どうなる ２０１５年度の不動動産産市市況況 竹内一雅 ニッセイ基礎研究所 金融研究部 不動産市場調査室長 増加で、全体の スボーダー取引︶は前年比 ここでは、安倍政権発足後の２０１３年頃 から回復する不動産市況について、投資資金 の動きとともに今後の見通しを分析する。 日本の再評価につながっていると ％の ％を占める。 考えられる。 ティチュートによる世界の不動産 ら、まだキャップレートの引下げ りが大 き く 低 下 し て い る こ と か ＰＷＣとアーバンランドインス 投資家等への調査でも、日本がア ＤＴＺリサーチによると、２０ 余地はあると思われる。ただし、 物流分野も６位に入っている︶。 る。円安、低金利とイールドギャ ジア太平洋地域全体で最も有望な １４年の日本国内の不動産投資額 今後の価格上昇はキャップレート 在、世界の不動産投資家が ップの大きさ、安定した収益期待 投資先とされた。東京は投資見通 ％増加し、４兆４３ 日本の不動産に注目してい とダウンサイドリスクの小ささ、 は前年比で 取得競争激化 価格上昇が クターでファンドバブルの状況ま ア太平洋地域における不動産の魅 ＣＢＲＥの調査によると、アジ 性がある新興市場への関心が冷め 金利上昇懸念から資金の流出可能 クとともに下がっており、米国の の各都市の順位がマニラやバンコ のうち海外資金による取得︵クロ で、前年比５％の増加だった。こ ル︶の 総 取 引 額 は４８１億 ド ル 住宅・商業施設・物流施設・ホテ ︶の 調 査 で は、２０１４年 lytics の国内主要セクター︵オフィス・ 年を上回る近年の最高額という。 低下し、過去１年間の空室率はほ が、最近は需要増加のスピードが 運用中の私募リート数は リートの組成も続いており、現在 ２つの上場があった。また、私募 ２０１５年に入ってからもすでに ６つの投資法人が新たに上場し、 の低下よりも稼働率や賃料の上昇 では回復していないが、国債利回 力的な国・セクターとして、日本 模についてはＲＣＡのデータによ ぼ横ばいで推移している。 の評価が高まっているからだ。 京、香港、深 、広州などの中国 一 方、２０１５年 は 上 海 や 北 の オ フ ィ ス 市 場 が１位 と な っ た つつあるという。そうした動きも る︶。外 国 資 金 に よ る 取 得 は ％ を上回 東京都心部では大規模ビルの空 − 昇がもたらされている。 投資はシンガポール。次いでアメ ２０１４年のオフィスビルの取 幌市、仙台市が続いている︵ 図表 京都心部、名古屋市、大阪市、札 の低下が著しいのは福岡市で、東 着実に低下している。特に空室率 主要都市のオフィス空室率は、 ほぼ空 室 が な い と い う 状 況 に あ ため、都心部の大規模優良ビルは 区や新宿区でも３％台に低下した ２％程度で推移しており、千代田 に渋谷区では１年以上にわたって 室率が非常に低い状態にある。特 ％の大幅な増加で、 リカ、フランスだった。 引は前年比 る。 １ セクター別の市況 ２０１２年の２倍以上の規模とな 。仙 台 市 で は 東 日 本 大 震 災 以 ２︶ オフィス市場︵売買・賃貸︶ った︵注 ＲＣＡの調査によるド ： ％の上昇 ％の上昇、中型以下のビルで ビルでは成約が続き、空室率が低 築年数、規模などで競争力のある ばいの状況が続いている。立地や る。しかも平均募集賃料はまだ底 によって賃料回復が二極化してい は７％の上昇と、規模やグレード は 他方、Ｂクラスビルの成約賃料 となっている。 １年の底値からすでに クラスビルの成約賃料は、２０１ ックスによると、東京都心部のＡ 開発したオフィスレント・インデ トとニッセイ基礎研究所が共同で 上昇を見せている。三幸エステー Ａクラスビルの成約賃料は大幅な 空室率の低下に応じて東京都心 降、大きく空室率が改善してきた （出所）三幸エステート どから、相対的に日本の不動産へ ︵ホテル・リゾート分野と産業・ 大傾向にあり、結果的に国内不動 の大幅な増加で、このうち最大の このように国内投資資金の受け 皿は拡大しつつある。不動産証券 化協会の調査によると、不動産投 資︵実物不動産・証券化商品を含 む︶を行っている年金の比率は、 ％から２０１４年 ％まで上昇し、今後さらな ２００４年の には る拡大が期待されている。 つまり、外国資金だけでなく国 ６９ １０ ５４ ２５ が牽引すると考えられている。 また、ＲＣＡ︵ Real Capital AnaＪ ＲＥＩＴでは２０１４年に り、さらに複数の私募リートが組 産の取得競争が激化し、価格の上 と 不動産の収益は、ほとんどのセ 経済回復への期待、リーマン・シ しで２０１４年に続き２年連続で ３億円となった。これは２００７ 国内資金 不動産投資 向 ョック、東日本大震災以降の低評 １位となり、２０１３年には 位 まで落ちていた大阪も３位まで順 現 ２６ 価の見直し、２０２０年の東京五 １９ 輪開催と関連公共事業に伴う波及 き 位を上げてきた︵ 図表１︶。 に 効果、外国人観光客の大幅拡大な も １４ 成準備に入っている。 ２２ ルベースでの評価。以下、取引規 ． ３６ １９ 内資金についても不動産投資は拡 （出所）PWC, Urban Land Institute， “Emerging Trends in Real Estate Asia Pacific ２０１５ （アジア太平洋版）” ４６ ０ ０ ７ ０ １ １２ １ ４２ ０ ０ ８２ ０ １ ２２ ２ ０ １ ５２ ０ ０ ９２ ０ １ ３２ ０ １ ０２ ０ ３ ２ １ １ ３ ６ １ １ １ ３ １ ７ ９ ４ １ ３ ０ １ １ １ ２ ０ ２ １ １ ７ ２ １ ９ １ ９ ２ ４ １ １ ３ ５ ２ ２ ８ １ ６ ６ ５ ５ １ ３ ４ ４ １ ４ ６ １ ６ ９ ３ １ ７ ７ ５ １ １ １ ０ ９ １ ２ ２ ２ １ ２ ６ ５ ２ １ ３ ６ ５ １ ７ １ ９ １ ７ １ ６ ４ １ ４ ８ ０ ２ ４ １ ９ １ ８ ２ ８ ９ １ ２ １ ０ １ ４ １ ７ ２ １ ９ ２ ３ ５ ９ ７ ８ ６ ５ １ ０ ２ ７ ３ １ ７ ３ ３ ２ ０ １ ５ １ １ ２ ７ １ ０ １ ８ ５ ５ １ ４ １ １ ７ １ １ ２ １ ０ １ ５ １ ５ １ ２ １ １ ９ １ ８ １ ０ １ １ ３ １ ３ ８ １ ３ １ ４ ５ １ １ ２ ３ １ ２ １ ４ ２ ９ １ １ １ ０ ８ １ ７ １ ４ ０ １ １ ５ １ ７ １ ７ ２ ６ １ ８ ７ １ １ ８ ４ １ １ ６ １ ８ １ ６ １ ９ １ ０ ０ １ ０ １ ２ １ ９ １ １ ７ ２ ４ １ ９ ４ ５ ３ １ ６ ６ ８ １ １ ８ １ ８ １ ９ １ ０ １ １ ９ １ ６ ７ ８ １ ６ １ ９ ６ ２ ０ ６ ５ ２ １ １ ４ ８ １ ５ １ ３ ２ １ １ ３ １ １ ２ 東京 ジャカルタ 大阪 シドニー メルボルン 上海 ソウル マニラ シンガポール 北京 ムンバイ クアラルンプール ホーチミンシティ ニューデリー オークランド バンコク バンガロール 台北 深 広州 香港 16 ２０１５・ ５月１日号 ２０１５・ ５月１日号 17 主要都市のオフィス空室率 図表２ アジア太平洋地域都市別の投資見通し順位 図表１ 好調が続く不動産市況と 金融機関のビジネスチャンス 特集
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