Special 特集 ブラジル経済と不動産市場の行方 ブラジル不動産投資法制概説 梅津 英明 岸 寛樹 森・濱田松本法律事務所 弁護士・ニューヨーク州弁護士 森・濱田松本法律事務所 弁護士・ニューヨーク州弁護士 １．はじめに ブラジルは、近年 、経済の低迷や汚職問題 、政治 2. 不動産の取得に関する 外資規制 （1 ） 都市不動産と農業不動産 の混乱等に伴い、日本からの投資意欲が若干減退 ブラジルでは、都市不動産（ Urban Property ） に 気味のように見受けられる一方で、南米最大の経済 ついては、外国人又は外国法人による取得を規制す 規模・豊富な天然資源等を背景に、引き続き投資対 る法 律は原 則 存 在しない一 方で、農 業 不 動 産 象としての魅力は高く、ブラジルの通貨レアルが低水 （ Rural Property ） については、以下の通り、外国 準にある今こそ、投資を拡大する好機との見方もあ 人又は外国法人による取得について厳格な規制が る。 存する。都市不動産か農業不動産かの区別は、地 ブラジル法制に関しては、これまで会社法制、労働 法制 、腐敗防止法制等に関する論考は比較的多く 域（場所 ） ではなく、農業、畜産業、林業又は農工業 の目的に使用されているか否かによって定まる。 見られる一方で、不動産投資法制を詳しく解説した 日本の文献は少ないと思われる。そこで、本稿ではブ ラジルの不動産投資に関連する法制度を概説した い。 （2 ） 農業不動産取得に関する外資規制 ブラジル国外居住の外国人又は外国で設立され た法人は、個人の法定承継による場合を除き、農業 不動産を取得できない。 他方、 ブラジルに居住している外国人（以下「在伯 26 ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.31 特集：ブラジル経済と不動産市場の行方 外国人」という。 ）、又はブラジルで設立されたブラジル る農業不動産や、海岸 、河川、湖沼沿いの不動産 、 の法人であって外国資本によって支配されている法人 アマゾン地域の不動産については、上記と異なる外 （以下「外資系現地法人」 という。 ） の場合には、以下 資規制が存するため、これらの不動産を取得等する の通り、やや複雑なルールが定められている（ 1971年 場合には、別途の検討が必要となる。 法律第5709号、1993年法律第8629号等） 。 まず、在伯外国人又は外資系現地法人による農 業不動産の取得又は賃借は、その広さが3 区画単 3. 不動産所有権の取得 位を超える場合は、農務省及び国立植民農地改革院 不動産の所有権の取得は、原則として不動産取 （ Instituto Nacional de Colonização e Reforma 得に関する公正証書を不動産の所在地を管轄する Agrária。以下「 INCRA 」という。 ） の承認が必要 不動産登記所（ Cartório de Registro de Imóveis。 となる注 1。かかる承認を得る前提であっても、在伯外 以下「不動産登記所 」という。 ） に登記することによっ 国人の場合は単独で50 区画単位が上限とされる。 て完了し、また、これにより所有権移転の効力を第三 また、外資系現地法人の場合は、単独で100 区画単 者に対して対抗できることになる。ここでいう公正証 位超の農業不動産を取得するときは、農務省及び 書とは、公証人の面前で譲渡人及び譲受人が契約 INCRAの承認に加えて、国会の承認が必要となる。 書に調印することによって作成される書面をいう。 更に、自治体毎の上限面積も定められており、単独 不動産登記には、①不動産の表示（ 土地と建築 で各自治体の土地面積の25％を超える農業不動産 物の双方を含み、土地については地積 、外周 、隣接 を取得又は賃借することはできず、かつ、そのうちの する不動産の記載を含む。 ）、②当初所有者から現 40％（つまり、各自治体の土地面積の10％） 超は、同 在に至るまでのその後の譲受人の名称及び ID 、③ 一国籍の在伯外国人又は同一国からの外資系現地 当該不動産に付着した負担（ 抵当権 、質権 、用益 法人によって取得又は賃借されることができない。例 権 、地役権 、賃借権等 ） が記録される。したがって、 えば、日本企業は、他の日本企業と合算で各自治体 不動産の所有権や抵当権その他の負担の設定を不 の土地面積の10％までしか農業不動産を取得又は 動産登記上確認することはできるが、不動産に関す 賃借できないことになる。 る実態の権利関係や不動産の表記が全て不動産登 また、上記の規制は、外国資本によって支配され 記記録に反映される訳ではないため、不動産の取得 ていない現地法人を外国企業が買収する場合にも同 にあたっては専門家による調査を依頼しデューディリ 様に適用され、上記の各要件の遵守や農務省や ジェンスを行っておくべきである。 INCRAの事前承認等が必要となる。したがって、農 業不動産を保有するブラジル企業をM&Aにより取 得する場合には留意する必要がある。 4. 賃貸借 （1 ） 適用法令 （3 ） その他特殊地域における外資規制 その他 、国境から150kmの範囲内の領域におけ 賃貸借契約には民法の適用があるほか、都市不 動産の賃貸借には（自治体が所有する不動産の賃 注1 ここでいう「区画単位」とは、INCRA が自治体毎に定めている Módulos de Exploração Indefinida（「MEI」と略されることが多い。）を指す。1 区画単 位の広さは自治体及び開発される事業の種類に応じて異なる。例えば、サンパウロ州サンパウロ市では、1 区画単位は 5 ヘクタール（5 万平方メー トル）とされている。 May-June 2016 27 Special 貸借 、駐車場の賃貸借 、アパートホテルの賃貸借等 借人に対して譲受候補者に提示している価格等の の一定の例外を除き）1991 年法律第 8245 号（ Lei 譲渡条件を通知しなければならない。賃借人の先買 de Locações。以下「 賃貸借法 」という。 ） が適用さ 権は、 30日以内に行使されなければ失効する。なお、 れる。賃貸借法ではかなり詳細な事項まで規制され 不動産登記所に登記された賃貸借の場合は、先買 ているが、以下では特に留意すべき点を何点か概説 権を無視して賃貸不動産の譲渡がなされても、賃借 する。 人は買受価格と取引費用を預託することにより当該 不動産の引渡を求めることができるが、不動産登記 （2 ） 賃料と保証 賃貸借における賃料は、外国通貨や最低労働賃 金と紐付けて規定することが禁止されている。但し、 公的な価格インデックスを用いて12ヶ月毎（これより短 期は不可 ） に賃料を調整する旨の条項は認められる 所への登記のない賃貸借の場合は、先買権が無視 されても、賃借人は損害賠償を請求できるだけであ る。 また、賃借権の譲渡や転貸借に関しては、賃貸人 の書面による事前の承諾が必要である。 ため、その限度で物価変動リスクをヘッジすることは 可能とされる。 （4 ） 賃貸借の終了 また、賃貸期間が3 年経過した場合で、賃料を増 期間の定めのある賃貸借の場合 、賃貸人は、賃 額又は減額させる状況が発生した場合には、賃貸人 借人に契約上の義務違反がある場合を除き、賃貸 及び賃借人は賃料を市場価額の観点から適正にす 期間中の解約はできないが、賃借人は、賃貸借契約 るための賃料改定請求訴訟を提起することができる。 に定められた違約金（ 一般的には賃料の3ヶ月分程 賃貸借法では、賃借人から賃貸人に提供される保 度が目安とされる） を支払うことにより、賃貸期間中で 証の種類として物的担保の設定 、保証金の差入 、保 も解約できる。期間の定めのある賃貸借の場合に、 証人 、保険等が列挙されているが、賃貸人がこれら 賃貸期間を超えて賃借人が不動産の占有を続け、 のうち複数の種類の保証の提供を求めることは禁じら 賃貸人の反対の意思表示なく賃料の支払が継続さ れている。 れた場合には、当該賃貸借は期間の定めのない賃 貸借とみなされ、賃貸人又は賃借人は、30日前の事 （3 ） 賃貸不動産の譲渡、賃借権の譲渡及び転貸借 賃貸人により賃貸不動産が譲渡される場合には、 また、非居住目的の賃貸借の場合は、賃借人から 賃貸借契約に賃貸不動産の譲渡があっても賃貸借 の訴えによる賃貸期間の強制更新制度が存する。 が有効に存続する旨の条項が定められており、かつ ① 5 年以上の賃貸期間で商業用不動産の賃貸借契 当該賃貸借が不動産登記所に登記されている場合 約が書面で締結されていること、②過去 3 年間にお を除き、譲受人は、譲受の日から90日以内に通知す いて当該不動産上で同一の事業の発展があったこ ることにより、賃借人に対して当該不動産を明け渡す と、③提案された更新後賃料が市場価格に沿ってい よう求めることができる。つまり、賃借権の登記がなけ ること、④賃借人が当該賃貸借契約上の義務の全て れば、賃借人は、賃借権を不動産の譲受人に対抗で を遵守していること等の要件を満たせば、賃借人は、 きない。 賃貸期間の1 年前から6ヶ月前までの間に賃貸期間 もっとも、賃借人は、賃貸不動産の先買権を有す 28 前通知により賃貸借契約を終了させることができる。 更新の訴えを提起することにより、当該賃貸借の賃貸 る。賃貸人は、賃貸不動産の譲渡にあたっては、か 期間と同期間の賃貸借の更新を求めることができる。 かる先買権の権利行使の機会を確保させるため、賃 但し、政府当局から要請された場合 、第三者がよりよ ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.31 特集：ブラジル経済と不動産市場の行方 い条件の賃貸借契約の提案をしている場合、賃貸人 ているが、不動産については、後述する不動産金融 が当該不動産を自らの使用のために必要としている システム法によって担保的信託譲渡の設定が認めら 等の一定の場合には、賃貸人は当該賃貸借の更新 れている。 を拒絶することができる。 不動産の担保的信託譲渡は、所管の不動産登記 所に担保的信託譲渡契約（公正証書又は私署証書 5. 不動産担保 による） を登記することによって設定され、担保的信 託譲渡契約には、①被担保債権の元本金額 、②被 不 動 産 に 設 定される担 保としては、抵 当 権 担保債権の存続期間及び返済事由、③被担保債権 （ Hypoteca ）と 担 保 的 信 託 譲 渡（ Alientação の適用利率及び賦課される費用、④担保的信託譲 Fiduciária em Garantia ） がある。 渡を設定する旨の文言及び当該不動産の表示等 、 ⑤債務者は担保的信託譲渡契約を遵守している限り （1 ） 抵当権 自己の計算と負担により自由に当該不動産を使用す 抵当権については、主に民法に規定が設けられて ることができる旨、⑥公売による売却のための不動産 いる。抵当権の設定は、原則として債権者と不動産 の価額及びそれぞれの評価基準 、並びに⑦被担保 所有者（ 抵当権設定者 ） の間で締結された公正証 債権の支払義務に不履行があった場合の担保実行 書によって行われ、この公正証書には、主に、①被担 の手続に関する規定（ 債務者が履行遅滞に陥った 保債務の金額又はその極度額若しくは推定額 、②弁 場合の治癒期間を含む。 ） を定めなければならない。 済期 、③適用利率（もしあれば ）、④不動産を特定 担保権の実行方法については、競売手続が2 段 するための詳細が記載される。公正証書を不動産 階に分かれている点が特徴的で、第 1 段階の競売で 登記所に登記することにより、当該抵当権を第三者に は担保的信託譲渡契約に定められた不動産価額が 対抗できることとなる。抵当権の法的実行には、抵当 最低売却金額とされ、いずれの入札金額も当該価額 権者への所有権移転 、専門業者による公的競売 、 に届かない場合には、第 2 段階に移行し、被担保債 裁判所主導で行われる公的競売の3つの方法があ 権の金額が最低売却価額となる。第 2 段階の競売で る。 も最低売却価額に届かなければ、担保権者が当該 不動産の最終的な所有者となり、被担保債権は消滅 （2 ） 担保的信託譲渡 担保的信託譲渡については、日本にはこれに相当 する概念がないため分かりにくいが、 日本の譲渡担保 する。不動産の価値が被担保債権の金額に満たなく とも、担保権者は当該差額の支払を求める強制執行 を行うことはできない（この点、抵当権と異なる） 。 に比較的類似しており、債権を担保するために債務 なお、質権や抵当権の場合には債務者の破産手 者が目的物の所有権を債権者に譲渡するものの、当 続開始によって執行が停止されるのに対し、担保的 該所有権の譲渡は清算条項に服し、債務者が被担 信託譲渡の場合は、担保権者は当該目的物を債務 保債務を完済すれば所有権を回復させるという構成 者の財産から信認的に譲り受けていると評価され、 をとる。但し、ブラジルの担保的信託譲渡は、日本の 債務者の倒産手続開始時に執行停止の影響を受け 譲渡担保のように実務上発展してきた制度ではなく、 ないというメリットがある。 個別の法制によって担保目的物の種類毎に設定が 認められている担保である。民法では非代替物の動 産についてのみ担保的信託譲渡の設定が認められ May-June 2016 29 Special 6. 不動産証券化 ブラジルでも不動産証券化の実務が存在しており、 い。資産管理者には、銀行 、投資銀行 、証券会社 等の金融機関等が就任し、FIIの組織・規則等は資 代表例として、①不動産投資ファンドとしてのFundo 産管理者により定められる。FIIは、 クローズド・エンド de Investimento Imobiliário （以下「 FII 」 という。 ）、 型のみが認められており、FII 持分権者は投資期間 及び②賃料債権や不動産売買契約上の代金債権 の満了又は規約で認められる期限前償還の場合に 等の不動産債権を裏付けとした金融商品としての のみ持分の償還を受けることができる。 Certificados de Recebiveis Imobiliários（ 直訳 30 成財産に拠出した分を超えて） 直接負担することはな これに対して、CRIはSPCが発行する証券である。 すると不動産債権証書。以下「 CRI 」という。）が 不動産金融システム法は、不動産債権証書又はそ 挙げられる。1993 年法律第 8668 号によってFII が の他の譲渡性証券を発行することを目的とする特別 先に法 制 化され 、その後 、不 動 産 金 融システム 法上の法人として不動産債権証券化会社を定めてお （ Sistema de Financiamento Imobiliário ） と り、 これにより発行される証券がCRIである。CRIは、 呼ばれる不動産取引に関する新たな金融制度を創 不動産債権証券化会社と（ CRI 保有者の権利・利益 設した1997 年法律第 9514 号（ 以下「 不動産金融 を代表する）証券管理者の間で債権証券化証書が システム法 」という。 ） によって、CRIが法制化された。 締結されることにより発行され、債権証券化証書に FIIは、法人格を持たず、FIIの構成財産（ 以下 は、CRI 発行の裏付けとなる債権の詳細が記載され 「 FII 構成財産 」という。 ） は資産管理者によって所有 る。CRIの発行体は不動産債権証券化会社でなけ 又は保有され、法律上 、信託構成により、資産管理 ればならないが、オリジネーターやCRIを取得する投 者の固有財産から隔離される仕組みとなっている。 資家の法人形態に制約はない。CRI の裏 付け資 資産管理者は、FII 構成財産を自らの固有財産から 産としての不動産債権は 、証券化証書上の信託 分別し、信託受託者としてFIIとその持分権者（以下 （ Regime Fiduciário ）の設定により、不動産債 「 FII 持分権者 」という。 ） の利益のために管理処分 権証券化会社の他の資産から隔離され、関連する しなければならず、FII 構成財産を自らの債務の引き 運営管理費用及び租税負担に服するほかは、割り当 当てとすることはできない。FII 持分権者は、FII 構 てられたCRIに関する支払に対する関係でのみ責任 成財産が負担する債務や契約上の責任を（ FII 構 財産となる。 うめつ ひであき きし ひろき 2003 年東京大学法学部卒業、2004 年森・濱田松本法律事務所 入所。2006 年～ 2007 年経済産業省出向（M&A 法制・信託法 制等担当） 。2009 年米国シカゴ大学ロースクール卒業（LL.M.)。 2009 年～ 2010 年米国 Davis Polk & Wardwell 法律事務所に て執務。日本企業による新興国への進出支援・クロスボーダー取引 等を多く手掛け、ブラジル・メキシコ等を含めた新興国やアジア各 国の案件に豊富な経験を有し、現地不動産に関連する取引案件にも 造詣が深い。 2004 年東京大学法学部卒業、2006 年中央大学法科大学院卒 業、2008 年森・濱田松本法律事務所入所。2014 年米国コーネ ル大学ロースクール卒業（LL.M.） 。2014 年～ 2015 年ブラジル Mattos Filho, Veiga Filho, Marrey Jr e Quiroga 法律事務所のサ ンパウロオフィスにて執務。不動産ファンド（J-REIT を含む）その 他のノンリコース・ファイナンス取引を数多く手掛けるほか、ブラ ジルをはじめとする新興国への投資案件にも積極的に取り組んでい る。 ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.31
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