Stärkung des kommunalen Land Managements in Serbien Legalisierung von illegalen Siedlungen mittels Baulandumlegung 53945 Blankenheim | Ahrstraße 54 | Tel: +49 2449-95250 | E-Mail: [email protected] | Internet: www.diefenbach-geo.de Legalisierung von illegalen Siedlungen mittels Baulandumlegung von Dipl.-Ing. Frank Diefenbach Blankenheim, 30. November 2015 Inhaltsverzeichnis 1 Problemstellung und Ziel der Studie ............................................................................................... 5 2 Bodenpolitische Situation in Serbien............................................................................................... 6 3 Umlegungsansätze und Fallbeispiele............................................................................................... 8 3.1 Partizipative Bodenordnung .................................................................................................... 8 3.2 Nepal ....................................................................................................................................... 9 3.3 Angola - Huambo ................................................................................................................... 11 3.4 Montenegro........................................................................................................................... 15 3.4.1 Hintergrund ................................................................................................................... 15 3.4.2 Herausforderungen ....................................................................................................... 16 3.4.3 Maßnahmen und politisches Vorgehen ........................................................................ 17 3.5 3.5.1 Hintergrund ................................................................................................................... 18 3.5.2 Herausforderungen ....................................................................................................... 20 3.5.3 Maßnahmen und politisches Vorgehen ........................................................................ 20 3.6 4 Albanien................................................................................................................................. 18 Mazedonien ........................................................................................................................... 23 3.6.1 Hintergrund ................................................................................................................... 23 3.6.2 Herausforderungen ....................................................................................................... 24 3.6.3 Maßnahmen und politisches Vorgehen ........................................................................ 26 Übertragungsansätze der Fallbeispiele für die Legalisierung von illegalen Siedlungen in Serbien mit dem Instrument der Baulandumlegung .................................................................................. 28 Literaturverzeichnis ............................................................................................................... 30 Legalisierung von illegalen Siedlungen mittels Baulandumlegung __________________________________________________________________________________ Problemstellung und Ziel der Studie Zahleiche Länder des ehemaligen Jugoslawien ringen mit denselben strukturellen Problemen. Der historische Prozess der territorialen Verschiebungen durch den Zerfall des ehemaligen Jugoslawien führte zu Bürgerkriegen, wirtschaftlichen Veränderungen und einer plötzlichen Beschleunigung der Wanderungsbewegungen. Die Nachkriegsnot führte viele Bürger in verstädterte Regionen in der Hoffnung auf bessere Verdienstmöglichkeiten und einem sicheren Leben. Die Regierungen und Stadtverwaltungen waren auf den drastisch erhöhten Bedarf an Land, Wohnungen und Versorgungsleistungen nicht vorbereitet. Als Folge einer fehlenden strategischen Stadtentwicklungsplanung und fehlender planungs-, bau- und bodenrechtlicher Regularien entstanden zahlreiche illegale Gebäude und ganze Siedlungen sowie letztlich eine unkontrollierte Siedlungsentwicklung. Die in dieser Weise ohne Genehmigung errichteten Bauten bedecken inzwischen weitreichende Teile der Länder Südosteuropas und haben zu einer Zersiedlung der Region geführt. Im Wesentlichen lassen sich drei unterschiedliche Typen von illegalen Gebäuden unterscheiden, die danach differenziert werden, ob ein Gebäude oder ein Gebäudeteil ohne Genehmigung 1. vom Eigentümer auf seinem Grundstück, 2. von einem Dritten auf einem im Staatseigentum oder kommunalem Eigentum befindlichen Grundstück oder 3. von einem Dritten auf einem privaten Grundstück eines anderen Eigentümers errichtet worden ist. In allen drei Fällen handelt es sich um illegale Bauten im Sinne der vorliegenden Studie. Sofern es bei den Fallgestaltungen 2 und 3 zur Errichtung ganzer Siedlungen gekommen ist, ist eine ordnungsgemäße städtebauliche Erschließung mit ausreichender technischer Ver- und Entsorgung entweder nicht vorhanden oder weist erhebliche Mängel und Defizite auf. Oftmals sind die Verbindungen zu Versorgungsnetzwerken (Strom- und Wassernetz) ebenfalls illegal hergestellt worden. Insbesondere die am stärksten gefährdeten sozialen Gruppen (Minderheiten und von Kriegsarmut Betroffene) leben unter solchen besonders prekären sanitären und sozialen Bedingungen. In Folge dessen kommt es durch die Bewohner der illegalen Siedlungen zu einer Überlastung der natürlichen Ressourcen, insbesondere der Böden und der Gewässer durch die Einleitungen ungereinigter Abwässer. Darüber hinaus sind viele der illegalen Bauwerke aufgrund der geringen Bauqualität und der teilweisen Besiedlung von Schutzzonen anfällig für Naturgefahren wie Überschwemmungen oder Erdbeben. In Südosteuropa beträgt der Anteil der illegalen Bauten derzeit schätzungsweise 50% des Bestandes (GABRIEL B. 2007, S.5). Dies hat für die Kommunen weitreichende Folgen. Zunächst ist festzustellen, dass aufgrund der zu raschen Transformations- und Dezentralisierungsprozesse in den 1990er Jahren ohnehin bereits unzureichende technische Ausstattungen in den Kommunen und defizitäre organisatorische Strukturen in den Kommunalverwaltungen bestehen. Aufgrund der fehlenden Steuer- und Gebühreneinnahmen bei illegalen Siedlungen fehlen auch die finanziellen Ressourcen für die Herstellung von adäquaten Versorgungseinrichtungen und Infrastrukturen in den prekären Siedlungen. Das Vorantreiben der Legalisierungen ist sowohl in wirtschaftlicher als auch in sozialer Hinsicht zwingend notwendig; denn für die Eigentümer von illegalen Immobilien der Typen 2 und 3 besteht keine Eigentumssicherheit. Sie sind einem ständigen Verdrängungsrisiko ausgesetzt und Seite 5 Legalisierung von illegalen Siedlungen mittels Baulandumlegung __________________________________________________________________________________ haben keine Möglichkeit, einen Kredit bei den Kreditinstituten für ihre Immobilie aufzunehmen, da sie den Nachweis der Kreditwürdigkeit nicht erbringen können (WORLD BANK 2012, S.189). Es fehlt der Eigentumsnachweis an Grund und Boden und damit die Eintragungsfähigkeit eines Grundpfandrechts zur Besicherung eines Kredits. Im Zentrum dieser Studie stehen daher die Möglichkeiten der Legalisierung von illegalen Siedlungen der Typen 2 und 3 mit Hilfe des Instruments der Baulandumlegung in Serbien. Hierfür werden zunächst die bodenpolitische Situation Serbiens sowie die Ursachen und Herausforderungen im Kontext illegalen Siedlungen dargestellt. Es folgen fünf Fallstudien aus Ländern Nepal, Angola, Albanien, Montenegro und Mazedonien. Die drei zuletzt genannten Nachbarländer von Serbien haben einen vergleichbaren historischen Kontext und stehen vor vergleichbaren Herausforderungen in der Legalisierungsfrage. Abschließend werden die Maßnahmen aus den Fallstudien mit Blick auf eine Übertragbarkeit und Anwendbarkeit in Serbien erörtert. Bodenpolitische Situation in Serbien Serbien ist mit einer Bevölkerung von 7.120.666 Einwohnern (Stand: 2011) und einer Gesamtfläche von 88.361 km² der größte Teilstaat des ehemaligen Jugoslawiens. Er grenzt unmittelbar an Ungarn, Rumänien, Bulgarien, Mazedonien, Albanien bzw. das Kosovo, Montenegro, Kroatien sowie an Bosnien und Herzegowina. Die Regelung der Raumplanung in Serbien obliegt seit 2014 der Abteilung Bebauung, Raum-und Stadtplanung im Ministerium für Bau, Transport und Infrastruktur. Das Raumplanungssystem setzt sich aus der lokalen, regionalen und nationalen Ebene zusammen. Im Jahr 2009 wurde das nach wie vor geltende „Planning and Construction Law“ verabschiedet. Dieses Gesetz sieht die flächendeckende Überplanung des gesamten Staatsgebietes auf allen drei Planungsebenen vor. Die Aufstellung der Pläne ist - Stand 2015 - für alle Regionalpläne und einen Großteil der lokalen Pläne abgeschlossen. Auf nationaler Ebene wurde bereits im Jahr 2010 der zweite Raumordnungsplan verabschiedet; der erste war bereits im Jahr 1996 in Kraft getreten. Die größte Herausforderung für die Raumplanung und städtebauliche Ordnung Serbiens ist die komplexe Transformation des Gesellschafts-, Rechts- und Wirtschaftssystems vom Sozialismus zu einem marktorientierten System und die damit einhergehende Privatisierung der verstaatlichten Grundstücke. In Serbien wurden die Privatisierung und die Rückgabe von Eigentumsrechten in den ersten 20 Jahren nach dem Zerfall Jugoslawiens nicht entschieden vorangetrieben. In Folge dessen blieb der Eigentumsstatus von Siedlungsflächen bis heute größtenteils ungeklärt. So befindet sich das vom Masterplan „Belgrad 2021“ erfasste Gebiet der Stadt von 77.600 ha noch zu 84% in staatlichem Eigentum (NEDOVIC-BUDIC, Z., ZEKOVIC, S., VUJOSEVIC, M. 2012, S.308). Dieses Beispiel zeigt, dass der Prozess der Privatisierung von Grund und Boden und damit die Herstellung eines funktionierenden Grundstücksmarktes mit einem adäquaten Anteil von Privateigentum noch erheblicher Anstrengungen bedarf. Ein weiteres Problem liegt in der zeitnahen Realisierung von Bauvorhaben, denn für die Erteilung von Baugenehmigungen durch die örtlichen Gemeinden bestehen zahlreiche Hemmnisse. Aufgrund der Vielzahl von ungeklärten Eigentumsverhältnissen verlängern sich die Verfahrensdauer und damit Seite 6 Legalisierung von illegalen Siedlungen mittels Baulandumlegung __________________________________________________________________________________ auch die Kosten für Bauvorhaben. Seit dem Beginn des Prozesses zur Legalisierung illegaler Bauten im Jahre 2008 haben sich diese Verzögerungen noch vergrößert. Die Problematik bei den Baugenehmigungserteilungen führt zu einem erheblichen Anstieg der illegal errichteten Gebäude. Die Anzahl der illegalen Gebäude liegt Schätzungen zur Folge bei einer Millionen (WORLD BANK 2012, S.194). Abbildung 1 zeigt die Verteilung von illegalen Siedlungen in der Hauptstadt Belgrad, nachdem Masterplan Belgrad 2021. Abbildung 1: Verteilung von illegalen Siedlungen in Belgrad (Quelle: Mitrovic, B.; Antonic, B. 2013, S.991) Dadurch machen sie den größten Anteil des Gebäudebestandes in Serbien aus. Durch die fehlende Steuerung der Stadtentwicklung und der mangelnden Kontrolle der Bauqualität wird die öffentliche Gesundheit und Sicherheit, die Wasser- und Abwasserversorgung, die Strom- und Versorgungseinrichtungen, so wie der Zugang zu Grundstücken negativ beeinflusst. Darüber hinaus gehen der Regierung erhebliche Einnahmen, durch die fehlenden jährlichen Grundsteuern und den fehlenden Gebühren und Abtretungen für die technischen und sozialen Infrastruktureinrichtungen verloren. Ebenso können die illegalen Gebäude nicht als Hypothek verwendet werden, dadurch ist der Großteil des Gebäudebestandes in Serbien „totes Kapital“ und kann nicht als für weitere Investitionen verwendet werden. Dieses Phänomen ist jedoch nicht nur auf fehlende Reformen des Baurechts zurückzuführen sondern auch auf die langjährige Korruptionsproblematik, von denen die Seite 7 Legalisierung von illegalen Siedlungen mittels Baulandumlegung __________________________________________________________________________________ meisten Länder in Südosteuropa betroffen sind1. In Serbien gab es in der Vergangenheit zu wenige Reformen des Planungsrechtes, auch die Rückgabe von Eigentumsrechten an die Besitzer vor dem Sozialismus hat noch nicht begonnen. Derzeit basieren die Privatisierungen von baureifem Land auf dem „Planning and Construction Law“. Auf dessen Grundlage werden u.a. Pachtverträge von öffentlichen Grundstücken in Eigentumsrechte umgewandelt. Umlegungsansätze und Fallbeispiele Partizipative Bodenordnung Die UN Habitat hat für das globale relevante Handlungsfeld Zugang zu und Sicherung der Nutzungsrechte an Grund und Boden als unverzichtbare Grundlage für menschenwürdige Lebensverhältnisse den bodenordnerischen Ansatz des sog. „Participatory and Inclusive Land Readjustment“ (Pilar) entwickelt und vielfach erprobt. Es handelt sich um einen Prozess, durch den eine Vielzahl von Grundstücken verschiedener Eigentümer durch ein partizipatives und integratives Verfahren in einem geschlossenen gebietsbezogenen Ansatz zusammenfasst und durch Koordination von städtebaulicher Planung, Bodenordnung und Erschließung entwickelt werden. Die Entwicklung wird durch einen verbindlichen Bauleitplan vorbereitet und gesteuert sowie und durch die Bereitstellung von technischer und sozialer Infrastruktur, öffentlichen Grün- und Freiflächen und anderen städtischen Einrichtungen in einem angemessenen Standard ermöglicht. Pilar stützt sich auf einen Verhandlungsprozess zwischen den lokalen Behörden der Stadt bzw. der Gemeinde sowie den Eigentümern und Nutzern der Grundstücke. Die Interessen der Beteiligten hinsichtlich der formalen legitimen Grundstücksnutzungen werden systematisch erfasst und es wird ein gerechter und sozialverträglicher Ausgleich der Interessen angestrebt. Im Rahmen von Pilar werden nicht nur die Grundstückseigentümer einbezogen, sondern auch andere Akteure wie Mieter, Pächter und auch informelle Besatzer usw., die ausreichend konsultiert und in den Entscheidungsprozess einbezogen werden müssen. Durch ihre Anhörung und Interessenerfassung gelingt es, ihr Vertrauen, Unterstützung, Akzeptanz und Mitwirkungsbereitschaft für den Prozess zu gewinnen. Dieser Prozess führt dann zu integrierten Ergebnissen. Durch den PilarAnsatz kann es gelingen, die soziale Integration der Stadtgesellschaft zu fördern, indem gemischte Bevölkerungsstrukturen mit Bevölkerungsgruppen mit unterschiedlichen Einkommen und sozialer Herkunft geschaffen werden und soziale Gettos und Gated Communities vermieden werden. Zugleich werden alle Beteiligten eines Projekts sowohl an den Kosten als auch am Nutzen der Maßnahme in angemessener und gerechter Weise beteiligt. Pilar orientiert sich an der klassischen Baulandumlegung (Land Readjustment), die sich in den letzten Jahrzehnten sowohl für die planvolle Erweiterung als auch für die Innenentwicklung der Städte bewährt hat. Das Instrument existiert in Deutschland mindestens seit 1902 und wird auch in Japan, Spanien, der Republik Korea, der Türkei und Thailand außerordentlich erfolgreich eingesetzt. In einigen dieser Länder wurde ein Drittel der Siedlungsflächen erstmalig mit diesem Verfahren der Bodenordnung entwickelt. Angesichts der Möglichkeiten, die Entwicklung von Bauland und dessen 1 Nach dem Korruptionsindex 2014 von Transparency International liegt Serbien auf dem 78. Platz mit einem Index von 41 und damit hinter allen Ländern der Europäischen Union. Zum Vergleich 1. Dänemark (92), letzter Rumänien (43). Je höher der Indexwert ist, umso höher wird die Korruptionsanfälligkeit in dem Land bewertet (TRANSPARANCY INTERNATIONAL, 2014). Seite 8 Legalisierung von illegalen Siedlungen mittels Baulandumlegung __________________________________________________________________________________ Erschließung sehr rationell zu gestalten und wegen der Bedeutung für die Städte in den Entwicklungsländern, hat die UN Habitat die Baulandumlegung als eines von 18 Tools für die Steuerung der Landnutzungsrechte identifiziert, das für die regional spezifischen Herausforderungen der Bodenfrage weltweit weiter entwickelt werden soll. Aufgrund der aktuellen Forschungsergebnisse ist die klassische Baulandumlegung zu Pilar weiter entwickelt und um Elemente des Governance erweitert worden. Dabei geht es speziell um Fragen der politischen Ökonomie und institutioneller Rahmenbedingungen in Entwicklungsländer Nepal In Nepal sind die Bevölkerungs- und Siedlungsdichte in städtischen Regionen besonders hoch. Die rasche Urbanisierung, ineffiziente Bodennutzung und eine Unterversorgung mit adäquatem Wohnraum haben zur Entwicklung von illegalen Siedlungen ohne entsprechende technische und soziale Infrastrukturanlagen und -einrichtungen geführt. Die Regierung kann die Herstellung der benötigten Infrastrukturen jedoch nicht alleine finanzieren (SHRESTHA, B. K. 2013, S.1). Aus diesem Grund führte Nepal in seinem Bodenrecht das Instrument der Baulandumlegung ein. Dieses Instrument bewährte sich als beste Methode für die Bereitstellung von Baugrundstücken und Infrastrukturflächen sowie für die Finanzierung der Infrastrukturmaßnahmen. Zugleich gelang es damit, die Grundstücke zu ordnen und zweckmäßig zu gestalten. Abbildung 2 zeigt das Schema des Umlegungsverfahrens in Nepal. Abbildung 2: Schema des Umlegungsverfahrens in Nepal (Quelle: Oli, P.P. 2010, S.2) Die Vorbereitung des Umlegungsverfahrens in Nepal gliedert sich in mehrere Schritte. Zunächst erfolgt eine Neuvermessung und Kartierung des gesamten Umlegungsgebietes, bei dem alle vorhandenen Infrastrukturanlagen, privaten und öffentlichen Grundstücke sowie die Gebäudevorderseiten eingemessen werden. Die vorhandenen Karten sind in der Regel nicht vollständig oder veraltet und werden durch die neuen digitalen Karten ersetzt. Während des Vermessungsprozesses wird auch eine Wertermittlung der betroffenen Grundstücke durchgeführt und die betroffenen Grundstückseigentümer werden über das Verfahren, seine Ziele und Maßnahmen informiert. Zusätzlich wird die soziale und wirtschaftliche Struktur in dem Umlegungsgebiet anhand von Bewohnerbefragungen ermittelt. Es werden die Meinung zu dem Projekt, die benötigten Infrastrukturen, die Flächennutzung und die Mitwirkungsbereitschaft erfragt. Seite 9 Legalisierung von illegalen Siedlungen mittels Baulandumlegung __________________________________________________________________________________ Im Anschluss wird für jeden Siedlungsblock ein Entwurf des Umlegungsplans aufgestellt, der die nötigen Flächenabtretungen und Projektkosten kalkuliert. Üblicherweise beträgt der Flächenabzug in Nepal 19% für Straßen, 5% für Freiflächen, 8-10% für Dienstleistungsflächen (Service Plots) und 4% für administrative Kosten, insgesamt also 35-40% der Grundstücksflächen (OLI, P.P. 2010, S.5). Abbildung 3 veranschaulicht den Flächenabzug im Rahmen einer Umlegung. * Grundstück nach der Umlegung ** Flächenabzug Abbildung 3: Flächenabzug im Rahmen einer Umlegung (Quelle: UZUN, B., CETE, M. 2004, S.5) Die minimale Grundstücksgröße soll nach der Umlegung 80 m² betragen. Außerdem soll die Umlegung eine Mischung der verschiedenen Nutzungen in dem geplanten Gebiet fördern. Hierfür werden u.a. Blöcke für Freiflächen (Open Space) und Dienstleistungsflächen (Service Plots) freigehalten, siehe Abbildung 4. Abbildung 4: Grundstücke vor und nach der Baulandumlegung (Quelle: Pradhan, T. 2000, S.9) Der erste und zugleich schwierigste Schritt für die Umsetzung des Umlegungsverfahrens besteht in der Konsensfindung aller Beteiligten und der Unterzeichnung der Einverständniserklärungen der Seite 10 Legalisierung von illegalen Siedlungen mittels Baulandumlegung __________________________________________________________________________________ Grundstückseigentümer. Nachdem die Beiträge der Grundstücksbesitzer (Flächen und Geldbeiträge) abschließend geklärt sind, wird der Umlegungsplan fertiggestellt. Sollte der Gebäudeabriss ökonomischer als die Verlegung einer bestehenden Haupterschließungsstraße sein, werden die Gebäude beseitigt und Kompensationszahlungen für die Häuser geleistet, damit die Eigentümer diese auf den neuen Grundstücken neu errichten können. Für die Herstellung von Nebenstraßen sollen keine Gebäude abgerissen werden. Die Errichtung der Gebäude sowie die Herstellung der Straßen, der Wasserversorgung, der Abwasserkanäle und des Stromnetzes erfolgen Blockweise. Bei der Durchführung des Umlegungsverfahrens kommt es zu zahlreichen Problemen. Zum einen ist es schwierig, die Grundstücksbesitzer davon zu überzeugen, dass ihre Grundstücke von einer Umlegung profitieren, da sie wenig Vertrauen in die Politik haben (OLI, P.P. 2010, S.7). Dies führt zu erheblichen Verzögerungen des Projektes. Insbesondere die teilweise ungeklärten Eigentumsverhältnisse der Grundstücke bereiten Schwierigkeiten, da viele Parzellen in den bestehenden Karten nicht eingezeichnet sind. Im Rahmen des Umlegungsverfahrens werden Kleinstgrundstücke für eine zweckmäßige Gestaltung mit anderen Parzellen zusammengelegt, um eine bebauungsfähige Größe zu erhalten. Ein Grundstückseigentümer eines Kleinstgrundstücks muss zusätzliche Fläche bis zur Mindestgröße eines Baugrundstücks erwerben oder sein Grundstück verkaufen. Bestehende Gebäude werden im Rahmen der Umlegung nicht versetzt. Grundsätzlich soll ein Grundstückseigentümer sein neugeordnetes Grundstück in vorheriger Lage behalten. Ein Besitzer von mehreren verteilt liegenden Grundstücken kann die Lage seiner neuzugewiesenen Fläche aus seinen bisherigen Standorten auswählen. Der Hauptanlass für die Umlegung ist die ordnungsgemäße Erschließung aller Grundstücke mit Anbindung an eine öffentliche Straße und an die Versorgungseinrichtungen für einkommensschwache Bevölkerungsgruppen, die sich die Erschließungskosten für ihr Grundstück nicht leisten können. Die Eigentümer stellen mit Ihren Flächenabtretungen die benötigten Flächen für die Service Plots, Straßen und Freiflächen zur Verfügung. Die Haupteinnahmen des Verfahrens werden durch die Veräußerung von den entstandenen Service Plots erzielt. Die Nutzungen der Service Plots sind auf soziale Dienstleistungen wie medizinische Einrichtungen, Nahversorgung und Bildungseinrichtungen beschränkt. Die Kosten des Umlegungsverfahrens (Vorbereitende Untersuchungen, Straßenbau, usw.) werden zu 50% durch die Veräußerung der Service Plots und zu 50% durch die Regierung getragen (Pradhan, T. 2000, S.10). Bevölkerungsgruppen ohne Grund- und Immobilieneigentum können an dem Umlegungsverfahren nicht teilnehmen, da sich das Verfahren an den Interessen der Grundstückseigentümer orientiert. Die Regierung plant zur Versorgung dieser Bevölkerungsgruppen sozialen Wohnungsbau auf den Service Plots, und die Wohnungen sollen an die förderbedürftigen Haushalte mit sehr niedrigen Einkommen vermietet werden (OLI, P.P. 2010, S.9). Angola - Huambo Die Stadtplanung und die Bodenordnung einschließlich der Baulandumlegung in Angola sind in folgenden drei Gesetzen geregelt: Seite 11 Territorial Planning Law 3/04 (2004) Land Law 9/04 (2004) Law on local administrations (2007) Legalisierung von illegalen Siedlungen mittels Baulandumlegung __________________________________________________________________________________ Ein wesentlicher Anlass für den strategischen Einsatz der Baulandumlegung sind die Eigentumssicherung sowie das rasante Bevölkerungswachstum in den Städten, die durch die kriegsbedingten Flüchtlingsströme noch verstärkt wurden. Es fehlen derzeit schätzungsweise 875.000 Wohnungen und 65 % der existierenden Wohnungen haben keinen Anschluss an Ver- und Entsorgungsnetze. Bei den meisten Siedlungen handelt es sich illegale, bei denen die Baugrundstücke durch die Siedler besetzt wurden. Vor diesem Hintergrund hat die Baulandumlegung sowohl zur Siedlungserweiterung als auch zur Legalisierung von bestehenden Siedlungen eine große Bedeutung erlangt. Von 2006 bis 2008 wurden in Huambo in den Stadtteilen Fatima und Camussamba Pilotprojekte für die Verbesserung der lokalen Infrastruktur mit Hilfe des Instruments der Baulandumlegung durchgeführt. Die Projekte gliedern sich in zwei Phasen. 1. Erstmalige Vermessung, Erfassung und Kartierung der bestehenden Häuser und Grundstücke. Zugleich erfolgt die systematische Registrierung aller Grundstücke in einem Katasterverzeichnis, in das auch die Eigentümer namentlich eingetragen werden. Die Katastervermessungen und die Grundlagenerstellung erfolgen durch GPS-Messungen und GIS-basierte digitale Verzeichnis- und Kartenherstellung. 2. Durchführung eines Umlegungsverfahrens für die Flächenbereitstellung und Herstellung von Anlagen und Einrichtungen der sozialen und technischen Infrastruktur. Als schwierigster und zeitaufwendigster Teil der Umlegung hat sich die Konsensfindung aller Beteiligten erwiesen. Der Umlegungsplan basiert auf dem Prinzip, dass jeder Grundstückseigentümer im Rahmen der Umlegung eine Parzelle von gleichem Wert wie sein ursprüngliches altes Grundstück zugewiesen bekommt. Die jeweiligen Flächen sind aufgrund der Flächenabzüge zwar kleiner als zuvor, jedoch aufgrund der veränderten Bodenwerte (Einwurf: Agrarland – Zuteilung: baureifes Land) wesentlich wertvoller. Die Abbildung 5 und Abbildung 6 zeigen das Umlegungsgebiet mit den neuen Grundstücksparzellen. Insgesamt muss jeder Grundstückseigentümer einen Flächenabzug von 65% leisten (United Nations 2013, S.32). Der Umlegungsplan sieht folgende Flächenaufteilung vor: 30% der Fläche wird für soziale und technische Infrastruktur eingeplant, 35% für die Verteilung der privaten Grundstücke an die vorherigen Eigentümer und 35% der Flächen werden der Stadt als Bauland für eine Veräußerung zugeteilt, um damit die Herstellungskosten der Infrastrukturmaßnahmen zu finanzieren (United Nations 2013, S.32). Insgesamt ist also rund ein Drittel der neu geschaffenen Siedlungsfläche für die vorherigen Grundstückseigentümer vorgesehen. Seite 12 Legalisierung von illegalen Siedlungen mittels Baulandumlegung __________________________________________________________________________________ Abbildung 5: Huambo: vorhandene Ackerflächen (gelb Vordergrund) und Siedlungsflächen (Hintergrund) im Stadtteil Fatima (Quelle: United Nations 2013, S. 32) geplante Abbildung 6: Huambo, Stadtteile Fatima (orange) und Camussamba (blau) nach der Umlegung (Quelle: United Nations 2013, S. 26) Seite 13 Legalisierung von illegalen Siedlungen mittels Baulandumlegung __________________________________________________________________________________ Im Rahmen des Umlegungsverfahrens werden alle Grundstückseigentümer mit Eigentumsnachweisen („purchase license“) ausgestattet. Diese ermöglichen eine leichtere Registrierung im Kataster, bilden die Grundlage für den Erhalt von Baugenehmigungen und stellen eine Eigentumsgarantie dar. Die neu gestalteten Grundstücke sind jeweils ca. 375 m² (15 m * 25 m) groß. Jedem Eigentümer wird entsprechend der Größe seines Einwurfsgrundstücks eine adäquate Anzahl von Parzellen zugewiesen (siehe Abbildung 7). Abbildung 7: Beispiel für die Ermittlung von Zuteilungsflächen (Quelle: United Nations 2013, S. 34) Die Auf- bzw. Abrundung der Parzellenanzahl führt automatisch zur Bevorzugung bzw. Benachteiligung für einige Betroffene. Die Regierung sah jedoch für die Implementierung eines anderen Verteilungsmaßstabs keine Möglichkeit (United Nations 2013, S.34). Im Anschluss werden die verbliebenen 50 % der baureifen Flächen veräußert, um die notwendigen Infrastrukturmaßnahmen zu finanzieren. Diese Maßnahmen beinhalten neben der Herstellung von Straßen auch eine bessere Wasserversorgung und die Errichtung einer Holzbrücke. In dieses Verfahren werden auch bestehende Siedlerstellen integriert, deren Eigentums- und Nutzungsrechte gesichert und deren Grundstücke an die geplante Erschließungsstruktur angepasst werden können. Die Baulandumlegung in Huambo führte in den betroffenen Stadtteilen zu einer sozialen Durchmischung durch Zuzug wohlhabendere Bevölkerungsschichten und einer Verbesserung der Versorgungssituation für einkommensschwache Bevölkerungsgruppen. Seite 14 Legalisierung von illegalen Siedlungen mittels Baulandumlegung __________________________________________________________________________________ Montenegro Hintergrund Montenegro ist seit dem 3. Juni 2006 ein unabhängiger Staat mit einer Fläche von 13.812 km² und 661.807 Einwohnern. Mehr als 50 % der Bevölkerung leben in der Küstenregion und in der Hauptstadt Podgorica (UNITED NATIONS 2015, S.71). Aufgrund der geographischen Lage ist Montenegro auch für Touristen und internationale Immobilieninvestoren interessant. Jedoch ist gerade die Küstenzone ein seismisches Risikogebiet in der es häufig zu Erdbeben, Erdrutschen, Fluten und anderen natürlichen Bedrohungen kommt. Im Jahre 1993 lebten zweidrittel der Bevölkerung unterhalb der Armutsgrenze. Zusätzlich sind bis zur Unabhängigkeit über 30.000 Flüchtlinge aus anderen Regionen des ehemaligen Jugoslawien immigriert (UNITED NATIONS 2015, S.71). Diese Problemlage führte zu einer Vielzahl von illegal errichteten Gebäuden auf staatlichem Gebiet, da es keine ausreichende Versorgung mit sozialen Wohnungen oder bezahlbarem Wohnraum gab. Infolge der Unabhängigkeit kamen weitere Faktoren, die zu einer Ausweitung der illegalen Siedlungen in Montenegro führten, hinzu. So gab es in den Jahren 2006 und 2007 einen Immobilienboom in Montenegro. Insbesondere wohlhabende Bürger aus Russland, dem Vereinigten Königreich und andren Ländern kauften Eigentum entlang der Küsten. Dies führte zu einer starken sozialen und wirtschaftlichen Zerklüftung zwischen dem Norden Montenegros und dem Rest des Landes. Bis heute gibt es keine exakte Erfassung der illegalen Bauten. Die unvollständigen offiziellen Dokumente weisen ca. 40.000 illegale Bauten auf. Die Vereinten Nationen hingegen gehen von über 130.000 illegalen Gebäuden - hauptsächlich in kleineren und mittelgroßen Siedlungen – aus (POTSIOU, C. 2012, S.107). Die illegalen Gebäude wurden sowohl auf privaten als auch auf öffentlichen Grundstücken errichtet. Sie variieren in ihrer Ausführung (von Slumbauten bis zur Luxusresidenz), der örtlichen Lage (Vororte, Stadtkerne und Schutzgebieten), der Nutzung (Wohnund Gewerbezwecke) und Größe. Schätzungen stufen derzeit mehr als 80% der Häuser und Apartments in Montenegro als illegal ein, d.h. sie wurden ohne Baugenehmigung errichtet oder Seite 15 Legalisierung von illegalen Siedlungen mittels Baulandumlegung __________________________________________________________________________________ gehen über die Genehmigungsinhalte hinaus (POTSIOU, C. 2012, S.5). Abbildung 8 zeigt eine Karte der Hauptstadt Podgorica, in der Zonen mit illegalen Gebäuden markiert sind. Abbildung 8: Illegale Siedlungszonen in Podgorica (Quelle: POTSIOU, C. 2012, S.38) Herausforderungen Nach der Unabhängigkeit Montenegros stand zunächst die Erfassung und Weiterführung des Katasters im Vordergrund. Die Wiederherstellung von Eigentumsrechten und die Privatisierung sowie die Regelung des Immobilienmarktes spielten eine untergeordnete Rolle. Erst im Jahr 2002 wurde das Gesetz „Law on Restitution on Ownership Rights“ zur Wiederherstellung von Eigentumsrechten verabschiedet, die Umsetzung schreitet jedoch nur langsam voran. In Folge dessen bauten viele Personen, die lediglich ein Nutzungsrecht an einer Grundstücksparzelle zugesprochen bekommen hatten, ohne Baugenehmigung. Eine offizielle Genehmigung erfordert allerdings neben anderen Dokumenten insbesondere die Besitzrechte an der Parzelle. Somit konnten diese Bauten nicht ins Kataster aufgenommen werden. Vorherige Eigentümer, die während des Sozialismus Eigentumsrechte freiwillig an den Staat übertragen haben, haben keine Berechtigungen mehr auf Entschädigung oder Wiederherstellung der Rechte. Dies hatte unter anderem zur Folge, dass insbesondere in ländlichen Regionen die meisten Bauten heutzutage als illegal angesehen werden. Zu Zeiten des ehemaligen Jugoslawien erfolgte die Genehmigung auf Grundlage eines formlosen Briefes an die Gemeinde, mit dem das Bauvorhaben auf öffentlicher Fläche beantragt und anschließend gebilligt wurde. Besonders große Flächen, die für den Staat von strategischer Bedeutung sind, werden von der Wiederherstellung der privaten Eigentumsrechte ausgenommen. Stattdessen werden diese enteignet und die Eigentümer durch Kompensationszahlungen entschädigt. Es gibt jedoch keine zugänglichen Aufzeichnungen, die den Umfang der Enteignungen und die gezahlte Kompensationssummen dokumentieren (UNITED NATIONS 2015, S.74). Seite 16 Legalisierung von illegalen Siedlungen mittels Baulandumlegung __________________________________________________________________________________ Neben den Schwierigkeiten bei der Privatisierung trägt auch der ineffiziente Stadtentwicklungsprozess zu der Entstehung von illegalen Siedlungen bei. Der komplexe Planungsprozess für die Entwicklung einer Gemeinde ist äußerst zeitintensiv und kostspielig, aus diesem Grund existiert eine solche Planung noch nicht für jede Gemeinde in Montenegro. Die Folge sind eine Begrenzung der ausgegebenen Baugenehmigungen und die Verschärfung der illegalen Siedlungsproblematik. Selbst in Regionen, in denen ein detaillierter Entwicklungsplan existiert, entstehen aufgrund der hohen Kosten (Steuern und Gebühren) und dem bürokratischen Genehmigungsverfahren weiterhin Gebäude ohne Baugenehmigung. Ein weiteres großes Problem sind die veralteten Katasterdaten, auf denen die Entwicklungspläne basieren. Maßnahmen und politisches Vorgehen Im Jahr 2008 wurden das Strafgesetzbuch „Criminal Code“ und das „Law on Construction of Objects“ in Montenegro novelliert. Im Strafgesetzbuch werden Bauvorhaben ohne Genehmigung und die illegale Herstellung zu Versorgungsleitungen unter Strafe gestellt. Auch die privaten Dienstleister, wie z.B. Elektrizitätsfirmen haften, wenn sie illegale Verbindungen dulden. Illegale Bauten, die nach 2008 errichtet wurden, sollen abgerissen werden, für die bereits vor 2008 bestehenden Gebäude ist ein Abriss nicht zwingend notwendig. Gebäude für die keine Wohngenehmigungen bestehen, können nicht im Kataster registriert werden. Um die zukünftige Ausbreitung von illegalen Bauten zu verhindern erarbeitet die Regierung detaillierte Planungsdokumentationen aus und verstärkt die Überwachungsinspektionen vor Ort durch die Einstellung von Inspektoren für Städtebau, Raumplanung, Stadtplanung, ökologische Nachhaltigkeit und weiteren Bereiche. Der Gegenseitige Informationsaustausch der einzelnen Inspektoren ist wesentlicher Bestandteil dieses Konzeptes. Darüber hinaus versucht die Regierung die bereits bestehenden illegalen Gebäude in der weiteren Planung zu berücksichtigen und diese in letzter Konsequenz zu legalisieren Die Legalisierung erfolgt auf kommunaler Ebene in zwei Arbeitsschritten. Die erste Stufe beinhaltet die Identifizierung von illegalen Gebäuden, sowie die Erstellung von Orthophotos und detaillierten Lagepläne für jedes Grundstück und Gebäude. Die zweite Stufe beinhaltet die Erstellung von detaillierten Stadtentwicklungsplänen, die Ausstellung von Zertifikaten über die seismische Anfälligkeit des Bauwerks und die Ausstellung von Belegungsgenehmigungen. Die Voraussetzung für eine Legalisierung sind nach dem „Law on the Legalization of Informal Constructions“ die Existenz eines Stadtentwicklungsplans, eine Untersuchung des Bauwerks, ob es den Bauvorschriften entspricht, eine Standsicherheitsprüfung hinsichtlich seismischer Störungen und ein Nachweis der Eigentumsrechte. Damit es letzten Endes zu einer Legalisierung kommt, muss der Eigentümer eines illegalen Gebäudes folgende Kosten tragen: 1. 2. 3. 4. 5. 6. Seite 17 Eine Strafzahlung für die unterlassene offizielle Registrierung des illegalen Gebäudes Eine Registrierungsgebühr für die Aufnahme ins Kataster Anschlussgebühren für die Ver- und Entsorgungsleitungen Jährliche Grundsteuern Grunderwerbsgebühren, wenn der Antragsteller nicht der Eigentümer des Grundstücks ist Kosten für die Erstellung der Dokumente und ggfs. notwendiger Studien Legalisierung von illegalen Siedlungen mittels Baulandumlegung __________________________________________________________________________________ Der Staat erhofft sich durch den Legalisierungsprozess erhebliche Einnahmen in den nächsten Jahren. Für ein durchschnittliches Gebäude mit einer Nutzfläche von 100m² betragen die Genehmigungsgebühren mindestens 10.000 € bei einem durchschnittlichen Einkommen einer vierköpfigen Familie von üblicherweise lediglich ca. 400 € im Monat (POTSIOU, C. 2012, S.14). Die Regierung erlaubt aus diesem Grund kleinere monatliche Raten für die Tilgung der Legalisierungskosten. Die Regierung hat die illegalen Gebäude in den überplanten Gebieten in drei Kategorien eingeteilt: 1. Die erste Kategorie betrifft die Gebäude, die zwar legalisiert werden könnten, bei denen indessen die Gebäudeeigentümer nicht mitwirkungsbereit sind. In diesen Fällen setzt die Regierung auf Zwangsmaßnahmen der Legalisierung. Zu diesen Maßnahmen zählen die Abkopplung von Versorgungsnetzen und eine Erhöhung der Grundsteuern um 500 %. 2. Die zweite Kategorie betrifft die Eigentümer, die beabsichtigen, ihr Gebäude zu legalisieren, es aber nicht können. In diesem Fall müssen diese ein Zertifikat vorlegen, das die Bausicherheit nachweist. Zusätzlich muss eine kombinierte Genehmigung erworben werden, die sowohl die Bau- als auch eine Wohngenehmigung enthält. Eine Wohngenehmigung stellt sicher, dass alle Gesundheits- und Sicherheitsstandards erfüllt sind. 3. Die dritte Kategorie umfasst die Bauwerke die nicht an dem Legalisierungsprozess teilnehmen können. Diese Bauwerke müssen ggfs. abgerissen werden. Es wird geschätzt, dass ca. 5 % der derzeitigen 130.000 illegalen Gebäude abgerissen werden müssen, da sie nicht den Planungen und Vorschriften entsprechen. Die derzeit dort lebenden Bewohner sollen umgesiedelt werden (UNITED NATIONS 2015, S.83). Illegale Siedlungen in unbeplanten Gebieten können bis zur Fertigstellung der weiteren Pläne nicht legalisiert werden. Diese Legalisierungen sollen zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen. Für den Fall, dass Eigentümer ihr Gebäude illegal auf staatlichen oder kommunalen Grundstücken gebaut haben, bestehen zwei Möglichkeiten der Problembewältigung. Zum einen können diese die Grundstücke mit Hilfe eines Kredites erwerben, oder sie müssen einen langfristigen Pachtvertrag abschließen. Die eingenommenen Gebühren werden von der öffentlichen Hand zu 25% für den Abriss von ungewollten Gebäuden verwendet. Die Regierung geht davon aus, dass das Legalisierungsverfahren nach einem Zeitraum von 10 Jahren abgeschlossen sein wird (UNITED NATIONS 2015, S.82). Albanien Hintergrund In den neunziger Jahren lebten rund zwei Drittel der albanischen Bevölkerung in Ballungszentren. Aufgrund der umfassenden politischen Veränderungen zu dieser Zeit gab es eine große Binnenwanderung, die insbesondere dazu führte, dass ein Großteil der ländlichen Bevölkerung in die Städte ging. Das Ergebnis der Landflucht waren steigende Arbeitslosenzahlen in den Städten. Es zeigte sich, dass die in den Städten vorhandene Infrastruktur nicht ausreichte, um den gesteigerten Bedarf abzudecken. Zudem verschärfte der Mangel an ausreichend Wohnraum und der fehlende Markt für Mietwohnungen die Problemlage zunehmend. Die Hoffnung auf einen besseren Lebensstandard konnte in der Stadt häufig nicht erfüllt werden, da auch die Qualität der zur Seite 18 Legalisierung von illegalen Siedlungen mittels Baulandumlegung __________________________________________________________________________________ Verfügung stehenden Wohnungen gering war. In Folge dessen kam es zu Besetzungen von öffentlichen und privaten Flächen und der Errichtung von Gebäuden ohne eine Baugenehmigung oder die Rücksichtnahme auf Stadtentwicklungspläne. Es entstand sogar ein Markt für illegal errichtete Immobilien, obwohl der Verkäufer folglich nicht der rechtmäßige Eigentümer sein konnte. Bis zum Jahr 2006 existierten schätzungsweise 400.000 illegale Gebäude, die eine Fläche von ca. 40.000 Hektar Land bedeckten und ein Investitionsvolumen von 6 bis 8 Milliarden US-Dollar haben (UNITED NATIONS 2010, S.12). Über 60% der neu errichteten Gebäude wurden von im Ausland arbeitenden Albanern finanziert, die ihre Ersparnisse in inländische Immobilien anlegen wollen. Schätzungsweise zwei Drittel dieser Gebäude wurden illegal errichtet, sind aber von einer guten baulichen Qualität. Ein Großteil der illegalen Bauten ist immer noch nicht mit grundlegenden Versorgungseinrichtungen verbunden. Sie liegen fernab von Einrichtungen Für Bildung, der medizinischen Versorgung und haben keine Müllentsorgung oder eine Zugang zu öffentlichen Verkehrsmitteln. Abbildung 9 zeigt ein typisches Beispiel für illegale Siedlungen in Albanien aus der Stadt Berat. Das zufällige Wegenetzwerk dient dem Fußgängerverkehr. Die Wege können nicht von einem PKW oder Bussen befahren werden. Zusätzlich wurden keine Flächen für öffentliche Einrichtungen oder Freiflächen reserviert (Bertaud, A. 2006, S.8) Abbildung 9: Typische illegale Siedlung in Berat (Quelle: Bertaud, A. 2006, S.7) Im Jahr 2006 hatten mehr als 52 % der in ländlichen Regionen gelegenen Häuser keine Frischwasserversorgung, mehr als 70 % der Gesamtbevölkerung war von langen täglichen Stromausfällen betroffen und mehr als 50 % haben täglich nur für sechs Stunden Zugang zu frischem Wasser (UNITED NATIONS 2015, S.26) . Im Jahr 1991 wurde in Albanien mit dem Privatisierungsprozess begonnen, und damit früher als in den anderen Ländern des ehemaligen Jugoslawiens. Verantwortlich für den Privatisierungsprozess ist Seite 19 Legalisierung von illegalen Siedlungen mittels Baulandumlegung __________________________________________________________________________________ die Immoveable Property Registration Agency (IPRO). Die Privatisierung von den meisten ländlichen Flächen und annähernd aller Siedlungsflächen ist bereits abgeschlossen. Die privatisierten Flächen wurden an die Nachfahren der ehemaligen Eigentümer (vor 1946) oder auf die Personen mit Nutzungsrechten übertragen. Der Privatisierungsprozess ist aber noch nicht für alle Flächen abgeschlossen. Herausforderungen Die Rechtsverstöße durch Landbesetzungen und illegales Bauen lassen sich in Albanien in drei verschiedene Typen gliedern. Zunächst kommt es häufig zu der Situation, dass das Land zwar dem Nutzer gehört, aber keine Baugenehmigung für das darauf befindliche Gebäude eingeholt wurde, oder dass die Bauten über das genehmigte Maß hinausgehen. Abbildung 10: Illegale Gebäudeerweiterungen in Albanien (Quelle: UNITED NATIONS 2010, S.21) Die weiteren Typen betreffen die unrechtmäßige Inbesitznahme von privaten und öffentlichen Flächen. Insbesondere die häufige in Besitznahme von öffentlichen Flächen in ländlichen Regionen mit anschließender illegaler Bebauung führte zu ganzen illegalen Siedlungen und einem illegalen Grundstücksmarkt. In der Folge bestehen bis heute anhaltende Eigentumsstreitigkeiten zwischen den rechtmäßigen Eigentümern und den Besetzern der Grundstücke. Eine weitere Herausforderung für die Regierung liegt in der Bereitstellung von ausreichend sozialen bzw. bezahlbaren Wohnraum für die ärmeren Bevölkerungsschichten. Die von der Regierung ausgesprochenen privaten Eigentumsrechte werden von diesen ignoriert, da die rechtmäßigen Eigentümer häufig verzogen sind. Die wachsende internationale Besorgnis über das schlechte Eigentumsregistrierungssystem, den ineffizienten Immobilienmarkt und der mangelhaften Sicherheit der Eigentumsrechte führte zum Beginn des Legalisierungsprozesses von illegalen Siedlungen. Maßnahmen und politisches Vorgehen Im Jahr 2006 wurde das Gesetz „Law on Legalization, Urbanization and Integration of Informal Settlements“ verabschiedet und die Behörde „Agency for Legalization, Urbanization and Integration of Informal Areas and Constructions (ALUIZNI)“ wurde gegründet. Das Gesetz spezifiziert Eigentumsrechte und führt ein Verfahren ein, mit dem ein Eigentümer eines illegalen Gebäudes zum rechtmäßigen Eigentümer des besetzten Grundstücks werden kann. Das Gesetzt wurde zusammen mit der Organisation für Sicherheit und Zusammenarbeit in Europa (OSZE), der Weltbank und Universitäten aus den USA erarbeitet. Die Umsetzung liegt aber in der Verantwortung der ALUIZNI (UNITED NATIONS 2015, S.28). Seite 20 Legalisierung von illegalen Siedlungen mittels Baulandumlegung __________________________________________________________________________________ In den Privatisierungsverfahren sahen die Albaner mit einem durchschnittlichen Einkommen den einzigen Weg zur Verbesserung ihrer Wohnqualität in illegalen Siedlungen. In Folge dessen beschloss die Regierung eine zügige Legalisierung der unrechtmäßigen Besetzungen, um Investitionshemmnisse zu beseitigen, das Wirtschaftswachstum zu fördern und das in den illegalen Märkten gebundene Kapital in Höhe von wahrscheinlich mehreren Milliarden $ zu aktivieren. Hierfür stellte sie ein Budget von 5 Mio. $ zur Verfügung (UNITED NATIONS 2010, S.16). Aktuelle Stadtentwicklungspläne setzten keine Mindestgrößen für Grundstücksparzellen mehr fest Nun können einzelne Parzellen legal entwickelt werden, wenn diese für die Errichtung eines Gebäudes groß genug sind. Kleine und unzweckmäßig gestaltete Parzellen werden weiterhin von einer Bebauung ausgeschlossen. Mit dieser Maßnahme will die Regierung dem Bedarf auf dem Wohnungsmarkt für die nächsten 20 bis 30 Jahre entsprechen. Die Regierung hat für die Bewältigung der Legalisierungsaufgabe Rahmenpläne aufgestellt, in denen mit Hilfe von gelben Linien der Bereich, für den eine Bebauung zugelassen ist und illegale Gebäude legalisiert werden können, eindeutig festgelegt wird. Innerhalb der definierten Grenzen soll außerdem die städtische Infrastruktur ausgebaut und weitere Versorgungseinrichtungen errichtet werden, siehe Abbildung 11. Seite 21 Legalisierung von illegalen Siedlungen mittels Baulandumlegung __________________________________________________________________________________ Abbildung 11: Flächenbesetzung von illegalen Siedlungen in Fier. Die hier Eingezeichnete gelbe Linie, begrenzt das Legalisierungsgebiet (Quelle: Bertaud, A. 2006, S. 8) Es wurden 127 neue Planungsbereiche mit einer Größe von ca. 5 ha auf der Grundlage von Orthophotos ausgewiesen. Das Law on Legalization, Urbanization and Integration of Informal Settlements räumt den Bürgern eine Frist von sechs Monaten für die Meldung ihrer illegalen Häuser ein. Etwa 280.000 Meldungen wurden registriert, von denen 80.000 für Mehrfamilienhäuser, Wohnungen und Geschäfte waren (UNITED NATIONS 2010, S.15). Das Gesetz sieht Regelungen für die folgenden drei Fallgestaltungen vor: 1. Für den Fall, dass ein Gebäude auf einem privaten Grundstück im Eigentum eines Dritten errichtet wurde, folgende Verfahrensweise vor. Zunächst wird das Grundstück zwangsenteignet und geht in das öffentliche Eigentum über. Daraufhin bereitet ALUIZNI als Vertreter der öffentlichen Hand einen Vertrag für die Übertragung der Eigentumsrechte vom Staat auf den Eigentümer des illegal errichteten Gebäudes über, vor. Die Grundstücksübertragungen bedürfen einer notariellen Beurkundung. Der Eigentümer des illegal errichteten Gebäudes wird verpflichtet, das Grundstück zu erwerben. Nach dem Erwerb bereitet ALUIZNI die Legalisierungserlaubnis vor und schickt diese an die örtliche Verwaltung. Dort wird die Seite 22 Legalisierung von illegalen Siedlungen mittels Baulandumlegung __________________________________________________________________________________ Genehmigung in den Grundstücksakten registriert, sobald der Eigentümer die Gebühren entrichtet hat. 2. Für den zweiten Fall, dass ein Gebäude illegal auf einer öffentlichen Fläche errichtet wurde, erfolgt die Eigentumsübertragung durch Erwerbsverpflichtung direkt durch einen Grundstückskaufvertrag analog zum vorgenannten Fall. 3. Der dritte Fall befasst sich mit dem Szenario, das ein Grundstückseigentümer auf seinem Grundstück ein Gebäude illegal errichtet hat. In diesem Fall kann die Legalisierung zeitnah durchgeführt werden, da der Eigentümer lediglich eine Registrierungsgebühr zu zahlen hat. Damit die betroffenen Personen in der Lage sind, die Grundstücke zu erwerben, hat die Regierung Sondertarife mit einem Staffelungssystem eingeführt. Die Preise für eine Parzelle mit bis zu 100m² innerhalb der Gelben Linie betragen 1.463 €, bis zu 200 m² 2195 €, bis zu 300 m² 2.926 € und über 300 m² gelten keine Sondertarife mehr und der Erwerb erfolgt zu Marktpreisen (UNITED NATIONS 2015, S.31). Eine Legalisierung ist auch möglich, wenn in einem Mehrparteienhaus nicht alle Parteien die Legalisierungsgebühr bezahlt haben. In diesem Fall geht der Teilbesitz der nicht zahlenden Parteien temporär an ALUIZNI über, bis die Gebührenforderungen beglichen sind. Eine Person, die mehr als nur ein illegales Gebäude genehmigen lassen möchte, darf nur für eines die Sondertarife in Anspruch nehmen. Für Wohngebäude mit bis zu fünf Geschossen muss der Antragssteller eine persönliche Erklärung unterzeichnen, in der er die Haftung für jegliche Schäden, die am Gebäude bestehen oder die vom Gebäude verursacht werden, übernimmt. Die Regierung lehnt die Haftung für Unfälle, die auf eine schlechte Bauqualität der illegalen Gebäude zurückzuführen ist ab. Die vorherigen Grundstücksbesitzer werden entschädigt. Um den bisherigen Eigentumsstatus der Grundstücke identifizieren zu können, fordert ALUIZNI Informationen von den örtlichen Gemeinden an. Teilweise können die beteiligten Behörden aber keine genauen Angaben zu den Eigentumsverhältnissen machen. In diesen Fällen ist der Legalisierungsprozess schwer durchzuführen, da ein Risiko von überlappenden Rechtsansprüchen besteht. Der Geldbetrag, der an die Gemeinde für den Grundstückstransfer bezahlt werden muss wird zu 20% für zukünftige Investitionen in die Infrastruktur und zu 80% für die Entschädigung des enteigneten Eigentümers verwendet (UNITED NATIONS 2015, S.32). Die Abtretung von Flächen für öffentliche Zwecke (z.B. Erschließung, Wasserversorgung, Verbindungen des Stromnetzes) erfolgt anhand festgelegter Werte und muss von den Grundstückseigentümern getragen werden. Das „Law on Legalization, Urbanization and Integration of Informal Settlements“ definiert nicht was mit den Objekten passiert, die die Kriterien der Legalisierung nicht erfüllen. Dies betrifft zum Beispiel illegale Gebäude die in Tourismusregionen oder in belasteten bzw. verunreinigten Gebieten liegen Mazedonien Hintergrund Die ehemalige jugoslawische Republik Mazedonien ist seit 1991 ein unabhängiger Staat mit 2 Millionen Einwohnern auf einer Fläche von 25.713 km². Das Land gliedert sich in 84 Gemeinden und verfügt über schätzungsweise 1800 Siedlungen, von denen sich 98% in ländlichen Regionen befinden Seite 23 Legalisierung von illegalen Siedlungen mittels Baulandumlegung __________________________________________________________________________________ (UNITED NATIONS 2015, S.88). Anfang der 60er Jahre kam es in Folge mehrerer Naturkatastrophen (1962 Überflutung des Vardar Flusses, 1963 Erdbeben mit einem Wert von 6,9 auf der Richterskala) zu erhebliche Zerstörungen des Gebäudebestandes insbesondere in der Hauptstadt Skopje. Mehr als 80.000 Einwohner wurden obdachlos und weitere 70.000 lebten in stark beschädigten Gebäuden (POTSIOU, C. 2012, S.84). Insgesamt war nur noch jede 40ste Unterkunft bewohnbar. Die von der Regierung angebotene Unterstützung reichte nicht aus und es kam zu Landbesetzungen und Slumbildungen am Stadtrand, insbesondere durch Roma. Während des Sozialismus waren sämtliche Grundstücke im Besitz des Staates, dadurch wurden bei den neuen Planungen primär staatliche Interessen verfolgt. Die Interessen Einzelner, bestehende Eigentumsrechte, Grundstücksmarktwerte und zukünftige Marktbedürfnisse wurden von den Stadtplanern nur bedingt berücksichtigt. Der Vorrang lag in der Schaffung möglichst vieler kostengünstiger Unterkünfte. Viele lehnten den Bezug der neuen Wohnungen ab, da Sie nicht aus ihrer sozialen Umgebung gerissen werden wollten. Sie bauten oder reparierten ihrer Häuser auf eigene Kosten, ohne Baugenehmigung und handelten entgegen der Stadtplanung. Aufgrund der hohen Bautätigkeit in Skopje zog der Großteil der erwerbstätigen Bevölkerung auf der Suche nach Arbeit in die Stadt. Diese Personen ließen sich ebenfalls am Stadtrand nieder und errichtet dort ihre Häuser ohne Genehmigung. In den ländlichen Regionen bauten Familien ihr Essen auf Parzellen an, für die sie ein Nutzungsrecht von der Regierung erhalten hatten. Viele bauten auf diesen Parzellen auch Wohnhäuser, die bis heute als illegal eingestuft werden, da sie auf Flächen errichtet wurden, die ausschließlich für die Landwirtschaft vorgesehen sind. Nach der erlangten Unabhängigkeit im Jahr 1991 wurde die soziale und zivile Stabilität durch die Zuwanderung von ca. 300.000 Flüchtlingen auf eine harte Probe gestellt. Der Großteil der Zuwanderer ließ sich in Städten nieder. Damit konzentriert sich bis heute der größte Teil der mazedonischen Bevölkerung auf die Städte (2009 betrug der Anteil 66%). Dieser Umstand erhöhte die Armut in den Ballungsgebieten und führte zu einer schnellen Ausbreitung der illegalen Siedlungen (UNITED NATIONS 2015, S.90). Die Familien mit einem durchschnittlichen Einkommen konnten sich kein Eigenheim leisten. Aus diesem Grund errichtete ein Teil der Bevölkerung minderwertige Bauwerke illegal auf öffentlichen und nicht für die Bebauung vorgesehenen Flächen. Herausforderungen Mazedonien steht bei der Legalisierung von illegalen Siedlungen vor großen Herausforderungen. Die wesentlichen Problemlagen ähneln denen in den vorangestellten Fallbeispielen aus Albanien und Montenegro. An erster Stelle sind hier die Privatisierungsmaßnahmen nach der Unabhängigkeit zu nennen. Die Privatisierung von Grundstücken und die Rückübertragung von Eigentumsrechten an die ursprünglichen Besitzer sind im Jahr 2000 gestartet. Die Vorgehensweises dieses noch nicht abgeschlossenen Prozesses sieht es vor, das Land an die ursprünglichen Eigentümer zu übertragen oder diese mit einer Parzelle derselben Qualität und Quantität in einer anderen Lage zu kompensieren (UNITED NATIONS 2015, S.92). Hierfür muss allerdings ein Antrag des Eigentümers mit allen notwendigen Nachweisen und Berechtigungen eingereicht werden. Nach dem Privatisierungsgesetz „Law for Privatization“ aus dem Jahr 2008 sind Anlagen von besonderer historischer und kultureller Bedeutung sowie „nationale Raritäten“ kein Gegenstand der Privatisierungen. Landwirtschaftliche Flächen, Weiden, Wälder und Landreserven für öffentliche Einrichtungen, die Gegenstand eines gültigen Rahmenplans sind, können nicht an die ursprünglichen Eigentümer übertragen werden und müssen kompensiert werden. Dies wird damit begründet, dass Seite 24 Legalisierung von illegalen Siedlungen mittels Baulandumlegung __________________________________________________________________________________ sie Güter von öffentlichem Interesse und natürlich begrenzt sind. Kompensationszahlungen werden auch geleistet, wenn inzwischen eine andere natürliche oder juristische Person auf Grundlage einer gerichtlichen Entscheidung Eigentumsrechte von solchen Flächen erworben hat. Sollte der Wert des Grundstücks seit der Konfiszierung gestiegen sein, muss der Antragsteller die Differenz begleichen bevor die Eigentumsrechte übertragen werden (UNITED NATIONS 2015, S.93). Neben den Privatisierungsverfahren stellen die Legalisierungs- und Baugenehmigungsverfahren in Siedlungsräumen die Regierung vor Herausforderungen. In den Städten sind aufgrund des durchschnittlichen Gebäudealters von 30 Jahren viele Gebäude sanierungsbedürftig. Dieser Umstand und der steigende Siedlungsdruck führten dazu, dass viele Besitzer von Eigentumswohnungen eigenmächtig Gebäudeerweiterungen durchführen. Diese beinhalten z.B. den Anbau von Balkonen, Treppenhäusern oder ganzer Stockwerke. Die illegale Ausführung solcher Baumaßnahmen beeinflusst neben dem rechtmäßigen Status der Eigentumswohnung auch die Sicherheit und den Wert des Gebäudes, sowie den Immobilienmarkt. Die Siedlungsgebiete werden anhand von Stadtentwicklungsplänen ausgewiesen. Die Aussicht auf zusätzliche Einkommenssteuern erhöht die Kooperationsbereitschaft des Ministeriums für Land-, Forst- und Wasserwirtschaft (Zuständig für die Legalisierungen in landwirtschaftlichen Flächen) und der örtlichen Behörden bei Erweiterungsplanungen der Stadtentwicklungspläne. Auf Antrag können illegale Siedlungen in die Stadtplanung integriert werden, wenn die dortigen Eigentümer die Herstellungskosten für die grundlegenden Infrastrukturen übernehmen. Jedoch können die Bürger mit einem geringen oder mittleren Einkommen im Regelfall weder die Kosten für die Planungen und die Baugenehmigungen noch für die Infrastrukturherstellungskosten übernehmen. Deswegen wählen diese Bevölkerungsschichten als Wohnstandort illegale Gebäude in unbeplanten Gebieten und stellen unrechtmäßigen Verbindungen zu den Versorgungsnetzen her. In manchen Gemeinden befinden sich deshalb auf 60% der im Staatsbesitz befindlichen Flächen illegale Gebäude (UNITED NATIONS 2015, S.92). Hinzu kommt der langwierige und kostspielige Prozess der Baugenehmigungserteilung. In Mazedonien ist das Bauen ohne Baugenehmigung ein Phänomen durch alle Bevölkerungsschichten. Sowohl die Wohlhabenden, als auch die Armen und die Mittelschicht errichten unrechtmäßig Bauwerke. Selbst Gebäude für gewerbliche Zwecke sind häufig in informelle Entwicklungen involviert. In Mazedonien sind städtische und ländliche Gebiete administrativ klar abgegrenzt. Das Ministerium für Transport und Kommunikation ist für die städtischen Regionen zuständig, wohingegen das Ministerium für Land-, Forst- und Wasserwirtschaft die Planungen der ländlichen Regionen übernimmt. Das Ministerium für Transport und Kommunikation ist zwar zuständig für die Legalisierung von illegalen Gebäuden, liegen diese aber in landwirtschaftlichen Flächen sind dessen Kompetenzen eingeschränkt. Landwirtschaftliche Flächen werden von dem Gesetz „Law of Agricultural Land“ geschützt und dürfen keiner Nutzungsänderung insbesondere in Siedlungsflächen unterzogen werden. Somit ist die Legalisierung von illegalen Siedlungen in landwirtschaftlichen Flächen verboten. Nach der Unabhängigkeit waren die landwirtschaftlichen Flächen von den Privatisierungen nicht betroffen und verblieben nach den Regelungen des Law of Agricultural Land in staatlichem Besitz. Das Ministerium für Land-, Forst- und Wasserwirtschaft hat aber die Möglichkeit landwirtschaftliche Flächen zu vermieten. Die einzigen Einrichtungen die legal in landwirtschaftlichen Flächen errichtet werden dürfen, sind für die Produktion benötigte Gebäude, die keine Wohnzwecke Seite 25 Legalisierung von illegalen Siedlungen mittels Baulandumlegung __________________________________________________________________________________ erfüllen. Die Personen mit einem Nießbrauchrecht an den Flächen errichteten jedoch häufig illegale Häuser auf diesen Grundstücken (UNITED NATIONS 2015, S.98). Darüber hinaus wird die Landfragmentierung nicht begrenzt. Die Unterteilung von privaten Grundstücken ist erlaubt, da es weder in städtischen noch in ländlichen Regionen eine vorgeschriebene Mindestparzellengröße gibt. Dieser Umstand fördert insbesondere in ländlichen Regionen die Bildung weiterer Splittersiedlungen. Maßnahmen und politisches Vorgehen Im Februar 2011 wurde das „ Law on the Treatment of Unlawful Constructions“ zur Förderung der Legalisierungen von illegalen Bauwerken in Mazedonien verabschiedet. Das Gesetz befasst sich zum einen mit der Legalisierung von Einrichtungen von besonderer Bedeutung, z.B. Krankenhäuser, Stromnetze und weiterer Versorgungseinrichtungen zum anderen mit der Legalisierung von Häusern im Privatbesitz. Das Ministerium für Transport und Kommunikation ist zuständig für die Privatisierung von Flächen im Staatsbesitz und die örtlichen Verwaltungen für die Erteilung von Baugenehmigungen. Damit die Legalisierungen für alle Bürger erschwinglich sind, wird lediglich eine symbolische Gebühr von 1€ pro m² für alle Legalisierungen erhoben (UNITED NATIONS 2015, S.99). Einrichtungen von besonderer Bedeutung für das Land werden ohne eine Gebühr legalisiert. Den betroffenen Bürgern und juristischen Personen wurde eine Frist von sechs Monaten gewährt um alle nötigen Dokumente für die Legalisierung bei den zuständigen Behörden einzureichen. Die benötigten Dokumente bestehen aus einer Kopie des Personalausweises, dem Verbindungsnachweis zu Versorgungsinfrastrukturen (z.B. über Kopien von Strom- und Wasserrechnungen), einem Vermessungsbericht, der den unrechtmäßigen Status des Gebäudes bestätigt sowie der Nachweis über die Eigentumsrechte an dem betroffenen Grundstück. Für den Fall, dass das Gebäude auf einem Grundstück errichtet wurde, das sich nicht im Eigentum des Antragstellers befindet, ist ein langfristiger Pachtvertrag mit dem derzeitigen Eigentümer einzureichen. Die örtlichen Behörden akzeptieren alle Dokumente, die innerhalb der Frist eingereicht wurden. Eine Ausnahme bildet der Vermessungsbericht, dieser kann nachgereicht werden. Einsprüche können von betroffenen Nachbarn, dem Grundstücksbesitzer und jedem der unmittelbar von dem Bauwerk betroffen ist eingereicht werden. Wenn ein Landbesetzer bereit ist, die Gebühren für die Übertragung der Eigentumsrechte zu bezahlen, wird er offiziell registriert und in die Grundstücksliste eingetragen. Sollte er darüber hinaus aber nicht für die Baugenehmigung zahlen können, wird ihm die die Registrierung des Gebäudes in der Eigentumsliste verwehrt und das Objekt wird in einer anderen Liste der „Evidence List“ eingetragen. Grundstückseigentümer wird aber die Möglichkeit eingeräumt, Baugenehmigungen nachzukaufen, wenn sie diese nicht vorweisen können. Wenn nur ein Teil des Gebäudes legal ist (z.B. nur das Erdgeschoss) dann wird dieser Teil in der Eigentumsliste registriert und alle weiteren Gebäudeteile in der Evidence List. Die meisten Häuser (auch die illegalen) in den Siedlungsgebieten verfügen über einen legalen Anschluss an das Stromnetz. Das kommt dadurch zustande, dass die Elektrizitätsfirmen privatisiert sind und vom Gesetz nicht gezwungen werden den Rechtsstatus der Häuser zu prüfen bevor sie die Leitungen herstellen. Es wird davon ausgegangen, dass der Großteil der Gebäude einen legalen Zugang zum Stromnetz hat. Die Anzahl der illegalen Anschlüsse an das Stromnetz ist unbekannt (UNITED NATIONS 2015, S.100). Die Personen die kein Nutzungs- oder Eigentumsrecht an dem Grundstück haben auf dem sie ein Gebäude errichten, werden zusammen mit dem Bauwerk in der Evidence List registriert. Die bauliche Qualität dieser Bauwerke variiert von Seite 26 Legalisierung von illegalen Siedlungen mittels Baulandumlegung __________________________________________________________________________________ Objekt zu Objekt. Diese Eigentümer müssen neben dem Antrag auf Legalisierung ihres Gebäudes auch einen Grundstückskaufantrag stellen. Der Betrag für das betroffene Grundstück ist innerhalb von drei Monaten zu zahlen, ansonsten müssen sie das Grundstück langfristig Pachten. Die Gemeinden erteilen eine Baugenehmigung wenn die notwendigen Verbindungen zu Versorgungsinfrastrukturen hergestellt sind. Illegale Bauwerke werden auf den neuen Katasterkarten mit einer schwarzen diagonalen Linie gekennzeichnet und in der Evidence List dargestellt, siehe Abbildung 12. Abbildung 12: Katasterkarte von Skopje, in der illegale Gebäude mit einer schwarzen Linie gekennzeichnet sind (Quelle: UNITED NATIONS 2015, S.96) Jedoch sind nicht alle Katasterkarten Mazedoniens auf dem aktuellsten Stand und viele Informationen für die Digitalisierung basieren auf alten Karten. Zusätzlich gibt es bisher keine Kontrolle der seismischen Anfälligkeit der Bauwerke. Illegal errichtete Bauwerke müssen lediglich die derzeitigen Umwelt- und Gesundheitsstandards erfüllen sowie die Auflagen von Brandschutz und Bauordnung berücksichtigen. Nach dem Eingang des Legalisierungsantrags besichtigt und inspiziert eine von der Agentur für Raumplanung gebildete Kommission das Gebäude vor Ort und erstellt einen Bericht mit Fotos und technischen Daten des rechtswidrigen Bauwerks. Innerhalb von sechs Monaten muss der Legalisierungsantrage entweder zurückweisen oder akzeptieren werden. Wird der Antrag akzeptiert, ist der Antragsteller mit einem Nachweis über die Legalisierung auszustatten. Illegale Gebäude innerhalb von Parks, geschützten Gebieten, archäologischen Stätten und Gebiete, die für den Flughafenschutz vorgesehen sind, können nicht legalisiert werden. Das Gesetz „ Law on the Treatment of Unlawful Constructions“ weist die Gemeinden an, die Einnahmen durch die Legalisierungen und Grundstücksveräußerungen in die Infrastruktur zu investieren. Seite 27 Legalisierung von illegalen Siedlungen mittels Baulandumlegung __________________________________________________________________________________ Übertragungsansätze der Fallbeispiele für die Legalisierung von illegalen Siedlungen in Serbien mit dem Instrument der Baulandumlegung In zahlreichen Ländern weltweit wird das Instrument der Baulandumlegung zur Legalisierung von illegalen Siedlungen nicht angewendet, obwohl es dafür hervorragende Voraussetzungen bietet. Wie die Beispiele in Angola und Nepal zeigen, lassen sich folgende Herausforderungen und Probleme in der Ausgangssituation von illegalen Siedlungen mit der Baulandumlegung bewältigen: Vielzahl von illegalen Gebäuden, die vollständig oder in Teilen auf öffentlichen Grundstücken oder auf Grundstücken Dritter errichtet wurden Vielzahl von betroffen Grundstückseigentümern, auf deren Grundstücken illegale Gebäude durch Dritte errichtet wurden Unklare Rechtsverhältnisse an Grundstücken Fehlende Katastergrundlagen und fehlende offizielle Registrierung der Grundstücke Defizite in der Grundstücksstruktur (Größe, Form) Nicht ordnungsgemäße oder unzureichende öffentliche Erschließung Folgende Ziele und Maßnahmen lassen sich mit der Baulandumlegung in illegalen Siedlungen verwirklichen: Zusammenführung von Grund- und Gebäudeeigentum Schaffung von Grundstücken, die nach Lage, Form und Größe sowohl der vorhandenen Bebauung als auch der städtebaulichen Planung entsprechen Bereitstellung von Flächen für eine der Planung entsprechenden, ordnungsgemäßen öffentlich-rechtlichen Erschließung Bereitstellung von Flächen für sozialen Wohnungsbau Finanzierung der öffentlichen Erschließungsanlagen und der Verfahrenskosten durch Flächenabtretungen und Abschöpfung des Umlegungsvorteils Schaffung von Katastergrundlagen und Erfassung aller Grundstücke in einem Eigentumssicherungssystem Für den Erfolg von Baulandumlegungen als Instrument für die Legalisierungen von illegalen Siedlungen müssen sich einige grundlegende Aspekte in Serbien verändern. Insbesondere die Sicherheit der Eigentumsrechte muss im Zusammenhang mit den Privatisierungsvorgängen gewährleistet werden. Bisher hat der Umwandlungsprozess von Nutzungsrechten in Eigentumsrechte diese teilweise unterwandert und nicht gefördert (WORLD BANK 2012, S.189). Mit der Verabschiedung des Law on Restitution and Compensation in 2011 hat die Regierung eine wichtige Grundlage geschaffen. Das Gesetz hilft, offene Eigentumsfragen zu klären und sichert dadurch auch die Immobilieninvestitionen und Entscheidungen ab, so dass die Attraktivität für Immobilieninvestitionen steigt. Das Gesetz priorisiert die Wiederherstellung von Eigentumsrechten vor Kompensationszahlungen und hat einen wirtschaftlich zweckmäßigen Ansatz, indem es die Kompensationszahlungen deckelt. Für einen schnellen Abschluss der Legalisierungen werden jedoch noch weitere Ressourcen finanzieller und personeller Art benötigt (WORLD BANK 2012, S.190). Seite 28 Legalisierung von illegalen Siedlungen mittels Baulandumlegung __________________________________________________________________________________ Bevor die Rückgabe von Eigentumsrechten nicht abgeschlossen ist, befinden sich viele Immobilien in einem rechtlich unsicheren Zustand. Dies ist insbesondere für europäische Investoren ein großes Hindernis, da diese nicht in Eigentum investieren werden, solange die Gefahr besteht, dass die Rechte noch an den vorherigen Grundstückseigentümer zurück übertragen werden könnten. Die Erfahrungen aus den Fallbeispielen haben gezeigt, wie langsam der Prozess der Rückübertragung und Kompensation von Eigentumsrechten verlaufen kann und welche Verzögerungen damit einhergehen. Sollten einige Fälle nicht gelöst werden können, würde das Hauptziel dieses Gesetzes, die Sicherung der Eigentumsrechte, nicht erreicht. Während des Sozialismus wurden Grundstücke verstaatlicht und den Gebäudeeigentümern wurden im Gegenzug Nutzungsrechte für die Grundstücke erteilt. Ähnlich verlief der Verkauf von Unternehmen im Staatsbesitz. Der Käufer erhielt neben den Eigentumsrechten an den Gebäuden ebenfalls nur die Nutzungsrechte für das Grundstück. Die für die Privatisierung nötigen Konversionsbestimmungen werden seit 2009 in dem Gesetz „Law on Spatial Planning“ festgesetzt. Diese Festsetzungen ähneln denen in Albanien, Montenegro und Mazedonien. Das Gesetz ermöglicht den Inhabern von Nutzungsrechten nicht nur den rechtmäßigen Erwerb des Grundstückes, es kann unter bestimmten Umständen sogar zum Kauf verpflichten. Für die Erteilung einer Baugenehmigung muss der Antragsteller die Eigentumsrechte für das zu bebauende Grundstück nachweisen. Das Gesetz legt die Vorgehensweise für die Wertermittlung von Liegenschaften fest. Dies ist ein essenzieller Aspekt für ein transparentes Privatisierungsverfahren und kann als eine Grundlage für die Ermittlung von Einwurfs- und Zuteilungswerten in einem Umlegungsverfahren verwendet werden. Die Probleme bei der Erteilung von Baugenehmigungen und der nicht regelmäßig stattfindenden Aktualisierung von Katasterdaten treten bei den meisten Ländern des ehemaligen Jugoslawiens auf. Die Probleme bestehen aus dem Mangeln an modernen Stadtentwicklungsplänen, äußerst restriktive Genehmigungs- und Prozessregelungen sowie der örtliche Korruption. In der Folge errichten auch in Serbien viele Personen ihre Gebäude ohne die erforderlichen Genehmigungen. Dabei bestehen für die Bürger Anreize die illegalen Bauten legalisieren zu lassen. Insbesondere die Möglichkeit legales Eigentum als Wertrücklage und für den nachweise der Kreditwürdigkeit einzusetzen. Weiterhin ist die Erstellung einer vollständigen Katasterdatenbank zu empfehlen. Das Kataster sollte alle Gebäude und Grundstücke einschließlich der illegalen Gebäude beinhalten. Die Katasterdaten können als Grundlage für eine effiziente Bodenordnung, die Wertermittlung und die Erteilung von Baugenehmigungen verwendet werden. Die Erstellung eines solchen Katasters kann ähnlich wie in Mazedonien über den Vergleich von aktuellen Orthofotos mit den offiziellen Registerdaten erfolgen. Bei kritischen Fällen kann eine Erfassung vor Ort veranlasst werden. Durch die digitale Erfassung der Daten, können die erhaltenen Informationen schnell und einfach weiterverarbeitet werden. Ähnlich wie in den hier genannten Fallbeispielen gibt es auch in Serbien viele Splittersiedlungen. Eine effektive Bodenordnung stellt einen verbesserten Zugang zu Einrichtungen der technischen Infrastruktur (z.B. Straßen und Bewässerungssystemen) her und führt so zu einer Steigerung der Grundstückswerte und erleichtert die exakte Registrierung in der Katasterdatenbank. Denkbar ist die Erprobung eines Umlegungsverfahrens in einem Pilotgebiet. Dieses kann dann ähnlich wie in Albanien stückweise erweitert werden. Für die Akzeptanz und letztlich auch den Erfolg eines Bodenordnungsverfahrens sind die Transparenz des Verfahrens und die Abwägung der einzelnen Interessen unter Berücksichtigung der rechtlichen und sozialen Gegebenheiten entscheidend. Damit das Instrument der Baulandumlegung für die Seite 29 Legalisierung von illegalen Siedlungen mittels Baulandumlegung __________________________________________________________________________________ Legalisierung von illegalen Siedlungen in Serbien erfolgreich eingesetzt werden kann, muss es zunächst auf eine rechtliche Grundlage geschaffen werden. Literaturverzeichnis BERTAUD, A. (2006): Urban development in Albania: the success story of the informal sector GABRIEL, B. (2007): Informal Settlements in SEE – A regional support approach. 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