CATELL A | MARKET TR ACKER MÄR Z 2016 market tracker märz 2016 Positive Perspektiven für Spaniens Immobilienmärkte in 2016 Spaniens Wirtschaft wächst im Vergleich zu anderen Ländern in Westeuropa mit am schnellsten. Die Tal sohle der desaströsen wirtschaftlichen Entwicklung, die das Land seit 2008 durchlaufen hat, ist durchschritten. Analog dazu haben sich auch die Immobilienmärkte erholt. Die nachfolgende Analyse liefert einen Einblick in die aktuelle Marktsituation und zeigt die Investitionschancen auf. ABB. 1: WIRTSCHAFTSINDIKATOREN SPANIENS ABB. 2: EUROPÄISCHES WIRTSCHAFTSWACHSTUM % jährliche Veränderung (%) 30,0 7,0 Eurozone Q1 16 25,0 6,0 20,0 5,0 15,0 4,0 10,0 3,0 5,0 2,0 Das ambitionierte Reformprogramm der letzten Jahre hat sich insgesamt positiv auf die wirtschaftliche Entwicklung Spaniens ausgewirkt. So überrascht es nicht, dass das Land spätestens seit 2014 wieder auf dem Radar von Immobilieninvestoren steht. Waren es zunächst primär spanische Family Offices, folgten bald opportunistisch geprägte Investoren aus Europa und Übersee. Parallel dazu wurden auch zunehmend Asset Management-Leistungen nachgefragt. Heute verweisen nun etliche internationale sogenannte Core-Investoren auf die iberische Halbinsel, wenn man sie nach passenden Investitionschancen im Jahr 2016 fragt. Slowakei Italien Finnland Zypern 0 Österreich Quelle: Catella Research 2016 1,0 Belgien ´15 ´16 (Prognose) Wachstum BIP Spanien Arbeitslosenquote Spanien Inflationsrate EU Inflationsrate Spanien Wachstum BIP EU Arbeitslosenquote EU Frankreich ´14 Lettland ´13 Portugal ´12 Griechenland ´11 Estland ´10 Deutschland ´09 Niederlande ´08 Litauen ´07 Slowenien ´06 Malta ´05 Spanien ´04 Irland* -5,0 Luxemburg** 0,0 Quelle: Eurostat/*National Statistic Offices/**Q1 Die Entwicklung, die Spanien genommen hat, lässt sich nur erklären im Dreiklang von Kapitalmärkten, europäischen Immobilienmärkten und lokalen Investitionsstandorten wie Madrid und Barcelona, gefolgt von Bilbao, Valencia, Zaragoza, Sevilla und Málaga. Catella ist ein europaweit führender Financial Advisor und Asset Manager für die Bereiche Property, Fixed-Income und Equity. Wir nehmen Catella ist ein europaweit führender Financial und Assetlokalen Präsenz in Europa mit rund 500 Mitarbeitern in 12 Ländern. eine führende Position im Immobiliensektor ein,Advisor mit einer starken Manager für die Bereiche Property, Fixed-Income und Equity. Wir nehmen eine führende Ihre Ansprechpartner: Position im Immobiliensektor ein, mit einer starken lokalen Präsenz in Europa mit rund 500 Mit Deutschland: Spanien: arbeitern in 12 Ländern. Dr. Thomas Beyerle Carolin Gesell Pablo Carvajal Álvaro Martín Simo Head of Group Research Mainzer Landstr. 46 60325 Frankfurt [email protected] +49 (0)69 31 01 930-220 Research Mainzer Landstr. 46 60325 Frankfurt [email protected] +49 (0)69 31 01 930-220 Head of Capital Markets Fortuny, 39 - 1ª Planta ES-28010 Madrid [email protected] +34 (0)91 411 74 96 Capital Markets Fortuny, 39 - 1ª Planta ES-28010 Madrid [email protected] +34 (0)91 411 74 96 1 / 4 CATELL A | MARKET TR ACKER MÄR Z 2016 Für Spanien als Investitionsstandort sprechen zurzeit im Besonderen folgende Faktoren: Sektorenanalyse: Einzelhandel eine dynamische Exportquote und ein stabiler Inlandskonsum ein sich von den Folgen der Finanzkrise erholender Arbeitsmarkt eine hohe Verbraucherzufriedenheit eine konstant sinkende Arbeitslosenquote bei steigendem BIP ein schwacher Euro und somit eine bessere Wettbewerbs fähigkeit gegenüber anderen europäischen Ländern TAB. 1: WIRTSCHAFTSDATEN SPANIENS (IN %) Wirtschaftsindikatoren 2013 2014 2015 BIP-Wachstum -1,2 1,4 3,2 2016 2,7 Verbraucherkonsum/-ausgaben -2,3 2,4 3,4 2,8 Arbeitslosenrate/-quote 19,8 26,1 24,4 22,1 Inflation 0,3 -1,0 -0,0 0,9 Zinssatz: 3 Monate 0,3 0,1 -0,1 -0,1 Zinssatz: 10 Jahre 4,1 1,6 2,0 2,9 Quelle: Catella Research 2016 Spanien wird 2016 voraussichtlich der verhaltenen globalen Wirtschaftsentwicklung standhalten und in den Bereichen Exportleistungen und BIP-Wachstum viele Länder der Eurozone übertreffen – voraussichtlich um 2,7 %. Eine Entwicklung, die streng der Rendite/Risiko-Einschätzung der Investoren folgt. Die spanischen REITs sind weiterhin gut vertreten und führen ihre aggressive Preispolitik fort. Renditerückgänge sind in nahezu allen Sektoren zu beobachten. ABB. 3: I NVESTITIONSVOLUMEN INTERNATIONALER INVESTOREN (BÜRO, EINZELHANDEL, WOHNEN) Mil. € 8.000 Der stetig wachsende Einzelhandelsumsatz ist ein Indiz für den oben skizzierten Aufschwung. Zumindest kurzfristig gesehen verfügt der spanische Verbraucher über eine erhöhte Kaufkraft, wovon der gesamte Einzelhandelssektor profitiert. Die guten Arbeitsmarktbedingungen, der einfache Zugang zu Kapital sowie die niedrige Inflationsrate und die niedrigen Zinssätze stärken die große inländische Verbrauchernachfrage. Die äußerst attraktiven Bedingungen steigern das Interesse der Investoren, in allen Einzelhandelssegmenten zu investieren. Dabei ist eine besonders starke Nachfrage von neuen und bestehenden Mode- und Restaurantbetreibern zu verzeichnen. Einige neue internationale Investoren/Käufer, hauptsächlich aus Europa und Amerika, haben sich auf den spanischen Einzelhandelsmarkt bereits fokussiert, da sie dort großes Potenzial für ihre „flagship stores“ in Core-Lagen sehen. Jedoch herrscht für diese Lagen ein begrenztes Flächenangebot, vor allem in den Top-Locations von Metropolen wie Madrid oder Barcelona. Diese Situation führt zu einem großen Wettbewerb unter den Interessenten, die die Renditen zwingend nach unten treiben. Die Nachfrage nach zweitrangingen Vermögenswerten in besten regionalen Lagen, ebenso wie Vermögenswerten guter Qualität an Sekundärmärkten mit steigendem Risikofaktor steigt weiterhin. Dadurch wird die Rendite-Lücke zwischen primären und sekundären Vermögenswerten weiter schmaler, da die Investoren vermehrt nach nicht Core-Objekten in besten Lagen Ausschau halten müssen. ABB. 4: INVESTITIONSVOLUMEN NACH SEKTOREN 2015/2016 4% Wohnen 6% Sonstiges 33% Einzelhandel 10% Logistik 7.000 6.000 15% Hotel 5.000 4.000 32% Büro Quelle: Catella Research 2016 3.000 2.000 1.000 0 2016 (Prognose) Nordamerika Asien/Pazifik Südamerika Sonstige Quelle: Catella Research 2016 2006 Europa 2009 2012 2015 Spitzenmieten: In den Core-Lagen (Einkaufsstraßen) wird mit einem leichten Mietpreisanstieg gerechnet; ansonsten bleiben die Mieten relativ stabil (Madrid: 255 €/m²/Monat). Spitzenrenditen: Vorwiegend gleichbleibende Spitzenrenditen in 2016 (4 %). Angebot: Rückläufiges Angebot in den Core-Lagen, Entwicklungspipeline passt sich nur langsam an. Nachfrage: Wachsende Nachfrage im Primär- und Sekundärmarkt in 2016. 2 / 4 CATELL A | MARKET TR ACKER MÄR Z 2016 Büro Das Wirtschaftswachstum Spaniens wirkt sich positiv auf den Büroimmobilienmarkt aus. Eine steigende Nachfrage nach Büroflächen ist vor allem in den Städten Madrid und Barcelona in Core- oder CBD-Lagen erkennbar. Einige große Transaktions geschäfte sind momentan noch in Verhandlungen, während gleichzeitig viele Mieter nach Möglichkeiten suchen, ihre Flächen zu vergrößern bzw. qualitativ zu verbessern oder neuwertigere Flächen in effizienteren Bürogebäuden zu mieten/kaufen. Dabei ist die Innenstadt die beliebteste Lage für die Ansiedlung von Unternehmen. Jedoch herrscht hier ein entsprechend knappes Angebot (ca. 7 % in CBDs) mit steigenden Mieten, die das Spitzenniveau von 2008 noch nicht erreicht haben. Dies führt zu einem großen Wettbewerb zwischen den einzelnen Marktteilnehmern. Spekulative Entwicklungen sind in den Bürostädten Madrid und Barcelona in nächster Zeit vorauszusehen. Reichlich Potenzial gibt es bei sanierungsbedürftigen Gebäuden. Einige ältere Gebäude in CBD-Teilmärkten werden voraussichtlich bald generalüberholt. Die Leerstandsquote wird an diesen Standorten weiter sinken. Während die heimischen Akteure den Markt noch dominieren, kommen die ausländischen Investoren immer mehr in den Vordergrund des Geschehens und versuchen durch einen starken Wettbewerb die Renditen der Core-Immobilien in Madrid und Barcelona aktiv zu senken. Die beschränkten Möglichkeiten dieser Top-Lagen zwingen einige Investoren, mit höheren Renditeanforderungen in anderen Teilmärkten bzw. den Sekundär-Städten zu investieren. Der Büroimmobilienmarkt hat sich von einem Käufer- hin zu einem Verkäufermarkt entwickelt, wobei es Investoren nicht leicht haben qualitativ hochwertige, preisgünstige Flächen zu finden. Die Verkäufer nutzen dieses Potenzial aus, indem sie ihre Immobilien durch den aktuell herrschenden Wettbewerb für gutes Geld an Investoren verkaufen, was vor einem Jahr noch unvorstellbar war. Bei der Analyse der Immobilien- renditen und dem Vergleich mit der 10-jährigen Staatsanleihe erwarten wir einen Rückgang der Differenz von aktuell 200 auf rund 150 Basispunkte bis 2018. Ein deutliches Signal, dass Investoren sehr stark auf Spaniens Immobilienmärkte setzen. Spitzenmieten: Das knappe Angebot bei qualitativ hochwertigen Immobilien in Core-Lagen und die steigende Mieternachfrage resultiert in einem positiven Mietwachstum. (Spitzenmiete Madrid CBD: 33 €) Spitzenrenditen: Der steigende Wettbewerb um CoreVermögenswerte in Madrid und Barcelona wird die Renditenentwicklung unter Druck setzen. (Spitzenrendite Madrid CBD: 4,25 %) Angebot: Das Angebot wird sich aufgrund neuer Bautätigkeiten um 100.000 m² erweitern. Nachfrage: Die Nachfrage bleibt stark (550.000 m² in 2015) aufgrund des verbesserten wirtschaftlichen Umfelds. Dies wird zu einem weiteren Mietpreisanstieg in Core-Lagen führen. ABB. 5: S PITZENRENDITE BÜRO & 10-JÄHRIGE STAATSANLEIHEN % 7 6 5 4 200 bp 150 bp 3 2 1 0 ’02 ’03 ’04 ’05 ’06 ’07 ’08 ’09 ’10 ’11 ’12 ’13 ’14 ’15 ’16 ’17 ’18 Barcelona Madrid 10-jährige Staatsanleihe Spanne Logistik Quelle: Catella Research 2016 Der Logistikmarkt erlebt ebenfalls einen Aufschwung, bedingt durch die positive wirtschaftliche Entwicklung und das wachsende Geschäftsvertrauen. Der Verbraucherkonsum, vor allem im Online-Bereich, wächst stetig, was einen großen Einfluss auf die Nachfrage nach Distributionsflächen hervorruft. Hohe Investitionsaktivität kommt vor allem von ausländischen Investoren, welche die verbesserten Core-Lagen nachfragen, solange sie noch verfügbar sind. Die Nachfrage wächst auch für größere Logistik- und Lagerflächen, die in der Nähe der Hauptballungszentren liegen. Der Flächenmangel führt dazu, dass Core-Investoren ein zunehmendes DevelopmentRisiko eingehen. Die Menge an ausländischem Investorenkapital, avisierend auf den spanischen Logistikmarkt, ist in den letzten Quartalen sehr angestiegen. Mit einem besseren RenditeRisiko-Profil und guten Finanzierungkonditionen zogen viele Investoren ebenfalls in Betracht, in Immobilien aus dem Prime Segment an Sekundärstandorten (B-Lagen) oder dezentralen Orten zu investieren. Das knappe Angebot in den Core-Lagen (an A-Standorten) wird sich kurzfristig wahrscheinlich nicht verändern/lockern. Hingegen wird erwartet, dass die Nachfrage an B-Standorten und dezentralen Standorten ansteigt und das Delta somit aufgefangen wird. Dies hat zur Folge, dass in nächster Zeit die Renditen im Prime Segment weitere Einbußen verzeichnen werden. Spitzenmieten: Der Mangel an verfügbaren, qualitativ hochwertigen Flächen im Prime Segment bewirkt hohe Mietpreise für Core-Immobilien (Spitzenmiete Madrid: 5 €). Spitzenrenditen: Die Kapitalgewichtung in Anbetracht einer Investition in den spanischen Logistikmarkt wird als lukrativ angesehen, da die Renditen sich zuspitzen werden (Spitzenrendite Madrid: 7 %). Angebot: Das knappe spekulative Angebot wird dazu beitragen, die insgesamt verfügbaren Flächen an Immobilien zu reduzieren, während die Nachfrage dagegen steuert. Nachfrage: Die sich kräftigende Wirtschaft wird durch einen aktiveren Arbeitsmarkt unterstützt. 3 / 4 CATELL A | MARKET TR ACKER MÄR Z 2016 ABB. 6: TRANSAKTIONSVOLUMEN SPANIENS NACH SEKTOREN ABB. 7: WACHSTUMSRATEN SPITZENMIETE Mil. € % 16 30 14 20 12 10 10 8 0 6 -10 4 -20 2 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Büro Einzelhandel Logistik Hotel Wohnen 2016 (Prognose) -30 Madrid Barcelona 2000-2008 2009-2014 2015-2019 Quelle: Catella Research 2016 Quelle: Catella Research 2016 TAB. 2: TOP TRANSAKTIONEN BÜRO & EINZELHANDEL 2015/2016 Sektor Markt Datum Name Büro Madrid 15. Nov Torre Espacio Einzelhandel Zaragoza 15. Sep Puerto Venecia Shopping Centre 15. Jan Gran Via 32 – Primark flagship store Einzelhandel Madrid Fläche in m² Preis in Mio. € Cap Rate Verkäufer Käufer 60.142 558 n. a. Andrew Tan Grupo Villar Mir 212.000 225 5% Canada Pension Plan Intu Properties 36.400 400 4,25 % Pontegadea Drago Capital JV PSP Investments Klépierre Orion Capital Managers Einzelhandel Madrid 15. Mär Plenilunio Shopping Centre 70.000 375 5% Einzelhandel Bilbao 15. Jul Megapark retail Park 63.500 170 6,25 % Oaktree Lar España Quelle: Catella Research 2016 TAB. 3: STANDORTFAKTOREN H1 2016 BÜROIMMOBILIEN Standort Spitzenrendite [%] Spitzenmiete [EUR/m²/Monat] Durchschnittsmiete [EUR/m²/Monat] take-up Volumen [m²] Leerstands‑ quote [%] Leerstand gesamt [m²] Gesamtbestand [m²] Investitionsvolumen [Mio. €] Madrid 4,25 33,00 27,00 225.000 10,50 1.426.350 12.850.000 800 Barcelona 4,75 20,00 16,00 150.000 11,00 704.480 5.920.000 200 Prognose 6 Monate Quelle: Catella Research 2016 Catella’s Investment-Meinung: Die spanische Wirtschaft holt auch in 2016 weiter auf. Für Investoren bedeutet dies: 2016 wird im Fokus des Interesses von Core-Investoren stehen, die nach stabilen Ertragsrenditen, primär an den etablierten Standorten und Lagen, Ausschau halten. Wir erwarten in diesem Segment ein höheres Preislevel zum Jahresende. Aufgrund der Renditekompression und des Mangels an hochwertigen Büro- und Einzelhandelsimmobilien in Madrid und Barcelona empfehlen wir, auch die anderen Sektoren wie Logistik, Hotel oder Wohnen grundsätzlich in den Investment fokus zu nehmen. Wir gehen davon aus, dass es zukünftig mehr Investitionen auf den Sekundärmärkten wie Bilbao, Valencia, Sevilla oder Málaga geben wird – diese Standorte werden für institutionelle Investoren auf absehbare Zeit sehr interessant sein, da sie sich in einer höheren Risiko-Rendite-Relation positionieren. Opportunistische Investoren werden sich immer mehr auf Projektentwicklungen konzentrieren, um ihre erwarteten Überrenditen zu erzielen. Letztendlich empfehlen wir einen genaueren Blick auf ein professionelles Asset Management zu legen – welches eine höhere Nachfrage, besonders bei internationalen Investoren, hervorruft. Dies wird die objektbezogenen Renditen der Bestands objekte in den nächsten Jahren weiter stabilisieren. 4 / 4
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