verslag - Platform31

4. Mogelijkheden om particuliere huursector te vergroten
door Arjan Raatgever, Platform31
Peter Appeljan van institutionele vastgoedbelegger Syntrus Achmea en Wijnand Groenen, van
particuliere woningbelegger en beheerder van 4-Freedom, nemen de deelnemers in deze sessie mee
in de overwegingen en het businessmodel van een woningbelegger.
Syntrus Achmea
Appeljan: “Mensen vragen mij wel eens, waar komen wij Syntrus Achmea dan tegen? Waarom komen
jullie niet in onze gemeente? Laat ik helder zijn: wij zijn er wel, maar niet op alle plekken. Voor ons is
een positieve ontwikkeling van het aantal huishoudens in een stad van belang en uiteraard de
economische draagkracht van de inwoners. Omdat wij pensioengelden beleggen, moeten wij nu
eenmaal rendementen maken die concurreren met andere beleggingscategorieën. Overigens zien wij
wel dat de interesse van onze klanten langzaam wat verschuift van beleggen in kantoren en winkels
naar beleggen in woningen.”
“De laatste paar jaar hebben we echter wel onze focus verbreed en bijvoorbeeld in enkele
zogenaamde ‘zwakkere’ wijken in Amsterdam, Rotterdam en Utrecht en Den Haag geïnvesteerd. Dat
doen we echter nooit alleen en vergt vertrouwen dat de gemeente en woningcorporatie écht een
stevige bijdrage leveren aan om zo’n gebied in de lift te krijgen. Het hebben van een heldere
gemeentelijke woonvisie en het daar ook naar handelen, is voor ons een harde randvoorwaarde.”
De huren van de woningen van Syntrus Achmea liggen grotendeels tussen de € 650 – 1.000.
Appeljan: ”Daaronder kunnen wij nauwelijks rendement maken en boven de € 1.000 is de markt erg
klein.” De mutatiegraad in de vrije sector ligt op zo’n 10% gemiddeld en is daarmee iets hoger dan de
gemiddelde mutatiegraad van corporatiewoningen (zo’n 7%). Net als bij corporatiewoningen zijn de
regionale verschillen hierin zeer groot.
Is Syntrus Achmea geïntesseerd om woningportefeuilles van corporaties over te nemen? In principe
wel, zegt Appeljan, maar het gebeurt nog nauwelijks. Daarvoor noemt hij een top drie aan knelpunten:

Waarderingsprobleem (verkoopprijs)

Gebrek aan visie bij corporatie over waarom men verkoopt

Gebrekkige gegevens over het vastgoed en gebrek aan snelheid in het proces
4-Freedom, particuliere woningbelegger
4-Freedom specialiseerd zich in studentenhuisvesting, starterswoningen en het hogere segment
(boven € 900). Het bedrijf biedt voor haar klanten aankoopbegeleiding, hulp bij financiering en
verbouwing en neemt uiteindelijk het beheer van de woning op zich. Het bedrijf is in een tiental steden
in Nederland actief. Wijnand Groenen is als directeur aanwezig om toe te lichten onder welke
omstandigheden een particuliere woningbelegger tot investeren overgaat.
Groenen: “Bij kamerhuren rond de € 400/€ 500 kun je als belegger onder de juiste omstandigheden
een rendement maken [onzelfstandige woonruimte, AR]. In de prijsklassen daarna kan het een hele
tijd niet. Vanaf € 800 wordt er vervolgens weer iets mogelijk in de vrije sector appartementen.“
De gemiddelde particuliere woningbelegger heeft als primair belang om een Bruto
AanvangsRendement (BAR) te maken van zo’n 5-8% op zijn investering. Er zijn ook beleggers die met
minder genoegen nemen. En beleggers die meer rendement proberen te maken. Dit is volgens
Groenen echter eigenlijk alleen mogelijk buiten de bestaande woningwaarderingsstelsel (wws) [de
vigerende landelijke huurprijswetgeving, AR].
Groenen pleit voor het afschaffen van het wws. ”Als we de huren gewoon vrij geven, dan is rendement
maken weer mogelijk en gaat de bouwproductie omhoog. Het huurwoningaanbod zal daarmee
toenemen en dat heeft vanzelf een drukkend effect op de huurhoogte en betekent een stimulans voor
de aangeboden woningkwaliteit. We houden de huurtoeslag, dus volgens die route is betaalbaarheid
gegarandeert.”
Wat kunnen gemeenten nou doen als zij meer particuliere huurwoningen in hun gemeente zouden
willen? Groenen is helder: “Afboeken van bouwgrond, serieus meewerken om vergunningskwesties en
juridisch-planologische processen sneller en beter te regelen en geen rare afspraken maken over het
niet mogen doorverhuren van corporatiewoningen die worden verkocht.”

Download Report