被告F 文書提出命令申立に対する意見書 平成27年7月31日

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平成 26年
塾:籟
(ワ )第
259号
損害賠償等請求事 件
原 告
封馬
被 告
株式会社 ファン ドクリエー ション 外 1名
靖人
文書提 出命令 申立 に対す る意見書
平成
静岡地方裁 半J所
沼津支 部 民事 部
lA係
御
27年 7月 31日
中
被告株式会社 ファンドクリエーシ ョン
訴訟代理人
弁護士
鐘
薦
養
記
1,甲 第 23号 証に表示されて いる借入比率に関す る数値のうち、平成 17年 3
月か ら平成 20年 8月 までの間の借入比率の数値 のもとになった文書について。
甲第 2号 証 1の 交付 目論見書 の 30頁 に 「フ ァン ドは、純 資産 の 10%の 範囲
内でのみ借入 を行 うことができます.Jと 記11さ れているが、 34頁 には 「各営
業者およびジェネラル・パー トナー は、投資および取引行 為に際 し、金銭 を借
り入れることができます。 フ ァン ドによる借入は、その純資産価額の 10%ま
でに11限 されています が、管理会社 も受託会社 も、各営業者または リミテ ッ ド
パー トナー シ ップによる借入および債務負担などの投資活動をコン トロールす
る法的な権限を有 して い ません。
」 と記1裁 されてお り、純資産 の 10%と い う借
入れのf制 限はファン ド自体 の借入れについてであり,各 営業者の借入れに関す
る制限でな い ことは明 らかで ある。
FCイ ンペス トメン ト・ リミテッドは、フ ァン ドの管理会社 として受益証券の
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発行 によ り集 めた資金 を社債 に投資す るので あり、金融機関か ら借入れてまで
社債 に投資する ことはあ り得な い。
社債 に投資 した後 に受益者か ら買戻 し請求 を受けた場合 にお いて、買戻請求 に
応 じる現金 を保有 して いな い場合 も想定 され、そ のよ うな場合 の資金調達と し
て当座貸越契約 を利用 して 一時的に借入れることを想定 し (実 際 に借入れた事
実 はな い)、 このような借入れについて純資産 の 10%と い う制限 をもうけたの
である。
乙第 2号 証 の 3枚 目に 2015年 4月
30日 時点 のフ ァン ド借入比率が 58.
5%と 記1裁 されてお り、ファン ド借入比率 の計算式 が記11さ れて い る。 ファン
ド借入比率はフ ァン ドの純資産総額 と有利子負債 (営 業者等 による借入れを含
む)に よ り算出され、純資産総額は乙第 2号 証の 2枚 日に、有利子 負債 の総額
は 4枚 目に記11さ れている。
以 上のとお り「借入比率」は純資産総額 と有利子負債総額 によ り算出 されるも
のであ り、「借入比率」 に関す る文書 は存在 しない。
2.平 成 20年 1月 か ら平成 21年 12月 まで の間 の各収益源物件 ごとの稼働率
)の 数値 の もとに
(FF第 11号 証の 2枚 目及び 3枚 目に記載されて いる稼
ffJill率
な つて いる文書 につ いて。
‖外 に記載 されているとお り、稼働率は、各収益源物
甲第 11号 証 の 3枚 目の有
件 の賃貸可能面積 に占める賃貸面積 の割合であり、各収益源物件の賃貸可能面
積は、区分所有法で い う専有部分 の総床面積であるが、 この総床面積 に関する
文書 は存在せず 、各収益源物件 のプ ロパ ティマネー ジャーがパ ソコ ン上のデー
タとして保有 して いるだけである。
賃貸面積 は、賃貸借契約 に基づき賃借人が 占有 している専有部分 の総床面積で
あるが、 この総床面積 に関する文書 は存在せず、各収益源物件 のプ ロパ テ ィマ
ネー ジャーが空室 の専有部分 を把握 してお り、空室 の専有部分 がわかれ ば稼働
率 を算出できるのである。
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3.甲 第 24号 証及び甲第 29号 証 に記載 されている金額の もとになって いる平
成 20年 1月 か ら平成 21年 12月 までの間の各収益 源物件 ごとの賃料収益に
関する個 々のデー タが記12さ れた文書について。
甲第 24号 証および甲第 29号 証 に記載さ4て いる「不動産賃貸等 による収益J
は、各営業者が事 務委託 して いる会計事 務所が不動産賃貸等による収益を算出
して会計デー タとして東京共同会 計事務所 に提供 し、東京共 同会計事務所 が
す
べ ての営業者 に関する不動産賃貸等 による収益 の会言ト
データを集約 して被告株
式会社 ファン ドクリエー ションに提供 した数値であ り、被告株式会社ファン ド
ク リエーシ ョンは、賃料収益に関する個 々のデータが記載 され た文書を所持 し
‐
「いプ
い。
て コ
に
4.平 成 20年
1月 か ら平成 21年
12月 までの間の各月の収益還元率が記載さ
れて いる文書 について.
収益還元 率 (収 益還元利回 り)は 不動産 鑑定評価書に記11さ れている数値であ
り、収益還元率のみが記1裁 されている文書は存在しない。リーマンショックが
発生した平成 20年 9月 以前は半期ごとに不動産鑑定評価書が作成され、リー
マンショックが発生した後は四半期 ごとに作成されている。従って、収益還元
率は、毎月算出される数値ではない。
5,甲 第 24号 証及び甲第 29号 証の 「経費」 の値の もとになって いるデー タが
記載されて いる文書の うち、平成 2 0年 1月 か ら平成 21年
12月 までの間の
各月の経費 に関する文書 について。
平成 20年 1月 か ら平成 21年
11月 までの間 はレジ ッ トファン ドの管理事務
代行会社であるHSBCィ ンスティテュー ショナル・ トラス ト・ サー ビシーズ
リミテ ッ ドが経 費 に関するデータを保有 し、平成 21年
12月 以降は三菱 UF
Jグ ローバルカス トデ ィ・ ェス・ ェイが経 費 に関するデー タを保有 して いる。
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訴外宮本は、甲第 24号 証を作成するにあた り、上記各社か ら経 費 に関するデ
ー タ (甲 第 24号 証 に記載 されて いる数値)の 提供を受けたものであ り、経費
に関する文書は存在 しな い。なお、経費項 目である受託者報酬、管理者報酬、
監査報酬、その他 の費用 については、 FCフ ァン ド・ レジ ッ トの損益 計算書 に
記載されてお り、半期 ごとに公表されて い る。
6.甲 第 29号 証に手書きで記1支 された 「REIT運 用益」の値のもとになって
いるデ ー タが記載 されて いる文書 の うち、平成 20年 1月 か ら平 成 21年 12
月までの間の各月の上記文書 について。
レジ ッ ト・ アル ファ・ イ ンクは、平成 20年 1月 か ら平成 21年
間、 J一
REITに
12月 までの
投資 した ことがな い。ただ し、平成 20年 1月 か ら同年 5
月までの間 に、主として リミテ ッ ドバー トナ‐ シ ップを通 じて 」‐REITを
組み入れた投資信託 に投資 した ことはある。なお、その投資信託 に投資 して い
た期間が短期間であったため、 REIT運 用益に当Lじ る損益を記載 した文書は
存在 しな い。
7.レ ジ ッ ト ワアル フ ァカ=各 営業者 と匿名組合契約を締結 した際の、契約金およ
び投資額が記1裁 された契約書 について.
レジ ッ ト・ アル ファと各営業者 との間で締結 される匿名組合契約書には、 レジ
ッ ト・ アルフ ァの投資総額が記11さ れて いるだ けであ り、収益源物件の不動産
価格及び不動産受益権 のrllli格 は記載されて いな い。
各営業者は レジ ッ ト・ アル フ ァか ら提供される資金を原資 と して収益源 となる
不動産 を購入 した り、不動産の受益権を1出 入するのであるか ら、匿名組合契約
書 に不動産価格等が記載 されることはな い。
8,レ ジ ッ ト リアルフ ァが各営業者 と匿名組合契約 を締締 した契約を解約する際
の、金銭の授受に関する文書 について。
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レジ ッ ト・ アル フ ァ・ ィ ンクが匿名組合契約の終 了を求めた場合 、各営業者は
レジ ッ ト・ アルフ ァ・ ィ ンクに対 し、終了通知書を発行 した うえで、匿名組合
事業決算報告書 (事 業年度 の始期か ら終了日までの間 の匿名組合事業 の貸借対
照表及び損益 計算書)を 作成 して交付するが、金銭の授受に関する文書は交付
され な い。
9.甲 第 29号 証の「鑑定評価益Jの 値のもとになっているデータが記載された
文書 (平 成 20年 1月 か ら平成 21年 12月 までの間の各 月の各収益源物件 ご
との評価額に関する文書)に ついて。
前記の とお リリーマ ンショック発生前は半期 ごとに、 リーマンシ ョック発生後
は四半期 ごとに不動産鑑定評価書が作成されている.半 期 ごとに作成され る不
動産鑑定評価 書 に記11さ れている評価額を比較 して差器 を算出することはなか
つたが、四半期 ごとに不動産鑑定評価訃を作成す るよ うになつてか ら、鑑定評
‖F益 を算出 している。 なお、鑑定評価益は、四半期 ごとに作成される不動産鑑
定評価書 に記1裁 されている鑑定評佃F額 を比較 した場合 の差益にすぎず、鑑定評
価益 に関する文書は存在 しない。
ところで、不動産鑑定評価書は、 2月 、 5月 、 8月 、11月 の四半期 ごとに作
に伴 い、平成 20年
12月 及び平成 21
ノポー トに鑑定評fllF額 が記1我 されている。
れたマ ンス リー レポー トには収益源物件
の鑑定評価額が記1支 されている。
以上
│―
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1,こ
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