Der Immobilien Verwalter

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Ausgabe
5 |15
Oktober
Der
Immobilien
Verwalter
Verbandsübergreifend
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5/15 Oktober | Jahrgang 21 | ISSN 1431-9810 | E 9308
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Editorial
Bauverfahren jetzt
beschleunigen
Der Zustrom nach Deutschland von Menschen, die vor Krieg und Not flüchten, hält
unvermindert an. Die deutsche Wohnungswirtschaft engagiert sich umfassend
dafür, die Flüchtlinge und Asylbewerber
menschenwürdig und integrationsfördernd unterzubringen. Bereits zwei Drittel
der befragten Unternehmen des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GDW) setzen bereits Wohnungen zu diesem Zweck ein. Ihr
Hauptmotiv: Soziale Verantwortung, wie
weit über 90 Prozent der Wohnungsunternehmen bestätigen.
Es geht allerdings nicht nur allein um die
Erstunterbringung, sondern auch um die
längerfristige Integration. Wir brauchen
Lösungen mit Hand und Fuß, damit zum
einen Bauvorgänge deutlich schneller
günstiger werden. Zum anderen muss die
soziale Betreuung von Zuwanderern so
ausgestaltet werden, dass sie ein Teil unserer Gesellschaft werden können.
Der GDW hat zu den konkret notwendigen Maßnahmen eine Resolution veröffentlicht. Darin fordern die Unternehmer
unter anderem, dass der Bund unmittelbar
für die Wohnraumförderung zuständig
sein solle. Außerdem müssen die rechtlichen Voraussetzungen für die Wohnraumversorgung an die aktuelle Ausnahmesituation angepasst werden, damit umgehend mehr bezahlbarer Wohnraum für alle Menschen in Deutschlands Städten entstehen kann. „Es muss jetzt gebaut werden, denn rund die Hälfte der zu uns kom-
menden Flüchtlinge wird dauerhaft in
Deutschland bleiben“, denkt auch Axel
Gedaschko, Präsident des GDW. Bund und
Länder sollen daher die Baustandards befristet absenken und die Energieeinsparverordnung bis zum Jahr 2020 auf das Niveau der Energieeinsparverordnung (EnEV)
2009 absenken. Darüber hinaus müssten
die Verfahren für den Bau von Unterkünften und für die Unterbringung drastisch
beschleunigt werden.
Auch Haus & Grund fordert Erleichterungen und Beschleunigungen im Wohnungsbau. Die Politik muss auf diese Veränderung zügig durch eine tiefgreifende
Veränderung der Rahmenbedingungen
reagieren. Die Koordination von Bund,
Ländern und Kommunen im Bereich der
Wohnungs- und Städtebaupolitik muss
wesentlich verbessert werden, um die aktuellen Herausforderungen bewältigen zu
können.
Ebenso plädiere ich wie die Verbände der
Wohnungswirtschaft nachdrücklich für eine unmittelbare Zuständigkeit des Bundes
für die Wohnraumförderung. Eine über
die Kompensationsmittel hinausgehende
Bundesförderung sollte als Zuschuss, nicht
als Zinsverbilligung gewährt und über einen Zeitraum von mindestens fünf Jahren
kontinuierlich erhöht werden. Die Förderung sollte zweckgebunden sein und für
den Neubau sowie die Instandsetzung von
leer stehenden Bestandsbauten verwendet
werden.
Bei der Erstunterbringung von Flüchtlingen
in Altbeständen sollte Bestandsschutz gelten, damit keine zeitraubenden Baumaßnahmen den Einzug verzögern. Die maximale Belegungsdichte in den Wohnungen
darf die im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung geltenden Höchstgrenzen
nicht überschreiten. Länder, Landkreise
und kreisfreie Städte müssen hinsichtlich
der Kosten der sozialen Betreuung (einschließlich Deutschkurse etc.) und der
Wiederherrichtung von unbewohnbaren
Wohnungen finanziell ausreichend ausgestattet sein.
Bundesbauministerin Barbara Hendricks
kündigte in einem Interview mit der Zeitung Die Welt an, die Bundeszuschüsse für
den sozialen Wohnungsbau zu verdoppeln
und damit Länder und Kommunen dabei
zu unterstützen, bezahlbaren Wohnraum
bereit zu stellen: Unterkünfte für Studierende, Familien und Asylbewerber. Ich fordere, dass es dieses Mal nicht nur bei Plänen und Versprechungen bleibt, sondern
diese Ankündigungen auch zeitnah in die
Tat umgesetzt werden.
Mit herzlichen Grüßen aus Stuttgart
Ihr
Jörg Bleyhl
Chefredakteur
Der ImmobilienVerwalter 5/2015
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Nachruf
Trauer um Verleger
und Herausgeber
Dieter A. Kuberski
ie Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter des Verlags Dieter A. Kuberski GmbH und der VerlagsMarketing Stuttgart GmbH trauern um
ihren Firmengründer, Geschäftsführenden Gesellschafter, Verleger und Herausgeber Dieter A. Kuberski, der am 5.
September im Alter von 76 Jahren verstorben ist.
D
Der gebürtige Plochinger gründete
1970 in der Landeshauptstadt BadenWürttembergs den Verlag Dieter A. Kuberski. Die Gründung der Verlags-Marketing Stuttgart kam 1986 dazu.
Dieter A. Kuberski absolvierte nach der
Schulzeit in der Buchdruckerei Julius
Benz (Reichenbach/Fils) eine Lehre, wo
er 1956 seinen Gesellenbrief erhielt.
Zehn Jahre später bekam er in Freiburg/Breisgau den Titel des Lehrmeisters für Schriftsetzer verliehen. Schon in
jungen Jahren interessierte er sich neben der Gestaltung von Druckerzeugnissen auch für die journalistische Seite. Immer wieder schrieb er in seiner
Freizeit Berichte über sportliche Ereignisse. Es war schon damals erkennbar,
dass er sich für das „Große Ganze“ interessierte.
4
Der ImmobilienVerwalter 5/2015
Nach seinem Engagement bei einer
Großdruckerei in Stuttgart als Betriebsleiter wagte der Plochinger den Schritt
in die Selbstständigkeit. Die ideenreiche
Zusammenarbeit
und
langjährige
Freundschaft mit dem früheren Geschäftsführer des Haus- und Grundbesitzervereins Stuttgart, Ulrich Pfeffer,
legte den Grundstein für weitere Zeitschriften für die Immobilienwirtschaft.
Immer war Dieter A. Kuberski bei den
Mitgliederversammlungen präsent, betreute mit seinem unermüdlichen
Charme, Witz und Menschenfreude
viele Leserreisen. Aus dieser Verbindung entstanden viele Freundschaften.
der Neugründung der Firma VerlagsMarketing Stuttgart GmbH.
Dieter A. Kuberski ruhte sich nie auf seinen Erfolgen aus. Ihm schwebte schon
Anfang der 70er-Jahre die Herausgabe
einer eigenen Publikation vor. 1980
brachte er den „Kommunalen Beschaffungs-Dienst“ unter der Flagge des Verlags Dieter A. Kuberski zunächst als Lose-Blatt-Sammlung auf den Markt. In
den folgenden Jahren entwickelte sich
daraus eine geschätzte und viel beachtete Fachzeitschrift.
Wer das Glück hatte, Dieter A. Kuberski auf seinem beruflichen Weg begleiten zu dürfen, der hat auch seinen
Schaffensdrang und seine Kreativität
gespürt. Anerkennend verlieh ihm der
langjährige Präsident des Dachverbands Deutscher Immobilienverwalter,
Professor Dr. Wolf-Rüdiger Bub, den Titel „Der General“. Zum Ausdruck kam
darin die geschätzte Eigenschaft Kuberskis, auch komplexe Dinge zu vereinfachen und erfolgreich auf den Weg
zu bringen. So entwickelte er neben seinen Druckerzeugnissen auch erfolgrei-
1986 begann die Zusammenarbeit mit
dem Deutschen Sparkassenverlag mit
Seine Vision, für alle Säulen der Immobilienwirtschaft eine Fachzeitschrift zu
entwickeln und herauszugeben, nahm
Mitte der 80er-Jahre Gestalt an. 1988
erfolgte der Start des „Modernisierungs-Magazins“, das sich an die Wohnungsunternehmen in Deutschland
richtet. Folgerichtig und nur wenige
Jahre später dann „Liegenschaft aktuell“ und „Der Immobilienverwalter“.
Sein großes Ziel, die gesamte Immobilienwirtschaft mit Fachzeitschriften zu
erreichen, hatte er damit realisiert.
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Geradezu legendär waren die Marketingstammtische, zu denen er einmal im
Jahr nach Stuttgart einlud. Dieter A. Kuberski zeigte hierbei sein großes Talent,
durchaus auch ernste Themen mit einer
gehörigen Portion Humor zu vereinen.
In der Landeshauptstadt fanden sich zu
der Veranstaltung die wichtigsten Teilnehmer der Immobilienwirtschaft ein,
und bei der Auswahl der Themen und
Referenten zeigte der Gastgeber immer
sein besonderes Gespür für politische
und gesellschaftliche Entwicklungen.
Neben seinem beruflichen Schaffen
entwickelte Dieter A. Kuberski aber
auch ein großes Engagement im Ehrenamt. Er war Gründungsmitglied und
langjähriger Vorstand im Tennisclub
Hochdorf-Reichenbach. Von 1985 bis
1989 und 2002 bis 2010 leitete er die
WOLFGANG LIST
che Veranstaltungs- und Ausstellungsformate. Über Jahre hinweg organisierte er unter anderem den Verwaltertag,
die Fachgespräche des Evangelischen
Siedlungswerks in Fischen und in Berchtesgaden. Auch in Sachen OnlineMedien stieg er zum richtigen Zeitpunkt
ein, unter anderem mit dem Portal
„Immoclick24.de“.
Geschicke des Golfclubs Hohenstaufen
in Donzdorf als Präsident. Aufgrund seiner Verdienste wurde er zum Ehrenpräsidenten ernannt. Acht Jahre lang war
er Schöffe bei den Amtsgerichten Stuttgart und Esslingen. Dieter A. Kuberski
unterstützte als Mitglied und mit Spenden zahlreiche Vereine und Organisationen.
Anlässlich seines 70. Geburtstags wurde ihm die Staufermedaille des Lands
Baden-Württemberg verliehen. Die Verleihung nahm der ehemalige Ministerpräsident Lothar Späth vor.
Mit seiner steten Fürsorge, seinem Verstehen und seiner fachlichen Qualifikation war er für uns alle eine Persönlichkeit, der wir in Hochachtung verbunden
bleiben. Seinem Vorbild entsprechend
werden wir die Firmengruppe weiterführen.
Unser aufrichtiges und tiefes Mitgefühl
gilt seiner geliebten Ehefrau Margot
und allen Angehörigen.
Verlag und Redaktion
Der ImmobilienVerwalter 5/2015
5
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Inhalt
Politik
7
8
Recht
10
14
16
Verwalterwissen zur aktuellen Rechtsprechung
Gefahr von Gebäudeschadstoffen
Denkmalschutz und Immobilienwirtschaft
Schwerpunkt
21
24
25
26
27
Besonderes Stück Lebensqualität
Denkmalgeschützte Altbauten
Denkmalpflege unverzichtbar
Holzdenkmalfenster als Lösung
Innendämmkongress in Dresden
28
30
Die Fassade bleibt
Impressum
32
34
34
35
36
39
40
Lüftungskonzept erstellen
Der mit der großen Klappe
Türruf empfangen mit Smartwatch
Ankunft in der Hosentasche
Aufwertung der Immobilie
Günstig und umweltfreundlich
Ziegelindustrie hält Niveau
Denkmalschutz
Schwerpunkt
Dämmung
Gebäudetechnik
Titelbild
20
Geschäft strategisch angepasst
Rekordeinnahmen für Länder
36
47
Die Installation von
Messgeräten mit wireless M-Bus-Schnittstellen
von WDV-Molliné brachte jetzt dem Betreiber
des „Medical Park Hannover“ Flexibilität und
damit Kostenersparnis.
Mehr dazu ab Seite 54.
Gebäudetechnik
41
42
43
44
46
48
50
51
53
54
Clips für Dachziegel
Kurze Stillstandszeit freut alle
90 Prozent Wärmerückgewinnung
Smart-Home-fähiges Lüftungssystem
Komplettlösung LED-Beleuchtung
Schwarz, Weiß, Licht
Datenexplosion im Haushalt
Ökodesigntaugliche Lüftungen
Luftwechsel sicherstellen
Funkbasierte Energiemengenzähler
Messen und Termine
57
58
Interview mit Dr. Manfred Alflen
Intershift: Aussteller- und Flächenrekord
60
63
64
Mal um drei Ecken gedacht
Tipp des Monats
Geld verdienen mit der Verwaltung
66
GdW übernimmt Vorsitz
Management
Verbände
6
Der ImmobilienVerwalter 5/2015
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Politik
Bestellerprinzip
Geschäft strategisch angepasst
Seit dem 1. Juni gilt in
Deutschland das Bestellerprinzip. 56 Prozent der
Makler haben ihr Geschäft
bereits an die neuen Bedingungen angepasst. Das
zeigt eine repräsentative
Ad-hoc-Umfrage von Immowelt unter mehr als 500
deutschen Maklern.
dabei die Präsentation der eigenen Leistungen: Durch
transparente Angebote und
stärkere Kommunikation wollen die Makler zeigen, dass die
Provision gerechtfertigt und
kein leicht verdientes Geld ist.
Von der Erstellung eines Exposés über die Koordination der
Besichtigungstermine bis hin
zur Kommunikation mit den
Interessenten – die Leistungen
der Makler sind vielfältig, weiß
Immowelt-CEO Carsten Schlabritz. Er erklärt: „Makler machen Vermietern das Leben
leichter: In beliebten Großstädten sichtet der Makler mit
großem Aufwand teils mehr
als 100 Bewerbungen, um den
richtigen Mieter auszuwählen.
In Regionen mit hohem Leerstand spürt der Makler durch
gezielte Vermarktung den einen passenden Mieter auf. So
oder so ist der richtige Makler
ein Gewinn für den Vermieter.“
Zwei Drittel der Vermieter
übernehmen Provision
Häufig wird das Leistungsspektrum der Makler bereits
erkannt: 66 Prozent der Vermieter übernehmen nach Einschätzung der befragten Immobilienprofis die Kosten für
die Vermittlung – die bislang in
der Regel vom Mieter gezahlt
wurden. Viele würden dafür
DOC RABE MEDIA/FOTOLIA
Eine wesentliche Rolle spielt
Schnelle Reaktion auf das Bestellerprinzip: Die Mehrheit der deutschen Makler (56 Prozent) hat
ihr Geschäft bereits an die neuen Bedingungen angepasst.
allerdings mehr Service erwarten oder versuchen, die Kosten
auf den Mieter umzulegen.
Nur 34 Prozent der Vermieter
sind nach Angaben der Makler
nicht bereit, die Provision zu
übernehmen, und würden die
Wohnungen im Augenblick
selbst vermarkten. Schlabritz
ist überzeugt, dass sich dieser
Anteil in Zukunft wieder reduzieren wird: „Private Vermieter
werden auf lange Sicht nicht
auf Makler verzichten wollen
und können. Der Mietmarkt
braucht Profis!“
l Makler übernehmen in
Regionen mit hohem
Leerstand gezielt die
Suche nach dem einen
passenden Mieter
l Makler haben rechtliches
Know-how
l Vermieter können
Maklercourtage von
der Steuer absetzen
des Immobilien-ProfessionalPanels (IPP) der Immowelt AG
durchgeführt, dem ersten
deutschen Profi-Panel für
Marktforschung in der Immobilienbranche. Am IPP nehmen
ausschließlich Fachleute aus
der Immobilienwirtschaft teil.
An der Ad-hoc-Umfrage beteiligten sich 519 Immobilienprofis.
Die Ad-hoc-Umfrage zum Bestellerprinzip wurde innerhalb
www.immowelt.de
Die Beauftragung eines Maklers hat für den Vermieter viele Vorteile:
l Makler kennen den
Immobilienmarkt
l Makler sind Profis bei
der Vermarktung
l Makler entlasten die
Vermieter
l Makler übernehmen die
Vorauswahl der Mieter in
Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt
Der ImmobilienVerwalter 5/2015
7
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Laut einer Schätzung des Statistischen Bundesamts
kassieren die Länder in diesem Jahr erstmals mehr als
10 Milliarden Euro durch die Grunderwerbsteuer.
Grunderwerbsteuer
Rekordeinnahmen für Länder
Die Einnahmen durch die Grunderwerbsteuer sind im ersten Halbjahr
2015 auf einen neuen Rekordwert von
5,3 Milliarden Euro geklettert. Laut einer Schätzung des Statistischen Bundesamts kassieren die Länder in diesem Jahr erstmals mehr als 10 Milliarden Euro durch die Grunderwerbsteuer. Damit hat sich die Steuer in den
vergangenen fünf Jahren fast verdoppelt. 2010 hatten die Einnahmen
5,3 Milliarden Euro betragen.
D
ie Steuer, die bei jedem einzelnen Immobilienkauf im Neubau oder Bestand anfällt, wird seit der Föderalismusreform
2006 durch die einzelnen Bundesländer
festgelegt. Seitdem wurde sie von den
Ländern insgesamt 26-mal erhöht. Dazu
Andreas Ibel, Präsident des Bundesverbands Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW): „Es kann nicht sein,
dass Länder und Kommunen versuchen,
über immer höhere Grunderwerbsteuern
ihre Haushaltslöcher zu schließen und so
das Wohnen für die Bürger immer teurer
machen.“
Neben der Grunderwerbsteuer müssen
Immobilienkäufer Notarkosten von 2 Prozent und Maklergebühren von bis zu 7,14
Prozent zahlen. Bei einem Höchstsatz von
6,5 Prozent, der in Saarland, SchleswigHolstein, Nordrhein-Westfalen und Bran-
8
Der ImmobilienVerwalter 5/2015
denburg gilt, fallen damit rund 15,6 Prozent der Kaufkosten zusätzlich an Erwerbsnebenkosten an. Bei einem
400.000-Euro-Objekt entspricht diese einer Summe von 62.560 Euro.
„Die Schmerzgrenze für immer mehr Immobilienkäufer aus der Mittelschicht ist
damit erreicht“, so Ibel. „Mit dem Steuerwettlauf um die höchste Grunderwerbsteuer erschweren die Länder den Erwerb
von Wohneigentum und die Bildung einer
Altersvorsorge. Das Ziel der Bundesregierung, die Eigentumsquote in Deutschland
zu erhöhen, wird damit konterkariert.“
Ibel verweist auf eine Sonderregelung des
Länderfinanzausgleichs: Demnach stehen
Mehreinnahmen aus der Erhöhung der
Grunderwerbsteuer dem betreffenden
Bundesland zu und müssen nicht mit anderen Ländern geteilt werden.“ Die Regelung fördert den Wettlauf um immer höhere Grunderwerbsteuern, so Ibel. „Damit
stellt sich der Staat bei seinem Ziel, mehr
bezahlbaren Wohnungsneubau zu ermöglichen, selbst ein Bein. Die Zeche dafür zahlen Käufer und Mieter.“
www.bfw-bund.de
Hintergrund
Die Grunderwerbsteuer fällt beim Erwerb einer Immobilie oder eines
Grundstücks an. Sie wird auf Grundlage des Grunderwerbsteuergesetzes erhoben und steht den Bundesländern
zu, die diese an die Kommunen weiterreichen können. Die Bundesländer
haben zudem die Befugnis zur Bestimmung des Grunderwerbsteuersatzes.
Fast alle Bundesländer haben die
Grunderwerbsteuer in den letzten Jahren erhöht. Der herkömmliche Satz
von 3,5 Prozent gilt nur noch in Bayern und Sachsen. Aktuell liegt die
Grunderwerbsteuer in Hamburg bei 4
Prozent und in Baden-Württemberg,
Bremen, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, RheinlandPfalz sowie Sachsen-Anhalt bei 5 Prozent. In Berlin fallen 6 Prozent an; im
Saarland, in Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen und nun auch in Brandenburg der Spitzensatz von 6,5 Prozent.
THORBEN WENGERT/PIXELIO.DE
Politik

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