Newsletter zum Thema Wohneigentum Frühling 2016, Ausgabe Nr. 1 UBS immo news Bauen und Umbauen Bau- und Umbaukosten Immo Expert So umgehen Sie Kostenfallen – Seite 1 Sind Handwerkerofferten verbindlich? – Seite 3 Eigenheime: Klu zwischen Wunsch und Wirklichkeit – Seite 4 Bauen und Umbauen: So umgehen Sie Kostenfallen So manches Bau- oder Umbauprojekt kommt bei der Schlussabrechnung teurer zu stehen als angenommen. Weil niemand gerne draufzahlt, sollten Sie das Projekt, den Kostenrahmen und die Finanzierung von Anfang an gründlich planen. Eva Somm (Name geändert) erbte letztes Jahr ein 75-jähriges Haus und beschloss, es umbauen und sanieren zu lassen. Dabei wird sie immer wieder mit Überraschungen konfrontiert. Zur Erneuerung des Daches vergab sie aufwendige Spenglerund Zimmermannsarbeiten. Kostenpunkt: 35 000 Franken. Jetzt macht der Spengler darauf aufmerksam, dass einige faule Balken im Dachstuhl ersetzt werden müssen – die Arbeit verlängert sich dadurch um zwei Tage. Dafür verlangt der Spengler einen unverhältnismässig hohen Mehrpreis von 5500 Franken. Eva Somm sitzt in der Falle: Zum einen ist sie unter Zeitdruck, denn schliesslich will sie möglichst bald ins umgebaute Haus einziehen. Zum anderen wird sie jetzt kaum Hals über Kopf einen anderen Handwerker auieten können. Drei typische Kostenfallen In der Praxis kostet es o viel Geld und Nerven, sich um Bau- und Umbauprojekte zu kümmern. Damit Sie für ein Bauvorhaben gewappnet sind, sollten Sie bei den folgenden Punkten genau hinschauen: • Überraschungen und Änderungen kommen unverhältnismässig teuer zu stehen. Ganz besonders Sanierungen sind mit Unsicherheitsfaktoren behaet. O erweist sich die Bausubstanz als mangelha. Eine sehr gründliche Vorabklärung, beispielsweise zum Zustand des Dachstocks, und eine Budgetierung mit gewissen Reserven sind daher ein Muss. • Toleranzgrenzen summieren sich. Je nach Phase der Planung darf sich der Architekt auf eine Toleranzmarge berufen, zum Beispiel ±20 Prozent auf die Kostenschätzung bei einem ersten Vorprojekt (siehe Seite 3). Werden aber bei jeder Projektstufe 10 oder 20 Prozent draufgeschlagen, sind böse Überraschungen vorprogrammiert. Dies lässt sich nur mit klaren Vorgaben verhindern. Achten Sie darauf, dass Extras und Änderungen nicht zum Vorwand genommen werden, jedes Mal eine komplette Überarbeitung des Projekts vorzunehmen. «Wenn der Besteller gewisse Änderungen wünscht, ist dies keineswegs eine Carte blanche, um das ganze Projekt noch einmal neu zu definieren», betont Othmar Helbling, Bauherrenberater und Mitglied der Kammer unabhängiger Bauherrenberater KUB ` svit.ch/kub. Fortsetzung auf Seite 2 UBS immo news Nr. 1/2016 Editorial Roger von Mentlen Leiter Privatkunden Liebe Leserin, lieber Leser Bauen kostet viel Geld und meist auch Nerven. Deshalb ist es wichtig, die elementarsten Begriffe und Regeln rund ums Bauen zu kennen. Vielen Bauherren ist nicht bewusst, dass die Fallhöhe zu Beginn am grössten ist: Hat man einen Architekten gewählt, der einen professionell und seriös berät? Will man um jeden Preis eine Maximalvariante oder doch lieber eine Lösung, die mit vernünigem Aufwand realisierbar ist? Wie geht man vor, um Schwierigkeiten zu vermeiden? In unserem Hauptbeitrag zeigen wir auf, wo Fallen lauern. Ein Projekt sollte vor Baubeginn bis zur letzten Steckdose definiert und budgetiert sein. Das Budget ist jedoch nur dann etwas wert, wenn es realistisch ist und regelmässig mit den laufenden Ausgaben abgeglichen wird. Dennoch kommt manches Bau- oder Umbauprojekt teurer zu stehen als geplant. Im Beitrag auf Seite 3 zeigen wir Ihnen, was bei Mehrkosten rechtens ist und was nicht. Ich wünsche Ihnen eine interessante Lektüre. UBS Switzerland AG Postfach 8098 Zürich Hypoline: 0800 884 556 ubs.com/immonews 2 Fortsetzung von Seite 1 • Leistungen in der Offerte genau prüfen. Heisst es in der Offerte zum Beispiel lediglich «Zimmer streichen», ist dies viel zu vage: Wie steht es mit den Vorbereitungs- und Abdeckarbeiten? Sind mehrere Anstriche, die Wegkosten, Material und Mehrwertsteuer inbegriffen? Es ist wichtig, dass die Leistungen und Bauarbeiten vor der Auragserteilung vollständig definiert sind. Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung bauen oder renovieren lassen, ist eine spezifische Baufinanzierung von grossem Vorteil. Unabhängig davon, ob es sich um einen Neubau oder um eine Sanierung handelt, wickeln Sie damit den ganzen Zahlungsverkehr einfach und unbürokratisch ab. UBS offeriert dafür zwei Varianten: UBS Baufinanzierung Die UBS Baufinanzierung eignet sich sowohl für Bau- als auch für Umbauprojekte. Für die Abwicklung des Zahlungsverkehrs ist es üblich, bei der Bank ein Baukonto einzurichten. Die Bank nimmt die Rechnungen des Architekten, von Unternehmern, Handwerkern und Lieferanten entgegen und bezahlt diese ab dem Baukonto – sofern Architekt und Bauherr die Rechnung visiert haben und die Beträge innerhalb des definierten Budgets liegen. Mit dem Baukonto behalten Sie stets den Überblick über alle Zahlungen und Ihren Kontostand. Der Zins der Baufinanzierung ist variabel und hängt von den Verhältnissen auf dem Geld- und Kapitalmarkt ab. Zum Zins kommt eine vierteljährliche Kreditkommission. Wenn Sie möchten, können Sie schon während der Baurespektive Umbauarbeiten eine Hypothek abschliessen – entweder schon zu Beginn des Projekts oder gestaffelt während der Realisierungsphase. Solange es sich um einen Baukredit handelt, müssen Sie noch keine Amortisationen leisten. Spätestens bei Abschluss der Arbeiten wird der Baukredit durch eine Hypothek abgelöst, die verzinst und in der Regel amortisiert werden muss. Dabei können Sie selbstverständlich Ihr Hypothekarprodukt frei wählen ` ubs.com/hypotheken. UBS Hypo Kontokorrent Mit dieser Variante steht Ihnen eine besonders flexible Finanzierungslösung, beispielsweise für Umbauarbeiten, offen. Wenn Sie zum Beispiel eine Küchensanierung für 30 000 Franken planen, wird die Limite entsprechend angesetzt. Sobald die ersten Rechnungen der Handwerker und der Lieferanten eintreffen, werden die Zahlungen flexibel und unkompliziert über das UBS Hypo Kontokorrent abgewickelt. Die Kreditlimite hat keine feste Laufzeit, ist also unbefristet. Es liegt in Ihrem Ermessen, in welchem Umfang Sie die Limite ausschöpfen und wann Sie Rückzahlungen leisten. Auch der Verwendungszweck richtet sich flexibel nach Ihren Bedürfnissen – wenn Sie im Frühling die Küche umbauen und im Sommer weitere Renovationen dazukommen, dürfen Sie das UBS Hypo Kontokorrent erneut belasten. Grenzen sind nur durch den festgelegten Maximalbetrag gesetzt. Der Maximalbetrag ist abhängig von den frei verfügbaren Grundpfandsicherheiten auf Ihrem Wohneigentum und den üblichen Richtlinien für Immobilienfinanzierungen. Die Belehnungsnormen und die finanzielle Tragbarkeit der bestehenden Hypothek zusammen mit dem UBS Hypo Kontokorrent müssen eingehalten werden. Ein UBS Hypo Kontokorrent ist im Rahmen von 25 000 bis 200 000 Franken möglich. Der Zinssatz ist variabel und richtet sich nach den Verhältnissen auf dem Geldund Kapitalmarkt. Die Details dazu ` ubs.com/hypotheken. Professionelle Hilfe beiziehen Ab einer gewissen Grösse und Komplexität kann es sich lohnen, zusätzlich einen Bautreuhänder beizuziehen. Wichtig sind vor allem Fachkenntnisse und ein sorgfältiges Controlling auf der Baustelle – der Treuhänder kann sich dabei auf einen Augenschein vor Ort, auf Fotos oder Angaben des Architekten stützen. Laut Experte Othmar Helbling zählt neben der Sorgfalt während der Bauphase genauso der Rahmen, den man zu Beginn abstecken muss: «Gerade für Privatpersonen kann es sich bezahlt machen, die ganzen Vertragsunterlagen und die Kostenschätzung von einer unabhängigen Stelle überprüfen zu lassen.» Ein externer Berater kann zum Beispiel rechtzeitig darauf hinweisen, wenn die Frage der Haung für Mehrkosten nicht oder ungenügend geregelt ist. Genauso kann er unabhängig beurteilen, ob die Kostenannahmen plausibel sind oder nicht. z UBS immo news Nr. 1/2016 Sind Handwerkerofferten verbindlich? Streit und Unstimmigkeiten wegen Mehrkosten beim Bauen sind vermeidbar. Investieren Sie genügend Zeit, um die Auräge richtig auszuschreiben und klare Vereinbarungen zu treffen. Wir haben im Folgenden die wichtigsten Fragen und Antworten zusammengestellt. Sind die Kostenangaben in Offerten verbindlich? Das Gesetz sieht für die Auragsvergabe im Wesentlichen zwei Möglichkeiten vor: Bei der einen richtet sich die Abrechnung nach dem Wert der Arbeit, also nach Aufwand, nach Mengen und Flächen der Bodenbeläge, Wandanstriche usw. Bei dieser Variante ist der offerierte Preis nicht wirklich bindend, am Schluss rechnet der Unternehmer nach seinem effektiven Aufwand ab. In der Baubranche spricht man auch von «Regiearbeiten». Ist nichts anderes abgemacht, wird in der Regel nach dieser Methode abgerechnet – natürlich auf das Risiko hin, dass es am Ende teurer wird als angenommen. Die andere Variante lautet «feste Übernahme»: Die Offerte ist verbindlich, und der Unternehmer muss die Arbeit zum offerierten Preis ausführen. Wie kann man sich gegen Mehrkosten absichern? Wünscht der Bauherr einen fixen Pauschalpreis, muss er dies klipp und klar abmachen – am besten mit einer schrilichen Bestätigung bzw. mit einem Vertrag. Dabei ist an alle Details zu denken: Material- und Wegkosten, Vorbereitungsarbeiten, Mehrwertsteuer usw. Hilfreich sind bei diesem Vorgehen Musterverträge für Handwerkerauräge, etwa diejenigen des Hauseigentümerverbandes (HEV) ` hev-shop.ch ` Formulare & Verträge. Wichtig ist auch, dass der Bauherr seine Vertragspartner oder den Architekten über seinen finanziellen Spielraum orientiert: maximal tragbares Budget, mit der Bank abgesprochene Limiten usw. Impressum Herausgeber: UBS Switzerland AG, Lending Solutions Erscheint mehrmals jährlich in Deutsch, Französisch, Italienisch und Englisch. Diese Publikation dient ausschliesslich zu Ihrer Information und stellt keine Empfehlung, kein Angebot, keine Offerte oder keine Aufforderung zur Offertstellung dar. Bevor Sie eine Entscheidung treffen, sollten Sie eine entsprechende professionelle Beratung in Anspruch nehmen. Bitte beachten Sie, dass UBS sich das Recht vorbehält, die Dienstleistungen, Produkte sowie Preise jederzeit ohne Vorankündigung zu ändern. Einzelne Dienstleistungen und Produkte sind rechtlichen Restriktionen unterworfen und können deshalb nicht uneingeschränkt weltweit angeboten werden. Die vollständige oder teilweise Reproduktion ohne Erlaubnis von UBS ist untersagt. © UBS 2016. Das Schlüsselsymbol und UBS gehören zu den geschützten Marken von UBS. Alle Rechte vorbehalten. Was ist bei der Offerte zu beachten? Die Offerte sollte möglichst detailliert sein. Selbst bei kleineren Aurägen lohnt es sich, vor der Auragsvergabe eine Besichtigung vor Ort durchzuführen. So ist der Handwerker oder Unternehmer in der Lage, die besonderen Bedingungen richtig einzuschätzen. Ausserdem kann er nicht im Nachhinein geltend machen, dass wegen besonderer Umstände Zusatzaufwendungen nötig gewesen seien. Pavlo Stathakis, Rechtsanwalt beim Hauseigentümerverband Schweiz: «Üblich ist es, dass man mehrere Offerten einholt und einer der Handwerker danach den Zuschlag erhält.» Dabei empfiehlt er, eine schriliche Auragsbestätigung zu verfassen und darin die bestellten Leistungen und den Preis noch einmal festzuhalten. Woher kommt die 10-Prozent-Regel? In einem o zitierten Leiturteil des Bundesgerichts (BGE 122 III 61) wurde ein Fall von gravierenden Kostenüberschreitungen behandelt. Das Gericht kam zum Schluss, dass sich der Bauherr auf die Kostenschätzungen eines Architekten verlassen können muss. Akzeptabel ist demnach eine Toleranz in einer Grössenordnung von 10 Prozent. In der Praxis ist daher o die Rede davon, dass Abweichungen in diesem Bereich toleriert werden müssen – es sei denn, der Bauherr hat klipp und klar etwas anderes oder eine Pauschale vereinbart. In den Normen des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins (SIA) wird Architekten eine klar umschriebene Toleranzgrenze zugestanden: für Vorprojekte mit Kostenangabe eine Toleranz von ±20 Prozent, bei detailliert ausgearbeiteten Bau- oder Umbauprojekten ±10 Prozent. berater oder sonstige Experten wenden, die den Sachverhalt prüfen und je nachdem einen Kompromissvorschlag unterbreiten. Im Übrigen finden Bauherren bzw. Hauseigentümer auch über Fachverbände wie den Schweizerischen Ingenieur- und Architektenverband (SIA) ` sia.ch, den Maler- und Gipserverband (SMGV) ` smgv.ch oder andere Verbände Experten, die solche Fälle prüfen und Lösungsvorschläge unterbreiten. Ab einer gewissen Streitsumme ist der Beizung eines Bauanwalts zu prüfen. Pavlo Stathakis vom HEV sagt dazu: «Entgegen einer weitverbreiteten Meinung lassen sich nicht immer Anwaltskosten sparen, indem der Anwalt möglichst spät beigezogen wird – sondern omals dadurch, dass der Anwalt möglichst früh als Vertrauensperson involviert wird.» Im Nachhinein betrachtet wäre es o klüger gewesen, den Rat eines Anwalts schon zu Beginn der Verhandlungen und bei Vertragsabschluss einzuholen und nicht erst, wenn grössere Probleme auauchen. Darf ich Zahlungsrückbehalte machen, um etwas gegen den Unternehmer in der Hand zu haben? Auch bei den Zahlungsmodalitäten gilt der Grundsatz, dass die vertraglich getroffenen Vereinbarungen einzuhalten sind. O ist es sinnvoll, sich mit seinen Baupartnern auf eine Finanzierung in mehreren Etappen zu einigen. Ist eine Etappe noch nicht fertiggestellt oder weist sie Mängel auf, kann auch die Teilzahlung bis zur Fertigstellung zurückbehalten werden. Den geleisteten Zahlungen sollten auf der Baustelle im selben Umfang fertiggestellte Arbeiten, Materiallieferungen oder ein sichtbarer Baufortschritt gegenüberstehen. z Wo kann sich ein Hauseigentümer im Streitfall beraten lassen? Eine erste Anlaufstelle sind die Rechtsberatungen der regionalen Sektionen des Hauseigentümerverbandes ` hev-schweiz.ch. Für Mitglieder sind Rechtsberatungen in einem gewissen Umfang kostenlos. Ausserdem kann man sich an andere Verbände und Organisationen, an unabhängige Bauherren- 3 UBS immo news Nr. 1/2016 Immo Expert Eigenheime: Klu zwischen Wunsch und Wirklichkeit Gemessen an den Nutzungskosten sind Eigenheime in der Schweiz seit Mitte 2014 im Durchschnitt günstiger als Mietwohnungen. Angesichts stagnierender Einkommen können sich allerdings immer weniger Haushalte Wohneigentum leisten. Die Preise für Wohneigentum liegen heute teuerungsbereinigt auf dem gleichen Niveau wie auf dem Höhepunkt der letzten Immobilienblase Anfang der 1990er-Jahre. Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index, der die Ungleichgewichte im Eigenheimmarkt misst, legte letztes Jahr nochmals zu und setzte sich in der Risikozone fest. Doch nach 16 Jahren teilweise stark steigender Eigenheimpreise scheinen die Kreditrestriktionen auf breiter Front zu greifen: Im vergangenen Jahr stiegen die Angebotspreise bei Eigentumswohnungen nominal nur noch um 1,5 Prozent und bei Einfamilienhäusern um 2 Prozent. Aufgrund stagnierender Einkommen und steigender Leerstände düren sich die Preise dieses Jahr stabilisieren – bei Eigentumswohnungen rechnen wir sogar mit einem leichten Rückgang von 1 Prozent. Kreditvergabe als Flaschenhals Seit 2008 wurde der Erwerb von Wohneigentum dank fallender Hypothekarzinsen massiv günstiger. Die jährlichen Nutzungskosten sanken seither um durchschnittlich 20 Prozent. Seit Mitte 2014 sind die laufenden Kosten eines Eigenheims – erstmals seit 15 Jahren – wieder tiefer als die Mietkosten eines vergleichbaren Objekts. Entsprechend stieg die Anzahl der Haushalte, die Wohneigentum erwerben möchte. Dennoch wird es immer schwieriger, den nötigen Kredit zu erhalten. Um das Entstehen einer Kreditblase zu verhindern, müssen sich Banken bei der Hypothekenvergabe an Tragbarkeits- und andere regulatorische Richtlinien halten, wie beispielsweise das Einbringen von harten Eigenmitteln und die Amortisationspflicht. Deshalb und weil die Einkommen im Vergleich zu den Eigenheimpreisen kaum zugelegt haben, ist der Kreis potenzieller Käufer kleiner geworden: 2008 hätte die Häle der 4 Schweizer Haushalte die Einkommensbedingungen erfüllt, um für eine 120 Quadratmeter grosse Neubauwohnung eine Finanzierung von 80 Prozent des Kaufpreises zu erhalten – heute ist es bloss noch ein Viertel der Haushalte. Der Durchschnittshaushalt verlagert seine Nachfrage zunehmend von den Hochpreisregionen an Orte mit erschwinglichen Objekten. So stiegen im letzten Jahr die Preise für Wohneigentum in der Ostschweiz und im Mittelland am stärksten. Während ein Eigenheim von 120 Quadratmetern im Neubaustandard im Kanton Zürich nur noch für rund 25 Prozent aller Zürcher Haushalte tragbar ist, liegt ein ähnliches Objekt im Kanton Thurgau in der Reichweite von 65 Prozent der Zürcher Haushalte. Hochpreissegment unter Druck Als weitere Folge der Kredithürden geraten die Preise im Hochpreissegment unter Druck. Seit 2008 verdreifachte sich in der Schweiz das Angebot an Wohnungen mit Quadratmeterpreisen über 10 000 Franken, während die Nachfrage mehrheitlich stagnierte. Im Kanton Genf beispielsweise kostete letztes Jahr mehr als die Häle aller zum Kauf ausgeschriebenen Objekte über 10 000 Franken pro Quadratmeter. Doch nur gerade ein Viertel der Genfer Haushalte kann sich ein Eigenheim mit 120 Quadratmetern in diesem Preissegment leisten. Am Genfersee sind seit drei Jahren sinkende Angebotspreise zu beobachten. Ähnliche Entwicklungen zeichnen sich an vielen Spitzenlagen der Deutschschweiz ab. In vielen der teuersten Gemeinden am Zürich- und Zugersee sanken die Preise 2015 deutlich. Auoljagd in (noch) preisgünstigen Städten An zahlreichen bisher günstigen Lagen zeichnet sich eine Auoljagd ab; Stockwerkeigentum hat sich in vielen Städten verteuert. In einzelnen Städten wie Aarau oder Fribourg lagen die Preissteigerungen sogar im zweistelligen Prozentbereich. Die Stadt Basel, wo die Preise um 7,5 Prozent in die Höhe kletterten, profitierte von einer guten Benötigtes Haushaltseinkommen in Prozent des Medianhaushaltseinkommens unter 90 90 bis 110 110 bis 125 125 bis 150 über 150 Quellen: ESTV, Wüest & Partner, UBS Real Estate Focus 2016 wirtschalichen Entwicklung und einem relativ tiefen Preisniveau im Vergleich zu den anderen grossen Wirtschaszentren. Auch in Bern und den meisten mittelgrossen Städten im Mittelland verteuerten sich die Eigentumswohnungen immerhin durchschnittlich um 2 bis 3 Prozent. Aufgrund der gesunkenen Nutzungskosten ist dort Kaufen teils deutlich günstiger als Mieten. Umgekehrt sind die Nutzungskosten eines Eigenheims in Zürich, Lausanne und Genf gleich hoch oder höher als die Mietkosten einer vergleichbaren Wohnung. Wie gehts 2016 weiter? Für das laufende Jahr erwarten wir eine schleppende Entwicklung der Wirtscha, die Wirtscha sleistung pro Kopf düre leicht positiv ausfallen. Die Bautätigkeit pendelt sich auf hohem Niveau ein, während die Nachfrage nach Wohnfläche rückläufig ist. Vieles spricht dafür, dass die Hypothekarzinsen und damit die Nutzungskosten von Wohneigentum weiter sehr tief bleiben. Die Zentralbanken werden die Entwicklung der nächsten Jahre bestimmen. Vor 2017 ist es allerdings unwahrscheinlich, dass die Schweizerische Nationalbank die Leitzinsen erhöhen könnte. z E-Newsletter UBS immo news Jetzt kostenlos abonnieren unter ` ubs.com/immonews
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