ブラジル不動産マーケットリポート第 9回 ―経済

MARKET
ブラジル不動産マーケットリポート第 9 回
―経済危機と不動産市場の変化―
秋山祐子
不動産鑑定士・MRICS　株式会社緒方不動産鑑定事務所大阪支所長
サンパウロ大学不動産研究所（NRE/POLI-USP）
研究員
国営石油会社ペトロブラス関連の
降 IBOVESPAは 58,000 ポイント
汚職事件による政界の混乱、経済
から9月には45,000 ポイント前後に
活動の委縮による弱い GDP 数値の
下落している。一方、レアル安のた
公表等が続き、S&Pのブラジルと
め輸出は伸び、貿易収支は 3月以
今年の2月以降ドル高レアル安
ペトロブラスの信用格付けが「投機
降 6ヶ月連続黒字である。
が加速し、9月25日に1994 年に通
的」と格下げされたこと、ペトロブ
貨レアルを導入以降初めて、1 米ド
ラス関連の汚職事件で政治家に有
ル
（ USD ）が 4ブラジルレアル
罪判決が下ったこと、財務大臣の
（ BRL ）を突破し、1.00USD =
辞任のうわさ、大統領弾劾を求め
この度の経済危機の結果、失業
4.17BRLを記録した。年初は
る世論等々、全てがレアル売りの要
率が増大、インフレ率も高くなり、
1.00USD = 2.65BRLであったが、
素となっている。株式市場も5月以
2017年までに約300万世帯、約
1 ブラジルレアル暴落、
信用格付けは「投機的」
グラフ 1　過去一年間のブラジルレアルの推移
出典：Yahoo! Finanças
28
ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.28
2 経済危機と不動産市場
1,000万人が中間所得層と言われる
が、2015 年 5月の内訳をみると、
や住宅以外へ不動産市場は楽観的
ClassCから低所得者層である
PMCMV関連融資が多いとみられ
ではない。
注3
は1.51% 、それ以外の民
ClassD/Eに引き戻される、と10月
るCaixa
31日のオ・エスタード・デ・サンパウロ紙
間ローンは4.42％と高くなっている。
注１
3 ブラジルの経済階層
ClassAからClassE：
マーケティングに必須の知識
（通称Estadão ）
が報道している。
ブラジルで証券化対象となる不動産
ブラジルが近年の経済発展を成し
は、オフィス、商業施設、物流施設、
遂げた原動力は、新中間所得層の
高級住宅であるが、高級住宅のロー
台頭に伴う内需の拡大である。
ン延滞率が高まっているとも解釈で
ブラジル経済や不動産を含む商
2006 年から2012 年の間に330万世
きる。ただし、市場にあまり悲壮感
品市場について検討、話題にする場
帯が ClassD/EからClassCとなり、
が感じられないのは、ブラジルは何
合、ブラジルでは経済階層を
いままで手が届かなかったモノ・サー
度も住宅ローンシステムの破綻を経
ClassAからEに分類する。当分類
ビス、例えば、健康保険
（ブラジルで
験しているからである。現在の住宅
は、各個人の意識・認識によるもの
は任意の民間保険）、高等教育、新
ローンシステムに見直される前の
ではなく、統計機関が定めた基準に
車にアクセスできるようになった。
2001年1月時点の3ヶ月以上の延滞
よる。ブラジル地理統計院
（ IBGE:
住宅も然りである。2009 年から中
率は、Caixaは 89.79% 、それ以外の
Instituto Brasileiro de Geografia e
低所得者層に対する住宅政策として
民間ローンは17.28％であった。
Estatística ）
が各種統計分析を行う
実施されたPrograma Minha Casa
しかしながら、今後のブラジル経
場合、世帯収入を最低月給
Minha Vida(PMCMV)は、ClassC
済と、普及住宅であるPMCMV 政
（ SM:Salário Mínimo）
の倍数によっ
への住宅供給とローンを拡大、ま
策及び PMCMV外の高級住宅市場
て分類し、一般的に、富裕層として
た、従来住宅市場の参加者ではな
かったClassD/Eまで住宅ローンを
組めるようにし、建設業者にはこの
PMCMVの規格に適合する住宅の
建築費を融資することにより、市場
グラフ 2：不動産融資額の推移（SBPE 注 4）
百万レアル
12,000
10,000
。この
を拡大してきた
（グラフ2 ）
8,000
PMCMV関連の政府からの資金供
6,000
給が停滞し始めていることは前回
2015 年 6月の原稿で既に触れた。
一方、住宅ローンの3ヶ月以上の
延滞率は、2014 年12月で 2.27％、
2015 年 5月時点で 2.51％
注2
購入
建設
4,000
2,000
0
である
注1
http://economia.com.br/noticias/mercados,crise-joga-3-milhoes-de-familias-da-classec-de-volta-a-base-da-piramide,1799248#
注2
BACEN:Banco Central do Brasil 統計　Percentual dos contratos com atraso de mais de 3 mensalidades em relação ao total dos contratos QUADRO 3.1.5
注3
政府系金融機関 Caixa Econômica Federal
注4
定期預金の融資制度 SBPE：Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo
November-December 2015
29
MARKET
は 20SM 以上注 5 、準富裕層10 ～
CCEB資料に記載されている世帯収
ビスへのアクセスが項目として追加さ
20SM、中間層として5～ 10SM、低
入額は、各Classの世帯収入を調査し
れた。2015 年の項目改正は、ブラジ
所得者層として5SM以下と認識され
た結果であり、収入によって経済階層
ル国民の生活水準、内容の変化を反
ているが、Classとして分類している
を区切っているのではない。今回は、
映し興味深い。補足事項であるが、
わけではない。
不動産マーケティング上も欠かせない
バスルームは数が多いほど住環境が
CCEBについて紹介する。
整っていると考えられ、中級マンショ
Classを決定しているのは、ブラジ
ル調査企業協会
（ ABEP：Associação
CCEBは、毎年公表され、基準公
Brasileira de Empresas de Pesquisa ）
表時に2 年前の統計から推計した世
また、通い、住み込みを問わず、いわ
のブラジル経済階層基準
（以下、
帯割合と収入帯が公表される。世帯
ゆる家庭内のお手伝いさん・料理人・
CCEB：Critério de Classificação
の項目毎の該当箇所の点数を合計
子守・運転手等の使用人の人数も多く
Econômica Brasil ）
である。当CCEB
し、合計点数で該当階層を判断す
なるほど、点数は高くなる。B1クラス
は社会階層ではなく、単純な所得額
る。項目は、所有物及び家庭での使
以上の家庭であれば、家事手伝いと
による分類でもないので、経済階層と
用人の人数と世帯主の学歴に大別さ
子守等、2人以上を雇う場合が通常
訳するのが正しいが、わかりやすく所
れる。2014 年まで概ね同じ内容の基
である。また、学歴による得点が大
得層と訳す場合が多い。基準が明確
準を踏襲してきたが、2015 年基準は
きいことも特徴である。
なので、各世帯も我が家がどのクラス
大幅な改正が行われ、所有物に関す
に該当するかを認識している。なお、
る項目が刷新され、また、公共サー
表 1　2011 年 CCEB
次の表1は2011年のCCEB 、表 2
は2015 年のCCEBである。
表 2　2015 年 CCEB
物的所有（使用人数）に関する事項
（CCEB2011）
カラーテレビ
ラジオ
バスルーム
自動車
月給支払い対象の家事等使用人
洗濯機
ビデオカセット /DVD
冷蔵庫
冷凍庫（独立型、冷蔵庫と一体型を問わない）
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
所有個数（雇入れ人数）
1
2
3
4 以上
1
2
3
4
1
2
3
4
4
5
6
7
4
7
9
9
3
4
4
4
2
2
2
2
2
2
2
2
4
4
4
4
2
2
2
2
世帯主の学歴
（CCEB2011）
文盲 / 小学校 4 年未了
小学校 4 年終了 / 中学未了
中学校卒業 / 高校中退
高校卒業 / 大学中退
大学卒業
経済階層得点表（CCEB2011）
Class
A1
A2
B1
B2
C1
C2
D
E
ン以上の場合、2～ 3は確保される。
0
1
2
4
8
合計点数
42-46
35-41
29-34
23-28
18-22
14-17
8-13
0-7
9 大都市圏の階層別
世帯月収（BRL）*
* は 2009 年の統計結果（LSE 2009 Ibobe Média）
11,480
8,295
4,754
2,656
1,459
962
680
415
割合 *
0.5%
4.0%
9.1%
19.3%
25.6%
23.2%
17.1%
1.1%
物的所有（使用人数）に関する事項
（CCEB2015）
バスルーム
月給支払い対象の家事等使用人
自動車
パソコン
食洗機
冷蔵庫
冷凍庫
洗濯機
DVD
電子レンジ
自転車
衣服乾燥機
所有個数（雇入れ人数）
1
2
3
4 以上
3
7
10
14
3
7
10
13
3
5
8
11
3
6
8
11
3
6
6
6
2
3
5
5
2
4
6
6
2
4
6
6
1
3
4
6
2
4
4
4
1
3
3
3
2
2
2
2
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
世帯主の学歴
（CCEB2015）
文盲 / 小学校 4 年未了
小学校 4 年終了 / 中学未了
中学校卒業 / 高校中退
高校卒業 / 大学中退
大学卒業
0
1
2
4
7
公共サービス
（CCEB2015）
上水道
舗装済み道路
経済階層得点表（CCEB2015）
Class
A1
A2
B1
B2
C1
C2
D
E
なし
0
0
合計点数
階層別の推定
世帯月収（BRL）*
45-100
20,272.56
2.7%
38-44
23-28
23-37
17-22
8,695.88
4,427.36
2,409.01
1,446.24
5.0%
18.1%
22.9%
24.6%
639.78
26.6%
0-16
*PNAD2013 から推定　** は LSE 等から推計
注5
2015 年の SM は 788BRL であり、20SM は 15,760BRL、約 4,090USD となる（2015 年 11 月 2 日の対米ドルレート 3.8529 BRL）
30
ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.28
あり
4
2
割合 **
グラフ3 は、CCEBの資料に記載
グラフ 3　経済階層構成比比較
されているClass 構成比である
（公
100%
表年ではなく、調査データ年の数
80%
値）
。拡大したClassCが、また縮小
6.0%
23.0%
2.7%
28.4%
23.1%
A
60%
傾向にあることが見て取れる。な
36.0%
40%
お、ブラジルの人口は約 2 億人であ
C
47.5%
D/E
35.0%
0%
ClassCに約 2,500万人が中間層に
B
48.8%
20%
るから、2000 年から2009 年の間に
18.2%
2000
移行したこととなる。
4 FipeZap指数：マンション
の売希望価格指数と価格
は、名目価格も二か月連
続で下落
4.5%
2009
26.6%
2013
グラフ 4　ブラジル主要六都市のマンション売希望価格指数（2010 年 8 月＝ 100）
240
220
216.7
200
199.9
160
指数
（ Índice FipeZap de Preços
140
注6
は、マ
de Imóveis Anunciados ）
120
ンションの売希望価格指数につい
100
Recife
São Paulo
180
これまで紹介してきた FipeZap
Rio de Janeiro
172.8
171.5
Fortaleza
Belo Horizonte
146.5
Salvador
131.7
Brasília(DF）
て、各都市の指数のほか、20 都市
平均指数
（ FipeZap Ampliado ）と
主要7 都市平均指数
（ FipeZap
Composto ）を公表している。2015
グラフ 5 リオデジャネイロ市及びサンパウロ市の売希望価格指数（名目と実質）
と
消費者物価指数（2008 年 1 月＝ 100）
年に入って、20 都市平均指数は消
400
費者物価指数
（ IPCA ）を下回り実
350
質マイナス成長に転じたが、
8月・9月
300
には名目価格も連続マイナスとなっ
250
324.6
229.5
た。
グラフ4
362.5
注7
はブラジル六都市のマ
ンションの売希望価格指数の最新
のFipeZap 指数
（インフレ考慮外の
名目値）である。グラフ5 は、リオデ
ジャネイロ市とサンパウロ市の2008
204.3
200
159.12
150
100
Rio de Janeiro 名目
São Paulo 実質
São Paulo 名目
消費者物価指数（IPCA)
Rio de Janeiro 実質
注6
FipeZap 指数とは、サンパウロ大学経済経営学部の経済研究所（Fipe: Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas）が、ブラジル最大の不動産広告サイト Zap
の協力を得、Zap に登録されているデータを分析処理して、ブラジルの都市のマンションの売希望価格および募集賃料を指数化したものである。本稿では、
代表的な 6 都市の指数を掲載している。
注7
以下、グラフ 4-6 は、FipeZap、IBGE、Bacen データの資料より筆者作成。
November-December 2015
31
MARKET
年1月を100としたマンションの売希
望価格のFipeZap 指数
（名目値の指
数）
とIPCA、IPCAによって計算し
た実質 FipeZap 指数である注 8。
5 投資利回りの動向
グラフ 6 リオデジャネイロ市及びサンパウロ市のマンション投資利回り（グロス）
及びブラジルの政策金利 Selic の推移注 9
16%
14%
12%
10%
8%
グラフ6 はリオデジャネイロ市及び
6%
サンパウロ市のマンション投資利回
4%
りとブラジルの政策金利 Selicの推
2%
移である。なお、投資利回りは、売
Meta Slelic
希望価格と希望賃料から算出した
SP Total
RJ Total
粗利回りである。価格上昇に賃料上
昇が追い付かず、投資利回りは低下
来年のオリンピックは何とか開催
大きな混乱が起こっている現在のブ
する一方で、ブラジル政府は連続し
するとして、その後の舵取りがどうな
ラジルを俯瞰すると、1994 年に通貨
て政策金利を引き上げているため、
されるかが注目である。2003 年以
レアルを導入し、ハイパーインフレを
不動産市場との乖離は拡大してき
来ブラジル労働党が政権を獲得し、
終息させた実績をもって大統領に就
た。今後、不動産価格の下落による
経済成長を続けてきた。現 Dilma
任したカルドーゾ大統領の2 期目を
投資利回りの変化に注目したい。
大統領も2 期目に入り、任期はあと3
彷彿させる。PSDB党注 11 のカルドー
年。今後の3 年間、政権を保持でき
ゾ大統領は、経済改革を実施し、現
るか？という世論もあるが、ブラジル
在のブラジル経済の基礎を作った
大統領権限は強い。側近が逮捕さ
が、2 期目の冒頭に変動為替制度に
サンパウロ大都市圏、リオデジャ
れても大統領本人に有罪の確証が
移行したことで為替レートが暴落、
ネイロ大都市圏における2015 年第 2
出ない限り、辞任や弾劾はないであ
その後も電力危機等を招き、国民か
四半期のオフィス賃料は前期比で下
ろう。経済の立て直しが急務である
らの不満が増大した。結果、2003
落、物流施設の賃料も前年比で下落
が、現政権で思い切った改革を行う
年の大統領選では、同じPSDBの
。住宅価格も概ねの都
のは無理ではないか？そうとなれ
セッハ候補が労働党のルーラ候補
市で下落している。汚職事件による
ば、次回選挙までの3 年間、経済は
に敗北したという経緯がある。もち
政治的混乱は続き、今年のGDPは
低迷が続くと予測される。
ろん、それぞれの政策、国際的な経
6 考察
注 10
している
マイナス成長が予測されている。
大統領第 2 期の初年度に政治が
済環境等は異なるので同列で考え
注8
ブラジルでは、マンションのタイプを寝室数で分類することが一般的であり、当 FipeZap も寝室数毎の統計および全平均を公表しているが、当稿のグラフ
は平均の指数を採用している。
注9
Total:1R から 4LDK 以上の全てのタイプの平均利回り
注 10
JLL 資料 On Points( 参考文献を参照 )。http://www.jll.com.br/brazil/pt-br/relatorios
注 11
ブラジル社会民主党 PSDB：Partido da Social Democracia Brasileira
32
ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.28
ることはできない。しかし、ブラジ
ある。と同時に国民の生活に対す
ル大統領は国民の直接選挙で選ば
る不平不満は、選挙結果に顕現す
れる。単純かつ公明盛大な選挙で
る。今の経済危機は 3 年後の政権
交代に繋がるかもしれない。
参考文献等
〈外国語文献〉
JLL. On.Point - Industrial – Galpões de alto padrão / Perspectiva 2017 - 1º semestre 2015 . São Paulo: 2015.
JLL. On Point - Escritórios - São Paulo - 2o. Trimestre - 2015 . São Paulo: 2015.
JLL. On Point - Escritórios - Rio de Janeiro - 2º Trimestre 2015 . São Paulo: 2015.
〈日本語文献〉
近田亮平（2015）
「ブラジル経済動向レポート（2015 年 9 月）通貨レアル史上初の水準」ジェトロ・アジア経済研究所
〈ウエブサイト〉
ABEP: Associação Brasileira de Empresas de Pesquisa ブラジル調査企業協会
http://www.abep.org/criterio-brasil（最終アクセス日 2015/11/03）
Bacen: Banco Central do Brasil ブラジル中央銀行 www.bcb.gov.br（最終アクセス日 2015/10/31）
BM&FBOVESPA (Bolsa de Valores, Mercadorias & Futuros de São Paulo) サンパウロ証券取引所
www.bmfbovespa.com.br（最終アクセス日 2015/11/01）
FIPE: Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas サンパウロ大学経済経営学部経済研究所
http://www.fipe.org.br/web/index.asp?aspx=/web/indices/FIPEZAP/index.aspx（最終アクセス日 2015/11/01）
IBGE: Instituto Brasileiro de Geografia e Estatíistica ブラジル地理統計院
http://www.ibge.gov.br/home/（最終アクセス日 2015/11/01）
JLL http://www.jll.com.br/brazil/pt-br/relatorios（最終アクセス日 2015/11/01）
あきやまゆうこ
不動産鑑定士・MRICS
住友信託銀行株式会社に勤務後、平成 7 年渡伯。
平成 18 年サンパウロ大学大学院工学研究科に
て修士課程修了。工学修士。平成 20 年帰国。
平成 16 年からサンパウロ大学不動産研究所研
究員、平成 20 年に株式会社緒方不動産鑑定事
務所　大阪支所長就任。ブラジル技術基準協会
「市街地不動産鑑定評価基準改定委員会」委員、
南米不動産学会（LARES）理事等を歴任。平
成 27 年より大阪商業大学非常勤講師。
November-December 2015
33

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