Perizia - Fondazione Forense Pesaro

Registro Generale Esecuzione N. 91/2011
promossa da: T.R.S. EVOLUTION S.P.A.
TRIBUNALE DI PESARO
REGISTRO GENERALE ESECUZIONE
procedura promossa da:
T.R.S. EVOLUTION S.P.A. +3
contro:
*** DATO OSCURATO ***
R.G.E. 91/2011
Giudice: Davide Storti
ELABORATO PERITALE
Tecnico incaricato: Gianluca Tagliatesta
iscritto all'Albo Ingegneri della provincia di pesaro al N. 1098
iscritto all'Albo del Tribunale di Pesaro
CF: tglglc73t14d488p
con studio in fano (pu) via della colonna, 13
telefono: 0721800757
email: [email protected]
email (pec): [email protected]
relazione creata con Tribù Office 5 - Astalegale.net Spa
giudice: Davide Storti
tecnico incaricato: Gianluca Tagliatesta
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PROCEDURA N. R.G.E. 91/2011 Pesaro
LOTTO 1
BENI IN PESARO
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:
Pesaro via De Gasperi 52:
A. Piena proprietà per la quota di 1/1 ( *** DATO OSCURATO *** ) di appartamento, della
superficie commerciale di 84,67 Mq.
Trattasi di appartamento facente parte di un abitazione a schiera sita in v. De Gasperi 52 a Pesaro,
a circa 500 metri in linea d’aria dal centro cittadino (P.za del Popolo).
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 2.
Identificazione catastale:
l foglio 28 particella 824 sub. 8 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 2, consistenza 3,5 vani,
rendita 234,99 Euro, indirizzo catastale: via De Gasperi 52, piano: 2, intestato a *** DATO
OSCURATO ***
L'intero edificio sviluppa 4 piani, 4 piani fuori terra, . Immobile costruito nel 1957 ristrutturato nel
1988.
2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:
-Consistenza commerciale complessiva unità principali:
Mq 84,67
-Consistenza commerciale complessiva accessori:
Mq 0,00
-Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:
€. 254.000,00
-Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:
€. 254.000,00
-Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, €. 254.000,00
nel caso in cui le spese di regolarizzazione delle difformità siano a carico della
procedura:
-Data della valutazione:
17/09/2013
3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
4.1.Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente:
4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.
4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.
4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.
4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno.
4.2.Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura:
4.2.1. Iscrizioni:
l ipoteca volontaria annotata, stipulata il 08/09/2000 a firma di Nardi Dario , registrata il
11/09/2000 , a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO
*** .
Importo ipoteca: 300000.
Importo capitale: 150000.
Durata ipoteca: 15
giudice: Davide Storti
tecnico incaricato: Gianluca Tagliatesta
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l
l
l
ipoteca volontaria attiva, stipulata il 21/03/2005 a firma di Nardi Dario , registrata il
24/03/2005 a Pesaro , a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO
OSCURATO *** , derivante da Concessione a garanzia di apertura credito.
Importo ipoteca: 350000.
Importo capitale: 175000.
Durata ipoteca: 2
ipoteca volontaria annotata, stipulata il 29/04/2008 a firma di Nardi Dario , registrata il
08/05/2008 a Pesaro , a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO
OSCURATO *** , derivante da Concessione a garanzia di mutuo fondiario.
Importo ipoteca: 540000.
Importo capitale: 270000.
Durata ipoteca: 12
ipoteca volontaria, stipulata il 23/01/2009 a firma di Nardi Dario , registrata il 27/01/2009 a
Pesaro , a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** ,
derivante da Concessione a garanzia di mutuo fondiario.
Importo ipoteca: 200000.
Importo capitale: 100000.
Durata ipoteca: 10
4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento:
l pignoramento, stipulata il 01/06/2011 a firma di Ufficiale giudiziario , registrata il 22/06/2011
a Pesaro , a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO
*** , derivante da Verbale di pignoramento immobili
l pignoramento, stipulata il 07/07/2011 a firma di Ufficiale Giudiziario , registrata il
14/09/2011 a Pesaro , a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO
OSCURATO ***
4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.
4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:
-Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:
-Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:
-Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:
€. 0,00
€. 0,00
€. 0,00
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
6.1.Attuale proprietario:
l *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal
13/10/1988), con atto stipulato il 13/10/1988 a firma di Cesare Licini, registrato il 31/10/1988 a
Pesaro ai nn. 1314, in forza di atto di compravendita
6.2.Precedenti proprietari: Nessuno
7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:
L’area su cui insiste il fabbricato è identificata nel PRG vigente del Comune di Pesaro in zona B rv R1.
Gli interventi consentiti sono di manutenzione straordinaria e ristrutturazione edilizia.
7.1.Pratiche edilizie:
l Licenza edilizia N. 344, intestata a *** DATO OSCURATO *** , per lavori di Sopraelevazione
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del fabbricato di civile abitazione, rilasciata il 02/08/1955, agibilità del 25/01/1957
7.2.Situazione urbanistica:
l PRG - piano regolatore generale vigente l'immobile ricade in zona B rv R1
8. GIUDIZI DI CONFORMITA':
8.1. Conformità edilizia:
l
8.2. Conformità catastale:
l
L'immobile risulta conforme.
Criticità: nessuna
8.3. Conformità urbanistica:
l La distribuzione interna risulta diversa nello stato attuale rispetto la licenza del 1955, in particolare
per quanto riguarda il piano sottotetto. Non è stato possibile reperire ulteriori concessioni
edilizie.
8.4. Corrispondenza dati catastali/atto: Nessuna difformità
8.5. Altre conformità:
l Conformità titolarità/corrispondenza atti:
L'immobile risulta conforme.
Criticità: nessuna
BENI IN PESARO VIA DE GASPERI 52
APPARTAMENTO
di cui al punto A
Piena proprietà per la quota di 1/1 ( *** DATO OSCURATO *** ) di appartamento, della superficie
commerciale di 84,67 Mq.
Trattasi di appartamento facente parte di un abitazione a schiera sita in v. De Gasperi 52 a Pesaro, a circa
500 metri in linea d’aria dal centro cittadino (P.za del Popolo).
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 2.
Identificazione catastale:
l foglio 28 particella 824 sub. 8 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 2, consistenza 3,5 vani, rendita
234,99 Euro, indirizzo catastale: via De Gasperi 52, piano: 2, intestato a *** DATO OSCURATO ***
L'intero edificio sviluppa 4 piani, 4 piani fuori terra, . Immobile costruito nel 1957 ristrutturato nel 1988.
Descrizione della zona:
I beni sono ubicati in zona centrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale.
Il traffico nella zona è scorrevole, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di
urbanizzazione primaria e secondaria.
ottimo
Collegamenti - autobus distante 100
Qualità e rating interno immobile:
- livello di piano:
al di sopra della
media
- esposizione:
al di sotto della
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media
- luminosità:
al di sotto della
media
- panoramicità:
- impianti tecnici:
- stato di manutenzione generale:
- servizi:
nella media
nella media
nella media
nella media
Descrizione dettagliata:
L'accesso all'abitazione, sita al piano secondo, avviene su v. De Gasperi con corridoio e scale comuni con
l’unità immobiliare al piano primo.
L’appartamento è composto da soggiorno,cucina, una camera da letto, bagno e al piano sottotetto, cui si
accede tramite scala interna all’appartamento, di due vani uso soffitta e bagno nonché un terrazzo.
Le rifiniture e gli impianti sono in buono stato di conservazione. L’impianto di riscaldamento è a gas
metano con caldaia murale autonoma. Non è stato possibile reperire i certificati di conformità degli
impianti.
I pavimenti di tutti i locali sono in ceramica, gli infissi in legno con vetri termici e tapparelle in plastica, i
radiatori in ghisa, le porte interne in legno tamburato. I gradini della scala interna che va dal piano secondo
al sottotetto sono rivestiti in legno. Il bagno principale, senza finestra, è composto da lavabo, vasca, water,
bidet. Il sottotetto non è abitabile in quanto presenta un’altezza media interna di m. 2,20.
Esternamente l’immobile si presenta in buono stato di conservazione ad eccezione della copertura che
necessita di interventi di manutenzione straordinaria per il rifacimento dell’ impermeabilizzazione (in comune
con i proprietari al piano terra e primo - sottostanti la medesima copertura).
Consistenza:
per la determinazione delle consistenze sono stati utilizzati i seguenti criteri:
- di misurazione:
Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari
- di calcolo:
Personalizzato
descrizione
consistenza coefficiente
commerciale
Appartamento P. Secondo
58,85
x
100 %
=
58,85
Soffitta P. Sottotetto
40,82
x
50 %
=
20,41
Terrazzo P. Sottotetto
18,03
x
30 %
=
5,41
Totale:
117,70
84,67
Valore di mercato:
Per il calcolo del valore di mercato è stato utilizzato un procedimento di stima monoparametrica in base al
prezzo medio.
Sviluppo valutazione:
Da informazioni assunte in loco e da riferimenti di pratiche di stime già svolte quale C.T.U. e C.T.P. si può
affermare che il prezzo medio di mercato a nuovo in zona si aggira su 3.800 €/mq.
Tenuto conto della vetustà per un periodo di circa 56 anni dalla costruzione e di anni 20 dalla
ristrutturazione interna il prezzo di applicazione diventa 3.800 x 0,79 = 3.000 €/mq
giudice: Davide Storti
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Calcolo del valore di mercato lordo dell'intero:
Valore superficie principale:
84,67
x 3.000,00 = 254.007,00
Decurtazioni ed adeguamenti del valore:
descrizione
importo
0
Arrotondamento
-7
Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà al netto degli aggiustamenti):
€.
254.000,00
€.
254.000,00
Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti):
9.VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Pesaro, ufficio del registro di Fano, conservatoria dei
registri immobiliari di Pesaro, ufficio tecnico di Pesaro
Valore di Mercato (OMV):
- Riepilogo valutazione di mercato dei corpi:
ID descrizione
consistenza
cons.
valore intero valore diritto
accessori
A appartamento
84,67
0,00
254.000,00
-Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):
Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:
Valore di Vendita Giudiziaria (FJV):
-Riduzione del valore del 0% per differenza tra oneri tributari su base catastale e
reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese
condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della
vendita giudiziaria:
-Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:
-Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:
-Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato
di fatto e di diritto in cui si trova:
data 17/09/2013
254.000,00
€.
0,00
€.
254.000,00
€.
€.
€.
0,00
0,00
0,00
€.
254.000,00
il tecnico incaricato
Gianluca Tagliatesta
giudice: Davide Storti
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