Perizia - Fondazione Forense Pesaro

Geometra
Martina Giorgi
TRIBUNALE DI PESARO
Sezione distaccata di Fano
ESECUZIONE IMMOBILIARE R.G. N. 3169/2011
Relazione di stima
Giudice Esecuzione Immobiliare
DOTT. DAVIDE STORTI
CREDITORE PROCEDENTE
Omissis
domiciliato Avvocato Omissis
dominus Avv.ti Omissis
DEBITORE ESECUTATO
Omissis
STUDIO TECNICO
GEOM. GIORGI MARTINA
1
Sede legale: Via G. Torelli n°10, 61122 Pesaro (PU)
Studio: V.le G. Vanzolini n°9, 61121 Pesaro (PU)
Tel./Fax 0721/1651737 – Cell. 349/8049715
e mail [email protected] [email protected]
C.F. GRG MTN 84E62 G479 Q - P.IVA 02247330414
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PREMESSA
La sottoscritta Geom. Martina Giorgi, con studio in Pesaro (PU), viale G. Vanzolini n°9, regolarmente
iscritta al Collegio dei Geometri e Geometri laureati della provincia di Pesaro e Urbino è stata
incaricata C.T.U. nell’Esecuzione immobiliare n°3169/2011 come da nomina del 20/12/2012.
Dopo il formale giuramento, la S.V.I. dispone che il CTU prima di ogni altra attività controlli la
completezza della documentazione ex art. 567 C.P.C. segnalando immediatamente al giudice i
documenti mancanti o inidonei.
Successivamente:
1)
PROVVEDA l’esperto, esaminati gli atti del procedimento ed eseguita ogni altra operazione
ritenuta necessaria, previa comunicazione, alle parti a mezzo posta, e-mail o fax, dell’inizio
delle operazioni peritali, provveda:
a. alla esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento ed alla formazione, ove
opportuno, di uno o più lotti per la vendita, identificando i nuovi confini e provvedendo,
previa autorizzazione del giudice, ove necessario, alla realizzazione del frazionamento,
allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale;
b. alla verifica della regolarità dei beni sotto il profilo edilizio ed urbanistico e della loro
agibilità; in caso di esistenza di opere abusive, all’indicazione dell’eventuale sanabilità e dei
relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti;
inoltre alla acquisizione della certificazione urbanistica;
c. all’identificazione catastale dell’immobile, previo accertamento dell’esatta rispondenza
dei dati specifici nell’atto di pignoramento con le risultanze catastali, indicando altresì gli
ulteriori elementi necessari per l’eventuale emissione del decreto di trasferimento ed
eseguendo le variazioni che fossero necessarie per l’aggiornamento del catasto, ivi
compresa la denuncia al N.C.E.U. in relazione alla legge n. 1249/39, oltre ad acquisire la
relativa scheda ovvero predisponendola ove mancante; provveda, in caso di difformità o
mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione;
2)
REDIGA, quindi in fascicoletti separati, e limitatamente ai soli beni oggetto del
pignoramento, tante relazioni di stima quanti sono i lotti individuati, indicando, in ciascuna
di tali relazioni:
- L’esatta elencazione ed individuazione dei beni componenti il lotto, mediante indicazione
della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione (città, via, numero civico, piano
eventuale numero interno), degli accessi, dei confini e dei dati catastali, delle eventuali
pertinenze e accessori, degli eventuali millesimi di parti comuni; ciascun immobile sarà
identificato, in questa parte nella relazione, da una lettera dell’alfabeto e gli accessori
dalla medesima lettera con un numero progressivo;
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- una breve descrizione complessiva e sintetica dei bene, nella quale saranno indicati tra
l’altro anche il contesto in cui essi si trovano (es. se facenti parte di un condominio con parti
comuni ecc.) le caratteristiche e la destinazione della zona e dei servizi da essa offerti, le
caratteristiche delle zone confinanti;
- lo stato di possesso degli immobili, precisando se occuparti da terzi ed a quale titolo,
ovvero dal debitore; ove essi siano occupati in base ad un contratto di affitto o locazione,
verifichi la data di registrazione, e la scadenza del contratto, la data di scadenza per
l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente
in corso per il rilascio;
- i vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene, distinguendo e indicando in sezioni separate
quelli che resteranno a carico dell’acquirente e quelli che saranno invece cancellati o
regolarizzati dalla procedura, indicando, per questi ultimi, i costi a ciò necessari; il perito
dovrà in particolare ed in ogni caso pronunciarsi esplicitamente, in senso affermativo o
negativo, sulla esistenza dei seguenti oneri e vincoli:
Per i vincoli che resteranno a carico dell’acquirente:
- Domande giudiziali (precisando se la causa sia ancora in corso ed in che stato) ed altre
trascrizioni;
- Atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura;
- Convenzioni matrimoniali e provv. di assegnazione della casa coniugale al coniuge;
- altri pesi o limitazioni d’uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione,
ecc.);
Per i vincoli ed oneri giuridici che saranno a cancellati o regolarizzati:
- iscrizioni;
- pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli;
Altre informazioni per l’acquirente, concernenti:
- l’importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali
ordinarie);
- eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute;
- eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data
della perizia;
- eventuali cause in corso;
- la descrizione analitica di ciascuno dei beni compresi nel lotto (un paragrafo per ciascun
immobile, ciascuno di essi intitolato “DESCRIZIONE ANALITICA DEL (appartamento,
capannone, ecc.)” e la lettera che contraddistingue l’immobile nel paragrafo
“Identificazione dei beni oggetto della stima”, indicando la tipologia del bene, l’altezza
interna utile, la composizione interna; ed indicando poi in formato tabellare, per ciascun
locale, la superficie netta, il coefficiente utilizzato ai fini della determinazione della superficie
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commerciale, la superficie commerciale medesima, l’esposizione, di manutenzione; …etc…
- il perito indicherà altresì le eventuali dotazioni condominiali (es. posti auto comuni, giardino
ecc…);
- la valutazione complessiva dei beni, indicando distintamente e in separati paragrafi i criteri di
stima utilizzati, le fonti delle informazioni utilizzate per la stima, esponendo poi in forma tabellare
il calcolo delle superfici per ciascun immobile, …etc…;
- nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca altresì la valutazione della sola quota, precisi infine
se il bene risulti comodamente divisibile, identificando, in caso affermativo, gli enti che
potrebbero essere separati in favore della procedura.
3)
ALLEGHI, il perito a ciascuna relazione di stima almeno due fotografie esterne del bene e
almeno due interne, nonché la planimetria del bene, visura catastale attuale, copia della
concessione o lic. Edilizia e atti in sanatoria, il certificato di definitiva valutazione e la
restante documentazione necessaria, integrando, se del caso, quella predisposta dal
creditore o dal curatore; depositi in particolare, ove non in atti, copia dell’atto di
provenienza del bene e copia dell’eventuale contratto di locazione e verbale delle
dichiarazioni del terzo occupante; alleghi altresì attestazione di aver trasmesso alle parti
copia della perizia.
4)
Depositi la perizia in una copia oltre l’originale, completa dei relativi allegati;
5)
Invii, la medesima in file pdf, ect…
6)
Invii, contestualmente al deposito della perizia in cancelleria, e comunque almeno
quarantacinque giorni prima dell’udienza, copia della perizia al debitore, ai creditori
procedenti ed intervenuti, a mezzo fax, posta o e-mail, e alleghi all’originale della perizia
una attestazione di aver proceduto a tali invii; invii, altresì al seguente indirizzo mail
[email protected] una copia del documento perizia;
7)
Acquisisca direttamente presso i rispettivi uffici, previo avviso al creditore procedente, i
documenti mancanti che si profilino necessari o utili per l’espletamento dell’incarico, anche
in copia semplice, con particolare riferimento all’atto di provenienza e con unica
esclusione della relazione notarile.
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SVOLGIMENTO DEL MANDATO
Non prima di aver esaminato i documenti di causa e di aver effettuato tutti gli accertamenti
necessari, presentando agli uffici competenti, la richiesta dei certificati ipo-catastali e quanta altra
documentazione necessaria per l’espletamento dell’incarico ricevuto, ho inviato comunicazione
alle parti dell’inizio delle operazioni peritali (allegato 01).
La raccomandata contenente la comunicazione di avvio delle operazioni peritali, allagata alla
presente relazione (allegato 01), non è mai stata ritirata dal debitore Sig. Omissis.
In data 29 Gennaio 2013 alle ore 09:00, la sottoscritta ha eseguito sopralluogo nelle proprietà
dell’esecutato, site in località Orciano di Pesaro (PU), via Leopardi civ.11 alla presenza del
Creditore procedente.
In data 02 Marzo 2013, la scrivente depositava presso la cancelleria del Tribunale di Fano “Istanza
per proroga del termine per il deposito della relazione” (vedi allegato 18), il Giudice Dott. Storti
Davide, concedeva giorni 10 per la consegna alle parti della relazione peritale.
Il giorno 12 Marzo 2013 la scrivente ha consegnato via email copia dell’elaborato peritale al
creditore procedente e ai suoi legali Avv.ti Omissis (vedi allegato 19).
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RELAZIONE
Procedendo per punti si risponde a quanto richiesto dal G. E. :
PUNTO 1a – alla esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento ed alla formazione,
ove opportuno, di uno o più lotti per la vendita, identificando i nuovi confini e provvedendo,
previa autorizzazione del giudice, ove necessario, alla realizzazione del frazionamento, allegando
alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale;
Individuazione dei beni
L’esecutato, Sig. Omissis risulta essere proprietario per la quota di 1/1 dei seguenti beni immobili, siti
nel Comune di Orciano di Pesaro:
·
Appartamento in corso di costruzione, sito in Via Leopardi n. 11, piano terra – Distinto al
Catasto Fabbricati al Foglio n. 22 di Orciano di Pesaro, Map. 299 Sub. 8 – Cat. In corso di
costruzione F/3, senza classe (vedi allegato 02 - 03 - 05);
·
Appartamento in corso di costruzione, sito in Via Leopardi n. 11, piano primo – Distinto al
Catasto Fabbricati al Foglio n. 22 di Orciano di Pesaro, Map. 299 Sub. 10 – Cat. In corso di
costruzione F/3, senza classe (vedi allegato 02 – 04 - 05).
Detti immobili sono stati acquistati in data 25/09/2008 con atto di compravendita, rep.
105123/21076 (allegato 06).
Formazioni di lotti per la vendita
Si ritiene che ai fini della vendita, trattandosi di n. 02 (due) unità immobiliari si possano considerare
n. 02 (due) lotti, ovvero:
·
LOTTO A - Appartamento in corso di costruzione, sito in Via Leopardi n. 11, piano terra –
Distinto al Catasto Fabbricati al Foglio n. 22 di Orciano di Pesaro, Map. 299 Sub. 8 – Cat. In
corso di costruzione F/3, senza classe (vedi allegato 02 – 03 - 05);
·
LOTTO B - Appartamento in corso di costruzione, sito in Via Leopardi n. 11, piano primo –
Distinto al Catasto Fabbricati al Foglio n. 22 di Orciano di Pesaro, Map. 299 Sub. 10 – Cat. In
corso di costruzione F/3, senza classe (vedi allegato 02 – 04 - 05).
PUNTO 1b - alla verifica della regolarità dei beni sotto il profilo edilizio ed urbanistico e della loro
agibilità; in caso di esistenza di opere abusive, all’indicazione dell’eventuale sanabilità e dei
relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti; inoltre
alla acquisizione della certificazione urbanistica.
LOTTO A e LOTTO B - Appartamenti in corso di costruzione
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Da quanto reperito presso l’archivio dell’Uff. Urbanistica del Comune, si è riscontrato che in data
14/11/2008, veniva presentata D.I.A. n. 2781/2008 con prot. 5881 per “ristrutturazione e
frazionamento di fabbricato urbano con cambio d’uso al piano terra da autorimessa a civile
abitazione…” (allegato 7).
I lavori di cui sopra sono iniziati in data 05/03/2009 con comunicazione di inizio lavori prot. 1040.
Attualmente i lavori non sono terminati, ma sono stati sospesi nei primi mesi del 2011.
Dal sopralluogo eseguito dalla sottoscritta, le opere realizzate fino ad oggi, risultano essere
conformi al progetto depositato.
Il D.P.R. 380/2001 Testo unico per l’edilizia, all’art. 23 disciplina della denuncia di inizio attività al
comma 2 recita “La denuncia di inizio attività è…sottoposta al termine massimo di efficacia pari a
tre anni. La realizzazione della parte non ultimata dell’intervento è subordinata a nuova denuncia.
L’interessato è comunque tenuto a comunicare allo sportello unico la data di ultimazione dei
lavori.” Pertanto al 05/03/2012 i termini sono decaduti ed occorre depositare una nuova pratica
edilizia (in questo caso S.C.I.A. o D.I.A.) per poter riprendere i lavori.
Oltre ad una nuova pratica edilizia, il futuro acquirente, dovrà accertarsi presso l’ufficio urbanistica
del Comune, se resteranno a Suo carico gli oneri non saldati (costo di costruzione, oneri di
urbanizzazione primaria e secondaria, monetizzazione parcheggi) dal richiedente Sig. Omissis, i
quali varieranno a seconda dell’intervento che egli voglia eseguire (esempio: fusione due UU.II.,
ristrutturazione senza cambio di destinazione, ecc…).
Successivamente dovrà essere richiesto, certificato di agibilità (ai sensi degli artt. 24 e 25 del D.P.R.
380/2001) dopo aver depositato variazione catastale.
PUNTO 1C - all’identificazione catastale dell’immobile, previo accertamento dell’esatta
rispondenza dei dati specifici nell’atto di pignoramento con le risultanze catastali, indicando
altresì gli ulteriori elementi necessari per l’eventuale emissione del decreto di trasferimento ed
eseguendo le variazioni che fossero necessarie per l’aggiornamento del catasto, ivi compresa la
denuncia al N.C.E.U. in relazione alla legge n. 1249/39, oltre ad acquisire la relativa scheda
ovvero predisponendola ove mancante; provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea
planimetria del bene, alla sua correzione o redazione.
LOTTO A - Appartamento in corso di costruzione, sito in Via Leopardi n. 11, piano terra – Distinto al
Catasto Fabbricati al Foglio n. 22 di Orciano di Pesaro, Map. 299 Sub. 8 – Cat. in corso di
costruzione F/3, senza classe (vedi allegato 02 – 03 - 05);
LOTTO B - Appartamento in corso di costruzione, sito in Via Leopardi n. 11, piano primo – Distinto al
Catasto Fabbricati al Foglio n. 22 di Orciano di Pesaro, Map. 299 Sub. 10 – Cat. in corso di
costruzione F/3, senza classe (vedi allegato 02 – 04 - 05).
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Le unità immobiliari che al momento della dichiarazione all’Agenzia del Territorio non sono
fisicamente definite e quindi non sono capaci di produrre reddito autonomo vengono iscritte alla
categoria F/3; “la presentazione delle planimetrie non è mai prevista per le unità ascrivibili in
queste categorie” (vedi circolare n.09/2001 dell’Agenzia del Territorio).
Ad oggi, le UU.II. pignorate sono ancora in corso di costruzione pertanto si conferma la conformità
dell’elaborato planimetrico (allegato 05 ) e degli elaborati depositati con D.I.A. N.2781/08 (allegato
08).
PUNTO 7 - Acquisisca direttamente presso i rispettivi uffici, previo avviso al creditore
procedente, i documenti mancanti che si profilino necessari o utili per l’espletamento
dell’incarico, anche in copia semplice, con particolare riferimento all’atto di provenienza e con
unica esclusione della relazione notarile.
La scrivente, sirecava:
·
In data 15/01/2013, presso l’ufficio anagrafe del Comune di Fano per l’acquisizione del
certificato cumulativo, dall’ufficiale del servizio mi veniva comunicato che il Sig. Omissis
risulta irreperibile dal 17/10/2012.
·
In data 28/01/2013, presso l’ufficio Sato Civile del Comune di Monteporzio per l’acquisizione
del certificato di matrimonio (allegato 09), dall’ufficiale del servizio mi veniva rilasciato
certificato attestante il matrimonio tra il Sig. Omissis, esecutato e la Sig.ra Omissis in data
12/09/2009 in regime di separazione dei beni.
Pesaro lì, Marzo 2013
Geom. Martina Giorgi
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