Onderzoek redactie Woonbondig Aanbod betaalbare huurhuize Het percentage betaalbare huurwoningen dat wordt aangeboden in de corporatiesector (kale huur tot € 618,24) bedraagt nog maar 57 procent. Goedkope woningen (huur tot € 403,06) zijn er bijna niet meer (7 procent). De rest van het aanbod (43 procent) heeft een huur boven € 618,24 waarvan 15 procent geliberaliseerd is (> € 710,68). Dit blijkt uit een onderzoek van de redactie van de Woonbond. De redactie hield in maart drie weken lang (week 10 t/m 12) in acht woningmarktregio’s het beschikbare aanbod bij, namelijk in Arnhem/Nijmegen, Stedendriehoek, Zwolle, Drenthe/Zuidoost-Friesland, Amsterdam, Rijnmond, Utrecht en ’s-Hertogenbosch. In die periode werden in deze regio’s gemiddeld 896 woningen per week aangeboden. In het najaar van 2012 deed de redactie een soortgelijk onderzoek. Ten opzichte van 2012 is de kale huur in gereguleerde sector (huur tot € 710,68) fors gestegen: met 12 procent van € 503,- naar € 563,-. De huur van het totale aanbod (inclusief geliberaliseerde woningen) ligt nu op € 605,55. Dat is maar liefst 29 procent hoger dan de gemiddelde huur in de gehele corporatievoorraad (€ 470,-). De Woonbond maakt zich hier grote zorgen over. Woonbonddirecteur Ronald Paping: ‘Het gaat heel erg snel met de afbraak van de betaalbare voorraad. Bijna de helft van de woningen wordt aangeboden met een huur boven de aftoppingsgrens van € 618,-. Dat roept de vraag op of corporaties zich nog wel bewust zijn dat het hun taak is betaalbare huisvesting te bieden voor mensen met een zeer bescheiden inkomen.’ Verschillen tussen regio’s De verschillen tussen de acht regio’s zijn aanzienlijk. Zo maakt een woningzoekende in de regio Rijnmond 25 procent meer kans op een corporatiewoning dan in de regio Amsterdam. Ook wat betreft de huurprijs zijn de verschillen groot. De randstad is duurder dan de rest van het land, met uitzondering van de Stedendriehoek (Apeldoorn, Deventer, Zutphen). De gemiddelde huur van de aangeboden corporatiewonin Vijftien duurste woningcorporaties (1) Corporatie Huur per m2 Gemiddelde kale huur De Key Amsterdam € 14,22 € 632 Woonstad Rijnmond € 12,41 € 577 Rochdale Amsterdam € 12,11 € 729 Vestia Rijnmond € 11,95 € 578 Bo-ex Utrecht € 11,86 € 595 Woonzorg Nederland landelijk € 11,80 € 623 Havensteder Rijnmond € 11,70 € 598 Eigen Haard Amsterdam € 11,43 € 621 Ymere Amsterdam € 11,41 € 698 De Alliantie Amsterdam € 11,23 € 608 Waterweg Wonen Rijnmond € 11,13 € 503 Laurens Rijnmond € 11,06 € 509 Woonbron Rijnmond € 10,94 € 582 Stadgenoot Amsterdam € 10,50 € 595 Mitros Utrecht € 10,40 € 747 (1) In vijf regio’s in week 10-12 (van de overige drie regio’s is de m2-prijs onbekend) 8 woonbondig 3 april 2015 ‘De verhuurdersheffing en dit huurbeleid hebben geleid tot een omgekeerd Robin Hood effect: de arme huurders betalen veel meer dan de rijkere huurders en kopers’ gen in de Stedendriehoek bedraagt € 655,20. Amsterdam volgt met € 647,77 en Utrecht met € 644,84. De goedkoopste onderzochte regio is ’s-Hertogenbosch met € 469,26. Een verklaring voor deze verschillen kan liggen in dat er in de Stedendriehoek relatief veel geliberaliseerde woningen werden aangeboden en in ’s-Hertogenbosch relatief veel goedkope (jongeren)woningen. Het aanbod betaalbare woningen is het kleinst in Utrecht (43 procent), de Stedendriehoek (44 procent) en Amsterdam (46 procent). De meeste betaalbare woningen worden aangeboden in Drenthe/ZuidoostFriesland (68 procent) en de regio’s Arnhem/Nijmegen en Rijnmond (67 procent). Opvallend is het grote aantal woningen dat op of net onder de liberalisatiegrens van € 710,68 wordt aangeboden. Voor deze woningen is nog huurtoeslag mogelijk. In de regio’s Drenthe/Zuidoost-Friesland en ’s-Hertogenbosch is het aanbod geliberaliseerde woningen het kleinst (respectievelijk 0 en 1) en in de regio Amsterdam en de Stedendriehoek het grootst (26 procent). In Amsterdam kan het gerust voorkomen dat je voor een flatje van 34 m2 de hoofdprijs van € 724,- betaalt en dan woon je niet eens in het centrum. Vierkantemeterprijs De gemiddelde huurprijs kan een enigszins vertekend beeld opleveren omdat er meer kleine of juist grote dure woningen werden aangeboden. Voor de vergelijkbaarheid is de vierkantemeterprijs een betere maatstaf. Jammer genoeg wordt de oppervlakte van de woningen niet op alle aanbodsites vermeld. De regio ’s-Hertogenbosch vermeldt alleen de woonoppervlakte (die kleiner is dan de totale oppervlakte) en in de regio’s Arnhem/Nijmegen en Zwolle melden de meeste verhuurders de oppervlakte hele maal niet, afgezien van op bijgevoegde plattegronden. Voor de vijf regio’s die de oppervlakte wel vermelden hebben we de vierkantemeterprijs berekend (kale huur gedeeld door aantal m2). De gemiddelde huur per m2 ligt op € 10,52. Ook hier zien we weer grote verschillen. Rijnmond is het duurst met € 11,13 per m2, gevolgd door de regio Am- Regio Drenthe / Zuidoost-Friesland en nog maar 57% sterdam met € 10,90. De regio’s Drenthe/ Zuidoost-Friesland en Stedendriehoek zijn met € 6,44 en € 8,62 aanzienlijk goedkoper. Zoomen we in op de grote steden binnen de stedelijke regio’s dan komt de gemeente Amsterdam het duurste uit de bus met € 11,87 per m2, gevolgd door Rotterdam met € 11,53 en Utrecht met € 10,45. Omgekeerd Robin Hood-effect We noteerden ook de woningcorporaties die de woningen aanbieden. Mitros uit Utrecht heeft de duurste woningen in de aanbieding (€ 747,-), gevolgd door Rochdale (€ 729,-) en Ymere (€ 698,-), beide werkzaam in de regio Amsterdam. Omgerekend naar vierkantemeterprijzen is De Key uit Amsterdam het duurst (€ 14,22 per m2), gevolgd door Woonstad Rotterdam met € 12,41 en Rochdale uit Amsterdam (€ 12,11). Actium uit Drenthe/Zuidoost-Friesland (€ 6,44), Intermaris uit Hoorn/Purmerend (€ 7,63) en Ieder1 uit Deventer (€ 8,39) komen in ons onderzoek als goedkoopste uit de bus. (Zie de tabel voor de vijftien duurste corporaties, bij elkaar goed voor 45 procent van het totaal aanbod in ons onderzoek). Het is duidelijk dat in gespannen regio’s en bij een aantal corporaties de huren van vrijgekomen woningen al zo hoog zijn dat je je afvraagt of sociale huurders zo onderhand niet veel meer moeten betalen dan kopers. Ronald Paping: ‘Er lijkt zich de cyni sche situatie voor te doen dat lage inkomens die geen andere optie hebben dan het huren van een corporatiewoning veel meer per vierkante meter betalen dan kopers en huurders met een veel hoger inkomen. De Volkskrantonderzoek Begin april publiceert De Volkskrant de resultaten van een uitgebreid vergelijkend onderzoek naar de vierkantemeterprijzen in de huuren de koopsector. Voor de huursector baseert de krant zich daarbij op ons onderzoek. Zodra dit artikel is verschenen publiceren we het op www.woonbond.nl. Regio Zwolle Regio Amsterdam Gemiddelde huur Gemiddelde huur / m2 Gemiddeld weekaanbod Aantal inwoners Goedkoop € 647,77 € 10,96 224 1.314.000 26 38 Geliberaliseerd 13 3 11 7 44 % 22 % 40 € 574,39 € 11,13 282 1.187.000 % Totaal acht regio’s Week 10-12 (2015) % 28 % 50 € 605,55 € 10,52 896 4.975.000 % 60 35 51 Regio ʼs Hertogenbosch 14 40 9 7 13 1 Regio Apeldoorn / Deventer / Zutphen € 655,20 € 8,62 64 410.000 Regio Arnhem / Nijmegen € 572,54 onbekend 107 740.000 € 469,26 onbekend 26 190.000 15 7 4 29 60 % 26 € 644,84 € 9,70 144 660.000 24 Regio Rijnmond % 52 56 Regio Utrecht 28 Duur 16 32 7 15 22 8 % Betaalbaar € 538,44 onbekend 33 185.000 € 551,54 € 6,44 17 288.000 4 16 % 66 verhuurdersheffing en dit huurbeleid hebben geleid tot een omgekeerd Robin Hood effect: de arme huurders betalen veel meer dan de rijkere huurders en kopers.’ Servicekosten en woningtype De servicekosten van de aangeboden woningen bedragen gemiddeld € 43,89, met enorme uitschieters. Veel eengezinswoningen hebben helemaal geen servicekosten, terwijl vooral seniorenappartementen die zijn aangesloten op een collectieve stookinstallatie, servicekosten tot ver boven de € 200,- kunnen hebben, waarvan een aanzienlijk deel stookkosten. Het hoogste bedrag aan servicekosten dat we vonden was € 332,72. Wat de woningtypes betreft, bestaat ruim driekwart van het aanbod (77 procent) uit appartementen (flats, maisonnettes) met een gemiddelde huur van € 583,89. De rest zijn eengezinswoningen, waarvan de huur gemiddeld € 494,83 bedraagt. De vierkantemeterprijs van eengezinswoningenligt met € 9,51 echter aanzienlijk lager dan die van appartementen: € 10,70. Van het aanbod was 4 procent gelabeld als jongerenwoning Totale voorraad corporatiewoningen € 470, 2,4 miljoen (gemiddeld huur € 404,45, € 11,99 per m2) en 21 procent als seniorenwoning (huur € 558,-, € 10,97 per m2). Het aantal nieuwbouwwoningen in het aanbod is met 79 stuks verwaarloosbaar (3 procent). Websites Al zijn er meerdere malen plannen voor geweest, er is voor woningzoekenden geen landelijke website waar het aanbod aan sociale huurwoningen overzichtelijk bij elkaar staat, zoals Funda voor de koopsector. Sommige sites (www.woningnet.nl en www. woonnet-rijnmond.nl) zijn tamelijk overzichtelijk. Daar beschik je als woningzoekende met één of twee muisklikken over alle benodigde informatie. Bij andere aanbodsites, zoals www.entree.nu (Arnhem/Nijmegen), www.dewoningzoeker.nl (Zwolle) en www. woonservicedenbosch.nl, moet je vaak doorklikken en ontbreekt substantiële informatie zoals het totaal aantal vierkante meters. Een betere afstemming van de verschillende aanbodsites zou daarom zeer wenselijk zijn. Kees de Jong, Cem Yalcinkaya (met medewerking van Rien Tuk) april 2015 woonbondig 3 9
© Copyright 2024 ExpyDoc
