Pacht – wie viel ist noch bezahlbar?

Finanzen
■ BAUERNBLATT l 16. Mai 2015
Beratung rund um das Geld
Pacht – wie viel ist noch bezahlbar?
Die Pachtpreise für landwirtschaftliche Nutzflächen sind laut
Statistikamt Nord in den letzten
zehn Jahren um rund 100 % angestiegen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass diese Angaben nicht
mehr zwischen Grün- und Ackerland unterscheiden. Es handelt
sich um einen Durchschnittspreis,
sodass die Streuung, auf eine
Landnutzungsart bezogen, noch
viel deutlicher ausfällt. Nachfolgend wird auf die Ursachen des
Pachtpreisanstiegs eingegangen.
Die Untersuchung wird ergänzt
durch rechtliche Aussagen zu
Pachtpreisänderungen während
der Vertragslaufzeiten.
Im Mittelpunkt der ökonomischen
Aussagen stehen die Daten von
Marktfruchtbaubetrieben. Diese stehen stellvertretend für andere Landwirtschaftsbetriebe – unter anderem
Futterbaubetriebe oder Veredlungsbetriebe –, wenn auch mit teils etwas
anderen Einzeldaten. Die Tendenz
gilt in jedem Fall auch für diese Betriebe.
Wirtschaftlich erfolgeiche Betriebe haben gegenüber anderen deutliche Vorteile auf dem Pachtmarkt.
Große Erfolgsunterschiede
● die variablen Kosten für die Pro- erfolgreichen Betriebe ergeben sich Fall ihren ökonomischen Vorteil nutzwischen den Betrieben
Die weiteren Betrachtungen unterziehen die Betriebe einem mehrjährigen horizontalen Betriebsvergleich und teilen sie in Erfolgsgruppen ein. Aus der Gegenüberstellung
von wirtschaftlich erfolgreichen zu
weniger erfolgreichen Betrieben
sind die Rentabilitäts- und Liquiditätsunterschiede deutlich zu erkennen. Dabei gibt es zwischen den Betrieben keine unterschiedlichen Anbaustrukturen. Alle bauen fruchtfolgegemäß Weizen, Gerste und Raps
an.
Die ersten Unterschiede sind in
den Leistungen je Hektar erkennbar.
Abweichende Naturalerträge und
Vermarktungspreise verursachen im
Bereich des reinen Ackerbaus Differenzen von rund 120 €/ha zwischen
den Erfolgsgruppen. Werden auch
die sonstigen Erträge – in der Hauptsache Vieheinheiten – hinzugezählt, so steigt diese Differenz auf
200 €/ha an. Diese Unterschiede
nehmen zu, wenn bis zur Grundrente beziehungsweise Bodenrente je
Hektar weitergerechnet wird. Die
Bodenrente ergibt sich, indem von
der Leistung folgende Positionen
abgezogen werden:
dukterstellung (Saatgut, Dünger, dann Vorteile von 300 €/ha (verglei- zen, wenn es darum geht, durch ein
che hierzu die Übersicht 1 und 2). All höheres Preisgebot den Pachtmarkt
Pflanzenschutz, Diesel)
● die festen Kosten für Maschinen, diese Betriebe können aber in jedem für sich zu gewinnen.
Geräte, Trocknung, Lagerung, UnÜbersicht 1: Horizontaler Betriebsvergleich von Ackerbaubetrieben
terbringung,
● Reparaturen an Maschinen und über mehrere Jahre, alle Daten in €/ha – Grundrente –
Geräten
weniger
Betriebe
erfolgreich
mittel
● die Kosten für Arbeit einschließerfolgreich
lich des Ansatzes für die eigene ArErtrag Acker
1.385
1.315
1.260
beit und
165
95
80
● die Zinsen beziehungsweise der sonstiger Ertrag
1.550
1.410
1.340
Zinsansatz für das gebundene Kapi- Betriebsertrag
tal sowie
variable Kosten inklusive Maschinen
740
790
820
● die Grundkosten (zum Beispiel Abschreibungen auf Maschinen,
165
140
175
Gebäudeunterhaltungen, Versiche- Gebäude, Anlagen
rungen, Lasten)
Löhne einschließlich Lohnansätze
160
220
300
Am Ende dieser Vorgehensweise
steigt der Unterschied zwischen den
Erfolgsgruppen auf 500 €/ha an. Prämienzahlungen aus dem Sammelantrag sind hierbei noch nicht berücksichtigt. Der ausgewiesene Wert
kann im Einzelfall noch höher liegen,
da es sich bei der Gruppe der erfolgreichen Betriebe um einen Durchschnittswert handelt. Zur Liquidität
gelangt man, wenn die Grundrenten
um die kalkulatorischen Ansätze für
den eigenen Lohn und das produktiv
gebundene Zinskapital sowie die Abschreibungen erhöht werden. Für die
Grundkosten
Zinsaufwand für gebundenes Kapital
Grundrente ohne Prämie
85
85
315
110
85
65
130
95
−180
Übersicht 2: Horizontaler Betriebsvergleich von Ackerbaubetrieben
über mehrere Jahre, alle Daten in €/ha – Liquidität –
Betriebe
Grundrente ohne Prämie
Lohnansatz
Zinsansatz
Abschreibungen
Liquidität
erfolgreich
mittel
weniger
erfolgreich
315
90
85
165
655
65
165
85
140
455
−180
270
95
175
360
45
46
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Arbeitseffizienz
und Controlling
Von den ausgewiesenen 500 €
Rentabilitätsunterschied entfallen
fast 200 € auf die Verwertung der
Arbeitskraft. Hierin steckt also die
größte Differenz. Erfolgreiche Betriebe haben eine höhere Arbeitseffizienz. Diese drückt sich durch intensivere Kontrollen und zeitgemäßen Einsatz von Einzelmaßnahmen
aus. Klare Arbeitsabläufe werden
mit einer genauen Einsatzplanung
verbunden, sodass oftmals weniger
Rüstzeiten und mehr Einsatzzeiten
entstehen. Die Arbeitskräfte erfahren eine hohe Grundauslastung, die
Zeit für ineffektive Tätigkeiten
nimmt ab. Arbeitsspitzen werden
daneben durch kurzfristig Beschäftigte und Mieten von Spezialmaschinen abgedeckt. Es erfolgen darüber
hinaus ein laufendes Liquiditätscontrolling sowie ein aktiver Einund Verkauf.
Diese und weitere, hier nicht an- Die Pachtpreise für Land allgemein haben sich nach Angaben der Statistik in den vergangenen zehn Jahren nahezu
gesprochene Punkte geben zwar ei- verdoppelt.
Fotos: Landwirtschaftskammer
nen Hinweis auf die Güte dieser ErAls letzter Punkt sei noch verwie- grobes Missverhältnis zueinander
folgsgruppe, begründen aber nicht
den in den letzten Jahren deutlichen sen auf Grenzpachtpreise im Gegen- geraten sind. Ein derartiges grobes
Pachtpreisanstieg. Neben den rein satz zu Durchschnittspachtpreisen. Missverhältnis wird von der Rechtwirtschaftlichen Gründen sind wei- Viele Betriebe pachten oftmals aus sprechung im Allgemeinen bei einer
Stand 11. Mai 2015
tere Marktgründe für diesen Preis- ihrer Sicht nur einige Hektar Land Abweichung von 40 bis 50 % angeDie Zinsspannen am Kapitalhinzu, ohne dass sich die Festkosten nommen. Die Rechtsprechung stellt
anstieg verantwortlich.
markt nehmen zu. Das Zinsbaim Betrieb ändern. Sie pachten somit nicht isoliert auf Pachtpreise für verrometer bietet lediglich erste
zum Grenzpachtpreis. Dieser Preis ist gleichbare Flächen ab, sondern zieht
Anhaltspunkte zur aktuellen
Vielfältige Gründe
aus betriebswirtschaftlicher Sicht un- mehrere Faktoren heran, wie zum
Kapitalmarktsituation (ohne
für den Preisanstieg
ter Berücksichtigung einer Festkos- Beispiel Verbraucherpreisindex, ErGewähr). Bei den gekennzeichneten Zinssätzen können sich je
Boden ist insgesamt ein knappes tenänderung durch Einsatz weiterer zeugerpreisindex oder die Entwicknach persönlicher VerhandGut. Aus früheren Umfragen geht Maschinen oder den Bau weiterer lung der Reinerträge. Bei der vergleilungssituation deutliche Abhervor, dass ungefähr 10 % der Be- Stallgebäude nicht zu halten. Zu- chenden Betrachtung von Pachtverweichungen ergeben.
triebe in absehbarer Zeit ihre Tätig- sätzliches Land wäre unter diesen trägen wird häufig nicht auf NeuZinsen
keit im landwirtschaftlichen Bereich Bedingungen nur zum niedrigeren pachtverträge abgestellt, sondern
Geldanlage
%
aufgeben und damit ihre Flächen Durchschnittspachtpreis zu erwer- auf Bestandspachten. Des Weiteren
relativiert sich die Betrachtung daFestgeld 10.000 €,
zur Verfügung stellen werden. Auf ben.
Aus dem heutigen Grenzpacht- durch, dass beispielsweise ein Pacht3 Monate1)
0,05 - 3,25
der anderen Seite stehen gut 30 %
der Betriebe, die über konsequentes preis wird schnell ein zukünftiger zins, der bei Vertragsabschluss im
Kredite
äußeres Wachstum ihre Unterneh- Durchschnittspachtpreis. Pachtprei- Verhältnis zu anderen Pachten rela2)
Landwirtschaftliche Rentenbank
men weiterentwickeln möchten. se sprechen sich herum, auch wenn tiv niedrig war, auch nach der An% effektiv
Hier entsteht bereits ein Verhältnis, manchmal am Stammtisch übertrie- passung im Verhältnis zum aktuellen
(Sonderkreditprogramm)
dass der Preis für Wachstum insge- ben wird. Die Verpächter werden je- Preisniveau relativ niedrig bleiben
Maschinenfinanzierung
samt steigen wird. Die Gründe für doch in jedem Fall ihre Forderungen muss. Aus diesen Gründen gibt es
6 Jahre Laufzeit,
Wachstum sind dabei sehr individu- nach oben anpassen. Hieraus kann kaum gerichtliche PachtanpassungsZins 6 Jahre fest
1,00
ell und müssen auch nicht immer ra- sich dann ein neuer Grenzpreis ent- verfahren, die im Ergebnis erfolglangfristige Darlehen
tional sein. Sie beeinflussen aber in wickeln, der noch weiter ansteigen reich waren.
10 Jahre Laufzeit,
würde.
Selbstverständlich können verjedem Fall die Preisentwicklung.
Zins 5 Jahre fest
1,00
traglich individuelle PreisanpasAuch gibt es derzeit zunehmend
20 Jahre Laufzeit,
sungsklauseln vereinbart werden.
Vorgaben aus dem politischen BeNachhaltig veränderte
Zins 10 Jahre fest
1,31
Hier besteht nur die Kunst darin, eireich, die zukünftig mehr auf FläVerhältnisse anpassen
ne geeignete Klausel zu finden, die
chenwachstum
für
viele
Betriebe
Baugeld-Topkonditionen3)
ausgerichtet sind. Zu nennen sind
Nach § 593 des Bürgerlichen Ge- rechtlich durchsetzbar ist.
Zins 10 Jahre fest 1,32 - 1,85
hier unter anderem die Düngever- setzbuches (BGB) kann jeder VerZins 15 Jahre fest 1,69 - 2,20
ordnung – insbesondere die Verwer- tragsteil eine Anpassung der Pacht
Belastbare
tung
der Gülle – und der Flächen- verlangen, wenn sich nach Abschluss Pachtpreisstatistiken fehlen
1) Marktausschnitt (100 % Einlagensicherung)
2) Zinssatz Preisklasse A, Margenaufschlag
nachweis zur Eigenversorgung pro des Pachtvertrages die für die Fest0,35 bis 2,85 %, je nach Bonität und BesicheKuh im Zusammenhang mit zukünf- setzung der Vertragsleistungen
Eine verlässliche belastbare Statisrung (7 Preisklassen)
tigen Fördergrundsätzen sowie in ei- maßgebenden Verhältnisse nachhal- tik über Pachtpreise und deren Ent3) Quelle: www.capital.de
(Spanne der Topkonditionen)
nigen Fällen auch die geforderte An- tig so geändert haben, dass die ge- wicklung – zudem noch getrennt
baudiversifizierung.
genseitigen Verpflichtungen in ein nach Ackerland und Grünland – gibt
ZINSBAROMETER
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Fällen wird das Risiko der Prämienanpassung auf den Verpächter verlagert. In der Rechtsprechung wurden solche Klauseln zum Teil für unwirksam erachtet.
Eine andere Möglichkeit besteht
darin, den Pachtpreis für den Fall,
dass die Parteien sich nicht einigen
können, durch einen Sachverständigen als Schiedsgutachter festsetzen
zu lassen. Auch diese Regelung hat
ihre Schwächen, da die Parteien sehr
von den Auffassungen des Schiedsgutachters abhängig sind. Zumindest wäre in derartigen Fällen vorzugeben, welche Kriterien bei der
Bemessung der Vergleichspachten
zu berücksichtigen sind, so zum Beispiel das derzeitige Pachtniveau unter Einbeziehung der Bestandspachten, Höchstpachten oder Pachten,
die für bestimmte Betriebstypen verVor Vertragsabschluss über Preise und Laufzeiten nachdenken. Foto: Landpixel tretbar sind.
es zumindest in Schleswig-Holstein
nicht. Zwar sind Pachtverträge
grundsätzlich anzeigepflichtig, jedoch erfolgt in vielen Fällen eine Anzeige nicht, zumal dies für die Wirksamkeit des Pachtvertrages ohne Bedeutung ist. Insbesondere Änderungen von Pachtverträgen mit Pachtanpassungen werden nicht immer
veröffentlicht. Aus den angezeigten
Verträgen erfolgt dann mit erheblicher Verzögerung ein Durchschnittspachtpreis für Acker- und Grünland.
Früher waren Weizen- oder Roggenklauseln weit verbreitet, wonach
der Pachtpreis dem Wert einer bestimmten Menge an Getreide entsprechen sollte. Mit der Abschaffung
der Interventionspreise und Einführung der Flächenprämien haben sich
diese Klauseln für die Verpächter zunächst als sehr nachteilig erwiesen.
Im Übrigen berücksichtigen sie nur
einen statt mehrerer Faktoren und
nicht die Kostenseite.
Von den statistischen Ämtern werden Preisindizes für die landwirtschaftlichen Erzeugerpreise und Betriebsmittelkosten ermittelt und veröffentlicht. Diese Indizes berücksichtigen eine Vielzahl von Erzeugnissen
und sind deshalb für die mittlerweile
stark spezialisierten Betriebe ungeeignet.
Pachtpreiskoppelung
bietet Konfliktpotenzial
Teilweise werden Pachten auch an
die Höhe der Flächenprämien gekoppelt. Es wird also entweder eine
Grundpacht zuzüglich eines Betrages in Höhe der Flächenprämie vereinbart oder eine Änderung des
Pachtpreises entsprechend der Änderung der Flächenprämie. In diesen
Laufzeiten der Pachtpreise
oder -verträge verkürzen
Eine weitere Möglichkeit besteht
darin, in einem für beispielsweise
acht Jahre fest abgeschlossenen
Pachtvertrag vorzusehen, dass nach
vier Jahren jede Partei eine Pachtanpassung verlangen kann und ob anlässlich der Anpassung gleichzeitig
über eine Vertragsverlängerung von
weiteren vier Jahren verhandelt
werden soll. Kommt es zu einer Einigung, hat man eine einvernehmliche Anpassung erreicht. Kommt es
zu keiner Anpassung, hat die eine
oder andere Vertragspartei für die
restlichen vier Jahre den Nachteil der
nicht marktgerechten Pacht. Gleichzeitig wissen aber beide Vertragsparteien, dass eine Verlängerung
nach dem achten Jahr dann so gut
wie ausgeschlossen ist.
Büromanagement
Den Büroalltag effizient gestalten – aid-Heft als Neuauflage
Das Wort Büromanagement
bringt man nicht unbedingt als
Erstes mit einem landwirtschaftlichen Betrieb in Verbindung. Jedoch ist die Arbeit im Büro für jeden erfolgreichen Landwirt wichtig und unvermeidbar. Lässt man
sie schleifen, kann man schnell die
Übersicht verlieren, Fristen verpassen und im Papierchaos versinken. Um dies zu vermeiden, muss
man unter Umständen sein Büro
neu organisieren, einrichten und
Arbeitsabläufe optimieren. Damit
erleichtert man sich die tägliche
Arbeit und spart auch noch Zeit,
die woanders gebraucht wird.
Dieses Heft gibt wertvolle Ratschläge und Tipps zu verschiedenen Themengebieten. Beginnend
mit der optimalen Einrichtung,
neuen Techniken und der Ausstattung eines Büros gibt es Hinweise
zur Post- und E-Mailbearbeitung,
der Ablage, Datensicherung und
vielen weiteren Bereichen. Vorgedruckte Checklisten vereinfachen
die tägliche Büroarbeit. Für Landwirtinnen und Landwirte, die ihre
Büroarbeit effizienter gestalten
möchten, ist dieses Heft der richtige Begleiter.
aid-Heft „Büromanagement im
landwirtschaftlichen
Unternehmen“, 48 Seiten, 3. Auflage 2015
Bestell-Nr.: 1427, ISBN/EAN: 978-38308-1174-9, Preis: 3 € zuzüglich
einer Versandkostenpauschale von
3 €, aid infodienst e.V., Heilsbachstraße 16, 53123 Bonn, Tel.:
03 82 04-6 65 44, Fax: 02 28-84 99200, E-Mail: [email protected],
Internet: www.aid-medienshop.de
PM aid
Schließlich kommt in Betracht,
den Pachtvertrag relativ kurzfristig
abzuschließen, dem Pächter aber ein
Vorpachtrecht für den Fall eines Anschlussvertrages mit einem Dritten
einzuräumen. Derartige Vorpachtrechte sind gesetzlich nicht geregelt
und bedürfen deshalb besonderer
Sorgfalt bei der Vereinbarung. Im
Übrigen können derartige Vorpachtrechte sehr leicht unterlaufen werden und enthalten deshalb für den
Pächter sehr viel Unsicherheit. Der
Stein des Weisen ist zur Pachtanpassung noch nicht gefunden.
FAZIT
Die Pachtpreise sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen.
Ökonomische, marktwirtschaftliche und auch politische Gründe sind dafür verantwortlich.
Unternehmen müssen sehr genau kalkulieren, welcher Preis
für sie tragbar ist. Dies gilt für
den heutigen, aber auch für
den zukünftigen Preis. Im letzteren Fall kann eine zwischen
beiden Parteien vernünftige
Vertragsgestaltung helfen, Preise nicht ausufern zulassen.
Peter Friedrichsen
Landwirtschaftskammer
Tel.: 0 43 44-8 10 72 14
[email protected]
Dr. Karl-Heinrich Deerberg
Landwirtschaftskammer
Tel.: 0 43 31-94 53-220
[email protected]
Dr. Andreas Piltz
Rechtsanwalt,
Notar und Steuerberater
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