郊外住宅地は どのように形成されたか 年代半 おける住宅地の形成について振り返っ ていったのか。東京を例に、大都市に きた住宅地が、埋立地にも形成される それまで山や丘を切り拓いて造られて 面へと拡大していった。 年代以降は、 ようになる。少しずつタイムラグを持ち 区、大田区等に形成されていった。職 山手線の外側、現在の世田谷区や杉並 地へと郊外住宅地が形成されていった いうよりは、西へ、東へ、北へ、埋立 さらに 詳 細 に、その 郊 外 住 宅 地 がど 住 分 離 の「 住 」 を 受 け 持 つ 場 として、 のである。 市街地の過密から逃れ、安全で快適な ある。最初に、都市近郊に集合住宅団 のは高度経済成長期に突入して以降で 次に、郊外住宅地が新たに発展する 路が延びていく。そして、各駅を拠点 びるように、郊外に向かって民鉄の線 とがよく分かる。まず、植物の茎が伸 みると、植物の生態に実に似ているこ のように 形 成 されてい っ たのかをみて 地が次々建設されたが、すぐに人々は に丘や台地に向かって道路が細い茎の 住宅地が求められたのである。 より広い住宅、できれば一戸建て住宅 ように伸びていく。茎の先には、葉っ 立ち 並 ぶ 。 そこに住む家族の父親の役割は、文 字 どおりの「 働 き 蜂 」 である。 毎 朝、 丘 の 上 から 下 りてきて、 満 員 電 車 に 乗って養分を巣に運ぶ。数十年の時を 経て、見事な花を咲かせて実になった 子 どもたちは 順 々 にそこから 巣 立 っ て いき、やがて生涯の働きを終えた父親 たちは丘の上に戻る――大都市郊外の 4 MINTETSU AUTUMN 2010 ら、多摩川を越えてその西側に住宅地 が広がっていった。続いて、 ばには荒川を越えて埼玉・千葉方面へ、 年代に入ると利根川を越えて常磐方 てみたい。 郊外住宅地は、どのように形成され 70 域 は、 関 東 大 震 災 の 前 後 ぐらいから、 ながら、都心区を中心に、同心円状と 東京の最初の郊外住宅地といえる地 80 どの住宅地にも当てはまる物語である。 35 基調報告 80 をと願い、郊外は拡大の一途をたどっ 駅 ぱのように宅地が拓かれ戸建て住宅が 駅 た。東京圏では、１９６０年代後半か ［ 街はどのように生成、発展してきたか ］ 都心部から放射状に延びる鉄道沿線に開発された郊外住宅地。 子どもたちの声が響き渡る若いファミリータウンは、 数十年の年月を経て、 高齢者世帯が暮らす静かなまちへと変化した。 少子高齢化の時代、大都市圏の郊外住宅地を考える。 明治大学理工学部建築学科 教授 園田眞理子 Mariko SONODA 千葉大学工学部建築学科卒業、千葉大学大学院工学研究科修士課程修了、 千葉大学大学院自然科学研究科博士課程修了。明治大学理工学部建築学 科専任講師、助教授を経て、2009 年より現職。専門は建築計画学・住 宅政策論。日本建築学会、都市住宅学会、日本医療福祉建築協会所属。 著書に『変貌する住宅市場と住宅政策』( 共著 )、『家族のライフスタイ ルと住まい』（共著）、 『データで読みとく都市居住の未来』（共著）など。 少子高齢社会における 郊外住宅地のこれから 取材・構成／香田朝子 撮影／織本知之 住宅地年齢と郊外住宅地 住 宅 地 にも 年 齢 がある。「 住 宅 地 年 歳以上の後期 は減少し続ける。それとは対照的に 歳以上人口、わけても に 評 価 してもらい、 そこから「 郊 外 住 項 目 だけでは 価 値 を 計 れないだろうと また郊外住宅地については、先の３ 経 たことで 培 われたであろう 住 宅 地 と 宅の居住価値」を評定してみようとい 「 安 全 性 」 では、 火 事 等 の 防 災 性 や してのアイデンティティや居住者のアイ 考え、「情緒性」を加えた。長い年月を 空き巣等の防犯性、交通安全性、バリ デンティティ、 ご 近 所 づき 合 いや 自 治 う試みである。 住宅地では、戦前生まれから団塊の アフリ ー について、「 利 便 性 」 では 交 通 会活動などが、その評価項目である。 年間増え続ける 世 代 の 人 たちが 居 住 するところで、 激 や買い物・飲食・医療などの施設環境 この調査結果から、興味深いことが 高 齢 者 人 口 は、 今 後 年間 の利便性について、「快適性」では自然 分かった。わが国の不動産評価の仕組 平均寿命の 経過すると、世代交代が始まる。 地は、最初の居住が起きてから 年を ばとしてみよう。 歳 + 年で、ほぼ 歳になる。すなわち住宅 続き、世代交代が始まる。しかし、空 環境や街並み景観などについて、評価 これは、明治、大正生まれの人たちが 所とは住宅地年齢が い。それが起きる場 続 けており、 簡 単 には 空 きが 埋 まらな 「２０１０年 、 歳人口が入居 区内での世代交代は終 年＝１９６０年」 、 年代に外に向かっ て拡大した郊外住宅 地、東京では多摩川 西から始まる。 郊外住宅地の魅力 ではない。より正しくはリーマンショッ われている。 しかし、 その 表 現 は 正 確 の進展により「釣鐘型」になったとい 期の「ピラミッド型」から少子高齢化 わが国の人口構成は、高度経済成長 研究を行った。アン ２ ０ ０ ７ 年、 調 査 外住宅地を対象に ２０ ０ ０ 戸 規 模 の 郊 な戸建て住宅だけの 郊 外 にある 典 型 的 学生たちと、東京 歳だった ケ ー ト で「 安 全 性 」 り、２００８年をピークに、 歳のファ つの 4 項目について居住者 指標に基づく細かな 「双こぶラクダ型」になっている。つま 「 情 緒 性 」 の １９７３年生まれの者をピークとする 「 利 便 性 」「 快 適 性 」 １９４８年生まれの者と、 ク が 起 きた ２ ０ ０ ８ 年 に 歳だった では、これから何が起こるのか。 50 の 人 たちの 居 住 地 に したことにより 起 こ っ た 現 象 だと 推 測 で き る。 ち ょ う ど 祖 父 母 と 孫 の 関 係 に 当 たる 世 代 間 で 入 れ 替 えが 起 きた ということだ。「 １ ９ ４ ５ 年 + 年 ＝ １９９５年」の計算式が成り立ち、都 年代後半以降顕著になった 年 現 在、 東 京 ことは論理的に説明できる。２０１０ 心回帰が 50 60 35 盤に近づきつつあると言っていい。 23 － 50 次々に人生の終わりを迎え、空いたそ しい高齢化が進む。それは今後 年 代 後 半、 都 心 回 帰 が 始 ま っ た。 いたところを埋める若年人口は減少し 35 ことになる。 65 みでは、新しいものが価値を持ち、古 齢」だ。住宅の平均取得年齢を 代半 75 20 してもらった。 85 90 ミリー向け住宅を必要とする年齢人口 5 MINTETSU AUTUMN 2010 90 20 30 50 50 35 60 35 35 基調報告 得た「学校価値」もある。こうした年 ぶ。発端は、中山間地や離島の過疎化 かである。当初は開発者が所有してい 公園、学校等の「公共所有」のどちら 宅 地 に 再 分 化 された「 個 人 所 有 」 と、 や高齢化を研究されていた社会学者の た土地・建物であっても、開発後は公 口の半分を超えると「限界集落」と呼 命 名 によるとのことだが、 今 では 東 京 外住宅地は、やがて世代交代の時期を するためには、「共」で所有・活用でき 現在 をつくり、日常的な見守りや医療、介 改 変 すればよい。 コミュニティ の 拠 点 け」「お互いさま」の密度の濃い関係性 が害を被り、「協力」や「協働」「痛み分 が 生 まれてくる。 誰 かが 利 すれば 誰 か 士 の 利 害 がぶつかりあうリアルな 関 係 6 MINTETSU AUTUMN 2010 いものはおしなべて評価しないというこ 価 格 は、 建 物 の 築 年 数 と 土 地 の 広 さ、 高まっていく要素が、郊外住宅地の居 とにな っ ている。 不 動 産 価 値 すなわち 住 環 境 のなかにはいくつもある。 出 来 共に移管されてきた。従って、郊外住 月を経て、人が力を合わせたからこそ 駅への至便性で決まる。しかしこの調 都心の戸山団地（旧戸山ハイツ）も「限 と「私」の２色しかなく、 「共」に相当 界集落団地」ということになっている。 宅地を所有権で塗り分けてみると「公」 このまま 手 をこまねいていては、 多 く する部分が全くない。 たての 住 宅 地 にはあり 得 ない 良 さとも そしてそれらの居住価値は、若い世 の郊外住宅地が「限界集落」になりか 査研究で、「快適性」や「情緒性」につ むしろ「時間を経たからこそ価値が上 代にとって、子どもを育てる環境のた ねない。 いては「新しいほどいい」とは限らず、 言えるだろう。 がるものがある 」 ことが 分 か っ たので めの 得 難 い 魅 力 となるはずである。 郊 迎 える。 これらの「 価 値 」 を、 うまく る空間、 住民同士で当該住宅地を管理・ しかし、 郊 外 住 宅 地 を「ハ ッ ピ ー・ ある。 例えば、「緑価値」がある。開発時に 若年世代に継承し「循環型郊外住宅地」 界 集 落 」 で は な く、「 リタイアメント・ 運 営 していこうという「 共 」 の 精 神 が そこでまず 必 要 にな っ てくるのは、 リタイアメント・コミュニティ」に再編 植 樹 されたかぼそい 木 が 大 きく 豊 かに コミュニティ」 と 捉 え 直 してみる。 ア 例えば、住宅地に公園がある。それ 同体を形成する必要がある。 メント・ コミュニティ に 移 り 住 む 人 が 数 千、 数 万 人 規 模 で 造 られたリタイア メリカの 中 産 階 級 の 人 たちの 中 には、 欠かせない。共有財産を持った運命共 逆転の発想である。郊外住宅地を「限 育ち、丹精な手入れにより見事な景観 を目指すことはできないのだろうか。 リタイアメント・コミュニティ を形づくっている。また、長年ご近所 に 住 んでいることで、 困 っ たときには 助け合う「コミュニティ価値」が醸成 されている。親世代はＰＴＡや子ども 本来、街は自然に新陳代謝していく 発生的なリタイアメント・コミュニティ」 が 壊 れていれば 役 所 にクレ ー ムを 言 う は公共が所有し管理するもので、遊具 会の活動を通じて、子どもたちは同じ ものだった。子どもが産まれ育ち、転 いる。日本の郊外住宅地は既に「自然 学校で学ぶことで社会的な関係資本を しかし、郊外住宅地は一時に開発さ 護・ 看 護 等 のサポ ー トサ ー ビスを 付 加 安 全 に 快 適 に 老 後 を 過 ごせるエリアに 「 共 」 の 空 間 となると、 そこに 住 民 同 れ、一時に同世代、同種の人たちが大 していく。 必 要 なハ ー ド、 ソフトを 整 昨今、「公」の力は財政事情の悪化の 量に入居した。定住傾向が強いため人 は、誰もが生き生きと安心して暮らせ ために随分弱まり、一つずつの住宅地、 口の流出入は少ない。子どもたちは核 自分たちの住処を他に求めた。開発か る「ハッピー・リタイアメント・コミュ ましてや 小 さな 公 園 などには、 目 も 管 が生じてくるのだ。 新たに生まれるものがある。 関 心 という 空 間 にな っ ている。 これが が出来上がっているのである。ならば、 だけ、誰がどう使っていても結局は無 世帯成長・成熟期 住宅地の高齢化 引退・老後期 過去 世帯形成期 未来 家 族 向 けにつくられた 親 の 家 を 出 て、 備 していく。 年 月 を 経 た 郊 外 住 宅 地 ら数十年を経て、入居時には若年の核 ニティ」に変わることができる。 理 もお 金 も 届 きにくくな っ ている。 そ 家族世帯が、高齢者夫婦または高齢者 の単独世帯に変化している――これが うであれば、住宅地内の公共空間の一 部 を、 住 民 の 共 有 財 産、 共 同 管 理 の 住民による住民のための〝協働〟 日 本 人 は 元 来、 悲 観 主 義 を 好 む の 郊外住宅地の土地・建物の所有権は、 空間として自治会などに逆移管しても 現在の郊外住宅地の姿である。 歳以上の高齢者がその地域の人 か、 65 住宅地の成熟 住宅地の継承・ 世代交代 い世帯がある。古びていくものがあり、 今 あるコミュニティ を 徹 底 的 に 楽 しく 出する家族がいて、転入してくる新し ［ 循環型郊外住宅地 ］ 「共」の空間には、コミュニティの場 らってはどうだろう。 となるクラブハウス や 共 益 サ ー ビス の 拠点をつくる。日本の自然発生的なリ タイアメント・ コミュニティ をアメリカ 売却は、築後 年近い建物はゼロ評 価で土地価格も下落している。既存住 保に疑問点が残り、それだけで採算の 取 れるエリアマネジメントのビジネス 成 宅の再利用を目指し、さまざまな形で どには 買 い 取 り 再 生 型 のプロジ ェ クト 取り組みが始まっているが、思ったほ 立は、極めて難しいと予測される。 筆者が唯一、可能性があるのではな いかと期待しているのは、民鉄だ。 持していくことが可能になる。 郊外住宅地と核家族の老後 現在、郊外住宅地が抱えている問題 転貸については、一般財団法人移住・ 齢単身・夫婦のみで持ち家に住まう世 のでもある。 子 どもたちが 巣 立 っ た 高 とは、実は、核家族の老後問題そのも 者と住民との「つながりの濃さ」だ。 住みかえ支援機構（ＪＴＩ）の「住宅 が進まないという話もある。 デベロ ッ パ ー やハウスメ ー カ ー と 居 借り上げ制度」が施行されている。 の老後問題に直面しているのである。 その理由は二つある。一つは、事業 そしてそれらの企画は、住民の共同 住者の関係は、住まいの売買で完了す 歳 以 上 のシニア 世 代 の 持 ち 家 を 終 身・ のそれに 近 づけるために、 さまざまな 出資、ファンド方式により実現してい る。 しかし、 最 初 に 述 べたように、 郊 数千戸の戸建て住宅が建ち並ぶ郊外 経済的にも敢えて運命共同体にするこ 居住して以来ずっと続いている。鉄道 は至っていない。 ものだが、まだ、十分な認知と活用に 発されており、事業者と住民の関係は、 の若年世帯に優先して転貸するという いう大きな流れの中で、縮小していく 住宅地は、もしかすると、人口縮減と 企画を考えればよい。 く。当初資金の不足分は借り入れるな 家賃保証付きで借り上げ、子育て世代 とによって、お互いの協調関係を強固 やバスの 利 用、 あるいは 百 貨 店 やスト 雅な縮小」であるべきだ。 「老後をハッ 帯が、日本の歴史上はじめて＂核家族＂ どして 未 来 の 利 用 料 で 返 済 していく。 外住宅地は民鉄のそれぞれの沿線に開 に 築 き 上 げるのである。 クレ ー マ ー や アでの 買 い 物 などを 通 じて 育 まれてき ピ ー に 過 ごす 」「 次 世 代 へと 継 承 する 」 若 年 世 帯 を 結 ぶ、「 循 環 型 郊 外 住 宅 地 」 そのために、 われわれは 知 恵 者 でなけ のかもしれない。 けれどもそれは「 優 フリ ー ライダ ー お 断 りの 手 立 てともな た、その関係性は深く信頼感も大きい。 貸も、塊状に開発された郊外住宅地を 値向上に総体的に取り組む中で、個別 を 目 指 す 仕 組 みづくりが 何 もなされて そして何より問題なのは、売却も転 るはずだ。 事 業 の 収 支 にバラツキがあ っ ても 全 体 いないということだろう。 を手当てし、美しく整える剪定の時を 繁らせた郊外住宅地は、今、痛んだ葉 はなく、「駅近辺の平地 迎えている。 これに関して筆者は、駅を拠点とす 備」から始めることを提案したい。 る地域内の小さな「住み替え循環の整 茎が伸び、茎の先にうっそうと葉を ればならない。 でプラス・ マイナス・ ゼロ 以 上 に で き 二つ目は、採算性の点だ。沿線の価 ―― その 方 法 はき っ とたくさんある。 50 地理的・面的に押さえて高齢者世帯と マネジメント主体の確立 で は、 高 齢 化 し た 住 宅 地 を「 ハ ッ 地域内住み替え循環 ピ ー・ リタイアメント・ コミュニティ」 れば、その事業は大成功といえる。 へと再編していく――その初期の仕組 みをつくり、 協 働 をマネジメント して 住 宅 を、 子 育 て 世 代 に 受 け 渡 す。 駅の丘陵地に立地する高齢者の 最後に、若いファミリー世帯の流入 シニアは、丘の上から利便性の高 いく主体は何か。結論から言うと、答 えはまだ 見 つか っ ていない。 一 般 的 に を 促 進 させる 手 立 てについて 言 及 して 住み替え先まで視野に入れた地域 考 えれば 行 政 ということになるが、 今 若いファミリー世帯の居住先となる 内 の 住 み 替 え 循 環 である。 「都心 い駅近辺に下りてくる。貸し手の のは、住み替えを計画している、ある 郊外」という大きな住み替えで おきたい。 ない。また、行政の手法では立地規制 いは空き家となっている高齢者世帯の 日、行財政力に余力のある自治体は少 と計画経済ということになり、非効率・ 持 ち 家 である。 しかし、 これらの 住 宅 駅後背部 非競争、変化に対して鈍重なことにな によって、その地域を活性化し維 の「売却」「転貸」を支援するシステムは、 の丘陵地」という小さな住み替え まだまだ整っていないのが現状だ。 7 MINTETSU AUTUMN 2010 30 る。 次 に、 民 間 にそれを 委 ねられるかと いうことになるが、 経 済 的 な 規 模 の 確 ⇔ ⇔ 35 基調報告
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