Stadtteil Hattersheim Bebauungsplan N104 „Grünanlage nördlich der Wasserwerkchaussee“ BEGRÜNDUNG GEM. § 9 (8) BAUGB E N T W U R F S S TAN D Magistrat der Stadt Hattersheim am Main Referat II/5 Bauen, Planen, Umwelt Sarceller Straße 1 65795 Hattersheim am Main Planungsstand: 20.05.2015 Bebauungsplan N104 „Grünanlage nördlich der Wasserwerkchaussee 1. Rechtsgrundlagen ............................................................................................... 3 2. Anlass und Ziel der Planung, Erfordernis der Planaufstellung ............................. 3 3. Verfahren ............................................................................................................ 4 4. Räumlicher Geltungsbereich ............................................................................... 4 5. Planungsrechtliche Situation ............................................................................... 4 6. Situationsanalyse ................................................................................................ 5 7. Planerisches Konzept.......................................................................................... 6 8. Erschließung ....................................................................................................... 6 9. Ver- und Entsorgung ........................................................................................... 6 10. Umweltbericht ..................................................................................................... 7 11. Artenschutz ......................................................................................................... 8 12. Planungsrechtliche Festsetzungen ...................................................................... 9 13. Bauordnungsrechtliche Festsetzungen ..............................................................10 14. Städtebauliche Kennzahlen ................................................................................12 15. Wesentliche Auswirkungen der Planung ............................................................12 16. Bodenordnung ...................................................................................................12 Begründung Seite 2 von 12 Bebauungsplan N104 „Grünanlage nördlich der Wasserwerkchaussee 1. Rechtsgrundlagen Rechtsgrundlagen des Bebauungsplans • Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 20.11.2014 (BGBI. I S. 1748). • Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.01.1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 11.06.2013 (BGBI. I S. 1548). • Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitplanung sowie über die Darstellung des Planinhaltes (Planzeichenverordnung 1990 – PlanzV 90) vom 18.12.1990 (BGBl. I S. 58), geändert durch Gesetz vom 22.07.2011 (BGBl. I S. 1509). Rechtsgrundlage der Örtlichen Bauvorschriften • Hessische Bauordnung (HBO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 15. Januar 2011 (GVBl. I S. 46), geändert durch Gesetz vom 21.11.2012 (GVBl. I S. 444). 2. Anlass und Ziel der Planung, Erfordernis der Planaufstellung Die Eingrünung des Ortsrands und damit der Übergang von der Siedlung zur Landschaft sollen planungsrechtlich gesichert werden. Das Plangebiet liegt im Außenbereich und ist im Regionalen Flächennutzungsplan als „Grünfläche Parkanlage“ festgesetzt. Es soll eine Nutzungsregelung gefunden werden, die das im Flächennutzungsplan formulierte Gestaltungsziel einer Grünfläche als naturnahen Park langfristig und nachhaltig in der privaten Nutzung gewährleistet. Aufgrund der Bedeutung des Plangebiets für das Erscheinungsbild der Wasserwerkchaussee (Denkmalschutz) sollen Gestaltungsvorgaben für diesen Bereich gemacht werden. Daher muss für die mögliche und angestrebte Umsetzungslösung eine planungsrechtliche Grundlage geschaffen werden Begründung Seite 3 von 12 Bebauungsplan N104 „Grünanlage nördlich der Wasserwerkchaussee 3. Verfahren Das Bebauungsplanverfahren wird im Vollverfahren nach BauGB durchgeführt. 4. Räumlicher Geltungsbereich Der Geltungsbereich des Bauungsplans N104 umfasst ca. 4500 m². Er liegt auf der Gemarkung Hattersheim in der Flur 15. Er umfasst folgende Flurstücke: 66/22, 66/23, 66/24, 66/25, 66/26, 66/27, 66/32, 66/33, 66/34, 66/35, 66/36, 66/37, 66/38, 66/39, 66/40, 66/41, 66/42, 66/43. Maßgeblich für die Abgrenzung ist der zeichnerische Teil des Bebauungsplans. 5. Planungsrechtliche Situation Flächennutzungsplan Im derzeit gültigen Regionalen Flächennutzungsplan von 2010, Planstand 31.12.2014 ist das Plangebiet N 104 „Grünanlage nördlich der Wasserwerkchaussee“ von 0,45 ha als Grünfläche Parkanlage und Vorbehaltsgebiet für besondere Klimafunktionen dargestellt. Die Fläche ist umschlossen von Wohnsiedlungsfläche (nördlich), Flächen für die Landbewirtschaftung (südlich) und Waldfläche (westlich), liegt am Übergang zum Regionalen Grünzug und einem Vorbehaltsgebiet für Natur und Landschaft und ist Teil des Vorbehaltsgebiets für besondere Klimafunktionen. Abbildung 1: Auszug aus dem Regionalen Flächennutzungsplan 2010 FrankfurtRheinMain 2010, Planstand 31.12. 2014 mit Geltungsbereich des Bebauungsplans in Rot. Die Festsetzungen des Bebauungsplanes zur Nutzung als private Grünfläche mit dem Gestaltungsziel des naturnahen Parks, mit entsprechenden planungs- und bauordnungsrechtlichen Nutzungseinschränkungen, entsprechen und konkretisieren daher die Ziele des Flächennutzungsplanes. Die Entwicklung des Plangebietes aus dem Flächennutzungsplan gemäß § 8 (2) BauGB ist somit gegeben. Begründung Seite 4 von 12 Bebauungsplan N104 „Grünanlage nördlich der Wasserwerkchaussee Landschaftsplan als Fachplan des Naturschutzes und der Landschaftspflege Die bestehenden Landschaftspläne und landschaftsplanerischen Gutachten des früheren Umlandverbandes Frankfurt sind vorerst weiterhin als Fachpläne gültig und als abwägungsrelevante Unterlagen in Bauleitplanverfahren zu berücksichtigen. Im gültigen Landschaftsplan für das Gebiet des ehemaligen Umlandverbandes Frankfurt, vom 13.12.2000 ist das vorliegende Plangebiet als „Grünfläche und Freizeitnutzung“ („Flächen, die in besonderem Maß der Erholung dienen oder die für diese Zwecke entwickelt werden sollen § 3 (2) Ziff. 6 HENatG) dargestellt. Als Zweckbestimmung der Grünfläche wird „Parkanlage oder sonstige öffentliche und private Grünanlage“ aufgeführt. Des Weiteren wird die tatsächliche Nutzung nach generalisierter Luftbildinterpretation (Biotop- und Nutzungstypenkartierung 1991 mit Aktualisierungshinweisen bis 1997) als „Kleingarten, Grabeland“ dargestellt. Somit entspricht der vorliegende Bebauungsplan dem Grundsatz des § 1 (4) BauGB, dass Bauleitpläne den Zielen der Raumordnung anzupassen sind. Der künftige Landschaftsplan für das Gebiet des Ballungsraums Frankfurt/Rhein-Main wird gegenwärtig vom Regionalverband erstellt. Abbildung 1: Auszug aus dem Landschaftsplan (Entwicklungskarte) des ehem. Umlandverbandes Frankfurt vom 13.12.2000 mit Planbereich in Magenta Bebauungsplan Rechtsverbindliche Bebauungspläne sind für das Gebiet derzeit nicht vorhanden. Direkt nördlich grenzt der rechtsverbindliche Bebauungsplan N91 „Schokoladenfabrik“ an (wirksam seit 17.06.2011), in den nicht eingegriffen wird. 6. Situationsanalyse Das Plangebiet ist bis auf einzelne Bestandsbäume lediglich begrünt, ohne Befestigungen oder Bebauung. Begründung Seite 5 von 12 Bebauungsplan N104 „Grünanlage nördlich der Wasserwerkchaussee Das Bebauungsplangebiet liegt zwischen dem Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. N91 Schokoladenfabrik im Norden und der Wasserwerkchaussee im Süden. Die Grenze zur offenen Landschaft des Regionalen Grünzugs bildet die Allee der historischen Wasserwerkchaussee mit großen, weithin sichtbaren Alleebäumen. Sie bildet mit dem Gebäude des Wasserwerks ein denkmalgeschütztes Ensemble. Westlich wird die Fläche durch einen Fußweg begrenzt, der vom Wohngebiet zur Wasserwerkchaussee führt. Daran schließt sich eine Waldfläche an. Östlich schließt sich ein Grundstück an, auf dem ein Wohnhaus (ehemaliges Haus des Wasserwerksmeisters) steht, das von der Wasserwerkchaussee aus erschlossen ist. Ebenso besteht südlich der Wasserwerkchaussee ein teils landwirtschaftlich genutztes Anwesen. 7. Planerisches Konzept Im Umfeld des Plangebietes am Südrand des Stadtteils Hattersheim verzahnen sich bebaute Flächen am Ortsrand mit der offenen Landschaft des Regionalen Grünzugs. Der Regionale Flächennutzungsplan definiert diesen Bereich als Grünfläche und stellt damit einen Übergang zwischen Siedlungsfläche und offener Landschaft her. Die Flächen liegen zwischen den Randgrundstücken der Siedlung und der südlich angrenzenden historisch bedeutsamen und mit großen Linden markanten Wasserwerkchaussee. Die Grünanlage soll eine sinnvolle Nutzung dieser Restgrundstücke im Sinne des Flächennutzungsplans ermöglichen und zugleich ein adäquates Umfeld für die Chaussee schaffen. Gestaltungsziel ist eine extensiv genutzte Grünfläche im Sinne einer naturnahen Park-/ Gartenanlage – im Gegensatz zum gewöhnlichen Hausgarten, d.h. mit eingeschränkten Möglichkeiten für Wege und Möblierung und für die Bepflanzung. 8. Erschließung Derzeit befinden sich die Grundstücke innerhalb des Geltungsbereiches im Eigentum eines einzigen Eigentümers. Die derzeit im Kataster dargestellten Flurstücke sollen an die direkt nordwestlich angrenzenden Privateigentümer veräußert werden, so dass die Erschließung über diese Grundstücke und über die Otto-und-Quantz-Straße gesichert ist. 9. Ver- und Entsorgung Eine Ver- und Entsorgung der Flächen ist nicht erforderlich. Begründung Seite 6 von 12 Bebauungsplan N104 „Grünanlage nördlich der Wasserwerkchaussee 10. Umweltbericht Im Rahmen der Aufstellung und Änderung von Bauleitplänen sieht das Baugesetzbuch (BauGB) vor, dass nach § 1 (6) Nr. 7 und § 1a eine Umweltprüfung durchzuführen ist. Hierbei sollen die voraussichtlich erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt und in einem Umweltbericht beschrieben und bewertet werden.. Gemäß § 2 (4) Satz 1 BauGB ist eine Umweltprüfung dann notwendig, wenn „voraussichtliche erhebliche Umweltauswirkungen“ durch die im Bebauungsplan vorgesehenen Nutzungen auftreten. Des Weiteren „legt die Gemeinde“ gem. § 2 (4) Satz 2 BauGB „für jeden Bauleitplan fest, in welchem Umfang und Detaillierungsgrad die Ermittlung der Belange für die Abwägung erforderlich ist“. Ein Eingriff in den Naturhaushalt kann im vorliegenden Bebauungsplan durch bauliche Anlagen nur sehr untergeordnet erfolgen, da eine solche nur sehr eingeschränkt in Form von Fußwegen, Aufenthalts- und Spielflächen und Sitzgelegenheiten zugelassen wird. Durch die angestrebte naturnahe Grüngestaltung und den Ausschluss von Bodenversiegelung ist eine Verbesserung gegenüber der bisherigen langjährigen Nutzung durch Kleingärten zu erwarten. Da sich die zugelassenen Anlagen auf Wege und Möbel in engen Grenzen (Beläge auf maximal 5% der Gesamtfläche)) beschränken und mit Auflagen (Wasserdurchlässigkeit) festgesetzt sind, entspricht der vorliegende Bebauungsplan dem Grundsatz des sparsamen und schonenden Umgangs mit Grund und Boden. Bestehende Bäume werden erhalten, Extensivwiesen mit freiwachsenden Strauchgruppen sind das Entwicklungsziel, Maßnahmen zum Artenschutz werden festgesetzt. Somit entspricht die Bewirtschaftungsweise in der Planungssituation die der Ausgangssituation. Landwirtschaftliche und als Wald genutzte Flächen werden durch diesen Bebauungsplan nicht umgenutzt. Somit werden durch den vorliegenden Bebauungsplan keine Schutzgutveränderungen für die Schutzgüter Tiere, Pflanzen, Boden, Wasser, Luft, Klima und das Wirkungsgefüge zwischen ihnen sowie die Landschaft und die biologische Vielfalt, den Menschen und seine Gesundheit ausgelöst und keine erheblichen Umweltauswirkungen begründet. Die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, wird ebenfalls nicht begründet. Es bestehen keine Anhaltspunkte Begründung Seite 7 von 12 Bebauungsplan N104 „Grünanlage nördlich der Wasserwerkchaussee für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter. Aufgrund dessen kann von einer Umweltprüfung und einem Umweltbericht abgesehen werden. Eingriffs-/ Ausgleichsbilanz Aufgrund der vergleichbaren Bewirtschaftungsweise im Bestand und in der Planungssituation und der oben beschriebenen und festgesetzten Maßnahmen wird auf die Erstellung einer Eingriffs-/ Ausgleichsbilanz verzichtet. Für einen qualitativen Vergleich der Bestandssituation mit der Planungssituation wird die Qualität des Ausgangszustands mit dem in der Wertliste (Anlage 3) der Kompensationsverordnung – KV (vom 1.9.2005, zuletzt geändert 21.11.2012) beschriebenen Nutzungstyp 11.225 „Wiesen im besiedelten Bereich“ gleichgesetzt. Die vorhandenen Bäume bedeuten eine zusätzliche Qualität. Die Planungssituation wird mit dem Nutzungstyp 11.223 „Neuanlage strukturreicher Hausgärten“ beschrieben, die durch die Pflanzbindung zum Erhalt vorhandener Bäume ebenfalls eine Aufwertung erfährt, ebenso wie durch die Entwicklung einer Extensivwiese, für Gehölzpflanzungen, für Artenschutzmaßnahmen wie die Anbringung von Nisthilfen für Vögel und Insekten, Reptilienquartiere und Winterquartiere für Igel und die Durchlässigkeit von Einfriedungen für Kleintiere. Somit kann man von einer ausgeglichenen Planung ausgehen. 11. Artenschutz Durch den Bebauungsplan N104 werden keine Verbotstatbestände gemäß § 44 (1) BNatSchG ausgelöst. Die Vollzugsfähigkeit des vorliegenden Bebauungsplanes ist gegeben, da vorauszusehen ist, dass die Planung nicht an entgegenstehenden, unüberwindbaren artenschutzrechtlichen Verboten scheitern wird oder Genehmigungen auf Zulassungsebene aus diesem Grund nicht erteilt werden dürften. Begründung Seite 8 von 12 Bebauungsplan N104 „Grünanlage nördlich der Wasserwerkchaussee 12. Planungsrechtliche Festsetzungen A1 Private Grünflächen Die Festsetzung soll zu einem städtebaulich ruhigen Erscheinungsbild und zu einem einheitlichen Ortsbild beitragen. Städtebauliches Ziel ist eine parkähnliche Gestaltung, daher ist der naturnahe extensiv gepflegte Garten als Ziel formuliert – im Gegensatz zum gewöhnlichen Hausgarten. Es soll ein großzügiger, räumlicher, und blickoffener Zusammenhang hergestellt werden, um die Parkähnlichkeit zu erreichen. Besondere Einschränkungen in Teilbereich 2 sind durch die Nähe zu der wertvollen Baumallee auf dem benachbarten Grundstück der Wasserwerkchaussee begründet. Dadurch wird die schützenswerte Traufzone der Linden entlang der Wasserwerkchaussee besonders berücksichtigt. A2 Nebenanlagen Mit dieser einschränkenden Festsetzung wird das städtebauliche Ziel des Regionalen Flächennutzungsplans einer parkähnlichen Gestaltung des Ortsrandes verfolgt. Eine Versiegelung der Flächen durch Gartenhütten / Geräteschuppen oder andere gartenaffine Nutzungen soll dadurch verhindert werden. A3 Stellplätze und Garagen Im Regionalen FNP ist das städtebauliche Ziel einer parkähnlichen Gestaltung der Fläche verankert. Die Errichtung von Stellplätzen und Garagen würde die angestrebte parkähnliche und naturnahe Gestaltung stören. Aus diesem Grund sind sie unzulässig. A4 Anpflanzung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen und Bindungen für Bepflanzungen und Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen sowie von Gewässern Ein neu gepflanzter Baum benötigt viele Jahre, um eine Krone zu entwickeln, die die angestrebten Funktionen Klimaregulierung, Staubbindung, Verringerung des Wasserabflusses und Lebensraum für Vögel und Insekten erfüllt. Die im zeichnerischen Teil gekennzeichneten Einzelbäume sollen zur Erfüllung dieser Aufgabe und aufgrund ihrer hohen ökologischen Wertigkeit geschützt und erhalten werden. Begründung Seite 9 von 12 Bebauungsplan N104 „Grünanlage nördlich der Wasserwerkchaussee 13. Bauordnungsrechtliche Festsetzungen B1 Anforderungen an die Gestaltung und Nutzung der unbebauten Flächen, Gestaltung und Höhe von Einfriedungen (1) Einfriedungen In der Abwägung privater Nutzungsbedürfnisse und des übergeordneten landschaftsplanerischen Ziels des Regionalen Flächennutzungsplans „Grünfläche“ wird eine Einfriedung zwischen den Privatgrundstücken in blickoffener Bauweise und mit Einschränkungen für die Bauhöhe und Durchlässigkeit für Kleintiere sowie in der Einpflanzung festgesetzt. Die Wasserwerkchaussee als Teil eines denkmalgeschützten Ensembles und die dazugehörenden großen Linden werden durch die Regelungen zur Einfriedung an der Südgrenze berücksichtigt. (2) Bepflanzung der Grundstücksfreiflächen Gestaltungsziel ist eine naturnahe Gartengestaltung der privaten Grünfläche, die sich von Hausgärten deutlich unterscheidet, mit extensiven Wiesen und freiwachsenden Sträuchern in Gruppen und ohne hausgartentypische Beete. Die Festsetzung dient der Artenvielfalt und der Gestaltung im Übergangsbereich zur denkmalgeschützten Wasserwerkchaussee. (3) Oberflächenbeläge In der Abwägung privater Nutzungsbedürfnisse und des übergeordneten landschaftsplanerischen Ziels des Regionalen Flächennutzungsplans wird auch bezüglich der möglichen Oberflächenbeläge und –befestigung eine dem übergeordneten Gestaltungsziel angemessene Einschränkung getroffen. Auch die besondere Schutzwürdigkeit der Wasserwerkchaussee wird berücksichtigt. (4) Möblierung Für die Zweckbestimmung und das Gestaltungsziel naturnahe Parkanlage ist die Nutzung und Möblierung mit Sitzmöglichkeiten typisch. Aufgrund der Kleinteiligkeit der Grundstücke und der Empfindlichkeit der nahen Alleebäume wird die Anzahl fest installierter Elemente je Grundstücksfläche begrenzt. (5) Artenschutz Die Maßnahmen dienen dem Schutz von Tieren. Begründung Seite 10 von 12 Bebauungsplan N104 „Grünanlage nördlich der Wasserwerkchaussee (6) Außenbeleuchtung Da keine übergeordneten Wegebezüge auf dieser Grünfläche geschaffen werden sollen, ist eine Beleuchtung nicht erforderlich. Sie ist auch zum Schutz der Fauna nicht erwünscht, dem Vorrang gegenüber einer nächtlichen Nutzung oder Einsehbarkeit eingeräumt wird. (7) Aufschüttungen und Abgrabungen Als Teil der Ortsrandeingrünung und Grünzone im Zusammenhang mit dem Regionalgrünzug mit Klimafunktionen ist es landschaftsplanerisch von Bedeutung, dass die Topographie unverändert bleibt und die Verbindung mit dem Gelände der Wasserwerkchaussee auf dem bestehenden Niveau erhalten wird. Die benachbarten Siedlungsflächen sind im Gegensatz dazu überwiegend durch Aufschüttungen an das ehemalige erhöhte Industrieareal angeglichen. Ein Höhenübergang zur Erleichterung des Zugangs und der Nutzung soll daher nur in einem begrenzten Streifen entlang der Nordgrenze erfolgen. Begründung Seite 11 von 12 Bebauungsplan N104 „Grünanlage nördlich der Wasserwerkchaussee 14. Städtebauliche Kennzahlen Flächenart Teilflächen Gesamtflächen Anteil in % Grünfläche privat 100% 4500 m² 100% 4500m² Summe 15. 4500 m² Wesentliche Auswirkungen der Planung Durch den Bebauungsplan N104 wird das Plangebiet planungsrechtlich als Grünfläche „Parkanlage“ gesichert, ohne es einer privaten Nutzung vorzuenthalten. Somit werden die Ziele der Raumordnung und der vorbereitenden Bauleitplanung umgesetzt. 16. Bodenordnung Die Grundstücke befinden sich im Eigentum eines Eigentümers und werden an die nordwestlich angrenzenden Eigentümer veräußert. Bodenordnende Maßnahmen sind nicht notwendig. Der Bebauungsplan ist aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Die Änderung des Flächennutzungsplanes ist somit nicht notwendig. Verfasser: Baldauf Architekten und Stadtplaner GmbH, Geschäftsführer Prof. Dr. Ing. Gerd Baldauf Freier Architekt BDA und Stadtplaner, Schreiberstraße 27, 70199 Stuttgart (Magistrat der Stadt Hattersheim am Main Sarceller Straße 1 65795 Hattersheim am Main ) Hattersheim am Main, den ………………… Begründung Seite 12 von 12
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