Für ZIRL Liste Thomas Öfner Erweiterter Maßnahmenkatalog zur Förderung von LEISTBAREM WOHNEN IN ZIRL A. Maßnahmen zur Erlangung von günstigem Bauland für die Gemeinde Die Gemeinde Zirl verfügt derzeit leider selbst über keine weiteren Grundstücke für leistbaren Wohnbau, weshalb seitens der Gemeinde alle zur Verfügung stehenden Möglichkeiten genützt werden sollten, Grundstücke für den sozialen Wohnbau zu lukrieren. Hiebei könnten auch bisher nicht verfolgte Varianten zielführend sein – dies wären aus unserer Sicht z.B.: 1) Kauf von Freiland durch die Gemeinde und eigene weitere Verwertung Anstatt erst Umwidmungen durchzuführen und damit wieder teures Bauland zu schaffen, sollte die Gemeinde in geeigneten Baulanderweiterungsgebieten verfügbare Freilandflächen zu einem Preis von max. € 50,--/m2 erwerben, im erforderlichen Ausmaß erschließen sowie rein zweckgebunden umwidmen (Widmung ausschließlich mit Vorbehaltsflächen für „Sozialen Wohnbau“). In weiterer Folge sollte dieses Bauland ausnahmslos für die Bebauung mit günstigen Wohnungen durch einen gemeinnützigen (Gemeinde)Bauträger verwendet werden. Neben der Erlangung von günstigem Bauland wäre diese Vorgangsweise auch ein klares Zeichen an die Grundeigentümer, dass seitens der Gemeinde keinerlei Grundstücksspekulationen mehr unterstützt werden. 2) Baurechtsmodelle Nicht nur der Kauf von Grundstücken, sondern auch der „Erwerb“ von Bebauungsmöglichkeiten durch Baurechtsmodelle sollte verstärkt ins Auge gefasst werden. Dies wäre sicher nicht nur eine interessante Alternative für Grundeigentümer, welche ihre Grundstücke aus verschiedensten Gründen nicht verkaufen wollen – sondern auch eine kostensparende Variante der Grundstücksbeschaffung für den sozialen Wohnbau. B. Maßnahmen zur besseren Ausnutzung des bestehenden Baulandes Neben den Bemühungen zur Erlangung von neuem Bauland sollten aber auch alle Möglichkeiten zur effizienteren Ausnutzung des vorhandenen Baulandes sowie insbesondere auch der bestehenden Bausubstanz ausgenützt werden. Dies würde eine Verbilligung des Wohnens insbesondere durch eine bessere Umlegung der Grundstücks- und der Aufschließungskosten ermöglichen. Mögliche Maßnahmen hiefür wären aus unserer Sicht z.B.: 1) Erhöhung der zulässigen Baudichten Soweit im jeweiligen Baugebiet und für die Nachbarn verträglich, sollten die für den Wohnbau zulässigen Baudichten unter klaren und rechtlich einwandfrei abgesicherten Voraussetzungen (zivilrechtliche Verträge mit den Bauträgern) erhöht werden – mit prozentuell höherer „Zirler Regelung“ (mind. 80%) sowie vertraglich vereinbarten höchstzulässigen Verkaufspreisen. Für uns wäre in diesem Falle eine Baudichte bis zu max. 2,5 (Baumassendichte) bzw. 0,65 (Nettonutzflächendichte) vorstellbar. 2 Für Bauten der Gemeinde selbst bzw. eines Gemeindebauträgers sollten in besonders geeigneten Fällen auch noch leicht höhere Baudichten genehmigt werden. 2) Förderung von Nachverdichtungen Die Nachverdichtung im bereits vorhandenen Baubestand sollte von der Gemeinde angeregt sowie auch besonders unterstützt und gefördert werden (soferne für die Nachbarn und das Ortsbild verträglich). 3) Förderung von Revitalisierungen Ebenso sollte von der Gemeinde auch die Revitalisierung bzw. die Wiedernutzung für Wohnzwecke von alten (und tw. leerstehenden) Häusern insbesondere im Zentrum besonders unterstützt und gefördert werden. C. Maßnahmen für günstigere Gestehungskosten der Wohnungen Zusätzlich zur Verringerung der Grundstücks- und Aufschließungskosten sind zur Erzielung eines bestmöglichen Ergebnisses für das „leistbare Wohnen“ aber jedenfalls auch noch Maßnahmen zur Verringerung der Bau- und sonstigen Gestehungskosten erforderlich und auch möglich. Dies wären aus unserer Sicht z.B.: 1) Gründung eines (gemeinnützigen) Gemeindebauträgers Unabhängig von der aktuellen Grundstücksverfügbarkeit sollte von der Gemeinde rasch ein gemeinnütziger Gemeindebauträger (GmbH?) mit 100% Beteiligung der Gemeinde (oder 99+1% - wäre für mögliche Vorteile aus steuerlicher sowie vergaberechtlicher Sicht abzuklären) gegründet werden, da erwiesenermaßen eine nicht politisch orientierte Firma u.a. einen flexibleren, handlungsfähigeren und auch eher akzeptierten Verhandlungspartner für die Grundstückseigentümer darstellt. Desweiteren wäre mit einem eigenen Gemeindebauträger mit Sicherheit eine günstigere Errichtung von Wohnungen bzw. Abwicklung von Grundstücksgeschäften möglich als bisher mit externen gemeinnützigen Bauträgern (diese dürfen zwar offiziell keine Gewinne erzielen, haben aber großteils sehr kostenaufwändige Verwaltungsapparate und große Rücklagenbildungen). Dieser Gemeindebauträger sollte einen vom Gemeinderat vorgegebenen klar definierten Gesellschaftszweck haben, welcher alle Möglichkeiten der Schaffung von leistbarem Wohnraum abdeckt, so z.B.: - Ankauf von günstigen Grundstücken für den sozialen Wohnbau – mit vorgegebenen maximalen Ankaufspreisen - Erlangung von Baurechten für die Errichtung von leistbarem Wohnraum – mit vorgegebenen maximalen Baurechtszinsen - Errichtung und Vermietung bzw. Verkauf von leistbaren Wohnungen – mit vorgegebenen maximalen Miet- und Verkaufspreisen (z.B. Miete max. € 6,50/m2 incl. BK, Verkauf max. € 2.600,--/m2) Abgesehen von diesem von der Gemeinde klar vorgegebenen und zu erfüllenden Gesellschaftszweck sollte dieser Gemeindebauträger jedoch möglichst unpolitisch sein und arbeiten können, d.h. er sollte in seiner Geschäftserfüllung vom Gemeinderat, Bürgermeister oder einzelnen GR-Fraktionen unabhängig sein. Als verantwortlicher Geschäftsführer des Gemeindebauträgers sollte jedenfalls kein Politiker oder Bediensteter der Gemeinde fungieren, sondern sollte hiefür ein Fachmann aus der Privatwirtschaft gewonnen werden. Die Entlohnung des Geschäftsführers könnte z.B. in der Anfangsphase als reine Aufwandsentschädigung sowie in weiterer Folge (bei Projektumsetzungen) mit Grundgehalt sowie als zusätzliche Motivation umsatz- und erfolgsabhängig erfolgen. 2) Einsparungen bei Bau- und Errichtungskosten Die Bau- und Errichtungskosten für Wohnungen sind in den letzten beiden Jahrzehnten nicht nur durch die steigenden Grundstückspreise, sondern insbesondere auch durch die (teilweise übertriebene) Verschärfung von Bauvorschriften wie ÖNormen, OIB-Richtlinien, Stellplatzvorgaben etc. massiv gestiegen. 3 Der Großteil dieser Vorschriften ist leider von der Gemeinde nicht beeinflussbar, in einzelnen Bereichen könnte auf Gemeindeautonomie jedoch durch besondere Bestimmungen für Projekte des sozialen Wohnbaues eine spürbare Kosteneinsparung ermöglicht werden, so z.B.: - Stellplätze: die Anzahl der erforderlichen Stellplätze sollte auf ein dem Verwendungszweck angepasstes Maß reduziert werden (jeder nicht erforderliche Stellplatz stellt ein enormes Einsparungspotenzial bei Grundstücks- und Baukosten dar) – z.B. bei Wohnbauten unter 10 WE auf je 1,5 (statt bisher 2,0) und bei Wohnbauten von 11-30 WE auf 1,2 (statt bisher 1,7) - Tiefgaragen: die verpflichtende Errichtung von unterirdischen Stellplätzen (Tiefgaragen) sollte erst bei Objekten über 15 WE gelten (Einsparungen von bis zu € 20.000 je Stellplatz möglich!) - Kinderspielplätze: es sollte die Möglichkeit zur Errichtung von gemeinschaftlichen Kinderspielplätzen für mehrere Wohnobjekte geschaffen werden (und nicht für jedes Objekt einzeln) – hiermit wäre eine große Einsparung beim Grundstücksverbrauch und hiermit bei den Kosten möglich 3) Errichtung von kleineren Wohneinheiten („Startwohnungen“) Spürbare Verringerungen der Gestehungskosten der Wohnungen und damit auch der Mieten könnten auch durch die Errichtung von kleineren und besser ausgenützten Wohnungen erreicht werden – insbesondere z.B. durch noch effizientere und funktionalere Grundrissplanungen oder auch durch verbesserte Erschließungslösungen. So könnten aus unserer auch von Fachleuten bestätigten Sicht absolut ohne Qualitätsverlust z.B. 2-ZiWohnungen mit einer Nutzfläche von ca. 45-50 m2 (statt wie üblich 55-65 m2) oder 3-Zi-Wohnungen mit einer Nutzfläche von ca. 60-70 m2 (statt wie üblich 75-80 m2) errichtet werden. Diese Wohnungen könnten z.B. insbesondere als „Startwohnungen“ für die jüngeren Gemeindebürger dienen. 4) Einsparungen bei Baukosten und Wettbewerben Sollten soziale Wohnbauten für die Gemeinde zukünftig doch auch durch fremde Bauträger (und nicht durch einen Gemeindebauträger) errichtet werden, sollte dennoch verstärkt auf möglichst günstige Errichtungskosten sowie die strikte und gesicherte Einhaltung der Kostenvorgaben der Gemeinde geachtet werden. So sollte bei eventuellen Wettbewerben eine klare Kostenvorgabe gemacht und seitens der Teilnehmer die Abgabe einer rechtlich verbindlichen und für die Gemeinde abgesicherten Kostengarantie verlangt werden, dasselbe sollte auch bei eventuellen mit der Ausführung beauftragten fremden Bauträgern geschehen. Als zusätzliche Motivation zur Kosteneinsparung könnte z.B. auch ein Bonus-/Malussystem angedacht werden – Bonus bei Unterschreitung der vorgegebenen Kosten, Malus bei Überschreitung. D. Maßnahmen zur Schaffung von Wohnungseigentum Grundsätzlich sollten den Gemeindebürgern zukünftig nicht nur – wie bisher – günstige Mietwohnungen, sondern auch leistbare Eigentumswohnungen ermöglicht bzw. angeboten werden können (insbesondere z.B. kleiner Einheiten für Jüngere oder Alleinstehende). Als „leistbar“ wäre unsererseits ein Kaufpreis von max. € 2.600,-- /m2 vorstell- und sicher auch machbar. Wohnungseigentum schützt einerseits insbesondere vor Armut (da eine frühere Vermögensbildung möglich ist), sowie ermäßigt andrerseits auch spürbar die Wohn- und Lebenskosten im Alter, wenn das Wohneigentum abbezahlt ist. E. Maßnahmen zur effizienteren Nutzung der Mietwohnungen Insbesondere bei neuen, aber auch bei den bereits bestehenden sozialen Mietwohnungen mit Vergaberecht der Gemeinde sollten Maßnahmen zur gerechteren und widmungsgemäßen Verwendung gesetzt werden. Es sollte vor allem darauf geachtet werden, dass die Wohnungen wirklich bedarfsgerecht dem bedürftigen Personenkreis dienen bzw. zugänglich gemacht werden. 4 Seitens der Gemeinde muss sichergestellt werden, dass möglichst viele Menschen einen fairen Zugang zu den verfügbaren Wohnungen haben. Hiefür könnten aus unserer Sicht u.a. nachstehende Maßnahmen dienen (wurden von uns auch bereits bei der Überarbeitung der Vergaberichtlinien für die Mietwohnungen angeregt, aber leider noch nicht berücksichtigt): - Mietvertragsdauer: Neue Mietverträge insbesondere bei neuen Objekten sollten jedenfalls nicht unbefristet, sondern generell nur befristet auf max. 5 Jahre abgeschlossen werden. Damit wäre die Möglichkeit gegeben, die Einhaltung bzw. das (Noch)Vorhandensein der Vergabekriterien zu überprüfen und im Falle des nicht mehr zutreffenden „sozialen“ Wohnbedarfs die Wohnungen neuen Personen zur Verfügung zu stellen. Die Möglichkeit von zukünftig befristeten Mietverträgen sollte auch bei jenen Objekten überprüft werden, bei denen derzeit unbefriste Verträge bestehen (z.B. nach Freiwerden von Wohnungen und Neuvermietung, etc.) - Laufende Überprüfung: Generell sollte die Einhaltung der Vergabekriterien bei den Mietwohnungen durch die Mieter laufend überprüft werden, um eventuellen Missbrauch zu verhindern (z.B. durch Nutzung mit weniger Personen als angegeben oder durch Untervermietung, etc.) - Anreize für Wohnungswechsel: Es ist für uns vorstellbar, dass in einigen größeren unbefristet vermieteten Mietwohnungen der Gemeinde inzwischen weniger Personen wohnen als möglich (z.B. durch ausziehen der Kinder, etc.) und die Wohnungen daher nicht optimal im Sinne der Gemeinde bzw. der Vergaberichtlinien genutzt werden. Hier könnten die Mieter z.B. durch eine „Wechselprämie“ o.ä. zu einem Umzug in eine kleinere Wohnung motiviert werden. Dadurch könnte es möglich sein, die bestehenden Wohnungen besser auszulasten und einem größeren Personenkreis zugänglich zu machen. - Anpassung der Vergaberichtlinien: Die Vergaberichtlinien für die Mietwohnungen der Gemeinde sollten in den betreffenden Punkten entsprechend überarbeitet und ergänzt werden. Ebenso sollten auch alle unter den vorstehenden Punkten definierten Kriterien (Mietvertragsdauer, Überprüfungsmöglichkeiten samt möglicher Konsequenzen, etc.) usw. als verbindlich in die Richtlinien aufgenommen werden. Zirl, 11.12.2015 Mag. Thomas Öfner Gemeinderat Ing. Wolfgang Hütter Gemeinderat
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