RIGO Research en Advies BV
Woon- werk- en leefomgeving
www.rigo.nl
RAPPORT
Doelgroepen en woonlasten
Betaalbaarheid in de huursector van Breda
De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt
vermeld. RIGO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.
RIGO Research en Advies BV
Woonwerk- en
leefomgeving
De bewoonde
omgeving
www.rigo.nl
RAPPORT
Doelgroepen en woonlasten
Betaalbaarheid in de huursector van Breda
Opdrachtgevers
Gemeente en woningcorporaties Breda
Auteurs
Marlies van der Vlugt
Steven Kromhout
Johan van Iersel
Rapportnummer
P26790
Uitgave
1 februari 2014
RIGO Research en Advies BV ∙ De Ruyterkade 1 12C ∙ 1011 AB Amsterdam
020 522 11 11 ∙ [email protected] ∙ www.rigo.nl
Inhoud
Samenvatting 1
1
Doelgroepen en woonlasten 2010-2013
1
2
De bestedingsruimte van de doelgroep van beleid
2
3
Toekomstige ontwikkelingen 2013-2025
3
4
Ontwikkeling behoefte betaalbare huurvoorraad
4
5
Conclusies onderzoek
4
1
Inleiding
6
2
Omvang en ontwikkeling doelgroepen 2010-2013
7
2.1
Inleiding
7
2.2
Woningvoorraad
7
2.3
Huishoudens en inkomensgroepen
9
2.4
Omvang en ontwikkeling scheefheid
14
3
Woonlasten van huurders
16
3.1
Inleiding
16
3.2
Huidige woonlasten van huurders
16
3.3
Woonlasten van de doelgroep van beleid
20
3.4
Vergelijking met normquotes
23
3.5
Effectverkenning huurbeleid en energieprijzen
27
4
De bestedingsruimte van de doelgroep
31
4.1
Inleiding
31
4.2
Inkomen en uitgaven
32
4.3
De bestedingsruimte van de doelgroep
33
4.4
De bestedingsruimte versus de werkelijke huurlasten
35
5
Toekomstige ontwikkelingen
39
5.1
Inleiding
39
5.2
Demografische ontwikkelingen
39
5.3
Economische ontwikkelingen
44
5.4
Ontwikkeling van het eigenwoningbezit
45
6
Ontwikkeling doelgroepen en woningbehoefte 2013-2025
47
6.1
Inleiding
47
6.2
Omvang en ontwikkeling van de doelgroepen
47
6.3
Ontwikkeling van de woningbehoefte
49
6.4
De benodigde omvang van de betaalbare huurvoorraad
51
6.5
Gewenste differentiatie binnen de betaalbare huurvoorraad
54
Bijlage 1
Aanvullende tabellen en figuren
58
Bijlage 2
Begrippen en aannamen
61
Samenvatting
1
Doelgroepen en woonlasten 2010-2013
Een toename van de doelgroep van beleid
Huishoudens met laag inkomen vormen een groot deel van de bevolking van Breda. In
1
totaal behoren 39.860 huishoudens tot de doelgroep van beleid , ofwel 47%. Voor
een deel gaat het om studenten met een laag inkomen, een groep die oververtege nwoordigd is in Breda. Kijken we alleen naar de huishoudens in de zelfstandige woningvoorraad dan behoort 42% tot de doelgroep van beleid. In aantal gaat het om
31.940 huishoudens. Het betreft voornamelijk alleenstaanden, uit alle leeftijdsgro epen. In de periode 2010 tot 2013 is de doelgroep van bel eid in de zelfstandige woningvoorraad toegenomen met 1.660 huishoudens: van 41% in 2010 tot 42% in 2013.
Afname van goedkope scheefheid
De sociale huursector vervult een belangrijke functie in de huisvesting van de lagere
inkomensgroepen: 53% van de (zelfstandig wonende) doelgroep van beleid woont in
een sociale huurwoning. Daarnaast woont 26% van de middeninkomens in de sociale
huursector en 11% van de hogere inkomens. De goedkope scheefheid bedraagt daa rmee 26% en is ten opzichte van 2010 (32%) afgenomen , als gevolg van onder meer
een strenger toewijzingsbeleid en een inkomensdaling van huishoudens.
Functie van de particuliere huursector
Van de doelgroep van beleid woont ongeveer 14% in de particuliere huursector,
waarmee deze sector substantieel bijdraagt aan de huisvesting van de doelgroep.
Circa 6.200 particuliere huurwoningen hebben een huurprijs tot € 681. Vermoedelijk
biedt de particuliere huursector vooral voor jonge huishoudens, veelal starters, een
entree op de Bredase woningmarkt.
Een toename van huishoudens met een (te) hoge woonquote
De meeste huishoudens in de sociale huursector huren een woning onder de afto ppingsgrenzen. Toch is de woonquote van huurders van de Bredase corporaties toeg enomen van 30% in 2010 tot 34% in 2013. Ook heeft een deel van de huurders een
hogere woonquote dan (op grond van de in dit onderzoek gehanteerde normquotes)
wenselijk is. In 2010 had 20% van de totale huurderpopulatie een te hoge woonquote
(4.520 huishoudens), in 2013 is dit percentage toegenomen naar 26% (5.84 0 huishou1
Huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tot € 34.229. Op bladzijde 6 is de afbakening
van de inkomensgroepen in dit onderzoek weergegeven.
1
dens).Binnen de primaire doelgroep gaat het om bijna de helft van de huurders en
binnen de doelgroep van beleid om 35%.
Het grootste deel van de huurders met een te hoge woonquote bestaat uit allee nstaanden onder de 65 jaar. Naar verhouding hebben ook gezinnen vaak te maken met
een te hoge woonquote. Huishoudens van 65 jaar of ouder kunnen hun woonlasten
over het algemeen prima betalen.
Van 5% tot 15% boven de norm
Een groot deel van de huurders met een te hoge woonquote heeft een woonquote die
tot 5% te hoog is. Maar er zijn ook huishoudens met een woonquote van meer dan
15% boven de in dit onderzoek gehanteerde normquotes. Deze groep is met 450 hui shoudens toegenomen: van 1.090 in 2010 tot 1.540 in 2013. Deze ontwikkeling is het
gecombineerde effect van dalende besteedbare inkomens (als gevolg van de crisis en
bezuinigingen) een toename van de huurlasten (mede door bezuinigingen op de huu rtoeslag) en een stijging van de energieprijzen.
2
De bestedingsruimte van de doelgroep van beleid
Verschillen in inkomens en bestedingsruimte
Binnen de doelgroep van beleid is er sprake van inkomensverschillen en verschillen in
bestedingsruimte. Voor meer inzicht in beide aspecten is in dit onderzoek de spreiding in beeld gebracht. De maximale huur die een huishouden kan betalen (met en
zonder huurtoeslag) hebben we afgezet tegen zowel de huidige prijsopbouw van de
2
huurvoorraad als de prijsopbouw na het doorvoeren van het streefhu urbeleid .
Belangrijke functie huurtoeslag
Zonder huurtoeslag kan 47% van de doelgroep van beleid niet meer dan € 374 per
maand aan de huur besteden. Als we uitgaan van maximale huurtoeslag bij een huu rprijs net onder de huurtoeslaggrens kan 20% van de do elgroep van beleid minder dan
€ 374 besteden aan wonen. De huurtoeslag vervult daarmee een belangrijke functie
in de bestedingsruimte van de doelgroep.
Belangrijke functie huursegment tot € 374
Rekening houdend met de huurtoeslag kan 20% van de doelgroep van beleid tot € 374
per maand aan de huur besteden. Het gaat om 3.380 huishoudens, vooral eenpe rsoonshuishoudens tot 65 jaar en gezinnen. Dit aantal is ongeveer gelijk aan het aantal
woningen in het prijssegment tot € 374 dat door de doelgroep van beleid wordt bewoond (3.100 woningen). Het gaat deels om dezelfde huishoudens, maar ook om
andere huishoudens met een ruimere bestedingsruimte. Naast de doelgroep van be-
2
Het resultaat als alle huren per direct zouden worden opgetrokken tot de streefhuur. Voor
elke huurwoning hebben de corporaties een streefhuur bepaald.
2
leid wonen er ook 550 midden- en hogere inkomens in het huursegment tot € 374. Als
alle huren per direct zouden worden opgetrokken tot de streefhuur, dan neemt het
aanbod in het segment tot € 374 af van 3.650 tot 1.740 woningen en kunnen er –
bekeken vanuit het perspectief van de bestedingsruimte van huurders – tekorten ontstaan.
De doelgroep van beleid met voldoende bestedingsruimte
Uitgaande van een optimale match tussen bestedingsruimte en woonlasten is er in
het prijssegment tussen € 374 en € 536 een overmaat aan woningen. Een deel van
deze woningen wordt bewoond door de doelgroep van b eleid die voldoende bestedingsruimte voor de huur zou moeten hebben of wat meer huur zou kunnen betalen.
Het gaat naar verhouding vaak om oudere huishoudens (met een hoger inkomen).
3
Toekomstige ontwikkelingen 2013-2025
Bevolkingstoename en vergrijzing
Volgens de prognose van de provincie Noord -Brabant neemt het aantal huishoudens
in Breda toe met 6.530 huishoudens in de periode 2013 tot 2025. Deze toename b estaat vooral uit eenpersoonshuishoudens en 65-plussers. Het aandeel 65-plus neemt
toe van 23% in 2013 tot 26% in 2025.
Vergrijzing vooral in de koopsector
De toename van het aantal ouderen zal de komende decennia het straatbeeld doen
veranderen. Voor de woningmarkt betekent de vergrijzing vooral een afname van de
dynamiek, want ouderen verhuizen maar in beperkte mate. Daarnaast zal de aanpassingsbehoefte toenemen, zodra de ouderen minder goed ter been raken of met and ere ouderdomsbeperkingen te maken krijgen. Deze trends zijn vooral belangrijk voor
de koopwoningmarkt. De toename van het aantal ouderen betreft de naoorlogse babyboom generatie, die op dit moment een leeftijd tussen ongeveer 50 en 68 jaar
heeft. Deze vrij welvarende generatie woont vooral in koopwoningen en verschilt in
dit opzicht van de huidige generatie 75-plussers.
Dit betekent niet dat de vergrijzing geen gevolgen heeft voor de huursector. Ten ee rste blijven er ook ouderen in de huursector wonen en zij moeten passend gehuisvest
worden. Daarnaast geldt dat door de zogenoemde extramuralisering het aandeel o uderen met beperkingen in de reguliere voorraad toeneemt.
Toename doelgroep van beleid
De doelgroep van beleid neemt toe met circa 4.840 huishoudens in de periode 2013
tot 2025. Uiteraard is deze verwachting met bandbreedten omgeven. Twee mech anismen liggen aan deze toename ten grondslag: door de economische crisis krijgen
huishoudens - behorende tot de beroepsbevolking - te maken met een inkomensdaling én door vergrijzing neemt de beroepsbevolking af en het aantal gepensioneerden
3
toe. Het aandeel 65+ binnen de doelgroep van beleid neemt toe van 30% in 2013 tot
33% in 2025.
4
Ontwikkeling behoefte betaalbare huurvoorraad
Toename doelgroep in de koopsector
De doelgroep van beleid woont voor een toenemend aandeel in de koopsector. Dit
betekent dat de betaalbare voorraad (huurwoningen van corporaties tot € 681) niet
recht evenredig met de doelgroep mee hoeft te groeien. Bij de benodigde omvang van
de betaalbare voorraad speelt naast het groeiend aandeel van de doelgroep in de
koopsector ook de ontwikkeling van de goedkope scheefheid een ro l.
Beperkte toenemende behoefte aan betaalbare huurwoningen
In de analyses wordt uitgegaan van de huidige verdeling van de huishoudens over de
woningvoorraad in Breda. Als deze huidige woonpatronen – waaronder scheefwonen
– worden doorgetrokken dan neemt de behoefte aan woningen in de betaalbare
huurvoorraad toe met circa 1.760 woningen in 2013 tot 2025 (in het economisch b asisscenario). Op de korte termijn lijkt het daarom verstandig om de huidige omvang
van de betaalbare huurvoorraad in stand te houden en beperkt te laten groeien. Op
termijn ontstaat er mogelijk meer schuifruimte. Als de goedkope scheefheid afneemt
van 26% in 2013 tot 18% in 2025 kan de betaalbare huurvoorraad in omvang gelijk
blijven. Neemt de scheefheid verder af, dan is er zelfs een afn ame van de betaalbare
voorraad mogelijk.
Behoud van woningen in het segment tot € 374
De bestedingsruimte van huurders neemt de komende jaren af als gevolg van koo pkrachtdaling en stijgende energieprijzen. Binnen de betaalbare huurvoorraad is het
daarom zaak om ook woningen in het goedkope segment tot € 374 te behouden voor
de primaire doelgroep.
5
Conclusies onderzoek

De doelgroep van beleid is in het recente ver leden toegenomen: van 41% in 2010
tot 42% in 2013 in de zelfstandige woningvoorraad.

De sociale huursector vervult een belangrijke functie in de huisvesting van de
lagere inkomensgroepen.

In de periode 2010 tot 2013 is de goedkope scheefheid in de corporat ie huurvoorraad afgenomen: van 32% in 2010 tot 26% in 2013.

De particuliere huursector draagt substantieel bij aan de huisvesting van de doe lgroep van beleid.

De woonquote van huurders is toegenomen van 30% in 2010 tot 34% in 2013.
4

Het aantal en aandeel huishoudens met een te hoge woonquote is toegenomen:
van 20% in 2010 tot 26% in 2013.

Veel huurders hebben te maken met een woonquote die tot 5% te hoog is. Ook
het aantal huurders met een zeer hoge woonquote (>15%) is met 450 huisho udens toegenomen.

Eenpersoonshuishoudens tot 65 jaar en gezinnen hebben naar verhouding vaak
een te hoge woonquote. Huishoudens van 65 jaar of ouder kunnen hun woonla sten over het algemeen prima betalen.

De huurtoeslag vervult een belangrijke functie in de bestedingsruimte van d e
primaire doelgroep.

Als alle huren per direct zouden worden opgetrokken tot de streefhuur , neemt
het aanbod in het segment tot € 374 af en kunnen er – bekeken vanuit het perspectief van de bestedingsruimte van huurders – tekorten ontstaan.

In het prijssegment tussen € 374 en € 536 hebben vooral oudere huishoudens
(ruim) voldoende bestedingsruimte voor de huur.

De doelgroep van beleid neemt toe met circa 4.840 huishoudens in de periode
2013 tot 2025. Het aandeel 65+ binnen de doelgroep van beleid neemt toe van
30% in 2013 tot 33% in 2025.

De doelgroep van beleid woont voor een toenemend aandeel in de koopsector.
Het gaat hier vooral om ouderen met inkomensterugval.

Op de korte termijn lijkt het verstandig om de huidige omvang van de betaalbare
huurvoorraad in stand te houden en beperkt te laten groeien. Op termijn ontstaat
er mogelijk meer schuifruimte, als de goedkope scheefheid in de betaalbare
huurvoorraad afneemt.
5
1
Inleiding
Aanleiding onderzoek
In 2010 heeft RIGO in opdracht van de gemeente en corpo raties in Breda een onderzoek uitgevoerd naar de huisvesting en woonlasten van huurders in de sociale huu rsector. Uit dit onderzoek kwam naar voren dat een deel van de huurders van sociale
huurwoningen te hoge woonlasten heeft.
Inmiddels is het drie jaar later. De economische situatie is sinds 2010 niet verbeterd:
de werkloosheid is toegenomen en de koopkracht gedaald. Ondertussen zijn de
woonlasten van huurders gestegen, onder meer als gevolg van bezuinigingen op de
huurtoeslag en stijgende energieprijzen. Voor meer inzicht in de betaalbaarheid van
het wonen anno 2013 hebben de gemeente en corporaties RIGO gevraagd om de
huisvesting en woonlasten van de huurders in Breda opnieuw onder de loep te n emen.
Net als in 2010 baseren we onze analyses op het Woon Onderzoek Nederland
(WoON), een groot steekproefonderzoek van het ministerie van BZK. In april 2013 is
het databestand van het WoON 2012 beschikbaar gekomen. Omdat dit onderzoek
onvoldoende respondenten uit Breda bevat, maken we (net als in 2010) gebruik va n
referentiecases en simulatietechnieken om een goede schatting van de situatie in
Breda te maken.
Leeswijzer
Deze rapportage is als volgt opgebouwd:

In hoofdstuk 2 beschrijven we de doelgroepen die we in dit onderzoek onde rscheiden, op basis van hun inkomen. We gaan in op de kenmerken van de doelgroepen, de woonsituatie, goedkope scheefheid en de ontwikkeling van de omvang van deze groepen in de periode 2010 tot 2013.

In hoofdstuk 3 staan de woonlasten van huurders van sociale huurwoningen ce ntraal. Hoeveel betalen zij voor huur, energie en lokale heffingen? En hoe verho uden de woonlasten zich tot de normquotes die in dit hoofdstuk gehanteerd wo rden?

In hoofdstuk 4 gaan we nader in op de bestedingsruimte voor wonen van de doelgroep van beleid en komen we tot een prijsopbouw van de huurwoningvoorraad
die optimaal aansluit op de bestedingsruimte van de huurders.

In hoofdstuk 5 wordt de toekomst op drie terreinen verkend: demografie, econ omie en woonpatronen van huishoudens.

In hoofdstuk 6 brengen we op basis van de aannamen in hoofdstuk 5 de ontwikkeling van de doelgroepen en de woningbehoefte in Breda in beeld in de periode
2013 tot 2025. Ook gaan we in op de benodigde omvang van de betaalbare huu rvoorraad en de gewenste differentiatie binnen dit segment .
6
2
Omvang en ontwikkeling doelgroepen
2010-2013
Breda wordt gekenmerkt door een oververtegenwoordiging van jongeren ,
vooral studenten met een laag inkomen. Van het totaal aantal huishoudens
behoort anno 2013 47% tot de doelgroep van beleid, exclusief onzelfstandig
wonende huishoudens (vooral studenten) gaat het om 42%. Dit is ongeveer
gelijk aan het landelijk aandeel van 41% in 2012. De omvang van de doelgroep van beleid is in de periode 2010 tot 2013 toegenomen, met ongeveer
een procentpunt. Ook landelijk is de doelgroep licht toegenomen. Als gevolg
van de inkomensdaling van huishoudens en een strenger toewijzingsbeleid
is de goedkope scheefheid in de gereguleerde huurvoorraad in Breda afgenomen: van 32% in 2010 tot 26% in 2013. Ook landelijk is de goedko pe
scheefheid afgenomen: van 29% in 2009 tot 26% in 2012.
2.1
Inleiding
In dit hoofdstuk gaan we in op de omvang, samenstelling, woonsituatie en ontwikk eling van vier inkomensgroepen in Breda in de periode 2010 tot 2013. Wat is de on twikkeling geweest van de doelgroep van beleid en van goedkope en dure scheefheid
in de sociale huurvoorraad? Alvorens hierop in te gaan belichten we eerst de same nstelling van de woningvoorraad en de huishoudens in Breda.
2.2
Woningvoorraad
Omvang woningvoorraad
Op 1 januari 2013 bestond de bewoonde woningvoorraad in Breda uit circa 76.000
woningen. De totale woningvoorraad is met 78.013 woningen groter, omdat een klein
deel niet bewoond wordt als gevolg van (frictie)leegstand, door bijvoorbeeld een
verhuizing of voorgenomen renovatie of sloop. Anno 2013 bedraagt de (frictie)leegstand ongeveer 3%.
Het aantal huishoudens in Breda is met circa 84.620 huishoudens groter dan het aa ntal bewoonde woningen. Ongeveer 8.620 huishoudens (10%) wonen dus buiten de
reguliere woningvoorraad. Het gaat om studenten in studentenhuisvesting en om
huishoudens in ‘bewoonde andere ruimten’ (zoals woonwagens). Deze categorie
wordt in dit onderzoek aangeduid als onzelfstandige woonruimten of onzelfstandig
wonende huish oudens. In 2010 waren er nog 7.420 onzelfstandig wonende huishoudens in Breda (9%). Anno 2013 zijn vooral jongeren vaker dan voorheen inwonend of
in het alternatieve circuit gehuisvest, een trend die ook in andere grote (stude nten)steden zichtbaar is.
7
Samenstelling woningvoorraad
In figuur 2-1 is de samenstelling van de bewoonde woningvoorraad weergegeven. In
Breda staan net iets meer koop- dan huurwoningen. De koopsector bestaat vooral uit
grondgebonden woningen en ongeveer de helft van de voorraad heeft een geschatte
verkoopwaarde tot € 250.000 (tabel 2-1).
De huursector bestaat uit zowel grondgebonden woningen al s appartementen. De
bewoonde huurvoorraad van woningcorporaties telt 22.860 woningen (30% van de
bewoonde voorraad), waarvan 6.890 woningen in bezit van Laurentius, 7.950 woni ngen in bezit van AlleeWonen en 8.015 woningen in bezit van WonenBreburg. Circa
87% van de huurvoorraad van woningcorporaties heeft een huurprijs tot de 2 de aftoppingsgrens (tot € 574, prijspeil 2013), 10% heeft een huurprijs tussen € 574 en
€ 681 en 4% valt buiten het gereguleerde huursegment (> € 681).
f i g u u r 2 - 1 S a m e n s t e l l i n g v a n d e b e w o o n d e w o n in g v o o r ra a d in B re d a , 2 0 1 3
totaal bewoonde voorraad
aantal
36.530
7.260
43.790
9.190
13.670
22.860
3.080
6.270
9.350
76.000
aandeel
48%
10%
58%
12%
18%
30%
4%
8%
12%
100%
totaal huishoudens
onzelfstandige woonruimten
84.620
8.620
100%
10%
koop
corporatie huur
particuliere huur
eengezins
meergezins
totaal
eengezins
meergezins
totaal
eengezins
meergezins
totaal
totaal incl. onzelfstandig
koop
10%
corporatie huur
11%
particuliere huur
52%
27%
onzelfstandige
woonruimten
Bron: CBS, gemeente en woningcorporaties Breda, WoON 2012, bewerking RIGO
t a b e l 2 - 1 B e w o o n d e w o n i n g v o o r ra a d n a a r p r ij s k la s s e n in B re d a , p r ij s p e i l 2 0 1 3
koop
huur
< € 200.000
€ 200.000 - € 250.000
€ 250.000 - € 300.000
€ 300.000 - € 400.000
> € 400.000
totaal
aantal aandeel
13.180
30%
8.670
20%
6.740
15%
6.850
16%
8.360
19%
43.800
100%
< € 374
€ 374 - € 536
€ 536 - € 574
€ 574 - € 681
> € 681
totaal
corporatie huur
aantal aandeel
3.650
16%
14.780
65%
1.360
6%
2.210
10%
850
4%
22.850
100%
particuliere huur
aantal aandeel
1.410
15%
2.120
23%
850
9%
1.810
19%
3.160
34%
9.350
100%
totaal huur
aantal aandeel
5.060
16%
16.900
52%
2.210
7%
4.020
12%
4.010
12%
32.200
100%
Bron: CBS, gemeente en woningcorporaties Breda, WoON 2012, bewerking RIGO
8
2.3
Huishoudens en inkomensgroepen
Samenstelling huishoudens naar leeftijd en type
Op 1 januari 2013 woonden in Breda 84.620 huishoudens. In figuur 2-2 en tabel 2-2 is
de huishoudenssamenstelling naar leeftijd en type weergegeven. Ongeveer 42% bestaat uit eenpersoonshuishoudens en 30% bestaat uit gezinnen.
Breda wordt gekenmerkt door een sterke oververtegenwoordiging van jongeren (st udenten). Circa 9% van de huishoudens is jonger dan 25 jaar, tegen 5% in Nederland.
Circa 23% van de huishoudens is 65 jaar of ouder en 11% is ouder dan 75 jaar. Dit is
lager dan de landelijke percentages van respectievelijk 26% en 12%.
f i g u u r 2 - 2 S a m e n s t e l l i n g h u i s h o u d e n s n a a r le e f t i j d (l i n k s ) e n t y p e (r e c h t s ) in
Breda, 2013
10,9%
< 25 jaar
9%
6%
eenpersoons
25 tot 45 jaar
12%
45 tot 65 jaar
34%
tweepersoons
24%
42%
65 tot 75 jaar
eenoudergezin
75+
33%
gezin
28%
Bron: CBS, bewerking RIGO
t a b e l 2 - 2 S a m e n s t e l l i n g h u i s h o u d e n s n a a r le e f t i j d e n t y p e in B re d a e n N e d e r l a n d ,
2013
< 25 jaar
25 tot 45 jaar
45 tot 65 jaar
65 tot 75 jaar
75+
eenpersoons
meerpersoons
eenpersoons
tweepersoons
gezin
eenpersoons
tweepersoons
gezin
eenpersoons
meerpersoons
eenpersoons
meerpersoons
totaal
Breda 2013
aantal
aandeel
6.930
8%
1.100
1%
10.990
13%
5.720
7%
12.040
14%
8.110
10%
8.000
9%
12.210
14%
3.920
5%
6.390
8%
5.500
6%
3.730
4%
84.640
100%
Breda 2010
aandeel
8%
1%
12%
7%
15%
9%
11%
15%
4%
7%
7%
4%
100%
Nederland 2013
aandeel
4%
1%
11%
6%
15%
10%
11%
17%
5%
9%
7%
5%
100%
Bron: CBS, bewerking RIGO
9
Omvang en ontwikkeling inkomensgroepen
In tabel 2-4 is de omvang van vier inkomensgroepen weergegeven. Het gaat om:
1.
Primaire doelgroep: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen en vermogen
tot de grens waarop men in aanmerking kan komen voor huurtoeslag. De inkomensgrenzen zijn weergegeven in tabel 2-3.
t a b e l 2 - 3 M a x i m u m i n k o m e n s g re n z e n d o e lg ro e p h u u rt o e s la g 2 0 1 3
eenpersoonshuishouden < 65 jaar
eenpersoonshuishouden >= 65 jaar
meerpersoonshuishouden < 65 jaar
meerpersoonshuishouden >= 65 jaar
inkomensgrenzen
€ 21.025
€ 21.100
€ 28.550
€ 28.725
Bron: Ministerie van BZK
2.
Secundaire doelgroep: huishoudens die niet in aanmerking komen voor huurtoeslag en een belastbaar jaarinkomen hebben tot € 34.229. De primaire en secundaire doelgroep samen worden de doelgroep van beleid genoemd.
3.
Middeninkomens: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen € 34.229
en € 43.785.
4.
Hogere inkomens: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen van meer dan
€ 43.785.
In Breda behoort ongeveer 32% van het totaal aantal huishoudens tot de primaire
doelgroep en 47% behoort tot de doelgroep van beleid. Dit is hoger dan het landelijk
aandeel van 43% in 2012, vooral als gevolg van de oververtegenwoordiging van jong eren (studenten) in Breda met een laag inkomen. Circa 11% van de huishoudens heeft
een middeninkomen en 42% heeft een hoger inkomen. Van het aantal zelfstandig
wonende huishoudens behoort 42% tot de doelgroep van beleid, wat ongeveer gelijk
is aan het landelijke aandeel van 41% in 2012 (tabel 2-5).
In de periode 2010 tot 2013 is de doelgroep van beleid in Breda toegenomen met
2.690 huishoudens: van 37.170 huishoudens in 2010 tot 39.860 huishoudens in 201 3.
In aandeel gaat het om een toename van 46% in 2010 tot 47% in 2013, ofwel +1 pr o3
centpunt. Ook landelijk is de doelgroep van beleid licht toegenomen in de periode
2009 tot 2012 (tabel 2-4 en figuur 2-3).
De toename van de doelgroep van beleid heeft deels te maken met de toename van
het aantal onzelfstandig wonende huishoudens in Breda (vooral jongeren met een
laag inkomen). Maar ook binnen de groep zelfstandig wonende huishoudens is de
doelgroep van beleid toegenomen, van 41% in 2010 naar 42% in 2013, wat neerkomt
op een toename van 1.660 zelfstandig wonende huishoudens.
3
In het WoON 2012 zijn de inkomensdefinities aangepast en met terugwerkende kracht
toegepast op het WoON 2009. Voor de vergelijkbaarheid is in dit onderzoek aangesloten op
de herziene versie van het WoON 2009. De genoemde percentages wijken daarom af van
de percentages genoemd in de rapportage De doelgroep in Breda, RIGO, 2011.
10
t a b e l 2 - 4 O m v a n g e n o n t w i k k e lin g in k o m e n s g ro e p e n in B r e d a e n N e d e rla n d , t o taal huishoudens
primaire doelgroep (A)
secundaire doelgroep (B)
middeninkomens
hogere inkomens
totaal
doelgroep van beleid (A+B)
ontwikkeling doelgroep
Breda aantal
2010
2013
24.970
27.110
12.200
12.750
8.410
9.180
35.720
35.570
81.300
84.610
Breda aandeel
2010
2013
31%
32%
15%
15%
10%
11%
44%
42%
100%
100%
37.170
45,7%
39.860
2.690
47,1%
1,4%
Nederland aandeel
2009
2012
29%
29%
14%
15%
11%
12%
46%
45%
100%
100%
43,1%
43,4%
0,3%
Bron: WoON 2009 en WoON 2012, woningmarktsimulatie RIGO
f i g u u r 2 - 3 O m v a n g e n o n t w i k k e lin g in k o m e n s g ro e p e n in B r e d a e n N e d e rla n d ,
totaal huishoudens
100%
hogere inkomens
90%
80%
42%
44%
70%
middeninkomens
45%
46%
secundaire doelgroep
60%
50%
40%
10%
11%
15%
15%
31%
2010
11%
12%
14%
15%
32%
29%
29%
2013
2009
2012
30%
20%
10%
primaire doelgroep
0%
Breda
Nederland
Bron: CBS, bewerking RIGO
t a b e l 2 - 5 O m v a n g e n o n t w i k k e lin g in k o m e n s g ro e p e n in B r e d a e n N e d e rla n d , z e l f standig wonende huishoudens
primaire doelgroep (A)
secundaire doelgroep (B)
middeninkomens
hogere inkomens
totaal
doelgroep van beleid (A+B)
ontwikkeling doelgroep
Breda aantal
2010
2013
18.850
20.100
11.430
11.840
8.280
8.900
35.310
35.160
73.870
76.000
Breda aandeel
2010
2013
26%
26%
15%
16%
11%
12%
48%
46%
100%
100%
30.280
41,0%
31.940
1.660
42,0%
1,0%
Nederland aandeel
2009
2012
27%
26%
14%
15%
11%
12%
48%
47%
100%
100%
41,1%
41,2%
0,1%
Bron: WoON 2009 en WoON 2012, woningmarktsimulatie RIGO
11
Samenstelling van de doelgroep van beleid
De doelgroep van beleid bestaat vooral uit eenpersoonshuishoudens (68%, figuur
2-4). Gezinnen hebben vaak een hoger inkomen: ruim drie kwart van deze groep heeft
een inkomen van meer dan € 34.229.
De doelgroep van beleid bestaat voor 30% uit 65-plussers. In de toekomst zal dit aandeel naar verwachting toenemen.
f i g u u r 2 - 4 S a m e n s t e l l i n g v a n d e d o e lg ro e p v a n b e l e id n a a r le e f t i j d (l in k s ) e n t y p e
(rechts) in Breda, 2013
17%
< 25 jaar
19%
8%
eenpersoons
7%
25 tot 45 jaar
tweepersoons
45 tot 65 jaar
14%
65 tot 75 jaar
28%
gezin
17%
eenoudergezin
75+
68%
23%
Bron: WoON 2012, woningmarktsimulatie RIGO
Woonsituatie van huishoudens
Ouderen wonen naar verhouding vaak in de huurvoorraad van de Bredase woningco rporaties, jongeren in onzelfstandige woonruimten en huishoudens tussen 45 en 65
jaar in de koopsector (figuur 2-5 en figuur 2-6). Naar type huishouden wonen vooral
eenpersoonshuishoudens en eenoudergezinnen in de huurvoor raad van corporaties.
Tweepersoonshuishoudens en gezinnen wonen vaak in de koopsector.
Een groot deel van de 65% eigenaar-bewoners onder de groep tussen 45 en 65 jaar
zal in de toekomst in de huidige koopwoning blijven wonen. Dit betekent dat de ve rgrijzing zich voor een belangrijk deel in de koopsector manifesteert.
Woonsituatie naar inkomensgroep
Van de doelgroep van beleid woont ongeveer 42% in de huurvoorraad van woningcorporaties (tabel 2-6) en van de middeninkomens 25%. Hogere inkomens wonen overwegend in de koopsector.
Van de doelgroep van beleid woont ongeveer 14% in de particuliere huursector,
waarmee deze sector substantieel bijdraagt aan de huisvesting van de doelgroep van
beleid. Vermoedelijk biedt de particuliere huursector vooral voor jonge huishoudens,
veelal starters, een entree op de Bredase woningmarkt.
12
f i g u u r 2 - 5 W o o n s i t u a t i e v a n h u is h o u d e n s n a a r le e f t ij d in B re d a , 2 0 1 3
100%
7%
90%
80%
70%
60%
7%
14%
26%
69%
10%
15%
onzelfstandig
11%
particuliere huur
33%
24%
corporatie huur
27%
47%
koop
50%
40%
30%
20%
10%
0%
15%
65%
55%
56%
10%
6%
< 25 jr.
52%
36%
25 - 45 jr.
45 - 65 jr.
65 - 75 jr.
75+
totaal
Bron: WoON 2012, woningmarktsimulatie RIGO
f i g u u r 2 - 6 W o o n s i t u a t i e v a n h u is h o u d e n s n a a r t y p e h u is h o u d e n in B re d a , 2 0 1 3
100%
90%
80%
70%
4%
12%
11%
21%
40%
10%
particuliere huur
21%
15%
corporatie huur
27%
45%
koop
36%
82%
65%
30%
20%
onzelfstandig
11%
60%
50%
10%
11%
52%
42%
27%
0%
eenpersoons
tweepersoons tweeoudergezin eenoudergezin
totaal
Bron: WoON 2012, woningmarktsimulatie RIGO
t a b e l 2 - 6 W o o n s i t u a t i e v a n h u is h o u d e n s n a a r in k o m e n s g ro e p in B re d a , 2 0 1 3
primaire doelgroep (A)
secundaire doelgroep (B)
middeninkomens
hogere inkomens
totaal
N=
doelgroep van beleid (A+B)
koop corporatie huur particuliere huur onzelfstandig
18%
43%
12%
26%
37%
39%
17%
7%
55%
25%
17%
3%
82%
10%
6%
1%
52%
27%
11%
10%
43.800
22.860
9.350
8.620
24%
42%
14%
20%
totaal
100%
100%
100%
100%
100%
84.620
N=
27.110
12.750
9.180
35.580
84.620
100%
39.860
Bron: WoON 2012, woningmarktsimulatie RIGO
13
2.4
Omvang en ontwikkeling scheefheid
In tabel 2-7 is de bewoning van de gereguleerde huurvoorraad van de woningcorporaties in Breda weergegeven. Anno 2013 behoort 74% van de huurderspopulatie tot de
doelgroep van beleid. Circa 10% van de huurders heeft een middeninkomen en 16%
heeft een hoger inkomen. De goedkope scheefheid bedraagt daarmee 26%, wat gelijk
is aan het landelijke scheefheidspercentage in 2012.
De goedkope scheefheid is in de periode 2010 tot 2013 afgenomen: van 32% in 2010
tot 26% in 2013, als gevolg van onder meer een strenger toewijzingsbeleid en een
inkomensdaling van huishoudens. Ook in Nederland is in de periode 2009 tot 2012 de
goedkope scheefheid afgenomen: van 29% in 2009 tot 26% in 2012 ( figuur 2-7).
In tabel 2-8 is de omvang van de dure scheefheid in Breda weergegeven. Anno 2013
behoort 52% van de huishoudens in de vrije sector huurvoorraad van corporaties tot
de doelgroep van beleid. Daarmee is de dure scheefheid afgenomen: in 2010 ging het
nog om 60%. Het gaat hierbij echter om kleine aantallen en er is nader onderzoek
nodig om de oorzaak hiervan te achterhalen.
t a b e l 2 - 7 B e w o n i n g v a n d e g e re g u le e rd e h u u rv o o r r a a d v a n w o n in g c o rp o ra t ie s in
Breda naar inkomensgroep in 2010 en 2013
gereguleerde huur
primaire doelgroep (A)
secundaire doelgroep (B)
middeninkomens (C)
hogere inkomens (D)
totaal
Breda aantal
2010
2013
10.530
11.490
4.390
4.880
2.770
2.200
4.110
3.430
21.800
22.000
doelgroep van beleid (A+B)
overige huishoudens (C+D)
14.920
6.880
16.370
5.630
Breda aandeel
2010
2013
48%
52%
20%
22%
13%
10%
19%
16%
100%
100%
68%
32%
74%
26%
Bron: CBS, WoON 2009, WoON 2012, woningmarktsimulatie RIGO
f i g u u r 2 - 7 B e w o n i n g v a n d e g e re g u le e rd e h u u rv o o r ra a d v a n w o n in g c o rp o ra t i e s in
B r e d a ( 2 0 1 0 e n 2 0 1 3 ) e n N e d e rla n d (2 0 0 9 e n 2 0 1 2 ) n a a r in k o m e n s g ro e p
100%
90%
80%
70%
60%
19%
13%
20%
14%
hogere inkomens
11%
middeninkomens
16%
18%
10%
11%
22%
21%
22%
secundaire doelgroep
primaire doelgroep
50%
40%
30%
20%
48%
52%
50%
52%
2010
2013
2009
2012
10%
0%
Breda
Nederland
Bron: CBS, WoON 2009, WoON 2012, woningmarktsimulatie RIGO
14
t a b e l 2 - 8 B e w o n i n g v a n d e v ri j e s e c t o r h u u r v o o r ra a d v a n w o n in g c o rp o ra t ie s i n
Breda naar inkomensgroep in 2010 en 2013
huur boven liberalisatiegrens
primaire doelgroep (A)
secundaire doelgroep (B)
middeninkomens (C)
hogere inkomens (D)
totaal
doelgroep van beleid (A+B)
overige huishoudens (C+D)
Breda aantal
2010
2013
110
300
180
140
50
120
150
290
490
850
290
200
440
410
Breda aandeel
2010
2013
23%
36%
37%
16%
10%
14%
30%
34%
100%
100%
60%
40%
52%
48%
Bron: CBS, WoON 2009, WoON 2012, woningmarktsimulatie RIGO
15
3
Woonlasten van huurders
De woonquote van huurders in de huurvoorraad van de Bredase woningcorporaties is toegenomen: van 30% in 2010 tot 34% in 2013. Dit als gevolg van
een stijging van de huur en de overige woonlasten en een afname van het
inkomen. In vergelijking met de normen die we hier hanteren hebben 5.860
huurders te hoge woonlasten (26%), waarvan de meesten tot de primaire
doelgroep behoren. Dat zijn er meer dan in 2010: toen hadden 4.520 huurders
(20%) een te hoge woonquote. Voor een deel gaat het om huishoudens die
met hun woonlasten net boven de norm zitten die hier gehanteerd wordt.
Maar ook de groep met zeer hoge woonlasten (meer dan 15% boven de norm)
is met 450 huishoudens toegenomen: van 1.090 in 2010 tot 1.590 in 2013.
3.1
Inleiding
In dit hoofdstuk gaan we in op de woonlasten en woonquotes van huurders in de
huurvoorraad van de Bredase woningcorporaties. We vergelijken de woon quotes van
huurders met normquotes die gebaseerd zijn op Nibud-cijfers om inzicht te krijgen in
de omvang en de samenstelling van de groep huurders met te hoge woonlasten. We
brengen in beeld hoe deze groep zich ontwikkeld heeft in de periode 2010 tot 2013.
3.2
Huidige woonlasten van huurders
Omvang en ontwikkeling woonlasten 2010-2013
De woonlasten van huurders bestaan niet alleen uit de huur maar ook uit andere
componenten, zoals de kosten voor energie en lokale heffingen door de gemeente en
het waterschap. De kosten voor deze overige woonlasten staan weergegeven in bijl age 2. Opgeteld is een doorsnee huurder in de huurvoorraad van de corporaties in
Breda € 555 in de maand kwijt aan wonen (tabel 3-1).
Het grootste deel van de woonlasten bestaat uit de netto huur (incl. servicekosten):
€ 370. Huishoudens uit de primaire doelgroep ontvangen huurtoeslag en betalen mede daardoor ongeveer € 150 tot € 200 minder dan huishoudens uit de andere doelgroepen. De energierekening van huurders in de sociale huursector bedraagt circa
€ 115 per maand en de lokale heffingen € 55. Deze bedragen liggen wat hoger dan in
2010 (tabel 3-2). Dit komt onder meer door een stijging van de aardgasprijs. De lokale
heffingen van de gemeente en het waterschap zijn in de periode 2010 tot 2013 met
ongeveer € 2 per maand toegenomen.
In tegenstelling tot de woonlasten is het besteedbaar inkomen van huurders in Breda
gedaald: van € 1.610 in 2010 naar € 1.560 in 2013. Dat betekent ook dat het percentage van het besteedbaar inkomen dat huurders uitgeven aan huur (huurquote) en
aan de totale woonlasten (woonquote) gestegen is. De woonquote van huurders is
16
gestegen van 30% in 2010 tot 34% in 2013. De toename van de woonquote deed zich
voor binnen elke inkomensgroep (zie ook figuur 3-1). Landelijk bedroeg de doorsnee
woonquote van huurders in de corporatie huurvoorraad 33% in 2012 (zie o ok tabel b3 in bijlage 1).
t a b e l 3 - 1 W o o n l a s t e n , q u o t e n e n b e s t e e d b a a r h u is h o u d e n s in k o m e n p e r m a a n d
v a n h u u r d e r s i n d e h u u r v o o r ra a d v a n c o rp o ra t i e s , 2 0 1 3 , in m e d ia n e n
2013
primaire
secundaire
doelgroep (A) doelgroep (B)
netto huur (incl. toeslag)
€ 285
€ 420
gas en electriciteit
€ 115
€ 110
lokale belastingen en water
€ 55
€ 55
totaal netto woonlasten
€ 470
€ 590
besteedbaar huishoudensinkomen
€ 1.215
€ 1.610
woonquote
huurquote
energiequote
belastingquote
N=
doelgroep van
beleid (A+B)
€ 325
€ 115
€ 55
€ 500
€ 1.350
4
middenhogere
inkomens inkomens
totaal
€ 455
€ 480
€ 370
€ 135
€ 140
€ 115
€ 70
€ 70
€ 55
€ 650
€ 690
€ 555
€ 2.205
€ 3.140 € 1.560
37%
24%
9%
5%
35%
25%
6%
3%
37%
24%
8%
4%
30%
20%
6%
3%
22%
15%
4%
2%
34%
22%
7%
4%
11.790
5.020
16.810
2.320
3.720
22.850
Bron: WoON 2012, woningmarktsimulatie RIGO
t a b e l 3 - 2 W o o n l a s t e n , q u o t e n e n b e s t e e d b a a r h u is h o u d e n s in k o m e n p e r m a a n d
v a n h u u r d e r s i n d e h u u r v o o r ra a d v a n c o rp o ra t i e s , 2 0 1 0 , in m e d ia n e n
2010
primaire
secundaire
doelgroep (A) doelgroep (B)
netto huur (incl. toeslag)
€ 250
€ 400
gas en electriciteit
€ 95
€ 85
lokale belastingen en water
€ 50
€ 50
totaal netto woonlasten
€ 400
€ 540
besteedbaar huishoudensinkomen
€ 1.200
€ 1.570
woonquote
huurquote
energiequote
belastingquote
N=
doelgroep van
beleid (A+B)
€ 295
€ 95
€ 50
€ 445
€ 1.355
middeninkomens
€ 435
€ 105
€ 65
€ 610
€ 2.105
hogere
inkomens
€ 470
€ 130
€ 70
€ 665
€ 3.235
totaal
€ 365
€ 100
€ 50
€ 515
€ 1.610
33%
22%
8%
4%
34%
25%
6%
3%
33%
23%
7%
4%
28%
20%
5%
3%
20%
14%
4%
2%
30%
20%
6%
3%
10.650
4.580
15.230
2.820
4.260
22.310
Bron: WoON 2009, woningmarktsimulatie RIGO
4
Omdat in de tabel medianen zijn weergegeven tellen de netto huur en de overige woonla sten niet exact op tot de totale woonlasten. De mediaan is de middelste waarde in een reeks
getallen die gerangschikt zijn naar grootte. Dat wil zeggen dat 50% van de getallen onder de
mediaan ligt en 50% van de getallen boven de mediaan. Het voordeel van een mediaan is dat
deze minder gevoelig is voor uitschieters dan het gemiddelde. In bijlage 1 is de tabel met
gemiddelde waarden weergeven.
17
f i g u u r 3 - 1 W o o n q u o t e v a n h u u rd e rs in d e c o rp o ra t i e h u u rv o o rra a d in 2 0 1 0 e n
2013, in medianen
45%
2010
40%
2013
35%
30%
37%
33%
34% 35%
33%
37%
25%
34%
28%
30%
20%
30%
20%
15%
22%
10%
5%
totaal
hogere
inkomens
middeninkomens
doelgroep van
beleid (A+B)
secundaire
doelgroep (B)
primaire
doelgroep (A)
0%
Bron: WoON 2009 en WoON 2012, woningmarktsimulatie RIGO
Spreiding van huur- en woonquoten
Een doorsnee huurder gaf in 2010 20% van zijn besteedbaar inkomen uit aan de (netto) huur. In 2013 bedraagt de huurquote 22%. In figuur 3-2 is te zien dat er tussen de
doelgroepen flinke verschillen zijn. Circa 12% van de primaire doelgroep en 10% van
de secundaire doelgroep is meer dan 35% van zijn besteedbaar inkomen kwijt aan de
huur. Naarmate het inkomen hoger is, neemt de huurquote af. Het merendeel van de
huurders uit de hoogste inkomensgroep is minder dan 20% van het huishoudensbudget kwijt aan de huur.
Eenzelfde beeld komt naar voren bij de spreiding van de woonquotes ( figuur 3-3). Een
doorsnee huurder in een corporatie huurwoning besteedt circa 34% van zijn besteedbaar inkomen aan woonlasten, maar bij sommigen gaat meer dan de helft van hun
budget op aan huur en bijkomende kosten. Het zijn vooral eenpersoonshuishoudens
tot 65 jaar met hoge woonquotes (figuur 3-4). Binnen deze groep gaat het om zowel
jongere als oudere huishoudens.
18
f i g u u r 3 - 2 S p r e i d i n g v a n d e h u u rq u o t e s n a a r d o e lg r o e p , 2 0 1 3
totaal
31%
28%
21%
11%
9%
< 20%
20% - 25%
hogere inkomens
78%
middeninkomens
17%
41%
doelgroep van beleid (A+B)
35%
20%
secundaire doelgroep (B)
29%
17%
primaire doelgroep (A)
30%
21%
0%
15%
11%
26%
17%
10%
14%
12%
25%
40%
5%
25%
29%
20%
18%
25% - 30%
60%
80%
30% - 35%
> 35%
100%
Bron: WoON 2012, woningmarktsimulatie RIGO
f i g u u r 3 - 3 S p r e i d i n g v a n d e w o o n q u o t e s n a a r d o e lg r o e p , 2 0 1 3
totaal
16%
35%
32%
12% 5%
< 25%
25% - 35%
hogere inkomens
64%
middeninkomens
31%
18%
doelgroep van beleid (A+B)
5%
secundaire doelgroep (B)
6%
primaire doelgroep (A)
4%
0%
62%
32%
4%
37%
16%
44%
30%
40%
> 55%
7%
9% 4%
38%
20%
45% - 55%
20%
40%
35% - 45%
19%
60%
80%
9%
100%
Bron: WoON 2012, woningmarktsimulatie RIGO
f i g u u r 3 - 4 S p r e i d i n g v a n d e w o o n q u o t e s n a a r h u is h o u d e n s t y p e , 2 0 1 3
totaal
16%
35%
32%
12% 5%
< 25%
25% - 35%
gezin
37%
65+ 2p.
35%
10%
65+ 1p.
73%
< 65 jaar 2p. 3%
28%
< 65 jaar 1p.
24%
0%
20%
47%
40%
17%
20%
60%
35% - 45%
45% - 55%
> 55%
15% 2%
47%
40%
4%3%
13% 3%
35%
6%
21%
80%
5%
11%
100%
Bron: WoON 2012, woningmarktsimulatie RIGO
19
3.3
Woonlasten van de doelgroep van beleid
Huishoudens uit de primaire en in mindere mate de secundaire doelgroep hebben
soms te maken met hoge huur- en woonquotes. In deze paragraaf gaan we nader in
op de woonlasten van de primaire en secundaire doelgroep, samen de doelgroep van
beleid.
Woonlasten naar huishoudenstype
De doelgroep van beleid in de huurvoorraad van corporaties bestaat relatief vaak uit
eenpersoonshuishoudens tot 65 jaar: het gaat om 39%, tegen 34% binnen de totale
huurderspopulatie (figuur 3-5). Deze groep betaalt relatief weinig huur, maar heeft
vanwege een laag inkomen een hoge huur- en woonquote (respectievelijk 27% en
41%, tabel 3-3).
De doelgroep van beleid bestaat ook relatief vaak uit eenpersoonshuishoudens ouder
dan 65 jaar. Deze groep heeft een hoger inkomen en daardoor een lagere huur- en
woonquote. Tweepersoonshuishoudens ouder dan 65 jaar binnen de doelgroep van
beleid hebben weliswaar de hoogste woonlasten, maar ook het hoogste inko men. Hun
woonquote is met 30% relatief laag.
f i g u u r 3 - 5 S a m e n s t e l l i n g v a n d e h u u rd e rs p o p u la t ie in d e h u u r v o o r ra a d v a n c o r p o r a t i e s , t o t a a l e n b i n n e n d e d o e lg ro e p v a n b e le id , 2 0 1 3
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
22%
11%
17%
11%
22%
29%
11%
5%
34%
39%
totaal
doelgroep van beleid
gezin
65+ 2p.
65+ 1p.
< 65 jaar 2p.
< 65 jaar 1p.
Bron: WoON 2012, woningmarktsimulatie RIGO
20
t a b e l 3 - 3 W o o n l a s t e n , q u o t e n e n b e s t e e d b a a r h u is h o u d e n s in k o m e n p e r m a a n d
v a n d e d o e l g r o e p v a n b e l e i d n a a r h u is h o u d e n s t y p e in d e h u u r v o o r ra a d v a n c o r poraties, 2013, in medianen
netto huur (incl. toeslag)
gas en electriciteit
lokale belastingen en water
totaal netto woonlasten
besteedbaar huishoudensinkomen
< 65 jaar 1p. < 65 jaar 2p.
€ 310
€ 325
€ 100
€ 100
€ 55
€ 55
€ 485
€ 475
€ 1.120
€ 1.270
woonquote
huurquote
energiequote
belastingquote
N=
65+ 1p.
€ 380
€ 120
€ 70
€ 540
€ 1.725
65+ 2p.
€ 380
€ 125
€ 70
€ 565
€ 1.865
gezin
€ 295
€ 150
€ 70
€ 525
€ 1.620
totaal
€ 325
€ 115
€ 55
€ 500
€ 1.350
41%
27%
9%
5%
37%
25%
8%
4%
32%
22%
7%
4%
30%
20%
7%
4%
33%
20%
9%
4%
37%
24%
8%
4%
6.570
810
4.800
1.860
2.780
16.820
Bron: WoON 2012, woningmarktsimulatie RIGO
Woonlasten naar energielabel
De woonsituatie van de doelgroep van beleid naar energielabel verschilt weinig van
de woonsituatie van de midden- en hogere inkomens (figuur 3-6). Circa 19% van de
doelgroep van beleid woont in een huurwoning met label A of B (tegen 18% van de
totale huurderspopulatie) en 14% woont in een huurwoning met label F of G (tegen
15% van de totale huurderspopulatie).
Een doorsnee huurder van een woning met label A betaalt een wat hogere huur, maar
de energiekosten zijn niet substantieel lager waardoor deze huishoudens een hoge
huur- en woonquote hebben (tabel 3-4). Deze woningen worden relatief vaak bewoond door ouderen met een wat hoger inkomen: 30% bestaat uit tweepersoonshuishoudens ouder dan 65 jaar (tegen 11% totaal). Deze huishoudens houden over
het algemeen voldoende budget over voor andere uitgaven. Een doorsnee huurder in
een woning met label G heeft de hoogste energiequote (10%), maar de laagste huurquote (22%). Huurders in woningen met een B label hebben een lage energiequote
(7%) en een huurquote gelijk aan die van de totale huurderspopulatie (24%).
21
f i g u u r 3 - 6 S a m e n s t e l l i n g v a n d e c o rp o ra t i e h u u r v o o rra a d n a a r e n e rg ie la b e l e n
d e w o o n s i t u a t i e v a n d e d o e l g ro e p v a n b e le id , 2 0 1 3
100%
90%
15%
14%
80%
12%
11%
25%
25%
F+G
E
D
70%
60%
C
B
50%
40%
30%
20%
10%
0%
A
29%
30%
10%
8%
10%
9%
totaal
doelgroep van beleid
Bron: WoON 2012, woningmarktsimulatie RIGO
t a b e l 3 - 4 W o o n l a s t e n , q u o t e n e n b e s t e e d b a a r h u is h o u d e n s in k o m e n p e r m a a n d
v a n d e d o e l g r o e p v a n b e l e i d n a a r e n e rg ie la b e l in d e h u u rv o o r ra a d v a n c o rp o r a ties, 2013, in medianen
netto huur (incl. toeslag)
gas en electriciteit
lokale belastingen en water
totaal netto woonlasten
besteedbaar huishoudensinkomen
woonquote
huurquote
energiequote
belastingquote
N=
A
€ 380
€ 115
€ 55
€ 595
€ 1.430
B
€ 330
€ 100
€ 55
€ 500
€ 1.315
C
€ 300
€ 105
€ 55
€ 490
€ 1.350
D
€ 315
€ 115
€ 55
€ 495
€ 1.320
E
€ 340
€ 110
€ 55
€ 500
€ 1.420
F
€ 310
€ 135
€ 70
€ 500
€ 1.390
G
€ 305
€ 140
€ 55
€ 530
€ 1.320
totaal
€ 325
€ 115
€ 55
€ 500
€ 1.350
39%
28%
8%
4%
36%
24%
7%
4%
36%
25%
8%
4%
36%
24%
9%
4%
37%
25%
8%
4%
38%
22%
9%
4%
36%
22%
10%
4%
37%
24%
8%
4%
1.550
1.650
5.070
4.250
1.920
1.140
1.230
16.810
Bron: WoON 2012, woningmarktsimulatie RIGO
Woonlasten van zittende en nieuwe huurders
Een doorsnee huurder die in 2011 naar een corporatie huurwoning is verhuisd is
€ 360 kwijt aan de (netto) huur en € 540 aan de totale woonlasten. Dit is hoger dan
huurders die al langer in de corporatie huurvoorraad wonen. Ook de woonquote van
nieuwe huurders is met 41% hoger dan de woonquote van de totale huurderspopul atie (37%).
22
t a b e l 3 - 5 W o o n l a s t e n , q u o t e n e n b e s t e e d b a a r h u is h o u d e n s in k o m e n p e r m a a n d
v a n d e d o e l g r o e p v a n b e l e i d n a a r h e t j a a r w a a r in m e n v e rh u is d is n a a r e e n c o r poratie huurwoning, in medianen
voor 2008 2008 t/m 2010
netto huur (incl. toeslag)
€ 320
€ 320
gas en electriciteit
€ 115
€ 110
lokale belastingen en water
€ 55
€ 55
totaal netto woonlasten
€ 500
€ 490
besteedbaar huishoudensinkomen € 1.380
€ 1.320
woonquote
huurquote
energiequote
belastingquote
N=
2011
€ 360
€ 110
€ 55
€ 540
€ 1.400
totaal
€ 325
€ 115
€ 55
€ 500
€ 1.350
36%
23%
8%
4%
39%
25%
8%
5%
41%
29%
8%
4%
37%
24%
8%
4%
10.910
4.310
1.590
16.810
Bron: WoON 2012, woningmarktsimulatie RIGO
3.4
Vergelijking met normquotes
Om te kunnen bepalen welke huurders te hoge woonlasten hebben, hebben we in
overleg met de gemeente en corporaties normquotes vastgesteld. Om die normqu otes te bepalen is gebruikgemaakt van cijfers van het Nibud.
Nibud-benadering van woonlasten
In opdracht van woningcorporaties stelt het Nibud regelmatig advieshuren op. Op
basis van kengetallen over de bestedingen van huishoudens aan diverse uitgavenpo sten adviseert het Nibud voor verschillende typen huishoudens over wat de maximale
huren mogen zijn om voldoende inkomen over te houden voor uitgaven aan primair
levensonderhoud.
Voor elke uitgavepost heeft het Nibud een minimaal benodigd bedrag bepaald, per
huishoudenstype maar ongeacht inkomen. Deze bedragen worden basisbedragen
genoemd. Daarnaast kijkt het Nibud naar het bedrag dat een huishouden werkelijk
uitgeeft. Deze bedragen zijn representatief zijn voor het inkomensniveau van het
huishouden en worden voorbeeldbedragen genoemd. De normbedragen die het Nibud voor de uitgaven aan primair levensonderhoud hanteert, houden het midden
tussen de basisbedragen en de voorbeeldbedragen. Het verschil tussen het besteedbaar inkomen en de normbedragen vormt de (maximale) huur die het Nibud adviseert.
Van advieshuren naar normquotes
Om te kunnen bepalen of huurders in Breda meer kwijt zijn aan woonlasten dan het
Nibud adviseert, hebben we de advieshuren van het Nibud eerst uitgedrukt in een
huurquote, door de advieshuur te delen door het besteedbaar inkomen dat bij een
bepaald bruto inkomen hoort. Vervolgens hebben we deze maximale huurquote ver-
23
meerderd met 10%, om rekening te houden met de bijkomende kosten voor energie
en lokale heffingen. Het totale percentage beschouwen we als de maximaal accept abele woonquote. Deze acceptabele woonquote vergelijken we met de werke lijke
woonquote van huurders in de huurvoorraad van de Bredase woningcorporaties.
Omvang en ontwikkeling van huurders met een te hoge woonquote
Anno 2013 hebben 5.860 huurders (26%) in de huurvoorraad van de corporaties een
hogere woonquote dan de norm die we hier hanteren (tabel 3-6). Dat zijn er meer
dan in 2010: toen hadden 4.520 huurders (20%) een te hoge woonquote. De meeste
huishoudens met een te hoge woonquote behoren tot de primaire doelgroep. Binnen
de primaire doelgroep heeft 45% een te hoge woonquote en binnen de secundaire
doelgroep 12%. Huishoudens met een midden - of hoger inkomen die een corporatiewoning huren, wonen over het algemeen niet te duur.
t a b e l 3 - 6 A a n t a l e n a a n d e e l h u u rd e rs in d e h u u r v o o rra a d v a n c o rp o ra t ie s m e t
e e n h o g e r e w o o n q u o t e d a n a c c e p t a b e l, in 2 0 1 0 e n 2 0 1 3
primaire doelgroep (A)
secundaire doelgroep (B)
middeninkomens
hogere inkomens
totaal
aantal
2010
2013
4.180
5.250
340
590
10
20
10
0
4.540
5.860
aandeel
2010
2013
92%
90%
7%
10%
0%
0%
0%
0%
100%
100%
doelgroep van beleid (A+B)
4.520
100%
5.840
100%
aandeel binnen groep
2010
2013
39%
45%
7%
12%
0%
1%
0%
0%
20%
26%
30%
35%
Bron: WoON 2009 en WoON 2012, woningmarktsimulatie RIGO
Binnen de doelgroep van beleid hebben vooral gezinnen en eenpersoonshuishoudens
tot 65 jaar een te hoge woonquote (respectievelijk 50% en 36%, tabel 3-7). De omvang van deze groepen is in de periode 2010 tot 2013 toegenomen, als gevolg van een
stijging van de woonlasten en een daling van het inkomen, vooral onder gezinnen. De
groep eenpersoonshuishoudens tot 65 jaar (2.370 huishoudens) is divers van same nstelling en bestaat voor 15% uit huishoudens tot 25 jaar, voor 41% uit huishoudens
tussen 25 en 45 jaar en voor 44% uit huishoudens tussen 45 en 65 jaar. Onder gezi nnen zien we vaak eenoudergezinnen terug: het gaat om circa 1.000 huishoudens, o fwel 71% binnen de groep gezinnen.
Ook tweepersoonshuishoudens tot 65 jaar hebben anno 2013 vaak een te hoge
woonquote, maar minder vaak dan in 2010. Het gaat om een kleine groep huishoudens. De meeste ouderen binnen de doelgroep van beleid kunnen hun woonlasten
prima betalen. In 2010 had 12% van de eenp ersoonshuishoudens boven de 65 jaar
een te hoge woonquote, in 2013 is dit aandeel afgenomen tot 7%. In absolute aantallen is de omvang van deze groep wel toegenomen, omdat het totaal aantal ouderen in
de huursector is toegenomen.
24
t a b e l 3 - 7 A a n t a l e n a a n d e e l h u u rd e rs b in n e n d e d o e lg ro e p v a n b e le id m e t e e n
h o g e r e w o o n q u o t e d a n a c c e p t a b e l n a a r h u is h o u d e n s t y p e , in 2 0 1 0 e n 2 0 1 3
< 65 jaar 1p.
< 65 jaar 2p.
65+ 1p.
65+ 2p.
gezin
totaal
aantal
2010
2.140
450
830
190
910
4.510
2013
2.370
330
1.470
260
1.400
5.840
aandeel
2010
2013
47%
41%
10%
6%
18%
25%
4%
4%
20%
24%
100%
100%
aandeel binnen groep
2010
2013
35%
36%
46%
41%
12%
7%
12%
14%
31%
50%
30%
35%
Bron: WoON 2009 en WoON 2012, woningmarktsimulatie RIGO
Spreiding van de onacceptabele woonquote van huurders
Van de 5.250 huurders binnen de primaire doelgroep met een te hoge woonquote
heeft 28% een woonquote die meer dan 15% hoger ligt dan de norm die hier gehanteerd wordt (figuur 3-7). Binnen de totale doelgroep van beleid gaat het om 26%,
ofwel 1.540 huishoudens. In 2010 ging het om 24%, ofwel 1.090 huishoudens. Deze
huishoudens hebben mogelijk te maken met betalingsachterstanden.
Het grootste deel van de toename van het aantal huishoudens met een te hoge
woonquote bestaat uit huishoudens met een woonquote die tot 5% hoger ligt dan de
norm die hier gehanteerd wordt.
Binnen de doelgroep van beleid zijn het vooral eenpersoonshuishoudens tot 65 jaar
en gezinnen die een veel hogere woonquote hebben dan de norm die hier gehanteerd
wordt (figuur 3-8). Veel van deze huishoudens leven van een uitkering (tabel 3-8).
Binnen de groep eenpersoonshuishoudens tot 65 jaar gaat het om zowel jongere als
oudere huishoudens. Binnen de groep gezinnen gaat het vooral om eenoudergezinnen
(78%). Tweepersoonshuishoudens boven de 65 jaar hebben vrijwel nooit te maken
met zeer hoge woonquotes.
25
f i g u u r 3 - 7 S p r e i d i n g v a n d e o n a c c e p t a b e le w o o n q u o t e v a n d e d o e lg ro e p v a n
b e l e i d i n d e h u u r v o o r r a a d v a n c o rp o ra t i e s , in 2 0 1 0 e n 2 0 1 3
2010
2013
doelgroep van beleid (A+B)
19%
secundaire doelgroep (B)
18%
15%
13%
primaire doelgroep (A)
20%
doelgroep van beleid (A+B)
18%
secundaire doelgroep (B)
18%
0%
11%
15%
20%
10% - 15%
24%
34%
9%
17%
40%
5% - 10%
> 15%
28%
16%
26%
2,5% - 5%
15%
13%
27%
< 2,5%
26%
28%
21%
15%
17%
15%
29%
30%
primaire doelgroep (A)
22%
17%
25%
60%
80%
100%
Bron: WoON 2012, woningmarktsimulatie RIGO
f i g u u r 3 - 8 S p r e i d i n g v a n d e o n a c c e p t a b e le w o o n q u o t e v a n d e d o e lg ro e p v a n b e l e i d i n d e h u u r v o o r r a a d v a n c o rp o ra t ie s n a a r h u is h o u d e n s t y p e , 2 0 1 3
totaal
19%
gezin
18%
14%
22%
65+ 2p.
30%
65+ 1p.
27%
< 65 jaar 2p.
8%
< 65 jaar 1p.
18%
0%
22%
15%
22%
8%
8%
30%
12%
20%
29%
10% - 15%
60%
> 15%
11% 12%
20%
19%
40%
5% - 10%
30%
26%
17%
2,5% - 5%
34%
30%
21%
< 2,5%
26%
15%
35%
80%
100%
Bron: WoON 2012, woningmarktsimulatie RIGO
26
t a b e l 3 - 8 D o e l g r o e p v a n b e l e id m e t e e n o n a c c e p t a b e le w o o n q u o t e n a a r b ro n
inkomen hoofdkostwinnaar, 2013
totaal doelgroep van beleid
doelgroep van beleid met
onacceptabele woonquote
< 5% boven de norm
5% tot 15% boven de norm
> 15% boven de norm
betaald werk AOW / pensioen overige uitkering
31%
41%
29%
22%
19%
22%
27%
32%
40%
36%
15%
46%
40%
42%
58%
totaal
100%
N=
16.810
100%
100%
100%
100%
5.840
2.140
2.150
1.540
Bron: WoON 2012, woningmarktsimulatie RIGO
3.5
Effectverkenning huurbeleid en energieprijzen
In deze paragraaf verrichten we een beperkte effectverkenning om de effecten van de
inkomensafhankelijke huurverhoging en de ontwikkeling van de energieprijzen op de
woonlasten van huurders in de corporatie huurvoorraad in beeld te brengen.
Effecten van de inkomensafhankelijke huurverhoging
5
Wat betreft de inkomensafhankelijke huurverhoging is berekend hoe de huurprijs zich
tussen 2013 en 2025 zal ontwikkelen als de verhuurder jaarlijks de maximale huu rverhoging doorvoert, tot aan de maximale huur op basis van wws-punten. In de analyse is uitgegaan van een huurverhoging bovenop inflatie voor drie inkomensgroepen.
Het gaat om:
1.
De doelgroep van beleid: + 1,5%;
2.
Middeninkomens: + 2%;
3.
Hogere inkomens: + 4%.
Huurprijzen boven de maximale huur (op basis van wws -punten) en onder de liberalisatiegrens zijn afgetopt op de maximale huur. In de analyse veronderstellen we dat de
huurder niet verhuist en dat ook de huishoudensamenstelling constant blij ven.
In tabel 3-9 zijn de effecten van de huurverhoging op de verdeling van de huurprijzen
te zien. Het aandeel huurders dat een huurprijs tot de eerste aftoppingsgrens (€ 536
in 2013) betaalt, neemt af van 81% in 2013 naar 44% in 2025.
5
De inkomensafhankelijke huurverhoging geldt voor de jaren 2013 en 2014. Eind 2014 komt
het kabinet met voorstellen om over te gaan naar een huursombenadering in 2015.
27
t a b e l 3 - 9 H u u r p r i j z e n v a n z i t t e n d e h u u rd e rs in d e c o rp o ra t ie h u u r v o o r ra a d in
2 0 1 3 , 2 0 2 0 e n 2 0 2 5 a l s g e v o lg v a n d e in k o m e n s a f h a n k e l ij k e h u u rv e rh o g in g
< € 374
€ 374 - € 536
€ 536 - € 574
€ 574 - € 681
> € 681
totaal
2013
16%
65%
6%
10%
4%
100%
2020
10%
46%
15%
19%
10%
100%
2025
8%
36%
12%
27%
18%
100%
Bron: WoON 2012, woningmarktsimulatie RIGO
In de periode 2012 tot 2025 stijgen de huurprijzen die zittende huurders aan hun
verhuurders betalen als gevolg van de inkomensafhankelijke huurverhoging gemi ddeld met 22%, van € 452 in 2013 naar € 550 in 2025. Het gaat hier om de reële huurstijging, waarbij de inflatie niet is meegerekend. Het nominale bedrag dat in 20 25
betaald zal worden, zal als gevolg van de inflatie nog hoger liggen.
In tabel 3-10 is de netto huur per inkomensgroep weergegeven. Bij huishoudens met
recht op huurtoeslag (primaire doelgroep) wordt een deel van de bruto huur en de
huurverhoging gecompenseerd door huurtoeslag. Toch levert deze groep door de
huurverhoging gemiddeld bijna € 36 per maand in ten opzichte van 2013.
Door het inkomensafhankelijke karakter is de huurstijging zowel in bedragen als in
percentages gemeten groter naarmate het inkomen hoger is. De huur van middeni nkomens is in 2025 € 122 per maand hoger dan in 2013. Hogere inkomens betalen in
2025 gemiddeld € 233 per maand meer dan in 2013. Wanneer de inkomensafhankelijke huurverhoging voor 2025 wordt vervangen door een huursombenadering, zullen de
verschillen in huurstijging tussen de inkomensgroepen kleiner zijn en z ullen de primaire en secundaire doelgroep waarschijnlijk met hogere huurstijgingen te maken
krijgen.
Als we kijken naar de netto huurquote dan geven huurders uit de secundaire doelgroep in 2025 het grootste deel van hun inkomen uit aan huur (30%). De huurquote
van de hogere inkomens stijgt het meest, van 16% in 2013 naar 24% in 2025.
t a b e l 3 - 1 0 H u u r l a s t e n e n h u u rq u o t e (m e d ia a n ) v a n z it t e n d e h u u rd e rs in d e c o r p o r a t i e h u u r v o o r r a a d n a a r i n k o m e n s g ro e p in 2 0 1 3 , 2 0 2 0 e n 2 0 2 5
primaire doelgroep
secundaire doelgroep
middeninkomens
hogere inkomens
totaal
netto huur (incl. toeslag)
2013
2020
2025
€ 285
€ 302
€ 321
€ 420
€ 460
€ 490
€ 455
€ 528
€ 577
€ 480
€ 619
€ 713
€ 370
€ 393
€ 427
2013
25%
25%
21%
16%
23%
huurquote
2020
27%
28%
25%
21%
26%
2025
29%
30%
27%
24%
28%
Bron: WoON 2012, woningmarktsimulatie RIGO
28
Effecten van de energieprijzen
Om de effecten van de ontwikkeling van de energieprijzen op de woonlasten van de
huurders in beeld te brengen moeten we aannamen doen over de ontwikkeling van de
energieprijzen. Vervolgens ramen we op basis van het huidige energieverbruik en de
toekomstige energieprijzen de energielasten van huurders in 2025.
Uit prijsindexcijfers van het CBS blijkt dat de energieprijzen in de afgelopen vijftien
jaar ruim drie keer zo hard zijn gestegen als de consumentenprijsindex (CPI) voor alle
goederen en diensten (figuur 3-9). Net als bij de huizenprijzen biedt dit geen garantie
voor de toekomst. De ontwikkeling van de energieprijzen is sterk afhankelijk van
technologische innovaties, conflicten in het Midden -Oosten en de economische conjunctuur.
Het is de verwachting dat de energieprijzen ook in de toekomst zullen stijgen. Het
Energieonderzoek Centrum Nederland (ECN) heeft in 2011 een raming gemaakt van
de ontwikkeling van leveringsprijzen van gas en elektriciteit. Hierin wordt de stijging
van de energieprijzen in de periode 2010 tot 2040 geraamd op 62% voor aardgas en
33% voor elektriciteit (figuur 3-10).
In deze verkenning van de energielasten maken we gebruik van de raming van ECN om
de leveringsprijzen van gas en elektriciteit tussen 201 3 en 2025 te indexeren. Zo komen we op een reële toename van de leveringsprijzen tussen 201 3 en 2025 van 32%
voor gas en 13% voor elektriciteit. De bedragen voor vastrecht, netbeheer en teru ggave van energiebelasting zijn in de berekeningen constant gehouden.
f i g u u r 3 - 9 O n t w i k k e l i n g e n e rg i e p r i j z e n e n c o n s u m e n t e n p r ij s in d e x (C P I ) v o o r a ll e
goederen en diensten , 1996 tot 2012
260
240
indexcijfer (1996 = 100)
220
200
180
160
140
120
totale bestedingen
100
energie
80
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
60
Bron: CBS, bewerking RIGO
29
f i g u u r 3 - 1 0 P r o g n o s e r e ë l e o n t w ik k e l in g v a n m a rg i n a le p ri j z e n v o o r g a s e n e le k triciteit (inclusief belasting), 2010 tot 2040
170
160
indexcijfer (2010 = 100)
150
140
130
120
110
100
90
aardgas
80
elektriciteit
70
2040
2038
2036
2034
2032
2030
2028
2026
2024
2022
2020
2018
2016
2014
2012
2010
60
Bron: ECN, 2011, bewerking RIGO
Op basis van het energieverbruik in 2013 en de geïndexeerde leveringsprijzen zijn de
energielasten van huurders in 2025 geraamd. Gemiddeld betalen huurders in 2013
€ 117 per maand aan gas en elektriciteit. Door de oplopende energieprijzen zou dit bij
een gelijkblijvend energieverbruik in 2025 € 144 per maand zijn (in reële prijzen).
Ook het beslag dat de energiekosten leggen op het huishoudenbudget neemt toe. De
energiequote van een doorsnee huurder stijgt van 7% in 2013 naar 9% in 2025. In
tabel 3-11 zijn de energiebedragen en energiequotes per inkomensgroep weergegeven. Voor alle inkomensgroepen nemen de energielasten toe.
t a b e l 3 - 1 1 E n e r g i e l a s t e n e n e n e rg ie q u o t e ( m e d ia a n ) v a n z i t t e n d e h u u rd e rs i n d e
c o r p o r a t i e h u u r v o o r r a a d n a a r in k o m e n s g ro e p in 2 0 1 3 e n 2 0 2 5
primaire doelgroep
secundaire doelgroep
middeninkomens
hogere inkomens
totaal
energiebedrag
2013
2025
€ 115
€ 142
€ 109
€ 134
€ 136
€ 165
€ 141
€ 178
€ 117
€ 144
energiequote
2013
2025
9%
11%
6%
8%
6%
7%
4%
5%
7%
9%
Bron: WoON 2012, woningmarktsimulatie RIGO, ECN 2011, bewerking RIGO
30
4
De bestedingsruimte van de doelgroep
Volgens de in dit hoofdstuk gehanteerde uitgangspunten heeft 47% van de
doelgroep van beleid minder dan € 374 per maand te besteden aan wonen.
Rekening houdend met de huurtoeslag neemt deze groep af tot 2 0%, ofwel
3.380 huishoudens. Dit aantal is ongeveer gelijk aan het aantal woningen in
het prijssegment tot € 374 (3.100 woningen). Als het stree fhuurbeleid wordt
doorgevoerd neemt het aantal woningen in deze categorie echter af en ku nnen er – bekeken vanuit het perspectief van de bestedingsruimte van huu rders – tekorten ontstaan. In het prijssegment tussen € 374 en € 536 is er een
overmaat aan woningen, uitgaande van een optimale match tussen bestedingsruimte en woonlasten. Een deel van deze woningen wordt bewoond
door een groep huurders die voldoende bestedingsruimte voor de huur zou
moeten hebben of wat meer zou kunnen betalen.
4.1
Inleiding
In hoofdstuk 3 is de woonquote van de doelgroep van beleid in beeld gebracht en
vergeleken met normquotes waarbij gebruik is gemaakt van cijfers van het Nibud. Bij
het berekenen van de quotes worden de woonlasten (A) gedeeld door het inkomen
(B). Een hoge woonquote kan veroorzaakt worden door ofwel (1) een laag inkomen
ofwel (2) hoge woonlasten. Voor een goede interpretatie is het zaak te achterhalen
welke van de oorzaken aan de hoge woonquote ten grondslag liggen. De oplossing
kan immers liggen in ofwel inkomensondersteuning ofwel verlaging van de woonlasten, de quote zelf is niet direct te sturen.
In het voorgaande hoofdstuk zijn de woonquotes om deze reden uitgesplitst naar
inkomensklasse. Maar – zo zal uit dit hoofdstuk blijken – ook binnen de doelgroep van
beleid is er sprake van inkomensverschillen en verschillen in bestedingsruimte. In dit
hoofdstuk gaan we hier nader op in. We werken hierbij met absolute bedragen, zowel
voor wat betreft de inkomens als de uitgavenposten. In paragraaf 4.2 gaan we eerst in
op de spreiding van de besteedbare maandinkomens van huishoudens met een jaari nkomen onder de € 34.229 (woonachtig in huurwoningen van corporaties). Van dit
maandinkomen trekken we vervolgens de uitgaven voor het levensonderhoud af om
de bestedingsruimte voor het wonen en (na aftrek van de overige woonlasten) de
huur te kunnen bepalen (paragraaf 4.3). De bestedingsruimte zetten we af tegen zowel de huidige prijsopbouw van de huurvoorraad als de prijsopbouw na het doorvo eren van het streefhuurbeleid (paragraaf 4.4). Hiermee wordt inzichtelijk gemaakt in
hoeverre het huidige huurbeleid aansluit op de bestedingsmogelijkheden van de
doelgroep, uitgaande van een optimale match tussen bestedingsruimte en woonla sten.
31
Inkomen en uitgaven
Inkomensvariatie binnen de doelgroep van beleid
Onder de inkomensgrens van € 34.229 is er een grote variatie in inkomens ( figuur
4-1). Circa 35% van de doelgroep (5.870 huishoudens) heeft niet meer dan € 1.200
per maand te besteden. Vooral onder eenpersoonshuishoudens zijn de inkomens laag
(tabel 4-1), maar zij hebben ook minder uitgaven. Tweepersoonshuishoudens van 65
jaar of ouder hebben vaak meer dan € 1.600 te besteden.
f i g u u r 4 - 1 D e i n k o m e n s v e r d e lin g (b e s t e e d b a a r in k o m e n p e r m a a n d ) o n d e r d e
d o e l g r o e p v a n b e l e i d i n d e c o rp o ra t ie h u u rv o o r ra a d
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
doelgroep
van beleid
30%
20%
10%
€ 3.000
€ 2.800
€ 2.600
€ 2.400
€ 2.200
€ 2.000
€ 1.800
€ 1.600
€ 1.400
€ 1.200
€ 1.000
€ 800
€ 600
0%
€ 400
4.2
Bron: WoON 2012, RIGO woningmarktsimulatie
Leesvoorbeeld: Circa 16% van de doelgroep heeft tot € 1.000 per maand te besteden en 35 % heeft tot
€ 1.200 per maand te besteden. Ongeveer 19% van de doelgroep heeft tussen € 1.000 en € 1.200 per
maand te besteden (35% - 16% = 19%).
t a b e l 4 - 1 D e i n k o m e n s v e r d e l in g (b e s t e e d b a a r in k o m e n p e r m a a n d ) o n d e r d e
d o e l g r o e p v a n b e l e i d i n d e c o rp o ra t ie h u u rv o o r ra a d , n a a r h u is h o u d e n s t y p e
N=
< € 1.200 € 1.200 - € 1.600
> € 1.600
totaal
< 65 jaar 1p.
6.570
54%
34%
12%
100%
< 65 jaar 2p.
810
0%
42%
58%
100%
65+ 1p.
4.800
42%
43%
16%
100%
65+ 2p.
1.860
0%
17%
83%
100%
gezin
2.780
12%
37%
51%
100%
totaal
16.810
35%
35%
30%
100%
5.870
5.950
4.980
16.810
N=
Bron: WoON 2012, RIGO woningmarktsimulatie
32
Uitgaven voor primair levensonderhoud
In dit hoofdstuk kijken we naar absolute inkomens en uitgaven voor primair leven sonderhoud. Bij de uitgaven houden we het simpel: we gaan uit van de basisbedragen
van het Nibud. Voor elke uitgavepost heeft het Nibud een minimaal benodigd bedrag
6
bepaald, ongeacht inkomen. Deze staan in maandbedragen weergegeven in tabel 4-2.
Het gaat hier om onderzoeksmatige aannamen en om minimaal benodigde bedragen.
In de praktijk zullen zeker de laagste inkomens alles in het werk stellen om de kosten
zo laag mogelijk te houden, maar er zullen ook huishoudens zijn die met het budget
in tabel 4-2 moeilijk rond kunnen komen.
tabel 4-2
M i n i m a a l b e n o d i g d e b e d r a g e n v o o r p r i m a i r le v e n s o n d e rh o u d ,
maandbedragen per huishoudenstype
benodigd bedrag per maand
< 65 jaar 1p.
€ 670
< 65 jaar 2p.
€ 1.120
65+ 1p.
€ 650
65+ 2p.
€ 1.090
gezin
€ 1.430
Bron: Nibud, bewerking RIGO
4.3
De bestedingsruimte van de doelgroep
Bestedingsruimte voor wonen
Als de kosten voor primair levensonderhoud worden afgetrokken van het besteedbaar
inkomen, ontstaat een restbedrag dat aan wonen kan worden besteed. Ongeveer een
kwart van de doelgroep van beleid heeft minder dan € 300 per maand beschikbaar
voor wonen. Het zijn vooral gezinnen met kleine budgetten ( tabel 4-3). Eenpersoonshuishoudens hebben weliswaar een laag inko men, maar ook minder uitgaven en kunnen dus meer aan wonen besteden. Dit geldt in versterkte mate voor de alleenstaa nden boven de 65 jaar. Tweepersoonshuishoudens tot 65 jaar hebben weliswaar een
wat hoger inkomen, maar dit is niet hoog genoeg om veel ruim te voor wonen over te
houden: 29% heeft minder dan € 300 per maand te besteden. Het gaat om een in
aantal kleine groep huishoudens.
6
Het gaat om uitgaven aan de zorgverzekering, ziektekosten, inboedel - en aansprakelijkheidsverzekering, studiekosten en uitgaven aan telefoon, kabel en internet, contributies, vervoer,
kleding, inventaris, recreatie en boodschappen. Als huishoudens zorgtoeslag ontvangen dan
wordt dit bedrag opgeteld bij het besteedbaar huishoudensinkomen.
33
t a b e l 4 - 3 D e v e r d e l i n g v a n h e t b e s t e e d b a a r in k o m e n (e xc lu s i e f h u u r t o e s la g ) d a t
b e s c h i k b a a r i s v o o r w o n e n o n d e r d e d o e lg ro e p v a n b e le id in d e c o rp o ra t ie h u u r voorraad
< 65 jaar 1p.
< 65 jaar 2p.
65+ 1p.
65+ 2p.
gezin
totaal
N=
N=
6.570
810
4.800
1.860
2.780
16.810
< € 300
35%
29%
0%
0%
58%
25%
4.130
€ 300 - € 700
32%
34%
67%
35%
23%
41%
6.890
> € 700
33%
37%
33%
65%
19%
34%
5.800
totaal
100%
100%
100%
100%
100%
100%
16.810
Bron: WoON 2012, RIGO woningmarktsimulatie
Bestedingsruimte voor de huur
De woonlasten bestaan niet alleen uit huur, er moeten ook andere vaste lasten uit het
voor wonen beschikbare bedrag worden betaald. Het gaat dan om kostenposten als
water en energie, belastingen van gemeente en waterschap en de niet subsidiabele
servicekosten. De kosten voor deze overige woonlasten staan weergegeven in bijlage
2.
Als we het voor wonen beschikbare inkomen verminderen met de overige woonla sten, dan ontstaat de verdeling zoals weergegeven in tabel 4-4. Bijna de helft van de
doelgroep kan – onder gedane aannamen, zonder ondersteuning van de huurtoeslag –
niet meer dan € 374 euro aan huur betalen. Het gaat vooral om gezinnen en eenpe rsoonshuishoudens tot 65 jaar. Oudere stellen kunnen vaak meer huur betalen dan dat
men nu doet.
t a b e l 4 - 4 D e v e r d e l i n g v a n h e t b e s t e e d b a a r in k o m e n (e xc lu s i e f h u u r t o e s la g ) d a t
b e s c h i k b a a r i s v o o r d e h u u r o n d e r d e d o e lg ro e p v a n b e le id in d e c o rp o ra t ie
huurvoorraad
< 65 jaar 1p.
< 65 jaar 2p.
65+ 1p.
65+ 2p.
gezin
totaal
N=
N=
6.570
810
4.800
1.860
2.780
16.810
< € 374
53%
45%
35%
20%
74%
47%
7.950
€ 374 - € 574
16%
23%
33%
25%
9%
21%
3.500
> € 574
32%
33%
32%
56%
17%
32%
5.360
totaal
100%
100%
100%
100%
100%
100%
16.810
Bron: WoON 2012, RIGO woningmarktsimulatie
34
De groep met minimale huurruimte
In Breda woont dus een flinke groep huurders met een minimale huurruimte (minder
dan € 374). Voor een belangrijk deel is deze groep afhankelijk van de huurtoeslag om
een woning te kunnen huren. Het gaat relatief vaak om gezinnen, of een persoonshuishoudens jonger dan 65 jaar. Ouderen houden over het algemeen meer inkomen
over om aan huur te besteden (figuur 4-2, links). Maar ook onder de groep eenpersoonshuishoudens jonger dan 65 jaar bevindt zich een groep met een ruimere best edingsruimte.
De groep met een minimale bestedingsruimte woont deels in goedkope huurwoni ngen tot € 374 (figuur 4-2, rechts). Maar ook in andere segmenten is deze groep terug
te vinden, omdat echt goedkope woningen (met afdoende kwaliteit) schaars zijn én
omdat de huurtoeslag hen hiertoe in staat stelt.
f i g u u r 4 - 2 D e b e s t e d i n g s r u i m t e v a n d e d o e lg ro e p v a n b e le id n a a r h u is h o u d e n s s a m e n s t e l l i n g ( l i n k s ) e n w o o n s it u a t ie n a a r h u u rp r ij s ( re c h t s ) , e xc lu s ie f h u u r t o e slag
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
7%
13%
26%
9%
19%
5%
21%
45%
5%
17%
11%
28%
29%
5%
5%
39%
39%
5%
44%
< € 374
29%
€ 374 - € 574
> € 574
totaal
100%
90%
65+ 2p.
80%
70%
65+ 1p.
60%
< 65 jaar 2p.
50%
< 65 jaar 1p. 40%
30%
20%
10%
0%
gezin
10%
8%
6%
8%
€ 574 - € 681
€ 374 - € 574
68%
74%
73%
71%
19%
18%
18%
18%
€ 374 - € 574
> € 574
totaal
< € 374
bestedingsruimte doelgroep
bestedingsruimte doelgroep
Bron: WoON 2012, RIGO woningmarktsimulatie
Leeswijzer: De doelgroep met een bestedingsruimte tot € 374 bestaat voor 44% uit eenpersoonshuishoudens tot 65 jaar (links). De doelgroep met een bestedingsruimte tot € 374 woont voor 19% in een
goedkope huurwoning tot € 374 (rechts). De doelgroep met een ruimere bestedingsruimte (> € 574)
woont voor 18% in dit segment.
4.4
> € 681
De bestedingsruimte versus de werkelijke huurlasten
De huurtoeslag
Bij de betalingsmogelijkheden van huurders speelt de huurtoeslag een belangrijke rol.
In figuur 4-3 staat de verdeling aangegeven van het voor huur beschikbare bedrag
exclusief en inclusief huurtoeslag. Bij de huurtoeslag is zowel de huurtoeslag weerg egeven die men op dit moment ontvangt als de maximale huurtoeslag die het huishouden maximaal kan ontvangen bij een huurprijs net onder de huurtoeslaggrens, gegeven een bepaald inkomen en huishoudenstype. Deze bestedingsruimte is afgezet te-
35
< € 374
gen de huurprijzen van het bezit waarin de doelgroep van beleid op dit moment
woont.
De bestedingsruimte versus de werkelijke huurlasten en de streefhuur
Gegeven de bestedingsruimte van de huurders is er klein een ‘tekort’ aan goedkope
huurwoningen onder de € 374 (figuur 4-3 en figuur 4-4). Deze huishoudens wonen nu
veelal in het segment daarboven – tussen de € 374 en € 536 – en besparen op de
minimaal noodzakelijke uitgaven om de huur te kunnen betalen. Als morgen alle huren zouden worden opgetrokken tot de streefhuren zou het ‘tekort’ in het goedkoo pste segment nog wat groter worden.
Uitgaande van een minimaal budget voor primaire uitgaven en een optimale match
tussen bestedingsruimte en woonlasten is er a an de bovenkant van het spectrum
ruimte voor enige huurverhoging. In Breda kan 44% van de doelgroep meer betalen
dan € 574 per maand, terwijl 11% een woning in deze prijsklasse bewoond.
f i g u u r 4 - 3 D e o p b o u w v a n d e b e s t e d in g s ru i m t e v a n d e d o e lg ro e p v a n b e le id , a f g e z e t t e g e n d e h u u r p r i j s d i e m e n w e r k e li j k b e t a a l t *
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
25%
25%
25%
7%
4%
15%
19%
17%
5%
7%
8%
6%
> € 681
€ 574 - € 681
€ 536 - € 574
€ 374 - € 536
65%
22%
< € 374
29%
47%
exclusief
huurtoeslag
32%
incl. werkelijke
huurtoeslag
20%
18%
incl. maximale
huurtoeslag
woonsituatie
doelgroep
Bron: WoON 2012, RIGO woningmarktsimulatie
* In de figuur is de werkelijke huurtoeslag de huurtoeslag die men op dit moment ontvangt, geraamd op
basis van het WoON 2012. De maximale huurtoeslag is de huurtoeslag die men maximaal kan ontvangen
bij een huurprijs net onder de huurtoeslaggrens, gegeven een bepaald inkomen en huishoudenstype.
Leeswijzer: exclusief huurtoeslag kan 47% van de doelgroep van beleid niet meer dan € 374 aan huur
betalen. Inclusief maximale huurtoeslag gaat het om 20%. De doelgroep van beleid in de corporatie
huurvoorraad woont voor 18% in een huurwoning tot € 374.
36
f i g u u r 4 - 4 D e o p b o u w v a n d e b e s t e d in g s ru i m t e v a n d e d o e lg ro e p v a n b e le id ( i n c l u s i e f m a x i m a l e h u u r t o e s l a g ) , a f g e z e t t e g e n d e s a m e n s t e l lin g v a n h e t t o t a l e
b e z i t i n B r e d a e n a l s a l l e h u re n p e r d ir e c t z o u d e n w o rd e n o p g e t ro k k e n t o t d e
streefhuur
16.000
14.000
bezit door midden- en hogere
inkomens bewoond
12.000
bezit door doelgroep bewoond
10.000
bestedingsruimte doelgroep
8.000
streefhuur 2013
6.000
4.000
2.000
0
< € 374
€ 374 - € 536 € 536 - € 574 € 574 - € 681
> € 681
Bron: WoON 2012, RIGO woningmarktsimulatie
Leeswijzer linker staafje: Circa 3.380 doelgroephuishoudens kunnen maximaal € 374 per maand
aan huur besteden. Op dit moment wonen er 3.100 doelgroephuishoudens in een huurwoning
tot € 374. Het gaat deels om dezelfde huishoudens, maar ook om andere huishoudens met een
ruimere bestedingsruimte. Naast de doelgroep van beleid wonen er ook 550 midden- en hogere
inkomens in het segment tot € 374. Als alle huren per direct zouden worden opgetrokken tot de
streefhuur, neemt het aanbod in het segment tot € 374 af van 3.650 tot 1.740 woningen.
De doelgroep van beleid die meer zou kunnen betalen
In figuur 4-4 zijn ook de scheefwoners weergegeven (de midden- en de hogere inkomens), waarvan we weten dat zij in de praktijk meer huur zouden kunnen betalen.
Ook onder de doelgroep van beleid is er een aantal huishoudens dat zich – uitgaande
van een minimaal budget voor primaire uitgaven en maximale huurtoeslag – meer zou
kunnen veroorloven, gegeven hun huidige huurprijs, inkomen en huishoudenssamenstelling. Deze groep is divers van samenstelling (zie ook figuur 4-5). Vooral ouderen
zijn oververtegenwoordigd binnen deze groep, maar er is ook een groep eenpe rsoonshuishoudens jonger dan 65 jaar met een ruimer budget (als gevolg van een hoger inkomen). Ongeveer een kwart van deze huishoudens woont in een goedkope
huurwoning tot € 374 (tegen 18% van de totale doelgroep van beleid). Een groot deel
van de huishoudens in de huurvoorraad tot € 374 zou dus - uitgaande van maximale
huurtoeslag - wat meer huur kunnen betalen.
37
f i g u u r 4 - 5 D e s a m e n s t e l l i n g v a n d e d o e lg ro e p v a n b e le id d ie m e e r k a n b e t a l e n
( i n c l u s i e f m a x i m a l e h u u r t o e s la g ) n a a r h u is h o u d e n s s a m e n s t e ll in g ( lin k s ) e n
w o o n s i t u a t i e n a a r h u u r p r i j s ( re c h t s )
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
35%
7%
13%
17%
11%
7%
35%
16%
6%
4%
5%
37%
40%
39%
kan niet meer kan meer betalen
betalen
29%
totaal
100%
90%
65+ 2p.
80%
70%
65+ 1p.
< 65 jaar 2p. 60%
50%
< 65 jaar 1p.
40%
30%
20%
10%
0%
4%
gezin
16%
8%
€ 574 - € 681
71%
€ 374 - € 574
71%
70%
8%
kan niet meer
betalen
> € 681
24%
18%
kan meer
totaal
Bron: WoON 2012, RIGO woningmarktsimulatie
38
< € 374
5
Toekomstige ontwikkelingen
De bevolking in Breda neemt de komende jaren naar verwachting toe. Vo lgens de prognose van de provincie Noord-Brabant gaat het om een toename
van 6.530 huishoudens in de periode 2013 tot 2025. Deze toename bestaat
vooral uit eenpersoonshuishoudens en 65-plussers. Het aandeel 65-plus
neemt toe van 23% in 2013 tot 26% in 2025. Het aantal jongeren tot 25 jaar
blijft ongeveer gelijk, mede als gevolg van de studentenpopulatie in Breda.
De Bredase bevolking krijgt de komende jaren te maken met een dalende
koopkracht en een afnemend eigenwoningbezit onder nieuwe generaties
huishoudens. Onder ouderen neemt het eigenwoningbezit wel toe.
5.1
Inleiding
In dit hoofdstuk verkennen we enkele toekomstige ontwikkelingen die van invloed zijn
op de toekomstige woningmarktsituatie. Het gaat om demografische en economische
ontwikkelingen en de ontwikkeling van het eigenwoningbezit. In hoofdstuk 6 brengen
we de effecten hiervan in beeld op de ontwikkeling van de inkomensgroepen en de
woningbehoefte.
5.2
Demografische ontwikkelingen
Er zijn in Nederland verschillende bevolkingsprognoses voorhanden: landelijke pro gnoses van het CBS/PBL en Primos en lokale prognoses van provincies, regio’s en gemeenten. Voor elke prognose geldt dat het gaat het om een effectverkenning: hoe de
toekomst eruit zal zien is en blijft onzeker.
Ontwikkeling van het aantal inwoners en huishoudens
In figuur 5-1 is de ontwikkeling van het aantal inwoners in de gemeente Breda volgens
drie prognosevarianten weergegeven: de Pearlprognose van het CBS/PBL (2013), de
prognose van de provincie Noord-Brabant (2011) en de trendprognose van de gemeente Breda (2013). Elke prognose komt uit op een groeiende bevolking, overeenkomstig met de trend in het recente verleden. Volgens de prognose van de provincie
zal het aantal inwoners toenemen met 8.405 in de periode 2014 tot 2025, volgens de
prognose van het CBS/PBL met 8.000 inwoners en volgens de gemeentelijke trend7
prognose met 10.525 inwoners.
In figuur 5-2 is de huishoudensontwikkeling weergegeven volgens de prognose van
het CBS/PBL en de provincie Noord-Brabant. De gemeente Breda heeft geen huishou-
7
Bij de prognose van het CBS/PBL ontbreekt het jaar 2013. Voor een zuivere vergelijking van
de aantallen is de periode 2014 tot 2025 gehanteerd.
39
densprognose opgesteld. Volgens de prognose van de provincie neemt het aantal
huishoudens toe met 5.960 huishoudens in de periode 2014 tot 2025 en volgens het
CBS/PBL met 7.100 huishoudens.
f i g u u r 5 - 1 O n t w i k k e l i n g v a n h e t a a n t a l in w o n e rs in B r e d a , w e rk e l ij k in 2 0 0 0 t o t
2 0 1 3 e n p r o g n o s e 2 0 1 4 t o t 2 0 3 0 v o lg e n s d r ie v a ria n t e n
195.000
190.000
185.000
180.000
175.000
werkelijke ontwikkeling
170.000
prognose provincie Noord-Brabant 2011
165.000
160.000
Pearl-prognose CBS/PBL 2013
155.000
trendprognose gemeente Breda 2013
2030
2028
2026
2024
2022
2020
2018
2016
2014
2012
2010
2008
2006
2004
2002
2000
150.000
Bron: CBS, prognose CBS/PBL 2013, prognose provincie Noord-Brabant 2011, trendprognose gemeente
Breda 2013
f i g u u r 5 - 2 O n t w i k k e l i n g v a n h e t a a n t a l h u is h o u d e n s in B re d a , w e r k e li j k in 2 0 0 0
t o t 2 0 1 3 e n p r o g n o s e 2 0 1 4 t o t 2 0 4 0 v o lg e n s t w e e v a ria n t e n
100.000
95.000
90.000
85.000
80.000
werkelijke ontwikkeling
75.000
70.000
prognose provincie Noord-Brabant 2011
65.000
Pearl-prognose CBS/PBL 2013
2030
2028
2026
2024
2022
2020
2018
2016
2014
2012
2010
2008
2006
2004
2002
2000
60.000
Bron: CBS, prognose CBS/PBL 2013, prognose provincie Noord-Brabant 2011
Verhuisstromen
Bij de plussen en minnen voor wat betreft het totaal aantal inwoners en huishoudens
geldt veel onzekerheid. Daarbij zijn vooral aannamen over verhuisstromen bepalend
40
(naast trends als individualisering en extramuralisering) en juist deze verhuisstromen
laten zich moeilijk voorspellen. Het al dan niet realiseren van een nieuwbouwlocatie
kan grote gevolgen hebben, ook als deze in een buurgemeente wordt gerealiseerd.
In figuur 5-3 is de schommeling van het binnenlandse migratiesaldo weergegeven.
Breda trekt vooral veel jongeren en studenten aan, en in 2011 en 2012 ook personen
tussen 25 en 65 jaar. Het saldo van deze groep schommelt: in de periode 2003 t/m
2006 was het saldo positief, in de periode 2007 t/m 2 009 negatief en in de periode
2010 t/m 2012 positief. De verhuisstromen van deze groep laten zich moeilijk voo rspellen.
f i g u u r 5 - 3 O n t w i k k e l i n g v a n h e t b in n e n la n d s m ig ra t ie s a ld o n a a r l e e f t ij d in d e
gemeente Breda, 2000 t/m 2012
binnenlands migratiesaldo
> 65 jaar
2.000
40-65 jaar
1.500
25-40 jaar
1.000
15-25 jaar
500
< 15 jaar
0
totaal
-500
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
-1.000
Bron: CBS, bewerking RIGO
f i g u u r 5 - 4 O n t w i k k e l i n g v a n h e t b u i t e n la n d s m ig ra t ie s a ld o n a a r le e f t ij d in d e
gemeente Breda, 2000 t/m 2012
buitenlands migratiesaldo
> 65 jaar
600
40-65 jaar
400
25-40 jaar
200
15-25 jaar
0
< 15 jaar
-200
totaal
-400
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
-600
Bron: CBS, bewerking RIGO
41
Naast binnenlandse verhuisbewegingen spelen ook buitenlandse verhuisbewegingen
een rol (figuur 5-4). In de toekomst is het vooral onzeker in welke mate de zogenoe mde MOE-landers (huishoudens uit Midden- en Oost-Europa) naar Nederland zullen
komen. In de periode 2008 t/m 2012 was het buitenlandse migratiesaldo positief, na
een periode met negatieve saldi. Het positieve saldo heeft vooral te maken met het
aantrekken van jongeren tussen 15 en 25 jaar, waarbij het mogelijk gaat om buitenlandse studenten. Het saldo van personen tussen 25 en 65 jaar was in vrijwel elk jaar
in de periode 2000 t/m 20112 negatief, maar de afgelopen jaren is het negatieve sa ldo kleiner geworden.
Een veranderende samenstelling van de bevolking
In de discussie over prognoseresultaten wordt vaak gefocust op de toe - of afname van
het totaal aantal huishoudens. Dit vanwege de samenhang met de nieuwbouw programmering. De onzekerheid bij de prognoses zit vooral in de overall plussen en mi nnen. De ontwikkeling van de samenstelling van de bevolking is echter behoorlijk zeker,
omdat de bestaande bevolking overheerst.
In figuur 5-5 is weergegeven dat de veranderende samenstelling van de bevolking
weinig verschilt tussen de verschillende prognosevarianten. Het aantal ouderen en
het aantal inwoners tussen 20 en 40 jaar neemt toe en het aantal inwoners tussen 40
en 55 jaar neemt af. De grootste onzekerheid is te zien bij de leeftijdsgroep tussen 25
en 40 jaar, de groep met de hoogste verhuismobiliteit . Ouderen daarentegen zijn
honkvast en beperkt verhuisgeneigd.
Bij de woningbehoefteraming werken we met één demografische prognosevariant,
omdat de focus ligt op de veranderende samenstelling van de bevolking. In overleg
met de opdrachtgevers is aangesloten bij de meest recente prognose van de provincie
Noord-Brabant (2011). De ontwikkeling van de huishoudenssamenstelling volgens
deze prognose is weergeven in tabel 5-1 en figuur 5-6.
Op basis van de provinciale huishoudensprognose neemt het aantal huishoudens in
Breda toe met 3.860 huishoudens in de periode 2013 tot 2020 en met 6.530 huisho udens in de periode 2013 tot 2025. De huishoudenstoename bestaat vooral u it eenpersoonshuishoudens en ouderen. Het aantal 65-plussers neemt toe met 4.550 huishoudens in de periode 2013 tot 2025. Het aandeel 65 -plus neemt toe van 23% in 2013 tot
26% in 2025.
42
f i g u u r 5 - 5 D e b e v o l k i n g s o p b o u w in B re d a , w e r k e l i j k in 2 0 1 3 e n p ro g n o s e 2 0 2 5
volgens drie prognosevarianten
2013
16.000
2025 prognose provincie Noord-Brabant 2011
14.000
2025 Pearl-prognose CBS/PBL 2013
2025 trendprognose gemeente Breda 2013
12.000
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
95+
90-94 jaar
85-89 jaar
80-84 jaar
75-79 jaar
70-74 jaar
65-69 jaar
60-64 jaar
55-59 jaar
50-54 jaar
45-49 jaar
40-44 jaar
35-39 jaar
30-34 jaar
25-29 jaar
20-24 jaar
15-19 jaar
10-14 jaar
5- 9 jaar
0- 4 jaar
0
Bron: CBS, prognose CBS/PBL 2013, prognose provincie Noord-Brabant 2011, trendprognose gemeente
Breda 2013
t a b e l 5 - 1 O n t w i k k e l i n g v a n h e t a a n t a l h u is h o u d e n s n a a r le e f t i j d e n t y p e in B r e d a
in de periode 2013 tot 2025
< 25 jaar
25 tot 45 jaar
45 tot 65 jaar
65 tot 75 jaar
75+
totaal
eenpersoons
meerpersoons
eenpersoons
tweepersoons
gezin
eenpersoons
tweepersoons
gezin
eenpersoons
meerpersoons
eenpersoons
meerpersoons
2013
6.930
1.100
10.990
5.720
12.040
8.110
8.000
12.210
3.920
6.390
5.500
3.730
84.620
2020
6.860
1.100
11.330
5.680
11.810
9.030
7.420
13.130
4.760
7.070
5.880
4.410
88.480
2025 ontwikkeling 2013 tot 2025
6.910
-20
1.130
30
11.530
540
5.770
50
12.570
530
9.280
1.170
6.910
-1.090
12.960
750
5.130
1.210
6.960
570
6.690
1.190
5.310
1.580
91.150
6.530
Bron: prognose Noord-Brabant 2011, bewerking RIGO
43
f i g u u r 5 - 6 H u i s h o u d e n s s a m e n s t e l lin g n a a r le e f t i j d i n B re d a in 2 0 1 3 e n 2 0 2 5
100%
90%
80%
11%
13%
75+
12%
13%
65 tot 75 jaar
45 tot 65 jaar
70%
60%
33%
32%
50%
25 tot 45 jaar
< 25 jaar
40%
30%
20%
10%
0%
34%
33%
9%
9%
2013
2025
Bron: prognose provincie Noord-Brabant 2011, bewerking RIGO
5.3
Economische ontwikkelingen
De financiële speelruimte van huishoudens op de woningmarkt hangt af van hun
koopkracht. In 2012 was volgens het Centraal Planbureau (CPB) sprake van een daling
van de koopkracht van -2,5%. Voor 2013 en 2014 verwacht het CPB eveneens een
daling, en wel met respectievelijk -1,25% en -0,5% (bron: CPB, kortetermijnraming
september 2013). Gemiddeld in de periode 2012 t/m 2014 komt dit neer op ee n daling van de koopkracht van -1,4% per jaar. Voor de jaren daarna is onzekerheid troef
en zelfs de korte termijnramingen worden door het CPB met grote regelmaat herzien.
Als er een ding wel zeker is in de economie, is dat ontwikkelingen op en neer gaan. De
vraag is alleen wanneer, in welke snelheid en tot welk niveau het herstel zal inzetten.
In de basisvariant gaan we ervan uit dat de economische crisis ook na 2014 nog enk ele jaren aanhoudt, waarna de economie weer aantrekt ( figuur 5-7). Bij de negatieve
variant is de daling van de koopkracht groter en houdt de crisis langer aan: tot 2025
neemt de koopkracht van huishoudens (licht) af. Dit lijkt wellicht extreem, maar ook
tijdens bijvoorbeeld de oliecrisis in de jaren ’70 was er ruim een decennium lang
sprake van economische malaise. Bij de positieve variant is er sprake van een minder
grote daling van de koopkracht gedurende een kortere periode. Hoe de economische
crisis zich daadwerkelijk zal ontwikkelingen is echter uitermate onzeker.
44
f i g u u r 5 - 7 K o o p k r a c h t o n t w i k k e lin g v a n h u is h o u d e n s in N e d e rla n d ( j a a r l ij k s e
t o e - e n a f n a m e i n p r o c e n t p u n t e n ), w e rk e l ij k e o n t w i k k e lin g in 1 9 9 7 t / m 2 0 1 1 e n
p r o g n o s e 2 0 1 2 t o t 2 0 3 0 v o l g e n s d r ie v a r ia n t e n
4,00
3,00
2,00
1,00
0,00
-1,00
-2,00
werkelijk, driejaarlijks gemiddelde
werkelijk
werkelijk, gemiddeld in 1997 t/m 2011
positieve variant
basisvariant
negatieve variant
2029
2027
2025
2023
2021
2019
2017
2015
2013
2011
2009
2007
2005
2003
2001
1999
1997
-3,00
Bron: CPB, bewerking RIGO, RIGO
5.4
Ontwikkeling van het eigenwoningbezit
De afgelopen decennia is het eigen woningbezit in Nederland gestaag toegenomen
(figuur 5-8). De afgelopen drie jaar is deze toename echter tot stilstand gekomen.
Onder de nieuwe generatie huishoudens is het eigen woningbezit zelfs gedaald. Was
in 2009 nog 38% van alle huishoudens onder de dertig jaar in een koopwoning te vinden, in 2012 is dit aandeel gedaald naar 35% (landelijke cijfers). Op de achtergrond
spelen strengere kredieteisen, toegenomen risicobesef en ontwikkelingen op de a rbeidsmarkt, die er voor zorgen dat jonge woning zoekenden zich niet kunnen en ook
liever niet te snel willen binden aan een koopwoning. We zien ook dat jongeren vaker
dan voorheen in het alternatieve circuit zijn gehuisvest of inwonend zijn, dat kinderen
langer bij hun ouders blijven wonen of na een stu die of scheiding weer bij hun ouders
intrekken.
Voor de toekomst veronderstellen we dat het eigen woningbezit onder nieuwe gen eraties nog wat lager zal zijn. Dat wil zeggen dat jongeren in 2025 structureel minder
vaak eigenaar-bewoner zijn in vergelijking met hun leeftijdgenoten in 2013. Ze kopen
nog wel, maar pas op latere leeftijd. We gaan ervan uit dat de instroom in de koopsector in de periode 2012 tot 2015 33% lager komt te liggen dan in de periode 2006
tot 2009 en in de periode 2015 tot 2020 25%.
Onder de toekomstige generatie ouderen ligt het eigen woningbezit hoger. Steeds
meer ouderen hebben in een eerder stadium van hun wooncarrière de stap naar een
koopwoning gemaakt, terwijl de generatie voor wie een eigen huis alleen voor de
happy few was weggelegd langzaam maar zeker in de minderheid raakt.
45
f i g u u r 5 - 8 O n t w i k k e l i n g v a n h e t a a n d e e l e ig e n w o n i n g b e z it n a a r le e f t i j d in N e derland in 1990 tot 2012
80%
1990
aandeel eigen woningbezit
70%
1998
2009
60%
2012
50%
40%
30%
20%
10%
0%
20
25
30
35
40
45
50
55
60
65
70
leeftijd hoofd huishouden
Bron: WBO 1990 en 1998, WoON 2009 en 2012, bewerking RIGO
46
6
Ontwikkeling doelgroepen en
woningbehoefte 2013-2025
De komende jaren neemt de doelgroep tot € 34.229 toe, maar dit betekent niet
dat de omvang van de betaalbare huurvoorraad (< € 681) in gelijke mate moet
toenemen. Er is echter geen model voorhanden waarmee exact kan worden
berekend hoe de toekomst eruit ziet. Wel kunnen op basis van heldere aa nnamen effecten worden doorgerekend. Als de goedkope scheefheid gelijk
blijft dan neemt de behoefte aan woningen in de betaalbare huurvoorraad
toe met circa 1.760 woningen in 2013 tot 2025 (basisscenario). Als de goedkope scheefheid afneemt van 26% in 2013 tot 18% in 2025 kan de betaalbare
huurvoorraad in omvang gelijk blijven. Binnen de betaalbare huurvoorraad
is het zaak om ook woningen in het goedkope segment te behouden, omdat
de bestedingsruimte van huurders de komende jaren afneemt.
6.1
Inleiding
In hoofdstuk 3 is de toekomst op drie terreinen verkend: demografie, economie en
woonpatronen van huishoudens. Op basis van deze aannamen brengen we in dit
hoofdstuk de ontwikkeling van de doelgroepen en de woningbehoefte in Breda in
beeld. Ook maken we – onder gedane aannamen – de benodigde omvang van de betaalbare huurvoorraad inzichtelijk en gaan we in op de gewenste huurprijsdifferentiatie binnen dit segment.
De exacte doorwerking van het beleid, de economie en de demografie op de wonin gmarkt is en blijft echter ongewis. Er is geen model voorhanden waarmee exact kan
worden berekend hoe de toekomst eruit ziet. Wel kunnen op basis van held ere aannamen effecten worden doorgerekend, wat we in dit hoofdstuk hebben gedaan. De
resultaten in dit hoofdstuk zijn daarmee uitkomst van een effectverkenning en ku nnen niet rechtstreeks vertaald worden in een woningbouwprogramma.
6.2
Omvang en ontwikkeling van de doelgroepen
Volgens elk toekomstscenario neemt de omvang van de doelgroep van beleid toe: in
het basisscenario met 3.340 huishoudens in de periode 2013 tot 2020 en met 4.840
huishoudens in de periode 2013 tot 2025 (tabel 6-1, tabel 6-2 en figuur 6-1). In aandeel gaat het om een toename van 47% in 2013 tot 49% in zowel 2020 als 2025. In het
negatieve scenario is de toename wat groter, in het (relatief) positieve scenario wat
kleiner. Het aandeel hogere inkomens neemt af: van 42% in 2013 tot 40% in zowel
2020 als 2025 in het basisscenario. De omvang van de groep middeninkomens blijft
ongeveer gelijk.
47
t a b e l 6 - 1 O m v a n g e n o n t w i k k e lin g in k o m e n s g ro e p e n in B r e d a in d e p e r io d e 2 0 1 3
t o t 2 0 2 0 v o l g e n s d r i e s c e n a r io ’ s
2013
primaire doelgroep (A)
secundaire doelgroep (B)
middeninkomens
hogere inkomens
totaal
27.110
12.750
9.180
35.580
84.620
doelgroep van beleid (A+B)
39.860
ontwikkeling 2013-2020
negatief
basis
positef
3.100
2.190
1.570
1.340
1.150
1.020
530
410
490
-1.110
110
780
3.860
3.860
3.860
4.440
3.340
2.590
2013
32%
15%
11%
42%
100%
negatief
34%
16%
11%
39%
100%
2020
basis
33%
16%
11%
40%
100%
positef
32%
16%
11%
41%
100%
47%
50%
49%
48%
Bron: WoON 2012, woningmarktsimulatie RIGO
t a b e l 6 - 2 O m v a n g e n o n t w i k k e lin g in k o m e n s g ro e p e n in B r e d a in d e p e r io d e 2 0 1 3
t o t 2 0 2 5 v o l g e n s d r i e s c e n a r io ’ s
2013
primaire doelgroep (A)
secundaire doelgroep (B)
middeninkomens
hogere inkomens
totaal
27.110
12.750
9.180
35.580
84.620
doelgroep van beleid (A+B)
39.860
ontwikkeling 2013-2025
negatief
basis
positef
4.340
3.040
2.030
2.070
1.800
1.580
720
640
700
-590
1.060
2.230
6.540
6.540
6.540
6.410
4.840
3.610
2013
32%
15%
11%
42%
100%
negatief
35%
16%
11%
38%
100%
2025
basis
33%
16%
11%
40%
100%
47%
51%
49%
positef
32%
16%
11%
41%
100%
48%
Bron: WoON 2012, woningmarktsimulatie RIGO
f i g u u r 6 - 1 O m v a n g d o e l g r o e p v a n b e le id in B re d a in 2 0 1 3 , 2 0 2 0 e n 2 0 2 5 v o lg e n s
drie scenario’s
57%
doelgroep
van beleid
55%
53%
51%
51%
49%
47%
50%
49%
49%
48%
48%
47%
45%
43%
negatief
2013
basis
positef
2020
negatief
basis
positef
2025
Bron: WoON 2012, woningmarktsimulatie RIGO
48
Ontwikkeling samenstelling doelgroep van beleid
In 2025 ziet de samenstelling van de doelgroep van beleid er anders uit dan in 2013:
de doelgroep bestaat vaker uit oudere huishoudens. Het aandeel 65 -plus binnen de
doelgroep van beleid neemt toe van 30% in 2013 tot 33% in 2025 (figuur 6-2).
Onder de toekomstige generatie ouderen ligt het eigen woningbezit hoger dan onder
de huidige generatie ouderen. In paragraaf 6.3 houden we hiermee rekening bij de
raming van de samenstelling van de woningbehoefte in 2025.
f i g u u r 6 - 2 S a m e n s t e l l i n g v a n d e d o e lg ro e p v a n b e l e id in 2 0 1 3 e n 2 0 2 5 , e c o n o m i sche basisvariant
100%
90%
80%
70%
60%
17%
18%
14%
15%
23%
23%
28%
27%
19%
17%
2013
2025
75+
65 tot 75 jaar
50%
45 tot 65 jaar
25 tot 45 jaar
< 25 jaar
40%
30%
20%
10%
0%
Bron: WoON 2012, woningmarktsimulatie RIGO
6.3
Ontwikkeling van de woningbehoefte
Bij de toekomstige woningbehoefte spelen zowel actuele fricties als toekomstige on twikkelingen een rol. In deze paragraaf gaan we op beide zaken in, waarna we in paragraaf 5.4 de stap maken naar de benodigde omvang van de betaalbare huurvoorraad.
Actuele fricties op de woningmarkt
Anno 2013 is 22% van de zelfstandig wonende huishoudens in Breda verhuisgeneigd
(17.070 doorstromers). In 2010 had 20% van de huishoudens verhuisplannen. Deels
gaat het in 2013 om dezelfde huishoudens als in 2010 , huishoudens die hun verhuiswens hebben uitgesteld. Dit is mede een gevolg van de beperkte dynamiek, waardoor
het lastiger was om de woonwens te effectueren. Daarmee is de verhuiswens er nog
altijd, maar men voegt steeds minder vaak de daad bij het woord.
Naast doorstromers zijn er ook starters op zoek zijn naar een zelfstandige woning. In
aantal gaat het in 2013 om circa 10.270 starters, waarvan ongeveer de helft bestaat
uit thuiswonende jongeren. De andere helft bestaat vooral uit onzelfstandig wonende
49
studenten. Daarnaast bestaat een klein deel uit personen die vanwege een scheiding
of de sloop van hun woning (opnieuw) op zoek zijn naar een zelfstandige woning.
In figuur 6-3 is de woningvraag van de Bredase huishoudens en starters afgezet tegen
het potentiële aanbod uit de voorraad in Breda dat vrij zou komen als alle doorstr omers hun woonwensen zouden realiseren. Het potentiële aanbod is groter dan de
vraag, omdat huishoudens die naar een intramurale instel ling of naar het buitenland
verhuizen wel een zelfstandige woning aanbieden, maar er niet een vragen. De vraag
van huishoudens van buiten Breda is bij de analyses niet meegenomen.
Onder gedane aannamen is er anno 2013 een vraagoverschot aan grondgebonden
koop- en huurwoningen. Er zijn meer doorstromers die een grondgebonden woning
vragen dan doorstromers die er een aanbieden. Ook is er meer vraag dan aanbod aan
huurappartementen, maar alleen als we de totale startersvraag meerekenen. Binnen
de koopsector is in vergelijking met 2010 de vraagdruk afgenomen , vooral omdat het
potentieel aanbod is toegenomen. Binnen de huursector is de vraagdruk toegenomen,
vooral omdat de vraag is toegenomen.
figuur 6-3
W o n i n g v r a a g v a n B re d a s e h u is h o u d e n s e n s t a r t e rs n a a r w o n in g t y p e
a f g e z e t t e g e n h e t p o t e n t i ë l e a a n b o d in B re d a , 2 0 1 0 e n 2 0 1 3
12.000
vraag starters
vraag doorstromers
10.000
potentieel aanbod
8.000
6.000
4.000
2.000
0
eg
mg
eg
koop
mg
huur
2010
eg
mg
eg
koop
mg
huur
2013
Bron: WoON 2009 en WoON 2012, RIGO woningmarktsimulatie
Woningbehoefte in 2020 en 2025
In tabel 6-3 is de ontwikkeling van de woningbehoefte weergegeven naar eigendomsverhouding. Bij deze exercitie zijn de woonpatronen anno 2013 geprojecteerd op de
geprognosticeerde bevolking in de toekomst. Daarbij houden we er rekening mee dat
ouderen in de toekomst steeds vaker in een koopwoning zullen (blijven) wonen en dat
de koopsector voor jongeren minder toegankelijk is (zoals in voorgaand hoofdstuk
toegelicht). Andere woonpatronen houden we constant. Dit betekent dat ook in de
toekomst hogere inkomens in gelijke mate als nu in de betaalbare huurvoorraad w o-
50
nen. In paragraaf 6.4 gaan we in op de vraag wat een afname van de goedkope
scheefheid betekent voor de benodigde omvang van de betaalbare huurvoorraad.
Onder de gedane aannamen neemt vooral de behoefte aan koopwoningen toe, maar
ook binnen de huursector is er sprake van een toenemende behoefte. In het basiss cenario gaat het om een toename van 1.720 huurwoningen in 2013 tot 2020 en 2.500
huurwoningen in 2013 tot 2025.In het negatieve scenario is er een grotere behoefte
aan huurwoningen, in het positieve scenario een kleinere behoefte.
t a b e l 6 - 3 O n t w i k k e l i n g v a n d e w o n in g b e h o e f t e in B re d a in d e p e r io d e 2 0 1 3 t o t
2025 volgens drie scenario’s
2013
koop
huur
onzelfstandig
totaal
43.800
32.200
8.620
84.620
2013 tot 2020
negatief basis positief
1.290 1.860
2.180
2.160 1.720
1.510
420
280
170
3.870 3.860
3.860
2020 tot 2025
negatief
basis positief
1.570
1.790 2.050
940
780
560
150
110
60
2.660
2.680 2.670
2013 tot 2025
negatief
basis positief
2.860 3.650
4.230
3.100 2.500
2.070
570
390
230
6.530 6.540
6.530
Bron: WoON 2012, RIGO woningmarktsimulatie
6.4
De benodigde omvang van de betaalbare huurvoorraad
De benodigde omvang van de betaalbare huurvoorraad (huurwoningen van woningcorporaties tot € 681) is moeilijk exact te bepalen. Het kabinetsbeleid stuurt aan op
krimp van de sociale sector en bevordering van het eigen woningbezit. Op lokaal n iveau is het zaak deze krimp niet ten koste te laten gaan van de zwakkeren in de samenleving, waarvoor deze sector in de kern is bestemd. Omdat scheefheid nooit vo lledig valt te voorkomen, zal er in de toekomst altijd een bepaalde mate van overmaat
benodigd zijn. De omvang van deze scheefheid is van diverse zaken afhankelijk. Ten
eerste van de instroom. De instroom wordt door de DAEB strakker geregeld dan voo rheen. Maar scheefheid ontstaat niet alleen aan de voordeur, zeker voor jongeren
geldt dat zij met een laag inkomen instromen en dan carrière maken waardoor
scheefheid ontstaat. Het is niet uit te sluiten dat deze jongeren vaker dan in het ve rleden voor de huur kiezen én hier ook langer blijven zitten. De koopsector heeft i mmers aan toegankelijkheid (beperktere financieringsmogelijkheden) en aa ntrekkelijkheid (weliswaar lagere prijzen, maar ook beperkt perspectief op waardestijging) ing eboet. Maar er zijn ook krachten die scheefwonen minder aantrekkelijk maken, zoals
de trend richting meer marktconforme huren en de inkomensafhankelijke huurverh oging. Hoe deze beleidsmaatregelen uiteindelijk doorwerken op de woningmarkt is
onduidelijk. Vandaar dat we in dit hoofdstuk naast drie toekomstscenario's werken
met varianten voor wat betreft de ontwikkeling van de scheefheid.
Actuele fricties
Anno 2013 zijn er – als we de totale startersvraag meerekenen – tekorten aan zowel
goedkope als duurdere huurwoningen (figuur 6-4). Bij de vraag van starters geldt echter dat het deels een beleidsmatige keuze is in hoeverre deze vraag wordt gehon o-
51
reerd. Niet elke starter die wil toetreden op de woningmarkt hoeft per direct een
woning krijgen, een jaartje wachten kan vaak best. Daarnaast geldt dat niet alle starters (studenten) op zoek zijn naar een woning in de gemeente Breda. Als we de startervraag voor 50% meetellen dan zou het actuele tekort in de betaalbare huurvoorraad 1.110 woningen bedragen. Bij 25% gaat het om een potentieel overschot van 570
woningen.
f i g u u r 6 - 4 W o n i n g v r a a g v a n B re d a s e h u is h o u d e n s e n s t a rt e rs d ie e e n h u u rw o n in g
w e n s e n a f g e z e t t e g e n h e t p o t e n t ië le a a n b o d a a n h u u rw o n in g e n in B r e d a , 2 0 1 3
4.500
vraag starters
4.000
vraag doorstromers
3.500
potentieel aanbod
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
< € 374
€ 374 - € 536 € 536 - € 681
> € 681
grondgebonden
< € 374
€ 374 - € 536 € 536 - € 681
> € 681
appartement
Bron: WoON 2012, RIGO woningmarktsimulatie
De benodigde omvang in 2020 en 2025
In paragraaf 6.2 werd duidelijk dat de doelgroep van beleid in omvang toeneemt. Niet
al deze huishoudens doen een beroep op de betaalbare huurvoorraad: een deel
woont in de koopsector en zal hier naar verwachting blijven wonen (vooral ouderen
met inkomensterugval). Daarnaast wonen er ook huishoudens met een hoger inkomen in de betaalbare huurvoorraad: anno 2013 bedraagt de goedkope scheefheid
26%. Er is dus geen sprake van een één-op-één relatie tussen de (ontwikkeling van de)
omvang van de doelgroep van beleid en de benodigde betaalbare huurvoorraad.
In tabel 6-4 is de ontwikkeling van de behoefte aan betaalbare huurwoningen weergeven. In de tabel is de behoefte uitgesplitst naar de doelgroep van beleid en de overige huishoudens. De huidige woonpatronen zijn constant gehouden (met uitzond ering van ouderen en jongeren) en geprojecteerd op de omvang van de inkomensgro epen in 2020 en 2025. Onder de gedane aannamen neemt de behoefte aan woningen
in de betaalbare huurvoorraad toe met circa 1.280 woningen in de periode 2013 tot
2020 en met 1.760 woningen in de periode 2013 tot 2025 (basisscenario). Deze aantallen zijn lager dan de aantallen in tabel 6-3 omdat het in deze tabel ook om duurdere en particuliere huurwoningen gaat.
52
t a b e l 6 - 4 O n t w i k k e l i n g v a n d e b e h o e f t e a a n b e t a a l b a re h u u r w o n in g e n in B r e d a
i n d e p e r i o d e 2 0 1 3 t o t 2 0 2 5 v o lg e n s d r ie s c e n a r io ’ s e n g e d a n e a a n n a m e n
doelgroep van beleid
2013 huidige
(woon)situatie
39.870
negatief
44.300
2020
basis
43.200
positief
42.450
2025
negatief basis positief
46.270 44.700 43.470
Waarvan woonachtig in:
B.
betaalbare voorraad
C.
overige voorraad
16.370
23.500
17.950
26.350
17.580
25.620
17.400
25.050
18.610 18.110 17.800
27.660 26.590 25.670
5.630
5.750
5.700
5.710
22.000
23.700
1.700
23.280
1.280
23.110
1.110
A.
D.
betaalbare voorraad bewoond
door overige huishoudens
E. = B+D benodigde betaalbare voorraad
ontwikkeling 2013 tot 2025
5.690
5.650
5.650
24.300 23.760 23.450
2.300 1.760 1.450
Bron: WoON 2012, RIGO woningmarktsimulatie
De benodigde omvang bij een afnemende scheefheid
In tabel 6-4 is de scheefheid in de toekomst constant gehouden en verschuift alleen
gering vanwege verandering van de omvang en samenstelling van de inkomensgroepen. De instrumenten om scheefheid aan te pakken nemen echter toe. Mede onder
druk van de EU is het woningtoewijzingsregime aangescherpt en daarnaast komen er
mogelijkheden om aan hogere inkomensklassen huurverhogingen o p te leggen.
In figuur 6-5 en tabel 6-5 is de benodigde omvang van de betaalbare huurvoorraad in
2025 weergegeven bij diverse (goedkope) scheefheidspercentages (basisscenario). Als
de betaalbare huurvoorraad in 2025 voor 18% wordt bewoond door huishoudens met
een inkomen boven de € 34.229 kan de betaalbare huurvoorraad in omvang gelijk
blijven. Houden we ook rekening met actuele fricties dan is het afhankelijk van in
welke mate de startersvraag wordt gehonoreerd of een toe - of afname van de betaalbare huurvoorraad is gewenst.
53
figuur 6-5
B e n o d i g d e o m v a n g v a n d e b e t a a lb a re h u u r v o o rra a d in 2 0 2 5 in h e t
b a s i s s c e n a r i o b i j d i v e r s e ( g o e d k o p e ) s c h e e f h e id s p e r c e n t a g e s (e x c lu s ie f a c t u e l e
aantal huishoudens in betaalbare voorraad
fricties)
bij scheefheid
2013 (24.630)
30.000
2025 basisscenario
(23.760)
bij afname scheefheid
tot 18% (22.000)
25.000
bij afname scheefheid
tot 10% (20.100)
20.000
15.000
10.000
5.000
scheefheidspercentage
doelgroep van beleid
overige huishoudens
Bron: WoON 2012, RIGO woningmarktsimulatie
t a b e l 6 - 5 O n t w i k k e l i n g v a n d e b e n o d ig d e o m v a n g v a n d e b e t a a lb a re h u u r v o o r r a a d i n d e p e r i o d e 2 0 1 3 t o t 2 0 2 5 in h e t b a s is s c e n a r io b ij d i v e rs e s c h e e f h e id s v a r i a n t e n ( e x c l u s i e f a c t u e l e f r i c t ie s )
doelgroep van overige
benodigde omvang
scheefheid beleid (A)
huishoudens (B) betaalbare voorraad (A+B)
2013 huidige (woon)situatie
26%
16.370
5.630
22.000
2025 basis
26%
24%
18%
10%
18.110
18.110
18.110
18.110
6.520
5.650
3.890
1.990
24.630
23.760
22.000
20.100
ontwikkeling 2013 tot 2025
26%
24%
18%
10%
1.740
1.740
1.740
1.740
890
20
-1.740
-3.640
2.630
1.760
0
-1.900
Bron: WoON 2012, RIGO woningmarktsimulatie
6.5
Gewenste differentiatie binnen de betaalbare huurvoorraad
In dit hoofdstuk is de in de toekomst benodigde betaalbare huurvoorraad bepaald op
basis van een projectiemethode. Hierbij worden bestaande woonpatronen van hui shoudens – uitgesplitst naar type, leeftijd en inkomen – doorgetrokken naar de toe-
54
10%
11%
12%
13%
14%
15%
16%
17%
18%
19%
20%
21%
22%
23%
24%
25%
25%
26%
28%
29%
30%
0
komst. De doelgroep die in de toekomst behoefte heeft aan betaalbare huurwoningen
(18.110 huishoudens bij het basisscenario, kolom A in tabel 6-5) verandert ook qua
samenstelling. Deze verandering zorgt ervoor dat ook de bestedingsruimte (zoals ee rder belicht in hoofdstuk 4) verandert. Deze verandering staat centraal in deze afslu itende paragraaf.
In hoofdstuk 4 (met name figuur 4-3 en figuur 4-4 in paragraaf 4.4) is aangegeven dat
er anno 2013 een klein ‘tekort’ is aan goedkope huurwoningen voor lagere inkomens,
terwijl er anderzijds een groep huurders is die voldoende bestedingsruimte voor de
huur zou moeten hebben of zelfs wat meer zou kunnen betalen. In figuur 6-6 is de
bestedingsruimte van de doelgroep van beleid met behoefte aan een betaalbare
huurwoning in 2025 weergegeven (18.110 huishoudens).
Hierbij is net als in de rest van dit hoofdstuk uitgegaan van de provinciale bevolkingsprognose en voor wat betreft de koopkrachtontwikkelingen is uitgegaan van het b asisscenario. We zijn ervan uitgegaan dat de prijzen van de uitgavenposten zich inflatievolgend zullen ontwikkelen. Dit met uitzondering van de energiekosten. Omdat
velen verwachten dat deze sterker dan de inflatie zullen stijgen is hiervoor een extra
scenario opgesteld, waarbij is aangesloten bij ramingen van het Energieonderzoek
Centrum Nederland (ECN, zie ook figuur 3-10 in paragraaf 3.5).
f i g u u r 6 - 6 D e o p b o u w v a n d e b e s t e d in g s ru i m t e v o o r h u u r v a n d e d o e lg ro e p v a n
b e l e i d , w e r k e l i j k i n 2 0 1 3 ( i n c lu s ie f m a x im a le h u u rt o e s la g ) e n p ro g n o s e 2 0 2 5 v a n
d e d o e l g r o e p v a n b e l e i d m e t b e h o e f t e a a n e e n w o n in g in d e b e t a a lb a re h u u r voorraad
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
3%
8%
6%
22%
25%
25%
19%
19%
7%
7%
9%
29%
28%
28%
18%
20%
21%
24%
woonsituatie 2013
bestedinsgruimte
2013
bestedingsruimte
2025, kosten
inflatievolgend
bestedingsruimte
2025, stijgende
energieprijzen
65%
< € 374
€ 374 - € 536
€ 536 - € 574
17%
€ 574 - € 681
> € 681
Bron: WoON 2012, RIGO woningmarktsimulatie
Leeswijzer: in 2013 woont 18% van de doelgroep van beleid in een huurwoning tot € 374. Circa 20% van
de doelgroep kan in 2013 maximaal € 374 aan huur besteden. Als alle kosten zich inflatievolgend ontwikkelen gaat het in 2025 om 21% en bij stijgende energiekosten om 24% (van de doelgroep die in 2025
behoefte heeft aan een huurwoning).
55
Door de veranderende samenstelling van de doelgroep – naar inkomen en huishoudenstype - neemt de bestedingsruimte af: in 2013 kon 20% van de doelgroep niet
meer dan € 374 aan huur betalen in de maand, in 2025 gaat het om 21% ( figuur 6-6).
Als daarnaast rekening wordt gehouden met een reële stijging van de energieprijzen,
dan neemt dit aandeel toe tot 24%. Uitgaande van het streefhuurbeleid neemt het
aanbod aan goedkope woningen in de toekomst echter af ( figuur 4-4).
56
Bijlagen
57
Bijlage 1 Aanvullende tabellen en figuren
f i g u u r b - 1 W o o n s i t u a t i e v a n in k o m e n s g ro e p e n in B re d a , 2 0 1 3
HUISHOUDENS
WONINGEN
corp.huur
< € 681
corp.huur
> € 681
particuliere
huur
koop
onzelfstandig
totaal
84.620
100%
22.000
26%
850
1%
9.350
11%
43.790
52%
8.620
10%
primaire
doelgroep (A)
27.110
100%
11.490
42%
300
1%
3.380
12%
4.930
18%
7.010
26%
secundaire
doelgroep (B)
12.750
100%
4.880
38%
140
1%
2.120
17%
4.700
37%
910
7%
middeninkomens
9.180
100%
2.200
24%
120
1%
1.560
17%
5.020
55%
280
3%
hogere inkomens
35.570
100%
3.430
10%
290
1%
2.290
6%
29.150
82%
420
1%
doelgroep
van beleid (A+B)
39.860
100%
16.370
41%
440
1%
5.500
14%
9.630
24%
7.920
20%
Bron: WoON 2012, woningmarktsimulatie RIGO
58
f i g u u r b - 2 B e w o n i n g v a n d e w o n in g v o o r ra a d in B re d a n a a r in k o m e n s g ro e p , 2 0 1 3
WONINGEN
HUISHOUDENS
primaire
doelgroep (A)
secundaire
doelgroep (B)
middeninkomens
hogere
inkomens
doelgroep
van beleid (A+B)
totaal
84.620
100%
27.110
32%
12.750
15%
9.180
11%
35.570
42%
39.860
47%
betaalbare voorraad
(corp. huur < € 681)
22.000
100%
11.490
52%
4.880
22%
2.200
10%
3.430
16%
16.370
74%
corporatie huur
> € 681
850
100%
300
35%
140
16%
120
14%
290
34%
440
52%
particuliere huur
9.350
100%
3.380
36%
2.120
23%
1.560
17%
2.290
24%
5.500
59%
43.790
100%
4.930
11%
4.700
11%
5.020
11%
29.150
67%
9.630
22%
8.620
100%
7.010
81%
910
11%
280
3%
420
5%
7.920
92%
koop
onzelfstandig
Bron: WoON 2012, woningmarktsimulatie RIGO
59
t a b e l b - 1 W o o n l a s t e n , q u o t e n e n b e s t e e d b a a r h u is h o u d e n in k o m e n p e r m a a n d
v a n h u u r d e r s i n d e c o r p o r a t i e h u u rv o o r ra a d , 2 0 1 0 , g e m id d e ld e n
2010
netto huur (incl. toeslag)
gas en electriciteit
lokale belastingen en water
totaal netto woonlasten
besteedbaar huishoudeninkomen
woonquote
huurquote
energiequote
belastingquote
primaire
secundaire
doelgroep (A) doelgroep (B)
€ 270
€ 405
€ 105
€ 100
€ 40
€ 55
€ 415
€ 560
€ 1.270
€ 1.705
35%
23%
9%
3%
34%
25%
6%
3%
doelgroep van
beleid (A+B)
€ 310
€ 100
€ 45
€ 455
€ 1.400
35%
24%
8%
3%
middenhogere
inkomens inkomens
€ 430
€ 465
€ 110
€ 130
€ 60
€ 70
€ 605
€ 665
€ 2.205
€ 3.375
28%
20%
5%
3%
totaal
€ 355
€ 110
€ 55
€ 515
€ 1.880
21%
15%
4%
2%
31%
21%
7%
3%
Bron: WoON 2009, woningmarktsimulatie RIGO
t a b e l b - 2 W o o n l a s t e n , q u o t e n e n b e s t e e d b a a r h u is h o u d e n in k o m e n p e r m a a n d
v a n h u u r d e r s i n d e c o r p o r a t i e h u u rv o o r ra a d in B re d a , 2 0 1 3 , g e m id d e ld e n
2013
primaire secundaire doelgroep van
doelgroep (A) doelgroep (B)
beleid (A+B)
netto huur (incl. toeslag)
€ 305
€ 425
€ 340
gas en electriciteit
€ 120
€ 115
€ 120
lokale belastingen en water
€ 60
€ 60
€ 60
totaal netto woonlasten
€ 480
€ 595
€ 515
besteedbaar huishoudeninkomen
€ 1.285
€ 1.735
€ 1.420
woonquote
huurquote
energiequote
belastingquote
40%
25%
10%
5%
36%
25%
7%
3%
38%
25%
9%
4%
middeninkomens
€ 455
€ 135
€ 65
€ 655
€ 2.265
hogere
inkomens
€ 495
€ 145
€ 65
€ 705
€ 3.365
totaal
€ 380
€ 125
€ 60
€ 560
€ 1.820
29%
21%
6%
3%
22%
16%
4%
2%
35%
23%
8%
4%
Bron: WoON 2012, woningmarktsimulatie RIGO
t a b e l b - 3 W o o n l a s t e n , q u o t e n e n b e s t e e d b a a r h u is h o u d e n in k o m e n p e r m a a n d
v a n h u u r d e r s i n d e c o r p o r a t i e h u u rv o o r ra a d in N e d e r la n d , 2 0 1 2 , m e d ia n e n
2012
netto huur (incl. toeslag)
overige woonlasten
totaal netto woonlasten
besteedbaar huishoudensinkomen
woonquote
huurquote
primaire
secundaire doelgroep van middendoelgroep (A) doelgroep (B)
beleid (A+B) inkomens
€ 279
€ 433
€ 321
€ 460
€ 163
€ 155
€ 160
€ 649
€ 458
€ 596
€ 492
€ 649
€ 1.203
€ 1.665
€ 1.371
€ 2.278
38%
24%
34%
25%
36%
25%
28%
20%
hogere
inkomens
€ 500
€ 703
€ 703
€ 3.225
totaal
€ 374
€ 545
€ 545
€ 1.609
21%
15%
33%
22%
Bron: WoON 2012
60
Bijlage 2 Begrippen en aannamen
Inkomensgroepen (prijspeil 2013)
1.
Primaire doelgroep: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen en vermogen
onder de grens waarop men in aanmerking komt voor huurtoeslag. De inkomensgrenzen staan weergegeven in tabel b- 4:
t a b e l b - 4 M a x i m u m i n k o m e n s g re n z e n d o e lg ro e p h u u rt o e s la g 2 0 1 3
inkomensgrenzen
€ 21.025
€ 21.100
€ 28.550
€ 28.725
eenpersoonshuishouden < 65 jaar
eenpersoonshuishouden >= 65 jaar
meerpersoonshuishouden < 65 jaar
meerpersoonshuishouden >= 65 jaar
Bron: Ministerie van BZK
2.
Secundaire doelgroep: huishoudens die niet tot de primaire doelgroep behoren
en een belastbaar jaarinkomen hebben tot €34.229.
3.
Doelgroep van beleid: de primaire doelgroep plus de secundaire doelgroep.
4.
Middeninkomens: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen € 34.229
en € 43.785.
5.
Hogere inkomens: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen boven € 43.785.
t a b e l b - 5 B e l a s t i n g e n v a n d e g e m e e n t e B r e d a e n w a t e rs c h a p B ra b a n t s e D e l t a ,
2010 en 2013, jaarbedragen
8
2013
eenpersoons
reinigingsheffing
€ 261
rioolafvoerheffing
€ 170
zuiverings- en verontreinigingsheffing
€ 52
watersysteemheffing ingezetenen
€ 46
totaal per jaar
€ 529
meerpersoons
€ 312
€ 170
€ 155
€ 46
€ 683
2010
eenpersoons meerpersoons
€ 286
€ 341
€ 134
€ 134
€ 47
€ 141
€ 42
€ 42
€ 509
€ 658
Bron: gemeente Breda en Waterschap Brabantse delta
8
Voor de lagere inkomens wordt rekening gehouden met (gedeeltelijke) kwijtschelding van de
gemeentelijke belastingen.
61
t a b e l b - 6 T a r i e v e n w a t e r , e l e k t r ic it e it e n g a s , j a a r b e d ra g e n o f p e r e e n h e id v e r bruik, 2013
bedrag
water
vastrecht per jaar
tarief per m3 drinkwater
electriciteit
gas
vastrecht leverancier per jaar
€ 75
€ 0,66
€ 28
kosten netbeheer per jaar
€ 240
tarief per kWh, incl. energiebelasting
€ 0,22
vastrecht leverancier per jaar
€ 30
kosten netbeheer per jaar
€ 166
tarief per m3, incl. energiebelasting
€ 0,66
teruggave energiebelasting per jaar
€ 379
Bron: Builddesk, bewerking RIGO en Brabant Water
62

Opdracht 1 Jannie Born

Een wereld voorbij Wifi

KOOPWONINGMARKT: VOORUITZICHTEN 2015

Tanja Appels, Bob Biesheuvel, Wil van Ruiten

20140211 presentatie woonlasten Energielinq

kantoorruimte te huur

X-kids - RKBS St. Joseph

Veldwerk: nieuws uit het vak (pdf - 344 kB)

Betaalbaarheid van wonen