難易度 区分所有法 Rank （敷地） ★☆☆ Rank （規約共用部分） チェック ★☆☆ H20−38 チェック 問 92 敷地に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、誤ってい るものはどれか。 問 93 次に掲げるもののうち、区分所有法第４条第２項の規定により、一般 的に規約共用部分にすることができるものはどれか。 １ 建物の敷地とは、建物が所在する土地（以下、本問において「法定敷地」とい う。）及び区分所有法第５条第１項の規定により、 規約で敷地と定めた土地（以下、 本問において「規約敷地」という。）を指す。 ２ 法定敷地は、数筆の土地であっても構わず、また、同土地は同一の者に帰属す ることを要しない。 ３ 規約敷地は、区分所有者が建物及び建物が所在する土地と一体として管理又は 使用する庭、通路その他の土地を指すが、建物が所在する土地の隣接地でなくと もよい。 ４ 法定敷地である甲乙二筆の土地にまたがって建っている建物のうち、甲地に所 在する建物（建物の価格の２分の１以下に相当する）部分が全部滅失してしまっ た場合、甲地に所在した当該建物部分を復旧するためには、区分所有者の団体は、 まず集会を開いて甲地を規約敷地にしなければならない。 １ 団地内の管理棟 ２ 玄関ホール ３ マンション内の集会室 ４ 中庭にあるトタン屋根と柱でできた自転車置場 １ 正しい。「建物の敷地」とは、建物が所在する土地（法定敷地）及び規約によ り建物の敷地とされた土地（規約敷地）をいう（区分所有法２条５項、５条１項）。 ２ 正しい。肢１で述べたように、建物が所在する土地を「法定敷地」という（２ 条５項）が、数筆の土地であってもよく、同一人が所有している必要もない。 ３ 正しい。区分所有者が建物及び建物が所在する土地と一体として管理又は使用 をする庭、通路その他の土地は、規約により建物の敷地とすることができる（規 約敷地、５条１項） 。規約敷地は、必ずしも法定敷地に隣接していなくてもよい。 ４ 誤り。建物が所在する土地が建物の一部の滅失により建物が所在する土地以外 の土地となったときは、その土地は、規約で建物の敷地と定められたものとみな される（５条２項） 。したがって、集会で規約敷地にする必要はない。 正解 ４ 解 説 １ 規約共用部分にすることができない。例えば、A棟の建物の部分を、規約によ って、B棟の共用部分たる「附属の建物」とすることはできる（区分所有法４条 ２項）。しかし、団地内の管理棟を、区分所有法４条２項の規定により、規約共 用部分にすることはできない。なお、一団地内の附属施設たる建物（専有部分を 含む）は、団地規約により、団地共用部分にすることができる（67条１項） 。 ２ 規約共用部分にすることができない。玄関ホールは、 「専有部分以外の建物の 部分」に該当するので、法定共用部分である（２条４項）。そして、法定共用部 分を規約共用部分にすることはできない（４条２項）ため、玄関ホールを規約共 用部分にすることはできない。 ３ 規約共用部分にすることができる。マンション内の集会室は、 「区分所有法１ 条に規定する建物の部分（専有部分となり得る部分） 」に該当するので、規約に より、共用部分にすることができる（４条２項）。 ４ 規約共用部分にすることができない。中庭にあるトタン屋根と柱でできた自転 車置場は、 「専有部分に属しない建物の附属物」に該当し、法定共用部分である と考えられる（２条４項）。つまり、共用部分たる建物の附属物は、建物の内部 にある必要はなく、建物外に設置されていてもよい。そして、法定共用部分を規 約共用部分にすることはできない（４条２項） 。従って、中庭にあるトタン屋根 と柱でできた自転車置場を、規約共用部分にすることはできない。 正解 区分所有法 解 説 126 難易度 区分所有法 H26−34 ３ 127 難易度 標準管理規約 Rank （管理費） ★☆☆ 難易度 標準管理規約 H20−14 Rank （修繕積立金） チェック ★★☆ H26−29 チェック 問 147 修繕積立金に関する次の記述のうち、マンション標準管理規約によれ ば、不適切なものはいくつあるか。 １ 管理費の額については、各区分所有者の共用部分の共有持分及び使用頻度等を 勘案して算出する。 ２ 役員活動費は管理組合の運営に要する費用として、通常の管理に要する経費に 含まれる。 ３ 各居住者が、各自の判断で自治会、町内会等に加入する場合に支払う自治会費、 町内会費等の支払いについては、管理費からの支出は認められない。 ４ 管理費のうち、管理組合の運営に要する費用については、組合費として管理費 とは分離して徴収することもできる。 ア 積み立てた修繕積立金がかなり潤沢になったので、総会の決議により、その一 部を取り崩して各区分所有者に配分した。 イ 大規模修繕工事を間近に控えて、積み立てた修繕積立金が不足することがわか ったので、総会の決議により、毎月徴収する修繕積立金月額を、各区分所有者の 共用部分の共有持分にかかわらず、各戸同額の値上げを行った。 ウ 給水管取替え工事につき、総会の決議により、専有部分に係る工事費用を、積 み立てた修繕積立金を取り崩して支払った。 エ 駐車場使用料につき、駐車場の管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金と して積み立てた。 解 説 １ 最も不適切である。管理費等の額は、各区分所有者の共用部分の共有持分に応 じて算出する（標準管理規約（単棟型）25条２項）。しかし、管理費等の負担割 合を定めるにあたって、使用頻度等は勘案しない（コメント25条関係①） 。 ２ 適切である。 「管理組合の運営に要する費用」は、通常の管理に要する経費に 含まれる。つまり、管理費でまかなうこととなる（27条11号） 。そして、「管理組 合の運営に要する費用」には、役員活動費も含まれる（コメント27条関係①） 。 ３ 適切である。各居住者が各自の判断で自治会、町内会等に加入する場合に支払 うこととなる自治会費、町内会費等は地域コミュニティの維持・育成のため居住 者が任意に負担するものであり、マンションという共有財産を維持・管理してい くための費用である管理費等とは別のものである （コメント27条関係②）。 従って、 自治会費、町内会費等の支払いについては、管理費からの支出は認められない。 ４ 適切である。管理費のうち、管理組合の運営に要する費用については、組合費 として、管理費とは分離して徴収することもできる（コメント25条関係②） 。 標準管理規約 問 146 区分所有者が納入する管理費に関する次の記述のうち、マンション標 準管理規約の定めによれば、最も不適切なものはどれか。 １ 一つ ２ 二つ ３ 三つ ４ 四つ 解 説 ア 不適切である。積み立てた修繕積立金は、一定年数の経過ごとに計画的に行う 修繕など、一定の特別の管理に要する経費に充当する場合に限って取り崩すこと ができる（標準管理規約（単棟型）28条１項）。従って、総会の決議によっても、 修繕積立金を取り崩して各区分所有者に配分することは適切でない。 イ 不適切である。管理費、修繕積立金の額については、各区分所有者の共用部分 の共有持分に応じて算出する（25条２項） 。従って、各区分所有者の共用部分の 共有持分にかかわらず、各戸同額の値上げをすることは適切でない。 ウ 不適切である。配管の清掃等に要する費用については、第27条第３号の「共用 設備の保守維持費」として管理費を充当することが可能であるが、配管の取替え 等に要する費用のうち専有部分に係るものについては、各区分所有者が実費に応 じて負担すべきものである（コメント21条関係⑤）。 エ 適切である。駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料は、それ らの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる（29条） 。 以上により、不適切なものはア、イ、ウの三つであり、肢３が正解。 正解 196 １ 正解 ３ 197 難易度 適正化法 Rank （マンションの定義） ★☆☆ Rank （マンションの定義） チェック ★☆☆ H20−47 チェック 問 216 マンションの定義に関する次の記述のうち、マンション管理適正化法 の規定によれば、誤っているものはどれか。 １ ２人以上の区分所有者が居住している専有部分のある建物及びその敷地のほか に、駐車場、ごみ集積所等の附属施設もマンションに含まれる。 ２ ２人以上の区分所有者が存在し、複数の事務所及び店舗等と１の住居がある建 物は、マンションに含まれる。 ３ ２人以上の賃借人が居住し、１人の所有に属する建物及びその敷地は、マン ションに含まれる。 ４ １団地内において、２人以上の区分所有者が存する建物で人の居住の用に供す る専有部分のあるものを含む、数棟の建物の所有者の共有に属する土地は、マン ションに含まれる。 １ 二以上の区分所有者が存在し、 事務所及び店舗の用にのみ供されている建物は、 マンションに該当する。 ２ 二以上の区分所有者が存在し、複数のオフィスと一戸の住宅がある建物は、マ ンションに該当する。 ３ 一団地内において、二以上の区分所有者が存在し、人の居住の用に供する専有 部分のある建物を含む数棟の建物の所有者の共有に属する土地は、マンションに 該当する。 ４ 二以上の区分所有者が存在し、人の居住の用に供する専有部分があり、居住し ている者がすべて賃借人である建物は、マンションに該当する。 解 説 解 説 「マンション」とは、①２以上の区分所有者が存する建物で人の居住の用に供す る専有部分のあるもの並びにその敷地及び附属施設、②一団地内の土地又は附属施 設（これらに関する権利を含む）が当該団地内にある①に掲げる建物を含む数棟の 建物の所有者（専有部分のある建物にあっては、区分所有者）の共有に属する場合 における当該土地及び附属施設をいう（適正化法２条１号） 。 １ 正しい。駐車場、ごみ集積場等の附属施設も、マンションに含まれる（２条１ 号イ） 。 ２ 正しい。上記①の定義より、「マンション」にあたるためには、区分所有者の 数は２以上必要であるが、人の居住の用に供する専有部分は１つで足りる（２条 １号イ） 。 ３ 誤り。上記①の定義より、「マンション」にあたるためには、２以上の区分所 有者が存する建物でなければならない（２条１号イ） 。本肢の建物は、所有者が １人しか存在しないので、マンションには含まれない。 ４ 正しい。一団地内の土地が当該団地内にある２以上の区分所有者が存する建物 で人の居住の用に供する専有部分のあるものを含む数棟の建物の所有者の共有に 属する場合における当該土地は、マンションに含まれる（２条１号ロ） 。 「マンション」とは、次のイ又はロに掲げるものをいう（適正化法２条１号） 。 イ．①二以上の区分所有者が存する建物であって、②人の居住の用に供する専有 部分のあるもの並びにその敷地及び附属施設 ロ．一団地内の土地又は附属施設（これらに関する権利を含む）が当該団地内に あるイ．に掲げる建物を含む数棟の建物の所有者（専有部分のある建物にあっ ては、区分所有者）の共有に属する場合における当該土地及び附属施設 これらの要件をもとに、以下で具体的に検討する。 １ 誤り。事務所及び店舗の用にのみ供されており、人の居住の用に供する専有部 分が存在しないので、上記イ．の②の要件を満たさず、「マンション」に該当し ない。 ２ 正しい。本件建物には①二以上の区分所有者が存在している。また、一戸の住 宅があるため、②人の居住の用に供する専有部分があるといえる。よって、上記 イ．の①②の要件を満たす。従って、「マンション」に該当する。 ３ 正しい。一団地内の土地が、上記イ．に掲げる建物を含む数棟の建物の所有者 の共有に属するとする本肢は、上記ロ．の要件を満たす。従って、 「マンション」 に該当する。 ４ 正しい。二以上の区分所有者が存在し、人の居住の用に供されているのである から、上記イ．の①②の要件を満たす。従って、「マンション」に該当する。 ３ 正解 １ 289 適正化法 問 215 マンションの定義に関する次の記述のうち、マンション管理適正化法 によれば、誤っているものはどれか。 正解 288 難易度 適正化法 H26−47
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