「Vol.90」のダウンロード - 一般財団法人首都圏不燃建築公社

── 賃貸住宅オーナーの皆様へ ──
2011.5
パートナー
90
VOL.
写真：スズラン
特集／賃貸住宅メンテナンスレポート
地震後の建物チェックポイント
最新リフォーム事例集
キッチン・水廻りのリフォーム
資産運用レポート
「固定金利」と「変動金利」
世代と呼ぶことがあります（図参照）
。
定間隔で水平に巻き付ける鉄筋）の基準を
耐えうる住宅を目標に、帯筋（柱の主筋に一
実証されました（グラフ参照）
。今回の大震
最も被害が少なく、新耐震基準の有効性が
したが、ＲＣ造の建物では第三世代のものが
平成７年に阪神・淡路大震災が発生しま
強化しました。昭和年（１９８１年）には
に、計算方法そのものが大きく見直されま
震度６強以上の地震で倒れない住宅を目標
による詳しい報告を待ちたいところです。
造住宅との話もありますが、今後の専門家
災でも地震で倒壊した建物の大半は古い木
東日本大震災の被害は
区内や近県でも
した（この年に改正された建築基準法に基づ
く耐震基準を「新耐震基準」
、それ以前の耐
震基準を「旧耐震基準」と呼びます）
。以後、
今回の東日本大震災は東京近郊にも爪痕
しました。なお、
鉄骨造でもプレハブ工法等
（工
には溶接のやり直しが必要であることを説明
りません。また、最近の鉄骨造の建物の外壁
縁が切れただけで建物まで壊れたわけではあ
ていると不安になりますが、これらの状況は、
動産コンサルタントの秋山英樹氏（㈱ユニ総
貸住宅もあります。以下は、一級建築士で不
現在までこの基準が引き継がれています。こ
年以降の建物を第三
場で生産されたもの）については、このような
ているものもあり、壁紙やクラスがよじれて
は動くことで振動を吸収するように造られ
事例２︵浦安市︶⋮液状化により
しまうことがあります。建物を支える基礎
部分や耐力壁が損傷していなければ、少しの
木造住宅の周りの地面だけ沈下
地盤の緩い埋立地で地盤が液状化。木造
ひびが入ってもあまり慌てる必要はありませ
では、緊急の補修工事が必要になるのはど
ん」
（秋山英樹氏）
階建ての社宅の周囲が約センチ沈下した
ため建物が傾き、水道の配管が切れていまし
た。敷地の南・北をコンクリートの建物が囲
年
く、地盤の弱いエントランス脇の植栽部分か
いる場合です。基礎部分や躯体部分が損傷
以前の古い建物で、壁に新たな亀裂が入って
んなケースでしょうか。
「一つは、昭和
ら土が吹き出たようです。建物自体には被
している可能性があるので、専門家に相談し
んでいるため地中の液状化圧力が高まりやす
害がありませんでしたが、住むためには建物
をジャッキアップして、もう一度基礎コンク
るマンションを目視確認に行かれるオーナー
も多いことと思います。前述した通り、新耐
震基準で設計されたＲＣ造のマンションは震
度６強までなら建物が倒壊しないように造
られています。
「周りのフェンスが倒れたり、
階段が地面から浮き上がったり、配管が切れ
昭和 46 年以前の古い
（地震力係数を
導入し、耐力
アップ）
（RC 造の柱の帯筋
間隔を 30cm から
10cm に強化）
2
目視で発見できる、緊急の補修工事が必要なケース♦♦
賃貸住宅メンテナンスレポート
てきました。
訓から改正がなされ、耐震基準が強化され
３月日、日本の観測史上最大の地震、いわゆる東日本大震災が発生しました。その後も大きな余震が続い
ており、
﹁この建物は安全なのか、住み続けられるのか﹂と不安を感じているオーナーや居住者も多いこと
と思います。対策の第一歩は、事実を知ること。そこで今回は、建物の耐震性能、大きな地震後の建物につ
いて目視を中心としたチェックポイントなどを取り上げました。
昭和年の新耐震基準の
前後で分かれた被害状況
耐震基準の変遷のうち、ＲＣ造（鉄筋コン
クリート造）に関しては２つのポイントがあ
東日本大震災では津波によって激甚な被
害がもたらされましたが、非木造の建物は原
ります。昭和
年には震度５程度の地震に
形をとどめたものが多くありました。建築物
についてさまざまな規制を定めているのが、
年の制
第二世代
まとめて落下する
可能性
リートを打つ必要があるとのことです。
地震後の
重点チェックポイント
大きな地震があった後は、ご自分で所有す
1981 年
「建築基準法」で、この法律は昭和
第一世代
第三世代
昭和 53 年
宮城県沖地震
新対震基準
旧対震基準
昭和 56 年
の改正
を残しました。その中には、一部損壊した賃
23
のため建築の専門家は、ＲＣ造で昭和年以
前の建物を第一世代、昭和～年までの建
46
欠陥はほとんど見られないとのことです。
物を第二世代、昭和
56
定以来、大きな地震が起きるたびに被害の教
1981 年
46
早急に、専門家に調査を依頼
合計画）が賃貸オーナーの依頼で現地調査
を行った報告からの事例です。
事例１︵豊島区︶⋮鉄骨ＡＬＣ造
マンションの外壁が損壊
鉄骨ＡＬＣ造は、柱、梁を鉄骨で、外壁を
ＡＬＣパネル（気泡の入った軽量コンクリート）
で造る建築物。階建ての当該物件では、Ａ
ＬＣパネルを留めていた鉄骨の溶接部分が取
れてしまい、外壁が外れていました。住むため
56
♦♦
3
出典:日本建築家協会都市災害特別委員会緊急報告書より抜粋
46
10
（地震力係数を
導入し、耐力
アップ）
（RC 造の柱の帯筋
間隔を 30cm から
10cm に強化）
第三世代
第二世代
第一世代
0
2
25
15
昭和 43 年
十勝沖地震
基礎部分や躯体部
分が損傷している
可能性
新対震基準
旧対震基準
外壁のタイルが浮いて
いるのが見てとれる
昭和 46 年以前の古い
建物で壁に新たな亀裂
が入っている
第三世代
第二世代
75
40
●地震が引き起こした液状化現象の影響
で大きく破損した、浦安市のアスファルト
（株）
ユニ総合計画
道路。　写真協力：
Ⅰ : 無被害。よく見れば壁に部分的
なひび割れが入る程度の被害。
47
29
（Ⅱ＋Ⅲ）
80
Ⅱ: 壁および柱に亀裂が入る程度の
被害。小規模な補修が必要なこ
ともある。
20 （Ⅱ＋Ⅲ）
20
22
56
第一世代
（Ⅱ＋Ⅲ）
60
Ⅳ：柱などが倒壊し、建物全体また
は一部が倒壊する被害で、修復
は不可能に近い。
5
46
昭和 53 年
宮城県沖地震
昭和 43 年
十勝沖地震
（％）
■図：建築基準法における
対震に関わる改正の変遷
目視で発見できる、緊急の補修工事が必要なケース♦♦
♦♦
56
11
被害ランク
100
Ⅲ : 壁および柱にせん断破壊（部材
が断面に沿ってずれて壊れるこ
と）が生じ、建物の傾斜も考え
られる。大規模な修繕が必要。
31
56
4
昭和 56 年
の改正
昭和 46 年
の改正
■グラフ：阪神・淡路大震災によるRC造の被害状況
（％）
昭和 46 年
の改正
地震後の建物チェックポイント
特集／賃貸住宅メンテナンスレポート
特集／賃貸住宅メンテナンスレポート
●取材およびデータ協力：
（株）
ユニ総合計画　http://www.uni21.co.jp/
ましょう。もう一つは、タイルが浮いている
場合です。１、
２枚の剥離は大きな心配はい
りませんが、ユニット貼り工法※で壁に貼っ
たタイルが浮いている場合はまとめて落下す
る可能性があります。ただちに専門家に調
査を依頼してください。このほか、手すりが
取れかかっている場合は落下する場合があり
ますので、
至急、
修繕等の対応が必要です」（前
出、秋山氏）
※３００㎜角のシートに小さなタイルをま
とめて貼っておき、モルタルを塗ってタイル
を貼る工法。
補修等の適切な対応をとらないと
管理者責任を問われることも
一度大きな地震で建物が損傷すると、入居
者はなかなか恐怖心が消えません。オーナー
には、速やかに不安を払拭していただきたい
と思います。また、損壊して危険な状態にあ
ることが明らかにもかかわらず、補修等の対
応を取らずに余震等でけが人が出てしまっ
た、あるいは居住者に損害を与えた場合は
オーナーが管理者責任を問われる可能性も
あります。地震等の自然災害があったときは、
いち早く建物をチェックし、遅滞なく対処に
賃貸経営マンスリーデータ－ 5 月－
賃貸住宅融資金利
住宅金融支援機構
35 年固定・参考金利
長期国債金利
新発 10 年物国債
流通利回り
5 月参考金利
2.82％
4 月利回り
1.215％
建設工事費デフレーター 2 月指数
非木造住宅
2005 年度＝ 100％
賃料動向
首都圏マンション
1 戸あたり成約賃料
2.79％
3 月利回り
0.03　前月金利差
1.209％
0.01　前年同月指数前年同月比
104.1
3 月賃料
4 月参考金利前月金利差
102.2
8.85 万円
●機構の参考金利は、0.03 ポイント
ほど上がり、6 カ月連続の上昇となっ
た。建設工事費の前年同月比は、
1.9％
上昇した。3 月の首都圏賃料は、前
年同月比− 3.7％と下落している。
1.9％
前年同月賃料前年同月比
9.19 万円
▲ 3.7％
注）
１　賃貸住宅融資金利は、住宅金融支援機構・繰上返済制限制度を利用する場合のデータより。
２　長期国債金利は、日本証券業協会発表の店頭売買参考統計値（基準日：25 日）
・平均・複利データより。
３　建設工事費デフレーターは、国土交通省・２００5 年度基準のデータより。
４　賃料動向は、アットホーム（株）調べ・居住用賃貸物件の成約賃料より。3 月のマンション成約面積平均は 35.69 ㎡。
ホワイトを基調にシンプルさを心がけ、オレ
ンジ色をアクセントとした。既存の床や建具
とマッチさせ、ファミリー層で決定権を持つ
女性（お母さん）を意識した内装にしている。
▼
▼
▼
▼
●取材協力：
（株）アトリエユニゾン http://a-unison.jp/
アリーナ（株）http://before-after.bz/
After
募集のチラシを作成
5
After
新しいカラークロス、照明器
具等と既存のものが調和し、
部屋全体が統一感あるように
コーディネイトされている。
After
1
し、その効果もあっ
Before
キッチンは、オールスライド
の大容量収納で、奥の物も取
り出しやすい。吊り戸棚は跳
ね上げタイプを採用している。
ホワイトを基調に、オレンジ色が映える。収納
力のあるミラーボックスと、シームレスで使いや
すい深型ボウルの大きさが魅力的。
▼
て、リフォーム後ヵ
●工事費概算／ 135 万円（税込）
月ほどで入居が決定
●部屋／２L ＤＫ
ら遠いという立地もあり、空室が埋まらなかっ
●構成／ＲＣ造・４階建て
した。
●築年数／ 21 年
た。女性が注目するキッチン等の水廻りを中
あったため、給排水管を比較的自由に設置す
リフォームデータ
取り組んでいただければと思います。
年を超え、駅か
ることができ、キッチン等水廻りの機能性を
容易に高められた。賃料をアップして、女性
が入居した。
既存の床材や建具を活かしながら、
生まれ変わる
①リフォーム概要⋮キッチン、洗面台の交換、
和室を洋室に（床・壁・天井）
。照明器具、ト
イレ内装。
② オーナーの希望 ⋮ 近隣に同様な物件が多
After
最新
リフォーム
事例集
毎日使う場所だからこそ、入居希望者の注目を集めるキッチンや
洗面台、トイレ等の水廻りリフォームの最新事例を紹介します。
和式便器から、最新の温水洗浄便
座付トイレに変身。紙巻器・手すり・
棚一体型を設置し機能アップ。
シンプルな色をメインに生まれ変
わったキッチン。湯沸かし器はベ
ランダに移し、コロンは二口に。
く、空室が埋まらない。まだ割と新しい既存
1
の床や建具を活かして、物件の特徴づけを行
いたい。費用は家賃年分程度。
③リフォームポイント⋮キッチンと洗面台は
After
40
40
キッチン・水廻りのリフォーム
Before
築年の物件のキッチン等が
使いやすく、機能アップ！
●工事費概算／ 180 万円（税込）
心に新しくして、空室対策としたい。
●部屋／１ＤＫ
①リフォーム概要⋮キッチン、トイレの交換
●構造／鉄骨造・3 階建て
③リフォームポイント⋮床下の高さに余裕が
●築年数／ 43 年
と、それぞれの床・壁・天井の張替。
②オーナーの希望⋮築年が
リフォームデータ
■長期国債金利の推移（新発10年物国債流通利回り）
2.0
●長期金利の代表的な指標として「新発 10 年
物国債利回り」が使われ、住宅ローンの金利や
銀行が企業へ融資する際の金利を決める目安に
なっています。
●年間推移を見てみると、金融緩和政策の影響
もあり、昨年 8 月と 10 月で低下傾向を示しまし
たが、今年に入って１．
２％台で安定して、推移
しています。
（％）
1.5
1.0
0.5
10
4月
10
12月
11
4月
●入居者の募集にあたり、
一般の募集に先立って高齢者優先募集期間を3日間以上設けていただきます
「バリアフリー対応高円賃
（高齢者とは60歳以上の方をいいます）
。
また、
空室募集の際にも同様の措置を講じていただきます。
登録賃貸住宅融資制度」 ●入居者の募集を行う際のチラシ･立て看板等において、
高齢者優先募集期間を記載するとともに、
「高
における高齢者優先募集齢者であることを理由に入居を拒否することのない住宅金融支援機構のバリアフリー対応高円賃登録
についてのお知らせ
賃貸住宅融資を受けたものです。
」
との記載を行っていただきます。
4
﹁固定金利﹂と﹁変動金利﹂
方法を選ぶ必要があります。
「元利均等返済」
の特徴は、元利、つまり返済額の「元金＋利息」
が一定額で完済まで継続する点です。毎月の
支出が固定されるため、収支の管理が容易で
額の元本を返済していく仕組みで、返済が進
す。一方の「元金均等返済」は、毎回、一定
す。一般的な変動型は半年毎に金利が見直さ
むにつれ返済額が減少します。
大石泉
賃貸住宅経営の安定性はひとえに賃借人の
れますが、
「固定期間選択型」といって、３年、
ファイナンシャル・プランナー
安定確保だといえますが、ヒトが相手である
５年、年など、あらかじめ定められた期間両者の仕組みのイメージと特長は、左記の
が不確定だとなれば、リスクのオペレーショ
不安定であることのリスクのうえに、コスト
固定しておく方法がセオリーです。一方、金
び、将来の金利上昇に備えて金利を低い時に
上昇している局面では、借入は固定金利を選
年、金利
.
％固定
金利の場合です（※）
。元利均等返済の毎月返
億円、返済期間
表をご参照ください。表の試算は、借入金
だけに、不確実性をともなうこともやむを得
ンは非常に複雑になります。確定できるコス
利が下降している局面では、変動金利を選択
147,713,333円
の金利が固定されるタイプもあります。
トはできる限り固定し、家賃収入の変動リス
し、下降トレンドに乗ることがポイントです。
毎月支払う返済額のうち
元本部分が一定額となる
返済方法
ません。安定経営のためにオーナーができる
クに備えることも戦略のひとつです。今回は、
肝に銘じておきたいことは、
「金利動向の予測
毎回の支払額が一定とな
る返済方法
ことはコストコントロールです。家賃収入が現在のような低金利の時代、または金利が
コストの中の借入利息をテーマに金利のタイ
は誰にもできない」という点。また、目の前
を意識することも忘れてはなりません。
の金利の低さだけではなく、トータルコスト
プや返済方法について考えてみます。
借入金利のタイプ
返済方法の違いによる支払利息の差
155,145,666円
等返済のほうが高くなります。ところが総返
円。元金均
円。元金均等返済の
初の定めに従って金利が見直されるタイプで
がかわらないタイプ。一方の変動金利は、当
利は、一旦適用金利が決まると完済まで金利
新時の家賃引き上げは正当な理由（周辺相場
ほど修繕費が必要となります。また、契約更
般的には下がる傾向にあり、老朽化した建物
が、建物が老朽化するに従って設定家賃は一
るため、各々の特徴を理解し、自分に合った
るかによって毎月の返済額や総返済額が異な
返済」の二通りです。どちらの方法を選択す
一憂するよりも、固定金利を選び金利変動の
その一つ。予測のつかない金利の動きに一喜
定要素を増やす必要があります。借入利息も、
わりません。変動要素が多ければ多いほど固
初回の返済額は、
済額は、
万
えてみましょう。上記グラフは、二つの返済
. ％、
方法による借入残高の推移グラフですが、
年後の残高は、元利均等返済だと約
10
％と想定して試算しても、
す。大手都市銀行の元利均等
年固定タイ
元金均等返済だと約％も残っている計算で
80
3
済額は、元金均等返済のほうが約
年後
.
. ％の残高です。
プの金利を
約
10
71
してください。
ため、じっくり吟味して最適なプランを選択
ります。金利の選択も事業収益に影響及ぼす
り具合も含めて、リスクを把握する必要があ
すが、固定期間が終了した時点での残高の減
当初は低い金利でスタートすることが可能で
利で固定することが可能です。変動金利は、
今ならば過去の推移からみると非常に低い金
定金利は当初の金利で確定できます。しかも
金利の動きは予測できません。ですが、固
＊借入金：1億円、返済期間：35 年、金利：2.72％（固定金利）の場合。
尚、金利の 2.72％は住宅金融支援機構の平成 23 年 3月の参考金利を
もとにしている。
リスクを取り除いて、他の変動要素に備える
10,000
との著しい乖離等）がなければ請求できませ
20,000
円少なくてすみます。毎月返済額を優先する
30,000
こともひとつの方法です。
40,000
ん。立地条件やメンテナンスによりこれらの
50,000
のか、総返済額を優先するのか、借入の返済
60,000
状況をいくらか緩和できますが、それでも家ではここで、具体的に借入残高について考
70,000
は毎月のことですから、家賃収入とのバラン
残高（元金均等）
賃収入が賃貸住宅経営の要であることには変
80,000
返済方法の決定と同時に検討したいの
残高（元利均等）
が、返済期間です。同じ条件で返済期間を
90,000
年にすると、元利均等返済の毎月返済額
円。同額借入の場合、返
年後
年後
2
2
2
は、
年払いよりも高
100,000
スを検討しながら決定しなければなりません。
総返済額
464,761円
（初回）
〔借入額１億円、
35年払い、
金利2.72％の場合〕
賃貸住宅の建設資金等を借入れる際に悩ま
2
7
2
369,395円
（毎月）
毎月
（初回）
返済額
・始めのうち、
毎月返済額
は元利均等返済より高め
となる
〔借入額１億円、
35年払い、
金利2.72％の場合〕
・返済総額は、
元金均等返
済よりも多くなる
デメリット
しいのは金利の選択です。金利のタイプは２
35
・金利が変動しなければ、・返済額は初回をピークに
完済まで返済額が一定
減額していく
・初回の返済額は、
元金均・返済総額は、
元利均等返
等返済よりも少額となる
済よりも少額となる
メリット
元金均等返済
返済方法
元利均等返済
10
つ、
「固定金利」と「変動金利」です。固定金返済方法は「元利均等返済」と「元金均等
1
■表：
「元利均等返済」
と
「元金均等返済」
の比較
78
8
済期間を短くすると毎月返済額が増えるた
め、同じ元利均等返済の
万円少なくなります。
択肢も検討の余地あり、ではないでしょうか。
では、元利均等返済で返済期間を短縮する選
り、総返済額を減らしたいという事業プラン
毎月返済額が万円程度となっても余裕があ
返済よりも約
円となり、元金均等
等返済と同程度です。ところが、総返済額は
くなるのは当然ですが、毎月返済額は元金均
35
賃貸住宅経営の特徴と資金融資について
残高推移
（千円）
30
20
10
0
9
7
0
46
賃貸住宅経営の柱は家賃収入です。ところ
■グラフ：借入残高の推移グラフ
7
4
0
4
6
4,
7
6
1
3
6
9,
3
9
5
4
5
9,
7
7
6
25
1
3
7,
9
3
2,
8
4
6
資産運用レポート
不燃公社からのお知らせ
ョンの建設をお考えの方へ
賃貸マンシ
の不安を解消します
た
な
あ
工事の品質保証は
どうする？
工事費の支払いは
どうすればいい？
資金調達は
どうすればメリットが？
企画や設計は
どう進めたら？
どんなマンションが
いいんだろう？
“まかせて安心！”公社譲渡システ
公社譲渡システム
1
2
4
建築企画
良質で収益採算性の高い
建築企画をご提案。
協力会社 3 社による
基本設計の提示
資金調達
3
※ 総合コンサルタントコースの場合
安全かつ安定した経営を目指し、
バランスの良い資金調達を。
経営計画
事業化への判断を堅実にする経営計画をご提案。
5
設計内容のチェック
発注主として、設計図書のチェックを行います。
現場の品質チェック
売主として、責任を持って
各種検査業務等を行います。
6
公社取引会社
3∼5社による工事入札
アフターサービス
1 年点検、2 年点検を行い、
瑕疵担保責任を負います。
公社が連帯保証
●公社譲渡システム等に関するご相談がございましたら、下記相談窓口へ、お気軽にご連絡ください。
不燃公社のご相談窓口●●●●
●●●●
営業部
営業部水道橋センター
TEL 03（3436)2888
FAX 03（3436)6877
TEL 03（3556)0441
FAX 03（3556)0443
〒105-0004 東京都港区新橋4-6-15 日新建物新橋ビル
〒101-0061 東京都千代田区三崎町3-7-12 清話会ビル4階
発行／2011年5月25日
発行人／財団法人
首都圏不燃建築公社
〒105-0004
東京都港区新橋4-6-15 日新建物新橋ビル
電話 03-3436-2888 FAX 03-3436-6877
[ホームページ] http：//www.funenkosya.or.jp
企画・制作／株式会社 HS情報システムズ
〒112-8508
東京都文京区小石川1-1-17 とみん日生春日町ビル
電話 03-3830-7514
本誌記事内容についてのお問い合わせ・ご意見は
株式会社 HS情報システムズまで

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