Let'ｓ マンション WALK！ マンションマイスターでおなじみ、不動産鑑定士の石川です。 Yes,マンション WALK！ 「中古マンＳＨＯＷ」のマスコットキャラ、 ＳＨＯＷ太くんです。 WALK0 【さあ、スタート！その前に・・・】 1 2 今回は隅田川の水辺ですか！ 情緒あふれるエリアですね。 このあたりは東京駅から2キロ圏内なんだよ。 それでいながら、のんびりと自然を満喫できる穴場エリアだ。 まずは、観光スポットで外国人も多い築地駅から出発だよ。 1㎞ Let'ｓマンションWALK！ 2キロだったら、ちょっと頑張れば 歩ける位の都心中の都心ですけど、 本当に自然なんて感じられるのかな？ ２㎞ Yes,マンションWALK ! 3 築地と言えば、まずは築地市場と築地本願寺が有 名だね。東京メトロ日比谷線築地駅の1番出口を地 上に上がると、もう築地本願寺の目の前だよ。 今日はここからスタートだ。 4 築地本願寺って始めて来ました。こんなモダンな建物だったんですか！ 建物だけ見ているととても日本の寺院に見えない特徴ある建物です。 1934年（昭和9年）に建築された当時では非常に珍しい鉄筋コンクリート造の寺院だ。 和風でも洋風でもなく、インド仏教式という、日本ではたぐい稀な様式を採用しているんだ。 外観は、インド仏教の造形だが、内部空間は折上げ格天井や柱上部の組みものなど、日本の伝統的な寺院建築の様式を踏襲している。 建物の設計者である伊東忠太は、日本における最初の建築史家でもあり、 独自の東洋趣味と歴史観をもっていた。 日本建築の源流を探求していた伊東は著書の中で、日本の建築が中国、 インド、イスラム圏を経てギリシャ神殿にまで辿り着くことを述べている。 本堂では著名人の葬儀や、先鋭益なコンサート等が度々開催される。仏教寺院としては大変珍しくパイプオルガンが設置される。 5 さあ、築地本願寺の敷地の中を通り抜けて、隅田川方面へ歩こう。 ちょっと歩くだけで喧噪は消え、落ち着いた雰囲気に変わるよ。 築地川公園だ。緑道のように桜並木が 細長く新富町駅方面まで続いているよ。 あ、いきなり公園が出てきました。 奥までずっと続いてます！ 区立「築地川公園」は緑道のように細長く新富町駅方面まで続いている。この都心で公にバーベキューが出来るほか、わんわん広場、バスケット ボール等の施設がある。 オフィスも多いエリアだからサラリーマン・ＯＬも多いね。公園はこれだけじゃないよ。 築地川公園の途中から東に折れると「あかつき公園」がある。 まずアスレチック広場があり、道路を隔ててさらに大広場がある。 うわ、こっちも広い公園！小さい子供がいる ファミリー層によさそうですね。 子供に人気のアスレチック公園。2種類のターザンロープが本格的。 さあ、本日ＷＡＬＫ1棟目は、このあかつき公園に面するマンション「明石町アビタシオン」だ。 6 マンション名：明石町アビタシオン 所在地：中央区明石町13‐15 交通：東京地下鉄日比谷線「築地」駅徒歩7分 構造：鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC) 地上11階 築年月：1976年10月／築38年 専有面積：39㎡～62㎡ 間取り：ファミリータイプ エレベーター：有 総戸数：51戸 分譲会社：アビタシオン 施工会社：戸田建設 このマンションのいいところは、北西側にあかつき公園の緑が望めるところ。 また、南東側では隅田川には面してないけど、上層階の住戸では建物の間から 隅田川を望めるところ。両方が楽しめる二面バルコニーの住戸もあるよ。 7 近代的なオフィスに囲まれて、 まさに都会の真ん中ですね！ レトロモダンなマンションプレート。 東京駅から2ｋ圏内というと、新築はとても手が出なくても、 築38年経って今となっては新しいかも。 このあたりの築年数ならば手が出る人も多いんじゃないかな。 中は古くてもリフォームすればいいし、立地の良さは唯一無比。 中古マンションを選ぶメリットだね。 さ、隅田川も見えたことだし、ほとりまで行ってみよう。 ここが入り口ですね。 高くそびえ立つ聖路加ガーデンの脇を抜けると、「明石町海岸公園」という案内板があり、緩やかな坂が続く。 8 あっ。 おっ。 わあ！気持ちいい∼！ 築地駅から徒歩10分足らずって思えない環境ですね！ ずっと遊歩道が続き、のんびりした空間が続く。対岸の「佃」や「月島」を望む。 9 ちなみに、背後の聖路加ガーデンの2つのタワーのうち、南側のタワーは1階∼31階がシニア向 け賃貸タワーマンションになっている「聖路加レジデンス」。聖路加国際病院との提携による 高度な医療、介護サービスが提供されるよ。32階∼38階は東京新阪急ホテル築地だ。 へえ、さすがに隅田川が一望できる すばらしい立地でしょうね。 中古マンションで、そんな条件のもの はないんですか？ はは。そうくると思って用意しているよ。本日ＷＡＬＫ2棟目は、バルコニーからこの隅田川を一望できる 「マイキャッスルリバーフロントタワー銀座東」だ。 マンション名：マイキャッスルリバーフロントタワー銀座東 所在地：中央区明石町7‐8 交通：東京地下鉄日比谷線「築地」駅徒歩8分 東京地下鉄日比谷線「東銀座」駅徒歩16分 構造：鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC) 地上14階 地下１階 築年月：1997年9月／築17年 専有面積：50㎡～109㎡ 間取り：ファミリータイプ エレベーター：有 総戸数：50戸 分譲会社：山田建設 施工会社：前田建設 あっ。 スロープを 上ります。 10 これですね！まさにリバーサイド！ このマンションは、隅田川を望むのはもちろんだけど、すぐ北側に佃へ繋がる佃大橋がある。 ちょうど隅田川と橋のライトアップの組み合わせが絵になって、夜景が見事なんだよ。 佃大橋と言えば東京マラソンの 「最大の難所」で有名ですよね。 マンションからも東京マラソン がばっちり観戦できますね。 11 今まさに湾岸部、特にこの先の晴海ふ頭あたりは2020 年の東京オリンピックに向けてインフラが急ピッチで 整備されるけど、この佃大橋も前回1964年の東京オリ ンピックに合わせて急ピッチで建築されたんだ まさに戦後復興の象徴の橋ですね！ ＧｏｏｇｌｅＭａｐより。佃大橋は、隅田川最後の渡船場として320余年続いていた「佃の渡し」の位置に架けられた橋であり、上流に平行している 永代橋、下流の勝鬨橋の交通量の増加、および1964年東京オリンピック開催に備えた関連道路の一部として架橋された橋だ。東京マラソン でも有名で、新宿の東京都庁から東京ビッグサイト（江東区）までの42.195キロの道のりで、この佃大橋は最も疲労が出やすい36キロの地 点。それまで平坦な道から、橋の入口で100ｍの距離で高低差10ｍの上り坂がきついと言われる。 もうひとつ。隅田川の西側で、建物に遮られることなく隅田川を望める分譲マンションは、 この佃大橋以南は極端に少ない。東京カンテイに登録されているのは、このマンションのみだ。 1棟賃貸マンションはいくつかあるんだけどね。このマンションの並びも賃貸マンションだ。 がらっと雰囲気が変わり、下町の雰囲気を残し、 小規模な建物が密集して増えてきました。 先程と比べると、ちょっと地味目なエリアです。 さあ、佃大橋の下をくぐって進もう。 12 あれ、しばらく歩くとなんかあちこちで工事してますね。 建物が壊されたようで、更地になってます。 13 そう、ここは土地区画整理事業と市街地再開発事業が スタートしたところだ。 都市再生機構を施行者とする「土地区画整理事業」と、 三井不動産レジデンシャルと大成建設が協力者となる 「第一種市街地再開発事業」を一体的に進める計画だ。 土地区画整理によって街区が再編され、平成29年9月に 超高層タワーマンションなどが立ち上がる。 A街区 B街区 C1街区 C2街区 聖路加ガーデンと双璧のタワーが建つんですね！ 地味目なんて言っちゃいましたけど、事業が完成 すれば、このあたりはガラッとモダンに生まれ 変わるんでしょうね。 ＧｏｏｇｌｅＭａｐに計画図を重ねる。東京都中央区の湊 二丁目東地区約1.8ha。「Ｂ街区」に地上37階・総戸数 370戸の超高層タワーマンション、「Ｃ１街区」に地上9 階の再開発ビルを建設する計画。 D3街区 D1街区 広場 D2街区 河川 D4街区 ：土地区画整理事業施行地 域 さあ、そんなこれから様変わりしていくこのエリアで、隅田川の望むマンションを紹介しよう。 ＷＡＬＫ3棟目は、ちょうど市街地再開発事業の9階建てオフィスが建つ「C1街区」の北側隣接となる 「ライオンズマンション鉄砲洲第3」だ。 マンション名：ライオンズマンション鉄砲洲第３ 所在地：中央区湊2丁目16‐25 交通 ：東京地下鉄日比谷線「八丁堀」駅徒歩9分 構造 ：鉄骨鉄筋コンクリート造(RC) 地上9階 築年月：1985年8月／築29年 専有面積：40㎡～57㎡ 間取り：ファミリータイプ エレベーター：有 総戸数：28戸 分譲会社：大京観光 施工会社：熊谷組 14 まさに周囲は再開発の工事まっただ中です！ このマンションのいいところは、まさに市街地再開発事業で 様変わりする街並みを肌で感じながら暮らせることだね。 まあ、工事中は多少騒音振動はあるだろうけど、完成すれば 資産価値がどう変わるか楽しみだね。 1階・2階は店舗・事務所。住居は3階から。外壁タイルはお馴染みライオンズマンションの色合いだ。 東側は隅田川を望む リバーサイドマンションだよ。 ここも低層階でも、隅田川の景色を 遮るものがなく、ばっちりですね。 ちなみにマンション名につく「鉄砲 洲」というのは、なんですか？ 今の町名ではこのような名前はない ようですが。 15 この先にある「鉄砲洲稲荷神社」からきているようだ。 すぐそこだから、ちょっと寄ってみようか。 かつては、隅田川の西岸は江戸幕府の鉄砲の試射地であった ことから「鉄砲洲」と呼ばれていたようだね。 このマンションの北側の並びで、隅田川を望むマンションをもうひとつ紹介しよう。 ＷＡＬＫ4棟目は「サンクタス東京スクエア」だ。 ビルに囲まれてひっそりとある小さな神社。境内もこじんまりとして可愛らしい。 マンション名：サンクタス東京スクエア 所在地：中央区湊1丁目14‐16 交通 ：東京地下鉄日比谷線「八丁堀」駅徒歩４分 東京地下鉄有楽町線「新富町」駅徒歩９分 構造 ：鉄筋コンクリート造(RC) 地上10階 地下1階 築年月：2001年4月／築13年 専有面積：57㎡～80㎡ 間取り：ファミリータイプ エレベーター：有 総戸数：37戸 分譲会社：オリックス・リアルエステート 施工会社：錢高組 16 2000年に入って建てられたマンションだけあって、 モダンな色使いですね！ このマンションは「免震構造」を採用している。 その中でも、1階の柱頭と2階の梁下の間に免震装置を 配置した「柱頭免震構造」という工法だ。 17 一言で「免震構造」と言っても、種類があるのですか？ 基礎部分に免震装置を入れるのが、「基礎免震」。 地階を含めて、建物全体が免震になるけど、敷地に揺れしろ分の余裕が必要だ。 一方、「柱頭免震」は任意の階と階の間に免震装置を入れる。 免震層より下の階は通常の耐震設計となるけど、敷地は揺れしろが不要になる。 敷地に余裕がない小規模マンション向きなんだね。 ほら、裏から見てごらん。このマンションも 隅田川に面しているけど、ちょうど隅田川が いくつか分岐するところに位置する。 水の流れが変化があって、同じ隅田川でも また違った景色が見えるね。 開放感のあるバルコニーです！ これなら眺望もバッチリ！ あ、ほんとだ！水門！ ちょうど隅田川と亀島川の分岐で、川と水門の組み合わせが見える。水流が分かれ、変化のある水の流れになる。 18 さあ、「新川」が見えたので、橋を渡って行ってみよう。 新川は隅田川、亀島川、日本橋川でぐるりと四方が川に 囲まれたエリアなんだ。 あ、さっきの水門です。 佃よりもよっぽど古く江戸初期から栄えていた下町 だからね。かつて「霊岸島」と呼ばれていたんだ。 この名称は今は交差点名で残っている。 僕、「新川」は初めてです。その南の「佃」は タワーマンションが立ち並ぶ壮観な景色ですけど、 ここはまだ下町の雰囲気が強いですね。 霊岸島の歴史は、江戸初期に八丁堀先の東方海上を埋め立て、雄誉霊巌上人が霊巌寺を建立したことにはじまる。明暦3年（1657年）の 江戸の大火で、霊巌寺は全焼して深川白河町に転じ、跡地は公儀用地となって市内の町々が替地として集団的に移ってきた。 さあ、新川で隅田川を望むマンションを紹介しよう。ＷＡＬＫ5棟目は「秀和新川レジデンス」だ。 マンション名：秀和新川レジデンス 所在地：中央区新川2丁目31‐11 交通：東京地下鉄日比谷線「八丁堀」駅徒歩８分 構造：鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC) 地上11階 築年月：1981年1月／築33年 専有面積：33㎡～61㎡ 間取り：ファミリータイプ エレベーター：有 総戸数：73戸 分譲会社：秀和 施工会社：住友建設 19 そう、これがまさに「秀和」の マンションの個性だね。 あ、この外観！この外壁！ 見たことあります！ バナナの皮のような欧風の塗り壁のテイスト！ 都内を歩いていると、よく見かけます。 バナナの皮って言うか（笑）これはね、スタッコ調仕上げの外壁と言うんだ。秀和のマンションシリーズは、 この外壁、青瓦屋根、バルコニーのアイアン手摺など統一したデザインコンセプトで展開していたブランドだ。 特に都心に特化し、よい立地に分譲していたことで定評がある。だからよく見かける印象なんだろうね。 20 あ！ さあ、裏に回ってみよう。 「隅田川テラス」が広がるよ。 わあ、気持ちいい∼！ 21 このマンションの一番いいところは、やはりその立地だ。 新川の南側突端の一番良いところに建っている。 ここから東京都心の夜景や、佃島のタワーマンション群、 隅田川のリバービューを楽しめる。 隅田川は先程説明したとおり、ちょうど水流が交差・分岐 するところで、変化ある水の流れが眺められる。 さあ、この隅田川テラスから新川公園へと続くよ。 都心に近い割には利用客が少なく、静かに過ごせる公園だ。 あえてここに来るという人は少なく、住人やこのあたりの オフィス勤務者メインで、アットホームな感じなんだね。 それでいて佃のリバーシティ21や屋形船を見ることができる ので、ＴＶドラマなどの撮影でもよく使われている。 実は隠れたデートスポットなんだ。 ＷＡＯ！ 22 いいこと聞きました！ でも、相手がいないか・・。 23 特徴的な外観の橋ですね。 ハシゴを横にしたようです。 さあ、新川はここでお別れして、豊海橋（とよみばし）を渡って 日本橋箱崎町へ渡ろう。この橋は隅田川と日本橋川の分岐になる。 独特のハシゴ風の豊海橋は「フィーレンディール橋」と呼ばる構造物。大正末期に、福田武雄という建築家がドイツ人フィーレンデールの案 出した橋梁デザインをすぐ傍にある「永代橋」との景観バランスも考慮してアレンジした。この様式は日本では数カ所あるのみで、近代の土 木遺産としても貴重な橋で、有形文化財に登録されている。この辺りは江戸中心部に続く日本橋川の入口で新堀河岸と呼ばれ、諸国から 廻船で江戸まで運ばれた酒を陸揚げする所で、この川に沿って白壁の酒倉がたくさん並んでいた。今でもどことなくその風情が残る。 日本橋川って、あの日本橋まで 続いている有名な川ですよね。 そう。首都高速道路が上を走っていて、景観問題で よく話題になってるよね。それだけ、本来は情緒が 溢れる歴史ある橋なんだ。でもね、地図を見てごらん。 この箱崎町の南側だけ、首都高速道路から逃れている。 確かに！屋形船が停泊してたりして、 この景色はまさに江戸情緒ですね！ GoogleMapより。 24 GoogleMap さあ、ここで江戸情緒が残る日本橋川と豊海橋を望めるマンションを紹介しよう。 ＷＡＬＫ6棟目は「パークリュクス日本橋箱崎町mono」だ。 マンション名：パークリュクス日本橋箱崎町mono 所在地：中央区日本橋箱崎町1‐15 交通：東京地下鉄半蔵門線「水天宮前」駅徒歩6分 東京地下鉄日比谷線「茅場町」駅徒歩7分 構造：鉄骨コンクリート造(RC) 地上10階 築年月：2011年12月／築3年 専有面積：25㎡～40㎡ 間取り：1ルーム混在タイプ エレベーター：有 総戸数：18戸 分譲会社：三井不動産レジデンシャル 施工会社：村本建設 シンプルにすらっとして、 モダンですね。 25 1フロアに横に2戸並べて配置し、全住戸が南西側に日本橋川を眺められるように なっている。窓は日本橋川と平行にワイドスパンだ。 つまり、いかにこの情緒ある景色を楽しむかに注力を注がれたマンションなんだ。 日本橋川に張り付いて 番頭さんみたい。 日本橋川は亀島川に分岐するよ。亀島川は全長1キロほどの短い区間だけど、 橋が短いタームでとんとんとんと、5つもかかっている。 つまり「橋」の上から「橋」を眺めると言う「橋ずくし」が出来るエリアだ。 えーっと、地図を見ると北から「霊岸橋」「新亀島橋」「亀島橋」 「高橋」それと先程新川に入る時に渡った「南高橋」ですね。 26 どの橋からも他の橋を眺められるのだけど、ベストな橋が二つある。 「新亀島橋から霊岸橋を眺める」と、「亀島橋から新亀島橋を眺める」 の二つだ。何故だと思う？ヒントは「方角」だよ。 あ！スカイツリーですね！ 正解。さあ、最後はこの「亀島橋∼新亀島橋」までの間で、亀島川を望むマンションを紹介しよう。 ＷＡＬＫ7棟目は「ドルチェ日本橋キャナルシティ」だ。 マンション名：ドルチェ日本橋・キャナルシティ 所在地：中央区日本橋茅場町３‐１３‐５ 交通 ：東京地下鉄日比谷線「茅場町」駅徒歩２分 東京地下鉄日比谷線「八丁堀」駅徒歩４分 構造 ：鉄筋コンクリート造(RC) 地上９階 築年月：2006年7月／築8年 専有面積：20㎡～45㎡ 間取り：1ルーム混在タイプ エレベーター：有 総戸数：45戸 分譲会社：東亜住建 施工会社：南海辰村建設 27 あ、これですね！ このマンションの一番の特徴は、エントランスに入ってみれば分かるよ。 え、何ですか？さっそく入ってみます。 28 あ、川が見えるラウンジですね！おしゃれ！ あ、まるでカフェみたいです！ エントランスの共用スペースに入ると、 大きな開口部から日光が降りそそぎ、 亀島川を望むラウンジが出迎えてくれる。 おしゃれですね。毎日帰って来るのが 楽しみになりそうです。 マンションは言うまでもなく、専有部分だけで なく、共用部分の共有持分も持つことになる。 こういった共用スペースも価値の一部なんだよ。 なるほど！実感！ 29 さあ、茅場町の駅に到着だ。 今日は隅田川の水辺を歩きながら、情緒を感じさせる マンション巡りをしてみたけれど、どうだったかな？ はい。こんな都心で本当に自然を身近に感じられて驚きました。 あと、どんなマンションでも、個性と言うか、そのマンション ならではのこだわりがあるのが分かって面白いです。 だんだん自分の目が肥えてきたような気がします！ じゃあ、次回もお楽しみに。 Let'ｓ マンション WALK！ はい、また歩きましょう。 ＳＨＯＷ太くん、次はどこに行き Yes,マンション たい？。 WALK！ Let’ｓマンションWALK！ やっぱり、この季節は桜でしょう！ 桜並木に触れられるマンション巡り と行きましょう！ Yes,マンションWALK! ©マンションＷＡＬＫ ＤＸ 企画・構成・主な写真・歩く・語る 石川勝（東京カンテイ） 次はどこの駅にしようかな？ あ。もうすぐお花見の時期だ！ 取材・写真撮影日 2014年3月11日 但し一部、東京カンテイが過去に撮影したマンションの写真ストックから も使用しています。 30
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