lives mail magazine vol.38―――――――――――――――――――――――――― “入居者に愛され続ける魅力ある物件づくり” と “充実した賃貸経営” をサポートする、賃貸マンションの コンサルティング＋デザイン＆ビルドカンパニー lives【ライヴス】 からの耳寄りな情報 ―――――――――――――――――――――――――――――――――＞＞＞＞2011.8.23 TOPICS ＜NEWS＞ネクスト「更新料有効判決」の意識・実態調査の最終報告発表 ＜NEWS＞ライヴスと叶える不動産投資プロジェクト vol.14 <オーナーの 12 ヶ月>畳の表替え～畳替えの 3 つの種類～ <特集>原状回復ガイドライン再改訂案を読む <セミナー＆イベント>賃貸住宅フェア 2011in 名古屋 <PR> 西村 哲 が執筆した新刊書籍の出版のお知らせ 好評発売中！ ―――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――― こんにちは。 lives【ライヴス】 ｂｙ 西村建設（株） チーフコンサルタントの 西村 哲 です。 8 月も下旬に入りました。如何お過ごしでしょうか？ 昨日仲介業社さんを何件か廻りお話しましたが、家賃を下げてもきまらない物件が多いそうです。 なぜか？ “みんなが下げているから”ということです。下げるのであれば思い切って下げた方が良いとの事。 入居者の質は下げたくないし、空室は埋めたいし、悩んでいるオーナーさんが多いとお話されていました。 9 月に備え、家賃を下げかつ物件に魅力を加えていきたいと思います。 頑張りましょう。 特集では、「原状回復ガイドライン再改訂案」どういった点にポイントを置いているのかお話しております。 是非ご覧ください。 NEWS――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――― ネクスト「更新料有効判決」の意識・実態調査の最終報告発表 ―――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――― （株）ネクストは７月 15 日の最高裁判所における更新料を有効とする判決を受けて実施した、 全国の賃貸仲介・物件管理業対象の意識・実態調査の最終報告を発表しました。 主な結果は、「妥当だと思う７割、対策済み３割」「『更新料を下げた』２割弱、『更新料をなくした』１ 割弱」「『この２年間で更新料について問合せを受けた』約５割」などです。更新料有効判決について、 29.0％の不動産会社が「判決は妥当だと思うし対策は済んでいる」と回答。「妥当だと思うがこれから 対策が必要になる」と回答した 42.8％を合わせ、約７割が判決を妥当だと考えています。またこの２年間 の対策としては、「更新料を下げた」「更新料をなくした」ほか、「契約書を見直し、改訂した」 「説明書類を別途、準備した」「同意書を別途、準備した」 といった対策が取られていたことがわかりました。 前回の特集で「最高裁 更新料「有効」判決 を問う」ということで、裁判と今後の行方・考え方を お伝えておりますので是非ご覧ください。オリジナル HP＜特集＞へリンク 詳細はこちら＞＞＞「更新料有効判決」の意識・実態調査の最終報告 NEWS――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――― ライヴスと叶える不動産投資プロジェクト vol.14 ―――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――― ここでは、私達ライヴスは土地と建物をパーケージでオーナー様の夢や希望を叶える 不動産投資プランを提案し、定期的に投資家の皆様に発信させて頂いております。 是非そのプランを投資家の皆様と一緒に実現していきたいと思っております。 ―――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――― 駅から徒歩 2 分、都心部まで電車で３０分と利便性が良く 南面接道で容積率 400％と敷地面積を最大限活用しやすい土地を購入し 住戸面積を最小限にしつつ競争力が高い魅力あるワンルームタイプを建築し、 高収益・長期安定経営を叶える不動産投資プラン 交通：東武伊勢崎線 最寄駅徒歩 2 分 敷地面積：37 坪 計画建物：RC 造 8 階建て 14 住戸 投資費用(税込)：17,700 万円 (土地購入+建築費) 表面利回り：6.64％ 家賃収入(年間)：1,176 万円 ―――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――― この不動産投資プランに興味をお持ちの方がいらっしゃれば、詳しい情報をお伝えし、 ご説明にお伺いさせて頂きますので、ご連絡お待ちしております。 お問い合わせ 電話番号 ： 03-5600-9332 (直通) 03-3633-8441 (代表) 西村哲(サトル)・石井正利まで E-mail: [email protected] ご希望の土地にあった不動産投資プランを作成し提出させて頂きますので ライヴスホームページ投資規模登録フォームにご入力をお願い致します。 オーナーの 12 ヶ月―――――――――――――――――――――――――――――――――――― 畳の表替え～畳替えの 3 つの種類～ ―――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――― 先日 5 年住んで頂いている入居者さんから畳がすり減り、布団についてしまうので、できれば畳を取り 替えて欲しいとの連絡がありました。 部屋を見させて頂いたところ、かなりささくれができ、消耗されていましたので、気持ち良く対応し、 少しでも長く入居して頂いた方が良いと思いこちらの方で畳の表替えをさせて頂きました。 早急な対応で入居者さんもとても喜んで頂きました。 畳の表替えってよく言いますが、意外と勘違いしている方も多いようですね。 まずは、畳の表替えの一般的な常識を少しまとめてみます。まず、よく畳替え、といいますが、 この畳替えには、３つの種類があります。 一つは、名のまま、「畳替え」。これは、たたみそのものを新しいものに変えるというものです。 完全に畳が古くなってしまった場合などは、このように新品に変えるということが必要になります。 畳表も畳床も取り替えます。この場合、新しい畳の料金の他に、古い畳の処分費用もかかります。 二つ目は「裏替え」と言われるものです。これは、今の畳表を裏返し、ヘリを新しく張り替えます。 ３年～５年に一度はこの「裏替え」を行うといいそうです。ただし、シミなどが裏の面まで出てしまって いると、この裏替えでは対応できません。 そして、３つ目が「畳の表替え」です。 「畳床」はそのまま利用して、「畳表」を新しいものに替えます。 ヘリも新しくつけ替えます。裏替えだけでは、対応できない時に、この畳の表替えをします。 この時期は、５年～７年くらいが目安です。 畳は、このように、畳の痛み具合によって、３つの段階がありますので、「畳替え」をする時には、 今どのくらいの状態なのかを把握してから畳替えの依頼をした方がいいでしょう。 たいていのたたみ店は、良心的なところが多いと思いますが、こちらに基礎知識がないと、 畳の表替えだけで済むものを、総取替になってしまった…なんて失敗もあるかもしれません。 タタミを入れてからの年数はしっかり把握しておいたほうがいいですね。 次回は表替えの料金（費用）についてお話します。 特集 ――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――― 原状回復ガイドライン再改訂案を読む ―――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――― 賃貸住宅において、退去時にたびたび問題になる『原状回復』ですが、平成１６年２月に 国土交通省が原状回復においてのガイドラインを発表しまし、早７年が経過しています。 この『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』はトラブルを未然に防ぐための決まりごとを 設定したものでしたが、敷金返金をめぐるトラブルは減少するどころか退去時に敷金取り戻し業者を 同行させる入居者が増えたり、少額訴訟に発展するなどトラブルは相次ぎ、悪化の一途をたどっている ようです。そこで国交省は再改訂版案を今年 6 月下旬に発表し、7 月 15 日まで一般から意見募集をおこな い、 8 月 16 日に「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の再改訂版を公表しました。 実際、再改訂はどういった点にポイントを置いているのかお話していきます。 詳しい解説はこちらをご覧ください。＞＞＞オリジナル HP＜特集＞へリンク セミナー＆イベントのお知らせ――――――――――――――――――――――――――――――― 賃貸住宅フェア 2011in 名古屋 ――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――― 今年で７回目を迎える賃貸住宅フェア 主催：全国賃貸住宅新聞社 開催日時：2011 年 9 月 13 日（火）・14 日（水）AM10：00～17：00（予定） 会場：吹上ホール 詳しくはこちらをご覧ください＞＞＞賃貸住宅フェア 2011in 名古屋 PR ―――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――― 西 村 哲 が執筆した新刊書籍の出版のお知らせ 好評発売中！ ―――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――― 西村 哲 が執筆した 書籍「リノベーションで満室経営！入居者に愛される住まいをめざして」が 昨年 10 月に週刊住宅新聞社（株）から発売されました。 老朽化物件 1 棟をリノベーションし、即満室にした≪実例≫を紹介しながら、 「入居者層や物件のテーマは、どのように考えたらよいのか？」 「入居者にとって本当に求めている仕様や間取りは何か？」 「長持ちしかつ質が向上できる修繕方法は何があるのか？」 「本当に入居者とペットに喜ばれる仕様は何があるのか？」 「入居者にいつまでも愛される物件にするには、どんなサービスが必要か？」など 賃貸経営における各プロセスにおいての多くの悩みや不安を Q&A としてセレクトし、 解決していくための考え方や発想、ノウハウをわかりやすくお伝えしております。 『長期安定、最高収益を生み出せる教科書』としてお役に立つ 1 冊となりますので、 ご高覧頂ければ幸いです。 「リノベーションで満室経営！入居者に愛される住まいをめざして」 メールマガジンのご登録はこちらへ―――――――――――――――――――――――― 上記内容のように、賃貸経営における皆様が知りたい耳寄りな情報やお役に立てるノウハウが満載 のメールマガジンを、隔週火曜日に送信致します！ ぜひ登録フォームに必要事項をご入力の上、お申込ください。 メールマガジン登録フォーム>>> ――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――
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