おきあい事 務 所 おきあい事務所通信 平成２７年２月 第７０号 http://www.okiai.jp/ 東京都北区赤羽 1-６ １ -４ -４ ０ １ 不 動 産 鑑 定 士 CFP Ⓡ 置 鮎 謙 治 ﾒｰﾙ ｱﾄﾞﾚｽ [email protected] 司法書士 置鮎佐和子 ﾒｰﾙ ｱﾄﾞﾚｽ [email protected] 115-0045 TEL03-６６６１-８３４６ 商 業 登 記 のはなし⑦ 役 員 の登 記 を申 請 するときの添 付 書 面 が変 わります。 （１）取 締 役 、監 査 役 等 の就 任 の登 記 に「本 人 確 認 証 明 書 」が必 要 に 株 式 会 社 の設 立 の登 記 や役 員 （取 締 役 や監 査 役 等 ）の就 任 の登 記 を申 請 するとき は、「本 人 確 認 証 明 書 」の添 付 が必 要 となります。本 人 確 認 証 明 書 の例 は、①住 民 票 ②戸 籍 の附 票 ③住 基 カードや運 転 免 許 証 のコピー です。③の場 合 、裏 面 もコピーし、 本 人 が「原 本 と相 違 ない」と記 載 して、記 名 押 印 することになります。 これまでも、代 表 取 締 役 や取 締 役 会 を設 置 しない会 社 の取 締 役 の就 任 の登 記 では、 就 任 承 諾 書 に個 人 の実 印 を押 印 して、印 鑑 証 明 書 の添 付 が必 要 でした。今 後 はすべ ての役 員 さんについて、実 在 性 や正 確 な住 所 氏 名 を確 認 する趣 旨 です。従 来 どおり印 鑑 証 明 書 を添 付 する場 合 や、再 任 の場 合 は、さらに本 人 確 認 証 明 書 を添 付 する必 要 はありません。 また、住 所 と氏 名 を確 認 しますので、就 任 承 諾 書 （株 主 総 会 議 事 録 を援 用 する場 合 は議 事 録 ）に、氏 名 だけでなく住 所 の記 載 も必 須 となります。 （２）代 表 取 締 役 等 （印 鑑 提 出 者 ）の辞 任 の登 記 では、辞 任 届 に実 印 を押 印 代 表 取 締 役 等 （登 記 所 に印 鑑 を提 出 した方 ）の辞 任 による変 更 登 記 の申 請 には、 代 表 取 締 役 等 の個 人 の実 印 が押 された辞 任 届 とその印 鑑 証 明 書 を添 付 するか、登 記 所 届 出 印 が押 された辞 任 届 を添 付 することが必 要 になります。 代 表 取 締 役 の辞 任 の登 記 や、代 表 取 締 役 である取 締 役 が取 締 役 を辞 任 することに より、代 表 取 締 役 を資 格 喪 失 で退 任 する場 合 の登 記 が対 象 となります。 代 表 取 締 役 が、本 人 の知 らない間 に勝 手 に辞 任 したことにされてしまうことを防 ぐ趣 旨 です。 ただ、個 人 の実 印 で押 印 した辞 任 届 ＋印 鑑 証 明 書 だけでなく、会 社 の実 印 で押 印 し た辞 任 届 でも、登 記 は受 理 されてしまうので、会 社 の実 印 もきちんと代 表 取 締 役 自 身 が管 理 することが（本 来 は）求 められます。 この改 正 は、平 成 ２７年 ２月 ２７日 からです。添 付 書 面 が増 えて面 倒 になるような感 じもしますが、私 も含 めて司 法 書 士 の立 場 では、わりと歓 迎 されています。いわゆる平 取 締 役 や監 査 役 となる人 が本 当 に存 在 するのか？、代 表 取 締 役 の交 替 の場 面 で、本 当 にその人 は辞 任 したのか？会 社 乗 っ取 りではないのか？、をどこまで確 認 するかは、 これまでも、個 々の司 法 書 士 の判 断 で書 類 や面 談 をお願 いし、対 応 していました。 虚 偽 の登 記 を防 ぐ改 正 で、司 法 書 士 としては、これまでより安 心 して受 託 できるよう になります。 第 ９回 法 務 局 での調 査 ③ 地 積 測 量 図 地 積 測 量 図 は、土 地 の地 積 （面 積 ）を法 的 に確 定 した図 面 です。地 積 およびその求 積 方 法 のほか、該 当 地 の地 番 および隣 接 地 の地 番 などが記 載 されています。法 務 局 に保 存 されており、誰 でも閲 覧 および写 しの交 付 を請 求 することができます。求 められ た地 積 は登 記 事 項 証 明 書 の地 積 と一 致 しますが、残 念 ながら、どの土 地 にも存 在 す る図 面 ではありません。 これは、地 積 測 量 図 が分 筆 登 記 の申 請 やこれまで登 記 されていなかった土 地 の表 示 登 記 の申 請 、あるいはすでにある登 記 の地 積 変 更 、更 正 を申 請 する際 に必 要 な添 付 書 類 という位 置 づけであるためなのです。そのため、これまで分 筆 されていないような 土 地 に地 積 測 量 図 はありませんし、また、合 筆 された土 地 についても存 在 しません。 さらに、分 筆 などの際 の添 付 書 類 と規 定 される以 前 の分 筆 などについても地 積 測 量 図 は提 出 されていません。各 法 務 局 によって多 少 の違 いはありますが、概 ね昭 和 ４０ 年 以 降 の分 筆 などについては提 出 されているようです。 地 積 測 量 図 には境 界 杭 、境 界 鋲 の位 置 なども記 載 されており、境 界 確 定 ができて いることがわかります。実 際 の取 引 の際 には、現 地 に行 って杭 などが実 際 にあるかどう か確 認 することが必 要 ですが、境 界 確 定 ができているかどうかはその土 地 の取 引 額 に 大 きく影 響 します。そのため、地 積 測 量 図 がない土 地 については、取 引 の際 に新 たな 測 量 ・境 界 確 定 が必 要 になり、追 加 の費 用 が発 生 することもありえるのです。 地 代 滞 納 がある場 合 の借地 権 評 価 賃 貸 している土 地 の上 に建 っている建 物 の場 合 、その借 地 権 と建 物 を一 体 で 評 価 することになります。いわゆる「借 地 権 付 建 物 」ですが、土 地 は賃 借 している わけですから、地 代 を支 払 っているはずです。 しかし、借 地 権 者 （建 物 所 有 者 ）が地 代 を支 払 っておらず、滞 納 しているケース もあったりします。地 代 の額 は、ひと月 分 ですと大 した額 にはならないかもしれませ んが、これが１年 、２年 、さらには１０年 ・・・と滞 納 が続 いていたりしますと、相 当 な 額 になる場 合 もあります。 では、こういった地 代 の滞 納 がある場 合 、地 代 の滞 納 分 は、評 価 額 に影 響 する のか、これもなかなか悩 ましい問 題 です。 この借 地 権 付 建 物 を第 三 者 が購 入 しようとする場 合 、借 地 権 の譲 渡 について 地 主 の承 諾 が必 要 となりますが、滞 納 分 の支 払 いがなければ承 諾 しない、という ことになりますと、滞 納 分 をどちらかが負 担 しなくては、借 地 権 の譲 渡 もままならな くなります。 そうなりますと、滞 納 分 をどちらが負 担 するかによっても購 入 価 格 は変 わってき ます。そのため、地 代 滞 納 がある場 合 は、地 代 の滞 納 額 、譲 渡 承 諾 を行 うにあた っての地 主 の姿 勢 （譲 渡 承 諾 額 を含 む）、滞 納 地 代 の負 担 先 などを考 慮 しながら 評 価 額 を求 めなければなりません。 これらは、借 地 権 や取 引 それぞれにおいて千 差 万 別 ですので、評 価 に当 たって は借 地 権 や売 買 の状 況 を、当 事 者 からのヒアリング等 によりしっかりと把 握 する 必 要 があります。 ○編 集 後 記 ○ 自 宅 の賃 貸 マンションの契 約 が、また更 新 の時 期 を迎 えました。２年 契 約 で６回 目 の更 新 です。今 回 の更 新 では、エアコンの交 換 をしてもらいました。これまでに払 った家 賃 を計 算 すると１９００万 円 超 ・・・考 えないことにしましょう。なお、どちらも不 動 産 に関 する仕 事 をしている、私 達 夫 婦 の自 宅 が賃 貸 なのには、あまり理 由 はありません。
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