Deutsche Asset
& Wealth Management
grundbesitz global
Halbjahresbericht zum
30. September 2015
RREEF Investment GmbH
Inhalt
Auf einen Blick
1
Bericht der Fondsverwaltung 2
Vermietungsinformationen zum 30. September 2015
12
Hinweise für den Anleger
15
Vermögensübersicht zum 30. September 2015 16
Erläuterungen zur Vermögensübersicht 18
Vermögensaufstellung zum 30. September 2015
Teil I: Immobilienverzeichnis 20
Verzeichnis der Käufe und Verkäufe von Immobilien
zur Vermögensaufstellung zum 30. September 2015 28
Vermögensaufstellung zum 30. September 2015
Teil II: Liquiditätsanlagen 31
Vermögensaufstellung zum 30. September 2015
Teil III: Sonstige Vermögensgegenstände und Schulden 32
Anhang gemäß § 7 Nr. 9 KARBV 33
Gremien 36
Auf einen Blick
grundbesitz global auf einen Blick (Stand zum 30. September 2015)
Gesamtfondsvermögen
Anteilklasse RC
Anteilklasse IC
Fondsvermögen
2.200,4 Mio. EUR
2.169,2 Mio. EUR
31,2 Mio. EUR
Kennzahlen zum Stichtag
Immobilienvermögen gesamt (Summe der Verkehrswerte)
2.547,7 Mio. EUR
2.511,6 Mio. EUR
36,1 Mio. EUR
– direkt gehalten
1.271,1 Mio. EUR
1.253,1 Mio. EUR
18,0 Mio. EUR
– über Immobilien-Gesellschaften gehalten
1.276,6 Mio. EUR
1.258,5 Mio. EUR
18,1 Mio. EUR
13,9 Mio. EUR
9,2 Mio. EUR
Anzahl der Fondsimmobilien
36
– direkt gehalten
19
– über Immobilien-Gesellschaften gehalten
17
Vermietungsquote (auf Basis des Jahressollmietertrags)
– zum Stichtag
84,5%
– durchschnittlich im Berichtszeitraum
85,8%
Veränderungen im Berichtszeitraum
Veränderungen im Immobilienportfolio
Ankäufe von Immobilien
1
– direkt gehalten
0
– über Immobilien-Gesellschaften gehalten
1
Bestandsübergänge
2
– direkt gehalten
0
– über Immobilien-Gesellschaften gehalten
2
Verkäufe von Immobilien
1
– direkt gehalten
0
– über Immobilien-Gesellschaften gehalten
1
Bestandsabgänge
2
– direkt gehalten
1
– über Immobilien-Gesellschaften gehalten
1
Nettomittelab-/-zuflüsse (1.4.2015 bis 30.9.2015)
23,1 Mio. EUR
Wertentwicklung (1.4.2015 bis 30.9.2015, BVI-Methode)
0,3%
0,4%
Wertentwicklung (1.10.2014 bis 30.9.2015, BVI-Methode)
1,6%
2,0%
1,15 EUR
1,35 EUR
74,46%
77,77%
Ausschüttung je Anteil (am 14.7.2015)
Steuerfreier Anteil, wenn Anteile im Privatvermögen gehalten werden
Anteilwert per 30.9.2015
Rücknahmepreis
51,76 EUR
51,85 EUR
Ausgabepreis
54,35 EUR
54,45 EUR
DE 000 980 7057
DE 000 A0N CT95
980 705
A0N CT9
ISIN
WKN
Hinweis: Bei der Summierung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben in diesem Bericht können rundungsbedingte Differenzen auftreten.
Wertentwicklungen in der Vergangenheit sind kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Wertentwicklung.
grundbesitz global I Halbjahresbericht zum 30. September 2015 1
Bericht der Fondsverwaltung
Sehr geehrte Damen und Herren,
ischen Anteil auszubauen, verfolgend, konnten auch attraktive
Einzelchancen am jeweiligen Markt genutzt werden.
die Geschäftsführung der RREEF Investment GmbH informiert
Sie in diesem Halbjahresbericht über die Entwicklung des
Den Auftakt bildete der Verkauf der Büroimmobilie „Oxygène“ in
Immobilien-­Sondervermögens grundbesitz global im Zeitraum
Clichy nahe Paris, Frankreich. Wie im Jahresbericht 2014/2015
vom 1. ­April 2015 bis 30. September 2015.
berichtet, wurde bereits im März 2015 der Kaufvertrag unterzeichnet. Der Besitzübergang erfolgte am 20. Mai 2015. Der
Wichtige Ereignisse im Berichtszeitraum
Verkaufspreis von 92,9 Mio. EUR lag 2,9% oberhalb des letzten
gutachterlich ermittelten Verkehrswertes der Immobilie.
grundbesitz global erzielte im ersten Halbjahr des neuen Geschäftsjahres eine Wertentwicklung von 0,3% je Anteil in der
Neben dem Verkauf der Immobilie in Frankreich wurde zur
Anteilklasse RC und von 0,4% je Anteil in der Anteilklasse IC
weiteren Reduzierung des europäischen Anteils im Juli 2015 die
(Angaben nach BVI-Methode).
Büroimmobilie „Olbrachtova 9“ in Prag, Tschechien, über die
Veräußerung sämtlicher Gesellschaftsanteile an einen interna-
Am 14. Juli 2015 wurden an die Anleger der Anteilklasse RC
tional tätigen Vermögensverwalters erfolgreich zum Abschluss
für das Geschäftsjahr 2014/2015 1,15 EUR pro Anteil ausge-
gebracht. Der Verkaufspreis von 48,7 Mio. EUR lag 3,3% ober-
schüttet. Die entsprechende Ausschüttung für die Anleger der
halb des letzten gutachterlich ermittelten Verkehrswertes der
Anteilklasse IC betrug 1,35 EUR pro Anteil. Insgesamt wurden
Immobilie.
48,6 Mio. EUR an die Anleger ausgeschüttet.
Die Verkaufserlöse wurden zeitnah in die Zielregionen Asien
Der Fonds verzeichnete Nettomittelzuflüsse in Höhe von
und USA reinvestiert. Das Bürohochhaus „Tower 8“ im Central
23,1 Mio. EUR, vorwiegend bedingt durch Mittelzuflüsse in der
Business District von Seoul, Südkorea, ergänzt seit Mai 2015
Anteilklasse RC (13,9 Mio. EUR), aber auch in der Anteilklasse IC
den asiatischen Anteil des Immobilienportfolios. Die Immobilie
(9,2 Mio. EUR). Das Fondsmanagement wertet dies als positives
wird über ein Joint Venture gehalten, an dem grundbesitz global
Signal nach Änderung der Anlagebedingungen im vorigen Ge-
zu 45% beteiligt ist. Partner des Joint Ventures ist ein eben-
schäftsjahr, die diese Anteilklasse IC für einen weiteren Anleger-
falls von Deutsche Asset & Wealth Management verwalteter
kreis geöffnet hat.
Immobilien-Spezialfonds. Nachdem der Kaufvertrag bereits am
8. Juli 2014 unterzeichnet wurde, ist das Objekt zwischenzeit-
Bedingt durch die Ausschüttung für das vorige Geschäftsjahr
lich fertiggestellt und am 28. Mai 2015 in den Bestand über-
ist das Gesamtfondsvermögen zum 30. September 2015 trotz
gegangen. Dieser Neubau befindet sich seitdem in der aktiven
Nettomittelzuflüssen um rund 0,9% auf 2.200,4 Mio. EUR
Vermietungsphase.
gesunken (31. März 2015: 2.220,0 Mio. EUR). Die ­liquiden
Mittel reduzierten sich auf 352,5 Mio. EUR bzw. 16%
Durch den Erwerb einer Büroimmobilie in Dallas, Texas, setzte
(31. März 2015: 397,2 Mio. EUR, 17,9%), ebenfalls aufgrund
das Fondsmanagement die Strategie, den Anteil der Fondsim-
der Ausschüttung sowie der abgeschlossenen Immobilien­
mobilien in den USA weiter zu erhöhen, um. Dazu wurde die
trans­aktionen. Die Liquiditätsquote liegt weiterhin innerhalb
Büroimmobilie „Galleria North Tower II“ über eine Immobilien-
der vom Fondsmanagement angestrebten Bandbreite.
Gesellschaft erworben. Der Kaufvertrag für das Objekt wurde
am 12. Juni 2015 unterzeichnet, am 25. Juni 2015 ist es in den
Mit Kreditverbindlichkeiten von insgesamt 666,4 Mio. EUR
Bestand übergegangen. Der Kaufpreis betrug 63,7 Mio. EUR.
liegt die Fremdkapitalquote zum 30. September 2015 bei rund
26,2% der Verkehrswerte aller Fondsimmobilien (31. März 2015:
Nach Abschluss dieser Transaktionen besteht das Immobilien-
661,1 Mio. EUR, 25,8%) und somit unter dem seit dem
portfolio des grundbesitz global zum 30. September 2015 aus
1. ­Januar 2015 geltenden Grenzwert von 30%.
insgesamt 36 Objekten (31. März 2015: 36), davon 19 Direkt­
investments sowie 17 Objekte, die über Beteiligungen gehalten
Im Berichtszeitraum konnten für das Sondervermögen wieder
werden. Das Immobilienvermögen beträgt – auf Basis der Ver-
verschiedene Immobilientransaktionen abgeschlossen werden.
kehrswerte – zum Stichtag 2.547,7 Mio. EUR (31. März 2015:
Die Zielsetzung des Fondsmanagements, den außereuropä­
2.562,0 Mio. EUR).
2 grundbesitz global I Halbjahresbericht zum 30. September 2015
Im Portfolio des grundbesitz global dominieren bei den Nutzungs­
Ausblick
arten weiterhin Büroimmobilien. Logistikobjekte, Einzelhandels­
immobilien, aber auch Hotels runden das Portfolio ab.
grundbesitz global verfügt über einen Immobilienbestand von ho­
her Gesamtqualität und verfolgt eine diversifizierte Anlagestrategie.
Mit 55,9% des Gesamtbestands überwiegen weiterhin Invest­
Im Rahmen des aktiven Managementansatzes soll das Portfolio,
ments in Europa (31. März 2015: 61,1%) mit Schwerpunkten
unter konsequenter Berücksichtigung der bisherigen Standards
auf Frankreich und Großbritannien. Der Fondsstrategie folgend,
von Qualität und Ertragsaussicht, weiterhin durch An- und Verkäufe
konnte der außereuropäische Anteil zum Berichtsstichtag jedoch
kontinuierlich den Marktentwicklungen angepasst werden. Darüber
bereits auf 44,1% erhöht werden (31. März 2015: 38,9%). Davon
hinaus ist geplant, den Anteil an Immobilien mit den Nutzungsarten
entfallen 23,1% auf den asiatisch-pazifischen Wirtschaftsraum
Einzelhandel und Logistik auszubauen. Das Fondsmanagement
(Japan, China und ­Südkorea) und 21% auf die USA.
wird bei der weiteren Diversifikation durch die Erfahrung der inter­
national vor Ort agierenden Kollegen von Deutsche Asset & Wealth
Auf Basis der Mieterträge betrug die Vermietungsquote – be­
Management – Alternatives and Real Assets – unterstützt.
zogen auf den gesamten Berichtszeitraum – durchschnittlich
85,8%. Zum Stichtag 30. September 2015 waren 84,5% des
Der breit diversifizierte Mietermix und die mittel- bis langfristige
Gesamtportfolios vermietet.
Mietvertragsstruktur der im Fonds gehaltenen Objekte stellen
einen stabilisierenden Faktor in Bezug auf die zukünftige Ent­
Das Absinken der Vermietungsquote resultiert u.a. aus dem
wicklung dar.
Übergang des Neubaus „Tower 8“ in Seoul, der zum Zeitpunkt
der Übernahme des Objekts zu lediglich rund 10% vermietet war.
Das Ziel ist weiterhin, dem Anleger eine attraktive Vor- und
Zum Ausgleich für das Vermietungsrisiko profitierte der Fonds
Nachsteuerrendite im Vergleich zu anderen Kapitalanlagepro­
von einer günstigen Ankaufsrendite. Die in Seoul präsenten
dukten gleicher Risikoklasse zu bieten.
Mitarbeiter der Deutsche Asset & Wealth ­Management konnten
seit Ende Mai 2015 bereits mehrere Mieter für das neue Objekt
In Abhängigkeit vom Mittelaufkommen soll der Immobilienbestand
gewinnen.
auch in Zukunft durch An- und Verkäufe weiter optimiert werden.
Besonderes Augenmerk liegt hierbei auf der regionalen Diversifi­
Herr Dr. Ulrich von Creytz ist seit dem 1. Juli 2015 neues Mit­
zierung mit dem Ziel, den Investitionsschwerpunkt auf außereuro­
glied der Geschäftsleitung der RREEF Investment GmbH.
päische Standorte – d.h. Asien und die USA – zu verlagern.
Mit freundlichen Grüßen
RREEF Investment GmbH
Dr. Georg Allendorf
Dr. Ulrich von Creytz
Ulrich Steinmetz
Frankfurt am Main, 9. November 2015
grundbesitz global I Halbjahresbericht zum 30. September 2015 3
Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen
Das weltwirtschaftliche Umfeld zeigte sich im Jahresverlauf 2015 freundlich, wenngleich weniger dynamisch als erwartet. Die Wachstumsraten in der ersten Jahreshälfte 2015
erreichten die Niveaus des Vorjahres. Damit dürfte das BIPWachstum in 2015 auch auf Jahressicht in etwa dem Wert aus
Geldpolitik (Quantitative Easing), über die Ende Oktober entschieden wird und durch die der Exportsektor gestärkt werden
soll.
(Datenquellen: DB Research, Globaler Ausblick Juli 2015; Oxford
Economics, September 2015)
2014 ent­sprechen und nur wenig von seinem Wachstumstempo
einbüßen.
Wachstumshemmend wirkte sich zu Jahresbeginn der niedrige Ölpreis auf ölexportierende Länder aus. Insbesondere die
US-amerikanische Volkswirtschaft ist hier zu nennen, der eine
entsprechend hohe Bedeutung für das globale Wachstum zukommt. Neben der ölpreisbedingten Verringerung der Investitionen im Energiesektor belasteten auch der gesunkene Außenbeitrag und der gestiegene Dollarkurs die US-Konjunktur und damit
das globale Wirtschaftswachstum. Einen zusätzlichen negativen
Effekt hatten die anhaltenden Kapitalabflüsse aus wichtigen
Schwellenländern und Emerging Markets, die ebenfalls zu einer
Wachstumsverlangsamung auf globaler Ebene in 2015 führten,
insgesamt aber schwächer ausfielen als befürchtet. Insbesondere Zahlen aus China deuten auch weiterhin auf eine nachlassende wirtschaftliche Dynamik hin, lassen aber keine harte
Landung befürchten.
Im Vergleich dazu gewinnt das Wachstum der europäischen
Volkswirtschaften im Jahresverlauf 2015 an Fahrt, allerdings bei
Entwicklungen auf den Kapitalmärkten
Die Renditen an den Kapitalmärkten sind im Berichtszeitraum
1. April 2015 bis 30. September 2015 moderat gestiegen.
Die Renditen für zehnjährige Bundesanleihen rentierten am
1. ­April 2015 bei 0,17% p.a. und stiegen bis zum Ende des
­Berichtszeitraums auf 0,59% p.a.
Die Verzinsung von kurzlaufenden Staatsanleihen war im
Berichtszeitraum nahezu unverändert. Einjährige Bundesanleihen rentierten am 1. April 2015 bei -0,21% p.a. und per
30. ­September 2015 bei -0,27%.
Die Europäische Zentralbank hat den Leitzins im Berichtszeitraum unverändert bei 0,05% belassen.
(Datenquelle: Bloomberg)
Globale Immobilienmärkte
insgesamt deutlich niedrigeren Zuwachsraten als beispielsweise
Für die Marktbalance der europäischen Büromärkte ist die
in China. Profitieren konnte die Eurozone dabei insbesondere
gegenwärtig geringe Neubautätigkeit sehr hilfreich. Die Netto-
von der lockeren Geldpolitik der Europäischen Zentralbank, die
Fertigstellung von Büroflächen war in den vergangenen vier
einerseits Kapitalmarktzinsen auf niedrigem Niveau hält, ande-
Jahren niedrig, wodurch im Zusammenspiel mit anhaltender
rerseits den Wechselkurs des Euro schwächt und damit Export-
Flächennachfrage die Leerstandsquoten vielerorts sanken. Unter
wachstum stärkt. Wachstumsfördernd wirkten sich zudem die
diesen günstigen Voraussetzungen haben sich auch die Miet-
niedrigen Rohstoff- und Energiekosten aus, wenngleich damit
preise erhöht. Hier wurde ein jährliches Wachstum von 2,1% im
neuerliche Deflationssorgen ausgelöst wurden, welche eine
ersten Quartal registriert, das sich im Jahresverlauf bestätigte.
Fortsetzung der lockeren Geldpolitik seitens der EZB über 2016
Getrieben wurden diese Zuwächse insbesondere durch eine
hinaus wahrscheinlicher machen.
positive Entwicklung in Großbritannien, Spanien und Irland.
In den USA deuten aktuelle Konjunkturdaten nach einer zwi-
Auch die Rahmenbedingungen für den Einzelhandel in Europa
schenzeitlichen Erholungsphase zur Jahresmitte auf eine leichte
verbessern sich. Weil Beschäftigung und Konsumklima weiter
Abschwächung des Wirtschaftswachstums hin. Hohe Lagerbe-
zunehmen, bleibt auch die Zuversicht unter Einzelhändlern auf
stände und ein unerwartet schwaches Beschäftigungswachs-
einem überdurchschnittlichen Niveau. Damit gehen steigende
tum im September lassen für das dritte Quartal ein weniger
Einzelhandelsumsätze einher, die im Jahresvergleich sowohl in
starkes Wirtschaftswachstum erwarten. Perspektivisch könnte
der Eurozone als auch in der erweiterten Europäischen Union
die vermutlich Anfang 2016 beginnende geldpolitische Straffung
um mehr als 2% anstiegen. Gründe hierfür sind in der Kombina-
durch die amerikanische Notenbank Fed zu einer Aufwertung
tion aus einer niedrigen Inflation und dem anhaltenden Anstieg
des Dollar führen und damit ausländische Währungen begünsti-
der nominalen Einkommen zu sehen. Besonders deutlich wird
gen, die sich entsprechend verbilligen.
das positive Einzelhandelsumfeld in London und Paris. In beiden
Städten stoßen die Spitzenmieten seit Jahren in neue Dimen-
Hiervon dürfte auch die japanische Volkswirtschaft profitieren,
sionen vor. Bei Leerständen in den Haupteinkaufsstraßen von
die zu Jahresbeginn geschrumpft ist und unter der nachlassen-
weniger als 3% ist mit einer Fortsetzung dieser Entwicklung zu
den Nachfrage in Asien leidet. Dank der robusten Binnennach-
rechnen. Neben diesen positiven Entwicklungen im Spitzenseg-
frage, dürfte das Bruttoinlandsprodukt 2015 jedoch wachsen,
ment wird das Thema E-Commerce und die damit verbundenen
wobei weitere geld- und fiskalpolitische Impulse erwartet wer-
strukturellen Veränderungen im Einzelhandel immer wichtiger.
den. Dazu zählt unter anderem die Ausweitung der expansiven
In diesem Zusammenhang ist auch der Logistiksektor zu sehen,
4 grundbesitz global I Halbjahresbericht zum 30. September 2015
der verstärkt vom Online- und Omni-Channel-Handel profitiert
und europaweit eine hohe Flächennachfrage aufweist. Insbesondere maßgeschneiderte Lösungen („Built to Suit“) waren in der
Vergangenheit populär.
In den USA haben sich die Rahmenbedingungen am Büroimmobilienmarkt in 2014 und 2015 weiter verbessert. Insbesondere
die Flächennachfrage hat zur Jahresmitte 2015 deutlich angezogen. So betrug die Nettoabsorption in den ersten 6 Monaten des
Jahres rund 3 Million m² Bürofläche, was dem höchsten Halbjahreswert seit Ende 2007 entspricht. Landesweit sank die Leerstandsquote um 100 Basispunkte, zeitgleich stiegen auch die
Effektivmieten auf Jahresbasis um rund 4%. Perspektivisch wird
eine Fortsetzung dieses Trends erwartet, der im Wesentlichen
auf anhaltendem Jobwachstum und moderaten Fertigstellungsvolumen beruht und nachgelagert zu weiter steigenden Mietniveaus führen dürfte. Analog zum Büromarkt haben sich auch
die Fundamentaldaten im Einzelhandel verbessert, wenngleich
sich das Segment weiterhin in der Erholungsphase befindet. Die
Flächennachfrage bleibt auch 2015 moderat, erste Anzeichen
deuten allerdings auf eine Belebung des Marktes hin. So sanken
etwa die Leerstandsraten in Shopping Centern um 180 Basispunkte auf rund 11,5% und auch Mietniveaus zogen seit 2014
leicht an. Verhaltene Fertigstellungsvolumen und wiederkehrendes Konsumentenvertrauen sollten dem Markt perspektivisch
weiteren Auftrieb geben.
In Asien verläuft die Entwicklung der nationalen Büromärkte
hingegen sehr unterschiedlich. Während die Flächennachfrage in Japan hoch bleibt, Fertigstellungsvolumen nur langsam
anziehen und Leerstände etwa in Central Tokyo auf knapp 5%
sanken, stellt sich die Situation in Südkorea und China anders
dar. In Seoul führten die hohen Fertigstellungsvolumen der
letzten Jahre zu anhaltend hohen Leerständen, die erst langsam
vom Markt absorbiert werden und zu abnehmender Flächenverfügbarkeit führen. Dank moderater Fertigstellungsvolumen und
anziehender Flächennachfrage dürfte sich der lokale Bürovermietungsmarkt allerdings weiter entspannen. Die chinesischen
Bürovermietungsmärkte waren hingegen im Jahresverlauf 2015
stark von der Flächennachfrage nationaler Unternehmen abhängig, insbesondere aus der Finanzbranche. Mit Ausnahme
von Beijing bleiben Fertigstellungsvolumen hoch und setzen
Vermieter bei Mietvertragsabschlüssen zunehmend unter Druck.
Entsprechend stark dürften die regionalen Mietsteigerungen
divergieren.
(Datenquellen: Deutsche AWM Research, Strategic Outlook
Europa, USA, Asien-Pazifik, August / September 2015)
Globale Investmentmärkte
Immobilieninvestments bleiben aufgrund des anhaltend hohen
Anlagedrucks und begrenzter Alternativanlagen im ersten Halbjahr 2015 bei Investoren gefragt. Weltweit wurden in den ersten
sechs Monaten des Jahres rund 420 Mrd. USD in Immobilien angelegt, was einem Zuwachs von 17% gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht. Im Investorenfokus standen dabei europä­
ische und amerikanische Immobilienmärkte, wobei insbesondere
in Europa die Kapitalzuflüsse aus dem Ausland zunahmen.
Insgesamt belief sich das Investitionsvolumen in Europa auf
rund 125 Mrd. EUR, auf gewerbliche Immobilien ­entfielen
in der ersten Jahreshälfte 2015 dabei rund 90 Mrd. EUR.
Dies entspricht einer Steigerung von 20% gegenüber 2014.
­Großbritannien und Deutschland blieben weiter die Spitzenreiter,
während die Investmentaktivität in Frankreich gefallen ist. Die
Niederlande und die nordischen Regionen verzeichneten demgegenüber einen signifikanten Anstieg der Transaktionen. Der
stärkste Zuwachs wurde jedoch in Südeuropa verzeichnet, wo
sich das positive Investitionsklima in mehr als 10 Mrd. EUR an
kommerziellen Immobilieninvestitionen im ersten Halbjahr 2015
niedergeschlagen hat. Der hohe Anlagedruck nationaler und
internationaler Investoren hat zum kontinuierlichen Rückgang
der Anfangsrenditen beigetragen. Insbesondere in europäischen
Kernmärkten wie London, Paris CBD oder München, in denen
Marktteilnehmer aus allen Bereichen des Risikospektrums,
von Core bis Opportunistisch, von Wertsteigerungspotenzialen
profitieren wollen, ist dies der Fall. Obwohl Immobilien im historischen Kontext auf den ersten Blick teuer erscheinen, bleibt
die Preisgestaltung in Anbetracht geringer Zinsspannen und
überdurchschnittlicher Spreads über langfristige Staatsanleihen
weiterhin attraktiv.
Auch an den nord- und südamerikanischen Immobilienmärkten
sind die Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr 2015 deutlich
angestiegen. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum legten Immobilientransaktionen um rund 36% auf 220 Mrd. USD zu, wobei der
Löwenanteil von über 95% auf die USA entfiel. Gewerbeobjekte
standen mit einem Anteil von rund zwei Dritteln erneut im Fokus
der Investoren, der Appartementsektor bleibt mit 56 Mrd. USD
allerdings zweitwichtigstes Marktsegment nach Büroimmobilien. Die stärksten Wachstumsraten im ersten Halbjahr wiesen
jedoch die renditestärkeren Nischensegmente Hotel und Logistik auf. Hier legten die Transaktionsvolumen im Vergleich zum
Vorjahreszeitraum um 70% bzw. 59% zu. Gemittelt betrugen die
Anfangsrenditen („Cap Rates“) der gewerblichen Marktsegmente zur Jahresmitte 2015 5,4%.
Im Gegensatz zu den europäischen und amerikanischen Immo­
bilienmärkten sind Transaktionsvolumen (ohne Bauland) in
der Region Asien-Pazifik im ersten Halbjahr 2015 auf rund
58 Mrd. USD gesunken. Dies entspricht einem Rückgang um
13%, überdeckt jedoch sektorale und regionale ­Unterschiede.
So verzeichnete insbesondere das volumenmäßig starke Büro­
segment deutliche Rückgänge von 27% auf 26 Mrd. USD,
grundbesitz global I Halbjahresbericht zum 30. September 2015 5
wohingegen Investitionen im Einzelhandelssegment um 24%
­Projektentwicklungen erworben werden. Der Anlageschwer-
auf rund 19 Mrd. USD anstiegen. Auf regionaler Ebene gehörte
punkt liegt jedoch auf bestehenden Gebäuden.
Australien im ersten Halbjahr zu den Gewinnern. Hier stiegen
Transaktionsvolumen um 9% auf rund 16 Mrd. USD, wohin-
Die zukünftigen Perspektiven des Fonds hängen sowohl von der
gegen Investitionen in Japan und China, den beiden anderen
Entwicklung der weltweiten Immobilienmärkte als auch von der
Schwergewichten der Region, sanken. Trotz der Rückgänge
Entwicklung des Nettomittelaufkommens ab.
beim Transaktionsvolumen sind Ankaufsrenditen in der Region
weiter gesunken, was zu großen Teilen auf die australischen
und japanischen Immobilienmärkte zurückzuführen ist. So
Fondsvermögen und Mittelaufkommen
liegen Anfangsrenditen im Tokioter Büromarkt bei 4%, während
Im Berichtszeitraum 1. April 2015 bis 30. September 2015
Büroobjekte in Sydney eine Renditekompression auf etwa 6%
betrugen die Mittelzuflüsse 72,2 Mio. EUR und die Mittelab-
verzeichneten.
flüsse 49,1 Mio. EUR. Insgesamt hatte der Fonds im Berichtszeitraum Nettomittelzuflüsse in Höhe von 23,1 Mio. EUR. Das
(Datenquellen: Real Capital Analytics, Global Capital Trends,
Gesamtfondsvermögen belief sich zum 30. September 2015 auf
­Mid-Year Review 2015; Deutsche AWM Research, Strategic
2.200,4 Mio. EUR.
­Outlook Europa, USA, Asien-Pazifik, August / September 2015)
Zum 30. September 2015 betrugen das Immobilien-/­
Anlagestrategie des grundbesitz global
Beteiligungs­vermögen 2.206,2 Mio. EUR und die liquiden Mittel
Als Anlageziele des Sondervermögens werden regelmäßige
installierten Investmentprozess gemanagt. Zins- und Kurs-
Erträge aufgrund zufließender Mieten und Zinsen sowie ein
prognosen unterliegen einer technischen und fundamentalen
Wertzuwachs angestrebt. Das Sondervermögen verfolgt eine
Analyse. Im Berichtszeitraum wurde die vorhandene Liquidität
dauerhaft positive Jahresrendite – mit stabilen jährlichen Aus-
überwiegend in Tages- und Termingeld sowie festverzinsliche
schüttungen – bei möglichst geringen Wertschwankungen.
Wertpapiere wie Unternehmensanleihen europäischer Emit-
352,5 Mio. EUR. Die liquiden Mittel werden gemäß einem fest
tenten mit gutem bis sehr gutem Rating (Investment Grade)
Die Anlagestrategie des Sondervermögens stellt die Akquisi-
investiert. Zur Durationssteuerung wurden zeitweise Futures
tion, den laufenden Ertrag und den Verkauf von Immobilien
eingesetzt.
in den Mittelpunkt, verbunden mit der Zielsetzung, während
der Laufzeit des Sondervermögens sowohl die laufenden Einnahmen als auch den Wertzuwachs stabil zu halten bzw. zu
steigern. Die Gesellschaft investiert für Rechnung des Sondervermögens in Nordamerika, Asien sowie Europa. Im Anhang zu
den „­Besonderen Anlagebedingungen“ sind die betreffenden
Staaten und der Anteil am Wert des Sondervermögens, der im
jeweiligen Staat höchstens angelegt werden darf, aufgeführt.
Die vom Sondervermögen gehaltenen Immobilien befinden sich
in guten bis sehr guten Lagen etablierter Immobilienmärkte. Das
Ziel sind Investitionen in langfristig vermietete Immobilien mit
bonitätsstarken Mietern. Die Transaktionsstrategie richtet sich
an den unterschiedlichen globalen Immobilienzyklen aus.
Das Sondervermögen investiert vorrangig in klassische Gewerbeimmobilien mit den Nutzungsarten Büro, Einzelhandel,
­Logistik und Hotel sowie selektiv in Wohnimmobilien.
Bei der Auswahl der Immobilien für das Sondervermögen stehen deren nachhaltige Ertragskraft sowie eine Diversifikation
nach Lage, Größe, Nutzung und Mietern im Vordergrund der
Überlegungen. Die Gesellschaft strebt dabei eine der jeweiligen
Größe des Sondervermögens angemessene regionale Streuung
von Immobilien verschiedener Größenordnungen an, soweit sie
dies im Interesse der Anleger für geboten hält. In die Beurteilung
werden ebenfalls die wirtschaftlichen und standortbezogenen
Chancen und Risiken einbezogen. Neben bestehenden oder
im Bau befindlichen Gebäuden können auch Grundstücke für
6 grundbesitz global I Halbjahresbericht zum 30. September 2015
Ergebnisse des Fonds
Immobilienbestand des grundbesitz global
In den ersten sechs Monaten des Geschäftsjahres hat der Fonds
Zum Portfolio des grundbesitz global gehörten zum Berichts-
eine Wertentwicklung von 0,3% je Anteil in der Anteilklasse RC
stichtag 19 direkt gehaltene Objekte mit Verkehrswerten in
und 0,4% je Anteil in der Anteilklasse IC erzielt. Bezogen auf den
Höhe von insgesamt 1.271,1 Mio. EUR sowie 17 Immobilien-­
Zeitraum der letzten zwölf Monate ergibt sich eine Wertentwick-
Gesellschaften mit jeweils einer Immobilie und einem Volumen
lung von 1,6% je Anteil in der Anteilklasse RC und 2,0% je Anteil
nach Verkehrswerten von insgesamt 1.276,6 Mio. EUR. Eine der
in der Anteilklasse IC (alle Angaben nach BVI-Methode).
Immobilien-Gesellschaften, die C8 GmbH & Co KG, ist ein Joint
Venture, an dem der Fonds mit 45% beteiligt ist und das die
Die positive Wertentwicklung des Fonds wird durch die nach­
Immobilie „Tower 8“ hält.
folgende Übersicht deutlich.
Zum Berichtsstichtag verbleiben darüber hinaus noch zwei
Wertentwicklung nach BVI-Methode
Gesellschaften, über die das bereits verkaufte Objekt „G Square“
(Stand: 30. September 2015)
Anteilklasse RC
Ø p. a.
Anteilklasse IC
6 Monate
0,3%
0,4%
1 Jahr
1,6%
2,0%
2 Jahre
4,2%
2,1%
Ø p. a.
5,0%
gehalten wurde und die sich derzeit in Liquidation befinden. Drei
weitere Servicegesellschaften bestehen für das neu angekaufte
Objekt „Galleria North Tower II“, sowie für die Objekte „Forum
2,4%
3 Jahre
5,2%
1,7%
6,4%
2,1%
5 Jahre
10,5%
2,0%
12,6%
2,4%
10 Jahre
39,9%
3,4%
Seit Auflegung*
73,4%
3,7%
22,2%
2,7%
Madeira“ und „Kawasaki Logistics Center“.
Übersicht Anlegerstruktur
Anleger, deren Investitionshöhe
unbekannt ist*
16,5%
* Auflegung des Fonds am 25.7.2000, Anteilklasse IC am 1.4.2008.
Berechnung der Wertentwicklung nach BVI-Methode, d.h. ohne
Berücksichtigung des Ausgabeaufschlages. Individuelle Kosten
wie beispielsweise Gebühren, Provisionen und andere Entgelte
sind in der Darstellung nicht berücksichtigt und würden sich bei
Berücksichtigung negativ auf die Wertentwicklung auswirken.
Anleger der
Anteilklasse IC
(Mindestanlagesumme
400.000 EUR)
0,7%
Anleger der
Anteilklasse RC
(Anlagesumme
bis 1 Mio. EUR)
72,8%
Anleger der
Anteilklasse RC
(Anlagesumme
ab 1 Mio. EUR)
10,0%
Wertentwicklungen in der Vergangenheit sind kein
­verlässlicher Indikator für die zukünftige Wertentwicklung.
* Anleger, die ihre Anteile nicht in Depots der Deutsche Bank Gruppe verwahren.
Basis: Fondsvolumen
grundbesitz global I Halbjahresbericht zum 30. September 2015 7
Nutzungsarten der Fondsimmobilien
Geografische Verteilung der Fondsimmobilien
Sowohl nach der Nutzfläche als auch nach dem Jahressollmiet-
Immobilien in den Ländern Frankreich, Großbritannien,
ertrag dominiert der Anteil von Büroimmobilien.
USA und Südkorea bilden derzeit die Schwerpunkte im
Immobilienportfolio.
Nutzungsarten der Fondsimmobilien nach Nutzflächen
und Jahressollmietertrag
0,2%
1,4%
4,1%
(Prozentsätze nach Verkehrswerten)
0,1%
1,6%
14,0%
Geografische Verteilung der Fondsimmobilien
Japan 7,0%
5,0%
2,4%
6,3%
3,6%
Frankreich 17,1%
China 7,8%
6,3%
Südkorea 8,3%
Andere
Kfz (Stellplätze)
Freizeit
Wohnen
Industrie (Lager, Hallen)
Hotel
Handel/Gastronomie
Büro
Großbritannien
16,6%
80,5%
74,4%
USA 21,0%
Polen 5,5%
Belgien 0,6%
Österreich 4,5%
Spanien 0,9%
Nutzfläche
678.152 m2
Jahressollmietertrag
181,2 Mio. EUR
Wirtschaftliche Altersstruktur
der Fondsimmobilien
Ungarn 4,1%
Italien 1,2%
Portugal 2,6%
Schweden 2,8%
Größenklassen der Fondsimmobilien
Wirtschaftliche Altersstruktur der Fondsimmobilien
Größenklassen der Fondsimmobilien
(Prozentsätze nach Verkehrswerten)
(Prozentsätze nach Verkehrswerten)
mehr als 20 Jahre
11,2%
bis 5 Jahre
7,9%
5 bis 10 Jahre
16,1%
10 bis 25 Mio. EUR
2,8%
25 bis 50 Mio. EUR
20,2%
150 bis 200 Mio. EUR
21,0%
15 bis 20 Jahre
27,8%
10 bis 15 Jahre
37,0%
100 bis 150 Mio. EUR
28,2%
50 bis 100 Mio. EUR
27,8%
Immobilien nach Größenklassen
10 bis 25 Mio. EUR
72,2 Mio. EUR
2,8%
4 Objekte
25 bis 50 Mio. EUR
514,6 Mio. EUR
20,2%
13 Objekte
50 bis 100 Mio. EUR
707,2 Mio. EUR
27,8%
10 Objekte
100 bis 150 Mio. EUR
717,8 Mio. EUR
28,2%
6 Objekte
150 bis 200 Mio. EUR
535,8 Mio. EUR
21,0% 3 Objekte
Gesamt
8 grundbesitz global I Halbjahresbericht zum 30. September 2015
2.547,7 Mio. EUR
100,0%
36 Objekte
Immobilienankäufe und Bestandszugänge
Immobilienverkäufe und Bestandsabgänge
Weitere Angaben zu den nachstehend aufgeführten Objekten
Der Verkaufspreis wird in Euro vor Abzug der Verkaufsneben­
sind dem Immobilienverzeichnis sowie dem Verzeichnis der
kosten ausgewiesen.
­Käufe und Verkäufe zu entnehmen. Die Kaufpreise werden in
Euro ausgewiesen; bei Fremdwährungen wird jeweils der Kurs
Eine Immobilie wurde vor dem Berichtszeitraum verkauft
zum Zeitpunkt des Besitzübergangs zugrunde gelegt.
und ist im Berichtszeitraum aus dem Bestand des Fonds
herausgegangen:
Ein Objekt wurde vor dem Berichtszeitraum gekauft und ist im
Berichtszeitraum in den Bestand übergegangen:
Clichy (Frankreich), 14-16 rue Marc Bloch,
Bürogebäude „Oxygène“
Seoul (Südkorea), 149 Chungjin-dong, Büroimmobilie „Tower 8“
Das Fondsmanagement unterzeichnete am 9. März 2015 den
Im Geschäftsjahr 2014/2015 bildeten grundbesitz global und ein
Verkaufsvertrag für die Büroimmobilie „Oxygène“, die sich seit
ebenfalls von Deutsche Asset & Wealth Management verwalte-
2002 im Bestand des grundbesitz global befand. Ein französi-
ter Immobilien-Spezialfonds ein Joint Venture zum Erwerb eines
scher Investor erwarb das Objekt für 92,9 Mio. EUR. Das Gebäu-
noch fertigzustellenden Bürohauses in zentraler Lage von Seoul,
de mit einer Nutzfläche von 19.272 m² ist vollständig an einen
Südkorea. Das Joint Venture, an dem grundbesitz global zu 45%
Einzelmieter vermietet.
beteiligt ist, hat mit Ausnahme einzelner Handelsflächen das gesamte Objekt erworben. Der Kaufvertrag wurde am 8. Juli 2014
Der Besitzübergang erfolgte am 20. Mai 2015.
unterzeichnet.
Eine Immobilie wurde im Berichtszeitraum verkauft und ist aus
Nach Fertigstellung des Objekts im Januar 2015 erfolgte
dem Bestand des Fonds herausgegangen:
der Besitzübergang am 28. Mai 2015. Der Kaufpreis betrug
123,2 Mio. EUR.
Prag (CZ), Olbrachtova 9, Bürogebäude „Olbrachtova 9“
Ein Objekt wurde im Berichtszeitraum gekauft und ist im
Mit Kaufvertrag vom 9. Juli 2015 hat das Fondsmanagement das
­Berichtszeitraum in den Bestand übergegangen:
Bürogebäude in Prag, Olbrachtova 9, mittels der Veräußerung
sämtlicher Gesellschaftsanteile an einen international tätigen
Dallas (USA), 13727 Noel Road,
Vermögensverwalter verkauft. Das Objekt befand sich seit über
Büroimmobilie „Galleria North Tower II“
elf Jahren im Portfolio und war zum Zeitpunkt des Verkaufs zu
rund 80% vermietet.
Mit Kaufvertrag vom 12. Juni 2015 wurde der Büroturm „Galleria
North Tower II“ in Dallas/Texas erworben. Der Besitzübergang
Der Besitzübergang erfolgte am 22. Juli 2015. Der Verkaufspreis
erfolgte am 25. Juni 2015. Der Kaufpreis betrug 63,7 Mio. EUR
der Immobilie betrug 48,7 Mio. EUR.
bei einer Ankaufsrendite von 6,4%.
Das Objekt ist mit bonitätsstarken Mietern u.a. aus den ­Bereichen
Energie, Finanzdienstleistungen und Business-Service besetzt und
derzeit zu rund 90% vermietet.
Im Jahr 2012 erhielt das Objekt das Nachhaltigkeitszertifikat
LEED EB „Silver“.
grundbesitz global I Halbjahresbericht zum 30. September 2015 9
Kredite und Währungsrisiken
Zum Stichtag 30. September 2015 hatte das Immobilien-Sonder-
Im Berichtszeitraum ist das Verhältnis von Krediten zum Ver-
vermögen grundbesitz global Kreditverbindlichkeiten in einem
kehrswert aller Fondsimmobilien von 25,8% (31. März 2015) auf
Umfang von 666,4 Mio. EUR (31. März 2015: 661,0 Mio. EUR).
26,2% (30. September 2015) gestiegen.
Davon waren 34,8% Euro-Kredite und 65,2% Fremdwährungskredite. Dabei stellen die Finanzierungen in Euro-Krediten in
Der Fonds grundbesitz global wies zum Berichtsstichtag
Höhe von 231,9 Mio. EUR (34,8%) den größten Teil dieser Ver-
199,4 Mio. EUR (9,1% des Fondsvermögens) an offenen Fremd-
bindlichkeiten dar, gefolgt von US-Dollar mit 177,2 Mio. EUR
währungspositionen auf, die nicht über Devisentermingeschäfte
(26,6%) und Britischen Pfund im Wert von 130,8 Mio. EUR
abgesichert waren.
(19,6%). Des Weiteren sind die Finanzierungen in japanischen
Yen in Höhe von 45,5 Mio. EUR (6,8%) und südkoreanischen
Won in Höhe von 80,9 Mio. EUR (12,1%) zu nennen.
Die Kreditaufnahmen für Rechnung des Sondervermögens zur
Finanzierung direkt gehaltener Immobilien betragen zum Stichtag 411,4 Mio. EUR (61,7%). Kreditaufnahmen der zum Sondervermögen gehörenden Immobilien-Gesellschaften belaufen sich
auf 255,0 Mio. EUR (38,3%).
Übersicht Kredite zum 30. September 2015
grundbesitz global
EUR
Kreditvolumen
(direkt)
in TEUR
% des
Verkehrswertes
aller Fondsimmobilien
210.402
8,3%
USD
GBP
120.056
4,7%
80.926
3,2%
411.384
16,2%
JPY
KRW
Gesamt
Kreditvolumen
(indirekt über
Beteiligungsges.)
in TEUR
% des
Verkehrswertes
aller Fondsimmobilien
Zinsbindungsrestlaufzeiten in %
des Kreditvolumens
unter
1 bis 2
2 bis 5
5 bis 10
1 Jahr
Jahre
Jahre
Jahre
Ø-Zinssatz
in %
21.500
0,8%
29,4%
5,4%
1,18
177.216
7,0%
12,9%
13,7%
3,64
10.792
0,4%
6,5%
2,0%
2,88
45.489
1,8%
254.997
10,0%
11,1%
6,9%
48,8%
11,1%
1,24
2,2%
9,9%
30,2%
9,9%
4,10
Übersicht Währungsrisiken zum 30. September 2015
Offene Währungspositionen
zum Berichtsstichtag
in Landeswährung (T)
Devisenkurs
zum Berichtsstichtag
Offene Währungspositionen
zum Berichtsstichtag
(TEUR)
% des Fondsvolumens
pro Währungsraum
USD
59.125
1,12585
52.516
2,4
GBP
7.148
0,74132
9.642
0,4
SEK
2.499
9,48371
263
0,0
JPY
469.408
134,91100
3.479
0,2
KRW
51.911.788
1.345,05300
38.595
1,8
CNY
654.746
7,16254
91.413
4,1
PLN
14.968
4,24524
3.526
0,2
199.434
9,1
grundbesitz global
Gesamt
10 grundbesitz global I Halbjahresbericht zum 30. September 2015
Dallas, Galleria North Tower II
grundbesitz global I Halbjahresbericht zum 30. September 2015 11
Vermietungsinformationen zum 30. September 2015
Land
Frankreich
Mietobjekte (Anzahl)
UK
Sonstiges
Ausland
Direktinvestments
Gesamt
Ungarn
USA
Sonstiges Beteiligungen
Gesamt
Ausland
Gesamt
5
4
10
19
3
5
9
17
36
434,8
371,2
465,1
1.271,1
105,0
535,2
636,4
1.276,6
2.547,7
85,4%
93,8%
63,1%
79,1%
83,2%
89,9%
74,0%
81,7%
80,5%
5,3%
5,1%
4,3%
4,9%
3,1%
2,4%
13,1%
7,6%
6,3%
Hotel
0,0%
0,0%
13,5%
5,1%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
2,4%
Industrie (Lager, Hallen)
2,3%
0,4%
12,6%
5,7%
1,6%
0,1%
8,7%
4,3%
5,0%
Mietobjekte
(Verkehrswerte
in Mio. EUR)
Nutzungsarten nach Sollmietertrag1)
Büro
Handel/Gastronomie
Wohnen
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
Freizeit
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
5,8%
1,1%
3,1%
1,6%
Kfz (Stellplätze)
7,0%
0,7%
6,1%
5,0%
11,9%
1,8%
2,9%
3,2%
4,1%
Andere
0,0%
0,0%
0,3%
0,1%
0,3%
0,1%
0,2%
0,1%
0,1%
Gesamt
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
18,5%
2,4%
9,8%
10,9%
23,6%
13,8%
17,9%
16,6%
13,9%
Handel/Gastronomie
1,1%
0,6%
0,1%
0,6%
1,2%
0,2%
0,7%
0,5%
0,6%
Hotel
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
Industrie (Lager, Hallen)
0,0%
0,0%
0,3%
0,1%
0,3%
0,0%
0,2%
0,1%
0,1%
Leerstand (stichtagsbezogen)
Büro
Wohnen
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
Freizeit
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
Kfz (Stellplätze)
2,2%
0,1%
1,2%
1,2%
4,5%
0,4%
0,1%
0,6%
0,9%
Andere
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
78,3%
96,9%
88,6%
87,1%
70,4%
85,6%
81,1%
82,1%
84,5%
Vermietungsquote
Auslaufende Mietverträge2)
0,0%
0,0%
0,9%
0,4%
2,1%
0,1%
0,7%
0,5%
0,4%
2016
bis 31.12.2015
28,7%
0,0%
10,9%
13,4%
13,6%
0,1%
39,8%
19,8%
16,7%
2017
33,5%
36,6%
21,0%
29,5%
8,1%
1,2%
26,3%
13,6%
21,4%
2018
2,2%
11,0%
27,6%
14,6%
11,1%
0,7%
5,5%
3,7%
9,1%
2019
0,0%
0,5%
6,1%
2,5%
2,9%
24,6%
3,7%
13,1%
7,9%
2020
27,9%
28,5%
5,1%
19,2%
61,6%
0,1%
12,8%
10,7%
14,8%
2021
7,5%
3,3%
12,7%
8,3%
0,1%
0,2%
4,9%
2,4%
5,3%
2022
0,0%
0,0%
2,2%
0,9%
0,0%
25,4%
0,0%
11,6%
6,3%
2023
0,0%
0,0%
2,7%
1,0%
0,0%
1,4%
0,0%
0,7%
0,8%
2024
0,0%
7,5%
0,4%
2,3%
0,0%
30,7%
1,8%
14,8%
8,7%
ab 2025
0,1%
12,6%
10,5%
7,8%
0,6%
15,3%
4,6%
9,2%
8,5%
Gesamt
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
1) Inklusive Vertragsmiete, mietfreier Zeiten und bewertetem Leerstand.
2)Bei Ausübung des Sonderkündigungsrechts.
12 grundbesitz global I Halbjahresbericht zum 30. September 2015
Vermietungssituation
Zum Stichtag 30. September 2015 betrug der Vermietungsstand
Mieterstruktur (Basis: Vertragsmiete) –
nach Branchen
der Fondsobjekte 84,5%, im Durchschnitt des Berichtszeitraums
Technologie und Software
20,0%
85,8%.
Bank und Finanzdienstleistung
14,5%
Konsumgüter und Einzelhandel
8,8%
Büromietverträge in Asien haben eine Laufzeit von zwei bis
Unternehmens-/ Rechts-, Steuerberatung
8,2%
drei Jahren, die Erfahrungen in den letzten Jahren haben jedoch
Medien
7,6%
gezeigt, dass eine hohe Verlängerungswahrscheinlichkeit be-
Versorger und Telekommunikation
7,4%
steht. In beiden Grafiken werden die Verlängerungswahrschein-
Automobil und Transport
5,5%
Hotel/Gastronomie
5,0%
Öffentliche Institutionen
2,8%
Wohnungswirtschaft
1,4%
lichkeit und die langfristig durchschnittlich hohe Vermietungsquote nicht abgebildet.
Bei Mietverträgen mit Sonderkündigungsrechten wird von der
frühest­möglichen Beendigung des Mietverhältnisses ausgegangen. Die Darstellung ohne Berücksichtigung von Sonderkündigungsrechten verdeutlicht, wie sich die Mietvertragsausläufe
Chemie/Pharmazeutische Industrie
1,4%
Versicherungsgewerbe
1,3%
Bau
zugunsten der vertraglich gesicherten Mieteinnahmen des
Sonstige Branchen
Fonds nach hinten verschieben.
Summe
1,0%
15,1%
100,0%
grundbesitz global I Halbjahresbericht zum 30. September 2015 13
Auslaufende Mietverträge
bei Ausübung des Sonderkündigungsrechts
gemessen an der derzeitigen Vertragsmiete des Fonds in %
Asien
USA
Europa
25%
20%
15%
10%
5%
0%
bis
31.12.2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
ab 2025
Auslaufende Mietverträge (mit Sonderkündigungsrecht)
bis 31.12.2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
ab 2025
0,1%
7,6%
6,6%
2,5%
0,7%
0,8%
0,0%
0,3%
0,0%
0,2%
0,5%
USA
0,0%
0,0%
0,3%
0,2%
5,7%
0,0%
0,1%
5,9%
0,3%
7,1%
3,6%
Europa
0,3%
9,1%
14,5%
6,4%
1,5%
14,0%
5,2%
0,1%
0,5%
1,4%
4,5%
Gesamt
0,4%
16,7%
21,4%
9,1%
7,9%
14,8%
5,3%
6,3%
0,8%
8,7%
8,5%
2020
2021
2022
2023
2024
ab 2025
Asien
Auslaufende Mietverträge
ohne Ausübung des Sonderkündigungsrechts
gemessen an der derzeitigen Vertragsmiete des Fonds in %
Asien
USA
Europa
25%
20%
15%
10%
5%
0%
bis
31.12.2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
ab 2025
Auslaufende Mietverträge (ohne Sonderkündigungsrecht)
bis 31.12.2015
2016
2017
2018
2019
Asien
0,1%
6,8%
4,7%
2,6%
0,7%
1,0%
0,0%
2,7%
0,0%
0,2%
0,5%
USA
0,0%
0,0%
0,2%
0,2%
5,4%
0,0%
0,1%
5,9%
0,4%
7,1%
3,9%
Europa
0,3%
4,0%
10,7%
5,1%
1,4%
15,7%
5,0%
0,6%
5,3%
2,1%
7,2%
Gesamt
0,4%
10,9%
15,6%
7,8%
7,5%
16,7%
5,1%
9,2%
5,7%
9,5%
11,6%
14 grundbesitz global I Halbjahresbericht zum 30. September 2015
Hinweise für den Anleger
Wichtiger Hinweis
Erwerb von Anteilen in der Anteilklasse IC
Der Kauf von Fondsanteilen erfolgt auf Grundlage des zurzeit
Für den Erwerb von Anteilen an der Anteilklasse IC besteht für
gültigen Verkaufsprospekts (aktueller Stand: 1. November 2015)
die Erstinvestition eine Mindestanlagesumme von 400.000 EUR
sowie der „Wesentlichen Anleger­informationen“, ergänzt durch
(in Worten: vierhunderttausend Euro). Die Kapitalverwaltungs-
den jeweiligen letzten geprüften Jahresbericht und zusätzlich
gesellschaft ist befugt, nach ihrem Ermessen auch geringere
durch den jeweiligen Halbjahres­bericht, falls ein solcher jünge-
Beträge zu akzeptieren. Der Anleger kann unter Einhaltung der
ren Datums als der letzte Jahresbericht vorliegt.
Mindesthalte- und Rückgabefristen und den sonstigen Rückgabebedingungen auch Anteile an der Anteilklasse IC zurückgeben,
Hinweise zu den Anteilklassen
deren Wert weniger als 400.000 EUR beträgt. Nach erfolgter Erst­
Für das Immobilien-Sondervermögen grundbesitz global beste-
an der Anteilklasse IC zeichnen (sofern die Gesellschaft Anteile
hen zwei Anteilklassen mit den Bezeichnungen „RC“ und „IC“.
ausgibt), ohne dass die Mindestanlagesumme für die Erstinves-
Der Erwerb von Anteilen der Anteilklasse IC ist insbesondere an
tition erreicht sein muss, d.h., der Anleger kann auch Anteile in
eine bestimmte Mindestanlagesumme gebunden. Darüber hin-
geringerem Wert erwerben; dies gilt nicht, wenn ein Anleger sei-
aus ­unterscheiden sich die beiden Anteilklassen auch hinsicht-
ne sämtlichen Anteile an der Anteilklasse IC zunächst zurückge-
lich der Verwaltungs- sowie der erfolgsabhängigen Vergütung.
geben hat – in diesem Fall muss eine Neuinvestition die Voraus-
zeichnung kann ein Anleger der Anteilklasse IC weitere Anteile
setzungen für die Erstinvestition (d.h. den Mindestanlagebetrag)
Die Ausgestaltungsmerkmale der beiden Anteilklassen entneh-
erneut erfüllen. Die Gesellschaft ist berechtigt, von einem Anleger
men Sie bitte der nachfolgenden Übersicht.
der Anteilklasse IC, der sich darauf berufen möchte, eine Erstzeichnung in entsprechender Höhe durchgeführt zu haben und
seine Anteile nicht zunächst vollständig zurückgegeben zu haben,
entsprechende Nachweise zu verlangen. Entsprechende Nachweise können z.B. Unterlagen der depotführenden Stelle sein.
Anteilklassen im Überblick (Stand: 30. September 2015)
Anteilklasse RC
Anteilklasse IC
Mindestanlagesumme
Keine Mindestanlagesumme
Mindestanlagesumme 400.000 EUR
Die Gesellschaft ist befugt, nach ihrem Ermessen auch
geringere Beträge zu akzeptieren.
Ausgabeaufschlag
Ausgabeaufschlag 6%
(derzeit 5%)
Ausgabeaufschlag 6%
(derzeit 5%)
Rücknahmeabschlag
Kein Rücknahmeabschlag
Kein Rücknahmeabschlag
Rückgabe von Anteilen,
die vor dem 22. Juli 2013
erworben wurden
≤ 30.000 EUR im Kalenderhalbjahr:
tägliche Anteilrückgabe ohne Einhaltung von Fristen
≤ 30.000 EUR im Kalenderhalbjahr:
tägliche Anteilrückgabe ohne Einhaltung von Fristen
> 30.000 EUR im Kalenderhalbjahr:
Anteilrückgaben nach Ablauf der gesetzlichen Mindesthaltefrist
von 24 Monaten sowie Einhaltung einer Rückgabefrist von
12 Monaten. Die Mindesthaltefrist gilt als erfüllt für Anteile,
die der Anleger vor dem 1. Januar 2013 erworben hat.
> 30.000 EUR im Kalenderhalbjahr:
Anteilrückgaben nach Ablauf der gesetzlichen Mindesthaltefrist
von 24 Monaten sowie Einhaltung einer Rückgabefrist von
12 Monaten. Die Mindesthaltefrist gilt als erfüllt für Anteile,
die der Anleger vor dem 1. Januar 2013 erworben hat.
Rückgabe von Anteilen,
die nach dem 21. Juli 2013
erworben wurden
Anteilrückgaben nach Ablauf der gesetzlichen Mindesthaltefrist
von 24 Monaten sowie Einhaltung einer Rückgabefrist von
12 Monaten.
Anteilrückgaben nach Ablauf der gesetzlichen Mindesthaltefrist
von 24 Monaten sowie Einhaltung einer Rückgabefrist von
12 Monaten.
Verwaltungsvergütung
1% p.a., bezogen auf das anteilige Fondsvermögen
0,55% p.a., bezogen auf das anteilige Immobilienvermögen,
0,05% p.a., bezogen auf die anteiligen Liquiditätsanlagen
Erfolgsabhängige Vergütung
Bis zu 1,5% p.a., bezogen auf die absolut positive
Anteilwertentwicklung größer 4,1%, aber max. 0,1%
des durchschnittlichen Fondsvermögens
Bis zu 3,5% p.a., bezogen auf die absolut positive
Anteilwertentwicklung größer 5,4%, aber max. 0,3%
des durchschnittlichen Fondsvermögens
WKN
980 705
A0N CT9
ISIN
DE 000 980 7057
DE 000 A0N CT95
grundbesitz global I Halbjahresbericht zum 30. September 2015 15
Vermögensübersicht zum 30. September 2015
Gesamtes Fondsvermögen
EUR
EUR
EUR
Anteil am
Fondsvermögen
in %
1.271.078.753,04
1.271.078.753,04
57,8%
935.166.133,54
42,5%
352.462.781,04
16,0%
253.871.845,56
11,5%
2.812.579.513,18
127,8%
68.375.070,33
457.269.289,97
20,8%
154.905.675,44
154.905.675,44
7,0%
A.Vermögensgegenstände
I.Immobilien
1.
Geschäftsgrundstücke
davon in Fremdwährung
529.068.753,04
II. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
1.
Mehrheitsbeteiligungen
davon in Fremdwährung
2. Minderheitsbeteiligungen
davon in Fremdwährung
insgesamt in Fremdwährung
866.192.241,07
687.557.577,16
68.973.892,47
68.207.333,54
755.764.910,70
III.Liquiditätsanlagen
1.
Bankguthaben
davon in Fremdwährung
20.728.544,60
2. Wertpapiere
davon in Fremdwährung
0,00
insgesamt in Fremdwährung
192.535.125,44
159.927.655,60
20.728.544,60
IV. Sonstige Vermögensgegenstände
1.
Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung
davon in Fremdwährung
2. Forderungen an Immobilien-Gesellschaften
davon in Fremdwährung
3. Zinsansprüche
davon in Fremdwährung
4. Anschaffungsnebenkosten
– bei Immobilien
– bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
davon in Fremdwährung
5. Andere
davon in Fremdwährung
insgesamt in Fremdwährung
20.434.303,94
8.243.128,27
118.420.060,37
106.420.060,37
4.630.381,12
2.393.343,29
2.253.396,92
947.759,50
2.517.832,27
107.185.943,72
15.232.385,42
134.806.749,61
Summe Vermögensgegenstände
B.Schulden
I. Verbindlichkeiten aus
1.
Krediten
davon in Fremdwährung
2. Grundstückskäufen und Bauvorhaben
davon in Fremdwährung
360.196.320,21
149.794.721,21
278.674,30
0,00
3. Grundstücksbewirtschaftung
davon in Fremdwährung
14.850.082,01
4. anderen Gründen
davon in Fremdwährung
10.297.515,57
insgesamt in Fremdwährung
28.419.225,12
174.924.576,65
II. Rückstellungen
Rückstellungen
davon in Fremdwährung
92.635.837,67
Summe Schulden
C. Fondsvermögen
16 grundbesitz global I Halbjahresbericht zum 30. September 2015
612.174.965,41
27,8%
2.200.404.547,77
100,0%
Anteilklasse RC
EUR
1.253.058.220,11
Anteilklasse IC
EUR
1.253.058.220,11
853.911.927,38
67.996.025,21
EUR
18.020.532,94
Devisenkurse per 30. September 2015
EUR
18.020.532,94
1 EUR
=
1 EUR
1 EUR
1 EUR
=
134,91100
JPY
1 EUR
=
1.345,05300
KRW
1 EUR
=
7,16254
CNY
1 EUR
=
4,24524
PLN
921.907.952,59
977.867,26
13.258.180,95
Umlaufende Anteile
189.805.486,88
=
0,74132
GBP
=
9,48371
SEK
Anteilklasse RC
Anteilklasse IC
51,76 EUR
51,85 EUR
41.909.731
601.619
2.729.638,55
347.465.791,56
2.267.350,92
20.144.599,58
289.704,35
116.741.177,30
1.678.883,07
4.564.734,57
65.646,55
2.221.449,72
934.322,78
31.947,20
13.436,72
105.666.330,69
USD
12.280.313,69
Anteilwert
157.660.304,68
1,12585
250.272.614,64
1.519.613,03
2.772.704.578,89
4.996.989,48
3.599.230,92
39.874.934,29
355.089.689,62
5.106.630,60
274.723,44
3.950,86
28.016.315,72
402.909,40
67.405.692,78
450.786.421,56
969.377,55
6.482.868,41
152.709.522,90
152.709.522,90
2.196.152,54
2.196.152,54
603.495.944,46
8.679.020,95
2.169.208.634,43
31.195.913,34
grundbesitz global I Halbjahresbericht zum 30. September 2015 17
Erläuterungen zur Vermögensübersicht
Für den Fonds bestehen zwei Anteilklassen. Die Anteilklassen
Als gesetzlich vorgeschriebene Mindestliquidität werden
tragen die Bezeichnung „RC“ und „IC“. Die Vermögensübersicht
110,0 Mio. EUR gehalten.
enthält detaillierte Informationen über die Aufteilung der Vermö­
gensgegenstände auf die jeweilige Anteilklasse. Die nachfolgen­
Die Sonstigen Vermögensgegenstände verringern sich um
den Erläuterungen beziehen sich auf das gesamte, den Anteil­
35,4 Mio. EUR auf insgesamt 253,9 Mio. EUR. Hiervon entfallen
klassen anteilig zustehende Fondsvermögen.
20,4 Mio. EUR auf Forderungen aus der Grundstücksbewirt­
schaftung, die sich wiederum aus Mietforderungen in Höhe von
Im Berichtszeitraum 1. April 2015 bis 30. September 2015
5,6 Mio. EUR sowie verauslagten, umlagefähigen Betriebskos­
­minderte sich das Fondsvermögen um 19,6 Mio. EUR auf
ten in Höhe von 14,9 Mio. EUR zusammensetzen.
2.200,4 Mio. EUR. Das Sondervermögen verzeichnete einen
Nettomittelzufluss von 23,1 Mio. EUR. Per Saldo wurden
Die Forderungen an Immobilien-Gesellschaften aus vergebenen
444.872 Anteile neu ausgegeben; somit änderte sich die Zahl
Darlehen werden mit 118,4 Mio. EUR ausgewiesen.
der umlaufenden Anteile auf 42.511.350 (Anteilklasse RC:
41.909.731; Anteilklasse IC: 601.619).
Die Zinsansprüche von insgesamt 4,6 Mio. EUR verteilen sich
auf abgegrenzte Zinsen aus festverzinslichen Wertpapieren
Hieraus errechnete sich zum Stichtag per 30. September 2015
(2,1 Mio. EUR), Gesellschafter-Darlehen (2,4 Mio. EUR) und
der Wert pro Anteil (= Rücknahmepreis) mit 51,76 EUR für die
Tages- und Termingeldanlagen (0,1 Mio. EUR).
Anteilklasse RC und 51,85 EUR für die Anteilklasse IC.
Der aktuelle Wert der Anschaffungsnebenkosten für den Erwerb
Das Immobilienvermögen verminderte sich um 107,9 Mio. EUR
von Immobilien und Beteiligungen beläuft sich auf 3,2 Mio. EUR.
auf 1.271,1 Mio. EUR. Im Geschäftsjahr wurde eine Immobilie in
Die Anschaffungsnebenkosten werden mit 20% p.a. linear
Frankreich verkauft. Der Wert des einzigen Erbbaurechtsgrund­
abgeschrieben.
stücks beträgt 35,0 Mio. EUR (Glasgow, 55 Douglas Street).
Wesentliche Bestandteile der anderen Vermögensgegenstände
Der Wert der 21 Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
in Höhe von 107,2 Mio. sind Forderungen aus Devisentermin­
nahm im Berichtszeitraum um 52,4 Mio. EUR auf 935,2 Mio. EUR
geschäften (89,6 Mio. EUR), aus Umsatzsteuerforderungen
zu. Im ersten Halbjahr wurde eine Gesellschaft in den USA
(1,4 Mio. EUR) und aus erstattungsfähiger ausländischer
erworben und eine Gesellschaft in Tschechien verkauft. Eine
Quellen­steuer (13,7 Mio. EUR).
deutsche Gesellschaft hat in Südkorea eine Immobilie erworben.
Die Auslandspositionen aus den Immobilien, Beteiligungen,
Die Liquiditätsanlagen reduzierten sich im laufenden Geschäfts­
Liquiditätsanlagen und den Sonstigen Vermögensgegenständen
jahr um 44,5 Mio. EUR auf 352,5 Mio. EUR.
von 2.400,3 Mio. EUR teilen sich wie folgt auf: Frankreich
445,9 Mio. EUR, Japan 148,3 Mio. EUR, Großbritannien
Die in Tages- und Termingeld angelegten Bankguthaben verän­
424,3 Mio. EUR, USA 380,1 Mio. EUR, China 207,5 Mio. EUR,
derten sich von 211,1 Mio. EUR auf 192,5 Mio. EUR.
Polen 150,7 Mio. EUR, Österreich 116,7 Mio. EUR, Südkorea
193,3 Mio. EUR, Ungarn 98,3 Mio. EUR, Schweden
Der Bestand an festverzinslichen Wertpapieren – die sich in der
77,3 Mio. EUR, Portugal 77,9 Mio. EUR, Italien 31,5 Mio. EUR,
Eigenverwaltung befinden – belief sich am Stichtag auf
Spanien 33,6 Mio. EUR und Belgien 14,7 Mio. EUR.
159,9 Mio. EUR. Angaben zum Wertpapierbestand sind der
Übersicht „Vermögensaufstellung, Teil II“ zu entnehmen.
Die Verbindlichkeiten betragen insgesamt 457,3 Mio. EUR nach
575,6 Mio. EUR am 31. März 2015. Größter Einzelposten sind
Die zum Stichtag 30. September 2015 ausgewiesenen verfüg­
mit 360,2 Mio. EUR Kredite, die zur teilweisen Finanzierung
baren Mittel werden sich durch in Zukunft anfallende zweckge­
von Immobilien aufgenommen wurden. Die Verbindlichkeiten
bundene Mittel für Ausschüttungen sowie kurzfristige Verbind­
aus Grundstückskäufen und Bauvorhaben in Höhe von
lichkeiten zur Bewirtschaftung um 100,9 Mio. EUR reduzieren.
0,3 Mio. EUR umfassen Nachzahlungen aus Kaufpreis­
Des Weiteren bestanden zum Stichtag Kreditverpflichtungen
anpassungen und Einbehalten sowie noch zu zahlende
mit einer Restlaufzeit von bis zu 24 Monaten in Höhe von
Kaufnebenkosten.
220,3 Mio. EUR.
18 grundbesitz global I Halbjahresbericht zum 30. September 2015
Die Verbindlichkeiten aus der Grundstücksbewirtschaftung
werden mit insgesamt 28,4 Mio. EUR ausgewiesen. Davon
entfallen auf erhaltene Mietkautionen 13,2 Mio. EUR und auf
Vorauszahlungen der Mieter für Heiz- und Nebenkosten
7,6 Mio. EUR sowie für Mieten 7,6 Mio. EUR.
Die anderen Verbindlichkeiten in Höhe von 68,4 Mio. EUR beinhalten insbesondere Verbindlichkeiten aus offenen Devisentermingeschäften (52,5 Mio. EUR), aus kurzfristigen Zahlungsverpflichtungen (6,0 Mio. EUR) und aus noch abzuführender
Umsatzsteuer (3,7 Mio. EUR) sowie abgegrenzte Zinsen aus
aufgenommenen Darlehen (1,5 Mio. EUR).
Kawasaki, Kawasaki Logistics Center
Rückstellungen bestehen in Höhe von insgesamt 154,9 Mio. EUR.
Hiervon entfallen 21,3 Mio. EUR auf Rückstellungen für Ertragsteuern im Ausland sowie 108,3 Mio. EUR für latente Steuern.
Bei Immobilieninvestitionen im Ausland wird in fast allen Belegenheitsländern im Falle des Verkaufs einer Immobilie die
Differenz zwischen Verkaufspreis und dem einstehenden Restbuchwert einer Steuerpflicht unterworfen. Diese Steuerpflicht
liegt bei noch nicht erfolgten Veräußerungen erst in der Zukunft.
Da Wertänderungen von Immobilien – auch wenn sie durch
Verkauf noch nicht realisiert sind – als wesentliche Bewertungskomponente auf die Rendite bzw. Wertentwicklung einwirken,
sind die steuerlichen Konsequenzen dieser Wertänderungen
auch in die Anteilwertermittlungen einzubeziehen. Daher wer-
San Francisco, 1019 Market Street
den, abhängig von der Steuerpflicht in den Belegenheitsländern,
bei gutachterlich ermittelten Wertansätzen in voller Höhe der
jeweiligen Steuersätze und ohne Abzinsung Rückstellungen für
latente Steuern wertmindernd gebildet. Diese Vorgehensweise
entspricht der Regelung des § 30 Abs. 2 Nr. 2 der KARBV
(­­­Kapitalanlage-Rechnungslegungs- und Bewertungsverordnung).
Bei zukünftigen Wertänderungen der Immobilien wird diese
Rückstellung angepasst und bei Verkauf gegen die dann ent­
stehende Veräußerungssteuerpflicht verrechnet.
Für den Erhalt und die Fertigstellung von Immobilien wurden
Ungarn 3,4 Mio. EUR, Tschechien 3,4 Mio. EUR, Spanien
Rückstellungen über 10,5 Mio. EUR gebildet, für Betriebskosten
3,0 Mio. EUR, Portugal 1,0 Mio. EUR, Schweden 0,1 Mio. EUR
1,1 Mio. EUR und aus sonstigen Gründen 7,5 Mio. EUR.
und Belgien 0,3 Mio. EUR.
Die Auslandspositionen aus Verbindlichkeiten und Rückstellun-
Währungskursrisiken, die sich aus dem Engagement in Fremd-
gen von zusammen 555,9 Mio. EUR verteilen sich wie folgt auf
währungen ergeben können, werden jeweils durch Devisenter-
die einzelnen Länder: Frankreich 224,0 Mio. EUR, Großbritannien
mingeschäfte abgesichert: 300,0 Mio. USD, 730,0 Mio. SEK,
133,7 Mio. EUR, Polen 50,0 Mio. EUR, USA 61,1 Mio. EUR,
208,3 Mio. GBP, 17.400,0 Mio. JPY, 155.000,0 Mio. KRW und
­Südkorea 39,5 Mio. EUR, Japan 15,8 Mio. EUR, China
750,0 Mio. CNY. Die Lieferverpflichtungen wurden zum aktuellen
11,4 Mio. EUR, Österreich 5,7 Mio. EUR, Italien 3,5 Mio. EUR,
Devisenkurs bewertet.
grundbesitz global I Halbjahresbericht zum 30. September 2015 19
Vermögensaufstellung zum 30. September 2015
Teil I: Immobilienverzeichnis
Lfd.
Nr.
Lage des Grundstücks
Art des
Grundstücks6)
Projekt-/
Bestands­
entwicklungs­
maßnahmen
Art der
Nutzung7)
Erwerbs­datum
Baujahr
Grund­stücks­
größe
in m²
9.876
Mit­eigentum/
Erbbau­recht
Nutzfläche 8)
Gewerbe
in m²
I. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit Euro-Währung1)
1
1120 Wien
Am Europlatz 1, 3, 5
„Europlaza“
A
FG
B (100%)
04/03
2003
27.189
2
1030 Wien
Rennweg 12
„Am Belvedere“
A
FG
H (100%)
12/00
2007
3
1200 Brüssel
Avenue Marcel Thiry 75–77
B
FG
B (100%)
07/00
2000
4.416
10.821
4
28027 Madrid
Calle Albacete 1
„Puente de la Paz“
E
FG
H (100%)
12/00
1986
7.080
10.873
5
92100 Montrouge
144–150, Avenue Marx Dormoy
„Plein Sud“
F
FG
B (100%)
12/01
2003
2.575
11.292
6
75013 Paris
74–84, Boulevard Auguste Blanqui
„Le Monde“
F
FG
B (100%)
12/04
2004
2.680
16.618
7
92800 Puteaux
18, Rue Hoche
„Kupka A“
F
FG
B (100%)
05/01
1992
8
78884 St.-Quentin-en-Yvelines
1–7, Avenue San Fernando
„Energies Building“
F
FG
B (100%)
05/01
2002
8.329
9
92150 Suresnes
13–17, Rue Pages
31–32, Rue Verdun
6–10, Rue Gustave Flourens
„Horizon Défense“
F
FG
B (100%)
05/02
2002
5.454
10
00142 Rom
Via Mario Bianchini 13–15
I
FG
B (100%)
11/02
1999
14.021
9.660
11
02-486 Warschau
Aleje Jerozolimskie 172, 174, 176, 178
„Kopernik B–E“
PL
FG
B (100%)
12/05
03/06
04/07
06/08
2004/
2007/
2008
15.156
18.833
12
50-365 Breslau,
Plac Grunwaldzki 23, 25, 27
„Grunwaldzki Center“
PL
FG
B (100%)
06/10
2008/
2009
7.880
27.753
191.540/348.330
Miteigentumsanteil an 8.757 m²
Volumeneigentum
an gewerblicher
Nutzfläche und an
343 Stellplätzen
14.767
17.563
26.676
zzgl. Volumeneigentum an
238 Stellplätzen
16.348
II. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung
1
Edinburgh
129, 133 Fountainbridge, Edinburgh EH3 9QG
1, 2 Fountainbridge Square, Edinburgh EH3 9QB
4 Lower Gilmore Bank, Edinburgh EH3 9QP
127 Fountainbridge, Edinburgh EH3 9QG
„Edinburgh Quay“
GB
FG/ER
B (78%)
10/05
2004
2.334
zzgl. Nutzungsrechte und
­Teileigentum
10.463
2
Glasgow G2 7NP
55 Douglas Street
„Cerium Building“
GB
FG/ER
B (100%)
03/02
2001
1.500
Leasehold3)
7.486
3
London EC4
60 Queen Victoria Street
GB
FG/ER
B (100%)
11/04
1999
1.453
teilweise
­gleich­zeitig
Erbbaurechts­
nehmer und
-geber
10.724
4
London EC2
1 South Place
„The Helicon“
GB
FG/ER
B (100%)
06/04
1996
3.270
Leasehold3)
11.638 4)
20 grundbesitz global I Halbjahresbericht zum 30. September 2015
Wesentliche Ergebnisse der
­ achverständigenbewertung
S
Nutzfläche 8)
Wohnungen
in m²
VerkehrswertGutachter 1 / 2
in TEUR10)
Verkehrswert/
Mittelwert
in TEUR
Anteil am
Immobilienvermögen
in %
K, LA, PA
77.200
77.520
77.360
3,0%
4.882
4.899
52
K, PA
36.400
35.100
35.750
1,4%
212
K, PA
14.280
14.100
14.190
200
K, PA
23.300
23.460
242
K, PA, LA
74
Fremd­
finanzierungsquote in % des
Verkehrs­wertes/
Kauf­preises
Leer­standsquote in %
der Brutto­
sollmiete
Rest­laufzeiten
Mietverträge
in Jahren11)
58
58
8,9%
4,1
2.249
2.249
62
62
1,6%
16,6
0,6%
1.207
1.207
55
55
43,9%
2,5
23.380
0,9%
1.541
1.570
41
41
45.000
45.200
45.100
1,8%
3.203
3.227
58
58
K, PA
118.100
118.120
118.110
4,6%
6.926
6.926
49
49
60.000
50,8%
343
K, LA, PA
109.700
111.960
110.830
4,4%
6.949
6.939
47
47
46.889
42,3%
900
PA, K
96.720
97.000
96.860
3,8%
6.315
6.467
57
57
36.513
37,7%
318
K, LA, PA
63.700
64.050
63.875
2,5%
4.600
4.622
57
57
31.000
48,5%
256
PA, LA
29.990
29.800
29.895
1,2%
2.252
2.180
560
PA
43.800
43.500
43.650
1,7%
391
PA, K
82.470
83.550
83.010
39
K, PA
48.562
48.791
28
K, PA
11
23
Anzahl der
KfzStell­plätze 8)
Ausstattung9)
454
Rohertrag- RestnutzungsdauerGutachter 1 / 2
Gutachter 1 / 2
in TEUR10)
in Jahren10)
Kredite
in TEUR
5,2
100,0%
1,2
5,8%
1,9
4,8
64,1%
1,8
54
54
21,0%
2,7
3.146
3.106
61
61
28,4%
4,2
3,3%
5.935
5.977
64
64
36.000
43,4%
4,3%
2,6
48.677
1,9%
3.368
3.462
59
59
13.489
27,7%
30,0%
5,3
34.803
35.261
35.032
1,4%
2.394
2.394
57
57
13.489
38,5%
2,7
K, PA, LA
135.771
133.586
134.679
5,3%
7.593
7.593
54
54
32.375
24,0%
3,4
K, PA, LA
151.217
154.454
152.835
6,0%
8.616
8.621
51
51
60.703
39,7%
0,2%
4,9
grundbesitz global I Halbjahresbericht zum 30. September 2015 21
Lfd.
Nr.
Lage des Grundstücks
Art des
Grundstücks6)
Projekt-/
Bestands­
entwicklungs­
maßnahmen
Art der
Nutzung7)
Erwerbs­datum
Baujahr
Grund­stücks­
größe
in m²
Mit­eigentum/
Erbbau­recht
Nutzfläche 8)
Gewerbe
in m²
II. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung
5
Tokio
3-16-11 Nishi Shinbashi,
Minato-ku
„ATAGO East Building“
J
FG
B (100%)
12/03
2000
1.563
6.695
6
Seoul
70 Seorin-Dong,
Jongno-Gu
„Alpha Building“
ROK
FG
B (100%)
08/10
1992
1.249
9.503
7
Pyeongtaek
1175-3 Doil-dong, Pyeongtaek-si, Gyeonggi-do
„Adidas Korea Distribution Center“
ROK
FG
LG (100%)
11/13
2012
63.517
48.431
III. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit Euro-Währung1)
1
Beteiligung:
100% Gesellschaftsanteile an
Rakpart 3 Ingatlanhasznosito Kft., Budapest
Gesellschaftskapital: 332.590 EUR
Wert der Gesellschaft: 28.995.859 EUR5)
Objekt:
1054 Budapest
Akademia utca 62)
Szechenyi rakpart 3
„Akademia Bank Center“
H
FG
B (100%)
01/01
2000
2.527
13.572
2
Beteiligung:
100% Gesellschaftsanteile an
Mom Park Torony Kft., Budapest
Gesellschaftskapital: 14.345.505 EUR
Wert der Gesellschaft: 39.271.652 EUR5)
Objekt:
1124 Budapest
Csörsz utca 41–45
„Mom Park“
H
FG
B (100%)
06/03
2001
5.572
11.926
3
Beteiligung:
100% Gesellschaftsanteile an
AIAS Ingatlanbefektetési Kft., Budapest
Gesellschaftskapital: 1.056.752 EUR
Wert der Gesellschaft: 17.863.558 EUR5)
Objekt:
1139 Budapest
Váci út 140
„BC 140“
H
FG
B (91%)
09/05
2004
4.416
16.430
4
Beteiligung:
100% Gesellschaftsanteile an
DB Real Estate Investment Madeira
Sociedade Imobiliária Unipessoal Lda Comandita
Gesellschaftskapital: 51.804.585 EUR
Wert der Gesellschaft: 72.448.416 EUR5)
100% Gesellschaftsanteile an
DB Real Estate Investment Madeira
Sociedade Imobiliária Unipessoal Lda
Gesellschaftskapital: 7.230.259 EUR
Wert der Gesellschaft: 5.487.564 EUR5)
Objekt:
Madeira, 9004-568 Funchal
Estrada Monumental 390
„Forum Madeira“
P
FG
L (100%)
06/05
2005
5
Beteiligung:
100% Gesellschaftsanteile an
DB Real Estate Polska 2 Spolka z o. o., Warschau
Gesellschaftskapital: 10.159.874 EUR
Wert der Gesellschaft: 14.500.876 EUR5)
Objekt:
02-486 Warschau
Aleje Jerozolimskie 180
„Kopernik A“
PL
FG
B (100%)
03/02
2001
5.657
B (95%)
09/08
2007
7.128
84,42/100
Teileigentum
an 11.944 m²
20.279
5.984
IV. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung
1
Beteiligung:
100% Gesellschaftsanteile an Dalian Xiwang
Building Company Ltd.
Gesellschaftskapital: 42.386.628 EUR
Gesellschafterdarlehen: 58.951.541 EUR
Wert der Gesellschaft:146.661.163 EUR5)
Objekt:
Dalian, Zhongshan District,
136 Zhongshan Road
„Xiwang Tower“
CN
FG/ER
22 grundbesitz global I Halbjahresbericht zum 30. September 2015
Erbbaurecht
67.688
Wesentliche Ergebnisse der
­ achverständigenbewertung
S
Nutzfläche 8)
Wohnungen
in m²
Fremd­
finanzierungsquote in % des
Verkehrs­wertes/
Kauf­preises
VerkehrswertGutachter 1 / 2
in TEUR10)
Verkehrswert/
Mittelwert
in TEUR
Anteil am
Immobilienvermögen
in %
K, LA, PA
54.777
55.666
55.222
2,2%
3.653
3.695
45
45
108
K, LA, PA
52.637
53.753
53.195
2,1%
4.345
4.311
37
37
14.869
28,0%
143
LA
49.440
49.418
49.429
1,9%
3.586
3.586
37
37
14.869
30,1%
142
K, PA
42.590
43.980
43.285
1,7%
3.160
3.211
55
55
21.500
49,7%
469
K, PA
33.900
35.010
34.455
1,4%
2.557
2.578
244
K, PA
27.300
27.170
27.235
1,1%
783
K, LA, R
66.460
66.900
66.680
200
PA
12.400
13.300
400
PA, K
197.835
200.488
Anzahl der
KfzStell­plätze 8)
Ausstattung9)
37
Rohertrag- RestnutzungsdauerGutachter 1 / 2
Gutachter 1 / 2
in TEUR10)
in Jahren10)
Kredite
in TEUR
Leer­standsquote in %
der Brutto­
sollmiete
Rest­laufzeiten
Mietverträge
in Jahren11)
9,1%
2,2
17,7%
2,3
1,9
23,5%
4,3
56
56
22,4%
2,2
2.227
2.206
59
59
46,2%
3,7
2,6%
5.316
5.341
50
50
5,5%
3,4
12.850
0,5%
1.011
945
56
56
0,2%
0,3
199.161
7,8%
19.310
19.461
60
60
18,4%
1,9
grundbesitz global I Halbjahresbericht zum 30. September 2015 23
Lfd.
Nr.
Lage des Grundstücks
Art des
Grundstücks6)
Projekt-/
Bestands­
entwicklungs­
maßnahmen
Art der
Nutzung7)
Erwerbs­datum
Baujahr
Grund­stücks­
größe
in m²
Mit­eigentum/
Erbbau­recht
Nutzfläche 8)
Gewerbe
in m²
Leasehold3)
9.752
IV. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung
2
Beteiligung:
100% Gesellschaftsanteile an
Huris (Swindon) Ltd.
Gesellschaftskapital: 12.332.932 EUR
Wert der Gesellschaft: 12.332.932 EUR5)
Objekt:
Swindon, SN5 6PE
PHH Centre
„Windmill Hill Business Park“
GB
FG/ER
B (100%)
12/05
1987
62.700
3
Beteiligung:
100% Gesellschaftsanteile an
Huris (Thames Park) Ltd.
Gesellschaftskapital: 16.755.033 EUR
Gesellschafterdarlehen: 15.058.949 EUR
Wert der Gesellschaft: 16.728.054 EUR5)
Objekt:
Reading, RG6 1PU
Building 420
„Thames Valley Park“
GB
FG/ER
B (100%)
12/05
1998
18.126
6.798
4
Beteiligung:
99,99% Gesellschaftsanteile an
Higashi Ogishima LLC
Gesellschaftskapital: 29.917.330 EUR
Gesellschafterdarlehen: 0,00 EUR
Wert der Gesellschaft: 37.950.619 EUR5)
0,01% Gesellschaftsanteile an
Higashi Ogishima Management LLC
Gesellschaftskapital: 5.189 EUR
Wert der Gesellschaft: 5.189 EUR5)
Objekt:
4-1, 6-29, Higashiogishima, Kawasaki-ku,
Kawasaki-shi, Kanagawa
„Kawasaki Logistics Center“
J
FG
LG (100%)
10/13
2007
19.511
36.145
5
Beteiligung:
100% Gesellschaftsanteile an
RREEF Marble Pte. Ltd.
Gesellschaftskapital: 40.652.849 EUR
Gesellschafterdarlehen: 3.876.630 EUR
Wert der Gesellschaft: 42.091.415 EUR5)
Objekt:
Tokio, 1-14-11 Nishi-Shinjuku
Shinjuku-ku
„Nikko Building“
J
FG
B (100%)
05/08
1991
959
6.967
6
Beteiligung:
45% Gesellschaftsanteile an
C 8 GmbH & Co. KG, Frankfurt
Gesellschaftskapital: 65.374.828 EUR
Wert der Gesellschaft: 68.207.334 EUR
Seoul, 149 Cheongjin-dong, Jongro-gu
„Tower 8“
ROK
FG
B (92%)
05/15
2015
1.412
22.021
7
Beteiligung:
100% Gesellschaftsanteile an
DB Real Estate Mvik 28 KB, Göteborg
Gesellschaftskapital: 64.325.686 EUR
Wert der Gesellschaft: 77.197.087 EUR5)
Objekt:
11743 Stockholm
Arstaängsvägen 19 A-F
„Marievik 28“
S
FG
B (100%)
10/03
2002
3.776
20.805
8
Beteiligung:
100% Gesellschaftsanteile an
DB Real Estate Pacific Plaza L. P., Delaware
Gesellschaftskapital: 36.407.714 EUR
Wert der Gesellschaft: 88.828.284 EUR5)
Objekt:
Daly City, 1901 und 2001 Junipero Serra Boulevard,
CA 94014
„Pacific Plaza“
USA
FG
B (100%)
08/04
2002
24.412
43.685
9
Beteiligung:
100% Gesellschaftsanteile an
DBRE Roosevelt Commons L.L.C., Delaware
Gesellschaftskapital: 21.277.128 EUR
Gesellschafterdarlehen: 11.546.831 EUR
Wert der Gesellschaft: 63.585.008 EUR5)
Objekt:
Seattle, 4300 Roosevelt Way NE/
4311 11th Avenue NE,
Washington 98015
„Roosevelt Commons“
USA
FG
B (100%)
09/05
2002
5.376
20.737
24 grundbesitz global I Halbjahresbericht zum 30. September 2015
Wesentliche Ergebnisse der
­ achverständigenbewertung
S
Nutzfläche 8)
Wohnungen
in m²
Kredite
in TEUR
Fremd­
finanzierungsquote in % des
Verkehrs­wertes/
Kauf­preises
10.792
49,5%
VerkehrswertGutachter 1 / 2
in TEUR10)
Verkehrswert/
Mittelwert
in TEUR
Anteil am
Immobilienvermögen
in %
K, LA, PA
20.976
22.608
21.792
0,9%
1.847
1.841
42
42
324
K, LA, PA
30.621
30.567
30.594
1,2%
2.260
2.262
53
53
134
LA, PA
48.106
47.735
47.920
1,9%
3.712
3.712
32
32
13.342
27,8%
47
K, LA, PA
75.605
76.198
75.902
3,0%
4.660
4.691
36
36
32.147
42,4%
91
K, PA, LA
109.702
109.735
109.719
4,3%
8.900
8.934
70
60
51.188
187
PA, K
71.797
71.807
71.802
2,8%
4.400
4.394
57
57
1.745
K, PA, LA, R
140.516
138.651
139.583
5,5%
16.799
16.798
47
47
57.734
432
K, PA
105.431
104.366
104.899
4,1%
5.821
5.754
57
57
28.306
Anzahl der
KfzStell­plätze 8)
Ausstattung9)
552
Rohertrag- RestnutzungsdauerGutachter 1 / 2
Gutachter 1 / 2
in TEUR10)
in Jahren10)
Leer­standsquote in %
der Brutto­
sollmiete
Rest­laufzeiten
Mietverträge
in Jahren11)
4,8
4,8
0,8
14,3%
0,8
84,1%
5,7
2,3%
4,1
41,4%
33,8%
4,5
27,0%
0,3%
7,3
grundbesitz global I Halbjahresbericht zum 30. September 2015 25
Lfd.
Nr.
Lage des Grundstücks
Art des
Grundstücks6)
Projekt-/
Bestands­
entwicklungs­
maßnahmen
Art der
Nutzung7)
Erwerbs­datum
Baujahr
Grund­stücks­
größe
in m²
Mit­eigentum/
Erbbau­recht
Nutzfläche 8)
Gewerbe
in m²
IV. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung
10
Beteiligung:
100% Gesellschaftsanteile an
DB Real Estate Crossroads L. P., Delaware
Gesellschaftskapital: 13.824.061 EUR
Wert der Gesellschaft: 143.967.330 EUR5)
Objekt:
Sunnyvale, 950 und 1000 West Maude Avenue,
CA 94085
„Crossroads Center“
USA
FG
B (100%)
01/05
1999
40.630
23.720
11
Beteiligung:
100% Gesellschaftsanteile an
1019 Market Street L. P., Delaware
(vormals DBRE California Residential 2 LLC)
Gesellschaftskapital: 18.611.010 EUR
Gesellschafterdarlehen: 10.658.613 EUR
Wert der Gesellschaft: 17.607.614 EUR5)
Objekt:
San Francisco, 1019 Market Street, CA 94103
USA
FG
B (97%)
10/14
1909/
2013
931
7.016
12
Beteiligung:
100% Gesellschaftsanteile an
Galleria North II L.P.
Gesellschaftskapital: 32.545.615 EUR
Gesellschaftsdarlehen: 5.951.059 EUR
Wert der Beteiligung: 33.238.995 EUR
100% Galleria North II Management LLC
Gesellschaftskapital: 6.199 EUR
Objekt:
Dallas, 13727 Noel Road, TX 75240
„Galleria North Tower II“
USA
FG
B (100%)
06/15
1999
5.499
28.451
Beteiligung:
100% Gesellschaftsanteile an
G Square Tokyo LLC
Gesellschaftskapital: 5.992 EUR
Wert der Gesellschaft: 5.992 EUR5)
100% Gesellschaftsanteile an der
G Square Management LLC
Gesellschaftskapital: 2.687 EUR
Wert der Gesellschaft: 2.687 EUR5)
Objekt:
Tokio, 2-11-1 Dogenzaka, Shibuya-ku
„G Square“
J
(Immobilie im Februar 2015 verkauft)
V. Immobilienvermögen gesamt
1) Enthält Länder mit Mietverträgen auf Eurobasis.
2) Teilbereiche des Grundstücks unter Denkmalschutz.
3) Entspricht deutschem Erbbaurecht.
4) Ohne für gesamte Restnutzungsdauer ertraglose Handelsfläche.
5)Wert der Gesellschaft ermittelt gemäß Bestimmungen des KAGB und der KARBV
(Kapitalanlage-Rechnungslegungs- und Bewertungsverordnung).
6) FG = Mietwohn-, Geschäfts- oder gemischt genutztes Grundstück mit fertigem Objekt
UB = Grundstück im Zustand der Bebauung
U = unbebautes Grundstück
ER = Erbbaurecht
7) B = Büro
H = Hotel
L = Läden
LG = Lager
W = Wohnungen
Anteil in % jeweils bezogen auf den Mietertrag.
8)Die Angaben beziehen sich grundsätzlich auf das Erstbewertungsgutachten.
Eine Anpassung erfolgt nur bei baulichen Veränderungen.
9) K = Klimaanlage
LA = Lastenaufzug
PA = Personenaufzug
R = Rolltreppe
10)Die Fondsimmobilien werden seit 1. Juli 2014 gemäß KAGB von zwei unabhängigen Bewertern
(Regelbewertern) begutachtet, hier sind beide Werte dargestellt.
11)Bei der Berechnung der Restlaufzeiten wird davon ausgegangen, dass vertraglich
vereinbarte Sonderkündigungsrechte ausgeübt werden.
26 grundbesitz global I Halbjahresbericht zum 30. September 2015
Wesentliche Ergebnisse der
­ achverständigenbewertung
S
Nutzfläche 8)
Wohnungen
in m²
VerkehrswertGutachter 1 / 2
in TEUR10)
Verkehrswert/
Mittelwert
in TEUR
Anteil am
Immobilienvermögen
in %
K, PA
182.262
185.415
183.839
7,2%
10.737
10.737
K, PA
43.345
43.851
43.598
1,7%
3.740
3.740
K, PA, LA
63.286
63.286
2,5%
2.547.679
100,0%
Anzahl der
KfzStell­plätze 8)
Ausstattung9)
861
962
Kredite
in TEUR
Fremd­
finanzierungsquote in % des
Verkehrs­wertes/
Kauf­preises
54
54
47.964
26,1%
9,1
58
58
17.143
39,3%
7,0
54
26.069
Rohertrag- RestnutzungsdauerGutachter 1 / 2
Gutachter 1 / 2
in TEUR10)
in Jahren10)
Leer­standsquote in %
der Brutto­
sollmiete
14,1%
Rest­laufzeiten
Mietverträge
in Jahren11)
7,6
Devisenkurse per 30. September 2015
1 EUR
=
1,12585
USD
1 EUR
1 EUR
=
0,74132
GBP
=
9,48371
SEK
1 EUR
=
134,91100
JPY
1 EUR
=
1.345,05300
KRW
1 EUR
=
7,16254
CNY
1 EUR
=
4,24524
PLN
grundbesitz global I Halbjahresbericht zum 30. September 2015 27
Verzeichnis der Käufe und Verkäufe von Immobilien
zur Vermögensaufstellung zum 30. September 2015
Verzeichnis der Käufe (erworben vor Beginn des Berichtszeitraums)
Lage des Grundstücks
Verkehrswert/
Kaufpreis
in TEUR2)
Anschaffungsnebenkosten
gesamt
in TEUR1)
davon­
Gebühren
und Steuern
in TEUR1)
davon­
sonstige
Kosten
in TEUR1)
Anschaffungsnebenkosten
gesamt
in % des
Kaufpreises
In vorigen
Geschäftsjahren
abgeschriebene
Anschaffungs­
nebenkosten
in TEUR2)
Im
Geschäftsjahr
abgeschriebene
Anschaffungs­
nebenkosten
in TEUR2)
Zur
Abschreibung
­verbleibende
Anschaffungs­
nebenkosten
in TEUR2)
Übergang
von Nutzen
und ­L asten
Beteiligungsquote
in %
I. Direkt gehaltene Immobilien
– in Ländern mit Euro-Währung
50-365 Breslau
Plac Grunwaldzki 23, 25, 27
„Grunwaldzki Center“
PL
83.010
1.004
21
983
1,3%
939
65
0
30.6.2010
–
Seoul
70 Seorin-Dong,
Jongno-Gu
„Alpha Building“
ROK
53.195
3.316
2.301
1.015
7,2%
3.498
315
82
11.8.2010
–
Pyeongtaek
1175-3 Doil-dong, Pyeongtaek-si,
Gyeonggi-do
„Adidas Korea Distribution Center“
ROK
49.429
3.223
2.065
1.158
7,5%
1.083
345
2.171
12.11.2013
–
185.634
7.543
4.387
3.156
5.520
725
2.253
–
–
–
–
–
–
–
–
–
Beteiligung:
99,99% Gesellschaftsanteile an
Higashi Ogishima LLC
100% Gesellschaftsanteile an
Higashi Ogishima Management LLC
Objekt:
4-1, 6-29, Higashiogishima,
Kawasaki-ku, Kawasaki-shi, Kanagawa
„Kawasaki Logistics Center“
J
47.920
310
0
310
0,7%
92
32
203
31.10.2013
100%
Beteiligung:
100% Gesellschaftsanteile an 1019
Market Street L. P., Delaware
Objekt:
San Francisco, 1019 Market Street, CA
94103
„Market Street“
USA
43.598
24
0
24
0,1%
0
5
19
1.10.2014
100%
– in Ländern mit anderer Währung
Zwischensumme
direkt gehaltene Immobilien
II. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
– in Ländern mit Euro-Währung
– in Ländern mit anderer Währung
Zwischensumme Beteiligungen
Summe
91.519
334
0
334
92
37
222
277.153
7.877
4.387
3.490
5.612
762
2.475
1) Historische Anschaffungsnebenkosten gebucht mit Wechselkurs des Besitzübergangs.
2) Maßgeblich für die Währungsumrechnung ist der jeweilige Kurs vom 30. September 2015.
28 grundbesitz global I Halbjahresbericht zum 30. September 2015
Verzeichnis der Käufe (erworben vor Beginn des Berichtszeitraums, investmentrechtlich in der Beteiligungsgesellschaft erfasst)
Lage des Grundstücks
Verkehrswert/
Kaufpreis
in TEUR2)
Anschaffungsnebenkosten
gesamt
in TEUR1)
davon­
Gebühren
und Steuern
in TEUR1)
davon­
sonstige
Kosten
in TEUR1)
Anschaffungsnebenkosten
gesamt
in % des
Kaufpreises
In vorigen
Geschäftsjahren
abgeschriebene
Anschaffungs­
nebenkosten
in TEUR2)
Im
Geschäftsjahr
abgeschriebene
Anschaffungs­
nebenkosten
in TEUR2)
Zur
Abschreibung
­verbleibende
Anschaffungs­
nebenkosten
in TEUR2)
Übergang
von Nutzen
und ­L asten
Beteiligungsquote
in %
III. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
– in Ländern mit Euro-Währung
–
–
–
–
Beteiligung:
99,99% Gesellschaftsanteile an
Higashi Ogishima LLC
100% Gesellschaftsanteile an
Higashi Ogishima Management LLC
Objekt:
4-1, 6-29, Higashiogishima,
Kawasaki-ku, Kawasaki-shi, Kanagawa
„Kawasaki Logistics Center“
J
47.920
1.978
1.389
590
Beteiligung:
100% Gesellschaftsanteile an
1019 Market Street L. P., Delaware
Objekt:
San Francisco, 1019 Market Street, CA
94103
„Market Street“
USA
43.598
772
0
772
Summe
91.519
2.750
1.389
1.362
–
–
–
–
–
4,4%
430
184
1.136
31.10.2013
100%
1,6%
47
70
748
1.10.2014
100%
476
254
1.883
– in Ländern mit anderer Währung
1) Historische Anschaffungsnebenkosten gebucht mit Wechselkurs des Besitzübergangs.
2) Maßgeblich für die Währungsumrechnung ist der jeweilige Kurs vom 30. September 2015.
Verzeichnis der Käufe (erworben im Berichtszeitraum)
Lage des Grundstücks
Verkehrswert/
Kaufpreis
in TEUR2)
Anschaffungsnebenkosten
gesamt
in TEUR1)
davon­
Gebühren
und Steuern
in TEUR1)
davon­
sonstige
Kosten
in TEUR1)
Anschaffungsnebenkosten
gesamt
in % des
Kaufpreises
In vorigen
Geschäftsjahren
abgeschriebene
Anschaffungs­
nebenkosten
in TEUR2)
Im
Geschäftsjahr
abgeschriebene
Anschaffungs­
nebenkosten
in TEUR2)
Zur
Abschreibung
­verbleibende
Anschaffungs­
nebenkosten
in TEUR2)
Übergang
von Nutzen
und ­L asten
Beteiligungsquote
in %
I. Direkt gehaltene Immobilien
– in Ländern mit Euro-Währung
–
–
–
–
–
–
–
–
–
– in Ländern mit anderer Währung
–
–
–
–
–
–
–
–
–
– in Ländern mit Euro-Währung
–
–
–
–
–
–
–
–
–
– in Ländern mit anderer Währung
–
–
–
–
–
–
–
–
–
Beteiligung:
45% Gesellschaftsanteile an
C 8 GmbH & Co. KG, Frankfurt
Objekt:
Seoul, 149 Cheongjin-dong, Jongro-gu
„Tower 8“
ROK
109.719
733
0
733
0
50
683
28.5.2015
45%
Summe
109.719
733
0
733
0
50
683
II. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
0,7%
1) Historische Anschaffungsnebenkosten gebucht mit Wechselkurs des Besitzübergangs.
2) Maßgeblich für die Währungsumrechnung ist der jeweilige Kurs vom 30. September 2015.
grundbesitz global I Halbjahresbericht zum 30. September 2015 29
Verzeichnis der Käufe (erworben im Berichtszeitraum, investmentrechtlich in der Beteiligungsgesellschaft erfasst)
Lage des Grundstücks
Anschaffungsnebenkosten
gesamt
in TEUR1)
Verkehrswert/
Kaufpreis
in TEUR2)
davon­
Gebühren
und Steuern
in TEUR1)
davon­
sonstige
Kosten
in TEUR1)
Anschaffungsnebenkosten
gesamt
in % des
Kaufpreises
In vorigen
Geschäftsjahren
abgeschriebene
Anschaffungs­
nebenkosten
in TEUR2)
Im
Geschäftsjahr
abgeschriebene
Anschaffungs­
nebenkosten
in TEUR2)
Zur
Abschreibung
­verbleibende
Anschaffungs­
nebenkosten
in TEUR2)
Übergang
von Nutzen
und ­L asten
Beteiligungsquote
in %
III. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
– in Ländern mit Euro-Währung
–
–
–
–
Beteiligung:
45% Gesellschaftsanteile an
C 8 GmbH & Co. KG, Frankfurt
Objekt:
Seoul, 149 Cheongjin-dong, Jongro-gu
„Tower 8“
ROK
109.719
6.884
5.798
1.086
Beteiligung:
100% Gesellschaftsanteile an
Galleria North II L.P.
100% Galeria North II Management LLC
Objekt:
Dallas, 13727 Noel Road, TX 75240
„Galleria North Tower II“
USA
63.286
1.158
0
1.158
173.004
8.041
5.798
2.243
–
–
–
–
–
5,6%
0
287
5.836
28.5.2015
45%
1,9%
0
59
996
25.6.2015
100%
0
346
6.832
– in Ländern mit anderer Währung
Summe
1) Historische Anschaffungsnebenkosten gebucht mit Wechselkurs des Besitzübergangs.
2) Maßgeblich für die Währungsumrechnung ist der jeweilige Kurs vom 30. September 2015.
Verzeichnis der Verkäufe im Berichtszeitraum (Übergang bis zum 30. September 2015)1)
Lage des Grundstücks
Erwerbsdatum
Übergang von
Nutzen und
­L asten zum
Verkaufspreis
in TEUR
Nebenkosten
und Gebühren
in TEUR
Nebenkosten
und Gebühren
in % des
Verkaufs­preises
Erlös
in TEUR
Mehrerlös
in TEUR
Letzter
Verkehrswert
lt. Gutachten
in TEUR
Beteiligungsquote
in %
I. Direkt gehaltene Immobilien
– in Ländern mit Euro-Währung
92110 Clichy
14-16, Rue Marc Bloch
„Oxygène“
F
– in Ländern mit anderer Währung
10.7.2002
20.5.2015
92.899
2.556
2,8%
2.609
53
90.290
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
27.2.2004
22.7.2015
48.746
1.170
2,4%
1.556
387
47.190
100%
–
–
–
–
–
–
141.646
3.725
II. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
– in Ländern mit Euro-Währung
Beteiligung:
100% Gesellschaftsanteile an
DB Real Estate II KC s.r.o., Prag
Objekt:
14000 Prag 4
Olbrachtova 9
CZ
– in Ländern mit anderer Währung
Summe
1) Maßgebend für die Währungsumrechnung ist der Wechselkurs des Besitzübergangs.
30 grundbesitz global I Halbjahresbericht zum 30. September 2015
–
–
–
4.166
440
137.480
Vermögensaufstellung zum 30. September 2015
Teil II: Liquiditätsanlagen
(Bestand der Geldmarktinstrumente, Investmentanteile und Wertpapiere)
Käufe
nominal EUR
bzw. Stück
Verkäufe
nominal EUR
bzw. Stück
Bestand
nominal EUR
bzw. Stück
I.Bankguthaben
Kurswert EUR
(Kurs per
30.9. 2015)
Anteil am
Fondsvermögen
in %
192.535.125,44
8,7%
II.Wertpapiere
1. Börsengehandelte Wertpapiere
a) Verzinsliche Wertpapiere
b)Aktien
c) Andere Wertpapiere
149.000.000,00
153.321.429,00
...
...
...
...
...
...
...
20.000.000,00
149.000.000,00
153.321.429,00
16.000.000,00
16.000.000,00
6.600.000,00
6.606.226,60
7,0%
2. An organisierten Märkten zugelassene Wertpapiere
a) Verzinsliche Wertpapiere
b) Andere Wertpapiere
Summe der an organisierten Märkten
zugelassenen Wertpapiere
20.000.000,00
...
0,00
Summe der börsengehandelten
Wertpapiere
0,00
Wertpapiere gesamt
...
...
...
...
16.000.000,00
16.000.000,00
6.600.000,00
6.606.226,60
0,3%
16.000.000,00
36.000.000,00
155.600.000,00
159.927.655,60
7,3%
davon Wertpapiere, die nicht als
Sicherheit für geldpolitische
Operationen im Eurosystem von der EZB
oder der Deutschen Bundesbank
zugelassen sind
16.000.000,00
16.000.000,00
41.600.000,00
41.797.949,60
1,9%
davon Aktien von
REIT-Aktiengesellschaften oder
vergleichbaren Anteile an ausländischen
juristischen Personen
–
–
–
–
III.Investmentanteile
–
–
–
–
IV.Geldmarktinstrumente
–
–
–
–
Weitere Angaben zum Bestand der festverzinslichen Wertpapiere zum 30. September 2015
Gliederung nach Nominalzinsen
Gliederung nach Restlaufzeiten
0,00% bis unter 4,00%
145.966.350,60 EUR
Restlaufzeit bis zu 1 Jahr
24.588.165,00 EUR
4,00% bis unter 5,00%
0,00 EUR
Restlaufzeit über 1 Jahr bis zu 4 Jahren
55.928.923,50 EUR
5,00% bis unter 6,00%
0,00 EUR
Restlaufzeit über 4 Jahre
6,00% bis unter 8,00%
3.655.505,00 EUR
8,00% bis unter 10,00%
10.305.800,00 EUR
Summe
Summe
79.410.567,10 EUR
159.927.655,60 EUR
159.927.655,60 EUR
grundbesitz global I Halbjahresbericht zum 30. September 2015 31
Vermögensaufstellung zum 30. September 2015
Teil III: Sonstige Vermögensgegenstände und Schulden
(Forderungen, Verbindlichkeiten und Rückstellungen)
EUR
EUR
Anteil am
Fondsvermögen
20.434.303,94
0,9%
EUR
I. Sonstige Vermögensgegenstände
1.Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung
davon in Fremdwährung
davon Betriebskostenvorlagen
davon Mietforderungen
14.873.749,42
5.560.554,52
2. Forderungen an Immobilien-Gesellschaften
3.Zinsansprüche
davon in Fremdwährung
8.243.128,27
118.420.060,37
5,4%
4.630.381,12
0,2%
3.201.156,42
0,1%
107.185.943,72
4,9%
360.196.320,21
16,4%
278.674,30
0,0%
28.419.225,12
1,3%
68.375.070,33
3,1%
154.905.675,44
7,0%
2.393.343,29
4.Anschaffungsnebenkosten
davon in Fremdwährung
– bei Immobilien
– bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
5.Andere
davon in Fremdwährung
davon Forderungen aus Anteilsumsatz
2.517.832,27
2.253.396,92
947.759,50
15.232.385,42
0,00
davon Forderungen aus Sicherungsgeschäften:
Kurswert Verkauf
Kurswert Stichtag
Vorl. Ergebnis
EUR
EUR
EUR
691.597.963,01
614.584.602,82
77.013.360,19
II. Verbindlichkeiten aus
1.Krediten
davon in Fremdwährung
davon kurzfristige Kredite (§ 199 KAGB)
149.794.721,21
220.265.733,25
2.Grundstückskäufen und Bauvorhaben
davon in Fremdwährung
0,00
3.Grundstücksbewirtschaftung
davon in Fremdwährung
14.850.082,01
4.anderen Gründen
davon in Fremdwährung
davon aus Anteilsumsatz
10.297.515,57
0,00
davon aus Sicherungsgeschäften:
Kurswert Verkauf
Kurswert Stichtag
EUR
EUR
301.537.984,53
354.065.871,66
Vorl. Ergebnis
EUR
52.527.887,13
III.Rückstellungen
davon in Fremdwährung
92.635.837,67
Fondsvermögen (EUR)
2.200.404.547,77
Devisenkurse per 30. September 2015
1 EUR
=
1 EUR
1 EUR
Erläuterungen zu Finanzinstrumenten
1,12585
USD
=
0,74132
GBP
=
9,48371
SEK
1 EUR
=
134,91100
JPY
1 EUR
=
1.345,05300
KRW
1 EUR
=
7,16254
CNY
1 EUR
=
4,24524
PLN
Käufe und Verkäufe, die während des Berichtszeitraums
abgeschlossen wurden:
Käufe (Kurswert)
Verkäufe (Kurswert)
411.719.670,44 EUR
407.545.199,75 EUR
32 grundbesitz global I Halbjahresbericht zum 30. September 2015
Anhang gemäß § 7 Nr. 9 KARBV
Sonstige Angaben
Perioden) auf den Bewertungsstichtag mit markt- und objekt­
spezifischen Diskontierungszinssätzen abgezinst. Der Restwert
Anteilklasse RC
Anteilklasse IC
51,76 EUR
51,85 EUR
41.909.731
601.619
Anteilwert (30.9.2015)
Umlaufende Anteile
der Immobilie am Ende der festgelegten Perioden wird prognostiziert und ebenfalls auf den Bewertungsstichtag abgezinst.
Die Summe aus den abgezinsten Einzahlungsüberschüssen und
dem abgezinsten Restwert ergibt den Kapitalwert des Objektes,
aus dem der Verkehrswert abgeleitet wird.
Angaben zu den Verfahren zur Bewertung
der Vermögensgegenstände
Je nach Belegenheitsland der Immobilie können jedoch auch
Verfahren angewendet werden, die von den vorstehend be-
I. Immobilien
schriebenen abweichen. Voraussetzung ist, dass der Werter-
1. Grundlagen der Immobilienbewertung: Für die Bewertung von
anerkanntes Wertermittlungsverfahren oder mehrere dieser
Grundstücken, grundstücksgleichen Rechten und vergleichbaren
Verfahren zugrunde gelegt werden.
mittlung ein geeignetes, am jeweiligen Immobilienanlagemarkt
Rechten nach dem Recht anderer Staaten („Immobilien“) oder
Immobilien, die für Rechnung des Sondervermögens erworben
2. Ankaufs- und Regelbewertung: Die Ankaufsbewertung von in
wurden, bestellt die Gesellschaft externe Bewerter („Bewerter“)
§ 231 Abs. 1 Nr. 1 bis 6 KAGB genannten Vermögensgegenstän-
in ausreichender Zahl. Die Bewerter führen die nach dem KAGB
den wird bis zu einer Größe von 50 Mio. EUR von einem Bewer-
und den Anlagebedingungen für das jeweilige Sondervermögen
ter durchgeführt und ab einer Größe von mehr als 50 Mio. EUR
vorgesehenen Bewertungen durch.
von zwei voneinander unabhängigen Bewertern, die nicht zugleich regelmäßige Bewertungen nach §§ 249 und 251 Satz 1
Vermögensgegenstände gemäß § 231 Abs. 1 Nr. 1 bis 6 KAGB
KAGB für die Gesellschaft durchführen. Entsprechendes gilt für
(„Immobilien“) werden grundsätzlich zum Verkehrswert bewertet.
Vereinbarungen über die Bemessung des Erbbauzinses und über
dessen etwaige spätere Änderung.
Der Verkehrswert einer Immobilie ist der Preis, der zum Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen
Die Regelbewertung sowie außerplanmäßige Bewertungen
Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und
von Vermögensgegenständen im Sinne des § 231 Absatz 1
tatsächlichen Eigenschaften, nach der sonstigen Beschaffenheit
KAGB sowie des § 234 KAGB sind stets von zwei voneinander
und der Lage der Immobilie ohne Rücksicht auf ungewöhnliche
unabhängigen Bewertern durchzuführen. Der Wert des Vermö-
oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
gensgegenstandes ergibt sich aus dem arithmetischen Mittel
aus den beiden Verkehrswerten der von den zwei voneinander
unabhängigen Bewertern erstellten Gutachten.
Im Regelfall wird zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie der Ertragswert der Immobilie anhand des allgemeinen
Ertragswertverfahrens in Anlehnung an die Immobilienwerter-
II. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
mittlungsverordnung bestimmt. Bei diesem Verfahren kommt
es auf die marktüblich erzielbaren Mieterträge an, die um die
Die Gesellschaft führt die Bewertung von Beteiligungen an
Bewirtschaftungskosten einschließlich der Instandhaltungs-
Immobilien-Gesellschaften insbesondere gemäß §§ 248, 249,
­sowie der Verwaltungskosten und das kalkulatorische Mietaus-
250 KAGB i.V.m. § 31 KARBV durch.
fallwagnis gekürzt werden. Der Ertragswert ergibt sich aus der
so errechneten Nettomiete, die mit einem Faktor (Barwertfaktor)
Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften werden bei Erwerb
multipliziert wird, der eine marktübliche Verzinsung für die zu
und danach nicht länger als drei Monate mit dem gem. § 249
bewertende Immobilie unter Einbeziehung von Lage, Gebäude-
Abs. 3 KAGB fortgeführten Kaufpreis angesetzt. Spätestens alle
zustand und Restnutzungsdauer berücksichtigt. Besonderen,
drei Monate wird der Wert der Beteiligung auf Grundlage der
den Wert einer Immobilie beeinflussenden Faktoren kann durch
­aktuellsten Vermögensaufstellung von einem Abschlussprüfer im
Zu- oder Abschläge Rechnung getragen werden.
Sinne des § 319 Handelsgesetzbuch ermittelt. Der Kaufpreis und
der ermittelte Wert werden anschließend von der Gesellschaft auf
Zur Plausibilisierung des ermittelten Ertragswertes kommt insbe-
Basis der Vermögensaufstellungen bis zum nächsten Wertermitt-
sondere das Discounted-Cash-Flow-Verfahren (DCF) in Betracht.
lungstermin fortgeschrieben. Die Bewertung von Vermögen und
Hierbei werden künftig erwartete Einzahlungsüberschüsse der
Schulden des Sondervermögens und der Immobilien-Gesellschaft
Immobilie über mehrere festgelegte Perioden (z.B. 10-Jahres-
erfolgt nach der für den Fonds anzuwendenden Bewertungsricht-
grundbesitz global I Halbjahresbericht zum 30. September 2015 33
linie. Treten bei einer Beteiligung Änderungen wesentlicher Be-
termingeschäfte werden mit den Verkehrswerten (Marktwerten)
wertungsfaktoren ein, die durch eine Fortschreibung nicht erfasst
angesetzt.
werden können, wird die Neubewertung ggf. zeitlich vorgezogen.
Für die Bewertung von Devisentermingeschäften werden die für
Die Ausführungen unter I.2. „Ankaufs- und Regelbewertung“
vergleichbare Devisentermingeschäfte vereinbarten Preise mit
gelten entsprechend für die Bewertung von Immobilien, die
entsprechender Laufzeit herangezogen.
im Rahmen einer Beteiligung an einer Immobilien-Gesellschaft
gehalten werden.
5. Forderungen: Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung, Forderungen an Immobilien-Gesellschaften, Zinsansprüche
Für die Vermögensgegenstände und Schulden der Immobilien-
und andere Forderungen werden grundsätzlich zum Nennwert
Gesellschaft sind in entsprechender Anwendung von § 10
angesetzt. Die Werthaltigkeit von Forderungen wird regelmäßig
Abs. 5 KARBV die Erkenntnisse nicht zu berücksichtigen, die
überprüft. Dem Ausfallrisiko wird in Form von Wertberichtigun-
nach dem Stichtag der Vermögensaufstellung der Immobilien-
gen und Abschreibungen auf Forderungen Rechnung getragen.
Gesellschaft bekannt werden. Diese Erkenntnisse werden in der
Hierzu werden Forderungen > 90 Tage individuell betrachtet und
Vermögensaufstellung des auf das Bekanntwerden folgenden
unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Vorgänge wertbe-
Monats berücksichtigt.
richtigt. Uneinbringliche Forderungen werden in voller Höhe mit
Berichtigung der Umsatzsteuer abgeschrieben.
III. S
onstige Vermögensgegenstände,
Verbindlichkeiten und Rückstellungen
6. Anschaffungsnebenkosten: Nebenkosten, die beim Erwerb
1. Bankguthaben: Bankguthaben werden grundsätzlich zu ihrem
len, werden über die voraussichtliche Haltedauer der Immobilie,
Nennwert zuzüglich zugeflossener Zinsen bewertet.
längstens jedoch über zehn Jahre, in gleichen Jahresbeträgen
einer Immobilie oder Beteiligung für das Sondervermögen anfal-
abgeschrieben. Hausintern wird generell eine voraussichtliche
2. Festgeld: Festgelder werden grundsätzlich zu ihrem Nennwert
Haltedauer von fünf Jahren angewendet. In begründeten Aus-
zuzüglich zugeflossener Zinsen bewertet.
nahmefällen kann hiervon abgewichen werden. Sie mindern das
Fondskapital über das Bewertungsergebnis und werden nicht
3. Wertpapiere, Geldmarktpapiere: Vermögensgegenstände, die
in der Ertrags- und Aufwandsrechnung berücksichtigt. Wird die
zum Handel an Börsen zugelassen sind oder in einem anderen
Immobilie innerhalb der vorgenannten Abschreibungsfrist von
organisierten Markt zugelassen oder in diesen einbezogen sind,
fünf Jahren wieder veräußert, sind die Anschaffungsneben­
sowie Bezugsrechte für das Sondervermögen werden zum
kosten in voller Höhe abzuschreiben. Sie mindern ebenfalls das
­letzten verfügbaren, handelbaren Kurs, der eine verlässliche
Fondskapital über das Bewertungsergebnis und werden nicht im
Bewertung gewährleistet, bewertet.
realisierten Ergebnis berücksichtigt.
Vermögensgegenstände, die weder zum Handel an Börsen zu-
Anschaffungsnebenkosten werden bei allen Erwerben von
gelassen sind noch in einem anderen organisierten Markt zuge-
­Immobilien und Beteiligungen aktiviert. Transaktionen, bei
lassen oder in diesen einbezogen sind oder für die kein handel-
denen der Verkäufer oder ein Dritter die Immobilie in eigener
barer Kurs verfügbar ist, werden zu dem aktuellen Verkehrswert
Verantwortung und auf eigenes Risiko fertigstellt und das
bewertet, der bei sorgfältiger Einschätzung nach geeigneten
­Sondervermögen insofern keine typischen Bauherrenrisiken
Bewertungsmodellen unter Berücksichtigung der aktuellen
trägt, werden als Erwerb klassifiziert.
Marktgegebenheiten angemessen ist, sofern nachfolgend nicht
anders angegeben.
Im Einzelnen richtet sich die Behandlung von Anschaffungs­
nebenkosten nach § 30 Abs. 2 Nummer 1 KARBV.
Für die Bewertung von Geldmarktinstrumenten, die nicht an
der Börse oder in einem organisierten Markt gehandelt werden
7. Verbindlichkeiten: Verbindlichkeiten sind mit ihrem Rückzah-
(z.B. nicht notierte Anleihen, Commercial Papers und Einlagen-
lungsbetrag anzusetzen. Zu den wesentlichen Verbindlichkeiten
zertifikate), werden die für vergleichbare Geldmarktinstrumente
gehören von Dritten aufgenommene Darlehen, Verbindlichkeiten
vereinbarten Preise und gegebenenfalls die Kurswerte von Geld-
aus Grundstückskäufen und Bauvorhaben und Verbindlichkeiten
marktinstrumenten vergleichbarer Aussteller mit entsprechender
der Grundstücksbewirtschaftung.
Laufzeit und Verzinsung, erforderlichenfalls mit einem Abschlag
zum Ausgleich der geringeren Veräußerbarkeit, herangezogen.
8. Ansatz und Bewertungen von Rückstellungen: Rückstellungen
werden gebildet für
Zinsen und zinsähnliche Erträge werden taggleich abgegrenzt
und in der Ertrags- und Aufwandsrechnung berücksichtigt.
• ungewisse Verbindlichkeiten
•im Geschäftsjahr unterlassene Aufwendungen für Instand­
4. Devisentermingeschäfte: Zur Absicherung des Währungs­
haltungen, die im folgenden Geschäftsjahr nachgeholt wer-
riskos werden Devisentermingeschäfte abgeschlossen. Devisen-
den (Erhaltungsaufwand)
34 grundbesitz global I Halbjahresbericht zum 30. September 2015
•Instandhaltungsmaßnahmen, die werterhöhend in der Ver-
Insbesondere wendet sie den Grundsatz der periodengerechten
kehrswertermittlung der Immobilien berücksichtigt wurden
Erfolgsermittlung an. Danach werden Aufwendungen und Erträ-
(aktivierungspflichtige Maßnahmen)
ge grundsätzlich über die Zuführung zu den Verbindlichkeiten
•drohende Verluste aus schwebenden Geschäften
bzw. Forderungen periodengerecht abgegrenzt und im Rech-
• ausländische Ertragsteuern
nungswesen des Sondervermögens im Geschäftsjahr der wirt-
• passive latente Steuern
schaftlichen Verursachung und unabhängig von den Zeitpunkten
der entsprechenden Aufwands- und Ertragszahlung erfasst.
Der Ansatz und die Bewertung der Rückstellungen erfolgt in
Erfolgsabgrenzungen erfolgen dabei für alle wesentlichen Auf-
Höhe des Betrages, der nach vernünftiger kaufmännischer Beur-
wendungen und Erträge.
teilung notwendig ist. Maßgeblich ist der voraussichtliche Erfüllungsbetrag. Rückstellungen werden grundsätzlich nicht abge-
Die Gesellschaft beachtet den Grundsatz der Bewertungsste-
zinst. Rückstellungen, die eine Laufzeit > 12 Monate besitzen,
tigkeit. Danach werden die auf den vorhergehenden Jahresab-
bei denen es sich um unverzinsliche Verpflichtungen handelt
schluss angewandten Bewertungsmethoden beibehalten.
und sofern diese nicht auf eine Anzahlung oder Vorausleistung
beruhen, werden mit einem ihrer Restlaufzeit entsprechenden
Überdies wendet die Gesellschaft grundsätzlich den Grundsatz
Marktzinssatz abgezinst. Rückstellungen sind aufzulösen, wenn
der Einzelbewertung an, wonach alle Vermögensgegenstände,
der Rückstellungsgrund entfallen ist.
Verbindlichkeiten und Rückstellungen unabhängig voneinander zu
bewerten sind; es erfolgt keine Verrechnung von Vermögensge-
Besonderheiten bei der Ermittlung von Rückstellungen
genständen und Schulden und keine Bildung von Bewertungsein-
für ­passive latente Steuern
heiten. Gleichartige Vermögensgegenstände der Liquiditätsanlage,
Bei einer im Ausland gelegenen Immobilie sind Rückstellungen
wie z.B. Wertpapiere, dürfen zu einer Gruppe zusammengefasst
für die Steuern zu berücksichtigen, die der Staat, in dem die
und mit dem gewogenen Durchschnittswert angesetzt werden.
Immobilie liegt, bei einem Veräußerungsgewinn voraussichtlich
erhebt. Der potenzielle Veräußerungsgewinn ergibt sich aus
Die Gesellschaft wendet den Grundsatz der Periodenabgrenzung
dem Unterschiedsbetrag zwischen den Anschaffungskosten
an, nach dem Aufwendungen und Erträge in dem Geschäftsjahr
bzw. dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie und dem steu-
erfasst werden, dem sie wirtschaftlich zuzuordnen sind.
erlichen Buchwert nach dem jeweiligen Steuerrecht des Staates.
Veräußerungsnebenkosten, die üblicherweise anfallen, werden
IV. Auf Fremdwährung lautende
Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten
und Rückstellungen
berücksichtigt. Steuerminderungsmöglichkeiten nach dem
Steuerrecht des Staates, in dem die Immobilie belegen ist, sind
aufgrund vorliegender, steuerlich verrechenbarer Verluste bis
zur Höhe der Steuerbelastung auf den Veräußerungsgewinn zu
Auf Fremdwährung lautende Vermögensgegenstände, Verbind-
berücksichtigen. Insofern besteht eine Verrechnungspflicht für
lichkeiten und Rückstellungen werden zu dem unter Zugrunde-
steuerlich verrechenbare Verlustvorträge. Sofern die Verluste die
legung des Morning-Fixings WM/Reuters AG um 10:00 Uhr vom
passiven latenten Steuern übersteigen, ist kein darüber hinaus-
Vortag ermittelten Devisenkurs der Währung in Euro taggleich
gehender Wertansatz möglich. Die weiteren Einzelheiten der
umgerechnet.
Behandlung von Rückstellungen nach § 30 Abs. 2 Nummer 2
KARBV werden von der Gesellschaft berücksichtigt.
V. Berechnung des Nettoinventarwertes
je Anteil
9. Zusammengesetzte Vermögensgegenstände und
­Verbindlichkeiten: Aus verschiedenen Bestandteilen bestehende
Der Wert des Sondervermögens und der Nettoinventarwert
Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten sind jeweils an-
je Anteil werden von der Verwahrstelle unter Mitwirkung der
teilig nach den vorgenannten Regelungen zu bewerten. Weitere
Gesellschaft bei jeder Möglichkeit zur Ausgabe und Rücknah-
Einzelheiten der Bewertung ergeben sich aus der KARBV.
me von Anteilen ermittelt. Der Wert des Sondervermögens ist
aufgrund der jeweiligen Verkehrswerte der zu ihm gehörenden
10. Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung: Bei Ansatz
Vermögensgegenstände abzüglich der aufgenommenen Kredite
und Bewertung der sonstigen Vermögensgegenstände, Ver-
und sonstigen Verbindlichkeiten zu ermitteln. Werden unter-
bindlichkeiten und Rückstellungen beachtet die Gesellschaft
schiedliche Anteilklassen für das Sondervermögen eingeführt,
den Grundsatz der intertemporalen Anlegergerechtigkeit. Die
wird der Anteilwert sowie der Ausgabe- und Rücknahmepreis
Anwendung dieses Grundsatzes soll die Gleichbehandlung der
für jede Anteilklasse gesondert ermittelt.
Anleger unabhängig von deren Ein- bzw. Austrittszeitpunkt
sicherstellen.
Der Nettoinventarwert je Anteil (Anteilwert) wird mit zwei Nachkommastellen ausgewiesen.
Die Gesellschaft wendet die formellen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung an, soweit sich aus dem KAGB, der KARBV
Ausgabe- und Rücknahmepreise werden auf zwei Nachkomma­
und der Verordnung (EU) Nr. 231/2013 nichts anderes ergibt.
stellen abgerundet.
grundbesitz global I Halbjahresbericht zum 30. September 2015 35
Gremien
Kapitalverwaltungsgesellschaft
Verwahrstelle
RREEF Investment GmbH
State Street Bank GmbH
Taunusanlage 12
Brienner Straße 59
60325 Frankfurt am Main
80333 München
Amtsgericht:
Amtsgericht: München HRB 42 872
Frankfurt am Main HRB 25 668
Gezeichnetes und eingezahltes Kapital: 109,3 Mio. EUR
Gegründet am 5. Mai 1970
Haftendes Eigenkapital: 1.326,7 Mio. EUR
Gezeichnetes und eingezahltes Kapital: 6,0 Mio. EUR
Haftendes Eigenkapital: 21,616 Mio. EUR
Stand: 31. Dezember 2014
Stand: 31. Dezember 2014
Aufsichtsrat
Gesellschafter
Pierre Cherki
Head of Alternatives & Real Assets
RREEF Management GmbH (99,9%)
Deutsche Investment Management Americas Inc.
Bestra Gesellschaft für Vermögensverwaltung mbH (0,1%)
New York, USA
Vorsitzender
Geschäftsführung
Daniel F. Just
Dr. Georg Allendorf
Vorsitzender des Vorstands
zugleich Geschäftsführer der
Bayerische Versorgungskammer
RREEF Management GmbH
München
RREEF Spezial Invest GmbH
1. stellvertretender Vorsitzender
Dr. Ulrich von Creytz (ab 1. Juli 2015)
Barbara Rupf Bee
zugleich Geschäftsführer der
Head of Global Client Group EMEA
RREEF Management GmbH
Deutsche Asset & Wealth Management
RREEF Spezial Invest GmbH
Frankfurt am Main
2. stellvertretende Vorsitzende
Ulrich Steinmetz
Stefan Knoll
Stand: 30. September 2015
Sprecher der Geschäftsleitung
Region Hamburg/Schleswig-Holstein
Abschlussprüfer
Deutsche Bank AG
Hamburg
KPMG AG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Dr. Hans-Peter Ferslev
THE SQUAIRE
Am Flughafen
Stephen Shaw
60549 Frankfurt am Main
UK Regional Control Officer
Deutsche Bank AG, Filiale London
Deutsche Asset & Wealth Management
London, Großbritannien
Stand: 30. September 2015
36 grundbesitz global I Halbjahresbericht zum 30. September 2015
Dipl.-Ing. Stefan Wicht
Externe Bewerter
Öffentlich bestellter und vereidigter ­Sachverständiger für die
Für die Bewertung der Fondsimmobilien hat die Gesellschaft die
Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mainz
folgenden externen Bewerter im Sinne des § 216 KAGB bestellt:
Detlev Brauweiler
Bewerter für die Immobilien-Gesellschaften
(gemäß § 250 KAGB)
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die
Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken,
Ernst + Young GmbH
Offenbach
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Dipl.-Kaufmann Clemens Gehri
Mergenthalerallee 3-5
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die
65760 Eschborn
Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken,
Stand: 30. September 2015
München
Dipl.-Wirt.-Ing. (FH) Tobias Gilich
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die
Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie
Mieten und Pachten, Hannover
Heiko Glatz
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die
Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken,
Frankfurt am Main
Dipl.-Volkswirt und Dipl.-Ing. Hagen Kieffer
Öffentlich bestellter und vereidigter ­Sachverständiger für die
Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie
Mieten und Pachten, Frankfurt am Main
Dipl.-Ing. Hartmut Nuxoll
Öffentlich bestellter und vereidigter ­Sachverständiger für die
Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie
Mieten und Pachten, Düsseldorf
Dipl.-Ing. Markus Obermeier
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die
Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken,
München
Dipl.-Ing. Martin von Rönne
Öffentlich bestellter und vereidigter ­Sachverständiger für die
Bewertung von Grundstücken und die Ermittlung von
­Mietwerten, Hamburg
Dipl.-Ing. Michael Schlarb
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die
Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Essen
grundbesitz global I Halbjahresbericht zum 30. September 2015 37
Kapitalverwaltungsgesellschaft:
RREEF Investment GmbH
Taunusanlage 12
60325 Frankfurt am Main
Internet: www.deutscherealestate.com
* Erbringt für die RREEF Investment GmbH vertriebsunterstützende Dienstleistungen.
011 73552 75
Weitere Informationen erhalten Sie bei:
Deutsche Asset & Wealth Management Investment GmbH*
60612 Frankfurt am Main
Telefon: +49 (0) 69-910-12389
Telefax: +49 (0) 69-910-19090
Internet: www.dws.de
E-Mail: [email protected]

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