ご存知ですか？２０２２年問題 ～都市部農地の大放出で、住宅地は値下がり必至～ こんにちは、イエステーションの籾山（もみやま）淳と申します。 前回は、シルバー世代の住み替えをご提案させていただきましたが、いかがだったでし ょうか？その間、傾斜マンション問題が発生し、肝心の住み替え先がマンションでいいの かとの疑問も浮かびますが・・・・その問題は改めて考えるとして 今回は、不動産業界で懸念される「２０２２年問題」を取り上げます。 1992 年、我が国は都市部のバブル的乱開発の抑制策として、 「生産緑地法」を施行、生産 緑地の指定を受けると３０年間農地限定の使用のかわりに、税金を大幅に減免する措置を 取りました。この指定解除が、３０年経った 2022 年に訪れるのです。 この法律では、指定解除時、市町村に買取り申出ができるのですが、各市町村の財政状 態ではそれも適わず、生産緑地解除に伴う固定資産税の急激な上昇により市場への売却が 激増するものと思われます。その結果、 建売メーカーの大量仕入れ・開発 住宅の過剰供給 地価の暴落 が恐れられています。 では、私たちが暮らす西東京市の未来は、どうなってしまうのでしょうか？ 西東京市土地構成比 畑 （生産緑地 138.8ha） 13% 他 20% 雑種地 3% 山林 1% 宅地 63% 西東京市の土地に占める農地の割合は 12.5％となっております。うち「生産緑地」は全 体の 9.3％で広さにして１３８．８ヘクタール（４１８,１８０坪）と膨大です。 たとえばその全てが宅地開発に振り向けられると仮定すると、開発道路等を除き 75％の 活用率、１宅地１００㎡で想定すると、実に 10,400 件の新規戸建にあたります。用途地域 によって一部がマンションに置き換われば、さらに供給件数は膨らみます。 １０,４００件とは、西東京市内の既存戸建３２,４００件の実に 1/3 に当たります。た だでさえ増え続ける空家を横目に、 最大 1/3 の新規戸建が供給される可能性があるのです。 特に西東京市は、大手建売メーカー・飯田ホールディングス各社が本社を置き、市場を 席巻する事で全般的に不動産価格が抑制されてきた経緯があります。 西東京市新築戸建構成比 （10月末現在） 非飯田系 61件 45% 飯田GH 75件 55% 新規で住宅を取得される若い世代には歓迎でも、既に財産としてお持ちの皆様にとって は、あまり有難くない現象ですね。 建売メーカー各社が潤沢な資金力を背景に旺盛な仕入れ開発を行う「２０２２年問題」 による大量供給が、人口・世帯数が減少する最中行われるだけに、地価下落の決定打とな ることは避けられそうもありません。 ではどうするか？ もちろん住み慣れた自宅を、単に損得だけで簡単に売り払うには忍びないですよね。 身近なところで、相続したが住んでいない実家、駐車場、古くなったアパート等をお持 ちのオーナー様は、その活用や資産の組み換え等についてご提案させてください。 またお子さんがいらっしゃらない、もしくは子供は既に独立しマイホームを別に構えて いて、自宅を残す必要がないという方に、リバースモーゲージという手法もございます。 ◇結論 不動産の「資産」としての価値に目を向けると、２０２２年問題は、とても大きなイン パクトになると思います。アベノミクスの最終章が近づきつつある今は、後に振り返って 最後の売却チャンスだったとなるかもしれません。ご相談ください。 投資コーナー ホンネの株式投資～ツナギを知って投資の真髄を知る（第２回） 初めてお読みになる方もいらっしゃると思いますので、改めて私、不動産の仕事以前 11 年間証券アナリストとして、さまざまな相場や銘柄分析に携わって参りました。 経験上、一番有効な手法が「ツナギ」だと思います。 ☆ツナギは保険売買 信用取引は、約定代金（株価×株数）の 1/3 の証拠金もしくは株などの証券を差し入れ れば、現実に保有していない株を売ったり、買ったりできます。その意義は、少額資金で 大きな取引（レバレッジといいます）が可能になる以外に「保険取引」にもなります。 保険とは、文字通り災害・不幸＝「上がると見込んだ株が値下がるという逆の動き」に 見舞われた時、保険金＝信用売りの差益・・・で保有株の損を埋めてくれるのです。 たとえばトヨタ株１０００株を保有しているとします。首尾よく値上がりしたから売っ て利益がでました。これはハッピーですが、では次回も買えば上がる売買値を的確に予想 できるでしょうか？神様でもなければ、百発百中は無理ですよね。 そこで、値上がりして利食い売りしたい値段になった時、信用売りを建てるのです。単 純に同じ株数建てればその後、相場が上下どちらに動いても、損も得もしません。いわゆ るパッチを履かせるという方法です。 その意義とその後の運用法は、また次回お伝えします。（つづく） 籾山（もみやま）淳 宅地建物取引士 証券外務員第一種 バックナンバー：イエステーション田無店ホームページのスタッフ紹介 「営業モミヤマ」のよもやま話からご覧いただけます ポスティングスタッフ大募集！ 戸建 1 枚 6 円！別途ボーナス有 お問合せ：042-469-7001（担当モミヤマ）迄お問い合わせください。お待ちしております
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