Oktober 2015 Real I.S. Immobilienmarkt im Fokus Immobilienmarkt Australien – Stabilität im Wandel Die Wirtschaft Australiens weist ein seit 23 Jahren ununterbrochenes Wachstum auf. Auch in diesem Jahr dürfte die BIP-Wachstumsrate mit erwarteten 2,3 % wieder deutlich über der des Euroraums (1,4 %) liegen. Auch die Performance von australischen Immobilien war in der Vergangenheit beachtlich: Der durchschnittliche Total Return der letzten 15 Jahre betrug 9,5 % p. a., der der letzten fünf Jahre 8,5 % p. a. Treiber dieser positiven Entwicklung ist neben dem starken Bevölkerungswachstum auch die hohe ausländische Nachfrage nach den Rohstoffen Australiens gewesen. Angesichts der konjunkturellen Schwächephase Chinas und des damit einhergegangenen Rohstoffpreisverfalls gab es jüngst aber Warnsignale für das australische Wachstumsmodell und infolgedessen für die Gewerbeimmobilienmärkte in den Großstädten Australiens. Sind Investitionen in australische Büroimmobilien daher noch attraktiv? Nicht alle Städte sind gleichermaßen von dem Rohstoffpreisverfall betroffen. Schwache Büroimmobilienmärkte mit steigenden Leerstandsraten zeigen vor allem die Städte Perth an der Westund Brisbane an der Ostküste Australiens. Die Vermietungsmärkte in den Zentrumslagen der Großstädte Sydney und Melbourne sind hingegen auf Erholungskurs. Ursächlich hierfür ist die gestiegene Flächennachfrage der Finanz- und Versicherungsbranche sowie der Informations-, Medien- und Telekommunikationswirtschaft und der Dienstleister im Wohnimmobiliensektor. Letztere profitieren vom Niedrigzinsumfeld: Der australische Leitzins, die Base Rate, liegt mit derzeit 2,0 % auf einem Rekordtief. Die Leerstandsraten in den Hauptgeschäftsvierteln (Central Business District) von Sydney und Melbourne liegen aktuell um die 7 %, die Büromieten steigen moderat an und die bislang hohen mietfreien Zeiten bei Neu- oder Anschlussvermietungen gehen schrittweise zurück. Australien bleibt attraktiv Der Ausblick für die kommenden Jahre ist positiv. Australiens Wirtschaft hat in den vergangenen Jahren seine Abhängigkeit von der Rohstoffindustrie reduziert und einen Strukturwandel hin zum Dienstleistungssektor vollzogen. Die Früchte dieser Entwicklung werden schrittweise sichtbar. Für die kommenden fünf Jahre erwartet der Internationale Währungsfonds (IWF) BIP-Wachstumsraten in Australien von durchschnittlich ca. 3 %. Zudem sind die Anfangsrenditen für Gewerbeimmobilien aus europäischer Sicht weiterhin attraktiv. Beispielsweise kann für eine Top-Büroimmobilie in Sydney aktuell eine Anfangsrendite von 5,4 % erzielt werden, verglichen mit Renditen zwischen 3,5 und 4,0 % in Paris und München. Der positive Wirtschaftsausblick dürfte sich unmittelbar auf die Performance der Immobilienmärkte auswirken (siehe Grafik unten): Die Total Returns von australischen Immobilieninvestments waren, historisch betrachtet, positiv mit der Konjunktur korreliert. Insofern sind auch für die kommenden Jahre attraktive Total Returns für australische Immobilieninvestitionen zu erwarten. Viele Grüße, Ihr Real I.S. Research-Team Entwicklung BIP-Wachstum Australien mit Prognose (gestrichelt) in % (rechte Skala) und Total Return australische Immobilien mit Prognose (gestrichelt) in % (linke Skala) Prognose in Prozent - - Total Return BIP Quelle: MSCI/IPD All Property Index, OECD; Schätzungen für Total Return ab von Real I.S.; Schätzungen für BIP-Wachstum von IWF Real I.S. AG | Innere Wiener Straße 17 | 81667 München | www.realisag.de , , , , , , , , , , , Kurz und knapp – Konjunktur und Immobilienmärkte im Fokus Marktmeinung BIP-Wachstumserwartungen 2015 Investmentmarkt Europa in Prozent , , , , , , , , - - , / / / / / / / / / / / Deutschland Frankreich Q Euroraum Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Änderung Spitzenrendite (in bp) Transaktionsvolumen (Mrd. EUR) Im August 2015 lag die Wachstumsprognose für Deutschland für das aktuelle Jahr bei 1,8 %. Für Frankreich prognostiziert Consensus ein BIP-Wachstum von 1,2 %. Für den Euroraum wurde die Wirtschaftswachstums-Erwartung auf 1,4 % nach unten korrigiert. Der Investmentmarkt für europäische Gewerbeimmobilien verzeichnete in der 1. Hälfte des Jahres 2015 ein Investitionsvolumen von rund 58,1 Mrd. Euro. Treiber des Anstiegs von fast 27 % im Vergleich zur ersten 1. Jahreshälfte 2014 war das ausgeprägte Interesse internationaler Investoren an europäischen Gewerbeimmobilien. Dies führte im europäischen Gewerbeimmobilienmarkt zu einem Rückgang der Spitzenrenditen infolge steigender Kaufpreise. Quelle: Consensus Economics, Real I.S. AG Quelle: CBRE, PMA, Real I.S. AG Flächenumsatz Büroimmobilienmarkt Westeuropa Zielmarktanalyse Büromärkte Dynamik/Rendite – Land und Markt (je %) . . hohe Rendite in . m² . . . . . geringe Rendite . . ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' . Quartal . Quartal . Quartal . Quartal -jähriger Durchschnitt ( bis ) Canberra Rotterdam London New York Sydney Madrid Amsterdam Barcelona Frankfurt Luxemburg Dublin Budapest Warschau Washington DC Düsseldorf Prag Hamburg Brüssel Toronto Marseille Mailand Stuttgart Lyon Montreal Rom Paris Calgary Vancouver Wien München Berlin Lissabon Johannesburg Tokyo geringe Risiken höhere Aggregiertes Risiko Risiken Land und Markt (je %) Der Flächenumsatz stieg in Q2 2015 im Vergleich zu Q1 weiter an. CBRE gibt einen Anstieg des europaweiten Flächenumsatzes für Büroimmobilien von 25,3 % an. Dublin, London und Hamburg verzeichneten in Q2 einen starken Zuwachs in den Flächenumsätzen. Dublin gilt weiterhin bei internationalen Mietern aus dem Computer- und High-Tech-Sektor als Zieldestination. Laut Realometer-Auswertung weisen die Großstädte Deutschlands nach wie vor ein attraktives Chancen-/ Risikoprofil auf. Dies gilt auch für die Großstädte Australiens. Die Großstädte Spaniens, Luxemburgs und Frankreichs haben sich ggü. Dezember 2014 verbessert. Aufgrund nach unten revidierter BIP-Wachstumserwartungen hat sich die Realometer-Bewertung Kanadas leicht verschlechtert. Quelle: PMA, Real I.S. AG Quelle: Real I.S. AG Marco Kramer Leiter Immobilienrisikomanagement, Portfoliostrategie und Research Tel. +49 89 489082-130 | [email protected] Real I.S. AG Innere Wiener Straße 17 81667 München www.realisag.de
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