Bedrijfsvoering en organisatieaanpak Prof.dr.ir. Vincent Gruis, afdeling Real Estate & Housing 13-3-2014 Delft University of Technology Challenge the future Dagprogramma • 9.30u Organisatiemodellen en vastgoedontwikkeling • 11.00u Pauze • 11.15u Verhuurproces (Frank van Min) • 12.30u Lunch • 13.30u Onderhoudsproces (Ad Straub) • 15.00u Pauze • 15.15u Vertaling naar eigen corporatie 2 3 Werkbare organisaties? Organisaties ontlenen hun legitimiteit aan hun functie voor de maatschappij en hun prestatiecapaciteit is te danken aan hun specialisatie 4 Werkbare organisaties? Instituties zijn steeds meer drager van sociale waarden... Ze kunnen zichzelf niet meer uitsluitend rechtvaardigen op grond van hun bijdrage op het ene specifieke terrein 5 Het doel van woningcorporaties? 6 Positionering Meer dan het gewone Leverancier (innovatieve) woondiensten Maatschappelijke ondernemer Formaliteit Wederkerigheid Uitvoeringsorganisatie Maatschappelijke dienstverlener Gewoon goed Bron: Teunis en De Jong (2014) 7 Verschuiving prioriteiten corporaties nu versus 3 jaar geleden -1,5 -1,0 -0,5 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 lage- en middeninkomensgroepen lage-inkomensgroepen alleen financieel rendement maatschappelijk rendement veel commerciële activiteiten weinig commerciële activiteiten verantwoording naar belanghouders verantwoording naar overheid marktgerichtheid klantgerichtheid bouwtechnische staat leefbaarheid en buurt nadruk op vastgoed vastgoed en andere diensten bestaande zaken zo goed mogelijk doen ook buiten volkshuisvesting actief zijn nieuwe zaken ontwikkelen beperken tot volkshuisvesting select aantal netwerken groot aantal netwerken eind 2007 eind 2010 Nieboer (2011) www.move.bk.tudelft.nl 8 Corporatievermogen ‘ongewijzigd’ beleid Bron: Johan Conijn, Ortec Finance, Duurzaam Businessmodel 9 Bedrijfslasten eind 2014 versus eind 2012 Hoeveel VHE's heeft uw corporatie in eigendom? totaal meer dan 25.000 VHE Meer dan 20% lager 10% tot 20% lager 10.000 - 25.000 VHE 0% tot 10% lager Ongeveer gelijk 5.000 - 10.000 VHE 10% tot 20% hoger 0% tot 10% hoger 2.500 - 5.000 VHE Meer dan 20% hoger Kan of wil ik niet beantwoorden 1.000 - 2.500 VHE minder dan 1.000 VHE 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Bron: Van Bortel e.a. 2013 10 Wijze verlaging bedrijfslasten Niet van toepassing Enigszins van toepassing Zeer van toepassing Kan of wil ik niet beantwoorden Totaal 9,6% 32,3% 57,5% 0,6% 100,0% Wij gaan kosten besparen door ons meer te richten op onze kerntaken 26,3% 38,3% 34,1% 1,2% 100,0% Wij gaan kosten besparen door digitalisering van onze dienstverlening 18,6% 47,9% 32,9% 0,6% 100,0% 9,7% 41,9% 45,2% 3,2% 100,0% Wij gaan kosten besparen door efficiënter te werken Wij gaan kosten besparen door werkzaamheden uit te besteden Bron: Van Bortel e.a. 2013 11 Doelbepaling De moeilijkste en belangrijkste beslissingen over doelstellingen zijn niet wat we moeten doen, maar vooral over wat we moeten schrappen 12 ‘Vanzelfsprekende’ legitimiteit Huisvesten doelgroep Onderhouden van bezit Overleg met huurders Financiele continuiteit Leefbaarheid Wonen en zorg 13 ‘Vanzelfsprekende’ legitimiteit Huisvesten doelgroep Onderhouden van bezit Overleg met huurders Financiele continuiteit Leefbaarheid Wonen en zorg 14 Wijzigingen naar functiegroepen Aantal keren genoemd % pas % straks 9,9% 10,0% Stafdiensten (zoals beleidsmedewerkers en P&O medewerkers) 10,9% 12,3% Frontline medewerkers op kantoor 11,9% 15,0% Frontline medewerkers in de buitendienst (zoals onderhoudsmedewerkers) 6,5% 10,0% Frontline medewerkers in de wijken (zoals huismeesters en wijkconsulenten) 8,2% 11,0% Projectontwikkelingsmedewerkers 14,3% 18,3% Backoffice medewerkers (zoals administratief medewerkers, treasury en ICT medewerkers) 13,7% 17,0% 2,0% 4,3% 22,5% 2,0% 100,0% 100,0% Directie en managementfuncties Anders Kan of wil ik niet beantwoorden Totaal Bron: Van Bortel e.a. 2013 15 Prioriteitstelling Zoek naar het ene aspect waar optimaliseren vereist is en streef voor alle andere aspecten naar wat redelijk bevredigend is 16 Anders kijken naar onderhoud • Moeten: juridisch verplicht onderhoud – onderhoud gericht op het voldoen aan bouwbesluit bestaande voorraad, huurprijswet woonruimte en burgerlijk wetboek – voorkomen vervolgschades die binnen korte termijn kunnen leiden tot het niet meer voldoen aan wettelijke verplichtingen. • Willen: vrij te bepalen onderhoud volgens beleid – verhogen klanttevredenheid of realiseren van specifieke maatschappelijke doelen: • levensduurverlenging • leefbaarheid • energiebesparing • zelfwerkzaamheid 17 18 Competentie Niets is zo onverantwoordelijk als goede bedoelingen zonder competentie 19 Benutten van pluriformiteit Organisaties in een pluriforme samenleving moeten samen werken. Geen van alle zouden ze op zichzelf kunnen bestaan 20 Voorbeeld benutten pluriformiteit: de regie-corporatie Bron plaatje functies: Arnoud Vlak, 2008 21 Regie-corporatie 22 Archetypen 23 Procesgerichte corporatie Bestuur Finance & control, staf Proces (Her)ontwikkeling Proces Onderhoud Proces Verhuur en Verkoop Proces Wonen en Leven 24 25 26 ‘Nieuwe’ kansen: markt ‘toelaten’ Bewoners (‘beleid’, vergoeding) Corporatie Dienstenleveranciers (zuinigheid, comfort, beleving) 27 Ketensamenwerking • Korte termijn: besparing op faalen aanbestedingskosten • Meer voor hetzelfde (productinnovatie) • Lange termijn: besparing op organisatiekosten Bron: Straub, 2008 28 Geld uit de markt 29 Keuze faciliteren 30 Markt mobiliseren 31 Prestaties Prestaties zijn de enige reden waarom organisaties bestaan hebben, de enige reden waarom we de macht en het gezag dat ze eisen tolereren 32 Driekamermodel 33 Ontwikkelingslijnen Jan van der Schaar (2014): • Marktconforme sociale verhuur (inclusief brutering verhuurdersheffing en huurtoeslag) • Sociale verhuur als sociale voorziening (mandaat gemeente) • Platform voor bewonersinitiatief (cooperatie) 34 Dilemma’s Betrokkenheid Invloed 35 Jouw corporatie in de ‘participatie’samenleving? Strategie Structuur Financiering Wonen Systemen Mensen Cultuur 36
© Copyright 2024 ExpyDoc
