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Plattform Wohnungsbau: Mehr Wohnraum durch
kostengünstigeres Bauen
Gemeinnützige und gewerbliche Bauträger legen gemeinsame Vorschläge zur
Kostensenkung im Wohnungsneubau vor
Die Nachfrage nach erschwinglichem Wohnraum steigt, gleichzeitig wird Bauen immer teurer, die
Grund- und Baukosten sind in den vergangenen Jahren enorm in die Höhe geklettert. Eine
Entwicklung, von der gewerbliche wie gemeinnützige Bauträger gleichermaßen betroffen sind.
Der Österreichische Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen (GBV) und PRO Bauen (eine Initiative
der Fachgruppe Wien der Immobilien- und Vermögenstreuhänder, des Forschungsverbandes der
österreichischen Baustoffindustrie sowie des Verbandes der Baustoffhändler Österreichs) sind daher
eine Kooperation eingegangen und legen als „Plattform Wohnungsbau“ einen gemeinsamen
Maßnahmenkatalog vor, der die Kostentreiber im Wohnungsneubau auflistet und konkrete
Vorschläge aufzeigt, wie die explodierenden Kosten eingedämmt werden können.
„Kostentreibende bautechnische Anforderungen und Normen und Auflagen energieeffizienten Bauens
haben leistbares Wohnen in den letzten Jahren immer stärker unter Druck geraten lassen. Für die
dringend notwendige Forcierung des Wohnungsneubaus sind baukostensenkende Maßnahmen ein
Gebot der Stunde“, betont GBV-Obmann Karl Wurm.
Mit den Vorschlägen für kostengünstigeres Bauen ist sichergestellt, dass die Vereinfachungen zu
keinen Abstrichen bei der Qualität des Wohnungsneubaus, der Lebensqualität der Bewohnerinnen
und Bewohner sowie der Sicherheit führen.
„Die Senkung der Baukosten ist eine von mehreren Maßnahmen, die dringend gesetzt werden
müssen, um Wohnbau und Sanierungen anzukurbeln. Sonst rechnet es sich nicht und es wird eng für
die Politik und teuer für die Menschen. Das Immobilienangebot ist zu klein für den Ansturm und die
Preise werden explodieren. Obdachlosigkeit, Armut und amerikanische Verhältnisse - das will die
private Immobilienwirtschaft nicht. Wir wollen soziale Stabilität - jetzt liegt es an der Politik, unser
Lösungspaket sofort umzusetzen“, erläutert Hans Jörg Ulreich, Bauträgersprecher der Fachgruppe
Wien der Immobilien- und Vermögenstreuhänder
Die Gründe dafür, dass sich die Kostenspirale in den letzten Jahren immer schneller dreht, sind
mannigfaltig: Überbordende bautechnische und energetische Auflagen, Normen und Richtlinien
durch Bund, Länder, Gemeinden sowie normgebende Organisationen.
„Wir müssen den Kosten-Faktor für den Bewohner wieder stärker in den Blickpunkt des Bauens
rücken. Nicht alles, was technisch machbar ist, hat auch für den Endverbraucher denselben
Stellenwert”, erklärte GBV-Obmann Stellvertreter Alfred Graf.
Die Bedeutung von leistbarem Wohnen geht jedoch über die Bereitstellung von Wohnraum hinaus.
„Nicht zuletzt muss Wohnen auch deshalb leistbar bleiben, weil der Wirtschaft ansonsten Kaufkraft
entzogen wird, wenn mehr als ein Drittel des Haushaltseinkommens fürs Wohnen aufgewendet
werden muss“, betont Georg Bursik, der Vorsitzende des Forschungsverbands der österreichischen
Baustoffindustrie.
Die Vorschläge der „Plattform Wohnungsbau“ im Überblick:
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Normenwesen: Generell sollten künftig vor jeder neuen Norm folgende Fragen geklärt
werden: Was kostet sie? Was bringt sie den Bewohnern? Was nützt sie und wem nützt sie?
Kostenbewusstsein und Praxisnähe für die Normanwender sollten im Fokus stehen.
Barrierefreiheit: Während die allgemeinen Erschließungsflächen (Stiegenhäuser) auch
weiterhin barrierefrei zu errichten sind, sollte – analog der steirischen Baugesetznovelle 2015
- nur ein Teil der Wohnungen bei Bedarf adaptierbar gestaltet werden müssen. Auch sollten
nur bedarfsgerechte Aufzugsregelungen vorgesehen werden, da diese gerade in ländlichen
Gebieten mit kleineren Wohnhausanlagen einen erheblichen Kostenfaktor darstellen.
Brandschutz: Die Brandschutzauflagen der Notfallorganisationen sollten bereits im Zuge der
Bauverhandlungen verbindlich festgelegt werden. Nicht abgesenkt werden sollten die
Brandschutzanforderungen an die tragenden Bauteile im Neubau, da dies durch ein Mehr an
kostenintensiver Haustechnik kompensiert werden müsste.
Schallschutz: Eine moderate Reduktion der Schallschutzanforderungen an die Fenster von
Wohngebäuden würde die Kosten merkbar senken, ohne die Wohnqualität zu
beeinträchtigen.
Energetische Standards: Leistbares Bauen und Wohnen ist in den letzten Jahren unter
anderem durch kostentreibende Auflagen für energieeffizientes Bauen deutlich erschwert
worden. Eine österreichweit einheitliche Rückkehr zum kosteneffizienten Standard
„Wohnbauförderung 2010“ – also dem Niedrigenergiehaus als Standardbauweise – würde zur
Kostensenkung beitragen.
Energieausweis: Die Energieausweise nach dem Energieausweisvorlagegesetz und den
Wohnbauförderungsrichtlinien der Länder sollen vereinheitlicht werden und die Vorgabe der
Zielwerte auf Basis realistischer Annahmen über die Verbrauchsreduktion definiert werden.
Nationaler Plan zur Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie: Es wird eine Ausweitung des von
der EU vorgesehenen Evaluierungsprozesses zur Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie bis
mindestens Ende 2016 vorgeschlagen. Durch die Einbeziehung der Wohnungswirtschaft soll
eine sozial verträgliche und kostenoptimale Gestaltung des weiteren Umsetzungsprozesses
gewährleistet werden.
Gemeinschaftsflächen: Die Praxis zeigt, dass die Gemeinschaftsflächen bei den Bewohnern
nicht den erwarteten Anklang finden. Es wird daher vorgeschlagen, die Verpflichtung zur
Errichtung von Gemeinschaftsflächen zu streichen und die Entscheidung darüber den
Bauträgern zu überlassen.
Qualitätssicherung (Beiräte, Planung): Um den Aufwand und die Kosten eines Bauvorhabens
wirtschaftlich in Übereinstimmung zu bringen, sollte bei Wettbewerben auf ein
ausgewogenes Verhältnis der Anforderungen und Strukturen zur Größe des Bauvorhabens
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geachtet werden. Die Entscheidung und Übernahme der Kosten für Architektur- und
Bauträgerwettbewerbe sollte beim Grundstückseigentümer liegen.
Baustoffneutralität: Es darf in den Bauordnungen und den Wohnbauförderrichtlinien der
Länder keine Bevorzugung einzelner Baustoffe, Bauweisen oder Gebäudekonzepte geben, die
derzeit zu einer Wettbewerbsverzerrung führt. Der Gesetzgeber sollte nur übergeordnete
Ziele vorgeben, aber keine technischen Lösungen vorschreiben. Dazu sollte ein bundesweit
einheitlicher Katalog von Kriterien und Zielwerten erstellt werden.
Stellplatzverpflichtung: Die in den Bundesländern unterschiedlich geregelten Stellplatzverpflichtungen sind gewichtige Kostentreiber (bis zu 18.000 Euro Errichtungskosten für
einen Tiefgaragen-Abstellplatz). Zur Kostensenkung sollte künftig die Errichtung von
Stellplätzen in der Verantwortung der Bauherren liegen.
Grundstücke: Bauland zur Errichtung leistbarer Wohnungen wird vor allem in den
Ballungsregionen immer weniger und immer teurer. Zur Forcierung der Grundstücksbeschaffung braucht es:
- Eine verfassungsrechtliche Klarstellung auf Bundesebene, die eine rechtlich gedeckte
Anwendung von bodenmobilisierenden Instrumenten in den Ländern und Gemeinden
möglich macht.
- Das im Regierungsprogramm verankerte Vorhaben, Grundstücksflächen (z. B.
Kasernenareale) der öffentlichen Hand für förderbaren Wohnbau zu reservieren, muss
endlich umgesetzt werden.
- Für einen bestimmten Prozentsatz des neu gewidmeten Baulandes sollte künftig die
Widmungskategorie „förderbarer Wohnbau“ vorgesehen werden.
- Es wird für länger als 10 Jahre unbebaute Grundstücke eine flächendeckende Einführung
einer Baulandmobilisierungsabgabe empfohlen (z. B. Baulandabgabe pro m2 und Jahr).
- Zur Baulandmobilisierung durch Nachverdichtung im Bestand sollten Aufzonungsmaßnahmen verstärkt und wohnrechtliche Anpassungen (z. B. im Mietrechtsgesetz,
Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz sowie im Wohnungseigentumsgesetz) vorgenommen
werden.
Wohninfrastruktur: Infrastrukturmaßnahmen wie Straßen- und Wegebau, Beleuchtung,
technische Einbauten (Kanal, Wasser, Gas) oder Parkgestaltung auf fremden Grund müssen
zunehmend von den Bauherren bzw. Bauträgern übernommen werden. Es wird daher eine
Abfederung der Mehrkosten durch Abführung von Teilen der Umwidmungsgewinne
vorgeschlagen. Diese Mittel sollen keinesfalls aus der Wohnbauförderung kommen.
Rückfragehinweis:
PRO Bauen – eine Initiative von:
VBÖ – Verband der Baustoffhändler Österreich
F.B.I – Forschungsverband der österreichischen
BaustoffIndustrie
WKO - Fachgruppe Wien der Immobilien- und
Vermögenstreuhänder
Mag. Hans Jörg Ulreich, +43 (1) 7866110
GBV – Österreichischer Verband
gemeinnütziger Bauvereinigungen
Mag. Karl Wurm +43 (1) 40109 –1012

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