Bebauungsplan N104 „Grünanlage nördlich der

Stadtteil Hattersheim
Bebauungsplan N104
„Grünanlage nördlich der Wasserwerkchaussee“
BEGRÜNDUNG
GEM. § 9 (8) BAUGB
E N T W U R F S S TAN D
Magistrat der Stadt Hattersheim am Main
Referat II/5 Bauen, Planen, Umwelt
Sarceller Straße 1
65795 Hattersheim am Main
Planungsstand: 20.05.2015
Bebauungsplan N104
„Grünanlage nördlich der Wasserwerkchaussee
1.
Rechtsgrundlagen ............................................................................................... 3
2.
Anlass und Ziel der Planung, Erfordernis der Planaufstellung ............................. 3
3.
Verfahren ............................................................................................................ 4
4.
Räumlicher Geltungsbereich ............................................................................... 4
5.
Planungsrechtliche Situation ............................................................................... 4
6.
Situationsanalyse ................................................................................................ 5
7.
Planerisches Konzept.......................................................................................... 6
8.
Erschließung ....................................................................................................... 6
9.
Ver- und Entsorgung ........................................................................................... 6
10.
Umweltbericht ..................................................................................................... 7
11.
Artenschutz ......................................................................................................... 8
12.
Planungsrechtliche Festsetzungen ...................................................................... 9
13.
Bauordnungsrechtliche Festsetzungen ..............................................................10
14.
Städtebauliche Kennzahlen ................................................................................12
15.
Wesentliche Auswirkungen der Planung ............................................................12
16.
Bodenordnung ...................................................................................................12
Begründung
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Bebauungsplan N104
„Grünanlage nördlich der Wasserwerkchaussee
1.
Rechtsgrundlagen
Rechtsgrundlagen des Bebauungsplans
•
Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004
(BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 20.11.2014
(BGBI. I S. 1748).
•
Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.01.1990
(BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 11.06.2013
(BGBI. I S. 1548).
•
Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitplanung sowie über die Darstellung des Planinhaltes (Planzeichenverordnung 1990 – PlanzV 90) vom
18.12.1990 (BGBl. I S. 58), geändert durch Gesetz vom 22.07.2011 (BGBl. I S.
1509).
Rechtsgrundlage der Örtlichen Bauvorschriften
•
Hessische Bauordnung (HBO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 15.
Januar 2011 (GVBl. I S. 46), geändert durch Gesetz vom 21.11.2012 (GVBl. I
S. 444).
2.
Anlass und Ziel der Planung, Erfordernis der Planaufstellung
Die Eingrünung des Ortsrands und damit der Übergang von der Siedlung zur Landschaft
sollen planungsrechtlich gesichert werden. Das Plangebiet liegt im Außenbereich und ist im
Regionalen Flächennutzungsplan als „Grünfläche Parkanlage“ festgesetzt. Es soll eine
Nutzungsregelung gefunden werden, die das im Flächennutzungsplan formulierte Gestaltungsziel einer Grünfläche als naturnahen Park langfristig und nachhaltig in der privaten Nutzung gewährleistet.
Aufgrund der Bedeutung des Plangebiets für das Erscheinungsbild der Wasserwerkchaussee (Denkmalschutz) sollen Gestaltungsvorgaben für diesen Bereich gemacht werden. Daher muss für die mögliche und angestrebte Umsetzungslösung eine planungsrechtliche
Grundlage geschaffen werden
Begründung
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Bebauungsplan N104
„Grünanlage nördlich der Wasserwerkchaussee
3.
Verfahren
Das Bebauungsplanverfahren wird im Vollverfahren nach BauGB durchgeführt.
4.
Räumlicher Geltungsbereich
Der Geltungsbereich des Bauungsplans N104 umfasst ca. 4500 m². Er liegt auf der Gemarkung Hattersheim in der Flur 15. Er umfasst folgende Flurstücke: 66/22, 66/23, 66/24, 66/25,
66/26, 66/27, 66/32, 66/33, 66/34, 66/35, 66/36, 66/37, 66/38, 66/39, 66/40, 66/41, 66/42,
66/43.
Maßgeblich für die Abgrenzung ist der zeichnerische Teil des Bebauungsplans.
5.
Planungsrechtliche Situation
Flächennutzungsplan
Im derzeit gültigen Regionalen Flächennutzungsplan von 2010, Planstand 31.12.2014 ist das
Plangebiet N 104 „Grünanlage nördlich der Wasserwerkchaussee“ von 0,45 ha als Grünfläche Parkanlage und Vorbehaltsgebiet für besondere Klimafunktionen dargestellt. Die Fläche
ist umschlossen von Wohnsiedlungsfläche (nördlich), Flächen für die Landbewirtschaftung
(südlich) und Waldfläche (westlich), liegt am Übergang zum Regionalen Grünzug und einem
Vorbehaltsgebiet für Natur und Landschaft und ist Teil des Vorbehaltsgebiets für besondere
Klimafunktionen.
Abbildung 1: Auszug aus dem Regionalen Flächennutzungsplan 2010 FrankfurtRheinMain
2010, Planstand 31.12. 2014 mit Geltungsbereich des Bebauungsplans in Rot.
Die Festsetzungen des Bebauungsplanes zur Nutzung als private Grünfläche mit dem Gestaltungsziel des naturnahen Parks, mit entsprechenden planungs- und bauordnungsrechtlichen Nutzungseinschränkungen, entsprechen und konkretisieren daher die Ziele des Flächennutzungsplanes. Die Entwicklung des Plangebietes aus dem Flächennutzungsplan gemäß § 8 (2) BauGB ist somit gegeben.
Begründung
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Bebauungsplan N104
„Grünanlage nördlich der Wasserwerkchaussee
Landschaftsplan als Fachplan des Naturschutzes und der Landschaftspflege
Die bestehenden Landschaftspläne und landschaftsplanerischen Gutachten des früheren
Umlandverbandes Frankfurt sind vorerst weiterhin als Fachpläne gültig und als abwägungsrelevante Unterlagen in Bauleitplanverfahren zu berücksichtigen. Im gültigen Landschaftsplan für das Gebiet des ehemaligen Umlandverbandes Frankfurt, vom 13.12.2000 ist das
vorliegende Plangebiet als „Grünfläche und Freizeitnutzung“ („Flächen, die in besonderem
Maß der Erholung dienen oder die für diese Zwecke entwickelt werden sollen § 3 (2) Ziff. 6
HENatG) dargestellt. Als Zweckbestimmung der Grünfläche wird „Parkanlage oder sonstige
öffentliche und private Grünanlage“ aufgeführt. Des Weiteren wird die tatsächliche Nutzung
nach generalisierter Luftbildinterpretation (Biotop- und Nutzungstypenkartierung 1991 mit
Aktualisierungshinweisen bis 1997) als „Kleingarten, Grabeland“ dargestellt.
Somit entspricht der vorliegende Bebauungsplan dem Grundsatz des § 1 (4) BauGB, dass
Bauleitpläne den Zielen der Raumordnung anzupassen sind. Der künftige Landschaftsplan
für das Gebiet des Ballungsraums Frankfurt/Rhein-Main wird gegenwärtig vom Regionalverband erstellt.
Abbildung 1: Auszug aus dem Landschaftsplan (Entwicklungskarte) des ehem. Umlandverbandes Frankfurt vom 13.12.2000 mit Planbereich in Magenta
Bebauungsplan
Rechtsverbindliche Bebauungspläne sind für das Gebiet derzeit nicht vorhanden. Direkt
nördlich grenzt der rechtsverbindliche Bebauungsplan N91 „Schokoladenfabrik“ an (wirksam
seit 17.06.2011), in den nicht eingegriffen wird.
6.
Situationsanalyse
Das Plangebiet ist bis auf einzelne Bestandsbäume lediglich begrünt, ohne Befestigungen
oder Bebauung.
Begründung
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Bebauungsplan N104
„Grünanlage nördlich der Wasserwerkchaussee
Das Bebauungsplangebiet liegt zwischen dem Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr.
N91 Schokoladenfabrik im Norden und der Wasserwerkchaussee im Süden.
Die Grenze zur offenen Landschaft des Regionalen Grünzugs bildet die Allee der historischen Wasserwerkchaussee mit großen, weithin sichtbaren Alleebäumen. Sie bildet mit dem
Gebäude des Wasserwerks ein denkmalgeschütztes Ensemble. Westlich wird die Fläche
durch einen Fußweg begrenzt, der vom Wohngebiet zur Wasserwerkchaussee führt. Daran
schließt sich eine Waldfläche an.
Östlich schließt sich ein Grundstück an, auf dem ein Wohnhaus (ehemaliges Haus des Wasserwerksmeisters) steht, das von der Wasserwerkchaussee aus erschlossen ist. Ebenso
besteht südlich der Wasserwerkchaussee ein teils landwirtschaftlich genutztes Anwesen.
7.
Planerisches Konzept
Im Umfeld des Plangebietes am Südrand des Stadtteils Hattersheim verzahnen sich bebaute
Flächen am Ortsrand mit der offenen Landschaft des Regionalen Grünzugs.
Der Regionale Flächennutzungsplan definiert diesen Bereich als Grünfläche und stellt damit
einen Übergang zwischen Siedlungsfläche und offener Landschaft her. Die Flächen liegen
zwischen den Randgrundstücken der Siedlung und der südlich angrenzenden historisch bedeutsamen und mit großen Linden markanten Wasserwerkchaussee. Die Grünanlage soll
eine sinnvolle Nutzung dieser Restgrundstücke im Sinne des Flächennutzungsplans ermöglichen und zugleich ein adäquates Umfeld für die Chaussee schaffen.
Gestaltungsziel ist eine extensiv genutzte Grünfläche im Sinne einer naturnahen Park-/ Gartenanlage – im Gegensatz zum gewöhnlichen Hausgarten, d.h. mit eingeschränkten Möglichkeiten für Wege und Möblierung und für die Bepflanzung.
8.
Erschließung
Derzeit befinden sich die Grundstücke innerhalb des Geltungsbereiches im Eigentum eines
einzigen Eigentümers. Die derzeit im Kataster dargestellten Flurstücke sollen an die direkt
nordwestlich angrenzenden Privateigentümer veräußert werden, so dass die Erschließung
über diese Grundstücke und über die Otto-und-Quantz-Straße gesichert ist.
9.
Ver- und Entsorgung
Eine Ver- und Entsorgung der Flächen ist nicht erforderlich.
Begründung
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„Grünanlage nördlich der Wasserwerkchaussee
10.
Umweltbericht
Im Rahmen der Aufstellung und Änderung von Bauleitplänen sieht das Baugesetzbuch
(BauGB) vor, dass nach § 1 (6) Nr. 7 und § 1a eine Umweltprüfung durchzuführen ist. Hierbei sollen die voraussichtlich erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt und in einem Umweltbericht beschrieben und bewertet werden..
Gemäß § 2 (4) Satz 1 BauGB ist eine Umweltprüfung dann notwendig, wenn „voraussichtliche erhebliche Umweltauswirkungen“ durch die im Bebauungsplan vorgesehenen Nutzungen auftreten. Des Weiteren „legt die Gemeinde“ gem. § 2 (4) Satz 2 BauGB „für jeden Bauleitplan fest, in welchem Umfang und Detaillierungsgrad die Ermittlung der Belange für die
Abwägung erforderlich ist“.
Ein Eingriff in den Naturhaushalt kann im vorliegenden Bebauungsplan durch bauliche Anlagen nur sehr untergeordnet erfolgen, da eine solche nur sehr eingeschränkt in Form von
Fußwegen, Aufenthalts- und Spielflächen und Sitzgelegenheiten zugelassen wird. Durch
die angestrebte naturnahe Grüngestaltung und den Ausschluss von Bodenversiegelung ist
eine Verbesserung gegenüber der bisherigen langjährigen Nutzung durch Kleingärten zu
erwarten.
Da sich die zugelassenen Anlagen auf Wege und Möbel in engen Grenzen (Beläge auf maximal 5% der Gesamtfläche)) beschränken und mit Auflagen (Wasserdurchlässigkeit) festgesetzt sind, entspricht der vorliegende Bebauungsplan dem Grundsatz des sparsamen und
schonenden Umgangs mit Grund und Boden. Bestehende Bäume werden erhalten, Extensivwiesen mit freiwachsenden Strauchgruppen sind das Entwicklungsziel, Maßnahmen zum
Artenschutz werden festgesetzt. Somit entspricht die Bewirtschaftungsweise in der Planungssituation die der Ausgangssituation. Landwirtschaftliche und als Wald genutzte Flächen werden durch diesen Bebauungsplan nicht umgenutzt.
Somit werden durch den vorliegenden Bebauungsplan keine Schutzgutveränderungen für
die Schutzgüter Tiere, Pflanzen, Boden, Wasser, Luft, Klima und das Wirkungsgefüge zwischen ihnen sowie die Landschaft und die biologische Vielfalt, den Menschen und seine Gesundheit ausgelöst und keine erheblichen Umweltauswirkungen begründet.
Die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach
Landesrecht unterliegen, wird ebenfalls nicht begründet. Es bestehen keine Anhaltspunkte
Begründung
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Bebauungsplan N104
„Grünanlage nördlich der Wasserwerkchaussee
für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter.
Aufgrund dessen kann von einer Umweltprüfung und einem Umweltbericht abgesehen werden.
Eingriffs-/ Ausgleichsbilanz
Aufgrund der vergleichbaren Bewirtschaftungsweise im Bestand und in der Planungssituation und der oben beschriebenen und festgesetzten Maßnahmen wird auf die Erstellung einer
Eingriffs-/ Ausgleichsbilanz verzichtet.
Für einen qualitativen Vergleich der Bestandssituation mit der Planungssituation wird die
Qualität des Ausgangszustands mit dem in der Wertliste (Anlage 3) der Kompensationsverordnung – KV (vom 1.9.2005, zuletzt geändert 21.11.2012) beschriebenen Nutzungstyp
11.225 „Wiesen im besiedelten Bereich“ gleichgesetzt. Die vorhandenen Bäume bedeuten
eine zusätzliche Qualität.
Die Planungssituation wird mit dem Nutzungstyp 11.223 „Neuanlage strukturreicher Hausgärten“ beschrieben, die durch die Pflanzbindung zum Erhalt vorhandener Bäume ebenfalls
eine Aufwertung erfährt, ebenso wie durch die Entwicklung einer Extensivwiese, für Gehölzpflanzungen, für Artenschutzmaßnahmen wie die Anbringung von Nisthilfen für Vögel und
Insekten, Reptilienquartiere und Winterquartiere für Igel und die Durchlässigkeit von Einfriedungen für Kleintiere.
Somit kann man von einer ausgeglichenen Planung ausgehen.
11.
Artenschutz
Durch den Bebauungsplan N104 werden keine Verbotstatbestände gemäß § 44 (1)
BNatSchG ausgelöst. Die Vollzugsfähigkeit des vorliegenden Bebauungsplanes ist gegeben,
da vorauszusehen ist, dass die Planung nicht an entgegenstehenden, unüberwindbaren artenschutzrechtlichen Verboten scheitern wird oder Genehmigungen auf Zulassungsebene
aus diesem Grund nicht erteilt werden dürften.
Begründung
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12.
Planungsrechtliche Festsetzungen
A1 Private Grünflächen
Die Festsetzung soll zu einem städtebaulich ruhigen Erscheinungsbild und zu einem einheitlichen Ortsbild beitragen. Städtebauliches Ziel ist eine parkähnliche Gestaltung, daher ist der
naturnahe extensiv gepflegte Garten als Ziel formuliert – im Gegensatz zum gewöhnlichen
Hausgarten. Es soll ein großzügiger, räumlicher, und blickoffener Zusammenhang hergestellt
werden, um die Parkähnlichkeit zu erreichen. Besondere Einschränkungen in Teilbereich 2
sind durch die Nähe zu der wertvollen Baumallee auf dem benachbarten Grundstück der
Wasserwerkchaussee begründet. Dadurch wird die schützenswerte Traufzone der Linden
entlang der Wasserwerkchaussee besonders berücksichtigt.
A2 Nebenanlagen
Mit dieser einschränkenden Festsetzung wird das städtebauliche Ziel des Regionalen Flächennutzungsplans einer parkähnlichen Gestaltung des Ortsrandes verfolgt. Eine Versiegelung der Flächen durch Gartenhütten / Geräteschuppen oder andere gartenaffine Nutzungen
soll dadurch verhindert werden.
A3 Stellplätze und Garagen
Im Regionalen FNP ist das städtebauliche Ziel einer parkähnlichen Gestaltung der Fläche
verankert. Die Errichtung von Stellplätzen und Garagen würde die angestrebte parkähnliche
und naturnahe Gestaltung stören. Aus diesem Grund sind sie unzulässig.
A4 Anpflanzung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen und Bindungen für
Bepflanzungen und Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen sowie
von Gewässern
Ein neu gepflanzter Baum benötigt viele Jahre, um eine Krone zu entwickeln, die die angestrebten Funktionen Klimaregulierung, Staubbindung, Verringerung des Wasserabflusses
und Lebensraum für Vögel und Insekten erfüllt. Die im zeichnerischen Teil gekennzeichneten
Einzelbäume sollen zur Erfüllung dieser Aufgabe und aufgrund ihrer hohen ökologischen
Wertigkeit geschützt und erhalten werden.
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13.
Bauordnungsrechtliche Festsetzungen
B1 Anforderungen an die Gestaltung und Nutzung der unbebauten Flächen, Gestaltung und
Höhe von Einfriedungen
(1)
Einfriedungen
In der Abwägung privater Nutzungsbedürfnisse und des übergeordneten landschaftsplanerischen Ziels des Regionalen Flächennutzungsplans „Grünfläche“ wird eine Einfriedung zwischen den Privatgrundstücken in blickoffener Bauweise und mit Einschränkungen für die
Bauhöhe und Durchlässigkeit für Kleintiere sowie in der Einpflanzung festgesetzt.
Die Wasserwerkchaussee als Teil eines denkmalgeschützten Ensembles und die dazugehörenden großen Linden werden durch die Regelungen zur Einfriedung an der Südgrenze
berücksichtigt.
(2)
Bepflanzung der Grundstücksfreiflächen
Gestaltungsziel ist eine naturnahe Gartengestaltung der privaten Grünfläche, die sich von
Hausgärten deutlich unterscheidet, mit extensiven Wiesen und freiwachsenden Sträuchern in
Gruppen und ohne hausgartentypische Beete. Die Festsetzung dient der Artenvielfalt und
der Gestaltung im Übergangsbereich zur denkmalgeschützten Wasserwerkchaussee.
(3)
Oberflächenbeläge
In der Abwägung privater Nutzungsbedürfnisse und des übergeordneten landschaftsplanerischen Ziels des Regionalen Flächennutzungsplans wird auch bezüglich der möglichen Oberflächenbeläge und –befestigung eine dem übergeordneten Gestaltungsziel angemessene
Einschränkung getroffen. Auch die besondere Schutzwürdigkeit der Wasserwerkchaussee
wird berücksichtigt.
(4)
Möblierung
Für die Zweckbestimmung und das Gestaltungsziel naturnahe Parkanlage ist die Nutzung
und Möblierung mit Sitzmöglichkeiten typisch. Aufgrund der Kleinteiligkeit der Grundstücke
und der Empfindlichkeit der nahen Alleebäume wird die Anzahl fest installierter Elemente je
Grundstücksfläche begrenzt.
(5)
Artenschutz
Die Maßnahmen dienen dem Schutz von Tieren.
Begründung
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(6)
Außenbeleuchtung
Da keine übergeordneten Wegebezüge auf dieser Grünfläche geschaffen werden sollen, ist
eine Beleuchtung nicht erforderlich. Sie ist auch zum Schutz der Fauna nicht erwünscht, dem
Vorrang gegenüber einer nächtlichen Nutzung oder Einsehbarkeit eingeräumt wird.
(7)
Aufschüttungen und Abgrabungen
Als Teil der Ortsrandeingrünung und Grünzone im Zusammenhang mit dem Regionalgrünzug mit Klimafunktionen ist es landschaftsplanerisch von Bedeutung, dass die Topographie
unverändert bleibt und die Verbindung mit dem Gelände der Wasserwerkchaussee auf dem
bestehenden Niveau erhalten wird. Die benachbarten Siedlungsflächen sind im Gegensatz
dazu überwiegend durch Aufschüttungen an das ehemalige erhöhte Industrieareal angeglichen. Ein Höhenübergang zur Erleichterung des Zugangs und der Nutzung soll daher nur in
einem begrenzten Streifen entlang der Nordgrenze erfolgen.
Begründung
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14.
Städtebauliche Kennzahlen
Flächenart
Teilflächen Gesamtflächen Anteil in %
Grünfläche
privat
100%
4500 m²
100%
4500m²
Summe
15.
4500 m²
Wesentliche Auswirkungen der Planung
Durch den Bebauungsplan N104 wird das Plangebiet planungsrechtlich als Grünfläche
„Parkanlage“ gesichert, ohne es einer privaten Nutzung vorzuenthalten. Somit werden die
Ziele der Raumordnung und der vorbereitenden Bauleitplanung umgesetzt.
16.
Bodenordnung
Die Grundstücke befinden sich im Eigentum eines Eigentümers und werden an die nordwestlich angrenzenden Eigentümer veräußert.
Bodenordnende Maßnahmen sind nicht notwendig.
Der Bebauungsplan ist aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Die Änderung des Flächennutzungsplanes ist somit nicht notwendig.
Verfasser:
Baldauf Architekten und Stadtplaner GmbH, Geschäftsführer Prof. Dr. Ing. Gerd Baldauf
Freier Architekt BDA und Stadtplaner, Schreiberstraße 27, 70199 Stuttgart
(Magistrat der Stadt Hattersheim am Main
Sarceller Straße 1
65795 Hattersheim am Main )
Hattersheim am Main, den …………………
Begründung
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