CASI DI CASA N. 16/2014 13 giugno 2014 www.agefis.it Riduzione del canone di locazione Domanda Ho locato un immobile ad un commerciante, che mi ha chiesto la riduzione del canone a causa dell’attuale congiuntura economica, posso evitare di stipulare un nuovo contratto con un accordo a latere del contratto d’affitto? L’eventuale accordo è soggetto a registrazione? Risposta Nel caso proposto si ritiene sia sufficiente provvedere alla stipula tra le parti di un accordo che riguarderà semplicemente l'ammontare del canone d'affitto dell'immobile oggetto del contratto di locazione, senza che ciò abbia ulteriori conseguenze, quali potrebbero essere, ad esempio, modifiche ai termini di durata del contratto. Non si ritiene, infatti, che nel caso di specie si possa parlare di novazione del rapporto contrattuale (fattispecie nella quale sarebbe invece necessaria la stipula di un contratto ulteriore), in quanto la modifica del canone di locazione rientra tra le modificazioni accessorie dell’obbligazione contrattuale principale. Tale orientamento parrebbe essere confermato anche dalla Corte di Cassazione, che, con la sentenza del 9 aprile 2003, n. 5576 si era espressa nel senso che “[…] le sole variazioni del canone non sono di per sé indice di una novazione di un rapporto di locazione, trattandosi di modificazioni accessorie della correlativa obbligazione […] la novazione oggettiva del rapporto obbligatorio postula, infatti, il mutamento dell’oggetto o del titolo della prestazione, ex art. 1230 c.c.”. Si può, quindi, escludere la riconducibilità dell’accordo di riduzione del canone tra gli eventi che devono obbligatoriamente essere portati a conoscenza dell’Amministrazione finanziaria secondo le modalità di cui all’articolo 17 del TUR. L’accordo stipulato tra le parti dovrà ovviamente essere redatto in forma scritta ed è preferibile che sia sottoposto a registrazione. È inoltre preferibile che il nuovo accordo riporti gli estremi di registrazione del contratto assoggettato a variazione. La registrazione dell’accordo si rende necessaria soprattutto a tutela del locatore che, in caso contrario, si troverebbe a dover versare le imposte sulla base del canone originariamente fissato e più elevato di quello successivamente pattuito. Così come chiarito dalla Risoluzione n.60/E del 28 giugno 2010, tuttavia, la registrazione non è obbligatoria, eccezion fatta per l’ipotesi in cui il predetto accordo CASI DI CASA N. 16/2014 13 giugno 2014 www.agefis.it di riduzione del canone venga formalizzato nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata. Solo per le cessioni, le proroghe e le risoluzioni, è infatti richiesto il versamento dell’imposta di registro entro 30 giorni dal verificarsi dell’evento, ai sensi dell’articolo 17 del TUR. In riferimento all'ammontare dell’imposta relativa alla registrazione dell’accordo intervenuto tra le parti, si ricorda che, così come stabilito al punto II) della nota posta in calce all’articolo 5 della Tariffa allegata al TUR, l’ammontare dell’imposta per le locazioni e gli affitti di beni immobili non può essere inferiore alla misura fissa di euro 67,00. Di conseguenza, nel caso in cui si volesse procedere alla registrazione, l’imposta da versare sarà pari a euro 67,00 . Non dovrà essere inoltre dimenticato che la scrittura privata con cui si riduce il canone di locazione è altresì soggetta a imposta di bollo nella misura di euro 16,00. L’articolo 6, comma 3, del D. Lgs 115/2008, per altro oggetto di modifiche da parte del Decreto Legislativo 3 marzo 2011, n. 28, articolo 28, comma d), prevede che a partire dal 1° gennaio 2009 e salvo specifiche eccezioni, gli strumenti di incentivazione di ogni natura, attivati dallo Stato per la promozione CASI DI CASA N. 16/2014 13 giugno 2014 www.agefis.it dell'efficienza energetica, non comunitari, regionali o locali. sono cumulabili con ulteriori contributi In un primo momento tale disposizione non risultava in alcun modo coordinata con il testo dell’articolo 10 del Dm 19 febbraio 2007 che, con specifico riguardo alla detrazione IRPEF per la riqualificazione energetica degli edifici (articolo 1, commi 344349, della legge 27 dicembre 2006 n. 296 - Finanziaria 2007), stabiliva le ipotesi di cumulabilità tra questa agevolazione e le altre forme di incentivazione, statali o locali, degli interventi volti all’efficienza energetica. Successivamente il Ministero per lo Sviluppo Economico, istituzionalmente competente in materia di interventi per il risparmio energetico, in merito alla portata applicativa dell'articolo 6, comma 3, del D. Lgs 115/2008 ha provveduto a chiarire che la detrazione d'imposta del 65% è riconducibile tra gli strumenti di incentivazione di ogni natura attivati dallo Stato e, di conseguenza, non è cumulabile con eventuali altre forme di incentivo riconosciute, per i medesimi interventi, dalle Amministrazioni regionali o dagli Enti locali. Il medesimo dicastero ha inoltre avuto cura di precisare che l'espressione “ulteriori contributi comunitari, regionali o locali”, contenuta nel richiamato articolo 6, comma 3, D. Lgs 115/2008, deve essere riferita alle erogazioni di somme di qualsiasi natura al beneficiario in forma diretta o a copertura di una quota parte del capitale e degli interessi da parte della Comunità europea, delle Amministrazioni regionali e degli Enti locali. Pertanto, il contribuente che a partire dal 1° gennaio 2009, abbia sostenuto spese per interventi di riqualificazione energetica rientranti nell'oggetto dell'agevolazione fiscale di cui all'articolo 1, commi 344-349, della legge 27 dicembre 2006 n. 296 (Finanziaria 2007) deve scegliere se beneficiare della detrazione oppure beneficiare di eventuali contributi comunitari, regionali o locali [si veda in proposito la Risoluzione del 26 gennaio 2010 n. 3 - Agenzia delle Entrate Direzione Centrale Normativa: Istanza di interpello – Regione Piemonte - Cumulabilità delle agevolazioni previste dalla legge regionale n. 23 del 2002 con la detrazione del 55% prevista per gli interventi edilizi finalizzati al risparmio energetico (legge n.296 del 2006)].