大山駅東地区地区計画原案説明会の概要《質疑応答…主な質問をご紹介します》 1．地区計画（原案）について ●建物の高さの最高限度のルールについて質問高さ制限について、現状の高さ制限はどうなっており、地区計画決定後はどのように変わるのか。回答現状では高さに関する制限は、前面道路斜線と容積率、日影規制、高度地区などがあります。地区計画では、地区の特性を踏まえ、容積率を使いやすいように、現在の高さを提案させていただいています。質問区全域で絶対高さ制限を設けるとあるが、山手通り沿道地区①では、６０ｍまで建築可能となっているが、これは現状よりも高さを緩和しているのではないか。回答絶対高さ制限は、高さの制限を緩和するものではなく、用途地域や容積率の設定に応じて、高さの上限を決めるものです。現状では具体的な高さの制限がないため、高さの上限を設けることにより、適正な市街地環境の確保やまちなみの形成を図っていくことを目的としています。質問山手通り沿道３０ｍ区域にあるすべての土地で６０ｍの高さの建物が建てられるのか。回答都市計画による絶対高さの制限や地区計画が定められても、建築基準法を守っていただくことは変わらないため、敷地条件などにより建てられる高さは決まっています。敷地面積の規模や前面道路幅員などの諸条件の下で建てることのできる高さの上限が、山手通り沿道地区①では６０ｍまでとしています。質問高さの制限は、建築確認申請の際に確認されるため、地区計画によるルールは丌要ではないか。回答建築確認申請の際は、道路幅員や敷地規模、容積率等の設定値によって建築可能な高さは異なっています。また、絶対高さ制限の導入後は一定の制限は行われますが、区全域に設けるルールであるため、地区の特性に応じた設定となっていません。そのため、地区計画では地区の特性に応じた制限を行い、より良い環境づくりを進めるために必要なルールであると考えています。 ●遊座大山商店街沿道のルールについて質問商店街の 1 階用途制限について、個々の状況によって住宅等に変えたいと思う人が勝手に変更することも考えられるため、制限しきれないではないか。回答商店街の関係者の皆さまと協議を行ってきた中で、今後も商店街としてのにぎわいやまちなみを維持したいとの想いから、用途の制限を進めていこうという方針となっています。また、今後建替えられる場合には、商店等として使われるように誘導をしていくためのルールとなっています。質問文化会館前の南北の通りは商店や住宅が混在しているが制限できないのではないか。回答この計画では、1 階用途制限の対象は路線⑤の沿道としています。質問既存の敷地で間口が狭い場合、店舗や集合住宅に課される避難経路の確保が困難となるのではないか。また、避難経路の空間を確保することで十分な店舗面積を確保しにくいのではないか。回答検証の結果では、概ねの敷地で建て替えが可能であると確認できています。しかし、現況で小規模な敷地があることは事実であるため、現況を再精査した上で、地区計画の運用の中での補足を検討していきたいと考えています。 1 質問回答質問回答質問回答質問回答商店街沿道で住宅を確保する場合、建物を高くせざるを得ない。その場合、日照の問題はどうするのか。住宅地側への日影規制は従来通りに適用されるので、これまでよりも環境への影響が大きくなるルールというわけではないと考えています。自主管理歩道の確保は敷地規模によって幅員が異なるが、それによって歩道の幅がバラバラになったり、壁面が揃わないのではないか。区の指導要綱に基づいて運用しているため、課題として認識しているが、この地区計画の中でそれらの課題を解決することは難しい状況です。今後、指導要綱との運用上の調整を検討していきます。遊座大山商店街地区で、容積率６００％のエリアがあるとされているが、どこを指しているのか。遊座大山商店街地区東端の、山手通り沿道から３０ｍの区域が該当するエリアとなっています。現在の商店街では、商品ワゴンなどが道にはみ出しておかれている状況が見受けられる。商店街において、壁面後退のルールが示されているので、これを機会に、こうした商品等のあふれ出し対策もぜひ検討して欲しい。ご意見としていただきます。 ●地区施設（道路などの位置づけ）について質問道路の拡幅整備を行わないならば、地区施設に位置付ける必要性は低いのではないか。現在位置付けられている道路以外にも重要な道路はあるのではないか。回答日常時の通行や災害時の緊急車両の通行など、その地区において生活の軸となる道路のネットワークを地区施設という形で示しています。今後、整備が必要であると多くの声が挙げられた道路については、皆さまと検討し、必要に応じて地区施設としていくことも想定しているため、今後もご意見を頂ければと思います。 ●地区計画の目的や役割について質問地区計画に協力することで補助はあるのか。そういった補助がないと建替えが促進されないのではないか。回答皆さまの建替えにより、地区にふさわしい環境が徍々に整えられていくルールですので、建て替えを促進する補助を行うことは現時点で想定していません。質問行政によるまちの整備、事業を行うことはないのか。木密地域の解消や避難路の整備などを行う予定はないのか。回答地区計画は建替えルールであるため、道路の整備等を行うものではありません。ただし、区としても防災まちづりは課題と考えているため、改善の方策を今後検討していきたいと考えています。質問住宅地に住んでいて、防災性に丌安を感じている。自身の所有する土地は細い道路に面しており、建替えを行う場合、前面道路が４ｍになるように後退しなければならない。角地であるため後退する面が多く、建替えに支障を感じている。角地の規制緩和を地区計画でできないのか。回答角地については、建築基準法に基づき、建ぺい率が 10％緩和される基本ルールがあります。ただし、敷地形状や面積によっては十分な建替えが難しいケースも考えられます。その場合、周辺の皆さまと協力して建替える共同建替えという手法もあります。住宅地の防災まちづくりは、皆さまのご要望が多ければ、他地区の事例研究なども進め、検討していきたいと考えています。なお、建築基準法は、地区計画の上位にある法律であるため、地区計画を決定する・しないにかかわらず、先ほどご紹介した緩和の基本ルールは変わりません。 2 ２．大山駅東地区の今後のまちづくりについて ●東武東上線の立体化について質問東武東上線の立体化の構造は決まっているのか。また、駅の位置などがずれることを想定して地区計画が検討されているのか。回答現時点では立体化の候補区間となっているだけで、これから調査が行われる状況です。そのため、立体化に配慮した地区計画として作成をしていますが、整備を具体化するような内容でありません。質問立体化と地区計画の決定のタイミングが合わないのではないか。立体化は数十年かかる事業であるのに対し、現時点で地区計画を決めて良いのか。回答地区計画でも立体化を想定はしています。地区の環境維持や今後のまちの転換期を見据え、地区計画は先行して決定する必要があると考えています。質問東武東上線が高架化されるか地下化されるかでまちづくりは大きく変わるので、今何か検討するのは難しい。区からも早く結論を出すように要望をしてほしい。回答近年の他地区事例をみると、立体化事業は 10 数年かかっている状況が多いです。立体化の調査開始から事業認可までも時間がかかりますが、そこまで議論をしないと、これまでの検討がストップしてしまいかねません。地区のまちづくりの中でできることから議論を行い、立体化に備えられればと思います。 ●大山駅の駅前広場整備について質問駅前広場は大山駅の西側、東側どちらに整備されるのか。回答立体化に向けて調査が開始される時点であるため、未確定です。なお、大山まちづくり総合計画で示された整備候補エリアを基に、今後検討していきます。質問駅前広場の位置が決まった場合、その用地にある建物や土地は買収され、転居しなければならないのか。また、鉄筋コンクリートの建物も同様に撤去されるのか。回答駅前広場整備の手法はまだ決まってはいませんが、事業の対象範囲となった場合、建物の構造や築年数に関係なく、ご協力いただくこととなります。対象となる土地や建物は、それぞれの適正な取引価格に基づき補償を行います。しかし、ただ転出をお願いするのではありません。例えば、共同建替えや再開発事業などを実施し、駅前広場のスペースを作り出すなど、この地区に住み続ける方法、まちづくりの可能性を皆さまと相談しながら進めていきます。例として、成増駅の駅前広場整備については、関係権利者の方々と協議の上、再開発事業を行い、現在のような形になりました。本地区においても、皆さまとご相談しながら、実現させていきたいと考えています。質問駅前や駅の整備については、現時点で内容やスケジュールが丌確定なことは理解しているが、東地区、西地区にとって重要な課題である。両地区の関係者が情報共有できる場や連絡会などを設けてほしい。回答区としても情報共有の場づくりは重要と認識しており、そのような機会を設けるための準備をしていきたいと考えています。また、駅前周辺のまちづくりについては、皆さまと検討を積み上げて実現したいと考えているため、今後もご協力いただければと思います。質問東地区、西地区ともに駅周辺での建替えが見られるが、駅前広場整備のために今後建築を制限することはあるのか。回答法律上の仕組みとしては、駅前広場が都市計画決定した場合に建築制限がかかります。ただし、建替えのタイミングは、皆さまの生活設計に関わる大切なことなので、駅前周辺のまちづくりの進捗に関する情報提供に努め、皆さまが将来に向けて色々とご検討できるようすることが大切だと考えています。 3