MARKET 観光促進手段としての IR シンガポールから見た 日本へのインプリケーション （CBRE Japan Special Report「統合型リゾートによる観光振興の可能性」抜粋） 貝畑 奈央子 CBRE リサーチ シニアアナリスト （ARES マスター M0801605） 含んで開発される統合的な観光施 り構成されている。IR の整備を機 設である。わが国では 2020 年の東 に、シンガポールではホテルの客室 京オリンピックまでに IR をオープン 数が IR オープン前から増え始めた。 衆議院が解散となり、昨年秋の臨 させるべく、IR 推進法案が本年の IR オープン後には国際会議の件数 時国会で審議される予定だった 「特 通常国会で審議される見込みであ が増え、外国人旅行者数や小売販 定複合施設区域の整備の推進に関 る。IR の導入については、2014 年 6 売額が押し上げられ 、その結果、観 する法律案 （ いわゆる 「カジノ法案」 月に政府が発表した成長戦略でも 光収入が大幅に増加している。 または 「 IR 推進法案 」 ）も審議は先 検討を進めることが明記され 、世界 送りになった。しかし同法案は、訪 の多くの人々を呼び込むべく、観光 本稿では、IR と言う言葉を作り出 日外国人数の誘致による中長期的 促進の戦略の一つとして注目を集め し、カジノ業界で IR というコンセプ な消費の拡大や経済の振興に資す ている。 トを一般化させるきっかけを作った 1. はじめに シンガポールに着目し 、2 つの IR る取組みとして超党派の議員連盟で 採択されており、1月26日召集予定 2010 年にオープンしたシンガポー オープン前後でカジノ以外の要素 の通常国会に再提出される見込みで ルの2 つの IR は、IR の代表的な事 （ ホテル、リテール、MICE 等） に係 ある。 例と言われており、日本でのカジノ るマーケットにおいてどのような変 合法化の議論の中では、主にそれら 化が見られたのかを俯瞰する。そし 「 IR 」とは Integrated Resort （統 が参考とされている。2 つの IR に て、わが国で IR が整備されること 合型リゾート） の略で、カジノを中心 おいて、カジノ以外の空間は、テーマ となった場合、どのような効果が期 として、ホテル、レストラン、劇場等 パークのほか、水族館、博物館、劇 待されるかについて考察する。 の娯楽施設、さらに国際会議場、国 場、MICE 施設等の多様な施設や、 際展示場といった MICE 注1 施設を 数千人が宿泊可能な大型ホテルによ 注1 MICE：Meetings（会合）、Incentives（報奨旅行）、Conferences（会議）、Exhibitions（展示会） January-February 2015 51 MARKET 図1 シンガポールの IR の施設構成 2. シンガポールに おけるIR 2010 年にオープンしたシンガポー ルの2 つの IR は、Las Vegas Sands が 運 営 す る Marina Bay Sands Marina Bay Sands Resorts World Sentosa 2010年４月 オープン 2010年１月 155,000 ㎡ （15.5ha） 敷地面積 490,000 ㎡ （49ha） 581,400㎡ 延床面積 343,000㎡ BeachVillas22 室 ホテル Marina Bay Sands Hotel 2,561室 Hotel Michael470 室 HardRock HotelSingapore364 室 FestvalHotel 387 室 EquariusHotel172 室 OceanSuites11 室 CrockfordsTower120 室 Treetop Lofts 2 室 テーマパーク Sands SkyPark Universal Studios Singapore 水族館 - Marine Life Park Resorts World Sentosa （ RWS ） であ 博物館 ArtScience Museum The Maritime Experiential Museum/Trick Eye Museum り、IR の代表的な事例と言われて 劇場 Sands Theater/Grand Theater Festive Grand Theater いる。また、シンガポールの IR で MICE Sands Expo and Convention Centre Resort World Convention Centre （ MBS ）と Genting が 運 営 す る 出典：各施設 HP より CBRE 作成 は、カジノの面積は1施設あたり最 大 15,000㎡までに制限されており、 図 2 シンガポールの IR の施設構成図 その結果、MBS ではカジノは施設 Marina Bay Sands 全体の2% 、RWS では同4% となっ ている。カジノ以外の空間は、MBS の Skypark 、RWS の Universal Studios Singapore をはじめとする テーマパークのほか、水族館、博物 館 、劇場、MICE 施設等の多様な 施設や、複数のホテルにより構成さ れている。 Resort World Sentosa 3. シンガポールに おけるIR の ビフォー &アフター ホテル IR のオープン前に顕著に見られ た変化の一つに、ホテルの供給量 が挙げられる。シンガポールのホテ 出典：各施設 HP より CBRE 作成 ル客室数を見ると、2007年まではほ とんど 新 規 供 給 が なか った が 、 52 2008 年以降は増加基調が続いてい 体化するのとほぼ時を同じくして複 までの3 年間で約 25% 増加し、約5 る。シンガポールで IR の整備が確 数のホテルの開発計画がスタートし 万室まで積み上がった。そして、2 定したのは 2005 年 、2 つの IR の落 たことになる。2008 年からの大量 つの IR がオープンした2010 年以後 札企業が決定したのは 2006 年であ 供給により、シンガポール全体のホ も引き続き毎年約5% ずつ増えてい ることから、IR 整備の方向性が具 テル客室数のストックは IR オープン る。このように新規供給が続いてい ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.23 外国人旅行者数 るにもかかわらず、2010 年以降も全 142件と過去最高を更新した。その 体で 85% 以上の稼働率が維持され 後も毎年増加が続いており、2013 年 ていることは特筆に値する。 時点では IR オープン前の3 年平均 シンガポールの外国人旅行者数は （ 129 件）を4 割程度上回っている。 リーマンショックの影 響を受けて 客室レート （ Average Daily Rate そして、国際会議件数のグローバル 2008 年 、2009 年と2 年連続で減少 = ADR ）は、リーマンショックの影 ランキングで毎年上位都市の順位が した。その反動もあったと推察され 響により2008 年から2009 年にかけ 変わる中、シンガポールは 2011年か るが、カジノや大型の MICE 施設を て大幅に落ち込んだものの、2010 年 ら連続でトップ 5-6 位、アジアでは 含む IR がオープンしたことにより、 にはピークの 9 割程度の水準まで急 トップを維持している。 2010 年は前年比 20% 増の1,164万人 2 つの IR がオープンする以前は、 速に持ち直し、2011年にはリーマン となった。これはリーマンショック以 ショック以前のピーク水準にまでほ 前にシンガポール史上初めて1,000 ぼ回復した。また、ADR に稼働率 120 MICE 施設 客室数 図 4 シンガポールの客室レート 示会が対応可能な施設 （ いわゆる 200 150 も隣接あるいは併設している施設が ADR はじめとする各種エンターテイメント 図 5 シンガポールで開催された国際会議 200 施設 （ 劇場や博物館、テーマパーク、 水族 館 ）とも一体となった大 型の 160 140 MICE 施設が整備され 、大型の国 勢が面積ベースで約1.5 倍充実した ことになる。 2014 出典：STR、CBRE 180 120 件数 際会議や国際展示会の受け入れ態 2013 RevPAR 中心であった。2つの IR の誕生によ り、ホテルやモールに加え、カジノを 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2002 50 ほかにホテルやショッピングモール IR オープン 100 2003 2002 = 100 250 の施設、もしくは会議場・展示場の 2015E 出典：STR、CBRE ポールで大型の国際会議や国際展 MICE 施設）としては、展示場単独 60% 稼働率 （ 国際会議場・国際展示場） 2 つの IR オープン以前は、シンガ 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 80 70% IR オープン 100 稼働率 80% 2005 り、現在も高水準を維持している。 160 140 2004 リーマンショック以前のピークを上回 90% 2003 RevPAR ）については、2011年には 180 2002 （ Revenue per Available Room = 図 3 シンガポールのホテル客室数と稼働率 客室数（2002 = 100） を加味した販売可能客室当たり売上 100 80 60 40 れた国際 会議の件 数は 2011年に 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 0 2002 その結果、シンガポールで開催さ 2001 20 出典：International Congress and Convention Association, Country & City Statistics Report January-February 2015 53 MARKET 図 6 シンガポールを訪れる外国人旅行者数 20 過去最高を更新している。2013 年 10% 10 0% -10% 5 -20% 末時点では1,557 万人で、IR オープ 外国人旅行者数 人旅行者の減少により、前年同月比 125 2013 2014.10 2012 スーパー 2010 = 100 115 コンビニ 飲食 アパレル等 105 家具・生活雑貨 レクリエーショングッズ 95 時計・宝飾品 総合 2014.10 ＊季節調整値 2013 2012 2011 2010 85 が維持されており、2010 年から比べ ると2013 年の総合指数は1割超増 百貨店 2009 に2 つの IR オープン後は上昇基調 2011 図 7 シンガポールの Retail Sales Index （ 小売販売インデックス） 景とみられる。 （ 小売販売指数 ）を見ると、全体的 2010 出典：Singapore Tourism Board 治問題や中国の旅行法の改正が背 シンガポールのRetail Sales Index 2009 前年比 はマイナスとなっている。中国と東 リテール 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 上回っている。なお、直近では中国 1994 1990 -30% 1993 0 ン前の3 年平均 （ 1,000万人）を55% 南アジア各国との間で生じている政 30% 20% 1992 に比べて鈍化しているものの、毎年 百万人 数は、増加ペースこそオープン当初 15.6 11.6 15 IR オープン以降の外国人旅行者 40% IR オープン 前年比 水準である。 1991 万人超を達成した2007年を上回る 出典：Department of Statistics Singapore 加している。中でも時計・宝飾品お よび飲食の伸びが 2 割程度と著し 見出せないものの、高額商品から一 ガポールの観光収入は、カジノの売 く、スーパー、百貨店、コンビニでの 般消費財まで、IR のオープンを契機 上効果と外国人旅行者数の増加に 販売も1割超伸びている。シンガ とする外国人旅行者の増加を背景 より前年比 50% 増と急増し、189 億 ポールの良好な経済環境もさること にさまざまな業種の新規参入が見ら シンガポールドル （ 約1兆 6,091億円： ながら、外国人旅行者の増加が小 れた。 これは、2010 年は F1 2010 1シンガポールドル＝85円） となった。 売販売額を全体的に押し上げてお の開催が重なったこともあるが、集 その後の伸び率は鈍化しているもの り、特に時計・宝飾品のような高額商 客力を備えたシンガポールを、アジ の、増加基調を維持しており、2013 品については IR の影響が大きいと アでビジネスを展開・拡大するための 年は 234.7億シンガポールであった。 考えられる。なお、総合指数が引き ゲートウェイと位置付ける新ブランド これは IR オープン前の3年平均 （ 143 続き上昇トレンドにあるにもかかわら や外資系ブランドが増えた結果と言 億シンガポールドル）を64% 上回る ず時計・宝飾品が伸び悩んでいる理 えよう。 水準である。また、 「 観光・エンター テイメント・カジノ」を除いた観光収 由のひとつには、中国人旅行者の減 少があると推察される。 54 観光収入 入を見ても、IR オープン後の2011年 観光収入を見てみると、更に大き には、宿泊の伸びが全体をけん引 一方、 2つのIRのオープンとリテー な変化があったことが分かる。2 つ し 、IR オープン前の3 年平均 （ 141 ル賃料との間に明確な因果関係は の IR がオープンした2010 年のシン 億シンガポールドル）を2 割程度上 ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.23 図 8 シンガポールの観光収入 シンガポールの例で見る限り、IR 20% 100 0% 前年比 150 0 -40% 宿泊 飲食 ショッピング 観光・エンターテイメント・カジノ*1 2014 H1 -20% 2013 50 2012 4. わが国の IR 整備 都市で期待される 変化 40% 2011 持している。 200 2010 観光収入は引き続き上昇基調を維 60% 2009 るものの、前年同期比を見る限り、 億シンガポールドル れる外国人旅行者数は減少してい 250 2008 からは前述の通りシンガポールを訪 2007 回っている。なお、2014 年に入って その他 * 2 前年比 *1 2010 年からカジノへの支出を含む *2 飛行機代 、タクシー代 、電車代等を含む 出典：Singapore Tourism Board の経済効果は大きく、ホテル、リ テールと言った不動産セクターへの ように訪日外国人が毎年約 9% ずつ 都市の経済規模やインフラ （ 交通、 波及効果も期待される。わが国に 増えると仮定すると、日本全体で訪 宿泊、MICE 施設等） の整備状況に おいても、少なくとも IR が整備され 日外国人の数は毎年約5% ずつ増加 より異なることは言うまでもない。 る都市では、ホテルの客室数の増加 し、2030 年までに3,000万人という また、アジアではカジノ産業の競争 や MICE 施設の充実に伴い、外国 政府の目標も視野に入ってくる。ま が激化しつつあることにも留意すべ 人旅行者数が増え、ホテルやリテー た、観光収入は 2013 年時点の GDP きである。シンガポールの IR は成 ルの売上にもプラスの効果が期待で の1% 程度に拡大するという試算も 功事例と言われているが、必ずしも きよう。オリンピックが開催される 出来る。 IR の全てを代表するモデルという訳 2020 年に東京都と大阪府の2 か所 ではなく、わが国での IR 導入の目 で IR がオープンすると想定し 、そ ただし、IR から得られる効果の れぞれの都市でシンガポールと同じ 大きさやその持続性は、整備される 標 、導入する IR のコンセプトの明確 化が非常に重要である。 かいはた なおこ 地銀シンクタンクを経て 2002 年、生駒データ サービスシステム（現シービーアールイー）出向。 外資系クライアント向けにオフィスを中心とした 事業用不動産に関するコンサルティング業務に従 事。2009 年より、アウトバウンドコンサルティ ング業務を立ち上げ、中国・東南アジアを担当。 大手デベロッパー、商社、ゼネコンなどの各セク ターに係る海外事業に対してアドバイザリーを提 供。2014 年 7 月にコンサルティングからリサー チに異動し、より幅広いクライアントに対して国 内外のマーケットインサイトを発信。不動産証券 化マスター。 January-February 2015 55
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