別記様式第１住宅市街地整備計画書１．整備地区及び重点整備地区の区域 (1)整備地区名称：椿森３丁目地区所在地：千葉市中央区椿森３丁目全域面積：１０．０８ｈａ (2)重点整備地区名称：椿森３丁目地区所在地：千葉市中央区椿森３丁目全域面積：１０．０８ｈａ２．整備地区の整備の基本的方針 (1)整備地区の概要 ①立地本地区は、千葉県千葉市の中心市街地に近接する利便性の高い住宅市街地であり、ほぼ全域が千葉都市モノレール千葉公園駅から 500m 圏内に位置する。さらに、地区南側に位置する JR 総武本線千葉駅から概ね 1km 圏内である。 ②地区の形成経緯本地区は、戦後、急速な市街化の進行により、道路などの基盤整備がなされなかったため、狭あい道路や狭小敷地が多く、木造住宅が密集した市街地が形成された。また、地区の一部である国道 126 号沿道では、土地区画整理事業により基盤整備が行われているが、残りの部分は未整備のままである。 ③現況本地区の住宅戸数密度は 72.1 戸／ha、不燃領域率は 11.9%、旧耐震基準（昭和 55 年以前）の建築物の割合は 51.7%となっており、近年、建築物の多くが更新の時期を迎えているが、敷地の状況や所有者の意向などにより建替え更新が進まず、老朽化した木造住宅が密集しており、防災上、居住環境の面で問題を抱えている（平成 22 年 3 月現在）。 (2)整備地区の課題 ①安全な歩行者動線が少なく、災害時に避難経路の確保が難しい。地区内には狭あい道路が多く、その沿道では、建築物の建替え時にあわせて後退することが必要となるが、所有者の高齢化などによる建替え意欲の衰退や建築資金の問題等により、更新されない建築物がある。そのため、災害発生時においても、歩行者が安全に通行できる空間が確保されていないほか、道路ネットワークが適切に形成されていないため、歩行空間として十分な機能が確保されていない。 ②災害時に円滑な消防活動が困難な区域がある。地区内には狭あい道路が多いため、緊急車両が進入できる道路が不足してい -1- る。また、地震災害時において、断水した場合にも、円滑な防災活動に使用できる耐震性貯水槽（消防水利）が地区内にない。 ③大規模火災に対する建築物の安全性が低い。地区全体では、延焼危険性はそれほど高くないが、地区内の一部の区域では、耐火性能が低い老朽木造住宅が密集している区域がある。 ④地震に対する建築物の安全性が低い。旧耐震基準（S55 以前）の建築物が多いため、大規模な地震時において、建築物の倒壊による人的又は物的被害の危険性が高い。 (3)整備地区の整備の方針 ①整備の基本構想基本目標：『災害に強く安心して住み続けられる、心地よいまちの実現』イ）歩行者動線の安全性向上と災害時の避難経路の確保平常時の安全な歩行動線のほか、災害時の非難経路を確保する。ロ）災害時の円滑な消防活動の確保地震などの災害時に有効な消防水利の整備や道路の拡幅整備により、災害時の円滑な消防活動を確保する。ハ）大規模火災に対する建築物の安全性の確保大規模火災の発生を抑制するために、建築物の不燃化を促進する。二）地震に対する建築物の安全性の確保地震時において、倒壊による人的又は物的被害を抑制するために、住宅の耐震化により、建築物の安全性を確保する。 ②防災性の向上に関する基本方針及び実現方策イ）狭あい道路の解消地区の防災又は住環境上重要な道路は、幅員 5m 以上を確保するために早期の整備を推進し、幅員 4m 以上の道路等に適切に接していない敷地に建つ住宅の割合を重点密集市街地内で 50％未満（現況：83.5％(平成 22 年 3 月現在)）とする。ロ）災害時に円滑な消防活動が困難な区域の解消椿森 3 丁目公園に耐震性貯水槽を設置するほか、公園まで消防車が進入できるように周辺道路を整備することで、災害時に円滑な消防活動が困難となる区域を解消する。ハ）建築物の不燃化大規模な火災に対する建築物の安全性を確保するために、老朽木造住宅の除却や不燃化を促進するための制度を創設し、延焼抵抗率を重点密集市街地内で 35％以上（現況：30.6％(平成 22 年 3 月現在)）とする。 ③老朽建築物等の建替えの促進に関する基本方針及び実現方策イ）建築物の耐震化既存の耐震改修促進事業を活用するとともに、地区限定の耐震建替支援制度を創設することで、耐震建替えや老朽木造住宅の除却を促進し、住宅の耐震化率を地区内で 90％以上（現況：76.3％(平成 22 年 3 月現在)）とする。 -2- ３．整備地区の土地利用に関する事項土地利用に関する基本方針 ①住環境保全エリア交通や買物の利便性が高い閑静な住宅地であり、地区南部では、幅員 6m 以上の道路が土地区画整理事業により整備されている。なお、地区内には狭あい道路が多いものの、建築物の建替え時に後退することで、徐々に改善されてきていることから、今後も良好な住環境を維持・保全しながら、狭あい道路の拡幅や住宅の耐震化などの整備促進を図る。 ②密集街区改善エリア老朽木造住宅が密集し、建築物の倒壊や火災延焼の危険性が高く、道路が狭いため、接道条件が確保できない敷地が多く、建替えが停滞している街区がある。そのため、地区内の主要な生活道路の整備、狭あい道路の拡幅整備や住宅の耐震・不燃化などを促進することで改善を図る。住宅用地商業・業務用地公園・緑地その他 5.99ｈａ（59.4％）道 0.40ｈａ（4.0％）教 0.41ｈａ（4.1％）農 0.26ｈａ（2.6％）路 1.54ｈａ（15.3％）育施設 0ｈａ（0.0％）地等 1.48ｈａ（14.7％）（平成 22 年 3 月現在）４．住宅等の整備に関する事項 (1)主要な街区における住宅等の整備に関する事項団地名 (工区名) (面積) 事業手法施行者建設戸数住宅建設の基本方針－－－－－ (2)その他の街区における住宅等の整備に関する事項 ●耐震・不燃化促進支援（住宅市街地総合整備事業対象外事業）密集街区改善エリアの木造住宅等の耐震化及び耐震化に併せて行う防火改修について、建築資金等の一部を助成するとともに、耐震建替えや老朽木造住宅の除却に対する建築資金等の一部を補助することで、地区の耐震・不燃化を促進する。 ●耐震化促進支援（住宅市街地総合整備事業対象外事業）住環境保全エリアの住宅の耐震化を促進するため、既存の耐震改修促進事業を活用するとともに、耐震建替えや老朽木造住宅の除却に対する建築資金等の一部を補助することで、地区の耐震化を促進する。 -3- ５．公共施設及び公益施設の整備に関する事項 (1)主要な施設の整備に関する事項施設名整名道路公共施公園・緑地設称備の内容種別等事業量備考基幹道路Ａ（椿森 7 号線）道路改築延長 220.9m 幅員 5m －基幹道路Ｂ（椿森 18 号線）道路改築延長 210.8m 幅員 5m －基幹道路Ｃ（椿森 9 号線）道路改築延長 295.7m 幅員 5m －通路整備等 400m2 －椿森 3 丁目公園下水道－－－－河川－－－－その他－－－－名公益教育施設施設その他称面－耐震性貯水槽積備考－－ 1基椿森 3 丁目公園に設置可搬式小型消防ポンプ・ホース併設 (2)その他の施設に関する事項 ●狭あい道路拡幅整備事業＜既存＞（住宅市街地総合整備事業対象外事業）住環境保全エリアの狭あい道路（市道）、既存の狭あい道路拡幅整備事業を活用する。 ●狭あい道路拡幅整備事業＜新規＞（住宅市街地総合整備事業対象外事業）住環境保全エリアの建築基準法第 42 条第 2 項（私道）道路の拡幅における工作物移転費等の一部を補助することで、狭あい道路の改善を促進する。６．その他必要な事項 ①事業施行予定期間平成 24 年度から平成 33 年度までの 10 年間とする。 ②その他特に記すべき事項本地区においては、まちづくり協議会が組織されているため、引き続き活動支援を行うものとする。 -4- ■整備地区位置図ＪＲ総武本線千葉都市モノレール千葉公園駅中央区役所千葉県庁千葉駅京成千葉線ＪＲ外房線千葉市役所ＪＲ京葉線Ｎ 0 整備計画区域重点整備区域 -5- ■整備地区区域図 ② ① ④ ⑥ ③ ⑤ Ｎ整備計画区域重点整備区域 -6- ①幅員が大きく変化している道路 ②耐震性貯水槽を設置予定の椿森 3 丁目公園 ③重点整備路線の状況１ ④重点整備路線の状況２ ⑤重点整備路線の状況３ ⑥椿森 3 丁目公園への通路整備予定地 -7- ■整備地区計画図基幹道路Ａ椿森３丁目公園基幹道路Ｃ椿森三丁目町内会会館椿森中学校基幹道路ＢＮ整備計画区域重点整備区域公園幹線道路(既設) 公園拡張(約 400 ㎡) 住環境保全エリア補助幹線道路(既設) 防災対策施設密集街区改善エリア(重点密集市街地) 基幹道路(重点整備路線)(幅員 5m 以上拡幅) 耐震性貯水槽 -8-