2016年1月期 - 日本ロジスティクスファンド投資法人

目次
Section
1
Executive Summary
3
2
Chapter 1 「stable + Growthの達成」
4
3
Chapter 2 「マーケット概観」
8
4
Chapter 3 「stable + Growth 2.0」
14
5
Chapter 4 「決算概要/次期予想」
26
6
最後に
30
2
Executive Summary
 DPUの「定量目標」と「達成時期」を明示した中期経営計画を再び発表
stable + Growth 2.0
 先行き不透明な環境下でも、分配金の持続的成長を実現した独自戦略を継続
 Jリート/物流不動産を取り巻く環境に変化の兆し
 環境変化への耐性を活用し、市場反転時にはアップサイドを追求
 2016年1月期実績 DPU：4,033円
1口当たり分配金
 2016年7月期予想 DPU：4,030円
 2017年1月期予想 DPU：4,030円
 My pride1：「日本で一番働きたくなる資産運用会社」
”My pride and baton-pass ”
 My pride2：「日本で最も信頼性のあるリート」
 資産運用会社の人材力強化を通じたJLFの投資主価値向上を維持
Executive Summary
3
Chapter 1
stable + Growthの達成
メインシナリオ：安定と成長の継続
市場反転時：アップサイドを追求
“stable + Growth”の達成と新たな中期経営計画
金融・不動産市場の先行きが不透明な環境下でも
「定量目標」と「達成時期」を明示した中期経営計画を継続
（円）
5,000
stable
stable + Growth
stable + Growth 2.0
市場反転時は
「逆張り投資」による
アップサイドを追求
メインシナリオ
EPUの目標成長率
年平均2.0%
4,500
3年後の目標
4,000
4,033円
（実績）
4,030円
4,030円
（予想）
（予想）
4,280円
Floor: 約3,800円
3,500
Floor: 約3,600円
Floor: 約3,200円
1口当たり分配金
3,000
2012年7月期 2013年1月期 2013年7月期 2014年1月期 2014年7月期 2015年1月期 2015年7月期 2016年1月期 2016年7月期 2017年1月期
（第15期）
（第14期）
（第16期）
（第19期）
（第20期）
（第17期）
（第21期）
（第18期）
（第22期）
（第23期）
2019年1月期
（第27期）
* 2014年1月期（第17期）までの1口当たり分配金の数値は分割考慮後の数値を記載しています。
stable + Growthの達成： Chapter 1
5
“stable + Growth”の総括（定量）
4,033円
3,900円
1口当たり
分配金
3,866円
3,743円
3,639円
3,500円
33.1%
32.0%
30.4%
LTV
29.5%
28.8%
27.1%
660億円
576億円
525億円
466億円
含み益
393億円
426億円
2013年7月期
（第16期）
2014年1月期
（第17期）
2014年7月期
（第18期）
2015年1月期
（第19期）
2015年7月期
（第20期）
2016年1月期
（第21期）
取得価格合計
1,645億円
1,923億円
1,989億円
1,948億円
2,037億円
2,126億円
時価総額
1,287億円
1,886億円
1,964億円
2,094億円
1,938億円
2,108億円
1口当たりNAV
187,905円
191,881円
196,724円
206,747円
212,786円
221,149円
* 2014年1月期（第17期）までの1口当たりNAVの数値は分割考慮後の数値を記載しています。
stable + Growthの達成： Chapter 1
6
“stable + Growth”の総括（定性）
2013年7月期
（第16期）
2014年1月期
（第17期）
2014年7月期
（第18期）
2015年1月期
（第19期）
2015年7月期
（第20期）
公募増資
164億円
2016年1月期
（第21期）
公募増資
92億円
資金調達
投資法人債発行
12年/30億円
投資法人債発行
15年/30億円
OBR#2
八千代開始
OBR#2
八千代完了
OBR#3
清須開始
OBR*
2件取得
65億円
4件取得
278億円
2件取得
66億円
1件追加取得
23億円
2件取得
88億円
4件取得
88億円
物件
2件売却
140億円
* OBR＝Own Book Redevelopment、本投資法人の保有する物件を自ら再開発することをいいます。
stable + Growthの達成： Chapter 1
7
Chapter 2
マーケット概観
Jリート/物流施設を取り巻く環境認識
開発・売買市場は過熱感が継続
賃貸市場では変化の兆し
開発市場
 建築コスト、土地価格が高騰する
中でも開発ペースは加速
 開発エリアの拡大・外延化
 新規プレイヤーの参入
経済環境
 不透明な国内の景況感
 世界的な低成長
 地政学的リスク
売買市場
 開発業者のリート出口戦略モデル
が拡大
 市場における取得機会は限定的
（収益物件が少ない）
 新規プレイヤーの参入
金融市場
 世界的な低金利による運用難
 物流リートの新規上場
 株式市場の乱高下
賃貸市場
 表面上の需給バランスは安定的
 一部のエリアで空室長期化・
賃貸条件緩和の事例
 フリーレントが長期化＝
実質賃料の上昇には疑問符
マーケット概観： Chapter 2
9
物流施設の需給バランス
2017年の供給量は過去最大規模
四大都市圏
近畿圏
（千㎡）
3,000
予想
2,500
14%
（千㎡）
1,200
12%
1,000
予想
12%
10%
10%
2,000
800
8%
600
6%
400
4%
2%
200
2%
0%
0
8%
1,500
6%
1,000
4%
500
0
2008
2009
2010
2011
2012
新規供給面積
2013
2014
2015
新規需要面積
2016
2017
0%
2008
2009
空室率
2010
2011
新規供給面積
首都圏
10%
（千㎡）
200
1,600
9%
180
1,400
8%
160
7%
140
6%
120
5%
100
4%
80
3%
60
400
2%
40
200
1%
20
0%
0
予想
1,200
1,000
800
600
0
2009
2010
2011
新規供給面積
2012
2013
2014
新規需要面積
2013
2014
新規需要面積
2015
2016
2017
空室率
中部圏
（千㎡）
1,800
2008
2012
2015
2016
2017
空室率
予想
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
2008
2009
2010
2011
新規供給面積
2012
2013
2014
新規需要面積
2015
2016
2017
空室率
（出所）CBRE
マーケット概観： Chapter 2
10
首都圏の開発予定（2016年3月以降）
2017年
70,000m²
16年6月
44,000m²
17年4月
49,000m²
17年2月
40,000m²
16年4月
48,000m²
16年3月
38,000m²
16年9月
86,000m²
2018年
合計393,000m²
17年春
38,000m²
17年4月
53,000m²
2018年
合計317,000m²
17年12月
31,000m²
17年春
32,000m²
16年4月
54,000m²
19年8月
61,000m²
2017年
60,000m²
17年6月
172,000m²
2017年
38,000m²
16年4月
112,000m²
16年3月
40,000m²
成田空港
16年4月
42,000m²
16年5月
87,000m²
17年秋
45,000m²
16年8月
38,000m²
16年9月
198,000m²
21年10月
162,000m²
17年秋
84,000m²
18年9月
43,000m²
16年11月
35,000m²
16年3月
133,000m²
16年3月
65,000m²
16年9月
37,000m²
16年6月
89,000m²
16年4月
129,000m²
17年1月
33,000m²
17年春
45,000m²
17年7月
148,000m²
17年春
33,000m²
17年2月
119,000m²
17年12月
167,000m²
凡例
10km
竣工予定時期
延床面積
（出所）株式会社一五不動産情報サービス及びCBREの情報に基づき資産運用会社が作成
* 2016年3月以降に竣工を予定している延床面積3万㎡以上の物件を記載
マーケット概観： Chapter 2
11
近畿・中部圏の開発予定（2016年3月以降）
近畿圏
中部圏
16年9月
190,000m²
17年9月
243,000m²
17年1月
42,000m²
17年9月
243,000m²
17年7月
88,000m²
16年3月
43,000m²
17年12月
119,000m²
18年夏
156,000m²
17年夏
74,000m²
17年12月
165,000m²
17年10月
239,000m²
清須物流センター（JLF）
2017年1月
20,119m²
16年12月
61,000m²
17年4月
51,000m²
17年7月
77,000m²
16年6月
76,000m²
16年11月
126,000m²
18年2月
146,000m²
17年6月
197,000m²
17年3月
47,000m²
16年7月
125,000m²
16年10月
31,000m²
17年3月
180,000m²
18年7月
35,000m²
5km
2km
凡例
（出所）株式会社一五不動産情報サービス及びCBREの情報に基づき資産運用会社が作成
* 2016年3月以降に竣工を予定している延床面積3万㎡以上の物件を記載
竣工予定時期
延床面積
マーケット概観： Chapter 2
12
投資口価格の上昇とスポンサー供給物件に
依存した成長サイクルが減速するリスク
市場環境に変化の兆し
金融市場依存型成長の限界
スポンサーパイプライン依存型成長の限界
取得ペース加速
物件の高値掴み
スポンサー
（短期的な）
DPU上昇
サイクルの
減速?
物件情報
の提供
（仲介）
経営への
全面的関与
Jリート
プレミアム
増資
物件の供給
（開発・在庫）
投資口
価格上昇
正の循環が減速し
資本コストが上昇するリスク
不動産市場のさらなる過熱により
取得利回りが低下するリスク
金融市場・スポンサーに依存しない
「自律的な」成長戦略がより重要に
マーケット概観： Chapter 2
13
Chapter 3
stable + Growth 2.0
市場の変化に左右されない
「自律的な」成長を目指す独自の戦略
“stable + Growth 2.0”達成に向けた成長戦略
4
1
保守的な
LTV水準
相対取引
逆張り投資
3
2
高い含み益
OBR
1
相対取引による適正な価格での
物件取得と逆張り投資
2
自律的成長手段である
再開発（OBR）の継続的な実施
3
含み益の増加による
環境変化への抵抗力の強化
4
将来の成長に向けた
負債調達余力の確保
stable + Growth 2.0 ： Chapter 3
15
取得戦略
市場環境に合わせた取得戦略を継続
マルチテナント型物流施設の期待利回り推移（首都圏湾岸部）
人が買う前に買う
人が買えない時に買う
人が買う前に買う
4物件
408億円
8物件
497億円
不動産市場が過熱する環境下での取り組み
（%）
5.80
13物件
567億円
5.60
「適正な価格」での取得を徹底
5.40
2012年3月以降の
実質的な逆張り投資実績*
5.20
相対取引の
推進
15物件
740億円
取得機会を
創出する
取り組み
中長期的な
価格目線の
設定
5.00
4.80
次の取得機会に備え調達余力を確保
4.60
4.40
既存
OBRを通じた
ポートフォリオ
含み益の増加
の安定化
4.20
金融機関との
リレーション
強化
4.00
05/04
06/04
07/04
08/04
09/04
10/04
11/04
12/04
13/04
14/04
15/04
16/04
（出所）CBRE「不動産投資家調査」をもとに資産運用会社が作成。
* 2012年3月以降に取得した物件のうち、2013年10月までに購入意向表明書等を売主に対して提出していた物件及び2013年5月に締結したファンド匿名組合契約を通じて取得した物件をいいます。
stable + Growth 2.0 ： Chapter 3
16
スポンサーサポートと資産運用会社の
知見を組み合わせて取得機会を創出
取得機会を創出する取り組み
三井物産のパイプライン
売主のニーズに合わせた
共有持分の段階的取得
既存テナントとの
セール&リースバック
リース会社との共同投資
T-8 多治見物流センター
T-7 福岡箱崎ふ頭物流センター
M-23 柏物流センターⅡ（底地）
ケネディクスのパイプライン
主要テナントの
グループ会社と共有
建設会社との共同投資
M-26 相模原物流センター
M-24 新子安物流センター
T-10 春日井物流センター（底地）
M-28 千葉北物流センターⅡ
M-29 浦安千鳥物流センターⅢ
M-30 座間物流センター
取得機会を創出する取り組みを継続し「適正な価格」での物件取得を目指す
JLFが2013年以降に取得した物件
鑑定評価額に対するディスカウント割合
8.3%
（14物件、取得価格合計610億円）
他のJリートが2013年以降に取得した物流施設*
鑑定評価額に対するディスカウント割合
1.9%
* 2013年1月1日から2016年1月31日までにJLF以外のJリートが取得を発表した物流施設を対象として算出しています。
stable + Growth 2.0 ： Chapter 3
17
ポートフォリオ含み益の状況
Jリート最高水準の含み益率を誇る
優良なポートフォリオ
（億円）
800
（%）
35.0
33.2%
30.1%
700
660億円
28.6%
25.4%
600
576億円
24.9%
25.0
23.5%
23.1%
525億円
22.1%
500
30.0
JLF
含み益 660億円
（前期比+83億円）
含み益率 33.2%
（前期比+3.1%）
466億円
20.0
426億円
393億円
400
326億円
329億円
15.0
300
（参考）Jリート平均*
含み益率 9.1%
10.0
200
5.0
100
0
0.0
2012年7月期
（第14期）
2013年1月期
（第15期）
2013年7月期
（第16期）
2014年1月期
（第17期）
2014年7月期
（第18期）
2015年1月期
（第19期）
含み益（左軸）
2015年7月期
（第20期）
2016年1月期
（第21期）
当期のトピック
過熱した取得環境を反映して
割引率のベースレートが0.1%低下
（谷澤総合鑑定所）
含み益率（右軸）
* JLFを除く各投資法人の開示資料に基づき、資産運用会社が算出した平均値を記載しています。
stable + Growth 2.0 ： Chapter 3
18
DPUの安定性維持と
将来の成長の双方に備える
負債調達余力の確保
LTVコントロール
Jリート最高水準の発行体格付
（円）
4,400
（%）
40.0
4,280円
4,000
“stable + Growth 2.0”
メインシナリオにおける
LTV：35.0%
4,030円
JCR
AA+（格付の方向性：安定的）
Jリート最高
R&I
AA（格付の方向性：安定的）
Jリート最高
Moody’s
A1（アウトルック：安定的）
不動産セクター
世界最高
4,030円
35.0
3,600
30.0
27.1%
～
～
3,200
15/01期
（第19期）
15/07期
（第20期）
16/01期
（第21期）
16/07期
（第22期）
（予）
DPU（左軸）
17/01期
（第23期）
（予）
LTV（右軸）
25.0
19/01期
（第27期）
（予）
保守的なLTVコントロールにより負債調達余力を確保
不測の事態への対応力を高めると共に「逆張り投資」の機会に備える
LTV35%を目途
約320億円
ポートフォリオ成長率+15.2%*
LTV40%を目途
約570億円
ポートフォリオ成長率+26.8%*
* 2016年1月期末時点におけるポートフォリオの取得価格合計額に対する比率を記載しています。
stable + Growth 2.0 ： Chapter 3
19
市場環境の変化に耐え得る
高い含み益と低いLTV
環境変化への耐性
含み益がゼロとなる鑑定評価額の下落率
JLF
LTVが50%となる鑑定評価額の下落率
24.9%
JLF
vs.
Jリート平均* 9.0%
vs.
Jリート平均* 13.7%
（含み損益：億円）
15,000
（含み損益：億円）
800
Jリート平均（左軸）
JLF（右軸）
600
10,000
（LTV）
100.0%
90.0%
JLF
80.0%
400
5,000
0
9.0%
45.8%
24.9%
-5,000
Jリート平均
70.0%
200
60.0%
0
50.0%
-200
40.0%
13.7%
45.8%
30.0%
-400
20.0%
-10,000
-600
-15,000
-800
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
10.0%
0.0%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
（鑑定評価額下落率）
40%
45%
50%
（鑑定評価額下落率）
不動産価格下落の影響が相対的に小さいため逆張り投資が可能
* 数値については、JLFを除く各投資法人の開示資料に基づき、直近の期末時点の数値を用いて資産運用会社が算出した平均値を記載しています。
stable + Growth 2.0 ： Chapter 3
20
収益基盤と財務基盤の安定性
DPUの安定性（stable）を高める取組み
収益基盤の安定性
財務基盤の安定性
契約期間の長期化と契約期限の分散化を推進
調達期間の長期固定化と返済（償還）期限の分散化を推進
稼働率
99.6%
賃貸借契約期間の
平均残存年数
有利子負債の
平均残存年数
負債調達コストの
長期固定比率
7.0年
5.9年
94.4%
バランスに配慮
テナント数
平均NOI利回り
平均負債調達コスト
有利子負債残高
53件
6.4%
1.0%
717億円
 賃貸借契約期限の分散状況（年間賃料ベース）
 有利子負債の返済（償還）期限の分散状況
（%）
（百万円）
10,000
10.0
8,000
借入金
投資法人債
6,000
5.0
4,000
2,000
0.0
16/07期
（第22期）
19/01期
（第27期）
21/07期
（第32期）
24/01期
（第37期）
26/07期
（第42期）
29/01期
（第47期）
31/07期以降
（第52期以降）
0
16/07期
（第22期）
19/07期
（第27期）
216/07期
（第32期）
24/07期
（第37期）
26/07期
（第42期）
29/07期
（第47期）
31/07期以降
（第52期以降）
* 2016年3月14日時点の数値を記載しています。
stable + Growth 2.0 ： Chapter 3
21
長期固定化を促進するとともに
「＋α」を意識した負債調達を実施
負債調達事例
新規先（4社）の導入により調達コストの低減と
借入期間の長期化を同時に実現
日本政策投資銀行（DBJ）のグループ会社である
DBJ証券を活用して初の私募債を発行
第1回投資法人債
金額：80億円期間：5年調達コスト：1.06%
長期借入金（三菱東京UFJ銀行）
金額：17億円期間：5年調達コスト：1.28%
2015年12月
リファイナンス
2016年2月
リファイナンス
長期借入金（6社）
金額：80億円期間：7.4年* 調達コスト：0.45%*
第4回投資法人債（私募債）
金額：17億円期間：12年調達コスト：0.57%
「+α」
取引金融機関の拡大
「+α」
CSRの向上
 各金融機関が持つネットワークに注目
① 農林中央金庫
全国の農林水産業者のセントラルバンク
DBJ Green Building認証
八千代物流センターで評価ランク「4つ星」を取得
OBR物件で高評価を取得したことで資産運用会社の技術力を証明。
② 信金中央金庫
全国の信用金庫のセントラルバンク
③ 福岡銀行
九州を代表する全国有数の大手地方銀行
④ みずほ信託銀行
みずほグループの不動産仲介機能
* 調達金額で加重平均した数値。
stable + Growth 2.0 ： Chapter 3
22
竣工後の満室稼働に向けて
テナントリーシング活動中
OBR#3 清須物流センター
OBR実施前
底地保有物件であり、既存建物の解体に係る
一過性の損失を発生させることなく再開発を開始
OBR実施後
（イメージ図）
 物件概要（再開発後）*¹
所在地
愛知県清須市
取得価格
3,010百万円
土地
685百万円
建物
2,325百万円
土地面積
10,457.02㎡
容積対象床面積
20,119.35㎡
容積率*²
192.4%
構造/階数
鉄骨造/地上4階建
*¹ 現時点での計画に基づくものであり、再開発後の内容を確定するものではありません。
*² 容積対象床面積÷土地面積×100。
 スケジュール（予定）
新築工事契約締結
新築工事
竣工予定時期
2016年3月
2016年4月～2017年1月
2017年1月
stable + Growth 2.0 ： Chapter 3
23
今後も2～3年に1件のペースで
OBRの実施を目指す
OBR実施基準と効果
優良立地
市場での物件取得を上回る収益性
築年数の経過等により
固定資産除却損が小さい
未消化容積率が大きい
「底地」と「20年超」で
OBR#1
大東物流センター
+115円
「底地」と「150%超」で
31.0%
（実施前のDPU比+3.8%）
16.7%
OBR#2
八千代物流センター
底地
7.1%
底地
7.1%
20年超
23.8%
150%超
9.5%
OBRの
実施基準
DPUの上昇
10年以内
40.5%
10年超
20年以内
28.6%
50%超
150%以下
35.7%
+178円
（実施前のDPU比+4.9%）
50%以下
47.6%
含み益の増加
OBR#1
大東物流センター
+21.8億円
築年数別（件数ベース）
未消化容積率別（件数ベース）
OBR#2
 清須を含めた現時点のOBR候補は4～5件*¹
 潜在的な延床面積の増加余地は約20万㎡（ポートフォリオの約18%） *²
八千代物流センター
+25.8億円
*1 実施基準に基づき本投資法人が現時点でOBR候補と考える物件の件数であり、将来の再開発を決定したものではありません。
*2 現時点のOBR候補につき、法定容積率の上限となる規模の建物を建設した場合の推計値であり、実際にOBRを実施する場合の面積と一致するものではありません。
stable + Growth 2.0 ： Chapter 3
24
メインスポンサーである三井物産が
国内不動産アセットマネジメント事業を強化
資産運用会社の株主変更
 三井物産の下に持株会社を設立し、資産運用会社株式及び投資法人投資口を移管
 三井物産が資産運用会社及び投資法人との間で締結しているスポンサーサポート契約は継続
 持株会社に集約される三井物産グループの知見及びネットワークを積極的に活用
変更後
変更前
三井物産
三井住友信託銀行
51%
29%
ケネディクス
三井物産
100%
20%
ケネディクス
三井住友信託銀行
29%
20%
三井物産アセットマネジメント・
ホールディングス
三井物産
ロジスティクス・
パートナーズ
スポンサー
サポート契約
・・・
（新）AM会社*¹
スポンサー
サポート契約
51%
100%
三井物産
ロジスティクス・
パートナーズ
三井物産
リアルティ・
マネジメント*²
資産運用委託契約
資産運用委託契約
日本ロジスティクス
ファンド
*¹ 現時点で具体的に決定している内容はありません
*² 三井物産グループの不動産アセットマネジメント会社であり、
物流施設を中心に多数の私募ファンド組成実績を有しています。
日本ロジスティクス
ファンド
stable + Growth 2.0 ： Chapter 3
25
Chapter 4
決算概要/次期予想
公募増資と新規物件取得により
stable + Growthの目標を達成
当期実績
2015年7月期
第20期実績
（A）
2016年1月期
第21期実績
（B）
対前期比
（B-A）
2016年1月期
第21期予想（9/1時点）
（C）
対期初予想比
（B-C）
営業収益
（百万円）
7,074
7,554
+480
7,549
+5
NOI
（百万円）
5,992
6,420
+427
6,418
+1
減価償却費/固定資産除却損
（百万円）
1,699
1,725
+25
1,730
▲5
当期純利益
（百万円）
3,209
3,548
+339
3,519
+29
1口当たり分配金*
（円）
3,866
4,033
+167
4,000
+33
1口当たりFFO
（円）
5,914
5,993
+79
5,960
+33
発行済投資口数
（口）
830,000
880,000
+50,000
880,000
-
38
42
+4
42
-
248,938
264,762
+15,824
30.1
33.2
+3.1
71,700
71,700
-
71,700
27.7
物件数
期末算定価額
含み益率
有利子負債総額
（物件）
（百万円）
（%）
（百万円）
LTV
（%）
28.8
27.1
▲1.7
BPS
（円）
143,358
146,127
+2,769
1口当たりNAV
（円）
212,786
221,149
+8,363
前期比





新規物件（千葉北など4物件）の取得
前期取得物件（相模原・春日井）の通期寄与
八千代満室稼働の通期化
既存物件の変動（テナント異動/修繕費の増加等）
一般管理費の変動/投資口交付費の発生等
-
期初予想比
+169
+44
+200
▲12
▲67




新規物件の変動（修繕費、減価償却費の減少等）
既存物件の変動（修繕費の増加等）
一般管理費の減少
営業外損益の変動（負債コストの減少等）
+10
▲2
+9
+11
決算概要/次期予想： Chapter 4
27
次期予想
1口当たり分配金水準は横ばいで推移
2016年1月期
第21期実績
（A）
2016年7月期
第22期予想*
（B）
対前期実績比
（B-A）
2017年1月期
第23期予想*
（C）
対前期予想比
（C-B）
営業収益
（百万円）
7,554
7,592
+37
7,529
▲62
NOI
（百万円）
6,420
6,405
▲14
6,375
▲29
減価償却費/固定資産除却損
（百万円）
1,725
1,741
+15
1,716
▲24
当期純利益
（百万円）
3,548
3,546
▲2
3,546
▲0
1口当たり分配金
（円）
4,033
4,030
▲3
4,030
-
1口当たりFFO
（円）
5,993
6,000
+7
5,980
▲20
発行済投資口数
（口）
880,000
880,000
-
880,000
-
42
42
-
42
-
71,700
-
71,700
-
物件数
（物件）
鑑定評価額の合計
（百万円）
264,762
有利子負債総額
（百万円）
71,700
（%）
LTV
27.1
第22期予想
第23期予想








前期取得物件（4物件）の通期寄与
新規取得物件（6物件）の公租公課費用化
既存物件の変動（テナント異動等）
一般管理費の増加/負債コストの減少
投資口交付費の減少（POなし）
既存物件の変動（テナント異動等）
修繕費/減価償却費/固定資産除却損の減少
一般管理費の減少
* 本予想は一定条件の下に算出した2016年3月14日時点のものであり、テナントの異動に伴う賃貸収入の変動や物件の売買、投資口の追加発行等により変動する可能性があります。
また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。
決算概要/次期予想： Chapter 4
28
（参考）ポートフォリオマップ
42物件・2,126億円のポートフォリオ
決算概要/次期予想： Chapter 4
29
最後に
最後に
My pride and baton-pass
私には、2つの自慢があります。
1つ目は、三井物産ロジスティクス・パートナーズの社員たち。
是非、当社へ遊びにいらしてください。そこには社員たちの笑顔と、高い専門性と、仕事への意欲が満ち溢れています。
まさに「日本で一番働きたくなる会社」といっても過言では無いでしょう。
2つ目は、日本ロジスティクスファンド投資法人の質。
是非、JLFの詳細をご覧になってください。LTV、格付け、テナント様の顔ぶれ、保有資産の質など、全て最高ランクです。
これぞ「日本で最も信頼性のあるリート」と言い切っていいと自負しています。
働き方改革でワークライフバランスが充実した職場となり、働き甲斐と働き易さが向上し、社員一人一人の満足度が高まる。
満足度の高い社員だからこそ、真摯で長期目線を持ったリート運営ができ、結果、1口当たり分配金の安定と成長が実現する。
つまり、社員満足度と投資主価値が「比例し共に高まる」ということです。
Jリートで唯一の「定量目標と達成時期」が明示された『中期経営計画』を、半年前倒しで達成することができ、
更に次の『新中期経営計画』を打ち出せるのも、上述した「2つの自慢」が大きな理由です。
2013年3月には「stable + Growth」を、同年9月には「Reborn」を、2014年3月には「V＝D／（r-g）」を、
同年9月には「Muscular REIT」を、2015年3月には「Independent REIT」を、同年9月には「Integrity」を、
皆様に一番お伝えしたい我々の経営原則として掲げました。
そして今回、新中期経営計画「stable + Growth 2.0」と２つの「My Pride」を後任に引き継ぎます。
必ずこれらが、皆様のお役に立つものと信じていますので、引き続きのご支援ご高配のほど、よろしくお願い申し上げます。
三井物産ロジスティクス・パートナーズ株式会社
代表取締役社長
川島
高之
最後に
31
Disclaimer
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