Erben und Schenken von Immobilien ab 01.01.2016

Erben und Schenken von Immobilien ab 01.01.2016
Ab 01.01.2016 wird für die Übertragung von Immobilien innerhalb der Familie anstelle des
dreifachen Einheitswertes der meist wesentlich höhere „Grundstückswert“ als Bemessungsgrundlage herangezogen. In Regionen mit einem hohen Niveau an Immobilienpreisen kann
das zu einer veritablen Erhöhung der Grunderwerbssteuer führen.
Die Ermittlung des ab 01.01.2016 relevanten Grundstückswertes wird durch Verordnung des
Finanzministers festgelegt. Am 10.11.2015 wurde die lange Zeit vermisste Verordnung in
Begutachtung gegeben und soll mit 01.01.2016 in Kraft treten. Dieser entsprechend soll der
Grundstückwert entweder nach dem „Pauschalwertmodell“ oder anhand eines geeigneten
„Immobilienpreisspiegels“ ermittelt werden können, wobei die Wahl zwischen diesen beiden
Berechnungsmethoden dem Steuerpflichtigen vorbehalten bleibt.
Pauschalwertmodell
Das Pauschalwertmodell sieht eine Kombination von Boden- und Gebäudewert vor. Die Ermittlung des Bodenwertes erfolgt durch Multiplikation des nicht erhöhten dreifachen Einheitswerts mit dem für jede einzelne Gemeinde festgesetzten „Hochrechnungsfaktor“. Der
Hochrechnungsfaktor wurde zum Beispiel für die Gemeinde Kitzbühel mit dem Multiplikator
8 festgesetzt, für die Gemeinden St. Johann i. T. und Kirchberg i. T. mit dem Multiplikator 5,
für die Gemeinden Aurach und Jochberg mit den Multiplikatoren 11,50 sowie 9,50, für die
Gemeinde Reith bei Kitzbühel mit 7,50 und für die Gemeinde Fieberbrunn mit dem Multiplikator 2,50. Dem Bodenwert muss zur Ermittlung des Grundstückwertes noch der Gebäudewert hinzugerechnet werden.
Zur Ermittlung des Gebäudewertes ist die Nutzfläche des Gebäudes mit einem auf das jeweilige Bundesland bezogenen Baukostenfaktor zu multiplizieren und dann um einen Nutzungssowie einem Altersabschlag zu vermindern. Die Boden- und Gebäudewerte ergeben dann in
Summe den für die Berechnung der Grunderwerbssteuer relevanten Grundstückswert. Aufgrund der Komplexität des „Pauschalwertmodells“ kann die Ermittlung des Grundstückwerts
wohl nur durch ein sachverständiges Gutachten erfolgen und verursacht sohin hohe Ermittlungskosten.
Seite
Als Alternative zum „Pauschalwertmodell“ kann nach Wahl des Steuerpflichtigen der Grundstückswert auch einem gesetzlich dafür als geeignet erklärten Immobilienpreisspiegel entnommen werden. Der Verordnungsentwurf sieht hierzu vor, dass für die Übertragung von
Immobilien im Jahre 2016 verpflichtend der Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer
Österreich, Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder, heranzuziehen ist. Ab
dem Jahr 2017 soll dann ausschließlich der Immobilienpreisspiegel der Statistik Österreich
dafür Verwendung finden.
1
Immobilienpreisspiegel
1
Als Zielvorgaben der Verordnung formuliert der Finanzminister die „einfache und günstige“
sowie die „transparente und nachvollziehbare“ Ermittlung des Grundstückswertes. Ob dieses
ehrgeizige Ziel in Anbetracht obiger Ausführungen auch tatsächlich erreicht werden kann
erscheint allerdings zweifelhaft.
Für die Übertragung von Immobilien im Familienverband ist die vorzeitige Kontaktaufnahme
mit dem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater ihres Vertrauens unerlässlich. Anders können
die durch die Übertragung von Immobilien im Familienverband ab 2016 verursachten Steuern und Gebühren vorweg nicht mit der gebotenen Sicherheit eruiert werden.
Die Frage, ob es sich lohnt und ob es zweckmäßig ist, eine Immobilie noch vor Jahreswechsel
2015/2016 innerhalb des Familienverbandes unentgeltlich weiterzugeben, ist von Fall zu Fall
unterschiedlich zu beurteilen und kann allgemein nicht zufriedenstellend beantwortet werden. Beachten Sie bitte, dass regional große Unterschiede bestehen und wegen des künftigen Stufentarifs nicht pauschal gesagt werden kann, ob eine Übertragung im Familienverband noch vor Jahreswechsel von Vorteil ist oder nicht.
In Regionen mit einem hohen Niveau an Immobilienpreisen ist aber davon auszugehen, dass
bei Übertragungen ab 2016 mit einem deutlich höheren Aufkommen an Grunderwerbssteuer zu rechnen ist. Es ist im Einzelfall zu prüfen, zu welchem Zeitpunkt eine Übertragung sinnvoll ist. Der Rechtsanwalt Ihres Vertrauens wird Sie gerne umfassend beraten und bei der
Übertragung Ihrer Immobilie zur Seite stehen.
Seite
2
Dr. Roberto Hirnsberger
Rechtsanwalt
2

Download Report