder höherer Mietforderung; aber besondere Ausstattungsmerkmale (Balkon zur Südseite,
Dachgeschosswohnungen mit bestem Blick über die ganze Stadt) bleiben unberücksichtigt. Die Daten
stammen vom September 2012.
2
vgl. [http://www.haz.de/Hannover/Aus-der-Stadt/Uebersicht/Hannover-legt-um-4000-Einwohner-zu]
siehe
[http://www.haz.de/Nachrichten/Der-Norden/Uebersicht/Niedersachsen-kaempft-gegen-Einwohnerschwund]vgl.
www.abendblatt.de/region/niedersachsen/article205335971/Dramatischer-Einwohnerschwund-in-Niedersachsen.html]"
3
12
[http://
Wo bleibt wieviel übrig?
Experten kritisieren die Verfahren zur Erhebung und Auswertung der Datenlage als zu grob und ungenau.
Die mit erheblichem Aufwand erstellten Mietspiegel erlauben demnach keine hinreichend verläßliche
Aussagen über die tatsächlichen Mieten.
Daher erscheint die jeweils aktuelle Informationslage für einen Ortsfremden, der in einer Großstadt (oder
deren Einzugsbereich, in den "Schlafstädten") eine Wohnung sucht, recht mangelhaft. Möglicherweise
wird diese Info ja benötigt, um in einer bevorstehenden Bewerbung die Gehaltsvorstellungen zu beziffern.
Quellennachweis
Die Daten für die Berechnung der durchschnittlichen verfügbaren Einkommen der privaten Haushalte pro
Einwohner entstammen den Informationen des Arbeitskreises "Volkswirtschaftliche Gesamtrechnungen
der Länder" (www.vgrdl.de); Einkommen der privaten Haushalte in den kreisfreien Städten und
Landkreisen der Bundesrepublik Deutschland, aktuellste Fassung.
Um verwendbare Näherungswerte für 2016 zu erhalten, habe ich die Werte aus der Tabelle "Verfügbares
Einkommen der privaten Haushalte" auf das Jahr 2016 hochgerechnet. Die für die Berechnung der
durchschnittlichen verfügbaren Einkommen pro Einwohner verwendeten Daten basieren also auf eigenen
Berechnungen, die fehlerhaft sein können.
Die Daten für die Berechnung der durchschnittlichen Bruttokaltmiete wurden mit freundlicher
Genehmigung der PWIB Wohnungs-Infobörse GmbH, Planegg der Webseite www.wohnungsboerse.net
entnommen; auf dieser Grundlage habe ich eigene Berechnungen durchgeführt, die fehlerhaft sein können.
Wegen der beträchtlichen Bandbreiten, die sowohl den durchschnittlichen verfügbaren Einkommen
privater Haushalte als auch den Bruttokaltmieten unterliegen, sind die berechneten Ergebnisse
selbstverständlich nur als grobe Orientierungswerte anzusehen. Eine Verantwortung für die Richtigkeit
übernehme ich nicht.
Table 1. Impressum
Autor
Wilfried Grupe
V.i.S.d.P.:
Wilfried Grupe
Adresse
Klus 6, 37643 Negenborn
Webseite
http://www.wilfried-grupe.de
eMail
[email protected]
Telefon
0151 750 360 61
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