■ 発 行 日 ; 2015.7.1 第 4 巻 1 号 （ 通 算 38 号 ） ■ 発 行 所 ; 有 限 会 社 NOC グ ル ー プ HD(ア パ マ ン シ ョ ッ プ 加 盟 店 ) 大 阪 市 淀 川 区 西 中 島 5 丁 目 8 番 11 号 コ ス モ 新 大 阪 1F ■ 発 行 人 ;中 島 勲 ／ 盛 田 哲 司 TEL 06-6390-2258 FAX 06-6390-7878 ７月の花 紅葉葵 （もみじあおい） アオイ科。 別名：紅蜀葵（こうしょくき） 【花言葉】温和 紅葉葵 （もみじあおい）は、北アメリカ原産で、夏にハイビスカスに似た大きな 赤い花を咲かせます。葉の形がモミジに似ていることから「モミジアオイ」の名がつ きました。鮮やかな赤い大きな花が美しいモミジアオイは、一度見たら忘れられない ほど印象的で心に残ります。花は夕方にはしぼんでしまう一日花ですが、次々と咲き ます。一つの花が咲き終わるのを待って次の花がそっと咲きだす様子には、「温和」 という花言葉がぴったりです。別名を紅蜀葵（こうしょくき）といい、俳句にもよく詠まれているようで す。高浜虚子の句に『引き寄せて はじき返しぬ 紅蜀葵』があります。 「それぞれの １０年後２０年後を考える」 いま ご所有の賃貸物件の築年数が何年 であっても、１０年後２０年後を考えるこ とは大切です。賃貸経営は、短くても２５ 年～３０年、通常なら３５年４０年、長け れば５０年以上に渡って続けられるもので す。短期的でなく、長期的な視野が必要な のは言うまでもありません。 しかし現実は、ど うしても目の前の ことだけに注力し てしまいます。私た ち人間の原始的な 脳の部分は、生きて いくために、まず「目の前のこと」に対処 するように出来ているらしいのです（たし かに原始時代の人間は、それしか生き抜く 方法はなかったでしょう）。「いまが満室な らいい」「いまの空室が埋まればいい」「い まのトラブルが片付けばいい」というよう になってしまい勝ちです。もちろん、目の 前の緊急事態には最優先で対処しなければ なりませんが、同時に、長期的な視野で眺 めるクセを持たないと、安定した賃貸経営 は望めないでしょう。 新築であっても１０年後は もし、ご所有の賃貸物件が新築や築浅で したら、今はきっと満室かそれに近い状況 でしょう。でも１０年後は、 「何の手も打た ないで」満室を維持するのは難しくなって いるかもしれません。さらに２０年後では、 空室に悩み、想定以上の修繕費がかかるこ とに、驚いたり悩んでいるかもしれません。 賃貸経営の中間点に差し掛かって、大事な 岐路に立っていることに気付くことになり ます。新築で満室のいま、その時のために、 何かを決めて行動 する必要があるの ではないでしょう か。 も しご 所有 の賃 貸物件が築１０年 なら、そろそろ、退 去後の部屋が「なか なか決まらなくな ってきた」という時 期かもしれません。 広告料とか、フリーレントとか、家賃の改 訂とか、色々な提案があることでしょう。 -1- このときの決断が「とりあえず部屋が埋ま ればいい」という近視眼的なものか、 「１０ 年後を見据えた」ものか、その選択によっ て結果が大きく変わることになるでしょ う。 もうひとつ、築１０年といえば、外壁の 塗り替えや、エアコン等の設備の交換とい った、メンテナンスが必要になってくる時 期です。大規模修繕の予定が組まれていれ ば、 「やるかやらないか」の決断が容易です し、そのための資金も用意できているでし ょうから、何の問題もありません。でも予 定を組んでいなかったとしても、今からで も遅くありませんので、さらに１０年後の ために、準備を始めるべきでしょう。 築２０年でも２０年後を考える もし、ご所有の賃 貸物件が築２０年 なら、老朽化物件の 坂を転がり始める 直前にあるか、ある いは、高い稼働率を 立派に維持してい るか、そのどちらか でしょう。それは、 １０年前２０年前の決断と、それを実践し たことによる差であることは明らかです。 ご存知の通り、建物設備のメンテナンス費 用は、築２０年以降から本格的に必要にな ってきます。家賃収入は減っていくのに、 修繕費用の出費は増えるという事態です。 それでも、ローンの支払利息分や減価償却 分が少なくなるので、利益が出て税金は課 税されるという、厳しい時期になります。 でも、このような老朽化物件への坂にあ ったとしても、これからの１０年２０年を 見通して決断をすれば展開が変わってきま す。たとえば、最低限の費用だけをかけて、 低額家賃の入居者層をターゲットとして、 必要な収益とキャッシュフローを得ること は可能でしょう。あるいは、築２０年を ４０年間の賃貸経営の「折り返し点」と 捉えて、大規模なリノベーション工事で積 極的に攻めるという選択もあります。新た なローンを返済しても、必要な収益とキャ ッシュフローが得られるような計画もあり 得るのではないでしょうか。もちろん、こ れらの中間をいくような選択肢がいくつも あるはずですが、重要なのは「入居者ター ゲット」をできるだけ明確にして、必要最 低限の支出を真剣に検討して、そして決め て実践する、ということです。 いずれにしても、現在の賃貸物件が「築 何年」のときでも、「空室でも満室」でも、 「トラブルを抱えている最中」であっても、 そのときの決断の中に、１０年後２０年後 を見通してみる」という考えを加えること が、とても重要で意味があることです。 Ｑ．火災保険の「見直しが必要かもしれない」と 指摘されました。どのような理由でしょう？ Ａ．おそらく、今年の１０月１日に実施され る「保険料率改定」のことで、必要なら「見 直した方がいい」とアドバイスされたのだと 思います。改定されるポイントは２つありま す。１つは「保険料率が値上げになる」とい うこと。２つめは、「保険期間が最長で１０ 年に短縮される」ということです。 Ｑ．保険料の値上がりとは、どれくらい負 担が増えるのですか Ａ．それは、地域や保険内容や対象となる 構造によって大きく異なりますので、一概 に「いくら」とは答えられません。最近で は、大雪や洪水などの自然災害による損害 が多くなって保険金の支払いが増加してい るそうです。さらに、自然災害の将来予測 に「不確実な要素が増している」との研究 成果が発表されたことも、値上げの一因に なっています。保険会社各社が保険料率を 決めるのに参考とする数字として「参考純 率」があるのです が、住宅総合保険 の参考純率が平 均で 引き上 がると発表され ました。これは平 均ですので、実際 の改定率は、地域 や建物の構造によってマチマチです。特に -2- 「鉄筋コンクリート造の共同住宅」の引き 上げ率が高いのが目立ちます。損害保険料 算出機構の資料によると、東京は ％で、 最も高い福岡県は の引き上げになり そうです。逆に下がる地域や構造もあって、 木造住宅が含まれるＭ構造は、大阪府は ％、香川県は と引き下げになりそ うです。オーナーさんのご所有の建物と地 域と保険会社によって違いがありますの で、それぞれを確認されるといいと思いま す。その引き上げが本年１０月１日以降の 新規契約から採用されるということです。 Ｑ．では既存の建物については関係はない のですね。 Ａ．いえ、関係あります。たとえば築１０年 の建物で“期間は５年”という契約の場合、 本年１０月１日以降に更新されるときは、値 上げされた 保険料とな ります。保険 料は長期契 約の方が抑 えられます ので、今年の ９月３０日 までに、たと えば１５年 の契約に切 り替えれば、その分は「値上げ前」の長期契 約で計算された保険料となり抑えることがで きます。２５年なら更に割安になります。し かし１０月１日以降は１０年以上の契約をす ることができなくなるのです。現在契約して いる保険を切り替えるときは、支払った保険 料の未経過部分が払い戻されます。それで「ど のくらい下がるのか」を確認するのは無駄で はないでしょう。 Ｑ．もし切り替えるなら契約期間以外に注 意すべき点はありますか？ Ａ．あえて言うなら“補償内容”でしょう か。豪雪災害や土砂災害が多い地域なのに、 保険金の支払いに「免責」を付けてしまっ ていたり、逆に、そのような災害の可能性 はないのに「免責」による保険料の引き下 げをしていなかったりすると勿体ないで す。住宅火災保険の補償対象は、 「火災」だ けでなく台風や竜巻などの「風災」 、大雪や 雹（ひょう）などの「雪害」 、そして「落雷」 による損害もカバーしています。そのよう な自然災害が増えているので安心できる要 素ではありますが、 「 万円以上でないと保 険金がでない」などの条件が設定されてい る場合があるので確認が必要です。また補 償額が「時価」となっていたら、 「新価」と いう再調達価格に変更することを検討して いかがでしょう。古い物件が大きな被害に 遭ったとき、建替えや補修するための資金 が足らずに困ることになってしまいます。 地震や噴火についても不安な現実が続いて いますが、地震を原因とする火災や津波な どの損害は「地震保険」でしか補償されま せん。火災の噴火による損害を補償するの も地震保険です。一般的な火災保険では補 償されません。ただし、地震保険は建物 千万円、家財 千万円を限度に、火災保険 の ～ ％の範囲内までしか補償されない ことは覚えておいてください。今回の保険 料率の改定の原因は、最近の予測できない 自然災害にあるのですから、オーナーさん の地域においても、そのようなリスクの増 大に対する補償が付いているかは、気にな るところだと思います。もし切り替えを検 討されるなら、ついでに補償内容について もチェックされると良いと思います。 「空室対策バイブル」 旭出版 MOOK 今回はムック本（雑誌と書籍をあわせた 性格を持つ刊行物）の紹介です。今月も結 果的に「空室対策ネタ」になってしまいま したが、今回は一人の著者の考えではなく、 あらゆる空室対策の考えを「総合的に」ま とめた一冊となります。まさしく「空室対 策のバイブル」ですので、お手元において も良いのではないでしょうか。 「市場を知る」こと 中身は大きく４つのカテゴリーに分かれ ています。まずは「市場を知る」こと。 賃貸経営の環境が、今後はどう変わってい -3- くのかについては、とても興味深いところで す。この中の注目記事は、全国平均で賃貸需 要が３０％も縮小する厳しい状況のなかで、 「若くない」単身世帯を中心にした市場が拡 大すると予想している点です。総務省の国税 調査のデータを見ると、単身向け賃貸住宅の ターゲットの中心は、学生から社会人へ移行 して、さらに年齢層が高くなっていることが 分かります。４０㎡程度の広さを求める非フ ァミリー層世帯が増えていくことを、意識し ておく必要があります。もうひとつの拡大す るターゲット層は、高齢単身者向けと在留外 国人向けの賃貸マーケットです。高齢者には、 病気や事故という不安 がありますが、若年層 より滞納率は低く、い ざというときに相談で きる福祉団体との連携 があれば、トラブルも 少ないといえます。一 方の在留外国人には、家賃滞納や近隣トラブ ルという不安が付きまといますが、契約時の 事前説明を十分にして、外国人に対応した家 賃保証システムや定期借家契約を活用するこ とも有効です。 「部屋力アップ」すること つぎは、ご所有の貸室の競争力を増すた めの「部屋力アップ」ですが、まずは「ご 自分の物件が周辺の賃貸市場の中で、どん なポジションにあるのか」を客観的に掴む ことが大切です。オーナー様は、ご自身の 物件以外のことはあまり知らない事が多い ようです。インーネットで、同じ最寄駅、 同じくらいの所要時間、広さ、間取りの物 件を検索してみます。できれば、実際に近 くにある競合物件を見に行ってみましょ う。エントランスのグレード感や共用部分 の管理・清掃の状況、建物周辺の環境、駅 からの道の様子などをチェックします。ご 自身の物件を客観的に見る目が養われて、 改善すべきポイントが見えてくるのではな いでしょうか。 「販促力アップ」すること ３番目は、オーナー様の貸室を多くの人 に向けてアピールするための「販促力アッ プ」です。賃貸物件はインターネットで探 すのが「当たり前」となり、特に２０代で は７割以上がスマートフォンを使って、物 件情報にアクセスしています。さらにお客 様は、不動産会社 に来店する時点 で、内見希望を 「３物件」程度に 絞り込んでいる、 というアンケー ト結果がありま す。つまり、この 中に選ばれなけ れば、足を運んでさえもらえない、という 現実があります。そのために本書でお勧め しているのは、 「オーナーが広告をチェック して改善してもらう」という行動です。ま ずは掲載されている写真をチェックしてく ださい。アンケートによれば、お部屋探し のお客様が見たい写真のベスト５は、希望が 多い順番に、浴室、外観、リビング・居間、 キッチン、トイレだそうです。押入れ・クロ ーゼットも上位にあります。これらの写真 が、オーナー様の貸室の魅力を十分に表して いるかを客観的に見て、そして合格ラインに 届かなければ、改善を要求するのです。 「顧客満足アップ」すること 最後は、入居中の借主の退去を防ぐため の「顧客満足アップ」です。ここではオー ナー様に「試し住み」の提案をしています。 これを実践したオーナーが、口を揃えて「や ってみてよかった」というのが、この方法 だそうです。自らの貸室に「試し住み」を するのです。お部屋に布団などを持ち込ん で一泊、できれば平日・休日と何泊かして みるのです。設備の調子や建物内の騒音、 暑さ・寒さ、部屋の使い勝手、ほかの部屋 の入居者の生活の様子など、いろいろなこ とが分かり、様々な改善すべき点を発見で きそうです。 以 上の よ うに「市場 を知る」 「部 屋 力 ア ッ プ」 「販促力 アップ」 「顧 客満足アッ プ」の４つのカテゴリーで、あらゆる空室 対策の考えを「総合的に」まとめた一冊と なっています。 その中のほんの一部を紹介しました。 -4-
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