Abteilung 610 Planung

BEGRÜNDUNG
zur Teilbereichsänderung Nr. 17.9 Pulheim Geyener Berg Süd des Flächennutzungsplanes der Stadt Pulheim
Stand Mai 2015
Abteilung 610 Planung
BEGRÜNDUNG
zurTeilbereichsänderung Nr. 17.9 Pulheim Geyener Berg Süd
des Flächennutzungsplanes der Stadt Pulheim
Stand Mai 2015
Inhaltsverzeichnis
1.
Grenzen des Änderungsbereiches
2.
Planungsrechtliche Situation und derzeitige Nutzung
3.
Ziel und Zweck der Planung
4.
Erläuterungen zur vorgelegten Rahmenplanung
5.
Umweltbericht erstellt durch das
Büro Planung und Landschaft
Buntspechtweg 35
53123 Bonn
Stadt Pulheim
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siehe gesonderter Teil im Anhang
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BEGRÜNDUNG
zurTeilbereichsänderung Nr. 17.9 Pulheim Geyener Berg Süd
des Flächennutzungsplanes der Stadt Pulheim
1.
Stand Mai 2015
Grenzen des Änderungsbereiches
Die von der Änderung Nr. 17.9 erfasste Fläche liegt im südlichen Bereich des Ortsteiles Pulheim. Sie grenzt an
den südwestlichen Siedlungsrand, an das sogenannte Europa-Viertel sowie die Bebauung am Hirschweg und am
Elchweg. Nordwestlich verläuft die Geyener Straße (K 25), die Pulheim mit den südlichen Ortsteilen verbindet.
Im Südosten reicht der Änderungsbereich bis an den den Pulheimer Bach begleitenden Gehölzstreifen heran.
Der Änderungsbereich umfasst eine Fläche von insgesamt ca. 25 ha, welche jedoch sowohl die Fläche des bereits bestehenden Kindergartens an der Pariser Straße als auch künftige Freiflächenanteile beinhaltet.
2.
Planungsrechtliche Situation und derzeitige Nutzung
Die z. Zt. gültige Fassung des Flächennutzungsplanes der Stadt Pulheim besteht aus einer Teilgenehmigung aus
dem Jahre 1979 in Verbindung mit der 1. Änderung aus dem Jahre 1982 sowie weiteren Teiländerungen.
Der größte Teil der Plangebietsfläche ist im derzeit gültigen FNP als Fläche für die Landwirtschaft dargestellt.
Das entlang des Pulheimer Baches dargestellte Landschaftsschutzgebiet ist Bestandteil des Landschaftsplanes
Nr. 7 Rommerskirchener Lößplatte. Des Weiteren ist eine kleine Fläche umgeben von Bebauung im Bereich des
Elchweges als „Grünfläche Parkanlage“ dargestellt. Im Bereich der Pariser Straße wurde im Rahmen der Planung einer Kindertageseinrichtung eine kleine Teilfläche des FNP in „Fläche für Gemeinbedarf“ geändert.
Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Köln stellt große Teile der Plangeltungsbereichsfläche als „Allgemeinen Siedlungsbereich“ (ASB) dar. Die angrenzenden Wohngebiete liegen im Geltungsbereich der Bebauungspläne Nr. 58 Pulheim, 1. Änderung sowie Nr. 59 Pulheim, Nr. 57 Pulheim und Nr. 64 Pulheim.
Die gesamte Fläche der Teilbereichsänderung wird – mit Ausnahme der bereits vorab realisierten Kindertagesstätte an der Pariser Straße - gegenwärtig vollständig als landwirtschaftliche Ackerfläche genutzt.
3.
Ziel und Zweck der Planung
Der Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim stellt für den Großteil des Teiländerungsbereiches „Fläche für die
Landwirtschaft“ und für einen kleineren Bereich „Grünfläche / Parkanlage“ dar. Der Regionalplan weist für einen
Großteil des Geltungsbereiches „Allgemeinen Siedlungsbereich“ aus.
Ziel der Änderung ist eine Umwandlung der dargestellten „Fläche für die Landwirtschaft“ in “Wohnbaufläche“
sowie „Grünfläche mit der Zweckbestimmung Parkanlage / Ortsrandeingrünung“. Damit sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Entwicklung und Sicherung der Flächen zur Wohnsiedlungserweiterung sowie der
den Siedlungsrand begleitenden Freiflächen und Flächen für Ausgleichsmaßnahmen für Eingriff und Artenschutz
geschaffen werden.
Eine Begründung zum Umfang der Wohnflächendarstellung ergibt sich u.a. aus den vom Rat der Stadt Pulheim
beschlossenen Zielvorschlägen zur Gestaltung des demografischen Wandels in der Stadt Pulheim.
In der 2006 erstellten Untersuchung „Pulheim – Demografischer Wandel und Stadtentwicklung“ vom Büro Planquadrat aus Dortmund wurden die verfügbaren Bevölkerungsprognosen und die verschiedenen Konsequenzen
für die Stadtentwicklung und die Stadtplanung dargestellt. Ein Ergebnis dieser Untersuchung ist, dass in Pulheim
auch im nächsten Jahrzehnt noch ein relevanter Neubaubedarf besteht.
Die Umsetzung der o.g. Bevölkerungsprognosen in Baufläche bedeutete, dass ein Flächenbedarf für die nächsten 15 Jahre von ca. 60 ha als untere Grenze und ca. 130 ha als obere Bedarfsgrenze zu erwarten ist. Im Innenbereich gerade des Zentralortes ist dieser Bedarf über Maßnahmen der Nachverdichtung nur in geringem Maße
zu decken; darüber hinaus gibt es in den anderen Ortsteilen derzeit keine größeren Siedlungsflächenentwicklungspotentiale.
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Die größte Nachfragegruppe für Baulandgrundstücke rekrutiert sich aus jungen Familien oder jungen Paaren in
der Familiengründungsphase. Es ist ein maßgebliches Ziel der Stadt Pulheim, im Rahmen der demografischen
Prozesse gerade mit dieser Nachfragegruppe, die sich aus der überdurchschnittlich vertretenen „Baby-BoomerGeneration“ ergebenden Alterungsprozesse abzumildern. Dieser Prozess kann durch die Ausweisung attraktiver
Siedlungserweiterungsflächen begünstigt werden.
Im Zuge des aktuell in Realisierung befindlichen Baugebietes BP 76 im Nordwesten des Plangebietes „Geyener
Berg Süd“ zeigt sich ein deutlich zunehmender Druck auf die angebotenen Grundstücke, der die internen Prognosen noch zu übertreffen scheint. Die Nachfrage ist zum Teil lokal, anhand von Nachfragen aus dem gesamten
Raum Köln-Bonn äußert sich jedoch das zunehmend fehlende Angebot von Bauflächen.
Die angestrebten Flächen für die Siedlungsflächenerweiterung orientieren sich an den vorhandenen baulichen
Strukturen und arrondieren den bestehenden Siedlungskörper in dem Bereich, der auch im Regionalplan hierfür –
wenn auch nicht ganz in diesem Maße – vorgesehen ist.
Die geplante Siedlungerweiterungsfläche ist optimal an den vorhandenen Haltepunkt des schienengebundenen
öffentlichen Personennahverkehrs angebunden: Der Pulheimer Bahnhof ist im Mittel nur ca. 700 m entfernt. Das
Oberzentrum Köln ist von diesem Haltepunkt in 15 Min. zu erreichen. Der Pulheimer Bahnhof verfügt über vorbildliche Fahrradabstellanlagen, so dass das Fahrrad als „Zubringer“ von der geplanten Siedlungsfläche zum
ÖPNV-Haltepunkt zur Verminderung des Kraftfahrzeugverkehrs beitragen kann.
Unter den Aspekten der Verkehrsverminderung ist bei der geplanten Siedlungsflächenerweiterung mit der vorgesehenen Ortsrandeingrünung von ca. 50.000 m² und der Option der Verknüpfung an vorhandene Erholungsflächen auch die Möglichkeit für Freizeit und Erholung im wohnungsnahen Bereich zu berücksichtigen.
4.
Erläuterungen zur vorgelegten Rahmenplanung Variante 03
Das Planungsgebiet befindet sich im Südwesten der Stadt Pulheim zwischen der Geyener Straße und Pulheimer
Bach, südwestlich der Pariser Straße und dem Elchweg. Es wird durch den Feldweg in Verlängerung der Straße
Am Lindenkreuz geteilt in den Bereich des geplanten Bebauungsplans 113 im Nordwesten, sowie der geplanten
Bebauungspläne 114 und 115 im Südosten. Zur Landschaft südwestlich und –östlich ist das Planungsgebiet
durch einen Grünsaum eingefasst, der den Siedlungsrand definieren und zukünftig auch in den angrenzenden
Siedlungsbereichen bis zum Bereich des Walzwerks fortgesetzt werden soll.
In der zeitlichen Abfolge soll zunächst der Bebauungsplan 113 behandelt werden, daher konzentriert sich der
vorliegende städtebauliche Entwurf auf die Ausarbeitung dieser Flächen, während die Bereiche 114 und 115 nur
perspektivisch behandelt werden.
Quartiersbildung
Die zeitliche Abfolge der Bearbeitung der Teilbereiche, insbesondere aber deren räumliche Größe und Abgeschlossenheit, begünstigen die Ausformung einzelner in sich abgeschlossener Stadtquartiere mit eigener Adresse als Wohnviertel. Zwei kleine Quartiersplätze mit Aufenthaltsangeboten und Spielflächen werden zum Nukleus
des heimatlichen Umfeldes der Bebauungsplanquartiere 113 und 114. Sie stärken die Identität des Quartiers,
schaffen Raum für Kommunikation und dienen der Orientierung. In ähnlicher Weise wird ein Dorfanger zum Zentrum des Quartiers 115.
Innerhalb der Quartiere werden einzelne Straßenzüge mit wiedererkennbaren baulichen Strukturen geschaffen.
Die gezielte Verteilung der Bauformen, insbesondere auch die Herausarbeitung von Besonderheiten der einzelnen Lagen sowie deren geografische Ausrichtung werden jedem Ort im Quartier ein unverwechselbares Gesicht
verleihen.
Bauformen
Innerhalb der Baufelder sind grundsätzlich unterschiedliche Bauformen vorstellbar. In Fortentwicklung der Nachbarquartiere und entsprechend der vorherrschenden Nachfrage werden Einfamilienhäuser als Einzel-,. DoppelStadt Pulheim
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und Reihenhäuser mit angrenzenden Garagen auf dem eigenen Grundstück einen erheblichen Bestandteil der
Gesamtbebauung ausmachen. Es soll jedoch auch der zunehmenden Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern
Rechnung getragen werden, insbesondere auch um ein möglichst breites Angebot an Sonderwohnformen wie
barrierefreies oder generationenübergreifendes Wohnen entwickeln zu können.
Die geplanten Mehrfamilienhäuser sind in der Regel nicht höher als zwei Geschosse plus Dachgeschoss werden
und verfügen über eine eigene Tiefgarage zur Aufnahme des ruhenden Verkehrs. Die Decke über der Tiefgarage
ist intensiv begrünt und als Freianlage benutzbar. Mehrfamilienhäuser übernehmen städtebauliche Funktionen in
den Zugangsbereichen zum Quartier oder an Kanten der Quartiersplätze. Insbesondere im Bereich der Pariser
Straße wird ein höherer Anteil an Mehrfamilienhäusern vorgeschlagen, um so das gesuchte Angebot von Eigentums- oder Mietwohnungen an verkehrlich geeigneter Stelle zu platzieren. Im Weiteren mischen sich Einfamilienreihen- und -doppelhäuser, jeweils abgestimmt auf die Lage und Ausrichtung des Baugrundstückes, sowie freistehende Einfamilienhäuser in besonders attraktiven Lagen.
Grundstücksgrößen liegen in der Regel bei ca. 250m² für Reihenhäuser, 300m² für Doppelhäuser und 450m² für
freistehende Einfamilienhäuser.
Die vorgeschlagene Bebauung lässt sich problemlos in einzelnen Bauabschnitten realisieren. Neben individuell
geplanten Häusern sind auch Abschnitte zur Entwicklung durch Bauträger vorstellbar.
Varianten Bebauungsplan 113
Innerhalb der Baufelder werden zwei Varianten zur Verteilung der Bauformen vorgeschlagen.
In beiden Varianten entwickelt sich ein deutlicher Schwerpunkt der Mehrfamilienhäuser im nördlichen Teil des
Geltungsbereiches zwischen Geyener Straße und Pariser Straße. Das Zusammenfassen ähnlicher Gebäudeformen führt zu einer klaren städtebaulichen Zonierung, erleichtert dadurch die Orientierung im Quartier und begünstigt eine homogene Zusammensetzung der zukünftigen Bewohnerschaft.
Innerhalb der beiden Varianten wird aber an verschiedenen Stellen die Anordnungen von Einzel- und Doppelhäusern variiert. So finden sich in der Variante A Doppelhäuser entlang des südöstlichen Siedlungsrandes
und Einzelhäuser entlang des südwestlichen Siedlungsrandes. In Variante B wird diese Anordnung in umgekehrter Weise dargestellt. Weiterhin werden auf dem Baufeld südöstlich der KiTa in Variante A Einzelhäuser dargestellt, in Variante B eine Mischung von Doppel- und Reihenhäusern. Unabhängig von der konkreten Aufteilung
belegt die Variation der Anordnung von Einfamilienhäusern die Flexibilität der Planung, die erforderlich ist, wenn
das Gebiet zukünftig aufgeteilt und vermarktet wird.
In Summe ergeben sich bei den gezeigten Varianten folgende Verteilungen für den im BP 113:
Anzahl in
Variante A
Einzelhaus
32
Doppelhaus
10
Reihenhaus
39
Wohnungen*
143
Gesamt WE
224
Anzahl in
Variante B
24
28
36
143
231
*Wohnungen in Mehrfamilienhäusern bei zwei Geschossen incl. Dachgeschoss
Zusätzlich ist neben der bestehenden KiTa ein weiterer KiTa-Standort geplant.
Es wird im Verfahren gutachterlich zu überprüfen sein, welche Lärmimmissionen von der Geyener Straße zu
berücksichtigen sind. Im günstigeren Fall sind geeignete Haustypen und Grundrissanordnungen ausreichend,
um gesunde Wohnverhältnisse nachzuweisen. Im ungünstigeren Fall muss über einen Lärmschutzwall oder eine
Lärmschutzwand nachgedacht werden.
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Erschließung
Der Planbereich liegt im Siedlungsbereich Pulheim Süd, der durch die Bahnlinie Köln-Mönchengladbach von der
Innenstadt Pulheims getrennt ist. Die Rathausstraße – samt bestehender Unterführung der Bahnlinie - und in
Folge die Geyener Straße stellen dabei die Haupterschließung dar, von der wiederum die verschiedenen und
auch die neuen Siedlungsbereiche her erschlossen werden. In der aktuellen Untersuchung des Büros VIA wird
detailliert dargelegt, dass die Neuplanungen unter Berücksichtigung der vorhandenen Unterführung erschließbar
sind. Dies gilt für den Planbereich des BP 113 in der bestehenden baulichen Situation der Kreuzung Rathausstraße / Steinstraße, für die folgenden Bereiche der BPs 114 und 115 wird der geplante Ausbau der Kreuzung
umgesetzt sein müssen. Dieser Belang ist abschließend zu berücksichtigen im Zuge der verbindlichen Bauleitplanung.
Hinzu tritt die Unterführung „Am Kleekamp“, die aber für den MIV nur eine ergänzende untergeordnete Erschließung darstellt, aber für die Anbindung des Fuß- und Radverkehres an die Innenstadt bedeutsam ist.
Zur Erschließung des Areals wird der vorhandene Kreisel Geyener Straße /Pariser Straße durch einen zweiten
Kreisel an der Geyener Straße / Am Bendacker ergänzt. Für die weitere Verteilung innerhalb des Areals stehen
drei alternative Verkehrsführungen zur Diskussion:
Verkehrsführung "a" - keine Beschränkung
In dieser Verkehrsführung ist eine Lenkung der Verkehre durch gezielte Beschränkung einzelner Verkehrsbeziehungen nicht vorgesehen. Die Verkehrsteilnehmer erreichen Ihr Fahrtziel auf dem kürzesten Weg.
Alternative Verkehrsführung "b"
Die Straßendurchfahrt südwestlich der bestehenden KiTa wird für den Individualverkehr durch einen Straßenpoller gesperrt. Dadurch wird ein Großteil des Verkehrs aus dem neuen Planungsgebiet über den neuen Kreisel
Geyener Straße / Am Bendacker gelenkt. Neben der bestehenden KiTa werden lediglich die Bewohner der Mehrfamilienhäuser je nach Fahrtziel teilweise noch den bestehenden Kreisel Geyener Straße / Pariser Straße nutzen.
Alternative Verkehrsführung "c"
Die Durchfahrt ins Plangebiet wird im Bereich der bestehenden KiTa durch einen Straßenpoller gesperrt.
Dadurch werden die Verkehre aus dem Planungsgebiet fast vollständig über den neuen Kreisel Geyener Straße /
Am Bendacker geführt. Lediglich die bestehende KiTa und das Mehrfamilienhausgrundstück direkt an der Pariser
Straße werden noch über den bestehenden Kreisel Geyener Straße / Pariser Straße erschlossen. Sperrungen
durch Straßenpoller gelten nur für den Individualverkehr. Für Rettungs- und Entsorgungsfahrzeuge ist die Durchfahrt möglich.
Gleiches gilt für eine mögliche spätere Busverbindung. Die Voraussetzungen sind geschaffen, an die verkehrliche
Erschließung der Bereiche „Sonnenallee“ und „Bebauungsplan 76“ anzuknüpfen, und damit das verkehrliche
Rückgrat der neu entwickelten Siedlungsbereiche zu ergänzen. Mit einem Erschließungsradius von 300m kann
problemlos das gesamte Planungsgebiet mit einem attraktiven ÖPNV-Angebot versorgt werden (vergleiche
dazu Untersuchung des Planungsbüros VIA 2012).
Rad- und Fußwegenetz, Grünflächen
Neben den motorisierten Verkehren kommt der Entwicklung des Rad- und Fußwegenetzes als umweltgerechte
Form der Mobilität eine herausragende Bedeutung zu. Um die Attraktivität der Wege und der Aufenthaltsangebote zu unterstützen, ist dieses Erschließungsnetz in engem Zusammenhang mit der Vernetzung der Grünräume zu
sehen.
Trennlinie und gleichzeitig verbindendes Element zwischen den Quartieren werden die Grünzüge, die sich um die
Verlängerung der Straße Am Lindenkreuz sowie südwestlich entlang des Elchwegs entwickeln. Sie verknüpfen
die Rad- und Fußwege, insbesondere von der Innenstadt und der Bahnunterführung Am Kleekamp kommend,
mit den Übergängen zum Grünsaum und der freien Landschaft. Dabei ist insbesondere auch die Anbindung der
Brücke über den Pulheimer Bach hervorzuheben, die die Verbindung zum Landschaftsraum im Südosten herstellt.
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Diese Vernetzung mit der Umgebung des Plangebiets wird ergänzt durch ein feines Netz grüner Wege innerhalb
der Quartiere, die auch die Quartiersplätze mit einbeziehen. Dabei führt die spannungsvolle Abfolge unterschiedlicher stadträumlicher Qualitäten zu einem attraktiven Erleben des neuen Stadtteils.
Flächenbilanz
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes 113 umfasst eine Fläche von ca. 99.595m². Davon sind Nettobauland 55.330m² (einschließlich bestehender KiTa), Erschließungsflächen 19.044m² und Grünflächen 25.221m².
Der Geltungsbereich der Bebauungspläne 114/115 umfasst zusammen eine Fläche von ca. 156.397m². Davon
sind Nettobauland 84.299m², Erschließungsflächen 29.065m² und Grünflächen 43.033m².
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Pulheim, den 15.05.2015
Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie
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