LOCAZIONI: Imposta di Registro

giovedì 23 gennaio 2014
LOCAZIONE
Imposta di Registro
LOCAZIONE
Cedolare secca
APE
Analisi del Notariato
NEWS
Notizie on.line
Le linee guide per calcolare il
dovuto,
le
modalità
di
pagamento, la registrazione del
contratto e le fasi successive
alla stipula: cessioni
Effetti sul reddito, chi ne può
usufruire, calcolo e versamento
dell’imposta, come si esercita
l’opzione e per quanto vale
Il Consiglio nazionale del
notariato
con
lo
studio
657/2013/C ha illustrato in una
dettagliatissima
analisi
la
disciplina della certificazione
energetica.
Legge di stabilità
Recupero edilizio e risparmio
energetico.
Registrazione locazioni
Debutta in rete il modello “Rli”
Agenzia delle Entrate
Registrazione
contratti
locazione ed APE
di
giovedì 23 gennaio 2014
LOCAZIONI: Imposta di Registro
Le linee guide per calcolare il dovuto, le modalità di pagamento, la registrazione del contratto e le fasi successive alla stipula: cessioni,
risoluzione e proroghe/rinnovi.
SUNIA, SICET, UNIAT, ANIA, Unione Inquilini e CONIA per i
conduttori.
Imposta di registro e tipologie di immobili
La tassa di registro si calcola in percentuale sull'importo del
(1)
canone di locazione in base alla tipologia dell'immobile locato :
Fabbricato
ad
uso
abitativo: 2%
del
canone
annuo moltiplicato per il numero delle annualità; per i
fabbricati ad uso abitativo a canone concordato vi è una
riduzione del 30%.
Fabbricato strumentale (per natura): 1% del canone
annuo per il numero di annualità, se la locazione è effettuata
(2)
da un soggetto passivo Iva oppure il 2% da altro soggetto.
Fondo rustico: 0.5% del corrispettivo annuo moltiplicato
per il numero delle annualità.
Altro immobile: 2% del corrispettivo annuo moltiplicato
per il numero delle annualità.
Lo stesso trattamento degli immobili ad uso abitativo si applica
anche per la locazione di box, cantine e pertinenze annesse
all'immobile
locato.
Gli immobili strumentali per natura sono quelli che non
possono essere destinati ad un altro uso senza radicali
trasformazioni ed in pratica sono quelli utilizzati per l'attività
lavorativa; ad esempio rientrano in questa tipologia gli uffici e gli
studi professionali (categoria A/10), i negozi e le botteghe
(categoria C/1), i magazzini sotterranei per depositi e derrate
(categoria B/8) etc.
NOTA: per un terreno non agricolo, soggetto anch'esso
all'aliquota del 2%, selezionare la categoria 'Altro immobile';
viceversa per un terreno agricolo è necessario selezionare la
categoria 'Fondo Rustico'.
(1)
una circolare dell'Agenzia delle Entrate (la n. 27 del 4/8/2006)
ha chiarito che, ai fini della determinazione della tipologia
dell'immobile, fa fede la categoria catastale di appartenenza a
prescindere dall'effettivo utilizzo.
(2)
per "soggetto passivo Iva" si intende chi, nell'esercizio di
imprese o di arti e professioni, effettua cessioni di beni o
prestazioni di servizi soggette all'Iva; in altri termini è colui che
nell'espletamento di una qualsiasi attività lavorativa è soggetto
all'imposizione dell'Iva.
Modalità di pagamento
Per i contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani che
durano più anni si può scegliere di:
pagare in un unica soluzione, al momento della
registrazione, l'imposta dovuta per l'intera durata del
contratto.
versare l'imposta ratealmente, anno per anno, tenendo
conto degli aumenti Istat, entro 30 giorni dalla scadenza della
precedente annualità.
Chi sceglie di pagare per l'intera durata del contratto ha diritto a
uno sconto, che consiste in un sconto pari alla metà del tasso
di interesse legale (attualmente 1%) moltiplicato per il numero
di annualità.
Nel caso di pagamento rateale il versamento relativo alla sola
prima annualità non può essere inferiore a € 67,00; in ogni caso
l'importo complessivo dell'imposta, anche se versato in un'unica
soluzione, non può essere inferiore a € 67,00.
Se il contratto viene disdetto prima del tempo e l'imposta di
registro è stata versata per l'intera durata, spetta
il rimborso dell'importo pagato per le annualità successive a
quella in cui avviene la disdetta del contratto.
Sul deposito cauzionale versato dall'inquilino non è dovuta
l'imposta di registro; se però il deposito è pagato da un terzo
estraneo al rapporto di locazione, va versata l'imposta nella
misura dello 0.5%.
La registrazione del contratto
La registrazione va effettuata entro trenta giorni dalla data di
stipula
del
contratto.
Per i contratti di locazione stipulati con scrittura privata la
richiesta di registrazione ed il versamento dell'imposta di registro
possono essere eseguiti da una sola delle parti contraenti.
Il pagamento spetta al locatore ed all'inquilino in parti uguali, se
non diversamente stabilito nel contratto, ma in ogni caso essi
rispondono 'in solido' del pagamento dell'intera somma dovuta.
Le modalità di registrazione sono due:
1. In forma cartacea presso l'ufficio dell'Agenzia delle Entrate,
previo pagamento dell'imposta di registro.
2. In forma telematica con pagamento online della tassa di
registro.
Per la richiesta di registrazione in forma cartacea occorre
compilare il 'modello 69', disponibile presso l'ufficio
dell'agenzia.
Prima di presentare la richiesta occorre effettuare il versamento
con il modello F23 presso le banche o gli uffici postali.
Unitamente al modulo con la richiesta occorre consegnare il
contratto di locazione da registrare (due copie firmate in originale)
apponendo le necessarie marche da bollo; l'ufficio rilascerà
apposita ricevuta.
Contratti di locazione commerciale
Con il termine 'contratto di locazione commerciale' si intende un
contratto
di
locazione
avente
per
oggetto
un
immobile strumentale per natura.
La normativa in vigore (D.L. 223/2006) ha stabilito che per i
contratti commerciali l'imposta di registro sia pari all' 1%, sempre
che il locatore sia un soggetto "passivo Iva".
L'imposta si applica in tale misura a prescindere dal fatto che il
locatore abbia optato o meno per l'assoggettamento Iva o che il
contratto stesso sia esente Iva (art. 10 DPR 633/1972).
Se il locatore non è soggetto all'imposizione Iva, la registrazione
del contratto è comunque assoggettata all'aliquota del 2%.
Contratti a canone concordato
I contratti di immobili ad uso abitativo a canone concordato,
sono quelli quelli stipulati in base a "contratti-tipo" concordati
dalle associazioni di categoria (proprietari-inquilini).
Tali contratti usufruiscono di una riduzione della tassa di registro
pari al 30% se sono ubicati nei seguenti comuni:
comuni con scarse disponibilità abitative individuati dall' art.
1, lettera a) e b) del DL 551/1988. Sono praticamente i
comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano,
Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, i comuni con essi
confinanti e gli altri comuni capoluogo di provincia.
comuni ad 'alta tensione abitativa' individuati dal Cipe.
La riduzione si applica per tutta la durata del contratto, anche in
caso
di
pagamento
rateale
anno
per
anno.
Le associazioni di categoria che predispongono gli schemi dei
contratti concordati sono ad oggi CONFEDILIZIA, UPPI, APPC,
ASPPI, UNIONCASA, CONFAPPI e ANPE per gli affittuari,
Imposta di Bollo
Per i contratti di locazione l'imposta di bollo è dovuta in maniera
fissa pari a € 16,00 ogni quattro facciate di 25 linee ciascuna.
Sui tabulati meccanografici deve essere apposta una marca da €
14,62 ogni 100 linee, o frazione di 100 linee.
Da ricordare inoltre la marca di € 2,00 sulla ricevuta per il
pagamento dell'affitto.
Adeguamento Istat
Nel caso di versamento annuale della tassa, se il contratto
prevede un adeguamentoIstat, l'imposta di registro deve essere
ricalcolata tenendo conto della rivalutazione del canone.
Viceversa, nel caso di pagamento in un'unica soluzione, e solo in
questo caso, non si tiene conto della rivalutazione annuale.
NOTA: se non è ancora stato pubblicato l'indice Istat relativo al periodo in cui si effettua la
registrazione, si dovrà utilizzare l'ultimo indice disponibile.
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giovedì 23 gennaio 2014
Cessioni, risoluzioni e proroghe
Codici tributo per il modello F23
107T – I. di registro per contratti di locazione fabbricati - intero periodo
115T – I. di registro per contratti di locazione fabbricati - prima annualità
112T – I. di registro per contratti di loc. fabbricati - annualità successive
114T - Imposta di registro per proroghe di contratti di locazione
113T - Imposta di registro per risoluzioni di contratti di locazione
110T - Imposta di registro per cessioni di contratti di locazione
671T - Sanzione amministrativa imposta di registro (ravvedimento)
731T - Interessi di mora al tasso legale
Per le risoluzioni e le cessioni senza corrispettivo dei contratti
di locazione e sublocazione di immobili urbani con durata
pluriennale, l'imposta si paga nella misura fissa di € 67,00.
Per le cessioni di contratti in presenza di corrispettivo si applica
un'aliquota di registrazione del 2%.
Negli altri casi (per esempio, locazione di immobili non urbani),
l'imposta si applica ai canoni ancora dovuti nella misura del 2% o
dello 0,5% se si tratta di fondi rustici. Gli interessati (locatore e
conduttore) devono versare l'imposta dovuta in un'unica
soluzione, con il modello F23, entro 30 giorni e, nei successivi 20,
presentare l'attestato di versamento all'ufficio dove era stato
presentato il precedente contratto.
La proroga del contratto di locazione di immobili ad uso abitativo
può essere registrata pagando l'imposta anno per anno oppure in
un'unica soluzione per l'intero periodo di durata della proroga.
NOTE
per indicare eventuali cifre decimali potete utilizzare indifferentemente sia la virgola che
il punto; nei campi espressi in Euro è possibile separare le migliaia (a gruppi di 3 cifre) con
il punto (in tal caso usare la virgola come separatore decimale).
si ricorda che l'imposta di registro, così come l'imposta di bollo, non è dovuta se si aderisce
alla cosiddetta 'cedolare secca'.
quando si sceglie di pagare l'imposta di registro anno per anno, la tassa per gli anni
successivi può risultare anche di importo inferiore a € 67,00.
nel modello fiscale F23 per il pagamento dell'imposta l'importo deve essere
arrotondato all'euro immediatamente inferiore, se la frazione decimale dell'imposta
calcolata è inferiore a 50 centesimi, all'euro immediatamente superiore se tale frazione è
maggiore o uguale a 50 centesimi.
si precisa inoltre che il canone di locazione annuo non può essere inferiore al 10% del
valore catastale dell'immobile.
La Cedolare Secca
Effetti sul reddito, chi ne può usufruire, calcolo e versamento dell’imposta, come si esercita l’opzione e per quanto vale.
La "cedolare secca sugli affitti" è
un'imposta introdotta nel 2011 che
sostituisce quelle attualmente dovute
sulle locazioni (articolo 3 del dlgs
23/2011).
La scelta se aderire o meno a questa
nuova imposta è lasciata al locatore ed
il nuovo regime si applica in alternativa
a quello ordinario.
La "cedolare secca" sostituisce:
l'Irpef e le relative addizionali
regionali e comunali,
l'imposta di registro (anche per le
risoluzioni e le proroghe del
contratto),
l'imposta di bollo (come sopra).
NOTA: resta l'obbligo di versare
l'imposta di registro per la cessione del
contratto di locazione.
Effetti sul Reddito
Il reddito assoggettato a cedolare:
è escluso dal reddito complessivo
ai fini Irpef.
sul
reddito
assoggettato
a
cedolare e sulla cedolare stessa
non possono essere fatti valere
rispettivamente oneri deducibili e
detrazioni.
il reddito assoggettato a cedolare deve
essere comunque considerato ai fini
della determinazione dei requisiti per
la determinazione di deduzioni,
detrazioni, esenzioni o benefici di
qualsiasi titolo collegati al reddito
(calcolo dell'ISEE, determinazione del
reddito per essere considerato a carico
etc.).
Chi ne può usufruire
Possono scegliere il regime della
"cedolare secca" le persone fisiche
proprietari o usufruttuari di immobili
adibiti ad uso abitativo appartenenti
alle categorie catastali dallaA1 alla A11 esclusa l'A10 (uffici o studi privati).
L'opzione può essere esercitata per ciascuna unità immobiliare e relative pertinenze se
affittate congiuntamente all'abitazione principale.
Non possono aderire al nuovo regime le società e gli enti non commerciali e in ogni caso la
scelta non può essere effettuata nell'esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.
Calcolo e versamento dell'imposta
La "cedolare secca" si calcola applicando un' aliquota fissa del 21% sull'intero canone di
locazione annuo, qualunque sia l'importo.
L' aliquota scende al 15% per i contratti di locazione a canone concordato.
La cedolare deve essere versata entro i termini stabiliti per il versamento Irpef (sia per quanto
riguarda l' acconto che il saldo).
A partire dal 2012 il versamento dell'acconto è pari al 95% dell'imposta dovuta per l'anno
precedente con la seguenti modalità:
in un'unica soluzione entro il 30 novembre di ciascun anno se l'importo è inferiore a 257,52
euro.
in due rate del 40% e del 60% se l'importo dovuto è maggiore o uguale a 257,52 euro (la
prima rata va versata entro il 16 giugno di ogni anno, la seconda entro il 30 novembre).
Il versamento della cedolare secca (sia in acconto che a saldo) va effettuato sempre con il
modello F24, anche da coloro che si avvalgono dell'assistenza fiscale e presentano la
dichiarazione dei redditi ad un CAF, a un professionista abilitato o al datore di lavoro come
sostituto d'imposta.
Come esercitare l'opzione
Chi intende avvalersi del regime della "cedolare secca" può esercitare l'opzione in sede di
stipula e registrazione del contratto: inserendo l’opzione nel contratto stesso e compilando il
modello semplificato Siria (approvato con provvedimento del 7/04/2011) oppure il modello 69.
Il proprietario che volesse esercitare l’opzione negli anni successivi o non lo inserisse nel
contratto, deve dare comunicazione della scelta al conduttore (affittuario) con lettera
raccomandata prima della scadenza annuale e/o alla stipula del contratto. Nella lettera deve
essere contenuta la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell'opzione sulla
"cedolare secca", l'adeguamento Istat del canone di locazione, anche se previsto
contrattualmente. NOTA: la comunicazione è obbligatoria e deve essere inviata prima di
esercitare l'opzione della "cedolare secca". Il mancato invio rende inefficace l'opzione stessa
(articolo 3, comma 11 del DLGS 23/2011).
Durata dell'opzione
L'opzione vincola il locatore all'applicazione del regime della "cedolare secca" per l'intero
periodo di durata del contratto o della proroga o per il residuo periodo nei casi in cui l'opzione
viene esercitata per le annualità successive.
Il locatore ha la facoltà di revocare l'opzione durante ciascuna annualità contrattuale
successiva a quella in cui è stata esercitata l'opzione.
La revoca deve essere effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell'imposta di
registro relativa all'annualità di riferimento e obbliga al versamento della stessa imposta.
Resta salva la facoltà di esercitare nuovamente l'opzione nelle annualità successive.
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giovedì 23 gennaio 2014
Analisi operativa del Notariato
L'attestato di prestazione energetica.
l’immissione nel mercato immobiliare e la successiva commercializzazione
di edifici, comportanti un consumo energetico.
Gli atti traslativi a titolo gratuito. Il documento del Notariato evidenzia le
importanti novità introdotte: in virtù delle modifiche contenute nel Dl
63/2013, sono soggetti all’obbligo di dotazione (nonché al connesso
obbligo di allegazione) gli atti a titolo gratuito che comportino “il
trasferimento di immobili”. Il riferimento “agli atti a titolo gratuito”,
comporta, secondo lo studio del Notariato che la disciplina deve essere
non solo riferita alla donazione o alle liberalità donative, ma anche ad ogni
altro negozio nel quale, anche senza spirito di liberalità, vi sia
trasferimento di immobile a titolo gratuito. In sostanza la nuova disciplina si
applicherà in tutti quei casi in cui, a fronte del trasferimento della proprietà
o di altro diritto reale su un immobile da una delle parti contrattuali a favore
dell’altra, quest’ultima non sopporti alcun sacrificio, non essendo tenuta né
a corrispondere un corrispettivo in denaro o in natura, né ad obbligarsi ad
un determinato comportamento. Per converso, rimangono esclusi dalla
novità gli atti a titolo gratuito privi di effetti traslativi.
Le locazioni. Il Dl 63/2013 ha apportato novità anche in materia di
locazioni, prevedendo che, l’obbligo di dotazione dell’Ape e anche
l’obbligo di allegazione (del quale il primo è funzionale), sorgano nel caso
di stipula di un contratto di locazione. Lo Studio del Notariato sottolinea,
tuttavia, che deve trattasi di una nuova locazione. Non si applica la
disciplina in commento, pertanto, se non si è in presenza di una nuova
locazione come , per esempio, in presenza di un contratto che rinnova,
proroga o reitera un precedente rapporto di locazione.
Nel caso di attestazione della prestazione degli edifici esistenti, l'attestato
è prodotto a cura del proprietario dell'immobile. L’obbligo di dotazione
dell’attestato di prestazione energetica, tra l’altro, sorge prima della stipula
del contratto di locazione. Di conseguenza non si può attendere il
momento della stipula del contratto di locazione per dotare l’immobile
dell’attestato di prestazione energetica; il proprietario è, infatti, tenuto a
dotare l’immobile nel momento stesso in cui decide di concederlo in
locazione, al fine di poter rispettare gli obblighi di legge.
L’attestato energetico deve, poi, essere allegato al contratto di locazione,
pena la nullità del contratto medesimo. I contratti di locazione commerciali.
Lo Studio del Notariato ritiene, inoltre applicabile, in via estensiva, la
disciplina dettata per la locazione anche ai seguenti contratti, per affinità
con la figura della locazione , fermo restando che si tratti di nuovi contratti:
–
il leasing (avente per oggetto un edificio comportante consumo
energetico);
– l’affitto di azienda (qualora il complesso aziendale comprenda anche
edifici comportanti consumo energetico).
Il Consiglio nazionale del notariato con lo studio 657/2013/C ha illustrato in
una dettagliatissima analisi la disciplina della certificazione energetica. Lo
studio evidenzia, preliminarmente, che con il Dl 63/2013 è stata data
attuazione alla nuova direttiva comunitaria in materia di rendimento
energetico nell’edilizia:
–
da un lato, viene soppresso l’attestato di certificazione energetica,
definito come il documento attestante la prestazione energetica ed
eventualmente alcuni parametri energetici caratteristici dell'edificio;
–
dall’altro, viene introdotto, in suo luogo, l’attestato di prestazione
energetica, definito come il documento, redatto e rilasciato da esperti
qualificati e indipendenti che attesta la prestazione energetica di un
edificio attraverso l'utilizzo di specifici descrittori e fornisce
raccomandazioni per il miglioramento dell'efficienza energetica.
La finalità di tale attestato è quella di essere chiamato a svolgere il ruolo di
strumento di "informazione" del proprietario, dell’acquirente (anche a titolo
gratuito) e/o del locatario circa la prestazione energetica e il grado di
efficienza energetica degli edifici.
L’attestato di prestazione energetica si differenzia dall’attestato di
qualificazione energetica per la necessità, prevista solo per il primo,
dell’attribuzione della classe di efficienza energetica. I due attestati si
distinguono, inoltre, anche per quanto riguarda le caratteristiche del
certificatore: infatti mentre l'attestato di qualificazione energetica può
essere predisposto ed asseverato da un professionista abilitato alla
progettazione o alla realizzazione dell’edificio "non necessariamente
estraneo alla proprietà e quindi non necessariamente “terzo”, l’attestato di
prestazione energetica dovrà, invece, essere rilasciato da "esperti
qualificati e indipendenti" o da "organismi" dei quali dovranno comunque
essere garantiti "la qualificazione e l'indipendenza". I due attestati sono,
pertanto, chiamati a svolgere ruoli e funzioni ben distinte e non sono tra
loro “fungibili”.
Gli atti traslativi a titolo oneroso. Il documento del Notariato analizza i casi
in cui vi è l’obbligo di allegazione dell’Ape; la norma limita, testualmente,
l’obbligo di dotazione, tra gli atti traslativi a titolo non gratuito, alla sola
vendita; tra questi rientrano certamente, anche la
permuta. Con riferimento agli altri atti traslativi a titolo oneroso, in relazione
a quella che pare essere la finalità della disciplina in materia di efficienza
energetica, più che in relazione al dato testuale, sembra più opportuno
fare riferimento all’effetto economico del negozio avente per oggetto edifici
energeticamente rilevanti, per cui, secondo lo Studio del Notariato, si
dovrà ritenere plausibile la sussistenza dell’obbligo di dotazione e
allegazione in occasione della stipula di tutti quegli atti che comportino
Legge di stabilità
Recupero edilizio e risparmio energetico
Il D.L. n. 63/2013 convertito in legge n. 90/2013 ha introdotto
precedentemente alcune disposizioni in materia di agevolazioni.
Con successivo DL Salva Italia, gli incentivi sono stati ulteriormente
aumentanti favorendo lo sviluppo del mercato in generale e dei settori
maggiormente in crisi.
Infine con la legge di stabilita` n. 147/2013, sono state introdotte ulteriori
modifiche alla disciplina delle agevolazioni sui lavori di recupero edilizio e
risparmio energetico.
Le agevolazioni relative al primo intervento sono passate dal 36% al
50% fino al 31.12.2014, fino al 31.12.2015 con riduzione al 40%. Le
seconde invece sul risparmio energetico, dal 50% al 65% fino al
prossimo 31.12.2014.
Un ulteriore appendice alla seguente disciplina riguarda l`acquisto di
mobili ed elettrodomestici il cosidetto "nuovo" bonus fino ad un
massimo di 10.000 euro.
Le agevolazioni relative sia al recupero edilizio che all`acquisto di mobili e
arredi riguardano : la spese di ordinaria e straordinaria manutenzione,
restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia. Gli elementi
di arredo e gli elettrodomestici riguardanti le agevolazioni invece
riguardano : letti, armadi, librerie, tavoli, sedie, sanitari. Sono escluse
porte e parquet, tende e tendaggi. Per gli apparecchi domestici solo
quelli contrassegnati dall`etichetta energetica A+ o superiore (frigoriferi,
lavatrici, congelatori, apparecchi di cottura e apparecchi di
condizionamento
fra
i
piu`
importanti).
Possono essere utilizzati per i mobili e ed elettrodomestici, pagamenti sia
carte di credito che di debito sia i bonifici. Importante che nella fattura
d`acquisto ci sia l`indicazione del codice fiscale e la partita iva del
beneficiario. Per le spese di ristrutturazione e risparmio energetico occorre
predisporre il bonifico dedicato reperibile in banca o nella propria
piattaforma home banking.
In ultimo i soggetti ammessi a tale agevolazioni differiscono in base
all`intervento:
Persone fisiche tutte le agevolazioni
Imprese individuali, società e gli enti commerciali solo interventi
relativi al risparmio energetico secondo il criterio di competenza.
Tabella agevolazioni ad oggi
4
Caso
Importo detraibile
Tetto fiscale
Scadenza intervento
Recupero edilizio
50%
96.000
26.06.201331.12.2014
Recupero edilizio
40%
96.000
01.01.201531.12.2015
Acquisto di mobili e grandi
elettrodomestici
50%
10.000
06.06.201331.12.2014
Risparmio Energetico
65%
A seconda del tipo
di intervento.
Max 10 rate
06.06.201331.12.2014
Risparmio Energetico
50%
A seconda del tipo
di intervento.
Max 10 rate
01.01.201531.12.2015
giovedì 23 gennaio 2014
Registrazione locazioni immobiliari.
Debutta in rete il modello “Rli”
Annunciato nel pacchetto di semplificazioni
presentate a luglio in conferenza stampa, è
utilizzabile anche per comunicare eventuali
proroghe, cessioni o risoluzioni
Disponibile on line, insieme alle relative istruzioni
e alle specifiche tecniche, “Registrazione
locazioni
immobili”,
approvato
con
provvedimento del direttore dell’Agenzia delle
Entrate del 10 gennaio 2014.
Nel nuovo modello confluiscono, in un solo
stampato, tutti gli adempimenti fiscali legati alla
registrazione dei contratti di locazione e affitto
immobiliari prima assolti tramite il “modello 69”.
Con il suo debutto, si realizza un’altra delle
semplificazioni amministrative anticipate nel
corso della conferenza stampa dello scorso 3
luglio, per facilitare il rapporto tra contribuenti e
Fisco.
Ultimo arrivato nella modulistica fiscale, Rli,
dunque, serve per richiedere agli uffici
dell’Agenzia la registrazione dei contratti di affitto
e locazione di immobili e per comunicare le
eventuali proroghe, cessioni o risoluzioni, ma
può essere utilizzato anche per esercitare
l’opzione e la revoca della cedolare secca e
trasmettere i dati catastali dell’immobile affittato.
A “perfezionare” la sua funzione, inoltre, la
possibilità di allegare – in unico file, in formato
.tif, .tiff o .pdf – una copia del contratto ed
eventuali ulteriori documenti (scritture private,
mappe, planimetrie, eccetera).
Un frontespizio e tre quadri XIl primo foglio del
modello è costituito dal frontespizio che contiene
l’informativa sul rispetto della privacy. Segue il
quadro A, suddiviso in tre sezioni: la prima
riservata ai dati che identificano il tipo di
contratto per la registrazione, la seconda è per
gli adempimenti successivi (ad esempio, la
proroga del rapporto), nell’ultima sezione, infine,
trovano posto le informazioni riguardanti il
richiedente la registrazione. Chiude il quadro lo
spazio da compilare in caso di presentazione
telematica.
Nei quadri B (“Soggetti”), C (“Dati degli
immobili”) e D (“Locazione ad uso abitativo e
opzione/revoca cedolare secca”), vanno indicati,
rispettivamente, i dati di locatore e conduttore, le
notizie relative agli immobili principali e alle loro
pertinenze, le informazioni riguardanti la
cedolare secca.
Dove e come presentarlo XIl modello si scarica
gratuitamente dal sito internet dell’Agenzia.
La presentazione telematica del modello può
essere effettuata anche presso gli uffici
dell’Agenzia delle Entrate da parte dei soggetti
non obbligati alla registrazione telematica dei
contratti di locazione. Tutti, comunque, possono
scegliere il canale web e inviare l’Rli
direttamente o tramite un intermediario abilitato.
Non occorre allegare copia del testo del
contratto nei casi in cui: sia i locatori sia i
conduttori non sono più di tre; l’appartamento è
soltanto uno e le relative pertinenze non sono
superiori a tre; gli immobili sono censiti con
attribuzione di rendita; il contratto stabilisce solo
il rapporto di locazione e non altre pattuizioni; i
firmatari sono persone fisiche che non agiscono
nell’esercizio di un’impresa, arte o professione.
Per la trasmissione del nuovo modello andrà
utilizzato il software “Contratti di locazione e
affitto di immobili (RLI)”, che sarà disponibile,
gratuitamente, sul sito internet dell’Agenzia e,
comunque, fino al 31 marzo, potranno essere
usati anche gli altri prodotti informatici
attualmente in uso per la registrazione dei
contratti di locazione e comunicazione degli
adempimenti successivi (“Contratti di locazione”,
“Iris” e “Siria”). Doppia chance fino al 31 marzo
XIl modello Rli è operativo dal 3 febbraio, ma
fino al 31 marzo, in alternativa, potrà ancora
essere presentato, agli uffici delle Entrate, il
modello 69. Superata tale data, quest’ultimo
stampato, per gli adempimenti connessi ai
contratti di locazione e affitto immobiliare, sarà
definitivamente sostituito dal novello Rli.
Rli anche per revocare la cedolare secca. Il
locatore che vuole recedere dall’applicazione
dell’imposta piatta, può farlo presentando il
modello Rli all’Agenzia delle Entrate (anche on
line) in ciascuna delle annualità successive a
quella in cui ha optato per la cedolare secca; ha
tempo fino al termine di scadenza per il
pagamento dell’imposta di registro dovuta per
l’anno in cui s’intende non applicare più il tributo
sostitutivo. A seguito della revoca, sarà
nuovamente dovuto il Registro, anche per le
annualità successive.
Agenzia delle Entrate - RISOLUZIONE 22 NOVEMBRE 2013 N. 83/E
Registrazione contratti di locazione a seguito dell’introduzione dell’obbligo
di allegazione dell’Attestato di prestazione energetica (APE)
L'attestazione energetica non paga registro e bollo L'attestato di
prestazione energetica (Ape) allegato ai contratti di compravendita
o di locazione non è soggetto a imposta di registro né a imposta di
bollo; per la confezione di una copia autentica dell'Ape occorre
invece scontare l'imposta di bollo di euro 16 per ogni facciata. È
quanto stabilito dalla risoluzione dell'agenzia delle Entrate n. 83/e
del 22 novembre 2013.
L'Ape è stato introdotto dal Dl 63/2013 al posto del precedente
Ace (attestato di certificazione energetica); il Dl 63 ha inoltre
sanzionato di nullità, in caso di mancata allegazione dell'Ape, a far
tempo dal 6 giugno 2013:
a) i contratti di compravendita immobiliare (e pure di ogni altro
contratto traslativo di immobili a titolo oneroso: permuta,
conferimento in società, transazione, rendita, eccetera);
b) i contratti di donazione e ogni altro atto traslativo di immobili a
titolo gratuito;
c) i "nuovi" contratti di locazione (vale a dire non i contratti che
siano una proroga di precedenti contratti).
In considerazione della introduzione di questo obbligo di
allegazione dell'attestato di prestazione energetica al contratto di
locazione, a pena di nullità dello stesso (anche se si fa strada
l'ipotesi di cancellare la nullità, come scritto ieri sul Sole 24 Ore),
l'Agenzia è stata richiesta di rispondere al quesito se tale obbligo
di allegazione esplicasse effetti anche ai fini della registrazione del
contratto di locazione. L'Agenzia risponde anzitutto che si deve
procedere alla registrazione del contratto di locazione e
dell'attestato allegato, senza autonoma applicazione dell'imposta
di registro all'Ape, in quanto l'attestato non rientra tra gli atti per i
quali vige l'obbligo della registrazione. La situazione non cambia
se il contratto di locazione sia registrato telematicamente (con
l'utilizzo dei software "Locazioni web Siria" e "Iris"), caso nel quale
non è prevista la possibilità di trasmettere al fisco anche gli
allegati del contratto. Infatti, a parte il rilievo che, in capo ai
soggetti tenuti alla registrazione del contratto di locazione, non
grava un obbligo di produrre 'Ape in sede di registrazione (dato
che l'obbligo di allegazione dell'Ape al contratto è suscettibile di
esplicare effetti sulla validità dell'atto ma non ha riflessi sulla
registrazione), qualora comunque il contribuente presentasse
l'Ape all'Agenzia insieme all'attestazione di avvenuta registrazione
del contratto restituita dal servizio telematico utilizzato dall'utente,
non dovrebbe scontare alcuna imposta con riguardo all'Ape.
Qualora il contribuente peraltro lo desideri (caso assai
improbabile), l'Ape può essere registrato "volontariamente" con il
pagamento dell'imposta di registro di 168 euro (200 dal 1° gennaio
2014). Quanto infine all'imposta di bollo, essa non va applicata in
base del presupposto che l'articolo 37, Dpr 445/2000 esonera da
bollo le dichiarazioni sostitutive di atto notorio di cui agli articoli 46
e 47 del medesimo Dpr 445/2000 e che l'Ape (ai sensi dell'articolo
15, comma 1, Dlgs 192/2005) deve essere prodotto appunto nella
«forma di dichiarazione sostitutiva di atto notorio ai sensi
dell'articolo 47» del Dpr 445/2000. L'imposta di bollo è invece
dovuta se l'Ape venga allegato al contratto di locazione in copia
certificata conforme all'originale, ai sensi della nota 1 all'articolo 1
della Tariffa, parte prima, allegata al Dpr 642/1972; il bollo sulla
copia è infatti dovuto a prescindere dal trattamento (in termini di
imposta di bollo) del documento originale.
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