2015年11月9日 投資情報室 ＲＥＩＴレポート Ｊ-ＲＥＩＴ市場 現状と今後の見通し （1）Ｊ-ＲＥＩＴ市場の動向 【指数の動き】 • J-REIT市場（東証REIT指数）は10月中旬頃まで軟調な展開が続きました。しかしその後は国内追加 金融緩和観測や主要国株価の落ち着き等を背景に反発に転じ、月末ベースでは7月末以来3ヵ月ぶ りに1,700ポイント台を回復して引けました【図表1、2】 。 【市場規模・売買代金】 • 銘柄数は、3社合併後の（新）「野村不動産マスターファンド」上場に伴い、51銘柄（前月は50銘柄）と なりました。10月末時価総額は約10.4兆円と約0.9兆円増加しました【図表3】。1日当たりの売買代金 は284億円と前月比約29％減少しました。 【配当利回り等】 • 10月末のJ-REITの予想配当利回り（配当額／投資口価格）(上場全銘柄、以下同様）は3.46％（前 月：3.57％）、10年国債金利は0.309％（前月：0.356％）、イールド・スプレッド（予想配当利回り－10年 国債金利）は3.15％（前月：3.21％）となりました【図表4】。 （2）Ｊ-ＲＥＩＴ市場（東証ＲＥＩＴ指数）の見通し 東証REIT指数は、9月8日の1,509ポイントを安値に回復傾向となっています。引き続き以下のような支援 材料やJ-REITの業績回復を背景に、東証REIT市場は底堅く推移するものと思われます。但し、中国株 安等を受け調整色を強める前の水準である1,800ポイント台に近づくと、戻り待ち売り等により上値が重 くなることも考えられます。 FRB（米連邦準備制度理事会）は10月28日のFOMC（米連邦公開市場委員会）声明で、「次回会合」（12 月15～16日予定）と時期を特定して利上げの可能性を示唆しました。利上げの大幅な先送り観測もあっ たことから、今後新興国株価や通貨等の動きが不安定になることも考えられます。株式市場が調整色を 強める等外部環境が悪化する場合は、1,600ポイント近辺まで下落する可能性もあります。 ①追加金融緩和期待等による国内金利上昇観測の後退 10月の金融政策決定会合では見送られたものの、新興国景気減速等による国内景気の先行き懸 念等から追加金融緩和期待は継続するとみています。 ②不動産市況の回復持続 都心5区オフィス市況など国内不動産市況の回復が続いています。空室率の低下が賃料上昇につ ながる等、今後も不動産市況の回復が続くものと思われます【図表17】。 ③外資の不動産投資活発化 世界最大級の政府系ファンド（ノルウェー政府年金基金）や米大手ホテル（「シェラトン」を運営する 米スターウッド）等、外資の流入が国内不動産市況の回復スピードを速めることも想定されます。 ～ マンション施工（杭打ち）不良問題に関して ～ J-REIT各社は保有物件一覧を旭化成建材に送付し、同社が工事に関与した物件の有無等の確認を急いでいるよ うですが、10月末時点では回答は得られていない模様です。J-REITは決算（通常年2回）時に保有物件の鑑定評 価を行う必要がありますが、その際にひび割れや傾き等のチェックを専門家を介して実施しています。一般の分譲 マンションに比べると可能性は低いと思われますが、仮にJ-REITの保有物件で施工不良問題が発覚しても、以下 の理由から影響は軽微なものに留まると考えています。 尚、J-REITは厳しい開示義務が課せられています。関連 物件を保有している場合等は、東洋ゴムの免震データ改ざんの件同様、積極的に公表するものと思われます。 ①リートは複数の物件を保有（例えば住宅系リートの中で時価総額トップのアドバンス・レジデンスリートは約250 棟）しており、リスクの分散が図れていること。 ②生じた損失等に対しては補償等を受けることが可能であると思われること。 尚、今回の問題が業界全体に広がるような場合は、マンション購入の手控え等による不動産市況の悪化を通じ て、J-REIT市場に影響を及ぼすケースも考えられます。 ●当資料は、市場環境に関する情報の提供を目的として、ニッセイアセットマネジメントが作成したものであり、特定の有価 証券等の勧誘を目的とするものではありません。 ●当資料は、信頼できると考えられる情報に基づいて作成しております が、情報の正確性、完全性を保証するものではありません。●当資料のグラフ・数値等はあくまでも過去の実績であり、将 来の投資収益を示唆あるいは保証するものではありません。また税金・手数料等を考慮しておりませんので、実質的な投 資成果を示すものではありません。●当資料のいかなる内容も将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。 1/5 〈審査確認番号H27-TB119） 【図表1】 指数の上昇・下落率比較 【図表2】 東証ＲＥＩＴ指数とＴＯＰＩＸ推移 （配当除き） （2015年10月30日時点） 2015年 単月 -8.86 25.27 TOPIX 10.42 10.71 8.08 差 -7.32 -19.57 17.19 3.27 -6.48 29.68 TOPIX 10.42 12.66 10.27 差 -7.15 -19.14 19.41 東証ＲＥＩＴ指数 配当込み （参考） 2014年累計 累計 3.10 東証ＲＥＩＴ指数 配当除き （％） （2013年12月30日～2015年10月30日 日次） 135 東証REIT指数 TOPIX 125 115 105 95 （※）2013年12月30日＝100として指数化 85 13/12 【図表3】 Ｊ-ＲＥＩＴの時価総額等推移 15.0 保有不動産額（左軸） 時価総額（左軸） 上場銘柄数（右軸） 12.5 14/6 14/9 14/12 15/3 15/6 【図表4】 J-REITのイールド・スプレッド等推移 （2003年3月～2015年10月 月次） （兆円） 14/3 （銘柄数） 60 10 50 8 15/9 （年/月） （2003年3月～2015年10月 月次） イールドスプレッド（①－②） J‐REIT予想配当利回り① 10年国債利回り② （％） 40 10.0 6 30 7.5 4 5.0 20 2.5 10 0 0.0 03/3 05/3 07/3 09/3 11/3 13/3 【図表5】 J-REITの予想配当利回り推移 4.50 2 0 15/3 （年/月） （2014年1月6日～2015年10月30日 日次） （％） 03/3 05/3 11/3 13/3 4.00 1.6 3.75 1.4 3.50 1.2 3.25 1.0 3.00 0.8 2.75 0.6 15/3 （年/月） （2003年3月～2015年10月 月次） NAV倍率（投資口価格/1口当たり純資産額） 1.8 2.50 09/3 2.0 （倍） 予想配当利回り 4.25 07/3 【図表6】 J-REITのNAV倍率推移 0.4 14/1 14/4 14/7 14/10 15/1 15/4 15/7 15/10 （年/月） 03/3 05/3 07/3 09/3 11/3 13/3 15/3 （年/月） 出所：図表1～5はブルームバーグデータ、図表6はブルームバーグデータ及びJ-REIT各社決算データを基にニッセイアセットマネジメント作成 ●当資料は、市場環境に関する情報の提供を目的として、ニッセイアセットマネジメントが作成したものであり、特定の有価 証券等の勧誘を目的とするものではありません。 ●当資料は、信頼できると考えられる情報に基づいて作成しております が、情報の正確性、完全性を保証するものではありません。●当資料のグラフ・数値等はあくまでも過去の実績であり、将 来の投資収益を示唆あるいは保証するものではありません。また税金・手数料等を考慮しておりませんので、実質的な投 資成果を示すものではありません。●当資料のいかなる内容も将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。 2/5 【図表8】 主要主体別売買動向 【図表7】 東証ＲＥＩＴ指数と移動平均の推移 （2013年1月4日～2015年10月30日 日次） 2,200 （ポイント） 60日（約3ヵ月）移動平均線 200日（約10ヵ月）移動平均線 1,800 1,600 1,400 1,200 1,000 13/1 13/5 13/9 14/1 14/5 14/9 銀行 2007年 227 2008年 100 2009年 -101 2010年 99 2011年 124 2012年 -2 2013年 -30 2014年 -142 2015年 12 （注）2015年は判明月まで反映 東証REIT指数日々線 2,000 （単位：億円） 生保・損保 15/1 15/5 15/9 （年/月） 出所：ブルームバーグデータを基にニッセイアセットマネジメント作成 2014年7月 2014年8月 2014年9月 2014年10月 2014年11月 2014年12月 2015年1月 2015年2月 2015年3月 2015年4月 2015年5月 2015年6月 2015年7月 2015年8月 2015年9月 46 24 -17 -9 -42 -46 -22 -1 35 -18 -12 30 -36 22 15 投資信託 事業法人 個人 外国人 -322 203 -46 749 841 759 1,769 2,265 1,705 720 269 382 578 -125 494 4,241 1,073 1,810 -418 -18 16 -103 -166 -169 -722 -472 -375 -2,415 -40 -54 -789 -555 -1,604 -4,949 -3,435 -2,532 3,928 -100 -35 -5 -186 514 13 532 -1,547 170 85 102 212 206 309 188 394 172 264 370 260 -13 13 57 51 104 100 15 -217 290 -74 289 535 255 220 252 27 85 220 -15 -20 -12 -22 -79 -102 -52 -76 -53 -80 -21 -53 -11 -12 -18 -193 -239 -271 -229 -349 -619 -361 -422 -291 -349 -344 -240 -174 -104 -246 -32 30 98 -139 515 158 55 -294 -342 -225 -259 -512 145 -209 93 （※）銀行には日銀を含む 出所：東証データを基にニッセイアセットマネジメント作成 （3）日銀のＪ-ＲＥＩＴ買入れ状況 • 10月月間の買入額は約24億円、1～10月合計で約790億円。 2015年年間買入れ目処約900億円に対する消化 率は約88％、残り枠は約110億円です。1回当たりの平均買入れ額は約12億円と前月より1億円減少。 • 2010年の買入れ開始以降の累計買入れ額は約2,572億円となっています。 （参考）ＥＴＦの2015年1～10月合計買入れ額は約24,607億円、年間買入れ目処約3兆円に対する消化率は約 82％です。 （4）主要国ＲＥＩＴ市場比較 • 10月の主要6ヵ国のＲＥＩＴ指数（S&P各国ＲＥＩＴ指数、配当込み、現地通貨ベース）（前月比）はすべての市場が プラスとなりました。米国が年初来でプラスに転換しました。 • 10月末のＪ-ＲＥＩＴ市場のイールド・スプレッドは主要6ヵ国の中では3番目の高さになっています。 【図表9】 主要国ＲＥＩＴ指数の騰落率 40 （％） 30 【図表10】 主要国ＲＥＩＴ市場のイールド・スプレッド （2015年年間：10月末時点累計、2015年単月：10月） 2014年年間 2015年年間 2015年単月 22.0 30.3 28.3 26.6 22.7 17.9 20 16.0 （2015年10月末時点） 8% 配当利回り 6.7% 長期金利(10年国債利回） イールド・スプレッド 6% 17.3 5.0% 13.2 8.9 10 3.1 5.7 4.8 5.4 4.9 4% 1.3 1.9% ‐10 2.6% 2.1% 2% ‐2.4 4.3% 3.5% 2.8% 0 4.2% 3.9% 3.2% 3.3% 2.5% 2.4% ‐6.5 0.9% 1.7% 0.3% 0.9% ‐20 0% 日本 米国 英国 ｵｰｽﾄﾗﾘｱ ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙ ﾌﾗﾝｽ 英国 米国 ｵｰｽﾄﾗﾘｱ 日本 フランス ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙ （注）図表9～10：Ｓ＆Ｐ各国・地域ＲＥＩＴ指数（現地通貨）（配当込み）ベース 出所：図表9～10：Ｓ＆Ｐ、ブルームバーグデータを基にニッセイアセットマネジメント作成 ●当資料は、市場環境に関する情報の提供を目的として、ニッセイアセットマネジメントが作成したものであり、特定の有価 証券等の勧誘を目的とするものではありません。 ●当資料は、信頼できると考えられる情報に基づいて作成しております が、情報の正確性、完全性を保証するものではありません。●当資料のグラフ・数値等はあくまでも過去の実績であり、将 来の投資収益を示唆あるいは保証するものではありません。また税金・手数料等を考慮しておりませんので、実質的な投 資成果を示すものではありません。●当資料のいかなる内容も将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。 3/5 （5）Ｊ-ＲＥＩＴファンド（公募投信）への資金流出入動向 • Ｊ-ＲＥＩＴファンドは10月も資金流入超、金額は前月比約23％減少しました。 • 海外ＲＥＩＴファンドも連続資金流入超、金額は前月比約26％減少しました。 【図表11】 ＲＥＩＴファンドへの資金流出入動向（表とグラフ） （億円） 項目 J-ＲＥＩＴファンド 2015年度 4～6月 7～9月 累計 累計 1,715 直近3ヵ月 15年8月 1,054 2,000 15年9月 307 3,000 15年10月 390 （2014年10月～2015年10月 月次） （億円） 1,000 0 302 (1,000) 4,855 海外REITファンド 3,357 928 1,371 1,014 Ｊ‐ＲＥＩＴファンド 海外ＲＥＩＴファンド (2,000) (3,000) 出所：野村Fundmarkのデータを基にニッセイアセットマネジメント作成 ＜対象は追加型株式投信（ETFを除く）＞ 14/10 14/12 15/2 15/4 15/6 15/8 15/10 （年/月） （6）Ｊ-ＲＥＩＴの増資（資金調達）と物件取得状況 • 10月は3銘柄の公募増資（新たな投資口の発行による資金調達）がありました。1～10月合計の公募増資（33銘 柄）に伴う市場からの資金調達額は約6,510億円。新規上場銘柄の上場に伴う調達額と合わせて約7,570億円 と、昨年同期比約1.2倍の規模となっています。 • 1～10月累計の物件取得額（11月以降今年12月までの受け渡し分含む）は約1兆5,000億円。昨年年間実績（約 1兆5,800億円）にほぼ匹敵する金額です。 【図表12】 Ｊ-ＲＥＩＴ増資等の資金調達状況 【図表13】 Ｊ-ＲＥＩＴ物件取得状況 （2010年～2015年 年次） 14,000 （億円） （2010年～2015年 年次） 25,000 新規上場 （億円） 12,000 取得金額 20,000 10,000 15,000 8,000 6,000 10,000 4,000 5,000 2,000 0 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 （年） （※）2015年は10月末時点判明分まで反映 出所：不動産証券化協会資料等を基にニッセイアセットマネジメント作成 2010 2011 2012 2013 2014 （※）2015年は10月末時点判明分（11月以降受け渡し分含む）まで反映 出所：不動産証券化協会資料等を基にニッセイアセットマネジメント作成 2015（年） （7）Ｊ-ＲＥＩＴの新規上場候補 • 11月末にホテル特化型リートである「いちごホテルリート」が上場されます。新規上場に伴う市場からの資金調 達予定額は約129億円です。「ジャパン・ホテル・リート」、「星野リゾート・リート」に次ぐ3番目のホテル特化型 リートです。 【図表14】 Ｊ-ＲＥＩＴ新規上場候補 設立母体 （ＲＥＩＴ名称） 上場時資産規模（予定） いちごグループＨＤ （いちごホテルリート） 約205億円 スパークス・グループ 約300億円 （2015年10月30日時点） 上場時（予定） 主な運用対象等 ○ホテル特化型REITで、「スマイルホテル京都四条」等のホテル9棟、資産規模約205億円で 2015年11月30日 上場予定。スポンサーのいちごグループHDにとっては、いちごオフィスリートに続き2社目。 ○上場に伴う市場からの資金調達予定額は約129億円。 2016年目途 〇病院や研究施設等医療関連物件を含む総額300億円規模のＪ-ＲＥＩＴ上場を準備。 〇既に100億円規模の物件を取得予定で、2015年中に200億円程度の購入を目指す。 出所：不動産証券化協会資料等を基にニッセイアセットマネジメント作成 ●当資料は、市場環境に関する情報の提供を目的として、ニッセイアセットマネジメントが作成したものであり、特定の有価 証券等の勧誘を目的とするものではありません。 ●当資料は、信頼できると考えられる情報に基づいて作成しております が、情報の正確性、完全性を保証するものではありません。●当資料のグラフ・数値等はあくまでも過去の実績であり、将 来の投資収益を示唆あるいは保証するものではありません。また税金・手数料等を考慮しておりませんので、実質的な投 資成果を示すものではありません。●当資料のいかなる内容も将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。 4/5 （8）Ｊ-ＲＥＩＴの配当額や保有物件含み率推移 • 2015年10月末の予想配当額（東証ＲＥＩＴ指数ベース）は前年同期比で＋5.3％。3社合併により誕生した（新） 「野村不動産マスターファンド」の上場の影響等で前月（同＋6.4％）より伸びが小さくなっています。 • 10月末のＪ-ＲＥＩＴ保有物件の含み率（6ヵ月平均）は6.6％と過去最高水準となっています。10月末時点での含 み益額（鑑定評価額－簿価価格）は約9,530億円で、1年前に比べて約2.8倍の大きさになっています。 【図表16】 Ｊ-ＲＥＩＴ保有物件含み率（6ヵ月平均）推移 【図表15】 Ｊ-ＲＥＩＴの配当額推移 （2006年1月～2015年10月 月次） 80 （2005年5月～2015年10月 月次） 8 （％） （ポイント） 6 70 4 不動産売却益による 一時的な増加 含み益の 状態 2 0 60 含み損の 状態 ‐2 50 ‐4 ‐6 40 ‐8 06/1 07/1 08/1 09/1 10/1 11/1 12/1 13/1 14/1 15/1 05/5 07/5 09/5 11/5 13/5 15/5 （年/月） （※）含み率＝（鑑定評価額－帳簿価格）／帳簿価格 （％） 出所：Ｊ-ＲＥＩＴ各社資料、ニッセイ基礎研究所資料を基にニッセイアセットマネジメント作成 （年/月） （※）配当額＝東証ＲＥＩＴ指数×配当利回り÷100 出所：ブルームバーグデータ等を基にニッセイアセットマネジメント作成 （9）不動産市況の推移 • 9月の都心5区のオフィス空室率は4.53％と、前月より0.19％低下（改善）しています。リーマン・ショック前は空室 率が5.0％を下回ったあたりから賃料上昇に弾みがついています。賃料は前月比で21ヵ月、前年同月比で17ヵ 月連続上昇していますが、上昇率は9月時点で前年同月比で4.7％程度と緩やかなものに留まっています。 • ダラス連銀データによると、リーマン・ショック前の2008年第1四半期（1～3月期）時点に比べ、日本の住宅価格 の回復は他の主要国より遅れています。今後の値上がり期待等を背景に、日本の不動産への投資を開始又 は積極化する外国人投資家も増えつつあるようです。 【図表17】 都心５区オフィス空室率と賃料推移 10 【図表18】 主要国の住宅価格指数推移 （2003年3月～2015年9月 月次） （円/坪・月） （％） 9 25,000 改善 140 8 23,000 悪化 7 （2008年1-3月期～2015年4-6月期 四半期） 150 130 悪化 6 21,000 改善 ｵｰｽﾄﾗﾘｱ ドイツ 英国 日本 ﾆｭｰｼﾞｰﾗﾝﾄﾞ 米国 120 110 5 19,000 4 3 100 90 17,000 2 80 賃料（右軸） 1 空室率（左軸） 15,000 0 03/3 05/3 07/3 09/3 11/3 13/3 （※）都心5区：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区 出所：三鬼商事データを基にニッセイアセットマネジメント作成 15/3 （年/月） 70 08/3 09/3 10/3 11/3 12/3 13/3 14/3 （※）2008年3月（第1四半期末）を100として指数化（現地通貨ベース） 出所：ダラス連銀データを基にニッセイアセットマネジメント作成 ●当資料は、市場環境に関する情報の提供を目的として、ニッセイアセットマネジメントが作成したものであり、特定の有価 証券等の勧誘を目的とするものではありません。 ●当資料は、信頼できると考えられる情報に基づいて作成しております が、情報の正確性、完全性を保証するものではありません。●当資料のグラフ・数値等はあくまでも過去の実績であり、将 来の投資収益を示唆あるいは保証するものではありません。また税金・手数料等を考慮しておりませんので、実質的な投 資成果を示すものではありません。●当資料のいかなる内容も将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。 15/3 （年/月） 5/5
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