Van mono naar multi, wie durft?

Van mono naar multi, wie durft?
10-06-2014 (11:14)
Door een jarenlange focus op de
ontwikkeling van bedrijventerreinen,
kantorenlocaties, shopping centers en
vinex wijken zijn monofunctionele
gebieden ontstaan. Juist hier heeft de
economische crisis grootschalige
leegstand veroorzaakt, nog versterkt
door sociale ontwikkelingen zoals het nieuwe werken, scheiding van wonen en zorg,
online winkelen en behoefte aan duurzaamheid. De veelal monofunctionele ruimtelijke
plannen van deze gebieden bieden onvoldoende flexibiliteit om daar snel op in te spelen.
Dit kan anders. Bestemmingsplannen bieden voldoende mogelijkheden, het geheim is
deze op de juiste manier in te durven zetten.
Bestemmingsplannen worden vastgesteld voor een goede ruimtelijke ordening. Maar binnen die bandbreedte is
het mogelijk om ruime bestemmingen te bepalen zodat in één bestemming multifunctioneel gebruik mogelijk is.
Een bestemming ‘Gemengd’ kan bijvoorbeeld voorzien in een combinatie van verschillende functies. Daarbij
kunnen bouwregels worden beperkt tot bijvoorbeeld alleen maximum bouwhoogten en bebouwbare oppervlakten
(in percentages).
De mogelijkheden zijn natuurlijk niet onbegrensd. Het bestemmingsplan moet objectieve kaders bevatten,
ruimtelijke ontwikkelingen moeten voldoende voorzienbaar zijn en er moet een actuele regionale behoefte aan de
ruimtelijke ontwikkelingen bestaan. (Dat laatste lijkt bij bestemming van een diversiteit aan gebruiksfuncties
overigens eerder makkelijker dan moeilijker te motiveren.)
VAN MONOFUNCTIONEEL PLAN NAAR FLEXIBEL PROGRAMMA
Maar dat moet geen beperking zijn de beoogde functiemenging te bereiken. In het bestemmingsplan
kan namelijk een functieprogramma op worden genomen waarin de beschikbare ontwikkelmeters in
het plangebied over de verschillende gebruiksfuncties worden verdeeld. In bouw- en gebruiksregels
kan dan ‘simpelweg’ naar de planregel met het gebiedsomvattende functieprogramma worden
verwezen.
Een mooi voorbeeld waarin gewerkt wordt met zo’n programma in een (nog) monofunctioneel
kantoorgebied is Amsterdam Sloterdijk. In bestemmingsplan Sloterdijk heeft alle (potentiële)
bebouwing een ruime bestemming ‘Gemengd’, voor een combinatie van wonen, short stay,
(maatschappelijke en culturele) dienstverlening, detailhandel, horeca, beroepen aan huis, sport,
ontspanning en vermaak, kantoren en lichte bedrijvigheid. In zijn totaliteit is in het plangebied een
functieprogramma van 800.000m2 bruto vloeroppervlak toegestaan voor o.a. kantoren, bedrijven,
woningen en een verdeling van oppervlakte over verschillende typen horeca (zoals congresruimte) en
detailhandel (met maxima per vestiging en aantal supermarkten).
Naast het creëren van ruimte in bestemmingen zelf, kan gebruik worden gemaakt van verschillende
flexibiliteitsinstrumenten door het opnemen van wijzigingsbevoegdheden, uitwerkingsplichten en
binnenplanse afwijkingsmogelijkheden in het bestemmingsplan. Ook kan (indien nodig tijdelijk) via
een omgevingsvergunning worden afgeweken van bouw- en gebruiksregels. De termijnen daarvoor
worden mogelijk nog dit jaar verder opgerekt.
DUS WIE DURFT?
Stap 1: Bepaal een stip aan de horizon als doel en beschrijf de beoogde ontwikkelingen, belangen en
doelen in een heldere visie.
Stap 2: Stel kaders in een ruimtelijk plan inclusief gemengd functieprogramma.
Stap 3: Maak actief en creatief gebruik van de ruimte in het bestemmingsplan en programma, zo
nodig aangevuld met flexibiliteitsinstrumenten.
Fleur Spijker (linkerfoto) geeft leiding aan het expertiseteam Public Law en het Government Industry
Team. Zij specialiseert zich inmiddels al 18 jaar in het bestuursrecht en heeft ruime ervaring op het
gebied van ruimtelijke ordening, projectontwikkeling, handhaving en toezicht en subsidies. In haar
werk participeert Fleur aan de 'voorkant' van het proces. Bij projectontwikkelingen begeleidt zij
bijvoorbeeld het proces van bouwinitiatief tot en met de vergunningverlening.
Renée Fennis is sinds 2012 als advocaat werkzaam binnen de bestuursrechtpraktijk (Vastgoed) van
Boekel De Nerée. Zij adviseert en procedeert vooral op het gebied van het ruimtelijk bestuursrecht,
gebiedsontwikkeling, milieurecht, vergunningverlening en handhaving en treedt met name op voor
commerciële vastgoedpartijen en overheidsinstellingen.

Download Report