3回 第 まちづくりなでしこインタビュー マンション建替え、マンション管理、再開発事業、コーポラティブハウス等まちづくり分野でご活躍されて おられる女性に、携わっておられるお仕事や女性ならではの視点等をインタビューによって紹介します。 インタビュアー 大野 由利子 再開発事業における コンサルタント業務 株式会社日本設計 都市計画群再開発担当部長 住宅金融支援機構 まちづくり推進部調査役 1995 年一橋大学社会 学部卒、同年住宅金 融公庫入庫。近畿支 店、審査部等を経て、 2014 年４月より現職。 再開発プランナー・マ ンション管理士。再開 発事 業、マンション 建替事業に対する融 資を担当。 1993 年東京工業大学工学部社会工学科卒業。同年、㈱日本設計へ 入社。現在、都市計画群再開発担当部長として都内及び地方大都 市の再開発事業のコーディネート業務に従事。一般社団法人再開発 コーディネーター協会 2015 年第 25 回「 都市再開発高山賞 」受賞。 高橋 恵子 御社の業務概要をお教えください。 ら、具体的に開発を仕掛けていく部隊です。 当社は、昭和 42 年に設立された一級建築士事 事業系の部隊の中でも、 都市計画の枠組（フレー 務所です。社員約 880 名のうち技術者が約 720 名 ム） を作る仕事と、事業をトータルにコーディネー おり、都市計画から建築設計・監理等の専門分野 ト、推進する仕事があり、私がメインで関わって 技術者を有する総合組織設計事務所です。 いるのは後者です。ここで市街地再開発事業を手 私が所属する都市計画群は約 60 名からなり、 がけます。地元の発意のもと勉強会をし、基本計 その業務は、計画系と事業系の大きく２つの分野 画等共通のビジョンづくりから始まって、事業推 に分かれます。計画系は、まちや都市の大きな骨 進の組織づくり、再開発ビルの建設、施設・空間 格づくり、マスタープランづくりを担います。何 等の管理運営の仕組みと組織づくりまで行います haもの地域における道路や土地の利用をどうする ので、10 年、20 年かけて関わっていく仕事です。 か、将来のまちの姿をどう考えるかといった一番 市街地再開発事業の仕組み及びコンサルタント 川上の計画を行う部隊です。一方、事業系は、も の役割について解説いただけますか。 う少しブレイクダウンしたある一定エリアの開発 市街地再開発事業は、低層の木造建築物の密 を手がけます。通常の都市計画に変更を加えなが 集地や老朽化が進んだ市街地等において、宅地を ＜再開発事業の組立て＞ 第三者 ＜権利変換の仕組み＞ 権利者 （デベロッパー等） 保留床購入金 再開発前 再開発後 X: 保留床取得者 権利変換 X 保留床取得 権利床 保留床 建物 A A 補助金・管理者負担金 公共施設の整備 地方公共団体 42 施行者が 事業を行う 土地 B B C D C E D X B A 建物 C D E A・B・C・D・E・Xの共有 権利変換 従前の不動産価値と等価値の交換 土地 て税制優遇を受けられること、⑤工事期間中の補 償を受けられること等があります。 事業推進においては、地元の意向を大事にしま すが、皆さん住まわれ方が多様ですので、一つに 統合し、不燃化された共同建築物の建築及び公共 集約するのは困難を極めます。住宅と商業が一体と 施設の整備と有効なオープンスペースの確保を一体 なったビルを作ろうとすると、住宅はセキュリティや 的・総合的に行い、安全で快適な都市環境を創造 静かさを求めますから閉鎖的な環境を、商業は集客 しようとするもので、都市再開発法に基づき行われ が多く、人が滞留する開放的な環境を求めます。用 る公共性の高い事業です。新たなまちに再生してい 途によって求めるものが違うので、これらを上手く くための手法ともいえます。 差配しながらやっていかなければなりません。 事業の仕組みとしては、権利変換により、従前資 総論ではまちづくりに賛成でも、各論に入ると合 産を等価で新しい再開発ビルの床に置き換えます。 意形成は格段に難しくなり苦労の連続ですが、時間 これにより、土地は共有、建物は区分所有すること をかけて事業が完成し、地権者の方に事業をやっ になります。都市計画の網をかけ、高度利用により て良かったと言っていただけると、コンサルタントと 生み出された余剰の床を第三者に処分し、事業費 してまた新たな事業に取り組む意欲がわいてきます。 に充てます。 武蔵小杉の事業実績が認められて「都市再開発 元々の地権者の多くは、自営業者や居住者等で 高山賞 」を受賞されたそうですが、これまでど す。再開発に長けているわけではないので、私たち のような事業に携わられてきたのですか。 総合コンサルタントのほか、各分野の専門家が参画 最初に携わったのは京成曳舟駅前エリアの再開発 しながら進めていきます。コンサルタントは、専門的 事業です。曳舟は都内有数の密集市街地であり、防 なノウハウを提供し、地元の合意形成を図り、事業 災性の向上が急務でしたが、京成線の連続立体交 全体を成功に導きます。地方公共団体は、補助金に 差事業を契機として沿線のまちづくりを推進してい よる資金的支援を行うほか、事業の指導・監督にあ くことになりました。当時はスカイツリー計画もなく、 たります。それ以外にも床を作る人、買う人がいます。 ポテンシャルの予測がつかず、難しい判断が多々あ コンサルタントの役割は、多くの関係者を束ねな がら事業をトータルにコーディネートすることです。 ステップを踏みながら合意形成を図り、物事を進め ていくのも再開発事業の特徴です。 再開発事業のメリットとしては、①高度利用する ことで通常より多くの床を作れること、②共同化す ることで公共施設用地を生み出せること、③優良な 建物となり、かつ適切な管理ができるので資産価 値の向上が図られること、④通常の等価交換と違っ 京成曳舟駅前東第一地区 43 3回 第 まちづくりなでしこインタビュー りました。私が関わったのは、地権者の少ないこぢ をもっていました。日暮里・舎人ライナーの開業に合 んまりとした地区でしたが、少ない故に一人でも反対 わせるべく、短期間で事業が進みました。 すると事業がなかなか進まないので、全員の同意を 先行２地区の事業が展開される中で、隣接する地 取りながら進めました。周りも密集地域ですので、風 区にも気運が広がり、３地区目も事業化が実現しま の影響等、近隣の方からの声にも配慮しました。 した。 最初に関わるには、小規模でしたし、役所も密集 武蔵小杉の景観は、平成 16 年から10 年程で大き 地域をなんとかしようという思いが強かったため、進 く変貌しました。今では、タワーマンションと複数の めやすく、自分の実績として、ステップアップしてい 商業施設、公共施設が集積しています。 く上で非常に役に立った事業です。京成曳舟駅周辺 小杉駅周辺は、京浜工業地帯の一角にあり、元々 ではこの事業が最初に完成し、他の事業も連鎖的 工場が多い立地です。駅前には企業の保養施設、駅 に進みました。波及効果をもたらしたとも思います。 の西側には工場の人たちを支える界隈性のある商店 大きな建物をつくることには賛否両論ありますが、 街や社宅がありました。ある時期、工場の郊外移転 防災性の観点等から昔のままの街で良いわけではな や閉鎖が進み、まとまったエリアの跡地開発が必要 いので、やって良かったのではないかと思います。 となり、これを発端として開発が進みました。一方、 その次に手がけたのが日暮里駅前のひぐらしの里 東横線の特急停車、目黒線・南北線の延伸、横須 エリアです。３つの地区の再開発事業が段階的に進 賀線の駅開業等で交通利便性が向上し、住宅地域 められました。駅から３つの建物までデッキにより結 としてのポテンシャルも高まりました。 ばれています。西地区、中央地区、北地区の順で進 当社が関与するようになった昭和 63 年頃は、駅 んだのですが、そのうち中央地区、北地区に携わり 周辺のみの開発構想で、商業、ホテル、業務中心 ました。日暮里・舎人ライナーの開業が決まったこと の計画でした。バブルが崩壊して事業化には至らず、 がまちづくりの契機になりました。日暮里は、上野と 住宅を入れた開発に見直した経緯があります。道路 池袋の狭間というイメージがあり、山手線の駅にし はほとんど一方通行で駅前への寄りつきが難しい地 ては活気に欠ける街だったので、地元の方も危機感 域でしたが、インフラ整備の道筋が整い、ようやく 平成 16 年に都市計画決定されました。その後の組 合設立認可、権利変換計画認可までは順調に進み ましたが、工事期間は、平成 19 年の着工から竣工 まで実に７年間にも及びました。元々、区域内に変 電所があり、同区域内で機能を維持しながら移設し ないと本体工事に着手できない事情があったためで す。第一期工事中にはリーマンショックが、第二期工 事に入る頃には工事費高騰があり、と苦労は多かっ たです。その後、東日本大震災も発生しました。地 権者はそれほど多くなかったものの、地域の抱える ひぐらしの里西・中央・北地区 44 武蔵小杉駅南口地区西街区 で、コンサルタント側も様々な人がいて良いと思いま す。男女関係なく、技術や経験で補いながら、長く 事業に携わる中で信頼を勝ち得ていけば良いのでは ないでしょうか。 再開発事業は大型プロジェクトですし、多分野 の専門家との連携や協力が必要です。一人ではなく チームで対応し、互いに協力しながら仕事を進めて いくことが重要です。 機構に期待する役割をお聞かせください。 特殊性に加え、社会情勢変化の煽りを受け、難易 再開発事業を進めるには資金面での裏付けが重 度が相当高い事業でした。 要です。経済の状況に民間金融機関は左右されま 実は、この再開発ビルは駅ビルと一体の建物に す。安定的に資金を供給できる公的な立場の機構 なっており、建築基準法上、駅舎の増築扱いとして には、存在意義があります。ときには、民間との協 できています。駅に行くために西街区再開発建物の 調融資などを検討いただけると一層安心感が高ま 中を通る動線を敢えて作り、双方を直結させること ります。 で、相乗効果を発揮しました。 民間金融機関は、これまで組合設立すれば融資 地区の南側には広場も設置しました。地元の要望 するスタンスでしたが、最近は、反対者が多かった で広い空間が確保されています。隣接して市が管理 りすると立ち退きまでに時間がかかるので、権利変 する公園もあり、管理の難しさを感じています。 換計画認可までは融資を躊躇するケースがあります。 また現在、さらに西側や北側の隣接地でも再開発 また、都心部は、ゼネコンやデベロッパーも立替金 が進んでいます。街のイメージがまた変わっていくこ を拠出する等、事業協力しやすいですが、地方部で とでしょう。私自身、参画してから17年にもなりまし はそれも難しいです。昨今、地方創生が叫ばれてい たし、これだけの開発を目の当たりにでき、良い経 ます。東京オリンピックを境に地方に目が移って行く 験になりました。 のではないかと予想しています。地方部でも機構の 御社における女性活躍推進のための 役割は大きいでしょう。 取組をお教えください。 本日はありがとうございました。 社内の女性 技 術 者は100 名強、技 術 者全体の 15％程度です。以前は建築の意匠系分野が多かった のですが、最近では、設備や構造の設計者もいます。 【インタビューを終えて】 市街地再開発事業において、コンサルタントは、ま ちづくりの構想段階から携わり、地区のニーズを捉え、 育休、時短等の制度が充実してきており、育休後復 最適かつ実現性のある計画を立案します。権利者・行 帰して活躍している女性も多くいますし、限られた時 ら、事業を着実かつ円滑に推進し、完了まで導いて 間の中で効率よく働いています。特に、再開発では 老若男女問わず様々な地権者の方を相手にしますの 政・民間事業者など様々な関係者間の調整を図りなが いくその力は、知識・技能・経験に裏付けられたもの だと強く実感しました。 45
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