Trends & Insights - 6B47 Real Estate Investors

trends & insights
AUSGABE 01 | 2016
am wohnungsmarkt wird’s Bunter
Gewohnt wird immer, die Frage ist aber: wie? Waren Garconnieren vor wenigen Jahren noch
verschrien, feiern jetzt kleine, suffiziente Wohnungen und temporäre Konzepte ein Comeback.
Die Formel ist simpel: Zuzug in den Ballungsräumen plus immer unterschiedlichere Lebensstile minus Platz und Grundstücke ist gleich neue Wohnformen. Übersetzt
in reale Projekte heißt das dann zum Beispiel Mikrowohnungen, Boardinghäuser
oder Serviced Apartments. Die Grundrisse
sind intelligent optimiert, nicht Quadratmeter werden gezählt, es geht um Funktionen. Alles Wesentliche zum Wohnen ist da,
Leerflächen wie Gänge etc. gibt es kaum.
Eine Wohnküche reicht aus, denn gekocht
wird ohnehin in der gemeinsamen Erlebnisküche oder man trifft sich mit Freunden und Kollegen in einem der Lokale ums
Eck. Bewohner von Mikrowohnungen wollen am Puls der Zeit leben, müssen sich
die Wohnung aber auch leisten können,
weshalb sie gerne auf Überflüssiges verzichten. Boarding Häuser ersetzen hingegen immer öfter das klassische Hotel. Es
geht hier um neue Lebensstile, um eine
Ausdifferenzierung des Wohnungsangebots
und um Assetklassen, die sich seit kurzem
zu etablieren beginnen.
Zu Beginn sollte man einmal unterscheiden zwischen drei wesentlichen Konzepten: Mikroapartments, Serviced Apartments und Boarding Häuser. Es gibt noch
eine Vielzahl an Synonymen, die im Wesentlichen aber immer auf diese drei Kategorien zurück zu führen sind.
Mikroapartments sind möblierte oder unmöblierte Kleinwohnungen, die als klassisches Immobilieninvestment mit dem
Kauf einer Anlegerwohnung in der Größe
von ca. 30 bis 60 m2 vergleichbar sind.
Sie können bieder ausfallen und als Garconniere günstigen Wohnraum bieten, oder
hipp und modern eine fixe Unterkunft einer neuen Generation sein, der ein schnelles WLAN wichtiger ist, als ein Briefkasten
vor der Haustüre.
„Bei Serviced Apartments handelt es sich
hingegen überwiegend um Ein- und Zweizimmerapartments, die von einem Betreiber serviciert und gemanagt werden“,
erklärt Architekt Josef Weichenberger.
Das Boarding Haus sei mit dem Serviced
Apartment vergleichbar, so der Architekt.
Beide dienen dem Aufenthalt auf Zeit
und werden gewerblich betrieben. Solche
kleinen, hocheffizienten temporären Wohnungen bilden eine Alternative zum Hotel,
werden von großen Unternehmen für Mitarbeiter und Expats gemietet oder gekauft,
dienen als Übergangslösung nach einer
Scheidung, zwischen Umzügen oder bei
beruflichen Veränderungen. Sie sind zentral gelegen, sowohl öffentlich als auch für
den Individualverkehr gut angeschlossen.
„Dabei ist die Qualität zu den überregionalen Verkehrsmitteln wie (Auto-) Bahn
und Flughafen von strategisch wichtiger
Bedeutung“, erklärt Weichenberger und
unterscheidet weiter: „Rechtlich befindet
sich das Mikroappartement eher im Bereich
des klassischen Wohnungseigentums, während die beiden anderen Typen inhaltlich
eher einer Beherbergungsstätte zuzuordnen
sind.“ Zu beachten seien bei den jeweiligen Modellen die baurechtlichen bzw.
die gewerberechtlichen Auflagen, sowie
die Beherbergungsrichtlinien, welche von
Bundesland zu Bundesland differieren
können. Für alle Modelle gelten in Österreich die bundesländerspezifischen Definitionen in den jeweiligen Widmungskategorien. Andere Bestimmungen wie etwa
jene für den Brandschutz sind bundesweit
gleich – und z.B. in den OIB- Richtlinien
zu finden.
Betreffend der Größen gibt es Richtwerte,
die sich in der Praxis bewährt haben. Die
Bandbreite liegt zwischen 25 und 60 m2
Nutzfläche. Sollte die Nutzung ausschließ-
Vorwort
PETER ULM, Vorsitzender des vorstands 6B47 Real Estate Investors AG
Eine der stärksten Auswirkungen des „Neuen
Arbeitens“ manifestiert sich nicht in Bürobauten, sondern in Wohnimmobilien. Der
Büromarkt in Österreich ist derzeit ohnehin am unteren Ende
der Kurve, noch nie kam so wenig neue Fläche auf den Markt
wie heuer. 2018 wird es dafür ein Überangebot geben. Hier
stimmt die Marktbewegung noch mit klassischen Zyklenmodellen überein, anders verhält es sich im Wohnsegment, wo neben
dem Zuzug auch der Wandel von Lebensentwürfen ganz konkrete Auswirkungen auf das Produktdesign von Immobilien hat.
Die Zielgruppe für temporäres Wohnen wächst stetig. Konzerne
wollen ihre Mitarbeiter immer flexibler an den unterschiedlichen Standorten einsetzen und sie in einer Mischform aus Hotel
und Wohnung unterbringen. Berufseinsteiger, Neuankömmlinge
in der Stadt, Wochenendpendler oder Menschen, die den Luxus
eines Concierge Service haben wollen, verlangen nach neuen
Wohnformaten. Daher haben wir Ihnen die wichtigsten neuen
Wohntrends in dieser Ausgabe von Trends & Insights zusammengefasst. Bei der Lektüre dieser Innovationen wünsche ich
Ihnen viel Vergnügen!
1
Trend und Gegentrend
Damit kein falscher Eindruck entsteht: Temporäres Wohnen und Mikroapartments sind nicht die alleinige Wahrheit, sie sind eine von vielen Wohnformen der Zukunft.
Zu beobachten ist, dass die Nachfrage nach spezielleren
Wohnkonzepten steigt. Die breite Masse ist aber auffällig konservativ, wie der aktuell erschienene Report „Real
Estate Trends“ des Beratungshauses EY zusammenfasst:
„Eigentum schlägt Miete, Smart Home ist derzeit kein Thema:
Die sogenannten digitalen Einwohner, die angeblich – anders
als ihre Eltern – nicht auf Geld und Status setzen, sondern auf
Sinnhaftigkeit und Glück, sind mit Blick auf ihre Wohnträume
dann doch wieder fast wie ihre Eltern. Der einzige aktuelle
Trend, der auf Gegenliebe stößt, betrifft die Nachhaltigkeit der
jeweiligen Wohnimmobilie. Ansonsten dominieren traditionelle
Vorstellungen. Aus Sicht der Immobilienwirtschaft (und auch
volkswirtschaftlich) ist das Ergebnis vor allem mit Blick auf den
Eigentumswunsch durchaus positiv zu werten: Die Immobilienquote dürfte perspektivisch weiter ansteigen. An der Umfrage
teilgenommen haben rund 1.650 Studenten und Berufstätige
mit einem Durchschnittsalter von 27 Jahren. Sie leben gegen-
lich einer Wohnnutzung entsprechen, ist
diese z.B. in Wien mit mindestens 30 m2
definiert. Festlegungen über Mindestgrößen
von „Beherbergungszimmern“ werden wiederum bundesländerspezifisch geregelt.
INVESTMENT
„Immobilieninvestments werden zunehmend nach dem Rendite-Risiko-Profil bewertet, welches über die Nutzungsarten der
Immobilien, ihr Branchenfokus, der Standort, die jeweiligen Mieter und die Laufzeitstrukturen der Mietverträge minimiert werden kann. Wenn diese Faktoren stimmen,
bleiben diese Investitionen attraktiv. Gerade deshalb entstehen immer neue Assetklassen für Immobilieninvestments. Das
sind besondere Spezialimmobilien, die für
präzise definierte Nutzungen vorgesehen
sind“, schreibt Ernst Hubert von Michaelis
von der Beratungsfirma PROMOS consult
in der Fachzeitschrift The Property Post
und sieht vor allem private Investoren und
geschlossene Fonds als Hauptinvestoren
für dieses Segment.
Egal, ob es sich nun um Wohnungen mit
oder ohne Service handelt, zeitlich limitiert
oder offen – ihr vermehrtes Aufkommen,
zeigt vor allem eines: Traditionelle Wohn2
wärtig auf 85 Quadratmetern Fläche in einem durchschnittlichen 2,3-Personen-Haushalt.“
Auch eine 2015 von Meinungsraum in Österreich durchgeführte Befragung zeigt die recht biederen Wünsche der Jungen auf.
In 25 Jahren wollen 64 Prozent im Eigentum leben – nur mehr
31 Prozent zur Miete. Gut die Hälfte der Befragten wünschen
sich ein Leben am Land, 37 Prozent in der Stadt.
Damit zeigt diese Befragung einen ziemlichen Gegenpol zu
der derzeitigen Urbanisierung, die sämtliche Zukunftsforscher
als einen maßgeblichen Megatrend nennen. Für heimische
Gefilde fällt der Urbanisierungstrend zwar harmloser als in
Schwellenländern aus, aber dennoch sehen alle einen Zuzug
in die Städte. Wo auch immer sich die Österreicher ansiedeln
werden, derzeit geben sie fürs Wohnen rund 22 Prozent des
Haushaltseinkommens aus, so eine weitere Untersuchung des
Österreichischen Verbandes der Immobilienwirtschaft (ÖVI).
Aktuell wohnen 43 Prozent der Befragten zur Miete, 40 Prozent im Eigentum (Haus oder Wohnung).
formen werden zunehmend von neuen Ideen ergänzt. Das manifestiert sich ebenso in
anderen Tendenzen, wie im vermehrten Auftreten von Baugruppen, die selbstbestimmt
ihre Interessen in Räume umsetzen. Den
Trend, Wohnungen klein aber dafür funktional zu gestalten, hat der Wiener Wohnbaustadtrat Michael Ludwig schon vor Jahren
marketingtechnisch clever als „Smart Wohnungen“ bezeichnet. International gibt es
für effizientes oder wie es treffender heißt:
suffizientes Bauen großartige Beispiele.
trifft, die Stadt erlebt. Die Nachfrage nach
den Wohnungen ist enorm, 2015 waren
21.000 Bewerber auf der Warteliste. Was
kostet der Spaß? Zwischen 200.000 und
300.000 Euro. Kaufen darf nur, wer weniger als umgerechnet 90.000 Euro im
Jahr verdient und noch keine Immobilie
hat. Auch beim Wiederverkauf. Außerdem
muss der Nutzer in dem Viertel der Wohnung arbeiten oder bereits vor dem Kauf
dort gelebt haben. Finanziert wird dieses
Projekt übrigens u.a. über Crowdfunding.
Das innovative Unternehmen Pocket baut
etwa Mini-Apartments in guten Londoner
Lagen, die für junge Menschen am Beginn
ihrer Karriere gedacht sind. Die Grundrisse und Details sind so genial umgesetzt,
dass die 38 m2 richtig geräumig wirken.
Einbauschrank im Flur, wo sogar ein Fahrrad reinpasst, Wohnzimmer, Schlafzimmer,
Gang, Bad – alles unverdächtig, nirgendwo
eng, die Raumhöhe ist sogar höher als in
London üblich. Außerdem gibt es Fußbodenheizung, bodentiefe Fenster, Dusche
statt Bad, keine Tiefgarage.
„Wir müssen Wege finden, den vorhandenen Raum effizienter zu nutzen. Eine 30 m2
große Wohnung kann ausreichend Platz bieten, wenn jeder Winkel klug genutzt wird“,
erklärt der Architekt Van Bo Le-Mentzel in
der Zeitschrift Business Punk. In Berlin hat
er eine solche Wohnung umgesetzt, ohne
tragende Zwischenwände, Funktionen wie
Wohnen und Schlafen werden durch Podeste getrennt, diese schaffen gleichzeitig
Stauraum. „Unsere Immobilien sind starr
und unflexibel. Derzeit bestehen sie vor allem aus Stahlbeton. Erst sind sie sehr aufwendig in der Herstellung, dann unflexibel,
wenn wir sie verändern oder modernisieren
möchten, sodass es günstiger ist sie abzureißen und neu zu bauen“, wird Le-Mentzel
in der Zeitschrift zitiert.
Gedacht sind die Wohnungen für jene
Zielgruppe, die arbeitet, und wenn sie frei
hat, ohnehin nicht in der Wohnung sitzen
bleiben will, sondern raus geht, Freunde
Ein Faktor, der das Wohnen in Zukunft
stärker beeinflussen wird, ist die veränderte Arbeitswelt. Die Rede ist nicht von
bunten Alibi-Couchen und einem Tischfußballtisch im Büro, sondern davon,
dass es immer mobiler wird. Eine findige
Wiener Unternehmensberatung hat etwa
ihre Abteilung für Buchhaltung in eine
Bezirkshauptstadt in Niederösterreich
verlegt. Dort wohnten nämlich die meisten Mitarbeiter, weil sie aus der lokalen
Handelsakademie rekrutiert wurden. Nun,
ein paar Jahre später wollten die meisten Familie gründen und nicht unbedingt
täglich nach Wien pendeln. Also hat man
in der Kleinstadt ein günstiges Bürohaus
gemietet, die Daten rauschen sicher über
die Glasfaser-Infrastruktur in die Zentrale
im ersten Wiener Bezirk und einmal in der
Woche sieht man sich persönlich in Wien.
Win-Win für alle.
Business WG als Lebenshaltung
Andere wiederum wollen offensichtlich
Arbeit und Privates noch mehr vermischen. Coliving nennt sich das Konzept,
wenn innovative Wissensarbeiter mal gemeinsam, mal alleine an Projekten arbeiten und auch gemeinsam wohnen wollen.
„Zwischen Müsli und Marmeladenbrot
zünden die Ideen schneller, als der Kaffee
brüht“, heißt es auf der Website von Coli-
ving Hamburg. Vorreiter dieser Idee sind
Wohn-Denk-Freizeit-Arbeits-Kombinationen der Startup-Szene im Silicon Valley
und San Francisco wie Rainbow Mansion,
The Glint oder The Embassy. Hier geht es
nicht einmal mehr um Räume, sondern
um das Mindset der Mitbewohner, um
gute Stimmung, Ideenaustausch und gegenseitige Hilfestellungen. Der amerikanische Co-Working-Riese Wework probiert
das Konzept gerade in der Wallstreet aus,
wenn’s klappt ist das weltweite Rollout geplant. In Europa gibt es bereits in Stockholm eine realisierte Coliving-WG namens
Nest. Zoku in Amsterdam ist ein Hotel,
das statt anonymen Zimmern lässige Gemeinschaftsräume für Coworking anbietet,
und mit variantenreichen Zimmern zum
Schlafen auffällt: vom Mehrbett-Zimmer
bis zum Loft, das trotz 24 m2 Grundfläche
auf Kingsize-Bett, vollwertige Küche und
ordentliches Badezimmer nicht verzichtet. Schiebetüren und eine Stiege, die im
Kasten verschwindet wenn man sie nicht
braucht, bringen Platz.
Eines ist den meisten solchen Projekten gemein: Sie sind ideale Konzepte zur
Nachnutzung von alten Bürohäusern, Kasernen, heruntergekommenen Objekten,
die sonst leer stehen würden. Eine Chance
also, mit Innovation neue urbane Wohnqualität zu schaffen.
Alles, was man braucht auf 24 Quadratmetern: Beim Zoku-Loft
in Amsterdam lassen sich die Stiegen im Kasten versenken.
Interview
Anett
Gregorius
1999 gründete Anett Gregorius
das Beratungsunternehmen Boardinghouse Consulting. Sie schätzt,
dass es in Deutschland derzeit
rund 480 Immobilien gibt, die mit
dem Serviced-Apartment-Konzept
betrieben werden. Das entspricht
rund 24.000 Einheiten. Knapp
über zehn Prozent der Apartments
werden davon von internationalen
Brands betrieben.
Sind Boardinghouses bzw. Serviced
Apartments im Vergleich zu einem
Hotel billiger?
Gregorius: Vor allem für Firmen ist
diese Alternative interessant, weil
sich das Unternehmen bei längeren
Aufenthalten bis zu 30 Prozent der
Kosten sparen kann.
Also ist diese Form hauptsächlich
für Geschäftsreisende interessant?
Gregorius: Ja. Der Anteil der Corporate-Kunden in der Branche liegt
seit Jahren konstant bei rund 70
Prozent. Doch auch für Privatreisende werden Serviced Apartments
dank der größeren Bekanntheit immer interessanter.
Was ist der Unterschied zwischen
einem Boardinghouse und einem
Aparthotel?
Gregorius: Das zentrale Abgrenzungskriterium ist das Servicelevel: Ein klassisches Boardinghouse
hat ein eingeschränktes, speziell
auf Langzeitgäste abgestimmtes
Serviceangebot. Aparthotels hingegen bieten je nach Konzept sehr
viel mehr Service wie ein eigenes
Frühstücksangebot, einen (kleinen)
Fitness- und Wellnessbereich; die
Rezeption ist in der Regel rund um
die Uhr besetzt.
3
Park FLats 23
LeBen am LiesingBaCh
aLthan
neue VieLFaLt in wien
Die Vielseitigkeit der einzelnen Wohnungstypen machen das Flair dieser Wohnanlage aus. Die Bandbreite reicht von der clever geschnittenen Zwei-Zimmer-Wohnung bis zum dreigeschoßigen Townhouse mit
Eigengarten. In Summe entstehen so mitten im lebenswerten Stadtteil Liesing ca. 11.000 m2 freifinanzierte Wohnfläche, die sich rund
um einen begrünten Innenhof gruppiert. Im Erdgeschoß befindet
sich ein Heimkino, die Tiefgarage bietet genügend Abstellplätze, wer
öffentlich unterwegs ist, geht wenige Schritte den Liesingbach entlang zum Bahnhof, wo es auch Nahversorger etc. gibt. Der parkartige
Grünbereich vor den Park Flats 23 bildet eine grüne Oase direkt vor
der Haustüre. Der Verkaufsstart für die Wohnungen am Liesingbach
ist bereits erfolgt.
Eine urbane Metamorphose im 9. Wiener Gemeindebezirk: Das Projekt Althan zeigt auf beeindruckende Art und Weise, wie Altbestand
zu einem hippen, durchdachten und nachhaltigen Lebensraum wird.
Die Grundparameter stimmen selbstverständlich ohnehin (beste Infrastruktur, Verkehrsanbindung, innerstädtische Lage, etc.), die außergewöhnliche Architektur und die erhöhte Lage ermöglichen beeindruckende Aussichten auf Wien. Die Wohnformen sind vielfältig: von
Lofts über Singleapartments bis zu Familienwohnungen – alle zeichnen sich durch intelligente Grundrisse und hochwertige Ausstattung
wie Fußbodenheizung, Parkettböden und raumhohe Verglasung aus.
Mit der Vermarktung der Wohnungen wurde bereits begonnen, bezugsfertig werden sie voraussichtlich Ende 2017 sein.
das FÜhrungstrio der 6B47 germanY gmBh
Fred schelenz, kai-uwe Ludwig, anton thomas schöpkens (v.l.n.r.)
Anfang des Jahres 2016 wurde die Geschäftsführung der 6B47 Germany GmbH (ehemals PDI-Gruppe) um Fred Schelenz (COO) und
Anton Thomas Schöpkens (CFO) erweitert. Mit Kai-Uwe Ludwig
übernimmt ein Spezialist für die Bereiche Projektentwicklung und
Immobilienmanagement den Posten des CEO bei dem Düsseldorfer
Projektentwickler. Der Diplom Kaufmann Ludwig startete seine berufliche Karriere bei PWC in München und wechselte danach zur
Schörghuber Unternehmensgruppe, wo er zum Geschäftsführer der
Bayerischen Hausbau aufstieg. Für das operative Geschäft zeichnet
weiterhin Architekt und Immobilienökonom Fred Schelenz verantwortlich. CFO Anton Thomas Schöpkens ist seit November 2015
Mitglied in der Geschäftsführung und koordinierte davor u.a. bei der
Vitus-Gruppe den Verkauf an die Deutsche Annington.
6B47 Real Estate Investors AG
Heiligenstädter Lände 29/4 • 1190 Vienna
Tel: +43-1-350 10 10-0 • Fax: +43-1-350 10 10-50
E-Mail: [email protected] • www.6B47.com
Handelsgericht Wien • FN 337678 k • UID: ATU68629512
4

Download Report