ISHIZUE 164 No. http://www.bmi.or.jp ─ 光、風、水、緑と人の営みがリンクする、環境共生プロジェクト─ 「品川シーズンテラス」 （芝浦水再生センター再構築に伴う上部利用事業） ＮＴＴ都市開発株式会社 プロジェクト推進部 企画担当 担当課長 田口 一孝 夏 2015 Summer 退任にあたって 会長就任のご挨拶 一般財団法人 日本ビルヂング経営センター 会長 髙木 茂 髙木 丈太郎 ６月４日付で一般財団法人日本ビルヂング経営セン ６月４日付で、一般財団法人日本ビルヂング経営セ ターの会長を退任致しました。1992年７月から23年 ンターの会長に就任致しました髙木茂でございます。 の長きにわたり、皆さまには大変お世話になりました。 就任にあたり、一言ご挨拶申し上げます。 改めて御礼を申し上げます。 当センターは昭和55年４月に任意団体として設立 私が会長に就任した1992年はバブルが崩壊したた して以来、今年で36年目を迎えます。その間、ビル め、空室率が上昇し、賃料相場が急落する大きな節目 業界随一の教育研修機関として、ビル業界の人材育成 の年でありました。その後、デフレ経済下で日本経済 に努めて参りました。渡辺武次郎様、髙木丈太郎様に 全体が低迷し、 「失われた10年」とも言われました。 引き続き、３代目の会長となりますが、諸先輩や皆さ 21世紀を迎えてからは、日本でも不動産の証券化 ま方が長年にわたって築いてこられた実績を踏まえ、 の法整備が進み、2001年にはJ-REITが初めて上場さ 皆さまとともにビル業界の発展に努め、センターに寄 れ、不動産の所有と経営の分離が進みプロパティ・マ せられている信頼と期待に応えていく所存です。 ネジメントへの認識が深まりました。更に2007年に さて、オフィスビルは知識集約型社会を支える経済イ はビル経営管理士が金融商品取引法上の資格となり、 ンフラであり、また魅力ある街づくりを構成する重要な また、近年ではテナントニーズの多様化、環境・省エ 要素でもあります。そこでビル事業の果たす役割への期 ネ、安全・安心への積極的な対応が求められ、ビル経 待も大きくなっております。特に不動産投資手法が証券 営管理の専門資格である「ビル経営管理士」も脚光を 化等の進展に伴い高度化、複雑化しており、安全・安心、 浴び、ビル業界の重要な資格として定着を見ておりま 環境等への社会的な関心の高まりとともに、従来にも増 す。また、平成23年12月には、従来の財団法人から してビル事業に対する高度な知識と経験が求められてい 一般財団法人に移行し、業界随一のビル経営管理に関 ます。そのため、ビル業界においては、最新の知識と豊 する知識の提供、人材の育成機関としてセミナー等公 富な経験を持つビル経営管理のスペシャリストが求めら 益目的支出計画に基づく公益活動に力を入れていくこ れており、 そのための人材の養成が極めて重要であります。 ととなります。 日本ビルヂング経営センターでは、ビル経営管理士 2020年の東京オリンピック・パラオリンピックに向 制度の運用、ビル経営管理講座、各種セミナーを開催 けて国際的な視野に立った、また地方の活性に向けた都 しておりますが、近年は特にＩＴ化の推進による情報 市の再生が求められております。その中心的な役割を担 提供の充実に努めております。 うビル業界の発展と日本ビルヂング経営センターの活 今後もビル業界随一の人材育成・教育機関として事 躍、また長年にわたってお世話になった皆さまのご健勝 業の充実を図ることにより、ビル業界の発展に努めて を願いつつ、退任の挨拶とさせていただきます。 参りたいと考えておりますので、皆様方のご協力を宜 しくお願い申し上げます。 日本ビルヂング経営センター 第 81回理事会 日本ビル経営管理士会 第 34 回理事会を開催 平成 26 年度事業報告・収支決算を承認 一般財団法人日本ビルヂング経営セン 承認した（詳細は第43回評議員会開催報 同日、日本ビル経営管理士会第34回理 ターは、５月14日に第81回理事会を開 告を参照） 。また、６月４日付で七搦晃 事会も開催され、平成26年度事業報告、 催し、平成26年度事業報告、収支決算を 氏を事務局長に選任した。 収支決算を承認した。 2 I S H I ZU E Summer 2015 ISHIZUE NEWS 日本ビルヂング経営センター第 43 回評議員会を開催 平成 26 年度の事業報告・収支決算を承認、新評議員及び理事を選任 一般財団法人日本ビルヂング経営センターは、６月４日に帝国ホテル大阪にて第43回評議員会を開催し、平成26 年度事業報告、収支決算を承認し、新評議員及び理事を選任した。主な内容は次の通り。 1. 平成 26 年度事業報告の件 （１）セミナー事業（公益目的支出計画実 ９月４日及び５日の２日間に亘り、砂防会 館（千代田区平河町）で開催しました。 ております。 （５）情報提供、広報の充実 新たな取り組みとして、再受講生への ビル経営管理士及び日本ビル経営管理 受講料を半額とする割引制度を創設した 士会会員に対する情報提供の充実を行う 他、添削課題のWeb添削システムへの一 ため、ホームページ並びに専用サイトの 本セミナーは、ビルの運営管理等の実 本化や講座テキスト電子書籍化等、講座 更なる充実とＩＴ環境の計画的整備を 務に即応したテーマ・講師を選定し、毎 のｅラーニング化を進めて参りました。 行って参りました。 施事業） ①特別研究セミナー 月１回程度有料にて開催しております。 （３）ビル経営管理士試験事業 平成26年度は12回開催し、参加者数は延 専用サイトでは、いしずえの電子ブッ 国土交通大臣登録証明事業の「ビル経 クでの閲覧、前年度の講座テキスト及び べ748名となりました。 営管理士試験」は、平成26年12月14日 教材テキストの閲覧、改正法の施行日で ②ビル経営研究セミナー （日）に実施しました。申込者数及び合格 の確認を行うことができる他、Ｅメール 者数等は、下表の通りです。 及びホームページにより、随時、業務に の連携強化及びビル協会員へのサービス なお、平成27年３月31日現在のビル経 有益な情報の提供を行いました。 向上を目的に、地方ビル協会所在地で実 営管理士登録者数は、3,592名です。 さらに、日本ビルヂング協会連合会及 本セミナーは、地方ビル協会事務局と 施している無料セミナーで、平成26年度 は９都市で10回開催し、参加者数は延べ （４）日本ビル経営管理士会事業 び東京ビルヂング協会と共同で、逐条解 平成27年３月31日現在の会員数は2,019 説及び判例紹介を含めた「オフィスビル 470名となりました。 名です。 標準賃貸借契約書－定期建物賃貸借契約 ③ＣＢＡセミナー 日本ビル経営管理士会会員を対象に、 版」を作成しました。 「オフィ 本セミナーは、本年度より開講した、 「スキルアップセミナー」として、 （６）ビル経営管理に関する調査・研究 ビル経営管理士を中心に一般も対象にし スマーケット調査報告」 、 「耐震化推進講 J-REITの公開データからオフィスビル た実務的なセミナーで、５回開催し、参 演会」 （東京ビル協会と開催）及び「低炭 の管理費用のデータを抽出・分析して、 加者は延べ288名となりました。 素社会づくり推進キャンペーン」 （東京ビ ビル経営管理士へ有益なデータを提供す ④ＢＭＩネット・アカデミー（セミナー動 ル協会と開催）を開催し、３回の参加者 ることを目的に「ビル経営管理データ研 数は延べ299名となりました。 究会」を発足させ、３回開催しました。 セミナーの動画を配信するサイトを平 また、当センター及び日本ビル経営管 また、平成25年度に実施した「ビル経 成26年12月に開設し、特別研究セミナー 理士会の機関誌「いしずえ」を４回発行 営管理士の現状と課題」に関するアンケー の有料動画配信を始め、ビル経営管理士・ しました。 トの調査結果を踏まえ、ビル経営管理士 日本ビル経営管理士会会員限定にＣＢＡ 内容は、最新の開発事例、ビル業界の の活動をより良く支援するため、 「ビル経 セミナーやスキルアップセミナー等を無 トピックス等、時宜を得たものを掲載し 営管理士の課題と対応に関する研究会」 画配信サイト） 料配信しました。 ＣＢＡ…ビル経営管理士の英語略称 ＢＭＩ…日本ビルヂング経営センター の英語略称 （２）ビル経営管理講座事業 平成26年度のビル経営管理講座受講者 数は、平成25年度の受講者数（444名） より80名増の524名となりました。これは 従来の営業活動に加え、新たに関係協会 （日本建築士協会等）へのパンフレット配 布等による営業活動の成果と思われます。 当講座で実施する「スクーリング」は、 （参考）過去５年間のビル経営管理講座受講者数の推移 年 度 受講者数 22 年度 417 名 23 年度 431 名 24 年度 413 名 25 年度 444 名 26 年度 524 名 （参考）過去５年間のビル経営管理士試験申込者数及び合格者数等の推移 年度 申込者数 受験者数 合格者数 合 格 率 登録者数 22 年度 600 名 544 名 390 名 71.7% 3,219 名 23 年度 585 名 537 名 378 名 70.4% 3,403 名 24 年度 570 名 525 名 364 名 69.3% 3,332 名 25 年度 610 名 570 名 396 名 69.5% 3,451 名 26 年度 735 名 668 名 448 名 67.1% 3,592 名 No.164 IS H IZ U E 3 を発足させ、２回開催しました。 4. 理事選任の件 （７）委員会等の開催 【表２】評議員名簿 氏 名 H27. 6 . 4 付 役 職 センターの教務方針及びその実施に関 理事の任期が平成27年６月４日で満了 伊藤 義郎 する事項を審議するために、教務委員会 となるため、同日付で新理事を選任しま 松坂 卓夫 仙台ビルディング協会会長 を２回開催しました。また、センターの運 した。任期は平成29年６月の評議員会の 富山 修一 新潟ビルヂング協会会長 営全般に有識者から意見を頂くために、 終結の時までとなります。 冨吉 紀夫 埼玉ビルヂング協会会長 アドバイザー会議を２回開催しました。 栗原 賢一 【表 1】正味財産増減計算書 2. 平成 26 年度収支決算の件 （平成 26 年 4月 1日から平成 27 年 3月31日まで） 【表１】の通り、収支決算が承認されま （単位：円） 科 目 合 計 Ⅰ 一般正味財産増減の部 した。 経常収益計 131,967,032 経常費用計 128,506,699 当期経常増減額 3. 評議員選任の件 3,460,333 了となるため、同日付で【表２】の通り評 千葉ビルヂング協会会長 畑中 誠 （一社） 東京ビルヂング協会副会長 大西 晴之 （一社） 神奈川ビルヂング協会会長 岡谷 篤一 （一社） 名古屋ビルヂング協会会長 大松 利幸 岐阜ビルヂング協会会長 山田 岩男 富山ビルヂング協会会長 山口 政廣 金沢ビルヂング協会会長 長谷川 茂 （一社） 京都ビルヂング協会会長 （一社） 大阪ビルディング協会会長 3,460,333 髙橋 幸夫 一般正味財産期首残高 235,832,841 森本 啓久 一般正味財産期末残高 239,293,174 小林 茂樹 奈良ビルディング協会会長 永山 久人 岡山ビルヂング協会会長 当期一般正味財産増減額 評議員の任期が平成27年６月４日で満 （一社） 北海道ビルヂング協会会長 Ⅱ 指定正味財産増減の部 兵庫ビルヂング協会会長 議員を選任しました。任期は平成31年６ 当期指定正味財産増減額 0 椋田 昌夫 中国ビルディング協会会長 月の評議員会の終結の時までとなります。 指定正味財産期首残高 125,020,000 指定正味財産期末残高 矢野 年紀 四国ビルヂング協会会長 125,020,000 深堀 慶憲 九州ビルヂング協会会長 Ⅲ 正味財産期末残高 364,313,174 日本ビルヂング経営センター 第 82 回理事会 日本ビル経営管理士会 第 35 回理事会を開催 役職役員を選任 一般財団法人日本ビルヂング経営セン 常務理事に田中雄次氏を選任しました。 専務理事に藤田真氏を選任しました。 （【表 ターは、６月４日に第82回理事会を開催 また、同日、日本ビル経営管理士会第 ３】 【表４】参照） 、 し、会長に髙木茂氏、理事長に藤田真氏、 35回理事会も開催され、会長に髙木茂氏、 【表３】役員名簿 種 別 4 H27. 6. 4 付 氏 名 会 社 ・役 職 会長 髙木 茂 理事長 藤田 真 （一財）日本ビルヂング経営センター 理事長 三菱地所㈱ 相談役 理事 伴 襄 学識経験者 〃 北山 喜之 学識経験者 〃 森 隆 近三商事㈱ 代表取締役社長 〃 河合 和宏 新日鉄興和不動産㈱ 常務取締役 〃 副島 伸一 住友不動産㈱ 東京東ビル事業部長 〃 玉井 克実 ダイビル㈱ 取締役専務執行役員 〃 福居 賢悟 東京建物㈱ 取締役常務執行役員 〃 植田 俊 三井不動産㈱ 常務執行役員 〃 伊達美和子 森トラスト㈱ 専務取締役 【表４】日本ビル経営管理士会 理事名簿 種 別 氏 名 H27. 6. 4 付 会 社 ・役 職 会長 髙木 茂 専務理事 藤田 真 理事 伴 襄 学識経験者 〃 北山 喜之 学識経験者 〃 森 隆 近三商事㈱ 代表取締役社長 〃 河合 和宏 新日鉄興和不動産㈱ 常務取締役 〃 副島 伸一 住友不動産㈱ 東京東ビル事業部長 〃 玉井 克実 ダイビル㈱ 取締役専務執行役員 〃 福居 賢悟 東京建物㈱ 取締役常務執行役員 〃 植田 俊 三井不動産㈱ 常務執行役員 伊達美和子 森トラスト㈱ 専務取締役 三菱地所㈱ 相談役 （一財）日本ビルヂング経営センター 理事長 〃 森本 一彦 （一社）東京ビルヂング協会 常務理事 〃 常務理事 田中 雄次 （一財）日本ビルヂング経営センター 常務理事 〃 小川 富由 （一社）日本ビルヂング協会連合会 常務理事 監事 河村 守康 ㈱虎ノ門実業会館 代表取締役社長 〃 森本 一彦 （一社）東京ビルヂング協会 常務理事 〃 木村 透 三菱地所㈱ ビル業務企画部長 〃 田中 雄次 I S H I ZU E Summer 2015 ( 一財 ) 日本ビルヂング経営センター常務理事 ISHIZUE NEWS セミナー開催報告 〈第６回CBAセミナー〉 〈第４回東京ビル経営研究セミナー〉 「環境不動産とビル経営」 「オフィスビル標準賃貸借契約書（定期建物賃貸借 ４月６日（月）に三菱ビル１階コンファレンススクエア・エム プラス・サクセスで、61名の参加を得て、第６回ＣＢＡセミナー が開催されました。テーマは「環境不動産とビル経営」 。 （一社） 環境不動産普及促進機構の野城智也理事長を講師に迎え、環境 不動産の概念、最新の国際的な動向、日本における課題、今後 の展望等について解説頂きました。 契約版）について」 ５月26日（火）に全社協・灘尾ホールで、230名の参加を得て、 第４回東京ビル経営研究セミナーが開催された。テーマは 「オフィ スビル標準賃貸借契約書（定期建物賃貸借契約版）について」 。 山下・渡辺法律事務所の渡辺晋弁護士を講師に迎え、本年４月 に（一社）日本ビルヂング協会連合会、 （一社）東京ビルヂング 協会と共同で発刊した「オフィスビル標準賃貸借契約書（定期 〈北海道ビル経営セミナー〉 建物賃貸借契約版） 」の逐条解説をして頂いた。 「ビル賃貸借における法律実務」 ５月15日（木）に札幌国際ビル８階国際ホールで、98名の参 加を得て、北海道ビル経営研究セミナーが開催されました。テー マは「ビル賃貸借における法律実務」 。赤坂シティ法律事務所の 町田裕紀弁護士を講師に迎え、テナント倒産時の実務対応、立 〈第59回スキルアップセミナー〉 「オフィスマーケット調査報告」 ６月23日（火）に三菱ビル10階コンファレンススクエア・エ 退きを巡る法律問題、マスターリース・サブリースを巡る法律問 ムプラス・グランドで、77名の参加を得て、第59回スキルアッ 題等に係る法律実務について解説頂きました。なお、本セミナー プセミナーが開催された。テーマは「オフィスマーケット調査報 は、北海道ビルヂング協会創立60周年記念セミナーを兼ねてい 告」 。森ビル㈱の山口嘉寿明マーケティング部担当部長を講師に たため、多くの受講者に参加頂きました。 迎え、森ビルが実施した東京23区の大規模オフィスビル市場動 向調査の調査結果について解説頂いた。 平成 27 年度開催予定のセミナー 地区 日時 場所 テーマ及び講師 福 岡 8 月 25 日（火） 電気ビル共創館 13：30 ～ 15：30 ３階カンファレンス 仙 台 9 月 15 日（火） ヒューモスファイブ８階 「オフィスビル標準賃貸借契約書（定期建物賃貸借契約版）について」 山下・渡辺法律事務所 弁護士 渡辺 晋 氏 13：30 ～ 15：30 大会議室 名古屋 10 月 7 日（水） 名古屋市商工会議所 13：30 ～ 15：30 会議室 「ビル経営をめぐる最近の法的諸問題」 大 阪 12 月 4 日（金） 全日大阪会館 13：30 ～ 15：30 「共益費原価の算出方法とコストコントロールの実務」 株式会社ＰＭアドバイザーズ取締役社長 齊藤利雄 氏 「ビル経営をめぐる最近の法的諸問題」 吉田修平法律事務所 弁護士 吉田修平 氏 吉田修平法律事務所 弁護士 吉田修平 氏 いしずえ前号（No.163 春号）で、誤りがありました。下記のとおり訂正してお詫び申し上げます。 １．「特別寄稿」９頁右の段、上から 13 行目 （誤）『税率は 1,000 分の４に』 （正）『税率は 1,000 分の３に』 ２．「ビル市況レポート₇」13 頁左の段、上から４行目・５行目 （誤）『東京 23 区については 2014 年初めから、東京・都心３区については 2014 年』 （正）『東京・都心３区については 2014 年初めから、東京 23 区については 2014 年』 ３．「ビル市況レポート₇」14 頁右上の図表３の凡例 （誤）一番上橙色が「東京 23 区」、二番目緑色が「都心３区」、三番目空色が「都心５区」 （正）上から橙色「都心３区」、緑色「都心５区」、空色「東京 23 区」の順 No.164 IS H IZ U E 5 ─光、風、水、緑と人の営みがリンクする、環境共生プロジェクト─ 「品川シーズンテラス」 （芝浦水再生センター再構築に伴う上部利用事業） 古くは東海道の第一宿場として栄え、 人や物、 情報が行き交う交 通の要衝として発展を遂げてきた品川。現在も複数の路線・新幹線 が乗り入れ、 羽田や成田へのアクセスも良いという、 恵まれた交通利 便性を有しており、 さらに2020年に向けた新駅の暫定開業やリニア 中央新幹線始発駅の設置など、 発展を続けています。 この新たな国 際ビジネス拠点、 品川に、 2015年５月28日 「品川シーズンテラス」 が 開業しました。四季折々の表情を見せる広大な緑地を有する本プロ ジェクトをご紹介させていただきます。 NTT都市開発株式会社 プロジェクト推進部 企画担当 担当課長 田口 一孝 空撮とパースの合成による全体イメージ 1 主催により「芝浦水再生センター再構 ター内の品川駅に最も近い南西エリア 築に伴う上部利用者公開募集」が行わ の再構築に伴い、東京都下水道局が地 れ、2009年3月、総合評価一般競争 下に整備する下水道施設（雨天時貯留 入札方式によりＮＴＴ都市開発を代表 池および熱供給施設）の上部に、民間 企業とする上部ビル事業者グループが 事業者が整備する業務・商業ビル(上 計画地は「品川駅・田町駅周辺まち 選定されました。 部ビル)を合築の手法により建設し、 づくりガイドライン」 （2007年11月 提案においては、芝浦水再生セン まちづくりガイドラインで示されてい 開発経緯 策定、2014年９月改定、東京都）に おける芝浦水再生センター地区に位置 しています。本地区は「品川駅周辺地 JR 山手線・京浜東北線 新駅設置予定地 域の新しい都市づくりを具現化し、先 導的なモデルとして整備を誘導してい くべき地区」として、優先整備地区に 位置づけられ、下水道施設の再構築と 併せた業務・商業機能、緑・オープン スペースの導入を図り、 国際交流拠点・ 品川の一角を担うことが求められてい ます。 また、 「港区まちづくりマスタープ ラン」 （2007年４月、 港区）においては、 「水辺や緑を感じられる環境と共生し た魅力的な複合市街地の形成」と方向 性が示されています。 本プロジェクトは、このような背景 のもと、2008年７月東京都下水道局 6 I SH I ZU E Summer 2015 資料 1 位置図 る「環境モデル都市」の核となる施設 こうして、品川シーズンテラスは下 の計画が求められました。 水道施設の上部を有効活用し、オフィ また、下水道施設と業務・商業ビル ス・商業の複合ビルと約 3.5 ヘクター を合築するに当たっては、芝浦水再生 ルの広大な緑地を創出する大規模 センター（都市施設）の上部空間利用 開発として計画されました。 資料１ に伴い、下水道都市計画の立体的な範 囲を設定する手法を用いています。 2 覆蓋 資料2 資料 2 施設構成 表情を見せる緑地が併設されています。 本開発敷地には2.6ヘクタールの緑地 プロジェクト概要 が新設され、その広さは既存の公園部 分と合わせて3.5ヘクタールの緑地と なります。地域の植生に配慮し、季節 本施設は敷地面積49,547.86㎡、建築 31階） 、 店舗・カンファレンス（1 ∼ 3階） 、 を感じることのできるランドスケープ 面積9,128.39㎡、延床面積206,025.07 下水道施設（地下）からなる複合施設 計画を目指しました。本緑地は人工地 ㎡、地下1階地上32階、高さ151.27ｍ です。 盤の上部であることから、本施設の2 の建物となります。用途構成としては 建物北側には「シーズンテラス」の 階に位置する商業ゾーンと連続してい 大きく3つに分かれ、オフィス（3 ∼ ネーミングの由来でもある四季折々の ます。 資料５ 資料3 資料4 所 在 地 東京都港区港南１丁目2番70号 敷地面積 49,547.86㎡ 建築面積 9,128.39㎡ 延床面積 206,025.07㎡ 建物高さ 151.27ｍ 階 数 地上32階/地下1階 構 造 地上：鉄骨造（柱CFT造）/地下：鉄筋コンクリート造 免震構造 主要用途 事務所、店舗、集会場、駐車場等 駐 車 場 313台 設 計 断面図 NTT都市開発株式会社、日本水工設計株式会社 施 工 大成建設株式会社 工事期間 2012年2月16日〜2015年2月25日 事 業 主 資料3 株式会社NTTファシリティーズ、大成建設株式会社、 東京都下水道局、NTT都市開発株式会社、大成建設株式会社、 ヒューリック株式会社、東京都市開発株式会社 資料 4 品川シーズンテラス 建築概要 資料５ 北側緑地より No.164 IS H IZ U E 7 3 採用し、アイストップとなる位置に象 るとともに、緑地でのアクティビティ 徴的に設けることで、環境モデルビル をサポートする、ランニングステー として自然の表情を感じられる計画と ションも併設するなど、地域の中でコ しました。また、サイン・ＨＰは多言 ミュニティをはぐくむ場として開かれ 語化するなど、来訪者や外国人にもや た環境づくりを目指しています。 さしい空間をめざし、グローバル化に ショップ＆レストランは緑地との一 5 ∼ 31階は国内最大級の１フロア 対応しています。フリー Wi-Fiなどの 体感を強めた内装デザインとしており、 4,970㎡（1,503坪）のオフィスフロア 情報インフラを室内だけでなく広場に 大きく３つのゾーンに分かれています。 で構成されています。総賃貸面積は約 も整備し、多様なワークスタイルを実 ①パークサイドゾーン…目の前に広大 134,000㎡です。天井高2.9ｍ、長辺 現する場を提供します。 建築概要 （１）オフィス 資料8 資料9 大10区画まで分割可能な計画となっ な緑地が広がる開放的な空間で ゆったり食事が楽しめる 80ｍ、奥行19ｍの広大な空間は、最 （２）ショップ＆レストラン ②専門店ゾーン…和・洋・中バラエティ ており、基準設備を3.6ｍグリッドと 1 ∼ 3階は広大な緑地とつながる商 豊かな店舗がそろい、ビジネス・ア した整形な空間とすることで、テナン 業ゾーンです。飲食を中心に、物販・ フター５に対応する トのオフィスレイアウトの自由度を最 サービス・クリニックなど、新業態・ ③オフィスサポートゾーン…カフェや 大化しています。 東京初出店を含む約20店舗で構成さ ビジネスコンビニ、クリニックなど オフィスロビーなどの共用部はイン れています。オフィスワーカーをサ オフィスワーカーの様々なワーク テリアに国産木材（多摩産スギ等）を ポートし、ビジネス拠点に潤いを与え スタイルに応え、ビジネスを下支え 資料6 資料7 する また、忙しいオフィスワーカーのク イックな食事の需要を満たすことを目 的に、フードコートを計画しました。 女性も利用しやすい明るいデザインと しています。 資料10 資料11 （３）品川シーズンテラス カンファレ ンス・ホール 3階には、カンファレンス・ホール を設置しています。カンファレンス (最大450名)は、天井高4.5ｍを確保 し、また開放的な大きな窓からは緑地 の眺めが広がる気持ちの良い空間で、 会議・講演会・懇親会等どなたでも利 用可能です。 ホール（最大160名）はキッチン設 備を設けることで、ワークショップ等 での利用も可能な計画としました。 資料6 資料7 8 オフィス内観 I SH I ZU E 通常の会議室としての利用に加え、 基準階平面図 Summer 2015 資料8 オフィスロビー 資料9 カンファレンス前 資料10 ショップ＆レストラン（パース） 今後、緑地と連携して活用した賑わい イベントや地域住民を巻き込んだ環境 資料11 フードコート（パース） （５）環境施策 公募時の提案条件として、ビルの建 学習のイベントなどを計画することで、 設・運営において高いレベルの環境配 地域に貢献していきたいと考えていま 慮を義務付けられました。建物の内外 す。 資料12 にわたって、快適性・利便性・安全性 と環境共生をめざして最新の環境関連 （４）BCP施策 技術を取り込んでいます。 資料12 シーズンテラスホール（パース） 本施設では当初より、地下が下水道 品川シーズンテラスの象徴的な空間 施設という都市施設であることから、 である、屋上からロビーまでを貫く吹 になりやすいオフィスビルの共用廊下 免震構造を採用していました。これに き抜け空間「スカイボイド」は屋上に ですが、外部の光から、自然、季節、 より、上部ビルについても在館者の揺 降り注ぐ太陽光を自動追尾ミラーで採 時間の変化を感じることで、心理的な れに対する恐怖感や、什器・備品が転 光し、スカイボイド内に光を引き込む 意味でも開放感を感じることができる 倒するリスクを軽減し、大規模な地震 ことで、オフィス廊下やロビーを自然 空間となっています。また、このスカ による被害を最小限に抑えます。3種 光で照らします。ともすれば閉鎖空間 イボイドは外気の取入口にもなってお 類、134基の免震装置を安全性・経済 性の両面からバランスよく配置するこ とで、32階建て免震構造の超高層ビ ルを実現しました。 資料13 資料14 資料15 資料16 また、本施設の計画中に起こった東 日本大震災を受けてBCPサポート機 能をさらに強化しました。非常時の共 資料14 天然ゴム系積層ゴム支承 資料15 減衰機能付き積層ゴム支承 資料16 オイルダンパー 用部への最大72時間の電力供給に加 えて、専有部にも10VA/㎡（オプショ ン）が可能な計画に変更し、停電時に も、トイレの使用や各バンク１台のＥ Ｖの使用が可能となり、非常時にも入 居者をサポートします。その他、テナ ントの防災用物品を保管可能な防災用 倉庫を共用部に確保、屋上にヘリコプ 天然ゴム系積層ゴム支承 34 基 ターの緊急離着陸場を設置、災害時に 減衰機能付き積層ゴム支承 76 基 帰宅困難となった在館者の待機スペー オイルダンパー 24 基 スも用意するなど、安心・安全に多角 的に配慮しています。 資 料 13 免震層平面図 No.164 IS H IZ U E 9 り、高層から新鮮な外気を大量に建物 版SEGES認証を受けました。建築物 内部に取り込み、冷房に利用すること 環境総合性能評価システムCASBEE で、省エネを実現、空調設備の負担を ではSランクを取得予定です。 軽減しています。 資料17 資料18 オフィス内の設備としては、人検知 セ ン サ ー 付 きLED照 明、 高 性 能 Low-E複層ガラス、太陽光追尾型ブ ラインドなど、環境性能に優れた最新 の設備を採用しています。東京都建築 物省エネルギー性能評価書において、 PAL低減率およびERRで最高ランク の評価であるAAA（段階3） 、DBJ のGreen Building認証の最高ランク 「プラチナ」のプラン認証、都市開発 4 資 料 17 スカイボイド下部 （１）北側緑地 緑 地 建物北側には3.5ヘクタールの広大 水遊び場としての噴水を設置するなど、 可能なオープンスペースを設けるとと オフィスワーカーやレストランの利用 クタールの緑豊かなランドスケープを 形成しました。春の訪れを感じさせる 桜並木や季節感を演出する落葉樹など、 訪れる人々が四季の移ろいを感じるこ とが出来るような植樹計画となってい ます。 資料19 この広大な緑地は、東京都都心部の 資 料 19 敷地配置図 ヒートアイランド化が著しく、その要 因として東京湾からの風の流れが遮断 されたことや、緑が減ったことが指摘 されていることを受け、品川シーズン テラスでは、臨海部からの涼風を内陸 に運ぶ「風の道」を緑地に確保する計 画としました。また、単に緑を配置す るだけではなく、生態系ネットワーク の観点からも武蔵野台地の樹林生態系 と臨海部の沿岸生態系をつなげる結節 点となるように、地域の特殊性を考慮 した樹種を選定・配置しています。 資料20 資料2 0 10 I SH I ZU E Summer 2015 空間、築山やウッドデッキのステージ、 な緑地が広がります。多目的な利用が 南側のエントランスにあわせて約4ヘ フラの役割も担います。近年東京都の スカイボイドより見上げる もに、カナールや湿生花園などの水辺 品川シーズンテラスは北側の緑地と 気候、環境を改善するというエコイン 資料18 風の道・エコインフラ概念図 者の憩いの場としてだけではなく、 様々なアクティビティや住民活動の場 として利用できる豊かな空間の創出を めざしました。 今回の整備により生み出された緑地 は水と緑のプロムナードにより、既存の 芝浦中央公園と一体的につながります。 緑地整備の全体計画に関しては、近隣 住民との意見交換会を開催し、住民の 意見（樹種の要望・設え等）を緑地整 備計画に反映するなど、地域との積極 的なコミュニケーションを図って行いま した。今後、緑地で行われるイベントや 資 料 21 春の緑地（パース） 資 料 22 秋の緑地（パース） 資 料 24 南側エントランス レクリエーション活動など多目的な利用 を通じて、ふれあいやにぎわい、人々の 交流を生み出すとともに、新駅ができる ことで品川周辺エリアの回遊性が向上 し、歩行者ネットワークとしての役割も 期待されます。 資料21 資料22 資料23 （２）サウスガーデン・エコ広場 資料2 3 緑地（夜景） 品川駅方面から訪れる人々を迎える ために、周辺景観と連担しながら、並 木や水景、壁面緑化を整備し、都市の 中のオアシスのような潤いある景観を 創出しました。 ドライミストや水のカスケード、水 が滴り周辺空気を冷やすクールウォー ル、打ち水効果による気化熱で舗装表 面温度を下げる保水性舗装や、再帰反 射パネルなど、快適で涼しい空間を提 供するための様々な環境技術を体感で き る、 エ コ 広 場 を 計 画 し ま し た。 資料2 5 資料24 資料25 5 おわりに エコ広場 の手法でビジネス拠点を創出するとい 連携して生み出す価値を最大化する幅 う、公有地活用プロジェクトの新たな 広いアイデアを実現していけるかが、 形であり、東京都下水道局による「下 官民連携プロジェクトである本事業の 水道施設再構築」と「上部利用による 重要なポイントと理解しています。 品川シーズンテラスは、グローバル まちづくり」を本事業で実施していく 今後、入居企業同士や地域の皆様と 化時代の東京の要衝となる品川におい ことと、民間事業者の「賑わい創出」 の関係づくりも促進しつつ、このビル て、環境重視の時代にふさわしい広大 と「賃貸事業成立」を実現していくこ を成長させていき、国際交流拠点・品 な緑地を有した、新たな環境共生プロ とが、今後の長期的な環境モデルビル 川のランドマークとしてお客様、地域 ジェクトとして誕生しました。 事業の成否を左右する重要な要素と言 の皆様に愛される施設を目指してまい 東京都下水道局と民間事業者が合築 えます。今後のビル運営の中で、官民 ります。 No.164 IS H IZ U E 11 オフィスビル業界は、昨年長く続いた低迷から脱却し、 回復基調で推移している。空室率の低下、賃料の底打ち リーマン前には程遠い オフィス市況の回復 がデータ上からも明らかになっている。こうした好材料 オフィス市況の緩やかな改善が続い を背景に、オフィスビル業界は、新たな飛躍のための方 ている。しかし、その回復は緩慢で、 策が求められている。 リーマンショック前の空室率や賃料水 昨年に引き続きこのページでは、オフィスビル市況に的 準には程遠い。結論を先に言えば、そ を絞って、不動産アナリストの方々から、最新データを の当時の水準にオフィス市況が回帰す 基に市況分析と今後の見通しについてご執筆いただく。 ることは困難であり、その理由は、需 要量がその当時と雲泥の差があるから （編集部） である。ただし、銀行の不動産業向け 貸出残高が過去最高を更新しており、 ビル市況レポート 8 資産価格上昇が オフィス市況改善を 後押し バブル的な機運の高まりから、再開発 が加速化、ビル棟数の滅失が進行する ことによるオフィス市況の改善は期待 できるであろう。 まず、足元のオフィス市況を確認す る。ニッセイ基礎研究所（以下「同研 究所」 ）と三幸エステートと共同で発 表しているオフィス・マーケット指標 によると、東京都心部のAクラスビル 市況は着実に改善しており、空室率は 2012年第4四半期 （10-12月期） の9.1% から、2014年第4四半期には4.0%まで 低下している。しかし、2 %を下回っ ドイツ証券㈱ マネージングディレクター、不動産 （含むJ-REIT） ・住宅・建設担当 大谷洋司 ていた2007年前後に比べれば依然と して空室率は高い水準にある（図表 1） 。 賃料水準についても空室率と同様な 傾向を示している。成約ベースの賃料 （月額・坪あたり）については、2011 年第3四半期（7-9月期）の19,706円 から、2014年第4四半期には30,573円 と実に55%上昇している。しかし、直 近のピーク時と比較すれば、現状の賃 料水準は60%程度である（図表2） 。 都心 B クラスビルについても、空 Profile 室率は2011年第 1 四半期（1-3月期） の7.7%から、2014年第 4 四半期には ドイツ証券㈱ マネージングディレクター、 不動産（含むJ-REIT） ・住宅・建設担当 大谷洋司 Yoji OTANI 国内外の証券会社を経て、2010年ドイツ証券入社、 マネージング・ディレクター兼、 不動産（含 むJ-REIT） ・住宅・建設担当。2013年米国Institutional Investor ランキング（住宅・不動産） で 2 位、14年、15年は 4 位。日本証券アナリスト協会検定会員。2011年 8 月に「日本の不 動産急浮上が始まる!」、 2013年10月に「日本の不動産は黄金期に突入する！」を上梓した。 12 I S H I ZU E Summer 2015 4.5%まで低下。賃料は2012年第 3 四 半期から2014年第 4 四半期にかけて 36%上昇している。しかし、Aクラス ビルと同様にリーマン前とは程遠い水 準である。 ビル市況レポート 8 回復モメンタムの ピークアウト 図表1 都心Aクラスビルと都心Bクラスビルの空室率 現状のオフィス市況は本格的な改善 9.0％ とは言い難いが、回復のモメンタムは 8.0％ 既に鈍化している。同研究所も、賃料 7.0％ の伸び率をみると、サイクルのピーク 6.0％ は2013年第 1 四半期∼第 3 四半期で あり、すでにサイクルは下落傾向にあ るようだと指摘している。 東京都心部Aクラスビルの空室面積 は、2013年から2014年、2 年連続で大 幅に減少、2012年第 4 四半期末には 15万坪以上あった空室面積は2014年 Aクラス空室率 10.0％ Bクラス空室率 5.0％ 4.0％ 3.0％ 2.0％ 1.0％ 0.0％ ’05Q1 ’06Q1 ’07Q1 ’08Q1 ’09Q1 ’10Q1 ’11Q1 ’12Q1 ’13Q1 ’14Q1 出所：三幸エステート 第4四半期末には7万坪まで減少した。 特に2014年は新規供給が少ない中、 需要が拡大したため空室面積の減少が 進んでいる（図表3） 。 にもかかわらず、Aクラスビルの賃 図表2 都心Aクラスビルと都心Bクラスビルの成約賃料 料上昇スピードが緩慢である理由は、 45,000 空室面積がいまだに 7 万坪存在し、 40,000 需給の逼迫により賃料が上昇する水準 35.000 に到達していないからである。実際、 30,000 空室面積の水準は、ミニバブルの頃と は全く状況が異なっており、2007年前 20,000 た。 15,000 10,000 2007年頃には、東京都心部のAク ラスビルの空室率は 2 %を下回り、現 空面積も 2 万坪を割れ、賃料水準も Bクラス賃料 25,000 後の空室面積は 2 万坪を下回ってい オフィス市況が 本格回復しない理由とは Aクラス賃料 （¥） 50,000 ’05Q1 ’06Q1 ’07Q1 ’08Q1 ’09Q1 ’10Q1 ’11Q1 ’12Q1 ’13Q1 ’14Q1 出所：三幸エステート 図表3 東京都心部Aクラスビルの賃貸可能面積・賃貸面積・空室面積（各四半期末） （万坪） 賃貸可能面積 賃貸面積 空室面積（右軸） （万坪） 200 18 現状より50%超も高い水準にあった。 180 16 今回のオフィス市況改善期間はその当 160 14 時に匹敵するが、本格的な改善に至っ 140 ていない。 120 その決定的な理由は、需要量が大き 100 く違うからである。2003年から2007 年までのオフィス市況改善の背景に は、雇用者数の大幅な増加があったの である。事実、資本金 1 千万円以上 の大企業の統計である法人企業統計に よると、その間、期末従業員数は約 12 10 8 80 6 60 40 4 20 2 0 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Q1 Q1 Q1 Q1 Q1 Q1 Q1 Q1 Q1 Q1 Q1 Q1 Q1 Q1 Q1 出所：三幸エステート No.164 IS H IZ U E 13 月）から0.2ppt低下し、3.8%となっ 図表4 期末従業員数の推移（法人企業統計） た。これは、本調査で最も低い数値を （万人） 4,000 記録した2007年10月の調査と同じ水 3,900 準である。 3,800 このほか、ほぼすべてのアセット、 3,700 地域で、期待利回りは軒並み低下した。 3,600 賃貸住宅の期待利回りは、東京のワン 3,500 ルーム（城南地区、城東地区） 、ファ 3,400 2015年 1 - 3 月期 3,392万人 （前年同期比1.0％減） 3,300 3,200 3,100 ミリー向け（城東地区）で、過去最低 の水準を更新。商業施設については、 銀座・表参道の高級専門店の利回りが 過去最低と同水準となり、東京の物流 月 19 96 年 19 4 97 6月 年 4 19 98 - 6月 年 19 4 99 6月 年 20 4 00 6月 年 20 4 01 6月 年 20 4 02 6月 年 20 4 03 6月 年 20 4 04 6月 年 20 4 05 6月 年 20 4 06 6月 年 20 4 07 6月 年 20 4 08 6月 年 20 4 09 6月 年 20 4 10 6月 年 20 4 11 6月 年 20 4 12 6月 年 20 4 13 6月 年 20 4 14 6月 年 46 3,000 役員・派遣社員等を含む。全産業 除く金融保険業。出所：財務省「法人企業統計」 施設は2007年の水準を0.5ppt下回っ た。ホテルの利回りも、東京、地方と もに、 2007年の水準に近づきつつある。 活況な不動産投資市場を裏付ける統 計として 、5 月20日に日銀が発表し た2015年 1 月から 3 月期の不動産業 3,300万人から約3,900万人まで増加 している（図表4） 。 その後、リーマンショックや東日本 大震災によって、企業側のコスト削減 が強まり、そのしわ寄せとして、雇 用者数は大きく削減され、オフィス 市況は悪化した。しかし、問題なの は、アベノミクスが始まって 2 年以 上経過しているが、依然、雇用者数が 改善しないことにある。直近の統計で ある15年 1 - 3 月期の期末従業員数 は3,392万人（前年比1.0%減）であ る。2008年 1 - 3 月期の期末従業員数 3,951万人から雇用削減が行われ、現 状はそれより約500万人雇用者数が減 少している状況なのである。 つまり、現在のオフィス市況の回復 が緩慢な理由は、雇用者数が増加しな いことにある。雇用者数が増加しない 理由は、企業側がリーマンショックや 東日本大震災で抱えたトラウマによる 慎重な姿勢が続いているという見方も あるが、有効求人数増加が示している ように、それが本質的な理由ではない とみている。実は、働き盛りの人口そ のものが大きく減少していることに問 題があると考えている。22歳から44歳 14 I S H I ZU E Summer 2015 までの人口数は2006年の3,518万人 をピークに2014年には3,273万人ま で減少、今後も減少が続くと予想され ている。企業側は雇用者数を増加させ ようとしてもそれが出来ない状況下に 向け貸出残高が63.7兆円と、2009年か らの開示方法変更以来の過去最高を一 段と更新、伸び率も10月から12月期 の前年同期比2.2%増から同3.6%増へ と加速している。2014年度の年間不動 置かれている。 産業向け新規貸出額も10兆円を超え、 その一方で、オフィス供給は安定的 2007年度と同水準になり、不動産市 に増加が続いている。2002年の都市再 生特別措置法施行で、様々なエリアで の再開発が活発化、数多くのオフィス 街が完成し、エリア間の競争が激化し 場がバブル的兆候へ突入し始めている （図表5） 。オフィス市況の改善はリー マン前には程遠いが、不動産投資市場 はそれを上回る状況にある。 ている。さらに、アベノミクス第三の 矢の目玉である国家戦略特区による規 制緩和でエリア間競争が熾烈を極める 流れが強化され、それを止めることは できない状況下にある。 不動産投資市場は リーマン超え 緩慢なオフィス市況回復が続いてい る一方で、不動産投資市場は活況を呈 している。実際、日本不動産研究所が 発表した「第32回不動産投資家調査 （2015年 4 月現在） 」によると、丸の 内・大手町地区のAクラスオフィスの 期待利回りは、前回調査（2014年10 資産価格上昇が後押しする オフィス市況 不動産業向け新規貸出額が2007年 度の同レベルの過去最高の10.2兆円 まで膨らみ、貸出残高の伸びも加速化 してきたことは不動産価格がさらに一 段と上昇する可能性が出てきたことを 意味する。なぜならば、不動産市場に どれだけ間接金融による資金が流入す るかによって、不動産価格は決まるか らである（図表6） 。この動きを支え ているのは、東日本大震災後から続い ている金融緩和による低金利である。 債券市場を中心に日本円の金融商品の ビル市況レポート 8 いる。 図表5 不動産業向け新規貸出額（国内銀行）の推移 （兆円） さらに、資産価格の上昇がオフィス 12.0 10.2 10.0 7.7 8.0 8.3 7.9 7.4 7.4 7.6 7.1 9.7 9.5 9.3 8.7 8.7 市況改善を後押しする可能性がある。 10.2 前述したように、雇用者数の増加はな いが、オフィス市況が緩やかな改善を 8.7 7.7 7.2 7.1 7.7 7.8 続けている理由は、再開発によるオ フィスストックの滅失である。再開発 6.0 予定ビルから出たテナントが既存ビル の空室面積を埋めているのである。資 4.0 産価格上昇によって再開発機運がさら 2.0 に高まれば、ビル棟数の減少を通じて オフィス市況の回復が続く可能性があ 0.0 1995 96 97 98 99 2000 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 る。資産価格上昇とオフィス市況には 14 （年度） 出所：日本銀行 一見すると関係ない出来事のようであ るが、 実はその関係は密接なのである。 現状の不動産投資市場は既にバブル 利回りは低下、不動産の期待利回りを である。個人富裕層を不動産投資に駆 的な様相を見せており、資産価格上昇 下げてでも投資する層が増加している り出させる要因は、皮肉なことである は続き、それがオフィス市況の改善を のは前述した通りである。 が減税ではなく増税である。今年4月 後押しするであろう。この流れを止め 前回のミニバブル時の主役は外資 から相続税増税が行われ、富裕層によ るのは当局による不動産貸出規制だけ ファンドであったが、今回は個人富裕 る「不動産購入による節税」が需要を である。しかし、そのような兆しはな 層である。東日本不動産流通機構によ 牽引しているとみている。高額なタ く、どちらかと言えば、さらなる貸出 る 5 月の東京都の中古マンション平 ワーマンションだけではなく中規模ビ 増加を期待しているようである。 事実、 米単価は61.3万円となり、2003年以降 ルもその投資対象になっている。投資 4 月22日に日銀が発行した 4 月の金 で過去最高値を更新している。2003年 利回りではなく、節税が目的であるた 融システムレポートで不動産市場に対 比で約54%の上昇、リーマンショッ め、価格が高騰（利回りが低下）して して注視が必要であると言及している ク後の底値との比較で約30%の上昇 も、その需要は落ちない状況になって 程度である。 図表6 不動産業向け貸出残高と不動産価格の推移（前年同期比） （前年同期比、％） 80 不動産向け貸出残高 60 市街地価格指数六大都市商業地 市街地価格指数六大都市住宅地 40 20 0 -20 -40 71 19 / -3 1 1 73 19 / -3 75 19 1 / -3 1 77 19 / -3 1 79 19 / -3 81 19 1 / -3 1 83 19 / -3 85 19 1 / -3 1 87 19 / -3 89 19 1 / -3 1 91 19 / -3 93 19 1 / -3 95 19 1 / -3 97 1 99 1 / -3 01 20 19 19 / -3 1 / -3 1 03 05 20 20 / -3 1 / -3 07 1 09 20 20 / -3 1 / -3 1 11 13 20 20 / -3 1 / -3 15 20 / -3 1 出所：日本銀行、日本不動産研究所公表データを基にドイツ証券作成 No.164 IS H IZ U E 15 Vol. 21 渡 辺 晋 の ビルマネジメントゼミナール 建物賃貸借・ビルマネジメント関連を中心に 「民法（債権関係）改正の概要」 平成 27 年 3 月31日に、 「民法の一部を改正する法律」が国会に提出された。改正されるのは、民法の全部ではなく、 債権に関する条文に限られるが、民法典において、第 3 編「債権」に定められる条文は全体の半分近くを占めるうえ、 重要なものが多く、また、あわせて第 1編「総則」などの規定も相当数の条文が変更される。今般の改正は、極めて 大幅な改正となる。 本稿では、民法改正の経緯を簡単に紹介したうえで、賃貸借に関する主要な改正内容を説明し、加えて、その他 の分野におけるビルマネジメントに関連するいくつかの条文にも言及する。 なお、7 月２日現在、国会審議中であり、今国会においては成立に至らない可能性もあるが、改正内容については ほぼ議論が尽くされている。そのため、最終的に法律となる条文が、現在国会に提出されている法案の条文と大き く異なることはないと考えられることから、本稿では速報として改正条文の解説を行う。 （ アンダーライン部分は今回の改正部分である。 ） 内の新民法条文の内、 ※改正法案成立後には、ビルマネジメントに関連する改正内容について、詳細に論じる予定である。 1 民法改正の目的および経緯 にも賃貸人が修繕義務があるとした裁判例として、東京地 判平7.3.16） 。 現行の民法は、1896年 （明治29年） に成立し、1898年 （明 新民法では、賃借人有責であれば賃貸人は修繕義務を負 治31年） に施行された法律である。約120年間ほぼ当時の わないことが明示された。 姿を残したまま、基本法としての機能を果たしてきたが、 時代の要請に応えるべく、平成21年11月に法制審議会民 法 （債権関係） 部会が設置されて議論が重ねられ、今般の大 幅改正に至った。なお、今般の改正には借地借家法の改正 は含まれていない。 改正の内容としては、新たなルールが設けられたもの （新 ルール設定型） と、これまで一般的に認められていたけれ ども、 民法では条文がなかったルールを明文化したもの （従 （２）賃借人による修繕の権限 新民法 607 条の２ 賃借物の修繕が必要である場合において、次に掲げ るときは、賃借人は、その修繕をすることができる。 一 賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、又は賃貸人がその 旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をし ないとき。 二 急迫の事情があるとき。 来ルール明文化型） がある。 賃貸人がなすべき修繕をしない場合、賃借人がやむなく 2 賃貸借に関する改正内容 1 新ルール設定型の改正項目 （１）賃借人有責の場合の賃貸人の修繕義務 新民法 606 条 賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義 務を負う。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必 要となったときは、この限りでない。 自ら修繕すれば、賃借人は賃貸人に対して、修繕のために 支出した費用を、必要費として償還請求することができる （民法608条１項。以下、単に条文だけを掲げるときは、 現行民法の条文） 。このことは、現行民法上、修繕は本来 賃貸人が行うべきではあるものの、賃借人自らが行う場合 があり得ることをその前提としている。 しかるに現行民法では、必要費の償還請求を定めておき ながら、その前提として、どのような場合に賃借人が修繕 現行民法は、賃貸人の修繕義務を定めるが、賃借人の責 をなしうるのかについては定めを置いていない。 任で修繕が必要になった場合にも、なお賃貸人に修繕義務 新民法では賃借人の修繕の権限を明示した。賃借人は、 があるのか否かは明らかではなかった（賃借人有責の場合 急迫の事情がある場合を除き、賃貸人への通知と通知期間 16 I SH I ZU E Summer 2015 Profile 山下・渡辺法律事務所 弁護士 渡辺 晋 Susumu Watanabe 後の相当期間経過を要件として修繕の権限が認められた。 （３）一部滅失の場合の当然減額（新 611条） 昭和 55 年 3月一橋大学卒業。同年 4月に三菱地所㈱入社。平成元年 11月 司法試験合格。平成 2 年 3月三菱地所㈱退社。平成 4 年 4月弁護士登録 （第 一東京弁護士会） 。平成 14 年 4月山下・渡辺法律事務所開設。平成 22 年 4月～ 25 年３月最高裁判所司法研修所民事弁護教官。 現在、司法試験考 査委員および日本大学理工学部まちづくり工学科講師。 を与えるものである。 （５）保証②（契約締結時の情報の提供義務） 新民法 611 条 賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益を 新民法 465 条の10 主たる債務者は、事業のために負担する債務を主たる することができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰する 債務とする保証又は主たる債務の範囲に事業のために負担する債務が含 ことができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収 まれる根保証の委託をするときは、委託を受ける者に対し、次に掲げる 益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。 事項に関する情報を提供しなければならない。 ２ 賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることがで 一 財産及び収支の状況 きなくなった場合において、残存する部分のみでは賃借人が賃借をした 二 主たる債務以外に負担している債務の有無並びにその額及び履行 目的を達することができないときは、賃借人は、契約の解除をすること ができる。 賃借物の一部滅失について、現行民法は、 「賃借人の過 状況 三 主たる債務の担保として他に提供し、又は提供しようとするものが あるときは、その旨及びその内容 ３ 前２項の規定は、保証をする者が法人である場合には、適用しない。 失によらないで」滅失したときは「滅失した部分の割合に 応じて、賃料の減額を請求することができる」と定めてお 事業のための債務を主たる債務とする等の個人保証につ り（611条） 、減額請求によってはじめて賃料が減額になる いては、賃借人から保証人への情報提供義務が定められた。 かのような規定ぶりとなっている。 この義務に違反すると、保証契約の取消事由となる。 新民法では、一部滅失による使用不能の場合の賃料を、 当然減額とした。また、解除については、賃借人の責任の 有無にかかわらず、使用収益不可＋目的不達成であれば、 解除事由となるものと定めている。 （４）保証①（極度額の設定） 新民法 465 条の２ 一定の範囲に属する不特定の債務を主たる債務とす る保証契約 （以下 「根保証契約」 という。 ） であって保証人が法人でないも の（以下 「個人根保証契約」 という。 ） の保証人は、主たる債務の元本、主 たる債務に関する利息、違約金、損害賠償その他その債務に従たる全て のもの及びその保証債務について約定された違約金又は損害賠償の額に ついて、 その全部に係る極度額を限度として、 その履行をする責任を負う。 ２ 個人根保証契約は、前項に規定する極度額を定めなければ、その効力 を生じない 保証によって担保される金額の上限を、極度額という。 現行民法では、貸金等の根保証に関しては極度額の定めが 要件だが（465条の２） 、建物賃貸借の根保証では、極度額 の定めは要件ではない。 新民法は、保証人保護の考え方に立ち、個人保証におい 2 従来ルール明文化型の改正項目 （１）所有権移転に伴う賃貸人の地位の当然移転 新民法 605 条の２ 前条、借地借家法第 10 条又は第 31 条その他の法 令の規定による賃貸借の対抗要件を備えた場合において、その不動産 が譲渡されたときは、その不動産の賃貸人たる地位は、その譲受人に 移転する。 ２ 前項の規定にかかわらず、不動産の譲渡人及び譲受人が、賃貸人た る地位を譲渡人に留保する旨及びその不動産を譲受人が譲渡人に賃貸 する旨の合意をしたときは、賃貸人たる地位は、譲受人に移転しない。 この場合において、譲渡人と譲受人又はその承継人との間の賃貸借が 終了したときは、譲渡人に留保されていた賃貸人たる地位は、譲受人 又はその承継人に移転する。 ３ 第１項又は前項後段の規定による賃貸人たる地位の移転は、賃貸物 である不動産について所有権の移転の登記をしなければ、賃借人に対 抗することができない。 ４ 第１項又は第２項後段の規定により賃貸人たる地位が譲受人又はそ の承継人に移転したときは、第 608 条の規定による費用の償還に係る 債務及び第 622 条の２第１項の規定による同項に規定する敷金の返還 に係る債務は、譲受人又はその承継人が承継する。 ては、貸金等の根保証に限らず、建物賃貸借を含めて、広 所有者が賃貸人である場合、所有権が移転すれば、賃貸 く一般に極度額の定めを要件とした。 人の地位は当然に移転する。このことは、確定した判例法 建物賃貸借における個人保証の場合に極度額の定めを要 理である。1 項、3 項および 4 項は、この判例法理を条文 件とすることは、ビルマネジメント実務にも、大きな影響 とした従来ルール明文化の規定である。 No.164 IS H IZ U E 17 2 項は新ルール設定型の規定である。最判平 11.3.25 を 踏まえ、譲渡人と譲受人が、賃借人との関係で賃貸人たる をすることができなくなった場合には、賃貸借は、これによって終了する。 地位を譲渡人に留保し、譲受人が譲渡人に賃貸する合意が 建物を利用することができなくなれば，履行不能により， なされていれば、賃貸人たる地位は、譲受人に移転しない 賃貸借は当然に終了する。新民法の本条文は、このことを ものとした。証券化された物件などにおける実務的な要請 明示した従来ルール明文化型の規定である。 に応えるルールとなっている。 （５）原状回復 （２）賃借人の妨害排除請求 新民法 605 条の４ 不動産の賃借人は、第 605 条の２第１項に規定す る対抗要件を備えた場合において、次の各号に掲げるときは、それぞれ 当該各号に定める請求をすることができる。 一 その不動産の占有を第三者が妨害しているときその第三者に対す る妨害の停止の請求 二 その不動産を第三者が占有しているときその第三者に対する返還の 請求 新民法 621 条 賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通 常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変 化を除く。以下この条において同じ。 ）がある場合において、賃貸借が 終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その 損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであると きは、この限りでない。 原状回復については、そのトラブルが社会問題となり、 債権は、本来は対人的な効力を有するにすぎないが、不 最判平 17.12.16 をはじめ、さまざまなルールが積み重ね 動産賃借権については、対抗要件を具備していれば、第三 られている。新民法の本条文は、これまでに認められてい 者に対する妨害排除等の請求を認める考え方が採用されて るルールを明示した従来ルール明文化型の規定である。 いる（最判昭 28.12.18、最判昭 30.4.5 など） 。本条文は、 これを条文とした従来ルール明文化型の規定である。 ビルマネジメント実務においては、マスターリースに よってエンドユーザーに賃貸している不動産会社が、不法 占拠者に対して妨害排除を請求する場面などで、活用され ることになる。 （６）敷金 新民法 622 条の２ 賃貸人は、敷金 （いかなる名目によるかを問わず、賃 料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の 給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金 銭をいう。以下この条において同じ。 ） を受け取っている場合において、 次に掲げるときは、賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借 （３）転貸借の法律関係 新民法 613 条 賃借人が適法に賃借物を転貸したときは、転借人は、賃 貸人と賃借人との間の賃貸借に基づく賃借人の債務の範囲を限度として、 に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務 の額を控除した残額を返還しなければならない。 一 賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき。 二 賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき。 賃貸人に対して転貸借に基づく債務を直接履行する義務を負う。この場 ２ 賃貸人は、賃借人が賃貸借に基づいて生じた金銭の給付を目的とする 合においては、賃料の前払をもって賃貸人に対抗することができない。 債務を履行しないときは、敷金をその債務の弁済に充てることができる。 ３ 賃借人が適法に賃借物を転貸した場合には、賃貸人は、賃借人との間 の賃貸借を合意により解除したことをもって転借人に対抗することがで きない。ただし、その解除の当時、賃貸人が賃借人の債務不履行による 解除権を有していたときは、この限りでない。 この場合において、賃借人は、賃貸人に対し、敷金をその債務の弁済に 充てることを請求することができない。 敷金の意味や法的性格は、現在では争いはない。新民法 の本条文は、敷金に関する従来ルール明文化型の規定である。 本条文は従来ルール明文化型の規定である。1 項は転貸 借における転借人の賃貸人に対する義務の範囲、3 項は原 賃貸借が合意解除になったときの転借人の地位についての 定めであり、実務上も、問題となることが多い重要なルー ルが、民法で規定されることになった。 （４）全部滅失等の場合の賃貸借当然終了 新民法 616 条の２ 賃借物の全部が滅失その他の事由により使用及び収益 18 I SH I ZU E Summer 2015 3 賃貸借以外に関する改正内容 1 消滅時効 新民法 166 条 債権は、次に掲げる場合には、時効によって消滅する。 一 債権者が権利を行使することができることを知った時から５年間行 使しないとき。 二 権利を行使することができる時から 10 年間行使しないとき。 渡 辺 晋 の ビルマネジメントゼミナール ２ 債権又は所有権以外の財産権は、権利を行使することができる時から 20 年間行使しないときは、時効によって消滅する。 消滅時効については、権利行使を知ったときから 5 年間 という主観的起算点と、権利行使ができるときから 10 年 間という客観的起算点を併存させることとした。本条文は、 3 意思表示と契約 （１）契約自由の原則と契約成立 新民法 521 条 何人も、法令に特別の定めがある場合を除き、契約をする かどうかを自由に決定することができる。 ２ 契約の当事者は、法令の制限内において、契約の内容を自由に決定す ることができる。 新ルール設定型の条文である。現行民法において定められ 新民法 522 条 契約は、契約の内容を示してその締結を申し入れる意思 ている短期消滅時効の規定は、合理性を欠いていることか ）に対して相手方が承諾をしたときに成立 表示（以下「申込み」という。 ら、削除される。 2 法定利率 新民法 404 条 利息を生ずべき債権について別段の意思表示がないとき は、その利率は、その利息が生じた最初の時点における法定利率による。 ２ 法定利率は、年３パーセントとする。 する。 ２ 契約の成立には、法令に特別の定めがある場合を除き、書面の作成そ の他の方式を具備することを要しない。 契約は、当事者が自由にその内容を決められるのであり、 特別の定めがなれば、書面などの形式は求められないこと （契約自由の原則） 、および、契約は申込みに対して承諾を ３ 前項の規定にかかわらず、法定利率は、法務省令で定めるところによ したときに成立すること （契約成立の時期） については、新 り、 ３年を１期とし、１期ごとに、次項の規定により変動するものと 民法では、いずれも従来ルール明文化型規定が設けられた。 する。 ……… 新民法 417 条の２ 将来において取得すべき利益についての損害賠償の 額を定める場合において、その利益を取得すべき時までの利息相当額 を控除するときは、その損害賠償の請求権が生じた時点における法定 利率により、これをする。 ２ 将来において負担すべき費用についての損害賠償の額を定める場合 において、その費用を負担すべき時までの利息相当額を控除するとき も、前項と同様とする。 新民法 419 条 金銭の給付を目的とする債務の不履行については、その 損害賠償の額は、債務者が遅滞の責任を負った最初の時点における法 定利率によって定める。ただし、約定利率が法定利率を超えるときは、 約定利率による。 （２）意思表示の到達 新民法 97 条 意思表示は、その通知が相手方に到達した時からその効力 を生ずる。 ２ 相手方が正当な理由なく意思表示の通知が到達することを妨げたと きは、その通知は、通常到達すべきであった時に到達したものとみなす。 意思表示には到達主義が採用されるので、賃借人が賃料 を支払わず、解除によって契約を終了させる場合にも、解 除の意思表示が賃借人に到達することによって、解除の効 果が生じる。賃借人が、ことさらに意思表示の受領を拒む ときには、到達主義の原則からは、解除の効果が生じない 現行民法での法定利率は 5％固定であり （民法 404 条） 、 ということにもなりかねない。 長期的に低金利が続く経済社会の実体と、かけはなれてい そのため、相手方が正当な理由なく意思表示の受領を拒 る。そのために、法定利率を 3％としたうえで、3 年を 1 絶し、または受領を困難若しくは不能にした場合には，意 期とする変動制が採用された （新 404 条） 。商事法定利率 思表示が到達したとみなす （最判平 10.6.11） など、必ずし の定め （6％、商法 514 条） は、削除となる。 も意思表示が実際に相手方に到達していない場合であって 損害賠償や費用請求につき、将来給付を現在の給付に引 も、相手方の行為態様などを考慮して到達を擬制するとい き直すための中間利息に関しても、5％固定により算出す う判例法理が確立している。新民法では、 これを明文化した。 ることは、債権者にとって債権額が不当に目減りすること から、損害や費用の発生時点の法定利率で計算をするもの としている （新 417 条の 2） 。 4 まとめ 金銭支払の債務不履行に対する損害賠償の額も、約定が 民法改正法案は原則として、民法改正法案が成立した なければ、債務者の責任発生時点での法定利率によって計 「公布の日」から起算して３年以内の政令で定める日から施 算される （新 419 条） 。 行される （民法改正法案の附則１条参照） 。 成立・公布が平 成27年であれば、平成30年までに施行され、成立・公布が 平成28年であれば、平成31年までに施行されることになる。 No.164 IS H IZ U E 19 連載 ビル管理業務の内容精査と コストの最適化方策 第４回 「設備運転監視業務」 の 効率化とコスト最適化方策 〔後編〕 信田 直昭 Shidaインベストメント＆マネジメント 代表 前回の本連載第 3 回（いしずえ No.163）では、 ビルに常駐する設備員（以下 「設備常駐員」）が担うべき業務が、 「個 別空調の普及」や「ビル設備の性能向上」を主因として、その量と質の両面において大きく変容している様子を概観した。 加えて、そのような変化に伴い、従来は総じて雑用的な色彩が強かった「テナントクレーム対応業務」とともに、状況変化 に応じた「顧客対応サービス」を臨機応変に提供できるサービス精神やホスピタリティの獲得が、技術系の設備常駐員に おいても不可避となっている現状を指摘した。 言い換えれば、このような設備常駐員が担うべき業務の変化に伴い、設備管理業務の現場では、図表 -1 のような “ 業 務の変容と現状実態とのミスマッチ ” に起因する様々な問題が生じており、本稿のテーマである「設備運転監視業務」の 効率化・コスト最適化の実現に際しては、それらの諸問題を適切に解決することが不可欠となる。今回の後編では、そのた めの具体策をみていくことにする。 Profile Shidaインベストメント＆マネジメント 代表 信田 直昭 Naoaki Shida 1984 年東京工業大学大学院社会開発工学専攻修了、森ビル（株）などを経て、 2008 年信田商事（株）不動産経営管理部門担当取締役及び Shidaインベストメント＆ マネジメント代表に就任。現在、 （公財）日本建築衛生管理教育センター教授、明治 大学専門職大学院グローバル・ビジネス研究科兼任講師を兼務。 図表-1 設備管理現場における典型的な諸問題（例示） ［前回の図表 -１再掲］ ①設備常駐員の勤務シフトや作業スケジュールに、過剰な余裕や無計画な待機時間が混入している。 ②設備常駐員の加齢に伴う役職構成（正副所長、正副グループ長、課員 ･ 見習い）の高止まり･ アンバランス化と設備員人件費の高額化。 ③夜間トラブルの発生頻度などを熟慮しない「夜間宿直者」の慣習的な設定 ･ 配置。 ④有資格の設備常駐員が容易に実施できる点検業務などの安易な外注化。 ⑤設備トラブル対応などに際した「顧客サービス優先意識」の欠如。 1. 設備管理現場の諸問題の解決策 「設備運転監視業務」の効率化・コスト最適化を実現す 人員数や勤務シフトを最適化する必要がある。設備管理現 るためには、 図表-1 に示した今日的な諸問題を、物件の 場における諸問題の解決に際しては、 図表-2 に例示する 特性に応じて適切に解決するとともに、その結果、等身大 視点･論点を踏まえることが重要といえるだろう。 ･効率化した設備常駐員の活動量を踏まえて、彼らの配置 2.「設備常駐員」配置人員数の目安水準 図表-3 は、以上で論じてきた諸問題を、物件特性に応じ ごとに１名（日勤ベース換算） 」であることが分かる。 て解決し、設備員業務の等身大･効率化を実施した物件に 図表-4 は、これらの物件における設備常駐員「役職構 おいて、 「設備員1名が担う延床面積（㎡ /人） 」を整理し 成比」の平均的な比率を「役職グレード構成比の目安水準」 たものである。これによれば、設備管理業務の今日的な諸 として整理したものであり、 その構成比は、 「責任者クラス： 問題を解決し、設備常駐員の業務量や勤務シフトなどを最 15％前後」 、 「技術者クラス：45％前後」 、 「課員･見習い： 適化した物件の設備員数は、 「延床面積7,000 ∼ 10,000㎡ 40％前後」となっている。 20 I SH I ZU E Summer 2015 ビル管理業務の内容精査と コストの最適化方策 図表-2 設備管理現場における典型的な諸問題の解決方策（例示） ①「設備常駐員業務」の等身大･効率化と多様な勤務形態による勤務シフト最適化 ・ビル設備の性能向上に伴う省力化に加えて、費用対効果の低い慣習的な業務などを精査することにより、設備常駐員の業務量を等身大･効率化する。 ・等身大･効率化した業務量に対して、「早出勤務（7時～ 16時）」、「日勤（11時～ 20時）」、「遅出勤務（15時～ 24時）」など多様な勤務形態を導入す ることにより、無駄のない勤務シフトを策定する。 ②業者選定に際しての「設備員役職構成の最適化」条件の追加 ・ 「設備運転監視業務」の外注に際して、設備常駐員のジョブ･ローテーション円滑化を業者選定条件に加えることにより、設備員役職構成の分散･バ ランス化と、それに伴う人件費コストの中長期的な安定化を視野に入れた業者選定を行う。 ③業者選定全般に際しての「緊急時対応体制への協力」条件の設定 ・ 「設備遠隔監視システム」の導入を前提として、設備･警備･清掃などビル管理業務全般の外注業者選定においては、「緊急時応援体制への協力」を選 定条件に加えることにより、深夜･夜間の緊急対応体制を重層化･強化させる。 ・ 「夜間宿直者」は、 「緊急時総合対応体制」を構築する一環として、役割の明確化を踏まえて、その設定･配置を検討する。 ④費用対効果の観点からの簡易点検業務実施体制の決定 ・有資格者であれば容易に実施できるビル設備の日常的な外観目視点検などの実施体制は、常駐設備員の役職グレード･人件費水準と、当該点検業務 の外注化コストとの費用対効果を比較して、その実施方針･体制（内製化/外注化）を決定する。 ⑤最難関課題➡“顧客サービス提供者としての設備員意識”の涵養･定着 ・設備員の育成・教育訓練は、これまで多様な専門資格の取得奨励を中心に実施されてきたが、ビル設備の性能向上などに伴う設備管理スキル、とり わけ故障・トラブル発生に際した外部専門技術者との意思疎通･連携方法や復旧までの顧客対応サービスなどの新たな業務スキルの涵養･定着に関し ては、現状では総じて手探り状態と言わざるを得ない。 ・今後の設備員の育成・教育訓練は、従来型では限界があるため、設備管理に伴うサービス精神やホスピタリティなど、新たな業務スキルの涵養･定 着に向けた職員の採用人事や教育訓練体制の全社的な見直し･再構築を実施する。 図表-3 設備運転監視業務を効率化した物件の「設備常駐員総数」と、 「設備員1名が担う延床面積」の例示（日勤ベース換算） 日勤ベース換算：年間勤務時間 2,205ｈ= 年間 245日×9ｈ/日（内 1ｈ休憩） 延床面積：A（㎡：p 除く） 設備常駐員：B（人：日勤ベース換算） A ／ B（㎡／人） 1 KTビル 7,000 巡回 0.216 人 2 NDLビル 7,700 1 7,700 ─ 3 NTMビルディング 7,700 1 7,700 4 ALSビル 7,700 1 7,700 5 HKビル 9,300 1 9,300 6 HTビル 9,900 巡回週 1 回 3h 程度 ─ 7 STMビルディング 10,600 1 10,600 8 FKビル 11,400 2 5,700 9 OHビル 14,400 2 7,200 10 NTビル 15,100 2 7,550 11 NMPMビル 16,000 2 8,000 12 Nビル 20,600 3 6,867 13 NNビル 23,900 3 7,967 14 SRTビル 100,700 14 7,267 15 YGビル 296,000 29 10,207 16 SSCビル 430,000 43 10,000 ［「設備常駐員」配置人員数の目安水準（日勤ベース換算） ］ ・延床7,000㎡未満 ： 「非常駐･巡回月次点検（設備遠隔監視システム導入済み） 」 ・延床7,000㎡～ 20,000㎡： 「 7,000㎡ /人（夜間遠隔監視･中央監視装置導入済み） 」 ・延床20,000㎡超 ： 「10,000㎡ /人（夜間遠隔監視･中央監視装置導入済み） 」 図表-4 「設備運転監視業務」効率化物件からみた「設備常駐員」役職グレード構成比の目安水準 ［設備管理責任者クラス ：合計15％前後］ ［設備管理技術者クラス ：合計45％前後］ ・ 「所長」クラス ：5％前後 ・ 「副所長」クラス ：10％前後 ・ 「グループ長」クラス ：20％前後 ・ 「副グループ長」クラス ：25％前後 ［設備管理員「課員・見習い」 ：40％前後］ No.164 IS H IZ U E 21 図表-5 「設備常駐員」勤務シフトの最適化に向けた検討ステップ ■ステップ-1■ 「図表-3：配置人員数の目安水準（人/㎡） 」で除することで、対象物件の新たな「設備常駐員総数（日 ・対象物件の「延床面積（㎡）」を、 勤ベース） 」を算出する。 ■ステップ-2■ 「図表-4：役職グレード構成比の目安水準」を比較･検討し、 「役職グレード別人員数（日 ・上記で算出した「設備常駐員総数（日勤ベース）」と、 勤ベース） 」を設定する。 ・この場合、「設備常駐員総数：1人程度」の物件では、「課員～技術者クラス」を念頭に、物件特性に応じてその役職グレードを設定する。 ・また「設備常駐員総数：5人程度」の物件では、「責任者1人･技術者2人･課員2人（日勤ベース）」など、物件特性に応じて役職グレー ド構成を調整する。 ■ステップ-3■ ・対象物件の「時間帯別の建物利用状況」や「ビル設備の特性」などを考慮して、「時間帯別の設備員業務量」を想定する。 ・上記で想定した時間帯別業務量を踏まえて、ステップ-2で設定した「役職グレード別人員数（日勤ベース）」を、各時間帯に柔軟･適切に 配分することで、設備常駐員の「最適な勤務シフト」を策定する。 以上を踏まえて、対象物件の「設備運転監視業務」の効 最適な業務コスト水準を算出する。 率化方策を検討する際には、 「 図表-3 ：配置人員数の目安 参考として、 図表-7 には、 図表-6 に例示した大規模物 水準」による「設備常駐員総数（日勤ベース） 」の算出に加 件の「従前人件費実績」もあわせて示した。人件費相場の えて、この常駐員総数に「 図表-4 ：役職構成比の目安水準」 水準は、景気変動や雇用情勢などに伴い常時変化している を当てはめることで設定される「役職グレード別人員数（日 ため、その適用に際しては最新情報を確認することが不可 勤ベース） 」を踏まえて、設備常駐員の最適な勤務シフトを 欠となる。 策定する。そのための検討ステップを 図表-5 に簡記した。 図表-6 に例示した大規模物件「設備運転監視業務」に 以上でみてきた一連の検討ステップを通じて等身大･最 関して、これまで論じてきた「設備常駐員総数および勤務 適化した大規模物件「設備運転監視業務」を担う設備常駐 シフトの最適化」に加えて、図表-7 を踏まえた「役職グレー 員の勤務シフトを 図表-6 に例示した。 ド別人件費水準の相場化」によるコスト変動は 図表-8 の ちなみに、労働関係法規は常時変化するため、勤務シフ とおりであり、 「設備員総数の等身大化」と「人件費の相 トの設定などに際しては、最新の法制度に応じて適宜調整 場化」の相乗効果により概ね半減する結果となっている。 することになる。 本稿で論じた「設備常駐員業務」は、今後ともビル設備 以上は、本稿のテーマの１つである、設備運転監視業務 の革新や性能向上に伴って大きく変容していくものと推察 の効率化に向けた具体的な実施手順であるが、もう１つの される。日本製造業の世界ブランドである“メイド･イン テーマである当該業務のコスト最適化に際しては、 図表-3 ･ジャパン”は、製造業の現場における不断の「改善運動」 図表-4 を基礎として設定した設備常駐員の「役職グレード により支えられているが、このような「現場改善運動」は、 別人員数」に対して、 図表-7 の「役職グレード別の設備 今後のビル管理現場においても極めて有効かつ不可欠な行 員人件費相場水準（売値ベース） 」を乗じることにより、 動指針といえるだろう。 図表-7 「設備常駐員」役職グレード別人件費相場の例示（2013 年時点：売値ベース） ・設備管理責任者「所長」クラス ：月額＠54万円前後（←従前実績＠79万円） ・設備管理責任者「副所長」クラス ：月額＠50万円前後（←従前実績＠73万円） ・設備管理技術者「グループ長」クラス ：月額＠46万円前後（←従前実績＠68万円） ・設備管理技術者「副グループ長」クラス ：月額＠42万円前後（←従前実績＠63万円） ・設備管理員「課員・見習い」クラス ：月額＠37万円前後（←従前実績＠58万円） 注）「人件費相場（売値ベース） 」=「直接人件費」+「間接人件費」+「諸経費」 （参考：平成 25 年ビルメンテナンスの積算＆見積：㈱日本ビル新聞社） 22 I SH I ZU E Summer 2015 ビル管理業務の内容精査と コストの最適化方策 図表-6 本稿における議論を踏まえて等身大 ･ 最適化した大規模物件「設備運転監視業務」の設備常駐員勤務シフト（例示） ■ 「物件延床面積」 ：約43万㎡ ■ 「設備員の配置人員総数（日勤ベース）」 ：従前56人→従後43人 ■ 「役職グレード別人員数」 ：所長（2人→1人）、副所長（7人→6人）、グループ長GL（11人→8人）、 副グループ長SL（14人→11人）、課員（22人→17人） 出勤 出勤＋宿直 宿直明け 休み 休み 1 凡例 宿 明 休 1 業務統括 2 3 1 2 3 4 中央監視 5 6 7 8 9 10 11 1 2 3 4 5 6 7 8 12 電気 13 14 15 16 17 18 19 1 2 3 4 5 6 7 8 20 空調・衛生 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 32 外注管理 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 平均出面： 23人／日 図表-8 所長 副所長-1 副所長-2 出面 副所長-3 GL-1 GL-2 SL-1 SL-2 課員-1 課員-2 課員-3 出面 副所長-4 GL-3 GL-4 SL-3 SL-4 課員-4 課員-5 課員-6 出面 副所長-5 GL-5 GL-6 SL-5 SL-6 SL-7 SL-8 課員-7 課員-8 課員-9 課員-10 課員-11 出面 副所長-6 GL-7 GL-8 SL-9 SL-10 SL-11 課員-12 課員-13 課員-14 課員-15 課員-16 課員-17 出面 出面合計 ■分野別の出面・宿直者の役職バランスは勤務日を別途微調整する。 ■クレーム対応は、「業務統括者」を中心に、内容に応じて各分野の適任者が担当する。 月 火 1 2 水 木 金 1 1 1 2 1 1 1 3 1 1 1 3 1 1 1 1 3 1 1 5 4 4 5 4 7 1 7 1 宿 1 1 1 1 1 6 宿 1 1 1 1 1 6 宿 1 1 1 1 1 1 1 8 宿 1 1 1 1 1 1 1 8 3 4 5 6 土 7 日 月 火 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 水 木 金 1 1 1 1 1 1 3 1 1 1 1 3 1 1 土 1 1 2 1 1 1 1 3 1 3 4 4 4 4 4 3 3 3 4 4 4 4 4 8 7 6 6 6 6 7 1 8 1 7 1 6 1 6 1 6 6 7 1 1 2 1 1 4 3 4 4 6 7 6 7 日 月 火 水 木 金 1 1 1 1 3 1 1 1 1 3 1 1 土 1 1 2 1 1 1 1 3 1 3 4 4 4 4 4 3 3 3 4 4 4 4 4 8 7 6 6 6 6 7 宿 明 休 8 7 6 1 6 1 6 6 7 1 1 2 1 1 1 1 日 月 火 水 木 金 1 1 1 1 3 1 1 1 1 3 1 1 土 日 月 火 水 1 1 2 1 1 1 1 3 1 3 4 4 4 4 4 3 3 4 4 4 3 3 4 4 4 4 4 3 3 4 4 4 8 7 6 6 6 6 7 8 7 6 6 6 6 1 8 1 7 宿 明 休 6 6 7 1 7 明 休 6 1 8 宿 6 6 6 1 1 2 1 1 1 1 1 1 2 1 1 1 1 1 1 2 1 1 1 3 1 明 休 1 1 宿 明 休 宿 明 休 宿 明 休 宿 明 休 宿 明 1 1 1 1 宿 明 休 1 1 宿 明 休 1 1 宿 明 休 1 1 宿 明 休 1 1 宿 宿 明 休 1 1 宿 明 休 1 1 宿 明 休 1 1 宿 明 休 1 1 宿 明 休 1 1 宿 明 休 1 1 宿 明 休 1 1 宿 明 休 1 1 1 宿 明 休 1 1 宿 明 休 1 1 宿 明 休 1 1 宿 明 休 1 1 1 1 宿 明 休 1 1 宿 明 休 1 1 宿 明 休 1 1 宿 明 休 1 1 1 1 宿 明 休 1 1 宿 明 休 1 1 宿 明 休 1 1 宿 明 休 1 1 1 1 明 休 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 宿 明 休 1 1 宿 明 休 1 1 宿 明 休 1 1 宿 明 休 1 1 宿 明 宿 明 休 1 1 宿 明 休 1 1 宿 明 休 1 1 宿 明 休 1 1 宿 宿 明 休 1 1 宿 明 休 1 1 宿 明 休 1 1 宿 明 休 1 1 宿 明 休 1 1 宿 明 休 1 1 宿 明 休 1 1 宿 明 休 1 1 1 宿 明 休 1 1 宿 明 休 1 1 宿 明 休 1 1 宿 明 休 1 1 1 1 宿 明 休 1 1 宿 明 休 1 1 宿 明 休 1 1 宿 明 休 1 1 1 1 宿 明 休 1 1 宿 明 休 1 1 宿 明 休 1 1 宿 明 休 1 1 1 1 明 休 1 1 宿 明 休 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 宿 明 休 1 1 宿 明 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 宿 明 休 1 1 宿 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 宿 明 休 1 1 1 1 宿 明 休 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 宿 明 休 1 1 1 1 1 宿 明 休 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 宿 明 休 1 1 1 1 1 1 宿 明 休 1 1 宿 明 休 1 1 1 1 1 宿 明 休 1 1 1 1 1 1 1 宿 明 休 1 1 宿 明 休 1 1 1 1 宿 明 休 1 1 1 1 1 1 1 1 宿 明 休 1 1 宿 明 休 1 1 1 宿 明 休 1 1 1 1 1 1 1 1 1 宿 明 休 1 1 宿 明 休 1 1 宿 明 休 1 1 1 1 1 1 1 1 1 宿 明 休 1 1 宿 明 休 1 宿 明 休 1 1 1 1 1 1 1 1 1 宿 明 休 1 1 宿 明 休 宿 明 休 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 宿 明 休 1 1 宿 明 休 明 休 1 1 宿 明 休 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 宿 明 休 1 1 宿 明 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 宿 明 休 1 1 宿 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 宿 明 休 1 1 1 1 宿 明 休 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 宿 明 休 1 1 1 1 1 宿 明 休 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 宿 明 休 1 1 1 1 1 1 宿 明 休 1 1 宿 明 休 1 1 1 1 1 宿 明 休 1 1 1 1 1 1 1 宿 明 休 1 1 宿 明 休 1 1 1 1 宿 明 休 1 1 1 1 1 1 1 1 宿 明 休 1 1 宿 明 休 1 1 1 宿 明 休 1 1 1 1 1 1 1 1 1 宿 明 休 1 1 宿 明 休 1 1 宿 明 休 1 1 1 1 1 1 1 1 1 宿 明 休 1 1 宿 明 休 1 宿 明 休 1 1 1 1 1 1 1 1 1 宿 明 休 1 1 宿 明 休 6 6 29 26 23 25 27 22 19 21 22 23 25 27 22 19 21 22 23 25 27 22 19 21 22 23 25 27 22 19 21 22 23 大規模物件「設備運転監視業務」効率化 ･コスト最適化に伴う数値変動（例示） ［従 前］ ： 「設備員総数：56人」月額合計：3,575万円 所長（2×@79万円） 、副所長（7×@73万円） 、グループ長(11×@68万円） 、副グループ長(14×@63万円)、課員（22×@58万円） ［従 後］ ： 「設備員総数：43人（▲23％） 」月額合計：1,813万円（▲49％） 所長（1×@54万円） 、副所長（6×@50万円） 、グループ長(8×@46万円） 、副グループ長(11×@42万円)、課員（17×@37万円） No.164 IS H IZ U E 23 IS H IZU E NO.1 6 4 COVER PHOTO 「品川シーズンテラス」 DATA 「品川シーズンテラス」は東京都と民間事業者４社による官民連携事業で、東京の新た な玄関口として発展が期待される品川に2015年2月末に竣工しました。地上32階地下1 階、 延床面積20万㎡のオフィス・商業の複合ビルです。 施設に併設して3.5haの広大な緑 地を有する、 新たな環境共生プロジェクトです。 （写真：フォワードストローク） CO NTE NT S 2 いしずえニュース 退任にあたって 髙木 丈太郎 会長就任のご挨拶 一般財団法人 日本ビルヂング経営センター 会長 髙木 茂 日本ビルヂング経営センター 第81回理事会／日本ビル経営管理士会 第34回理事会を開催 平成26年度事業報告・収支決算を承認 日本ビルヂング経営センター第43回評議員会を開催 日本ビルヂング経営センター 第82回理事会／日本ビル経営管理士会 第35回理事会を開催 役職役員を選任 セミナー開催報告 第６回CBAセミナー／北海道ビル経営セミナー／第４回東京ビル経営研究セミナー／第59回スキルアップセミナー ─ 光、 風、 水、 緑と人の営みがリンクする、環境共生プロジェクト ─ 6 「品川シーズンテラス」 田口 一孝 ＮＴＴ都市開発株式会社 プロジェクト推進部 企画担当 担当課長 12 ビル市況レポート⑧ 資産価格上昇がオフィス市況改善を後押し 大谷 洋司 ドイツ証券㈱ マネージングディレクター、不動産（含むJ-REIT）・住宅・建設担当 16 渡辺晋のビルマネジメントゼミナール│Vol.21 建物賃貸借・ビルマネジメント関連を中心に 「民法 （債権関係） 改正の概要」 渡辺 晋 弁護士 20 ビル管理業務の内容精査とコストの最適化方策 第４回 「設備運転監視業務」 の効率化とコスト最適化方策〔後編〕 信田 直昭 Shidaインベストメント＆マネジメント代表 いしずえ│ No.164 │ 2015年 7月20日発行 発行 一般財団法人 日本ビルヂング経営センター［BMI］│日本ビル経営管理士会［JBMS］ JAPAN BUILDING MANAGEMENT INSTITUTE/ JAPAN BUILDING MANAGERS SOCIETY 所在地 〒100-0004 東京都千代田区大手町1-6-1（大手町ビル837区） TEL.03-3211-6771 FAX.03-3211-6772 http://www.bmi.or.jp/ 《禁無断転載》 ※本誌は、日本ビル経営管理士会の機関誌を兼ねて、 一般財団法人日本ビルヂング経営センターが発行する機関誌です。
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