LE DISPOSIZIONI IN MATERIA DI CONDOMINIO

LE DISPOSIZIONI IN MATERIA DI CONDOMINIO NEGLI EDIFICI DI CUI ALL
ART. 1 COMMA 9 D.L. 23 DICEMBRE 2013, N. 145 (Notaio Federico Tassinari)
21 gennaio 2014
di Federico Tassinari
1. La genesi dell’intervento, i suoi obiettivi ed i suoi limiti.
Il d.l. 23 dicembre 2013, n. 145 (c.d. decreto Destinazione Italia), nel comma 9 del suo articolo 1, ha
dettato cinque disposizioni normative in riforma della disciplina del condominio negli edifici, di cui agli artt.
1117 - 1139 c.c. ed agli artt. 61 - 72 disp. att. c.c., come a sua volta riformata dalla l. 11 dicembre 2012,
n. 220, entrata in vigore il 18 giugno 2013.
La “miniriforma della riforma” introdotta con il decreto Destinazione Italia, fortemente voluta dalle
associazioni di proprietari (Confedilizia, Asppi, Assocond) e di amministratori (Anaci, Confai, Anapi, Mapi,
Anammi, Arpe, Alac), pilotata da un Forum organizzato dal Sole24Ore del 22 maggio 2013 (cfr., per un
resoconto, Sole24Ore del 18 dicembre 2013, p. 22), si pone l’obiettivo di correggere sul nascere alcune
norme introdotte con la l. 220/2012 che sembrano, per come sono state formulate, in primo luogo,
determinare una maggiore conflittualità condominiale, vanificando la finalità deflattiva del contenzioso che
costituisce una delle due direttrici della l. 220/2012 (l’altra è rappresentata dall’esigenza di ammodernare la
normativa condominale per tenere conto dei mutamenti tecnologici intervenuti dopo l’emanazione del
codice civile), in secondo luogo disincentivare l’esecuzione delle innovazioni e delle stesse opere
conservative sugli edifici in condominio.
Se non si possono non condividere i due testé riferiti obiettivi, non si può neppure tacere che, con l’art. 1
comma 9 del decreto Destinazione Italia, quelle lobby che il legislatore del 2012 era riuscito, tutto
sommato, a tenere lontane dalla redazione dei testi legislativi (la l. 220/2012, di provenienza parlamentare
e non governativa, nel contesto dei provvedimenti legislativi emanati nella legislatura 2008 - 2013 si
segnala senza alcun dubbio per un livello tecnico di rafting superiore alla media), sono rientrate in scena da
protagoniste.
Ne derivano norme che sembrano avere due finalità, più che una soltanto: (i) superare i due rischi di
conflittualità e di disincentivo agli investimenti che caratterizzavano le disposizioni legislative riformate; (ii)
realizzare gli interessi specifici dei proprietari immobiliari, anche a costo di diminuire la tutela dei terzi o
dell’interesse generale, e semplificare i compiti degli amministratori di condominio, oltre che, seppure
ancora in nuce in attesa del relativo decreto ministeriale, determinare il migliore posizionamento delle
relativi associazioni nell’attività di formazione dei futuri amministratori di condominio.
2. La modificazione più rilevante di cui alla lett. d).
Delle cinque novità normative introdotte dall’art. 1 comma 9 d.l. 145/2013, la più importante è quella
contenuta nella lett. d), che, nell’art. 1135 comma 1 n. 4) c.c. (“oltre a quanto è stabilito dagli articoli
precedenti l’assemblea dei condomini provvede … alle opere di manutenzione straordinaria e alle
innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori”),
aggiunge, dopo un punto e virgola, il seguente periodo finale: “se i lavori devono essere eseguiti in base a
un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento,
il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti”.
La ratio della norma modificata, introdotta ex novo dalla l. 220/2012 all’interno del comma 1 dell’art. 1135
c.c. consisteva nel tutelare il singolo condomino più solvibile (soprattutto se contrario ad eseguire
l’innovazione), ove, a lavori eseguiti, alcuni condomini non avessero versato la loro quota millesimale di
spese necessarie per pagare i fornitori: l’obbligatorietà del deposito iniziale per l’intero importo delle spese
programmate e risultanti dal preventivo contrattuale avrebbe totalmente scongiurato tale rischio, altresì
rendendo irrilevante la ricerca del tipo di responsabilità di tale condomino chiamato a rispondere
dell’inadempienza altrui (nell’ipotesi che essa non sia più, come sostenuto dalla più recente giurisprudenza
di legittimità prima dell’introduzione del nuovo art. 63 comma 2 disp. att. c.c., di tipo parziario, ma sia
divenuta, dopo la riforma, di tipo solidale, in base alla regola generale di cui all’art. 1294 c.c., rispetto alla
quale il nuovo art. 63 comma 2 - una volta imposta la preventiva escussione come unico limite alla
responsabilità per debito altrui del condomino in regola con i pagamenti - sembra escludere ogni possibile
deroga).
Se quella testé indicata era la ratio della modificazione normativa dell’art. 1135 comma 1 n. 4) c.c.
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introdotta dal legislatore del 2012, non vi è dubbio che, per raggiungere il risultato, il prezzo pagato dai
condomini considerati nel loro insieme fosse divenuto assai elevato, dal momento che, stante l’indiscutibile
imperatività della norma, evidenziata dall’attributo “obbligatorio” riferito al deposito preventivo, solo
l’avvenuto completamento di quest’ultimo deposito avrebbe consentito finalmente l’inizio dei lavori.
Dunque, la norma dell’art. 1135 comma 1 n. 4) perseguiva una finalità meritevole, ma a costo di un forte
disincentivo degli investimenti edilizi di immobili in condominio.
La riforma del 2013 non sembra raggiungere in pieno l’obiettivo, perché anziché contemperare tra loro i
due obiettivi, come avrebbe dovuto fare, ha sì assicurato la prima esigenza (garantendo pienamente la
tutela preventiva del condomino più solvibile in regola con i pagamenti) e ridimensionato il secondo rischio
(consistente nel rinviare sine die l’inizio dei lavori in attesa che si completi il deposito preventivo
obbligatorio), ma soltanto a prezzo di fare sorgere un nuovo terzo rischio, dato dal fatto di creare i
presupposti per avere un cantiere condominiale sospeso a tempo indeterminato (ovvero, finché l’ultimo dei
condomini non versa la sua quota millesimale del successivo stato di avanzamento dei lavori).
Al di là della difficoltà di immaginare in materia di lavori sulle parti comuni condominiali un intervento a fasi
di avanzamento, al di fuori di quelle ipotesi in cui si deliberano più intereventi autonomi, per i quali già la
normativa precedente consentiva di separare i depositi preventivi obbligatori e, quindi, la data di inizio dei
lavori per ciascun tipo di intervento (la nuova norma, quindi, non potrà non avere oggettivamente un
ambito di applicazione assai ridotto), resta il fatto che, anche nei casi in cui la norma del d.l. 145/2013 può
trovare applicazione - dal momento che, pure in presenza di intervento unitario, il contratto individua in
maniera plausibile più autonomi stati di avanzamento dei lavori con i relativi distinti costi preventivi sembra difficile ipotizzare che si possa proseguire nei lavori relativi allo stato di avanzamento successivo
prima che, relativamente alle spese ad esso imputabili, non si sia eseguito l’integrale deposito preventivo.
Con la conseguenza che il rischio di stallo dei lavori, a sua volta, non appare affatto scongiurato, ma solo
ridotto, a costo tuttavia di avere il nuovo citato inconveniente del cantiere aperto a tempo indeterminato.
Meglio sarebbe stato, dunque, anche se ciò avrebbe aumentato sensibilmente la responsabilità
dell’amministratore di condominio, chiamato a tale difficile valutazione discrezionale (cosa, a quanto pare,
non gradita alle associazioni di categoria), prevedere che il deposito preventivo obbligatorio avrebbe potuto
essere limitato ad una parte delle spese in relazione al rischio concreto di morosità dei singoli condomini
rinvenuto dall’amministratore sulla base delle informazioni disponibili e dell’esperienza acquisita in sede di
riscossione nel periodo precedente (creandosi in tale modo un fondo rischi nel senso tecnico delle norme
giuridiche e contabili sul bilancio delle società di capitali).
3. Le altre modificazioni di cui alle lett. a), b), c) ed e).
L’art. 1 comma 9 lett. a) del d.l. 145/2013 ha demandato al Ministero della Giustizia l’emanazione di un
decreto ex art. 17 l. 400/1988 (e cioè avente natura regolamentare gerarchicamente subordinata alla legge)
per stabilire, in primo luogo, “i requisiti necessari per esercitare l’attività di formazione degli amministratori
di condominio” e, in secondo luogo, “i criteri, i contenuti e le modalità di svolgimento dei corsi di
formazione iniziale e periodica previsti dall’art. 71 - bis comma 1 lett. g) disp. att. c.c.”.
La norma di legge non detta alcun criterio di merito, né espressamente ammettendo che tra i formatori
possano essere comprese le associazioni di categoria degli amministratori di condominio (da intendersi
come professione intellettuale di tipo non ordinistico ex l. 4/2013), né indicando quali professioni
ordinistiche o altri enti formatori possano essere a tale fine idonei.
Il silenzio legislativo, che comporta un puro e semplice rinvio del problema (e, stante la natura obbligatoria
di tale coso per potere iniziare e continuare a svolgere la professione di amministratore di condominio, dello
scontro tra lobby che il tema innesca), è stato giustificato dal sottosegretario alla Giustizia Cosimo Ferri (cfr.
IlSole24Ore del 24 dicembre 2013) sulla base del rilievo che la soluzione è già garantita, sotto il profilo
dell’apertura al mercato, dal diritto della concorrenza dell’Unione europea, essendo il compito del decreto
ministeriale limitato a prevedere l’entità dell’impegno formativo e la soglia minima di professionalità
richiesta per i formatori.
L’art. 1 comma 9 lett. b) del d.l. 145/2013 ha modificato l’art. 1120 comma 2 n. 2) c.c. in tema di
innovazioni.
Esso, più precisamente, per favorire al massimo grado nell’ambito condominiale i lavori idonei al fine di
conseguire la detrazioni per oneri fiscali del c.d. ecobonus, ha espunto dall’elenco delle opere per le quali è
richiesta la specifica maggioranza deliberativa di cui all’art. 1136 comma 2 c.c., richiamato dall’art. 1120
comma 2 c.c. medesimo (maggioranza degli intervenuti rappresentati almeno metà del valore dell’edificio),
“le opere e gli interventi previsti … per il contenimento del consumo energetico degli edifici”.
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Per quale ragione tale soppressione normativa dovrebbe favorire siffatti interventi di contenimento del
consumo energetico, considerato che l’art. 1120 comma 2 c.c. già rappresenta, in tema di quozienti
deliberativi, un fast track rispetto alla regola generale codificata dall’art. 1136 comma 5 c.c. (maggioranza
degli intervenuti rappresentante almeno i due terzi del valore dell’edificio)?
La risposta risiede nel fatto che la materia degli interventi di contenimento del consumo energetico, già
prima della l. 220/2012, era regolata dalla l. 9 gennaio 1991, n. 10 (c.d. legge Torrisi): secondo l'art. 26
comma 2 di tale legge, come novellato dall’art. 28 l. 229/2013, per suddetti interventi è sufficiente una
maggioranza degli intervenuti rappresentante un terzo del valore dell’edificio, purché siano eseguite le
necessarie attività di diagnostica e di certificazione energetica prima di adottare la deliberazione.
Ne consegue che, se la l. 220/2012 - che, come si evince dalla portata modificativa e non abrogativa del
citato art. 28, non aveva abrogato la l. 10/1991 - aveva messo a disposizione dell’autonomia privata dei
condomini due distinte soluzioni per deliberare tali interventi di contenimento del consumo energetico, la
seconda delle quali (quella ex art. 1120 comma 2 n. 2 c.c.) idonea, pure in presenza di un quorum
deliberativo più elevato (rispetto a quella ex art. 26 l. 10/1991), a ridurre gli adempimenti preventivi di
diagnostica e certificazione energetica, il d.l. 145/2013 ha, in realtà, reso più difficile la realizzazione di tale
tipo di interventi, dal momento che ha puramente e semplicemente soppresso una delle due opzioni
precedentemente a disposizione, imponendo quella più favorevole in termini di quorum assembleari, ma più
costosa in termini burocratici.
L’art. 1 comma 9 lett. c) del d.l. 145/2013 ha modificato l’art. 1130 comma 1 n. 6) c.c., in tema di
attribuzioni dell’amministratore di condominio, prevedendo che il R.A.C. (registro di anagrafe condominiale)
non debba più indicare tout court “i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo
alle condizioni di sicurezza”, ma debba indicare soltanto “ i dati catastali di ciascuna unità immobiliare,
nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio”, con ciò escludendosi
ogni obbligo dell’amministratore di condominio in ordine all’indicazione nel R.A.C. dei dati concernenti le
condizioni di sicurezza di ciascuna proprietà esclusiva di ciascun condomino.
Si tratta di una semplificazione dell’attività dell’amministratore del condominio, idonea a non estendere
(implicitamente) la normativa in tema di condominio alle proprietà esclusive, oltre ciò che già il legislatore
stesso ha disposto (esplicitamente) all’art. 1122 c.c.
L’art. 1 comma 9 lett. e) del d.l. 145/2013, infine, ha aggiunto all’art. 70 disp. att. c.c., riguardante le
sanzioni previste dal regolamento di condominio per le infrazioni alle proprie regole, un nuovo terzo
periodo, in forza del quale “l’irrogazione della sanzione è deliberata dall’assemblea con le maggioranze di
cui al secondo comma dell’articolo 1136 del Codice” (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno
la metà del valore dell’edificio).
L’obiettivo della norma è quello di fare sì che l’individuazione dell’entità della sanzione, oltre che il relativo
presupposto, sia affidata ai condomini proprietari, piuttosto che all’amministratore.
La soluzione non convince: infatti, in tale modo, il legislatore, da un lato, ha imposto una deliberazione
assembleare ad hoc, con l’appesantimento burocratico che ne deriva, dall’altro lato, ha affidato un tema
così delicato, pure nella relativa esiguità degli importi, proprio agli stakeholders sostanziali, normalmente
portati ad avere in tema un approccio più emotivo ed incline al litigio.
Meglio sarebbe stato, ad avviso di chi scrive, prevedere una competenza dell’amministratore, con obbligo di
motivazione, anche succinta.
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