くちきデイリーニュース 〒973-8411 2015 年 8 月 20 日(木) 福島県いわき市小島町２－９－１５ 株式会社朽木会計事務所 TEL 0246-27-3631 FAX 0246-26-4234 Email 大家さんは日本人？ 東京オリンピックが一因か？ 東京オリンピック開催を控えた都心部の 地価上昇への期待を背景に、アジアの富裕 層などが投資を目的に東京のマンションを 買うケースが増えている（日経新聞、2014 年 11 月 27 日）。 と言った記事が出るほど外国人（特にア [email protected] ョン等を借りる場合です。 通常、個人が住宅として非居住者所有の マンション等を借りる場合は、源泉徴収義 務はありませんので、仲介する不動産業者 も全く源泉徴収に関して留意しておりませ ん。源泉徴収をせずに全額を支払っている ような場合、数年後の税務調査で指摘され ると、高額な追徴課税となります。 その時になって、大家さんに返してくれ と言っても、非居住者ですから交渉も大変 です。既に契約を解除してしまっている場 ジア人）の日本不動産への投資は増えてい 合などは、追徴された源泉徴収税額を取り ます。 戻すのは全く困難になります。 また日本の多くのマンションデベロッパ ーも、台湾や中国に支店や出張所を設けて、 交渉は納税管理人を通して？ 非居住者が国内の不動産を賃貸する場合、 投資マンションの販売に乗り出しています。 必ず国内に居住者である納税管理人を置く 大家さんが外国人だとどうなるの？ こととされております。税金のことですか 法人や個人事業者（士業の方々等）の源 ら交渉するとなれば、納税管理人を通して 泉徴収義務を負っている者が、非居住者（国 と言うことになると思います。 外に居住している者、所謂外国人）が所有 する不動産の家賃を払う場合、20.42％の源 泉税を徴収して支払わなければなりません。 具体的に言えば、20 万円の家賃を支払う 場合概ね 4 万円を差し引いて支払い、4 万 円は支払った翌月の 10 日までに源泉徴収 税額として国に納めなければなりません。 企業の寮は要注意 企業がオフィスビルを借りる場合、所有 者が非居住者であれば、仲介する不動産業 者も毎度のことなので、心得て留意してく れますが、問題は企業の寮として、マンシ この辺のビルはほ とんど外国人に買 われました。 補足と解説 おける外国人不動産取引の動向 No.2880 政府統計調査る外国人不動産取引の動向 たとき （海外投資家による不動産取引実態） 東京オリンピック開催を控えた都心部の地価上昇への期 待を背景に、アジアの富裕層などが投資を目的に東京のマ ンションを買うケースが増えている（日経新聞，2014 年 11 月27 日）。新築物件が建設費の高騰で値上がりして 非居住者等に不動産の賃貸料を支払っ 不動産の賃貸料に対する源泉徴収 非居住者や外国法人（以下「非居住者等」といいま す。）から日本国内にある不動産を賃借して、日本 国内で賃貸料を支払う者は、非居住者等に対して賃 契約率が低下する一方で、「外国人投資家などが購入に動 貸料を支払う際に、20.42％の税率で、所得税及び き、都市部を中心に割安な中古物件を検討する人が増えて 復興特別所得税を源泉徴収しなければなりません。 ここでの源泉徴収の対象となる「不動産の賃貸料」 いる」（日経新聞，2014 年11 月21 日）。 外国人投資家らが都心部で購入したマンションを賃貸し の範囲は、次のとおりです。 て収入を得るほか、将来の売却を視野に入れた動きがみら れる。為替円安で日本物件を買いやすくなったこと、台湾 や香港では不動産の価格高騰で投資のチャンスが減少し ていること、これまで投資先だった中国も従来のような利 回りは期待できないこと、などの経済事情が外国人投資家 の都心マンション購入行動に影響している。 2014 年8 月に国交省が発表した「海外投資家アンケー ト調査」の結果によれば、海外投資家の投資先としての日 国内にある不動産、不動産の上に存する権利の 貸付けによる対価 採石法の規定による採石権の貸付けの対価 鉱業法の規定による租鉱権の設定による対価 居住者又は内国法人に対する船舶若しくは航 空機の貸付けの対価 なお、個人の方が自己又はその親族の居住の用に 本の評価は、「不動産市場の規模」（45.9%） 供するために、非居住者等から不動産を借り受けて 「不動産投資関連制度の安定性」（41.5%）についての いる場合には、その個人の方は、支払の際源泉徴収 評価が高く、次いで「不動産投資リスクの水準」 （40.2%）、 をしなくてもよいことになっています。 「不動産市場の流動性」（39.9%）の順となっている。 一方、「税制優遇等の不動産投資におけるインセンティブ の充実度」（11.7%）、「不動産市場における商品（不 動産）の多様性」（18.1％）については、低い評価結果 となった。特に、日本を除くアジア諸国との比較では、 「不 動産投資関連制度の安定性」で日本の評価が高く、総じて また、我が国が締結している多くの租税条約では、 土地等の不動産の賃貸料については、不動産の所在 する国においても課税できるとする規定を置いてい ます。 したがって、非居住者等に対して日本国内にある 市場成熟度への評価が高い結果となっている。 不動産の賃貸料を支払った場合には、租税条約にお 投資実態としては、投資対象は「実物不動産」（62.7%） いても、その非居住者等が受領した賃貸料について、 が高く、以後「私募ファンドへの投資」（27.5%）、「不 我が国で課税できることになっていますので、国内 動産を裏付けとする債権」（23.5%）、「J-REIT」 法どおりの課税をすることになります。 （17.6%）となっており、この結果からも、外国人投資 家が実際に不動産を購入している実態がみえる。 国税通則法 （納税管理人） 第百十七条 個人である納税者がこの法律の施行地に住 所及び居所（事務所及び事業所を除く。 ）を有 せず、若しくは有しないこととなる場合又は この法律の施行地に本店若しくは主たる事務 所を有しない法人である納税者がこの法律の 施行地にその事務所及び事業所を有せず、若 しくは有しないこととなる場合において、納 税申告書の提出その他国税に関する事項を処 理する必要があるときは、その者は、当該事 項を処理させるため、この法律の施行地に住 所又は居所を有する者で当該事項の処理につ き便宜を有するもののうちから納税管理人を 定めなければならない。
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