Negativzinsen hinterlassen tiefe Spuren im Schweizer

Neuö Zürcör Zäitung
Freitag, 2. Oktober 2015
FOKUS DER WIRTSCHAFT 29
Negativzinsen hinterlassen tiefe Spuren
im Schweizer Hypothekarmarkt
Hauptleidtragende sind die Kreditnehmer, aber auch für die Banken sind die Herausforderungen gestiegen
Die Negativzinsen haben am
Schweizer Hypothekarmarkt viel
verändert. Dies gilt vor allem für
die Kreditkonditionen, aber bei
den Anbietern hat sich ebenfalls
einiges getan. Spannend dürfte
es auch werden, wenn die Massnahme wieder aufgehoben wird.
MICHAEL SCHÄFER
Wenn man grosse Hebel umlegt, weiss
man häufig nicht im Voraus, welche
Konsequenzen dies in allen Facetten
haben wird. So dürfte es auch der
Schweizerischen Nationalbank (SNB)
gegangen sein, als sie im Januar Negativzinsen einführte. Sofort klar war etwa,
dass dies den «Anlagenotstand» institutioneller Investoren, aber auch die Probleme der einfachen Sparer nochmals
verschärfen und vermutlich auch verlängern würde. Weniger offensichtlich waren wohl die Auswirkungen auf den hiesigen Hypothekarmarkt. Gut ein halbes
Jahr nach der Einführung der Negativzinsen zeigt sich aber, dass auch dieser
dadurch kräftig durchgeschüttelt wurde.
Vertrackte Verteuerungen
Die Auswirkungen auf dieses für die
Schweizer Wirtschaft und die hiesigen
Kreditinstitute wichtige Segment sind
mannigfaltig. Sie reichen von Anpassungen bei den Hypothekarkonditionen
über neu gemischte Karten bei den Anbietern bis hin zu Auswirkungen auf
deren Gewinne. Und nicht immer waren
die Entwicklungen intuitiv.
Zu den auf den ersten Blick überraschenden Folgen zählt, dass Hypotheken durch die Einführung der Negativzinsen – nach einer kurzen Phase, in der
die Banken auf die unbekannte Situation sehr unterschiedlich reagierten – auf
breiter Front sogar teurer wurden (vgl.
Grafik). Dies liegt daran, dass Banken
ihr Hypothekargeschäft zu einem grossen Teil durch Spareinlagen refinanzieren. Vergibt eine Bank beispielsweise
eine zehnjährige Hypothek, riskiert sie,
dass die kurzfristigen Sätze stark steigen
und sie unter Umständen Sparern mehr
zahlen muss, als sie für den Immobilienkredit jahrelang erhält.
Will sich eine Bank gegen dieses
Risiko absichern, kann sie das mit einem
sogenannten Swap-Geschäft tun. In
einem solchen zahlt sie für eine gewisse
Laufzeit einen fixen Zins, der sich am
jeweiligen Kapitalmarktsatz orientiert,
und erhält einen variablen Zins, der sich
am Libor ausrichtet. Durch die Negativzinsen beträgt dieser variable Zins jedoch rund –0,8%, so dass die Bank nicht
nur nichts erhält, sondern de facto doppelt zahlt. Davon betroffen sind auch bereits abgeschlossene Absicherungsgeschäfte, so dass sich die Margen des bestehenden Hypothekenportfolios proportional zum Grad der Absicherung geschmälert haben.
Damit die Rechnung wenigstens für
das Neugeschäft wieder aufgeht, müsste
die Bank den Sparern Zinsen in gleicher
Höhe belasten, wovon die Institute bisher bei Privatkunden abgesehen haben –
institutionelle Kunden werden aber zunehmend zur Kasse gebeten, wenn sie
grössere Beträge bei der Bank parkieren. Stattdessen haben die Banken den
Weg gewählt, die höheren Absicherungskosten auf die Hypothekarkonditionen aufzuschlagen. Im Regime der
Negativzinsen quersubventionieren die
Hypothekarkunden somit die Sparer.
Umstrittene Praktiken
Nochmals teurer als sonst schon wird es
für so manchen Bankkunden, der eine
Festhypothek vorzeitig auflösen will.
Normalerweise belastet der Kreditgeber
in diesem Fall den Zins, der bis zur Fäl-
Der Schweizer Hypothekarmarkt nach der Einführung von Negativzinsen
Banken sind bei langen Laufzeiten weniger kompetitiv
Richtkonditionen ausgewählter Anbieter für zehnjährige Festhypotheken, in %
Online-Anbieter
Bank
Versicherung
15. Januar 2015
Hypomat.ch
Swissquote
Homegate.ch
Zürich Versicherung
AXA Winterthur
Migros - Bank
LGT Bank (Schweiz) AG
Allianz Suisse
Postﬁnance
Zürcher Kantonalbank
Raiffeisen
Helvetia Versicherungen
Swiss Life
Zuger Kantonalbank
Credit Suisse
Glarner Kantonalbank
Graubündner Kantonalbank
Clientis Zürcher Regionalbank
Neue Aargauer Bank
Hypothekarbank Lenzburg
St. Galler Kantonalbank
Generali Versicherung
Schwyzer Kantonalbank
Basler Kantonalbank
Crédit Agricole Fin. (Suisse)
Bâloise Bank Soba
Coop - Bank
Valiant - Bank
0,93
1,02
1,06
1,25
1,33
1,38
1,40
1,42
1,45
1,49
1,50
1,50
1,50
1,51
1,54
1,55
1,55
1,56
1,58
1,60
1,60
1,60
1,63
1,65
1,65
1,70
1,70
1,72
Langfristige Zinsen steigen stärker
Durchschnitt aller Anbieter, in %
3 Monate
Libor-Hypothek:
Festhypothek:
5 Jahre
10 Jahre
4,0
3,5
3,0
2,5
2,0
1,5
1,0
0,5
0
2010
2011 2012 2013 2014 2015
QUELLEN: MONEYPARK, VERMÖGENSPARTNER WINTERTHUR, ZKB
ligkeit zu zahlen gewesen wäre, und zieht
davon den Betrag ab, den er erhält,
wenn er die Kreditsumme für die Restlaufzeit des Vertrags anlegt. Da die relevanten Kapitalmarktsätze bis zu sieben
Jahre negativ sind, kommt es de facto zu
einem Aufschlag. Wird z. B. eine Hypothek fünf Jahre früher aufgelöst, addiert
so manche Bank für jedes dieser Jahre
knapp 0,5% zum Hypothekarzins.
Diese Praxis ist jedoch umstritten. Zu
ihren Gegnern zählt Michael Hartmann
vom Finanzdienstleister Money-Park.
Da die Kunden auf der einen Seite nicht
von den Negativzinsen profitierten – die
Banken wenden bei der Berechnung der
Hypothekarzinsen mindestens einen
Basiszins von null an –, könne es nicht
sein, dass ihnen Negativzinsen belastet
werden, wenn die Bank eine vorzeitig
zurückgezahlte Summe anzulegen hat.
Besonders verwerflich sei diese Praxis,
wenn ein Institut einen Aufschlag erhebe, selbst aber aufgrund des Freibetrags auf seine bei der SNB parkierten
Gelder keine Negativzinsen zahle.
Kuriose Konstellationen
Verteuert haben sich auch sogenannte
Swap-Hypotheken, die mehrheitlich von
Unternehmen, teilweise aber auch von
Privatpersonen abgeschlossen wurden.
Sie sollen wie Festhypotheken fixe Zinssätze bieten, dies aber zu günstigeren
Konditionen. Wenn gewünscht, lassen
sich bei Swap-Hypotheken deutlich längere Laufzeiten vereinbaren – hier sind
ohne weiteres 30 Jahre möglich, während Festhypotheken über 10 Jahre eher
unüblich sind und nur Versicherungsgesellschaften vereinzelt Verträge bis zu
25 Jahren anbieten. Schliesslich lassen
sie sich leichter und kostengünstiger auf-
28. September 2015
AXA Winterthur
Swissquote
Hypomat.ch
Homegate.ch
Zürich Versicherung
Crédit Agricole Fin. (Suisse)
Swiss Life
Migros - Bank
Generali Versicherung
Postﬁnance
Allianz Suisse
LGT Bank (Schweiz) AG
Hypothekarbank Lenzburg
Graubündner Kantonalbank
Valiant - Bank
Schwyzer Kantonalbank
Zürcher Kantonalbank
Raiffeisen
Neue Aargauer Bank
Clientis Zürcher Regiobank
Glarner Kantonalbank
Coop - Bank
Bâloise Bank Soba
Zuger Kantonalbank
St. Galler Kantonalbank
Basler Kantonalbank
Credit Suisse
Helvetia Versicherungen
1,59
1,60
1,63
1,64
1,68
1,69
1,70
1,75
1,75
1,80
1,80
1,84
1,85
1,90
1,91
1,91
1,92
1,92
1,92
1,92
1,93
1,93
1,93
1,94
1,95
1,95
1,98
2,16
Kurzer Nachfrageboom bei langen Laufzeiten
Anteil an neuen Festhypotheken, in %
2 Jahre
50
5 Jahre
10+ Jahre
40
30
20
10
0
2010
2011
2012
2013
2014
2015
NZZ-Infografik/lea.
lösen als Festhypotheken. Allerdings
werden auch hier zur Absicherung fixe
gegen variable Zinsen getauscht, so dass
die Kreditnehmer im Regime der Negativzinsen zusätzliche Kosten von etwa
0,8 Prozentpunkten zu tragen haben. Da
die variablen Zinsen im Zeitabstand von
wenigen Wochen angepasst werden, hat
sich diese Form von Hypotheken nicht
nur für Neuabschlüsse, sondern auch für
laufende Verträge verteuert. Dass dies
grundsätzlich möglich ist, sollte den Kreditnehmern bewusst gewesen sein; allerdings dürfte beim Abschluss der Kredite
niemand damit gerechnet haben, dass
der Fall eines Tages eintreten wird. Wie
die Halbjahresberichte der Schweizer
Immobiliengesellschaften gezeigt haben, zählt eine Reihe von ihnen zu den
Betroffenen. Immerhin dürften sie aufgrund ihrer Grösse eine gute Position für
Nachverhandlungen haben.
Zu einer kuriosen Situation ist es zudem bei den Libor-Hypotheken selbst
gekommen. Musste man als Kunde früher etwas rechnen, um die Marge der
Bank zu ermitteln, ist sie nun für jedermann offensichtlich. Seit Einführung der
Negativzinsen entspricht diese nämlich
dem Kundensatz. Dies ist so, weil sich bei
diesen Krediten der vom Kunden bezahlte Satz aus dem Libor-Zins und der
Marge der Bank zusammensetzt. Da die
Bank die negativen Zinsen nicht an ihre
Kunden weiterreicht, wendet sie einen
Basiszins von null an. Offeriert also ein
Institut teurere Konditionen als ein anderes, dann hat dies nichts mit der Refinanzierung oder etwaigen Absicherungskosten zu tun – sondern allenfalls mit
einer anderen Risikoeinschätzung oder
schlicht der Absicht, mehr zu verdienen.
Zu spürbaren Verschiebungen hat
das Umfeld, das sich verändert hat, aber
auch aufseiten der Anbieter geführt. Bereits seit geraumer Zeit haben gestiegene Eigenkapitalanforderungen das
langfristige Kapital, insbesondere für
Banken, deutlich verteuert. Gerade bei
Kreditgebern, bei denen mehrere Einheiten (etwa eine Investmentbank oder
das Firmenkundengeschäft) um dieses
zunehmend knappe Gut konkurrieren,
wird es immer disziplinierter und bewusster eingesetzt. Beobachter wie das
Bundesamt für Wohnungswesen stellen
fest, dass einzelne Banken aktiv keine
langfristigen Festhypotheken mehr anbieten.
Dies spiegelt sich auch in den Richtsätzen, die die Banken publizieren. Die
Differenz zwischen den günstigsten und
den teuersten Anbietern ist nach Einführung der Negativzinsen spürbar gestiegen. Bei den zehnjährigen Festhypotheken haben sich diese Differenzen inzwischen wieder normalisiert (vgl. Grafik), bei den fünfjährigen liegen sie noch
immer auf einem erhöhten Niveau.
Eine noch grössere Schere als bei den
Richtsätzen (manche Banken wie die
UBS ziehen es vor, keine solchen zu veröffentlichen) tut sich jedoch bei den tatsächlich offerierten Konditionen auf,
weiss Sebastian Angst von der Finanzierungsberatung Pro Ressource. Kürzlich
hätten beispielsweise für eine 15-jährige
Hypothek mehrere Anbieter Offerten
mit Zinssätzen zwischen 1,2% und 2,6%
unterbreitet. Wenn eine Bank derart
stark abweichende Konditionen wie die
zweitgenannte offeriere, lasse sie den
Interessenten offen wissen, dass ihr
nichts an dem Geschäft liege. Immer
wieder komme es auch vor, dass Kreditinstitute auf eine konkrete Anfrage hin
keine Offerte machten, was früher undenkbar gewesen sei.
sche Gewinnerosion im Zinsgeschäft ist
weitgehend ausgeblieben. Während einzelne Institute wie die Luzerner Kantonalbank (LUKB) tatsächlich merkliche
Einbussen im Zinsgeschäft meldeten,
hat die Mehrheit der Banken im ersten
Halbjahr 2015 ein Zinsergebnis rapportiert, das sich gegenüber dem Vorsemester nur wenig verändert hat. Einige
schafften es sogar, ihr Zinsergebnis zu
verbessern.
Dass die Banken mit den Negativzinsen relativ gut leben können, hat
mehrere Gründe. Teilweise ist es ihnen
gelungen, Ertragsschmälerungen durch
höhere Hypothekarvolumen zu kompensieren. Vielerorts dürften die Einbussen aber gar nicht so hoch gewesen
sein. Je nach Risikoappetit bzw. verfolgter Strategie sichern die Banken nämlich
einen grösseren (wie die LUKB) oder
eben einen kleineren Teil des Hypothekarbestandes gegen steigende Zinsen
ab, weiss Sebastian Angst. Ebenfalls ein
dämpfender Effekt ergibt sich, wenn ein
Institut bei Neuabschlüssen den Kunden
höhere Absicherungskosten aufbürdet,
als tatsächlich mit der jeweiligen Hypothek verbunden sind.
Schliesslich versuchen viele Banken
seit der Einführung der Negativzinsen
vermehrt, höhere Margen durchzusetzen. Dies gilt beim Abschluss neuer
Hypotheken, vor allem aber auch bei
der Anschlussfinanzierung von auslaufenden Tranchen. Wer heutzutage blauäugig die ihm offerierten Konditionen
akzeptiere, werde nicht selten gemolken,
so der Tenor der Branchenexperten. Aus
Sicht der Kreditnehmer wird neben dem
Vergleichen folglich auch das Verhandeln zunehmend wichtiger.
Versicherungen im Vorteil
Während sich das Gros der Anbieter mit
den Negativzinsen relativ gut arrangieren konnte und Versicherungen von der
neuen Situation sogar profitieren, zahlen
bis heute vor allem die Hypothekarnehmer die Rechnung in der Form von teurer gewordenen Immobilienkrediten.
Da der Euro gegenüber dem Franken in
jüngster Zeit wieder Boden gutgemacht
hat, dürfte eine Verschärfung der Negativzinsen, die eine weitere Verteuerung
der Absicherungskosten und damit auch
der Hypothekarzinsen bedeuten würde,
im Augenblick kein Thema sein.
Spannend wird jedoch sein zu sehen,
wie die Anbieter reagieren werden,
wenn die Negativzinsen teilweise oder
sogar ganz aufgehoben werden. In letzterem Fall sollte sich wieder etwa die
Konstellation von Mitte Januar ergeben,
was u. a. bedeutet, dass die Hypothekarsätze wieder fallen würden. Dies wäre
nur dann nicht zu erwarten, wenn sich
die Kapitalmarktzinsen zu diesem Zeitpunkt auf einem spürbar höheren
Niveau befinden, als es damals der Fall
war. So gesehen sind die Hypothekarzinsen nach Ansicht zahlreicher Experten derzeit quasi nach oben gedeckelt.
Sie raten denn auch häufig, einen grösseren Teil der Finanzierung mit einer
Libor-Hypothek abzudecken, die später
je nach Strategie in länger laufende –
dann wieder etwas günstigere – Festhypotheken gewechselt werden kann.
Diese Empfehlung scheint jedoch nicht
allzu viel Gehör zu finden. Kurz nach der
Einführung der Negativzinsen haben so
viele Kunden auf Festhypotheken mit
langen Laufzeiten gesetzt wie nie zuvor
(vgl. Grafik).
Allerdings rechnet auch so mancher
Branchenkenner nicht damit, dass bei
einer Aufhebung der Negativzinsen
schnell wieder ähnlich tiefe Richtsätze
erreicht werden, wie sie Mitte Januar
noch galten. Erwartet wird vielmehr,
dass zahlreiche Anbieter versuchen werden, die Preise längere Zeit auf einem
erhöhten Niveau zu halten und so zumindest temporär ihre Margen zu verbessern.
Nutzniesser der Zinssituation sind vor
allem Versicherungsgesellschaften. Für
sie sind Hypotheken im Gegensatz zu
den Banken kein Zinsdifferenz-, sondern ein Anlagegeschäft. Statt sich
durch Spargelder zu refinanzieren und
gegen einen Zinsanstieg abzusichern,
gilt es hier, im Vergleich zu anderen Anlageklassen ansprechende Renditen zu
erzielen. In einem Umfeld, in dem zehnjährige Eidgenossen negative Renditen
bieten, haben Hypotheken aus dieser
Perspektive, auch unter Berücksichtigung von Vertriebs- und Administrationskosten sowie der damit verbundenen Risiken, an Attraktivität gewonnen.
So überrascht es nicht, dass Versicherer das Hypothekargeschäft – im Rahmen der durch ihre Anlagestrategie vorgegebenen Limiten – tendenziell forcieren. Allerdings sind die alternativen Anbieter grundsätzlich aufgrund der Struktur ihrer Verbindlichkeiten an langfristigen Geldanlagen interessiert. Bei diesen
Laufzeiten offerieren sie günstigere
Konditionen als die grosse Mehrheit der
Banken. Demgegenüber sind sie bei kürzeren Laufzeiten nur wenig oder gar
nicht kompetitiv. Aus Kundensicht bedeutet dies, dass je nach Finanzierungsstrategie (d. h. Aufteilung des Kreditbetrags auf verschiedene Laufzeiten)
eine Versicherung oder eine Bank das
bessere Angebot liefern kann.
Für Hypothekarnehmer ist es folglich
in zweierlei Hinsicht wichtiger geworden, konkrete Offerten von mehreren
Anbietern einzuholen. Einerseits, weil
kein Anbieter für alle Hypothekenformen und Laufzeiten der günstigste ist,
und anderseits, weil die unterschriftsreifen Konditionen häufig spürbar von
den einsehbaren Sätzen abweichen.
Zum Zeitpunkt der Negativzins-Einführung klagten viele Banken, dass dies
ihre Ertragslage nochmals verschlechtern werde, da diese im seit Jahren andauernden Tiefzinsumfeld bereits strapaziert sei. Diese Befürchtungen sind jedoch so nicht eingetroffen, eine drasti-
Tiefere Hypozinsen möglich

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