Bestellerprinzip: Wer künftig den Makler zahlen muss

Bestellerprinzip: Wer künftig den Makler
zahlen muss
Foto: © Kzenon - Fotolia.com
Ab dem 1.6.2015 gilt das Bestellerprinzip für Makler. Die Mieter freuen sich, denn sie
müssen jetzt bei der Wohnungssuche nicht mehr die Maklerprovision zahlen, sondern
können sich vom ersparten Geld ein neues Sofa und einen Fernseher kaufen. Glauben
sie jedenfalls...
....doch ganz so einfach ist es nun doch nicht: Der Vermieter muss nicht immer die
Maklerkosten zahlen! Beauftragt nämlich der Mieter den Makler, muss er ihn auch am
Ende zahlen. Bis es jedoch so weit ist, gibt es einige Stolperfallen, die dazu führen,
dass der Makler entweder leer ausgeht oder eben doch der Vermieter "die Zeche"
zahlen muss.
Autor: Heidi Schnurr
Worum geht es?
Bestellerprinzip bei der Wohnungsvermittlung: Wer künftig den Makler zahlen muss.
Maklerkosten: Was der Gesetzgeber dazu sagt
Ab dem 1.6.2015 gilt das „Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten
Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung
(Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG)“.
Das „Bestellerprinzip“ haben Sie als Vermieter gegen sich, wenn Sie einen Makler mit dem
Vermitteln einer Wohnung beauftragen.
Beauftragen Sie allerdings einen Makler damit, für Ihre Wohnung einen Käufer zu suchen
bzw. ein passendes Haus für sich zu suchen, bleibt alles beim Alten: Wer die Provision
zahlen muss, können Sie frei mit dem Makler bzw. dem Käufer regeln!
Sucht der Vermieter einen Mieter, muss er auch den Makler
zahlen
Bisher lief es bei einer Wohnungsvermittlung über einen Makler so: Die Maklerprovisionen
wurden mehr oder weniger „automatisch“ stets auf den Wohnungssuchenden „abgewälzt“.
Ein Mieter, der nicht bereit war sie zu zahlen, bekam einfach die Wohnung nicht.
Mit dem neuen „Bestellerprinzip“ soll nun derjenige den Makler zahlen, der ihn auch bestellt
hat. Das ist in aller Regel der Vermieter, der für seine Wohnung einen neuen Mieter sucht.
Weil er den am Ende meist auch bekommt, soll auch der Vermieter die „Rechnung“ in Form
der Maklerprovision dafür zahlen.
Sucht der Mieter eine Wohnung, muss er den Makler zahlen
Beauftragt dagegen der Mieter einen Makler, für ihn eine passende Wohnung zu suchen,
muss er – allerdings unter weiteren strengen Voraussetzungen – am Ende auch die
Provision des Maklers zahlen.
Dafür reicht aber nicht schon ein schlichter Telefonanruf beim Makler, denn für den
Suchauftrag an den Makler ist Textform vorgeschrieben.
Zudem muss der Makler dem Mieter ausschließlich wegen seines Suchauftrags eine
Wohnung beschaffen, für die er dann auch den Mietvertrag abschließt. Das bedeutet, dass
der Makler nicht einfach nur dem Mieter eine Wohnung aus seinem Bestand anbieten darf.
So schnell begeht der Makler künftig eine Ordnungswidrigkeit
Verstößt der Makler gegen diese Grundsätze, begeht er eine Ordnungswidrigkeit, die mit
einem Bußgeld geahndet werden kann.
Nur wenn der Mieter bzw. Wohnungssuchende selbst als „Besteller“ auftritt, muss er auch
am Ende die Maklerprovision zahlen. Die vorgeschriebene Textform soll dafür sorgen, dass
der Auftrag an den Makler auch nachweisbar ist.
Wann der Mieter den Makler zahlen muss
Zudem muss der Makler nur aufgrund dieses Suchauftrags des Mieters suchend tätig
geworden sein. Weil zum Mietvertragsabschluss bekanntlich immer zwei gehören, braucht
der Makler zusätzlich auch noch den Auftrag des Vermieters, dass er seine Wohnung dem
Mieter anbieten darf.
Beispiel
Ein wohnungssuchender Mieter beauftragt einen Makler mit dem Nachweis bzw. der
Vermittlung einer geeigneten Wohnung. Die beiden schließen einen entsprechenden
provisionspflichtigen Maklersuchauftrag in Textform ab.
Daraufhin veröffentlicht der Makler entweder im Internet oder in einer Tageszeitung eine
Annonce, in der er eine geeignete Wohnung für den Mieter sucht. Ein Vermieter meldet sich.
Mit dem setzt sich der Makler in Verbindung. Der Makler bittet den Vermieter zusätzlich um
den Auftrag, die Wohnungen seinem Mietinteressenten anbieten zu dürfen. Der Vermieter
ist damit einverstanden.
Nimmt der Mieter am Ende tatsächlich die Wohnung und unterschreibt er den Mietvertrag,
hat der Makler nur einen Provisionsanspruch gegen den Mieter.
Maklerauftrag: Was Textform heißt
Was „Textform“ heißt, steht in § 126b BGB und ist „eine lesbare Erklärung, in der die Person
des Erklärenden genannt ist“ und die „auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben“ ist.
Ein dauerhafter Datenträger ist dabei jedes Medium, das es dem Empfänger ermöglicht,
eine auf dem Datenträger befindliche, an ihn persönlich gerichtete Erklärung so
aufzubewahren oder zu speichern, dass sie ihm während eines für ihren Zweck
angemessenen Zeitraums zugänglich ist, und geeignet ist, die Erklärung unverändert
wiederzugeben.
Bei der Textform genügt ein Fax oder eine E-Mail
Im Gegensatz zur Schriftform ist keine (Original)Unterschrift notwendig. Es genügt also ein
Fax, eine E-Mail und sogar eine SMS. Der Makler muss im Streitfall beweisen, dass er einen
Auftrag zumindest in Textform erhalten hat.
Wird die Textform nicht eingehalten, ist der Vermittlungsauftrag des Wohnungssuchenden
nichtig! Die Konsequenz: Der Makler hat keinen Provisionsanspruch gegen den
Wohnungssuchenden, selbst wenn aufgrund seiner Bemühungen am Ende tatsächlich ein
Mietvertrag zustande kommt.
Im Übrigen muss nicht nur der Maklervertrag zwischen dem Mieter und dem Makler der
Textform entsprechen, sondern nach der Neuregelung in § 2 Abs. 1 Satz 2 WoVermRG auch
der zwischen dem Makler und dem Vermieter.
Provisionsfalle: Der Makler darf nicht aus seinem Bestand
schöpfen
Beauftragt der Mieter den Makler mit der Wohnungssuche, darf ihm der Makler keine
Wohnungen aus seinem Bestand anbieten. Er darf also „nichts aus der Schublade nehmen“.
Der Makler hat keinen Provisionsanspruch gegenüber dem Mieter, wenn er ihm eine
Wohnung anbietet, die ihm bereits schon von einem Vermieter zwecks Mietersuche an die
Hand gegeben wurde.
Eine Provision gibt es nur für neue Objekte
Will der Makler die Provision vom Mieter haben, muss er aufgrund des Suchauftrags des
Mieters neue Objekte akquirieren und dafür zusätzlich auch noch einen entsprechenden
Auftrag vom Vermieter zum Anbieten der Wohnung einholen.
Beispiel
Ein Mietinteressent beauftragt den Makler mit dem Nachweis oder der Vermittlung einer 4Zimmer-Wohnung.
Der Makler hat in seinem Bestand gleich von mehreren Vermietern solche Wohnungen
zur Vermietung angeboten bekommen: Er soll für diese Vermieter einen passenden Mieter
suchen – freilich „provisionsfrei“, da es ja Usus sei, dass sich der Makler seine Provision
vom Mieter hole.
Bietet der Makler nun diese Wohnungen aus seinem Bestand dem Mieter an, kann er vom
Mieter allerdings dafür keine Provision fordern, selbst wenn der am Ende eine Wohnung
davon nimmt und den Mietvertrag unterschreibt.
Der Grund: Der Makler war bereits von den Vermietern der 4-Zimmer-Wohnungen
beauftragt. Ob diese Vermieter eine Provision zahlen wollen, kann dem Mieter jedenfalls
egal sein.
Maklerprovision: „Hintenrum“ lohnt sich nicht
Will der Vermieter nicht auf eigene Faust, zeit- und kostenintensiv einen Mieter suchen und
dafür lieber die professionelle Hilfe eines Maklers in Anspruch nehmen, wird er wohl am
Ende die Provision zahlen müssen.
Es sei denn, dass der Vermieter und der Makler „gemeinsame Sache“ machen und
sich zu gegenseitigem Stillschweigen verpflichten. Kommt dann ein Mietinteressent
auf den Makler zu und bietet er ihm die Wohnung des Vermieters als angeblich neue
Mietvertragsgelegenheit an, obwohl sich diese längst in seinem Maklerbestand befindet,
kann er vom Mieter die Provision fordern.
Warum sich für den Makler „linke Dinger“ nicht lohnen
Allerdings: Seriöse Makler werden sich auf keinen Fall auf derartige „Spielchen“ einlassen!
Kommt ihm nämlich der Mieter auf die Schliche, hat der Makler den Tatbestand einer
Ordnungswidrigkeit gemäß § 8 Abs. 1 Nr. 1 WoVermRG verwirklicht.
Nach § 8 Abs. 2 WoVermRG kann ihn das ein Bußgeld bis zu 25.000 EUR kosten. Im
Wiederholungsfall riskiert der Makler sogar den Entzug seiner Gewerbeerlaubnis.
Checkliste: Wann der Mieter die Maklerprovision zahlen muss
Der Makler kann nach den Vorgaben des Gesetzes nur dann eine Provision von seinem
Kunden – also dem Wohnungssuchenden – verlangen, wenn er tatsächlich ein neues, noch
nicht in seinem Bestand befindliches – Mietobjekt für den Mieter sucht und findet.
Doch das ist noch nicht alles. Zudem muss er nach § 2 Abs. 1a WoVermRG noch folgende
Voraussetzungen erfüllen:
1.
2.
3.
4.
5.
Zwischen dem Mietinteressenten und dem Makler muss ein
Vermittlungsvertrag zumindest in Textform vorliegen.
Der Makler muss sich auf die Suche nach einem neuen, geeigneten
Mietobjekt machen.
Ist er fündig geworden, muss er Kontakt mit dem Vermieter aufnehmen und
sich von ihm ebenfalls einen Auftrag geben lassen, für ihn das betreffende
Mietobjekt einem Mietinteressenten anzubieten.
Der Makler muss das entsprechende Mietobjekt seinem Kunden – also dem
Mietinteressenten – anbieten.
Der Kunde – also der Mieter – schließt mit dem Vermieter den Mietvertrag
ab. Erst jetzt hat der Makler einen Provisionsanspruch gegen den
Mietinteressenten.
Mieter meldet sich auf Inserat: Wer den Makler zahlen muss
Der häufigste Fall in der Praxis dürfte wohl der sein: Der Mieter meldet sich auf ein
Wohnungsinserat des Maklers. Er schaut sich die Wohnung an und schließt den Mietvertrag.
Ob der Makler in diesem Fall einen Provisionsanspruch gegen den Mieter hat, steht
nicht im Gesetzestext selbst, sondern ergibt sich lediglich aus der Gesetzesbegründung.
Danach hat der Makler nach dem Willen und der Vorstellung des Gesetzgebers keinen
Provisionsanspruch gegen den Mieter, wenn er lediglich eine Wohnung inseriert.
Maklerprovision: Die Reaktion auf ein Inserat kostet noch nichts
Nach der Gesetzesbegründung zu § 2 Absatz 1a WoVermRG darf ein Wohnungssuchender,
der sich auf ein Wohnungsinserat hin beim Makler meldet, nicht zum Zahlen der Provision
verpflichtet werden.
Dies unabhängig davon, ob der Makler vom Vermieter einen Auftrag dazu hat, einen
Mieter zu suchen oder nicht. Es reicht bereits, wenn der Makler die Wohnung z. B. im
Internet inseriert, bevor er mit dem Wohnungssuchenden einen provisionspflichtigen
Vermittlungsauftrag abschließt. In diesem Fall hat der Makler keinen Provisionsanspruch
gegen den Mieter.
2 Aufträge nacheinander: Wer jetzt den Makler zahlen muss
Meldet sich der künftige Mieter erst nach dem Kontakt zwischen Vermieter und Makler, hat
der Mieter Glück gehabt: Er kommt dann provisionsfrei an die Wohnung.
Gleiches gilt, wenn der Mieter zwar einen Vermittlungsvertrag geschlossen hat, sich
allerdings danach ein Vermieter beim Makler meldet und sich zwecks Mietersuche an
ihn wendet. Auch in diesem Fall soll der Mieter nicht provisionspflichtig sein, weil der
Wohnungsvermittler nicht ausschließlich wegen seines Vermittlungsvertrags mit dem
künftigen Mieter tätig geworden ist, sondern auch im Interesse des Vermieters.
meineimmobilie.de-Tipp
Die Änderungen im WoVermRG führen nicht automatisch dazu, dass der Vermieter immer
automatisch die Maklerprovision zahlen muss. Es ist vielmehr so, dass der Mieter verpflichtet
ist, die Provision zu zahlen, wenn die strengen Voraussetzungen einer Beauftragung (z. B.
Textform, neues Objekt usw.) vorliegen.
Daneben kann aber auch der Makler mit dem Vermieter einen provisionspflichtigen
Vermittlungsauftrag abschließen. Seine Provision kann der Makler vom Vermieter dann
verlangen, wenn die Voraussetzungen des § 2 Abs. 1 WoVermRG erfüllt sind, der insoweit
mit der Regelung des § 652 Abs. 1 BGB („Maklerlohn-Paragraf") übereinstimmt. Die
wichtigste Voraussetzung: Es muss aufgrund des Nachweises oder der Vermittlung des
Maklers ein Mietvertrag zustande gekommen sein.

Download Report