Birkenfeld Süd-‐Ost - Stadt Neutraubling

Stadt Neutraubling Regensburger Str. 9 93073 Neutraubling Bebauungsplan mit integriertem Grünordnungsplan „Birkenfeld Süd-‐Ost“ Textliche Festsetzungen und Hinweise Entwurf 11.06.2015
Projekt-‐Nr.: 529209 Verfasser: Ingenieurgesellschaft mbH Michael Burgau Str. 22a 93049 Regensburg T 0941 / 2004 0 F 0941 / 2004 200 www.ebb-‐ingenieure.de ebb@ebb-‐gmbh.de INHALT
TEXTLICHE FESTSETZUNGEN I Planungsrechtliche Festsetzungen 1 Bauliche Nutzung 1.1 Art der baulichen Nutzung 1.2 Maß der baulichen Nutzung 1.3 Anzahl der Wohneinheiten (WE) 2 Bauweise 3 Flächen für Nebenanlagen, Garagen / Carports und Stellplätze 4 Überbaubare Grundstücksfläche 5 Grünordnung 5.1 Bepflanzung der Privatgrundstücke 5.2 Bepflanzung der öffentlichen Straßen 6 Festsetzungen nach § 1a BauGB II Bauordnungsrechtliche Festsetzungen 1 Abstandsflächen 2 Gestaltung der baulichen Anlagen 2.1 Hauptgebäude 2.2 Garagen / Carports 3 Auffüllungen / Abgrabungen 4 Einfriedungen 5 Niederschlagswasser TEXTLICHE HINWEISE 1 Baugrund 2 Altlasten / Kampfmittel 3 Vorkehrungen gegen Wassereinbrüche 4 Denkmalschutz 5 Landwirtschaft 6 Brandschutz bei Photovoltaikanlagen 7 Regenerative Energie Bebauungsplan mit integriertem Grünordnungsplan „Birkenfeld Süd-Ost“
Textliche Festsetzungen und Hinweise
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TEX TLICHE FESTSETZUNGEN
I
Planungsrechtliche Festsetzungen
1
Bauliche Nutzung
1.1
Art der baulichen Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (WA) nach §4 BauNVO
1.2
Maß der baulichen Nutzung
Das zulässige Maß der baulichen Nutzung ist den Nutzungsschablonen zu entnehmen.
1.3
Anzahl der Wohneinheiten (WE)
Einzelhaus
max. 2 WE
Doppelhaus
max. 1 WE pro Doppelhaushälfte
Mehrfamilienhaus (Parzelle 15)
max. 6 WE pro Parzelle
Bei Einzelhäusern muss im Fall der Errichtung von 2 Wohnungen pro Wohngebäude, die kleinere im
Bezug auf die Wohnfläche deutlich untergeordnet und darf max. 1/3 der Wohnfläche der größeren
Wohnung umfassen. Ausgenommen von dieser Regelung sind Mehrfamilienhäuser.
2
Bauweise
Im Plangebiet sind Einzel- und Doppelhäuser zulässig. Auf Parzelle 13 ist die Errichtung von max.
1 Hauptgebäude zulässig.
Die Bauweise ist den zeichnerischen Festsetzungen zu entnehmen.
3
Flächen für Nebenanlagen, Garagen / Carports und Stellplätze
Je Wohneinheit sind 2 Stellplätze in Garagen, Carports oder als Stellplätze auf dem Grundstück zu
errichten. Garagen und Carports sind ausschließlich nur innerhalb der dafür festgesetzten Flächen
zulässig. Stellplätze dürfen auf dem gesamten Grundstück errichtet werden.
Zwischen Garage / Carport und öffentlicher Verkehrsfläche muss ein Stauraum von mindestens 5 m
freigehalten werden, der zur Straße hin nicht eingefriedet werden darf. Entlang öffentlicher Flächen ist
ein seitlicher Abstand von mind. 0,7 m einzuhalten.
Bei der Grenzbebauung mit Garagen und Nebenanlagen sind insbesondere die Regelungen des Art.6
Abs.9 Nr.1 BayBO zu beachten.
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Textliche Festsetzungen und Hinweise
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4
Überbaubare Grundstücksfläche
Die überbaubaren Grundstücksflächen sind durch die im Plan dargestellten Baugrenzen und Flächen
für Garagen / Carports festgesetzt. Außerhalb dieser Flächen sind sowie folgende Nebenanlagen
zulässig:
-
Stellplätze,
-
Eine Holzlege bis zu einer max. Grundfläche von 5 m².
Holzlegen dürfen nicht entlang von Straßen errichtet werden.
5
Grünordnung
5.1
Bepflanzung der Privatgrundstücke
2
Je 350 m Garten- /Freifläche ist mindestens ein einheimischer Laubbaum der 1. oder 2. Wuchsordnung oder ein Obstbaum zu pflanzen. Bei der Bepflanzung entlang von Straßen und Wegen sowie zur
freien Landschaft ist die Verwendung von Koniferen (Nadelgehölze) nicht zulässig.
Die Bepflanzung ist spätestens 1 Jahr nach dem Bezug der Gebäude fertig zu stellen. Die Bäume sind
fachgerecht zu pflegen und zu unterhalten. Ausgefallene Bäume sind in der nächsten Pflanzperiode
nachzupflanzen.
5.2
Bepflanzung der öffentlichen Straßen
Im Bereich der Mehrzweckstreifen sind geeignete Laubbäume (Straßenbäume) zu pflanzen (Mindestpflanzqualität: Hochstamm, 3 x verpflanzt, Stammumfang 16-18 cm).
Innerhalb des Sichtdreiecks sind die Bäume bis zu einer Höhe von 2 m aufzuasten. Das Lichtraumprofil ist in dieser Höhe dauerhaft freizuhalten.
Die Ausführung auf öffentlichen Flächen hat in der nach Fertigstellung der Erschließung folgenden
Pflanzperiode zu erfolgen. Die Bäume sind fachgerecht zu pflegen und zu unterhalten. Ausgefallene
Bäume sind in der nächsten Pflanzperiode nachzupflanzen.
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Festsetzungen nach § 1a BauGB
Es gelten die Darstellungen und textlichen Erläuterungen zur naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung
in der Begründung.
2
1
Die ermittelte Ausgleichsfläche beträgt 7.902 m und wird über das städtische Ökokonto gedeckt. Der
aktuelle Stand der Zuordnung der Ökokontoflächen zu einzelnen Bebauungsplänen sowie der Überschuss der Ausgleichsfläche (Guthaben) sind im Anhang der Begründung dargestellt.
1
s. Begründung Kap. 3
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II
Bauordnungsrechtliche Festsetzungen
1
Abstandsflächen
Es gelten die Abstandsflächenvorschriften der Bayerischen Bauordnung; Art. 6 Abs. 5 Satz 3 BayBO
findet keine Anwendung. Als unterer Bezugspunkt für die Ermittlung der Abstandsflächen zählt die
unter Punkt 3 festgelegte aufgefüllte fertige Geländeoberfläche.
2
Gestaltung der baulichen Anlagen
2.1
Hauptgebäude
Bei einer Doppelhausbebauung hat sich der Nachbauende in Bezug auf Wandhöhe, Firsthöhe, Dachneigung, Farbe und Material der Dachdeckung, Dachüberstand, Dachform und die Wandlänge zum
Doppelhausnachbarn an den Erstbauenden anzupassen.
Eine Bebauung mit Doppelhaushälften ist nur auf den Parzellen 1/2, 8/9, 22/23 und 25/26 zulässig.
Alternativ können diese Parzellenpaare zu einem Grundstück zusammengelegt und jeweils mit einem
Einzelhaus (Einfamilienhaus) bebaut werden.
Dachdeckung
Die Dacheindeckung hat mit Dachsteinen zu erfolgen. Als Farbtöne für
die Dacheindeckung sind rote, anthrazit und weitere dunkle und gedeckte Töne zulässig.
Dachform, -neigung
Die jeweils zulässigen Dachformen sind durch die Nutzungsschablonen im Bebauungsplan für bestimmte Bereiche des Plangebietes festgesetzt.
Für die einzelnen Dachformen und Bautypen gelten folgende Dachneigungen:
SD (Satteldach) E+D:
SD (Satteldach) E+1:
38° - 45°
20° - 25°
PDv (versetztes Pultdach) E+1:
15° - 20°
WD (Walmdach) E+1:
ZD (Zeltdach) E+1:
15° - 20°
15° - 20°
Für untergeordnete Gebäudeteile sind zusätzlich Flachdächer zulässig.
Dachüberstand
Ortgang: max. 0,80 m Traufe: max. 0.80 m
Dachaufbauten,
Dacheinschnitte
Dachgauben sind nur bei E+D Bauweise als Satteldach- / oder
Schleppgauben zulässig.
Gaubenabstand vom Ortgang: min. 1,0 m
Gaubenabstand vom First: min. 1,00 m
Gaubenabstand untereinander: min. 1,0 m
Gauben sind ausschließlich in einer Ebene zulässig.
Gesamtbreite aller Gauben: max. 2/3 der Trauflänge einer Dachseite.
Dacheinschnitte sind unzulässig.
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Textliche Festsetzungen und Hinweise
Zwerchgiebel
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Dachform: Satteldach, Länge max. ⅓ der Gebäudelänge,
First min. 0,80 m unter dem Hauptfirst;
bei Kombination Zwerchgiebel und Gaube: beide mit SD, max. ½ der
Gebäudelänge.
Wandhöhen
E+D:
max. 4,10 m
E+1:
max. 6,50 m
Die Wandhöhe wird gemessen von der Fertigfußbodenoberkante (FFOK) bis
zum Schnittpunkt der Außenwand mit der Oberkante der Dachhaut bzw. mit
der Attika.
Höhenlage
2.2
Die Höhenlage der fertigen Fußbodenoberkante der Erdgeschosse
(EFOK) darf max. 0,30 m über dem Niveau der Straßenoberkante
liegen. Bezugspunkt ist die Mitte der parallel zur Straße verlaufenden
Außenwand. Bei Eckgrundstücken gilt das Niveau des höher gelegenen Straßenbezugspunktes.
Garagen / Carports
Garagen/ Carports sind als eigenständige oder mit dem Nachbarn zusammengebaute Garagen
(Grenzgaragen) zulässig.
Garagen / Carports können der Dachform entsprechend dem Hauptgebäude oder mit Pultdach oder
mit begrüntem Flachdach errichtet werden. Pultdächer sind grundsätzlich traufseitig zur erschließenden Straße auszurichten.
Bei zusammengebauten Grenzgaragen sind Sattel- und Walmdächer traufseitig zur erschließenden
Straße auszurichten. Der Nachbauende hat sich in Bezug auf Wandhöhe, Gebäudelänge, Firsthöhe,
Dachneigung und Dacheindeckung an den Erstbauenden anzupassen.
Höhenlage
Die Höhenlage der fertigen Fußbodenoberkante der Garagen darf
max. 0,30 m über dem Niveau der in der Mitte der festgelegten Zufahrt
anstehenden Straßenoberkante liegen.
Die Höhen sind in den Bauzeichnungen zu den Bauanträgen bezogen
auf NHN sowie bezogen auf die Straßenhöhe anzugeben.
3
Auffüllungen / Abgrabungen
Die unbebaute Grundstücksfläche ist auf das angrenzende Straßenniveau anzugleichen. Diese
Höhenlage ist auch an den Grenzen zu den Nachbargrundstücken innerhalb des Geltungsbereichs
einzuhalten. Der Nachbauende hat sich an die Höhe des Nachbargrundstücks anzupassen. Abgrabungen auf Grundstücksflächen sowie Böschungen und Stützmauern zu Straßen und bebaubaren
Nachbargrundstücken sind unzulässig.
Am Rand des Geltungsbereichs ist das ursprüngliche Gelände einzuhalten; davon ausgenommen sind
Geländeveränderungen im gegenseitigen Einvernehmen.
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Einfriedungen
Zur Mangoldinger Straße hin sind Einfriedungen in einer Höhe von max. 1,40 m einschließlich Sockel
von max. 0,20 m Höhe zulässig. An der Einmündung zur Mangoldinger Straße ist das erforderliche
Sichtdreieck freizuhalten.
Ansonsten dürfen Einfriedungen bis zu einer Höhe von max. 1,20 m einschließlich Sockel von max.
0,20 m Höhe errichtet werden.
Stauräume vor Garagen und Carports dürfen nicht eingezäunt werden.
5
Niederschlagswasser
Die Niederschlagswasserentsorgung ist in der Entwässerungssatzung der Stadt Neutraubling geregelt. Zur Reduzierung des anfallenden Niederschlagswassers sind Stellplätze und Zugänge im nicht
unterbauten Bereich mit versickerungsfähigen Belägen auszustatten.
Zufahrten und Zugänge sind so auszubilden, dass das Niederschlagswasser der Privatgrundstücke
nicht auf öffentliche Flächen fließt.
Bei der Versickerung des Niederschlagswassers ist die „Niederschlagswasserfreistellungsverordnung“
(NWFreiV) vom 01.01.2000, mit Änderung vom 01.10.2008, und die aktualisierten „Technischen Regeln zum schadlosen Einleiten von gesammelten Niederschlagswasser in das Grundwasser“
(TRENGW) vom 17.12.2008 zu beachten. Für nicht erlaubnisfreie Einleitungen sind Anträge beim
Landratsamt Regensburg zu stellen.
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TEX TLICHE HINW EISE
1
Baugrund
Es wird empfohlen, vor Baubeginn Baugrunduntersuchungen durchführen zu lassen.
Auf die Anzeigepflicht gemäß § 49 Wasserhaushaltsgesetz i. V. Art. 30 Bayerisches Wassergesetz
(BayWG) bei der Freilegung von Grundwasser bzw. die Erlaubnispflicht von Bauwasserhaltungen
gemäß Art 70 Abs. 1 Nr. 3 BayWG wird hingewiesen.
2
Altlasten / Kampfmittel
Im Plangebiet liegen nach dem Altlastenkataster keine Altlasten vor. Sollten im Verlauf der Bauarbeiten Auffälligkeiten bezüglich Verunreinigungen auftreten, sind umgehend das Landratsamt Regensburg und das Wasserwirtschaftsamt Regensburg zu benachrichtigen.
Es wird empfohlen, den Boden auf möglicherweise vorhandene Kampfmittel zu untersuchen.
3
Vorkehrungen gegen Wassereinbrüche
Es wird empfohlen, bei der baulichen Ausbildung der Keller entsprechende Schutzmaßnahmen gegen
hohes Grund- oder Schichtenwasser vorzusehen (weiße Wannen) sowie zum Schutz gegen Starkniederschläge alle Gebäudeöffnungen (Eingänge, Kellerlichtschächte etc.) mit einem Sicherheitsabstand
über Geländehöhe und Straßenoberkante zu legen.
Die DIN 18195 Bauwerksabdichtungen ist entsprechend zu beachten.
4
Denkmalschutz
Aufgrund der Denkmaldichte im Umfeld des Plangebiets können innerhalb des Plangebiets Bodendenkmäler nicht ausgeschlossen werden. Bodendenkmäler unterliegen gem. Art. 8 Abs. 1-2 DSchG
der Meldepflicht an das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege oder an die Untere Denkmalschutzbehörde.
5
Landwirtschaft
Durch ordnungsgemäße Bewirtschaftung der landwirtschaftlichen Flächen in der Umgebung können
zeitweise Geruchs-, Staub- und Lärmimmissionen auftreten.
6
Brandschutz bei Photovoltaikanlagen
Die DC-Freischaltstelle sollte sich möglichst nahe am Photovoltaikmodul befinden und sicher zugänglich sein. Ebenso sollte die AC-Sicherung leicht zugänglich sein. Die Technik der Anlage (Wechselrichter u.ä.) sollte sich nicht im ungeschützten Dachraum befinden. Vor und nach dem Wechselrichter
sollte eine Freischaltstelle installiert werden. Die DC-Kabel sollten in feuerbeständigen Kabelkanälen
verlegt werden. Anlagenteile, die nach Entfernen der AC-Hauptsicherung noch unter Spannung stehen sind zu kennzeichnen.
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Regenerative Energie
Es wird empfohlen, zur Energiegewinnung und Warmwasserbereitung Solaranlagen bzw. Geothermie
zu verwenden.
Auf die Erlaubnispflicht von Grundwasserwärmepumpen (Art. 70 Abs. 1 Nr. 1 BayWG) wird hingewiesen.

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