第 5 コ E τ7 昭和 6 3年 4月 2 8 日東京都千代田区丸の内 3-1- 1 国際ビノレヂング東京高高三三会会報題字今崎登志子写真提供宮井雄二 727 大西事務所気付編集人代表河原忠一・西畑皆実しゅ > f >< 「塩飽諸島を橋台として架橋連絡せしめば，常に風波の憂なく，南釆北行，東奔西走瞬時を貸さず .それ国利民福これより大なるはなし」今.この夢が実現しました。大久保議之丞(明治 22年 5月) ( 2) l I ! {利1 6 3' p4J J 2 8L I 次の英文を和訳しなさい Youth When the a e r i a l s are down，andyour s p i r i li s coveredwith snows of cynicismand lhe i c eo f pessimism， thenyouare growno l d，even al e r i a l s lwenty，but as longas your a are up，t o calch thewaves of optimism，lhere i s hope youmay d i e youngate i g hl y. 訳文は 1 1頁にありますが，訳し終った後見るようにしてください。 Samue1 Ullman Youth i s not a time of life; i ti s ti s not amatter a state of mind， i o fr o s y cheeks，r e dl i p s and supple knees; i ti s amatter of the w i l l，a qualityo ft h y e imagination，a vigor o f the emotions; i ti s the freshness o f the deep springs of l i f e . Youthmeans a temperamental predominance o f courage over timidity of the appetite，for adventure over the l o v e of ease. This often exists i n aman of sixtymore thanaboyo f twenty. Nobodygrows o l dmerelybya number of years. We growo l d by deserting our i d e a l s . Yearsmaywrinkle lhe s k i n，bUl t O . g i v e up enlhusiasmwrinkles the souJ Worry. f e a r .s e l f d i s t r u s tbows t 恥 h 回 r t and lurns the s p i r i t back lOdUSl. Whelher sixtyor sixteen，there i si n everyhnmanb e i n g ' s heart the l u r e ofwonder，the unfailingchild-like appetite ofwhat's nexl，and lhe j o y of the game of l i v i n g .I n the center of your heart andmyheart there i s awireless station; so longas i t receivesmessages of beauty，hope， cheer，courage andpower frommen and from the I n f i n i t e，so longare youyoung. 第 5~}( 3 ) 地上げに関する一考察家法改正に基づく法律上の根拠の付与と地上げ環境の成熟を順風とし行政主体が地上げを実行する好機と私は判断する。「地上げ実例」昭和 62年 2月頃に，銀座 7丁目付近に所在する次のような慨略の不動産鑑定評価の依頼を受託した。香西勲本件の不動産は間口約 l mX 奥行約 2 0 mで中央部で広い部分を有するいわゆる"うなぎの寝床様の地形"，面積 1 7坪の土地上に老朽化した木造 2階建 "さんさん"編集部より近況報告を兼ねる原稿依延 18坪居宅 l棟が所在している物件であった。そ頼を受け，悪筆の私として種々考えた末話題性あるして同一所有者が土地建物を所有し，建物には銀座地上附こついて，地上げに関する一考察の表題とし「のスナ地上げチャート Jr 地上げ環境の成熟 I r 地上げ実例Jに分類して述べてみます。「地上げチャート」 γ クの"?"?が月額 35万円の賃料で賃借中で加えて，地上げ屋が周辺一帯の地上げ予定面積ー150 P Fのうち約 80%の底地所有権を既に取得済となっていた。私が調査した結果，一般的な標準的地形の地上げは小規模画地を併合することにより土地の地価水準は坪当り 1億円であった。従って，評価不効用噌を計ることを主目的として実行され，一般的さ動産は上限額として 17坪 X 1億 = 1 7億が考慮、に① 小規模画地底地所有権取得② 底地上の各種権利れるけれど，建築基準法，都安全条例等に怒触しての消滅③ 中大規模に併合④建設会社に売却⑤ 中高層再建築利用不可，地形不良，賃借入の付着等の点でヒソレ建築⑥ 最終需要者の過程を経る。このような過劣るため試行錯誤の結果坪当り 6 . 5 00万円，総額程に於いて新聞紙上に現われる場合が多いのが② 底 1 1億 5百万円と査定して依頼者に報告した。 3月地土の各種権利の消滅であろう。この項目の具体例下旬頃，関係人 (所有者・地上げ匡・宅建業者・税を述べれば都心部・周辺部および商業地・住宅地等理士・小生 )は都心事務所に集合して話し合いがなで異なるけれど都心部高度商業地内で一体の不動産 0 され次のような目的・内符等であった。所有者は 7 が土地所有者 (底地所有者 )・建物所有者 (借地権才前後の老婆で現金として手許に 5億円と買換えの者 )・借家人 (建物質借入 )で構成されている場合特例を活用して共同住宅取得および譲渡所得等総額概ね土地所有者 20%.建物所有者 60%. 借家人 12億の主張であった。地上げ屋は評価額同一額を 20%前後の筈Jj合で経済的利益の配分の指針として主張した。宅建業者は本件仲介業と買換え共同住宅いる。の紹介目的，税理士は節税対策である。「地上げ環境の成熟」土地は建物を建築して利用する方法が通常である当日長時間話し合われたが結論を得ることができなかったけれど，後日地上げ屋は所有権者の主張でけれど民法上，土地と建物は独立したー箇の不動産ある 12億円で了解したとのことであった。なお，として取扱うため各種復雑な権利関係を生じ，さら銀座のママに支払われた立退料は約 1億円との由。に借地人・借家人は特別法に基づいて一層の手厚い保護を受けているため利害関係者全員の合意を得なければ土地の有効利用を達成することが困難な状況にあった。一方，昭和 60年 10月頃より事務所床 .過剰流動性等を原因として都心商業地に於いて端を発した急激異常な地価上昇は周辺住宅地にも波及し当時の価格の 3倍前後で現在終息しつつある。このような状況下では底地所有者，底地上の利害関係者に対する補償金，立退料等も彼らの希望額を弾力的に受入れ可能な環境となっている。土地の有効利用の観点に立てば無計画・無秩序に民間活力に依存せず，行政当局は建築基準法の平等積率の見直しのみによらず積極的に"確たる都市計画"の下に借地借