Entwurf eines Gesetzes zur steuerlichen Förderung des

Entwurf eines Gesetzes zur steuerlichen Förderung
des Mietwohnungsneubaus
[12.02.2016]
Von: Stephan Amann und Andreas Braun
Der Wohnungsmarkt ist bundesweit in vielen Regionen angespannt. Entsprechend mangelt es vor allem in Groß- und Universitätsstädten an bezahlbarem Wohnraum. Ursächlich hierfür sind steigende Mieten und Kaufpreise sowie die gestiegene Wohnungsnachfrage in den Ballungszentren.
Um den genannten Entwicklungen zu begegnen und zugleich Anreize für Investoren zu
schaffen, sich im Mietwohnungsneubau zu engagieren, wurde am 3. Februar 2016 der
Gesetzesentwurf der Bundesregierung zur Einführung einer steuerlichen Förderung
des Mietwohnungsneubaus durch das Bundeskabinett gebilligt. Zentrales Steuerungsinstrument soll die Einführung einer zeitlich befristeten Sonderabschreibung in ausgewiesenen Fördergebieten sein. Diese soll gesetzlich in dem neu gefassten § 7b EStG
normiert werden.
Ziel der Maßnahme ist es, zügig private Investoren zur Errichtung neuer Mietwohnungen zu bewegen, die auch für mittlere und untere Einkommensgruppen bezahlbar sind.
Wohnungen im höheren Preissegment sollen hingegen von der Regelung ausgeschlossen sein.
Die degressiv ausgestaltete Sonderabschreibung soll unter den gesetzlich geregelten
Voraussetzungen neben der planmäßigen Abschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG in Höhe
von 2 % p. a. in Anspruch genommen werden können und im Jahr der Anschaffung
bzw. Herstellung und im darauf folgenden Jahr bis zu jeweils 10 % und im dritten Jahr
bis zu 9 % der Bemessungsgrundlage betragen. In den ersten drei Jahren könnten somit
bereits 35 % der Investition steuermindernd berücksichtigt werden. Ab dem vierten Jahr
soll dann die sogenannte Restwertabschreibung nach § 7a Abs. 9 EStG greifen, wonach
sich die Abschreibung nach Ablauf des Begünstigungszeitraums nach dem Restwert und
dem nach § 7 Abs. 4 EStG unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer maßgebenden
Prozentsatz bemisst.
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Als begünstigte Investitionen sind vorgesehen:

Die Anschaffung und Herstellung neuer Gebäude,

die Anschaffung neuer Eigentumswohnungen sowie

die Anschaffung im Teileigentum stehender Räume oder anderer Gebäudeteile, die
selbstständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind (Gebäude), bis zum Ende des
Jahres der Fertigstellung.
Zu beachten gilt, dass die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten nur insoweit förderfähig sein sollen, als die Immobilie zu Wohnzwecken verwendet wird. Gebäudeteile, die
betrieblich genutzt werden, sind von einer Förderung ausgeschlossen. Dazu müssen die
begünstigten Flächen nach der Fertigstellung mindestens 10 Jahre der entgeltlichen
Überlassung zu Wohnzwecken dienen. Soweit dagegen verstoßen wird, soll dies zu
einer rückwirkenden Versagung der Sonderabschreibung führen.
Des Weiteren knüpft der Gesetzesentwurf die Gewährung der Sonderabschreibung daran, dass das Grundstück in einem sog. Fördergebiet belegen ist. Dabei handelt es sich
um:

Ein Gebiet, das aufgrund der Wohngeldverordnung den Mietenstufen IV bis VI zugewiesen wird oder

ein Gebiet, das von der jeweiligen Landesregierung durch Rechtsverordnung als
Gebiet mit angespannten Wohnungsmärkten (Mietpreisbremse) festgelegt wird oder

ein Gebiet, das von der jeweiligen Landesregierung durch Rechtsverordnung als
Gebiet mit abgesenkter Kappungsgrenze festgelegt wird.
Um förderungsberechtigt zu sein, dürfen die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten
je Quadratmeter Wohnfläche den Betrag von EUR 3.000,00 nicht übersteigen. Die Freigrenze bezieht sich dabei ausschließlich auf die planmäßig abschreibungsfähigen
Anschaffungs- und Herstellungskosten. Anschaffungskosten für den Grund und Boden
sind darin nicht enthalten. Übersteigen die Anschaffungs- und Herstellungskosten für
das Gebäude den Betrag von EUR 3.000,00 je Quadratmeter, entfällt die Förderung
komplett. Als Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung sollen maximal
EUR 2.000,00 je Quadratmeter Wohnfläche begünstigt sein. Die Toleranzgrenze zwischen begünstigter Abschreibungsbemessungsgrundlage und maximalen Baukosten soll
dem Härteausgleich bei Kostensteigerungen in der Bauphase dienen.
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Die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung soll auf begünstigte Investitionen mit
Bauanträgen bzw. Bauanzeigen in den Jahren 2016 bis 2018 eingeschränkt werden. Da
zusätzlicher Wohnraum zeitnah errichtet werden soll, ist eine letztmalige Inanspruchnahme der Sonderabschreibung nach § 7b EStG nur noch bis zum Veranlagungszeitraum 2022 vorgesehen.
Um noch in den Genuss der dreijährigen Sonderabschreibung zu kommen, sollte der
Steuerpflichtige somit neben dem Bauantrag bzw. der Bauanzeige in den Jahren 2016
bis 2018, die Fertigstellung spätestens im Jahr 2020 realisieren. Denn bei Fertigstellung
beispielsweise erst im Jahr 2022 (trotz Bauantrag bereits im Jahr 2017) wäre die Sonderabschreibung bis zu 10 % der Bemessungsgrundlage nur noch einmal im Jahr 2022
möglich. Das verbleibende Sonderabschreibungsvolumen für weitere Jahre würde insoweit verloren gehen.
Das Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus soll nach der Erteilung der beihilferechtlichen Genehmigung durch die Europäische Kommission in Kraft
treten. Dies wird noch in der ersten Jahreshälfte 2016 erwartet.
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