AREA FOCUS TENJIN—1 福岡地所が「天神ビジネスセンター（仮称）」 を 建設する天神１丁目の一角 明治通り再開発第一弾 天神・明治通り地区再開発で、第一弾の再開発を 手がける福岡地所（福岡市）が、隣接する土地を借 り受け再開発対象地を拡大することが分かった。こ れにより、天神一丁目にある他のビルの建て替えに も弾みがつくことも予想される。現に、西鉄なども水 面下では、建て替えに向けた受け皿の確保などさま ざまな動きが展開されている。 福岡地所が「開発範囲」拡大 西鉄も水面下で準備着々!? 走る明治通り周辺で ラルプレイス、福岡日興ビ に取得している天神セント は、５３７平方㍍で、すで いる 福 神 ビル。敷 地 面 積 ター（仮称） 」に隣接して スビル「天神ビジネスセン １丁目に建設予定のオフィ 福岡地所がこのほど借地契約を 結 んだのは、同 社 が天 神 一帯の再開発エリアに隣接してい 本ビルの南側にあるビルで、周辺 今回、借地契約を結んだ福神 ビルは、明治通りから見ると西日 後に着工される見通し。 などが残っていることから、完了 ルについては、まだテナント移転 用する。福岡日興ビル、西日本ビ 工する 年までは駐車場として利 同ビル内テナントとの交渉に移る 後の焦点は西日本ビルなどと同様、 なる。 が、福岡地所が中心に対応するこ とになるようだ。 50 Zaikai Kyushu / FEB.2015 計 画 されている「 天 神明治通り再開発」 のほぼ中 央にあ り、 同再開発計画の第１ 弾に位 置づけられて いる。また、地場デベ ロッパー大手の福岡地 所にとっては天 神 地 区での初めての再 開 発であり、悲願であったこともあ って、地元経済界からもその動向 が注目されていた。予定地のうち、 ル、西日本ビルの３物件の たことから、交渉の状況が注目さ 天神セントラルプレイスはすでに 敷地面積３１７２平方㍍と れていた。福岡地所と地権者の間 解体工事に着手しており、本格着 合わせると３７０９平方㍍ で借地契約が結ばれたことで、今 ％ほど拡大されることに となり、再 開 発 対 象 地が 「天神１丁目再開発」 で 懸案だったビルを賃借 福岡地所が借地契約を結んだ福神ビル 16 「 天 神 ビ ジ ネ ス セン タ ー」は、天神地区を東西に 15 ㌶のエリア を中心に南北それぞれ１街区（約 の約７００㍍の区間で、明治通り は、東は那珂川、西は西通りまで めてきた。なお、地区計画につい まとめた地区計画の策定などを進 グランドデザインや、その方針を づくり基本的な考え方をまとめた り、着工までに 年程度かかる見 ントとの交渉など難しい問題もあ い考えを明示した。ただし、テナ 天神ビブレとも一体的に開発した 切ったが、それでは明治通り一帯 ター」の建設は新たなスタートを 懸案だった福神ビルの扱いが決 まったことで、 「天神ビジネスセン 完成から 年以上が経過、建て替 を形成しているが、多くのビルが 福岡市内でも屈指のビジネス拠点 それでは、福岡地所による「天 神ビジネスセンター」の次にくる が見えてくることになる。 固まると、全体概要もより具体像 を策定している。地区整備計画が 的な計画をまとめた地区整備計画 発を進めるに当たってさらに具体 や商業機能が数多く集積しており、 会で承認されており、現在は再開 テナントの受け皿となるビル、い 着手させるには、現在、入居中の ている。ただ、この計画を早期に な連携ができるよう協議がなされ 計画になっており、両社で多方面 センター」と地下通路などで繋ぐ 福岡ビルを建て替える場合、先 行する福岡地所の「天神ビジネス ㍍）の幅を持つ約 の再開発計画は今後、どのように え時期に差し掛かっている。そこ 再開発はどの街区かというと、や わゆる「種地」を確保しなければ 福岡ビル周辺一帯では 玉突きで建て替え進む？ 進んでいくのか。それを読み解く で、天神地区に複数のビルを持つ はり 西日 本 鉄 道（以 下、西鉄） ならない。現に昨年 月に行われ 治通り街づくり協議会」が には地区整備計画を提出する予定。 通しも合わせて示していた。今秋 には、まず明治通り沿いで進めら 西鉄などが中心になって、将来の が所有する天神１丁目に立地して た日本たばこ産業福岡支店が入 ては 年９月に市の都市計画審議 れている都市計画の全体概要を頭 都市のあり方を検討する「天神明 いる福岡ビル、天神コア 居していた赤坂に近い明治通り沿 西鉄にとっては喉から手が出るほ いるだろう。 役所別館も想定されて その裏 手にある福 岡市 西鉄に関する話としては、昨 春閉校した大名小学校跡地（約 額はかなり僅差だったようだ。 万9000平方㍍）についても、 深い関心を持っていると言われる。 の意向を示していたが昨 大名小は、児童数が減ったこと から昨春で閉校、現在は、校舎建 てから西 鉄が建て替 え 先 述の福 岡ビルの建 て替えについては、かね リースが所有するビルと、 ど欲しい物件だったはずで、入札 リース会 社大手の九州 11 （図表） 。同エリアには、オフィス に入れておく必要がある。 年 ビルと天神ビブレの一体 いのオフィスビルの入札には西鉄 天神明治通り 再開発の対象地 に発足。以来、地権者や 再 開 発となる。さらに も参画した。結果的には、大和ハ 行政などと協力してまち 南側にあるジュンク堂書 17 ウス工業が約 億円で落札したが、 10 52 て替えで私立福岡福岡双葉小学 1 08 40 13 西鉄が天神コアなどとの一体開発を目指している福岡ビル （左） 秋、隣接する天神コアや Zaikai Kyushu / FEB.2015 51 80 店が入 居している地場 天神・明治通り地区の再開発対象地区 校が 年度まで いる。もとも 変わってきて な位置づけは って、社内的 老朽 化もあ ホテル施設の ったグランド シンボルであ テル事 業の る。以前、ホ 円の投資を見込んでいるが、場合 にした周辺開発では約一〇〇〇億 くる。ちなみに西鉄は天神を中心 テルの動向次第で状況は変わって しかし、前述のように大名小学 校跡地や隣接する西鉄グランドホ になっている。 では一帯の再開発は遠のいた格好 では再開している。つまり、現状 退し、同ビルのテナント募集も今 が一変。野村不動産は福岡から撤 たリーマンショックの影響で状況 外すことができるようになった。 ので、これで建築基準法の制限は 最大４００％上乗せするというも することなどを条件に、容積率を 内の一部を公的な空間として活用 導方策をまとめた。再開 発用地 こうしたことから、市は建て替 えを促すために、ビル所有者の負 入が減ることになっていたからだ。 とながら、同じ賃料なら前より収 今より狭くなるためだ。当然のこ 現在の法律では８００％が限度で、 なってきてい と西鉄本社が によってはさらに膨らむ可能性も 担を軽減する都市部機能更新誘 所在していた ただ、これでも航空法による高 さ制限は残ったままだった。仮に ると明治通り沿いに建つビルがい 朝日会館は 年完成で、これを見 同 階まで建てられるようになっ てられなかったのが、最大 76 ㍍、 た。ビル所有者にとっては、大き 15 52 Zaikai Kyushu / FEB.2015 使 用 することに なっているが、そ の後の跡地利用 については ま だ 決まっていない。 そこで、市は 年明けにも地域 住民や学識経 験者らで作る検 討委員会を設置 する方針を明ら かにしているが、 替え時期を迎えたビルが周辺に多 場所でもあり、 ありそうだ。築 年を過ぎて建て 「自社所有地 ４００％の上乗せが認められても、 ての利用が可能 いのは動かしがたい事実で、両方 広げるほかなかった。 での再開発も視野にあるのでは」 開発全体の「種地」の一つとしての になれば、一大プロジェクトにな 役割は大きい。東から見ると、毎 しかし、市が国に対して国家戦 略特区に基づいて、航空法の高さ 高さが決まっている以上、地下に 日会館や福岡地所が部分所有し が仮に再開発されれば明治通り再 国家戦略で 「高さ制限」 外れ ビル建て替えに弾みつく 取引所が入居している福岡平和ビ 承認を求め、国がこれを認めたこ 制限に関してエリア単位での特例 と周囲はみている。 議論が交わされるのかが注目さ れる。仮に再開発用地となれば 天神地区と隣接する最後の大型 入札案件となる。当然、西鉄は じめ大手デベロッパーも関心を寄 ルは 年、旧福岡本店ビルが 年、 とで、例えば福岡市役所周辺では、 街区の動向だろう。 かに経年化しているかが分かる。 なインセンティブになる。第一弾と そこで注目されてくるのが、天 神センタービルのある天神２丁目 同街区では、 年ごろ天神セ ンタービルを部分所有している野 以 前は、簡 単に建て替えられ なかったことには、まだ他に理由 なる天神一丁目再開発について各 せている。 だ。西鉄にとって、ホテル事業は 村不動産が音頭をとって、周辺一 があった。それは、いずれも旧建 ビルの地権者は今後の動向と全体 階程度しか建 バスなど運輸部門、分譲マンショ 帯の再開発に乗り出し、一時はテ 築基準法の容積率（最大１２００ ㍍、地上 な事業分野の１つになっているが、 ナント募集も停止するなど、着々 ンなど不 動 産 部 門と並んで大き と再開発に向けた下地づくりを 76 従来 ホテル事業の主軸は今や「ソラリ ％）で建てられているのに対して、 概要を注視している。 75 進めていたが、その直後に起こっ 08 67 17 場合によっては西鉄グランドホ テルの〝今後〟も焦点になりそう 69 ア」ブランドがフラッグシップに 64 !? 40 ている興銀ビルは 年、福岡証券 るだけに、検 討 会でどのような 再開発用地とし 西鉄が高い関心を示している旧大名小学校 西鉄グランドホテルの今後も焦点に 16
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